Ivo Kirsiaia ja Evely Kirsiaia hagi Margit Pikmetsa ja Urmet Pildi vastu kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
12 989 eurot 90 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 2. veebruari 2021 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ivo Kirsiaia ja Evely Kirsiaia apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellandid (hagejad): I. Ivo Kirsiaed (isikukood XXXXXXXXXXX) II. Evely Kirsiaed (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Katrin Jenssen Vastustajad (kostjad): I. Margit Pikmets (isikukood XXXXXXXXXXX) II. Urmet Pilt (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Aldo Vassar
RESOLUTSIOON
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, kuid muuta Tartu Maakohtu 2. veebruari 2021 otsuse põhjendusi, jättes kohtuotsuse resolutsiooni muutmata.
2.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus solidaarselt Ivo Kirsiaia ja Evely Kirsiaia kanda.
3.Välja mõista Ivo Kirsiaialt ja Evely Kirsiaialt solidaarselt Margit Pikmetsa ja Urmet Pildi kasuks menetluskulud ringkonnakohtus 733 eurot 60 senti.
4.Kohustada Ivo Kirsiaeda ja Evely Kirsiaeda tasuma väljamõistetud menetluskuludelt 733 eurot 60 senti Margit Pikmetsale ja Urmet Pildile viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Ivo Kirsiaed (hageja I) ja Evely Kirsiaed (hageja II) esitasid 24. aprillil 2020 Tartu Maakohtule hagi Margit Pikmetsa (kostja I) ja Urmet Pildi (kostja II) vastu, milles palusid mõista kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja võlgnevuse 12 989 eurot 90 senti. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostjad 24. mail 2018 kinnistu müügilepingu müügihinnaga 105 000 eurot. Müügilepingu ese oli renoveerimisjärgus elamu ning täielikku renoveerimist vajav kõrvalhoone. Hagejad said valduse kinnisasjale 28. juunil 2018. Vaidluse objekt on renoveerimisjärgus elamu küttekolded koos nende juurde kuuluva tehnosüsteemiga.
23.septembril 2018 andis korstnapühkija hinnangu, et korstnat võib küll kasutada, aga see ei ole nõuetele vastav. Tegemist on puudusega, kuna asi ei sobi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Korstna ehitamisel tuleb kasutada 120 mm seinapaksusega savitellist, kuid kasutatud on 100 mm seinapaksusega tellist. Kostjad pidid olema asjaomasest puudusest teadlikud ning sellest hagejaid enne müügitehingut teavitama. Notariaalakti punktis 1.7.6 kinnitasid müüjad, et lepingu esemel ei ole mingeid varjatud puuduseid. Küttesüsteemi puudused on fikseeritud korstnapühkija-meister A.A. poolt 14. detsembril 2019. Kostjad puuduseid ei kõrvaldanud ning keeldusid kahju hüvitamisest. Kasutusloa saamiseks on vaja dokumenteerida ehitustöid. Vastavalt müügilepingu punktile 4.1 oli kostjal kohustus esitada hagejale ehitustegevust dokumenteerivad fotod. Kostjad ei ole fotosid esitanud. Kasutusloa saamiseks on seetõttu vaja teha ehitisele ekspertiis maksumusega 1 800 eurot. Hagejad teostasid 2020 mais ja juunis ise küttesüsteemi renoveerimise. Nõuetele vastava küttesüsteemi hinnaks kujunes kokku 11 109 eurot 90 senti.
Hagejate kahju hüvitamise nõue koosneb puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumusest (11 109 eurot 90 senti), kuludest puudused kindlaks teinud asjatundja arvamustele (80 eurot) ja ehitisekspertiisi maksumusest (1800 eurot).
2.Kostjad vaidlesid hagiavaldusele vastu ja taotlesid selle rahuldamata jätmist. Kostjate ja hagejate vahelises lepingus ei ole kokku lepitud küttesüsteemi omadustes. Kostjad ei nõustunud hagejate väitega, et asi ei sobi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Lepingutingimustele mittevastavust saaks jaatada juhul, kui kostjate üleantud maja ei oleks võimalik kütta ja selle soojapidavus ei tagaks ruumides elamiseks vajaliku normaalse temperatuuri. Hagejad ei ole antud juhul esitanud ühtegi tõendit, mis annaks alust väita, et lepingu ese ei vastaks keskmisele kvaliteedile (võttes mh arvesse maja ehitamise aastat ja tol ajal kehtinud standardeid). Isegi kui asuda seisukohale, et küttesüsteemi tõttu kinnisasi ei vastanud lepingutingimustele, ei ole hagiavalduses väljatoodud kulutused põhjendatud ja tõendatud. Kostjatele jäi arusaamatuks ehitise auditi/ekspertiisi kulutuse seos käesoleva hagiavaldusega. Hagejad ostsid renoveerimisjärgus ja kasutusloata elamu. Kostjad on kõik kinnisasja päraldisteks olevad dokumendid hagejatele üle andnud.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 2. veebruari 2021 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Maakohus määras kostjate menetluskulude rahaliseks suuruseks 1092 eurot ja mõistis menetluskulud solidaarselt hagejatelt kostjate kasuks välja. Maakohus määras, et menetluskuludelt tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et pooled sõlmisid 24. mail 2018 kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu, mille esemeks on X asuv kinnistu nimetusega X koos selle oluliste osadega ja päraldistega (registriosa number X). Nimetatud lepingu p 1.7.3. kohaselt lepingu eseme kooseisu kuuluval maa-alal paiknevad renoveerimisjärgus olev elamu (muuhulgas on lõpetamata fassaadi viimistlustööd ja elektritööd) ja täielikku renoveerimist vajav kõrvalhoone. Hagiavalduse lisa 3 on korstnapühkimise akt 23. septembrist 2018, mille kohaselt on X elamu küttesüsteemi lubatud kasutada. Korstnapühkija B.B. tuvastas küttesüsteemil puudused, mida on võimalik kõrvaldada 20 mm paksuse lisaplaadi paigaldamisega, soojamüüri vastu puutuva laudise eemaldamisega 50 mm võrra, puidust paneelide eemaldamisega, mis asusid küttekoldele lähemal kui 100 mm, ning korstnasse hülsi paigaldamisega. Ka korstna külge sarikate kinnitamise süsteem tuleks ümber teha, kuid küttesüsteemi ei olnud korstnapühkija poolt tunnistatud tuleohtlikuks. Hagiavalduse lisa 4 on korstnapühkija A.A. koostatud ekspertarvamus. Korstnapühkija A.A. on tuvastanud elamu küttesüsteemil puudused, tuginedes EESTI STANDARD EVS 812-3:2018, mis kehtib alates aprillist 2018, ning ei saanud kehtida elamu küttesüsteemi ehitamise ajal (mis pidi olema toimunud enne, kui kinnistu müüdi mais 2018), mistõttu jättis maakohus A.A. arvamuse tõendina kõrvale. Korstnapühkija B.B. täiendava arvamuse, allkirjastatud 20. oktoobril 2020, jättis kohus samuti tõendina kõrvale. Tegemist on sisult hoopis teistsuguse dokumendiga, võrreldes B.B. poolt 2018 septembris allkirjastatud aktiga. Aktis ei ole märgitud, et küttesüsteemi on lubatud kasutada alles pärast puuduste kõrvaldamist, nagu on B.B. märkinud 20. oktoobri 2020 täiendavas arvamuses. B.B. toetub puuduste väljatoomisel samuti alates 2018 aprillist kehtima hakanud nõuetele: „korsten oleks pidanud olema ehitatud kahelõõrilisena, kuna vastasel juhul ei oleks tohtinud käesoleval juhul kahte kütteseadet ühendada samasse lõõri (EVS 812-3:2018 7.1.7);“. Viidatud puudust ei ole välja toodud korstnapühkimise aktis.
Täiendava arvamuse punktis viis märgib B.B. asjaolu, mis ei ole varasemalt üheski küttesüsteemi kohapeal ülevaatamisel tehtud aktis tähelepanu leidnud: „kuna pliidi küttekolle ja selle suubumine soemüüri olid ehitatud valesti, põhjustas suur kuumus soemüüris mõrade tekke ja kivide purunemise.“ Maakohus märkis, et täiendava arvamuse allkirjastamise ajal oli kogu endine küttesüsteem lammutatud, sest uus küttesüsteem oli valmis ehitatud 2020 mais-juunis. Maakohtu arvates on arusaamatu Päästeameti vastus, milles 19. oktoobril 2020 nenditakse, et „Vastuseks Teie kirjale 19. oktoobri 2020 puudustega küttesüsteemi kohta teatan, et Päästeamet võib kooskõlastada kasutusloa taotluse ainult peale küttesüsteemi eksperthinnangus välja toodud puuduste kõrvaldamist.“ Viidatud vastusest ei ole võimalik aru saada, millistele puudustele millises hoones olevas küttesüsteemis viidatakse. Maakohtu hinnangul tõendavad Ahja Moodulahi OÜ jt tööde teostajate tõendid (hinnapakkumised, arved) ainult hagejate poolt tellitud tööde mahtu ja maksumust, kuid ei tõenda küttesüsteemi olulisi puuduseid ning tööde vajalikkust nende puuduste kõrvaldamiseks. Maakohus oli seisukohal, et ainus korrektne, asjakohane ja küttesüsteemi tegelikku olukorda ning nõuetele vastavust, sh müügilepingu sõlmimise ajal eksisteerinud puuduseid, kajastab B.B. korstnapühkimise akt 23. septembrist 2018. Nimetatud aktist ei nähtu hagejate poolt küttesüsteemi täielikuks ümberehitamiseks tellitud tööde vajalikkus. Maakohus oli seisukohal, et hageja ei ole tõendanud, et elamu, sh selle küttesüsteem, ei vastanud vähemalt keskmisele kvaliteedile. Asja, sh elamu küttesüsteemi, kasutamine ei olnud keelatud ning
23.septembri 2018 aktis tuvastatud puuduste kõrvaldamine oleks saanud toimuda oluliselt väiksemate kulutustega. Kohus oli seisukohal, et omandades kinnistu, millel asub kasutusloata elamu, läheb kasutusloa saamiseks vajalike kulutuste tegemise riisiko üle omandajale, kui müügilepingus ei ole kokku lepitud teisiti. 24. mail 2018 sõlmitud lepingu kohaselt müüakse kinnistut, millel asuval elamul puudub kasutusluba. Müügi- ja asjaõiguslepingu p 4.1 kohaselt antakse lepingu eseme otsene valdus üle hiljemalt
25.juunil 2018. Nimetatud tähtpäevaks on müüjad kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid (sealhulgas fotod maja renoveerimise kohta) ostjatele üle andma. Hagiavalduse kohaselt on kostjad saatnud hagejatele ca 30 fotot, mis aga väidetavalt ei ole piisavad kasutusloa taotluse esitamiseks. Maakohus oli seisukohal, et asja päraldistena on käsitletavad ehitamist dokumenteerivad fotod ulatuses, milles nad eksisteerivad. Kui fotosid rohkem ei ole, siis ei saa kuuluda need üleandmisele.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada. Hagejad paluvad menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda. Maakohus on ebaõigesti hinnanud tõendeid. Hagejad on esitanud hulgaliselt tõendeid selle kohta, mida arutati poolte vahel lepingueelsete läbirääkimiste käigus, sh milles seisnes eramu renoveerimisjärgus olek. Hagejate esitatud tõenditest on üheselt tuvastatav, et huvi lepingu sõlmimiseks oli hagejatel üksnes tingimusel, et eramule on võimalik saada kasutusluba konkreetsete müüja poolt nimetatud tööde teostamise järgselt. Maakohus ei ole arvestanud tõenditega lepingueelsete läbirääkimiste kohta. Hagejad ei ole küttesüsteemi täielikult ümber ehitanud. Hagejad on ümber ehitanud küttesüsteemi puudustega osa.
Maakohus on keskendunud üksnes B.B. 23. septembri 2018 korstnapühkimise aktis sisalduvale lausele, mille kohaselt on elamu küttesüsteemi lubatud kasutada. Kohus on täielikult jätnud kõrvale sama korstnapühkimise akti lisas nr 1 loetletud küttesüsteemi puudused. Kohus on ebaõigesti jätnud arvestama B.B. täiendava arvamuse. Korstnapühkimise akti näol ei ole tegemist küttesüsteemi hinnanguga, vaid korstnapühkija on kaardistanud esmased tuleohtlikud elemendid. Esmaseks B.B. poolt väljastatud dokumendiks on korstnapühkimise akt ning teiseks dokumendiks oli hinnang küttesüsteemile - need on oma eesmärgilt kaks täiesti erinevat dokumenti, mistõttu on mõistetav, et nende dokumentide sisu ei pruugi olla kattuv. Kohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et küttesüsteemi puudused olid enne selle lammutamist korduvalt fikseeritud fotodega, B.B. oli küttesüsteemi üle vaadanud. Seega on asjatundjal võimalik anda hinnang ka mõnda aega hiljem, tuginedes fotodele ja märkmetele. Kohus on jätnud põhjendamatult kõrvale A.A. koostatud ekspertarvamuse. Küttesüsteemil olid puudused ka aasta hiljem kuni selle kõrvaldamiseni. Müüjad ei avaldanud ostjatele, et küttesüsteem on renoveerimata või vajab täiendavaid parandustöid eramu kasutusloa saamiseks. Kasutusloa saamiseks peab küttesüsteem vastama kasutusloa väljastamise ajal kehtivale standardile. Hagejad on seisukohal, et kui asja müümise ajal ei vasta asi kehtivatele standarditele, tuleb ostjaid sellest kui puudusest teavitada. Kohus on täielikult jätnud hindamata asjatundja C.C. arvamuse. C.C. arvamuse näol on tegemist asjatundja arvamusega, kes olenemata asjaolust, et tema tööks on Ahja Moodulahjude paigaldamine, vastutab ka paigaldatud ahjude tuleohutuse nõuetele vastavuse eest, mistõttu omab ta antud valdkonnas eriteadmisi. Hagejad on tõendanud, et elamu, sh selle küttesüsteem, ei vastanud vähemalt keskmisele kvaliteedile. Hagejate hinnangul pidi küttesüsteem vastama vähemalt müügi ajal kehtivale EVS 812-3:2018 standardile. Hagejad ei nõustu maakohtuga, et kasutusloata elamu ostmise korral kasutusloa saamiseks vajalike kulutuste tegemise riisiko läheb üle omandajale, kui müügilepingus ei ole kokku lepitud teisti. Hagi lisadena esitatud e-kirjavahetusest nähtub, et müüjad nimetasid konkreetsed parandustööd, mida tuleb teha, et eramule väljastataks kasutusluba. Hagejate hinnangul on kohus eksinud materiaalõiguse normi kohaldamisel, kuna VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vabane müüja vastutusest seetõttu, et ta asja lepingutingimustele mittevastavusest ei teadnud ja selles osas on maakohtu otsus kehtiva õigusega vastuolus. Hagejad ei nõustu maakohtu seisukohaga, et pole tõendatud, et pooltel oli kokkulepe/kostjate kinnitus selle kohta, et kostjatel olemasolevad fotod on piisavad ehitamise dokumenteerimiseks. Kuna kostjad ei esitanud vajalikus mahus fotosid, tuleb eramu kasutusloa saamiseks fotode esitamise asemel esitada kasutusloa väljastajale ehitise audit.
5.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad selle rahuldamata jätmist.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, kuid muuta tuleb kohtuotsuse põhjendusi, jättes otsuse resolutsiooni muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 21).
7.Asja materjalide kohaselt sõlmisid hagejad ja kostjad 24. mail 2018 kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu, mille esemeks on X asuv kinnistu nimetusega X koos selle oluliste osadega ja päraldistega (registriosa number X). Lepingu p 1.7.3. kohaselt lepingu eseme kooseisu kuuluval
maa-alal paiknevad renoveerimisjärgus olev elamu (muuhulgas on lõpetamata fassaadi viimistlustööd ja elektritööd) ja täielikku renoveerimist vajav kõrvalhoone. Poolte vahel on vaidlus eelkõige selles, kas renoveerimisjärgus elamu küttekolded koos nende juurde kuuluva tehnosüsteemiga vastasid lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 1). Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostjad täitsid kohustust edastada hagejatele piisavalt fotosid kõikide ehituse erinevatest etappidest või kostjad ei täitnud oma kohustust ja põhjustasid sellega hagejatele kahju 1800 eurot (ehitise ekspertiisi vajadus). Hagejate väitel ei vastanud hoone küttesüsteem lepingutingimustele, sest ei olnud keskmise kvaliteediga ning küttesüsteemi ümberehituseta ei oleks olnud võimalik saada elamule kasutusluba. Kostjate vastuväidete kohaselt ei olnud lepingus kokku lepitud küttesüsteemi omadustes ning küttesüsteemiga oli võimalik maja kütta, s.o asi vastas lepingutingimustele.
8.Hagejate seisukoha kohaselt on nende poolt esitatud tõenditest üheselt tuvastatav, et huvi lepingu sõlmimiseks oli hagejatel üksnes tingimusel, et eramule on võimalik saada kasutusluba kostjate poolt nimetatud konkreetsete tööde teostamise järgselt. Siinkohal toetuvad hagejad lepingueelsetele läbirääkimistele, mida on peetud e-kirjavahetuse teel D.D.ga (maakler). Nähtuvalt e-kirjavahetusest (tl 21-22, 80-84) on müüja lubanud üle anda hagejatele notari juures lepingu sõlmimisel plaanimaterjali koos projekti, ehitusloa, elektrijooniste ja kasutusloa esialgse vormistamise juhendi ning vastava avaldusega. 24. mai 2018 e-kirjas (s.o samal päeval lepingu sõlmimisega) on maakler vastanud hagejate küsimustele ning selgitanud, et ahi on ehitatud Ahja Moodulahjud OÜ poolt, pliidi ehitas külast pärit pottsepp ning pliidikivid on Espakist – odavama klassi klombitud kivi. Hagejate e-kirjavahetus maakleriga kajastab ka elektriprojekti ja hindamisega seonduvat. Lepingueelsest e-kirjavahetusest ei nähtu, et hagejatele oleks nimetatud müüja poolt konkreetsed lõpetamata renoveerimistööd, mille järgselt on eramu valmis ning vastab kasutusloa tingimustele. Siinkohal märgib ringkonnakohus, et selle, kas ehitisele (elamule) on võimalik väljastada kasutusluba või mitte, otsustab kohalik omavalitsus. Pärast kasutusloa taotluse ja vajalike dokumentide esitamist teostatakse ehitise kohapealne ülevaatus. Kui ehitis tunnistatakse nõuetele vastavaks, väljastatakse ehitisele kasutusluba. Lähtudes eeltoodust sai müüja nimetada hagejatele siiski ainult selliseid renoveerimistöid, milliseid oli tema arvates vajalik teha selleks, et taotleda elamu kasutusluba, aga müüja ei saanud väita hagejatele, et kui nad teatud renoveerimistööd ära teevad, siis vastab elamu kasutusloa tingimustele, ning hagejad pidid sellest aru saama.
9.Pärast lepingu sõlmimist poolte e-kirjavahetusest (tl 33-40) nähtub, et hagejate seisukoha kohaselt ei vastanud müüdud ese (s.o renoveerimisjärgus olev elamu) lepingutingimustele muuhulgas seetõttu, et elamu küttekolded koos nende juurde kuuluva tehnosüsteemiga olid puudustega (ei olnud vähemalt keskmise kvaliteediga), mis ei oleks võimaldanud saada elamule kasutusluba. Samuti on hagejate arvates lepingutingimuste rikkumine asjaolu, et kostjad ei edastanud hagejatele piisavalt fotosid kõikide ehituse erinevatest etappidest. Kostjate vastuväite kohaselt võimaldasid küttekolded maja kütta ning fotosid ehitusest andsid nad hagejatele niivõrd, kuivõrd neid oli olemas.
9.1.Müügilepingu rikkumiseks on muu hulgas see, kui müüdud ese ei vasta lepingutingimustele (st on puudusega), mh ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1, § 217).
24.05.2018 sõlmitud kinnistu müügilepingu p 1.7.3. kohaselt lepingu esemeks on lepingu eseme koosseisu kuuluval maa-alal renoveerimisjärgus olev elamu (muuhulgas on lõpetamata fassaadi viimistlustööd ja elektritööd) ja täielikku renoveerimist vajav kõrvalhoone (tl 7-19). Ringkonnakohus leiab, et kuna hagejad ostsid kinnistu, millel asus renoveerimisjärgus olev elamu, siis ostsid nad elamu sellises seisus, millises see oli lepingu sõlmimisel. Lepingu p 1.7.3 kohaselt oli lisaks fassaadi viimistlustöödele ja elektritöödele ka teisi lõpetamata töid. Seega nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et omandades kinnistu, millel asus renoveerimisjärgus elamu ja elamul puudus kasutusluba, läks kasutusloa saamiseks (ja elamu renoveerimiseks) vajalike kulutuste tegemise riisiko üle hagejatele. Renoveerimata ja kasutusloata elamuga kinnisasja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta ei peaks hakkama elamistingimuste tagamiseks sinna lisainvesteeringuid tegema.
9.2.Samuti ei saanud hagejad eeldada, et renoveerimisel olevas elamus olevad küttekolded koos nende juurde kuuluva tehnosüsteemiga vastaksid müügi ajal kehtinud EVS 812-3:2018 standardile. Renoveeritavas elamus küttekollete ja nende juurde kuuluva tehnosüsteemi ehitamise ajal ei kehtinud standard EVS 812-3:2018 ning seetõttu ei saanudki kostjad küttekoldeid ehitades arvestada standardiga EVS 812-3:2018. Siinkohal ringkonnakohus märgib, et iseenesest asjakohatu on rääkida renoveeritava elamu puhul keskmisest kvaliteedist. Samuti on renoveerimisjärgus olevas elamus raske tuvastada puudusi, kui pooled ei ole täpselt kokku leppinud, millises seisus renoveeritav elamu (s.o millised tööd on müüja väitel tehtud ja millised vajavad veel tegemist). Poolte vahel sõlmitud kinnistu müügilepingu p 1.7.3. jätab võrdlemisi suure tõlgendamisruumi, sest sõnastusest „muuhulgas on lõpetamata fassaadi viimistlustööd ja elektritööd“ ei ole võimalik aru saada, millised on teised lõpetamata tööd lisaks fassaadi viimistlustöödele ja elektritöödele.
9.3.Korstnapühkimise 23.09.2018 akti (tl 73) kohaselt on X elamu küttesüsteemi lubatud kasutada. Samas on korstnapühkija B.B. tuvastanud küttesüsteemil puudused, mida on võimalik kõrvaldada, kui omanik eemaldab ahjuukse kohalt puitpaneeli, paigaldab soojamüüri ja selle lõõri laele minimaalselt 20 mm paksuse lisaplaadi, eemaldab soojamüüri vastast laudise minimaalselt 50 mm võrra ning paigaldab korstnasse metallhülsi. Seega oli võimalik küttesüsteemi kasutada juhul, kui aktis märgitud puudused olid kõrvaldatud. Korstnapühkimise aktil märgitu kohaselt on lisana 1 koostatud pikem arvamus (tl 74), milles on korratud akti sisu ning nimetatud selliseid puudusi, mis ei olnud takistuseks küttesüsteemi kasutamisel (sh korsten on laotud 100 mm seinapaksusega savitellistest, minimaalne müüritiskorstna seinapaksus on ette nähtud 120 mm; korstnat ei tohi siduda ehitise kandvate konstruktsioonidega; pliidiplaadi vastu on paigutatud puitpaneel, mis tuleb eemaldada juhul, kui see kuumeneb), kuid mis olid vaja kõrvaldada enne elamule kasutusloa taotlemist.
9.4.Ringkonnakohus leiab, et asja puudustena VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes on käsitletavad korstnapühkimise 23.09.2018 aktis väljatoodud puudused, mis takistasid küttesüsteemi kasutamist. Seega on hagejatel õigus nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel kahju hüvitamist summas, mida nad kandsid aktis märgitud puuduste kõrvaldamiseks, kuid hagejad ei ole sellist kahju (kulutusi) kostjatelt nõudnud. Hagiavalduse kohaselt nõuavad hagejad kostjatelt asja puuduste kõrvaldamise kulutusi, mis seisnevad selles, et viia renoveeritava elamu küttesüsteem vastavusse alates aprillist 2018 kehtiva standardiga EVS 812-3:2018. Ringkonnakohus leiab, et kuna müügilepingu kohaselt oli tegemist kinnisasjaga, millel asub renoveerimisjärgus elamu ning pooled ei ole kokku leppinud tööde loetelus, millised olid müügilepingu sõlmimise ajaks teostatud (s.o millises seisundis oli renoveeritav elamu müügilepingu sõlmimise ajal), siis ei ole võimalik aru saada, millistele tingimustele pidi muuhulgas vastama müügi hetkel renoveeritavas elamus asuv küttesüsteem. Asjas olevate tõendite
alusel ei ole võimalik asuda seisukohale, et lepingupoolte kokkuleppe kohaselt pidi küttesüsteem vastama aprillist 2018 kehtivale standardile EVS 812-3:2018, sh asjas ei nähtu kostjate kinnitust (või lubadust) selle kohta, et küttesüsteem vastas elamule kasutusloa saamise tingimustele.
9.5.Eeltoodu alusel on ringkonnakohus seisukohal, et kostjad on lepingut rikkunud, kuna korstnapühkimise 23.09.2018 aktis väljatoodud puudused tuli kõrvaldada enne, kui küttesüsteemi võis kasutada. Kostjad vastutavad küttesüsteemi selliste puuduste eest, mis takistasid selle kasutamist. Samas kuna oli tegemist renoveerimisjärgus oleva elamuga, millel puudus kasutusluba, siis küttesüsteemi puudused, millised on tuvastatud A.A. arvamusega (tl 75-80), korstnapühkija B.B. arvamuse täiendusega (tl 113) ja C.C. seletuskirjaga (tl 115) on seotud küttesüsteemi vastavusse viimasega tuleohutusnõuetega elamule kasutusloa saamisel ning ringkonnakohtu arvates selliste puuduste eest kostjad ei vastuta.
10.Hagejate arvates on kosjad rikkunud lepingutingimusi sellega, et ei edastanud neile piisavalt fotosid kõikide ehituse erinevatest etappidest. Müügi- ja asjaõiguslepingu p 4.1 kohaselt antakse lepingu eseme otsene valdus üle hiljemalt 25.06.2018. Nimetatud tähtpäevaks on müüjad kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid (sealhulgas fotod maja renoveerimise kohta) ostjatele üle andma. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et asja päraldistena on käsitletavad ehitamist dokumenteerivad fotod ulatuses, milles nad eksisteerivad ning kuna kostjate väitel nad andsid kõik fotod üle, siis ei saa nad üle anda fotosid, milliseid ei ole olemas. Seega ei ole kostjad rikkunud VÕS §-s 217 lg 1 teises lauses sätestatud kohustust, et lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid ja seetõttu. Kuna kostjad ei ole rikkunud fotode üleandmise kohustust, siis ei pea nad hüvitama hagejatele ehitise ekspertiisi kulu.
11.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel hagejate kanda. Kostjad on taotlenud ringkonnakohtus menetluskulude summas 884 eurot 80 senti väljamõistmist hagejatelt (sh kohtuotsusega tutvumine 15 m 35 eurot; kirjavahetus kliendiga + kohtumäärusega tutvumine 23 m 53 eurot 67 senti; apellatsioonkaebusele vastuse koostamine 4 h 6 m 574 eurot; kohtumäärusega tutvumine + kirjavahetus kliendiga 10 m 23 eurot 33 senti; menetluskulude nimekirja koostamine 22 m 51 eurot 33 senti. Ringkonnakohus leiab, et lepingulise esindaja vajalikud ja põhjendatud kulud TsMS § 175 lg 1 mõttes on vastuse koostamine apellatsioonkaebusele 4 h summas 672 eurot (4 x tunnitasu 168 eurot = 672 eurot (käibemaksuga)) ning menetluskulude nimekirja koostamine 22 m summas 61 eurot 60 senti (käibemaksuga). Kokku on kostjate vajalikud ja põhjendatud menetluskulud ringkonnakohtus 733 eurot 60 senti ning hagejad on kohustatud selles summas menetluskulu kostjatele hüvitama. Kostjad on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel hagejatelt viivise väljamõistmist hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kersti Kerstna-Vaks
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.