X, Y hagi Tallinna notar Robert Kimmel, AB “Lietuvos draudimas“ Eesti filiaal vastu kahju nõudes 145 742,69 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
Hageja I: X (isikukood xxxxxxxxxxx; elukoht xxx) Hageja II: Y (isikukood xxxxxxxxxxx; elukoht xxx) Hagejate esindaja: Jaanus Silm (e-post xxx) Kostja I: Tallinna notar Robert Kimmel (isikukood xxxxxxxxxxx; asukoht Rävala pst 3/Kuke tn 2, 10143 Tallinn; e-post [email protected]) Kostja II: AB Lietuvos draudimas Eesti filiaal (registrikood 12831829; asukoht Pärnu mnt 141, Tallinn, 11314; e-post [email protected]) Kostjate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Andrus Kattel (e-post [email protected])
Kohtuistung 08.12.2020, edasi kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Menetluskulud jätta solidaarselt X ja Y kanda.
3.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist (TsMS § 174 lg 4). Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 28.08.2020 esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmiti 15.01.2019 OÜ RS Kinnisvaragrupp ja X (hageja I) vahel laenuleping, mille kohaselt kohustus hageja I andma OÜ-le RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) laenu summas 206 000 eurot, millest 129 987,50 eurot tuli kanda Tallinna notar Robert Kimmel (kostja I) deposiitkontole ja 76 012,50 eurot maksti välja pangaülekandega. Laenulepingu kohaselt pidi laenu hakkama tagama kolmandatele isikutele kuuluvaid kinnisasju registriosa nr. xxxxxx; xxxxxx; xxxxxx ja xxxxxx koormav ühishüpoteek. Seega oli hageja I ja Y (hageja II) tahteks anda laenu tagatise (hüpoteek) vastu. Laen on vastavalt laenulepingule välja makstud summas 6000 eurot 11.01.2019 ja 70 012,50 eurot 14.01.2019 laenusaajale ja 129 987,50 eurot 14.01.2019.a. notari deposiitkontole. 15.01.2019 koostas ja tõestas Tallinna notar Robert Kimmel hüpoteekide pantimise märkuste kustutamise avalduse, hüpoteekide üleandmise lepingu ja asjaõiguslepinguga, mis on kantud notari ametitegevuse raamatu registri number 334 alla. Nimetatud lepingu alusel loovutas AS Nordic Hypo täielikult ja tasuta abikaasadele Y ja X kinnisasjadel registriosa nr. xxxxxx; xxxxxx; xxxxxx ja xxxxxx olevad ühishüpoteegid. Samuti teostati vastavalt lepingu punktile 2.2. ja Nordic Hypo AS ning hagejate kokkuleppel notari poolt tema deposiitkontolt väljamakse AS-le Nordic Hypo summas 129 987, 50 eurot. 05.06.2019 suri ootamatult C ning hagejad hakkasid tegelema laenu sissenõudmisega hüpoteegi arvelt. Juulis 2019 sai hagejatele teatavaks, et neile 15.01.2019 notariaalse lepinguga üle antud ühishüpoteek tagab ainult AS Nordic Hypo ja OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) vahel 15.12.2015 sõlmitud laenulepingust nr xxxxxxxx tulenevaid nõudeid (lepingu punkt 3.3), mitte aga hagejate nõudeid OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) vastu. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikud keeldusid ja keelduvad jätkuvalt tagatavaid nõudeid muutmast. Hagejad on
püüdnud oma nõuet OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) ja käendaja pärandvara vastu sisse nõuda, kuid see ei ole tulemust andnud. Pärandvara osas on välja kuulutatud pankrot. OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) ei oma samuti vara, mille arvelt oma kohustust hagejate ees täita. Olukorras, kus hagejatel ei olnud enam objektiivselt võimalik saada oma nõue kasvõi osaliselt rahuldatud põhivõlgniku ja/või käendaja pärandvara vara arvelt esitasid hagejad 28.01.2020 kostjale I kahju hüvitamise nõude. 25.03.2020 teatas notari kindlustusandja AB „Lietuvos draudimas“ Eesti filiaal (kostja II), et hagejad on endale ise kahju tekitanud ja tegemist ei ole kindlustusjuhtumiga. Notar oma seisukohta kahju hüvitamise nõudele siiani esitanud ei ole. Hagejad on seisukohal, et notar on oma kohustusi süüliselt rikkunud. 15.01.2019 tehingu ettevalmistamisel ega selle tõestamise käigus ei ole notari poolt tuvastatud seda, milliseid nõudeid üleantav hüpoteek tagab, ei ole tuvastatud seda, kas tehingu osapooled soovivad deposiidis oleva summa väljamaksmist olukorras, kus neile üleantav hüpoteek ei taga väljamakstava summa aga ka kogu laenusumma tagasinõuet ega ole tehingu osapooltele selgitatud sellise tehinguga kaasnevaid riske s.h. seda, et hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmiseks on vajalik kinnisasja omaniku nõusolek ning ka seda, et kinnisasja omanik ei pruugi anda tulevikus nõusolekut hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmiseks. Hagejad andsid nõusoleku notari deposiiti nende poolt kantud 129 987,50 euro väljamaksmiseks üksnes põhjusel, et arvasid, et nende poolt tehtud väljamakset hakkab tagama samas tehingus omandatav ühishüpoteek kinnisasjadel registriosa nr. xxxxxx; xxxxxx; xxxxxx ja xxxxxx. Hagejad on seega teinud 15.01.2019 tehingu mida nad ei soovinud teha ja mille tegemise oleks ära hoidnud tehingu tõestanud notari selgitamis- ja poolte tahte väljaselgitamise kohustuse täitmine. Lähtudes TõS § 18 lg 1 ja § 14 lg 1 oleks 15.01.2019.a. tehingu tõestamisel pidanud notar välja selgitama esmalt selle, milliseid nõudeid tagab tehingu esemeks olev hüpoteek. Selleks oleks notar pidanud välja nõudma algse hüpoteegi lepingu, teiseks oleks notar pidanud välja selgitama poolte tahte 15.01.2019.a. tehingu tegemisel ja hoiustatud raha käsutamisel ning kolmandaks selgitama tehingu osapooltele, et üleantav hüpoteek ei taga ega hakka tagama hagejate võlaõiguslikke nõudeid OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) vastu ja veenduma, et pooled vaatamata sellele soovivad tehingu teha ja käsutada deposiiti hoiustatud summat. Keskmine inimene ei ole kursis asjaoluga, et lisaks hüpoteegile ja võlaõiguslikule nõudele on vajalik ka notariaalne tagatiskokkulepe, mis seob võlaõigusliku nõude hüpoteegiga ja annab kokkuvõttes võlausaldajale õiguse oma nõuet hüpoteegi arvel rahuldada. Korrektselt käituv notar oleks pidanud seda igal juhul osapooltele selgitama ning veenduma selles, et pooled soovivad vaatamata sellele, et üleantav hüpoteek ei taga hagejate nõudeid OÜ RS Kinnisvaragrupp vastu, teostada notari deposiitkontole hoiustatud raha arvelt väljamakse summas 129 987,50 eurot. Selgituskohustuse täitmata jätmisega on notar süüliselt rikkunud tõestamisseaduse § 18 lõikes 1 nimetatud ametikohustust selgitada välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud, selgitada osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi ning hoolitseda selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. 15.01.2019.a. tehingut tõestades ei selgitanud notar hagejatele asjaolu, et hüpoteek ise ei anna hüpoteegipidajale õigust võlaõigusliku nõude rahuldamiseks hüpoteegiga koormatud kinnisasja müüki nõuda, vaid vajalik on ka vastav tagatiskokkulepe, mis seob võlaõigusliku nõude hüpoteegiga ja võimaldab seeläbi hüpoteegipidajal oma nõude tagatisvara arvel rahuldada. Lisaks ei tuvastanud notar seda, milliseid nõudeid üleantavad hüpoteegid tagavad ega ole seda selgitanud ka tehingu osapooltele. Samuti ei ole notari poolt varasemat tagatiskokkulepet lepingu juurde
lisatud ega tutvustatud seda osapooltele. Notar oleks pidanud selgitama võimalust muuta esmalt tagatavaid nõudeid ja alles seejärel käsutada deposiiti tasutud summat väljamakse tegemiseks, et kaitsta seeläbi laenuandja huve. Seeläbi on jäetud notari poolt süüliselt täitmata TõS § 14 lg 1 ja § 18 lg-test 1 ja tulenevad kohustused, mille tagajärjel tegid X ja Y 15.01.2019 tehingu, mis ei ühtinud nende tahtega ja kandsid seeläbi ka kahju. Samuti leiavad hagejad, et nad on teinud piisavalt, et vältida kahju tekkimist. Käesolevaks ajaks on X ja Y avalduse alusel välja kuulutatud C pärandavara pankrot. Põhivõlgniku vastu on samuti menetlusse võetud X avaldus pankroti väljakuulutamiseks. Arvestades nimetatut on ilmne, et nii põhivõlgniku kui ka käendaja vara arvelt ei ole võimalik kohustust täita ja vähendada seeläbi kahju. Hagejate kahjuks on seoses tagatise puudumisega tagasisaamata jäänud laenu osa summas 129 987,50 eurot, millest summat käsutasid hagejad 15.01.2019 tehingu alusel. Nimetatud summas laenu tagasisaamine tagatiste arvelt oleks olnud tõenäoline, kuna tagatisvara väärtuseks on vastavalt hindamisaktile 239 000,00 eurot. Viivis kahjuhüvitiselt suuruses 129 987,50 eurot on alates kahju hüvitamiseks antud vabatahtliku tähtaja möödumisest 21.02.2020.a. kuni hagi esitamiseni 28.08.2020.a. kokku 5356,19 eurot (129 987,50 *8%*188/365). Eeltoodust tulenevalt palusid hagejad mõista kostjatelt solidaarselt välja hagejate kasuks kahju hüvitis summas 129 987,50 eurot, viivis hagi esitamise seisuga 28.08.2020.a. summas 5356,19 eurot ning viivis alates 29.08.2020.a. kuni põhivõla tasumiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud suuruses. Kostjate vastus Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta see rahuldamata. Hagejad on pikaajalise kogemusega riskantsetele kinnisvaratehingutele ja –laenudele spetsialiseerunud ettevõtjad, mitte alla keskmise arusaamisvõimega isikud. Hagejad on varasemalt korduvalt hüpoteekide loovutamise tehinguid teinud. Hagi väide, et hagejate tahteks oli anda laenu tagatise (hüpoteek) vastu, ei ole kooskõlas hagi väidetega, mille kohaselt maksis hageja 206 000 eurosest laenusummast 6000 eurot välja 11.01.2019 ja 70 012,50 eurot 14.01.2019, so enne, kui toimus notarile etteheidetav hüpoteekide üleandmise tõestamine 15.01.2019. Sellist tingimust ei avaldatud hagejate poolt notarile 15.01.2019 hüpoteekide üleandmise tehingu tõestamise käigus ja vastavat tingimust ei ole ka hagi lisas 1 esitatud laenulepingus: laenu väljamaksmine ei ole laenulepingu kohaselt seotud hüpoteekide seadmisega. 15.01.2020 hagejate ning Nordic Hypo AS vahelises hüpoteekide üleandmise lepingus avaldasid hagejad ja hüpoteegi üleandja, et 129 987,50 eurot võib notar maksta hüpoteegi üleandjale 1 päeva jooksul lepingu sõlmimisest, mitte hüpoteekide saamisest (mis toimus kinnistamisega 23.01.2019). Seega ei ole hagi väited õiged: hagejad maksid ca 76000 eurot ära enne notaribüroos käimist, mil neil ei olnud (hagi kohaselt laenu väljamaksmiseks imperatiivset) eeldust, et laen makstakse välja üksnes pärast seda, kui see on tagatud hüpoteegiga. Notar tegutseb talle avaldatud andmete alusel. Kui tehingus osaleja ei avalda, et tema tahe on midagi muud, kui notariaalses lepingus kokku lepitud, kui ta ei esita notarile ka ühtegi küsimust ega muid andmeid, siis ei ole tegemist notari süülise ametikohustuste rikkumisega. Notar ei vastuta tema tõestatud tehinguga seotud muude tehingute ja kohustuste täitmise eest, sh isikute poolt, kes ei ole notariaaltoimingu osalised. Pandilepingute nagu hüpoteek puhul ei ole notaril õigust ega
kohustust nõuda osalejatelt muid võlaõiguslikke lepinguid, millest tulenevaid nõudeid pandiga tagatakse. Need andmed peavad osalejad ise notarile esitama. Samuti on kostjad seisukohal, et hagejad jätsid esmased õiguskaitsevahendid õigeaegselt kasutamata. Laenulepingu p 3.3 kohaselt rikkus OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) kohustust tasuda 15.04.2019 intressi 6 163.07 eurot. See on VÕS § 399 lg 1 p 2 kohaselt aluseks laenu kohesele tagastamisele. Hagejad said juulis 2019 teada, et 15.01.2019 tehinguga saadud hüpoteegid ei taga hagejate nõudeid RS Kinnisvaragrupp OÜ (pankrotis) vastu. OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) omas sel hetkel kolme korterit Kadriorus ja kahte elamumaa kinnistut Põhja-Tallinnas kogumaksumusega ca 1,07 mln eurot. Käendaja C ainuosalusega CarOne Motors OÜ omas 11 korteriomandit Veerenni asumis maksumusega ca 1,6 mln eurot. Need kinnistud võõrandati perioodil 17.10.2019-05.11.2019. Seega ootasid hagejad alates 16.04.2019, kuniks laenuvõtja ja käendaja varatuks tehti, et siis saaks esitada nõude notari vastu. Kostjad leiavad, et kahju on tõendamata. Hagi järgi on hagejate kahjuks tagasisaamata laenu osa summas 129 987,50 eurot. Kuivõrd asjaolude kohaselt anti laenu kokku 206000 eurot ning hagejate 28.01.2020 kahjunõude järgi oli hagejate kahjuks 200 012,50 eurot, siis järeldub sellest, et osa laenust said hagejad siiski tagasi või tagatud. Hagi väidete kohaselt tõestas notar Robert Kimmel 15.01.2019 hüpoteekide pantimise märkuste kustutamise avalduse, hüpoteekide ülekandmise lepingu ja asjaõiguslepingu (notari ametitegevuse raamatu registri nr 334; hagi lisa 3), ilma et oleks enne hagejatega suhelnud ja neile lepinguprojekti edastanud. See ei ole notari ametikohustuse rikkumine hagejate suhtes. Notaribüroo suhtles tehingu aja broneerinud ja tehingu andmed edastanud Cga ning saatis lepingu projekti temale eelnevalt e-kirja teel. Notar Robert Kimmel andis 15.01.2019 tehingu tõestamisel välja trükitud lepingu projekti hagejatele läbivaatamiseks ja seejärel luges selle ka osalejatele ette. Fakt on, et hagejad osalesid tehingu tõestamisel, notar tutvustas neile tehingu projekti ja hagejad ei küsinud selgitusi ega avaldanud pretensioone, et notar ei ole neile eelnevalt lepingu projekti saatnud. 15.01.2019 tehingu tõestamisel ei pidanud notar välja selgitama tehingu osaliste väidetavat tahet, mida talle ei avaldatud ja millele ei viidanud ka ükski asjaolu. Lepingupoolte rikkumiste ja ka tehinguväliste isikute eest notar ei vastuta. Lepingust tulenevate nõuete õigeaegne ja kohane maksmapanek on ainult lepingupoolele kuuluv subjektiivne õigus. Kui hagejad seda ei teinud ja oma õigusi ei kasutanud ajal, mil see reaalselt võimalik oli, siis ei pea notar kaasnevaid tagajärgi hüvitama (RVastS § 7 lg 1 ja lg 2), isegi kui tegemist oleks notari ametikohustuse süülise rikkumisega ja hagejatele oleks tekkinud kahju NotS § 14 lg 2 tähenduses. Isegi kui asuda seisukohale, et notar on ametikohustust rikkunud ja tema rikkumine on süüline, puudub põhjuslik seos notari ametikohustuste täitmise ja hagejate väidetava kahju vahel. Kohtu põhjendused
1.Kohus, analüüsinud hagiavaldust, poolte poolt esitatud tõendeid ning analüüsinud kostjate vastuväiteid, leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata.
2.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata
või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
3.Tsiviilasja materjalidest tulenevalt loeb kohus tuvastatuks järgmised asjaolud: - Swedbank AS (hüpoteegi loovutaja), Nordic Hypo AS (hüpoteegipidaja), Ius Dicere Osaühing (omanik 1), K (omanik 2), OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) ja C on 15.12.2015 aastal sõlminud hüpoteekide loovutamise lepingu, hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu, käenduslepingu ja asjaõiguslepingud (kd I lk 13 pöördel- 18). Lepingu esemeteks olid kinnisasjad registriosa nr-tega xxxxxx, xxxxxx, xxxxxx ja xxxxxx. Seatava hüpoteegiga olid tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) vastu, mis tulenesid hüpoteegipidaja ja OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) vahel 15.12.2015 sõlmitud laenulepingust nr xxxxxxxx ja selle võimalikest lisadest (lepingu p 3.3). Lepingu p 4 kohaselt sõlmiti käendusleping Cga OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) kohustuste täitmise tagamiseks. - hageja I ning OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) on 15.01.2019 sõlminud laenulepingu, mille kohaselt kohustus hageja I andma OÜ-le RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) laenu summas 206 000 eurot, millest 129 987,50 eurot tuli kanda Tallinna notar Robert Kimmel deposiitkontole ja 76 012,50 eurot maksti välja pangaülekandega (kd I lk 7-9). Laenulepingu kohaselt pidi laenu hakkama tagama kolmandatele isikutele kuuluvaid kinnisasju registriosa nr. xxxxxx; xxxxxx; xxxxxx ja xxxxxx koormav ühishüpoteek (lepingu p 4.1). - hageja I ja C on 15.01.2019 sõlminud käenduslepingu 15.01.2019 hageja I ning OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) vahel sõlmitud laenulepingus märgitud kohustuste täitmise tagamiseks (kd I lk 78); - 15.01.2019 koostas ja tõestas Tallinna notar Robert Kimmel hüpoteekide pantimise märkuste kustutamise avalduse, hüpoteekide üleandmise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille alusel loovutas AS Nordic Hypo täielikult ja tasuta hagejatele kinnisasjadel registriosa nr. xxxxxx; xxxxxx; xxxxxx ja xxxxxx olevad ühishüpoteegid ning samuti teostati vastavalt lepingu punktile 2.2. ja Nordic Hypo AS ning hagejate kokkuleppel notari poolt tema deposiitkontolt väljamakse AS-le Nordic Hypo summas 129 987,50 eurot (kd I lk 9 pöördel- 13).
4.Hagejad on palunud hagiavalduses välja mõista kostjatelt solidaarselt kahjuhüvitise summas 129 987,50 eurot tuginedes asjaolule, et notar on hagejate hinnangul rikkunud 15.01.2019 tehingu ettevalmistamisel ja tõestamisel tõestamisseaduse (TõS) § 18 lg 1 ja § 14 lg 1. Hagejad on leidnud, et notari ametikohustuse rikkumise (selgituskohustuse täitmata jätmine) tõttu ei olnud hagejatel võimalik maksma panna ja rahuldada OÜ-ga RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) sõlmitud laenulepingust tulenevaid nõudeid kolmandatele isikutele kuuluvaid kinnistuid (registriosad nr xxxxxx, xxxxxx, xxxxxx ja xxxxxx) koormava ühishüpoteegi arvel. Notar ei ole tuvastanud, milliseid nõudeid üleantav
hüpoteek tagab, kas tehingu osapooled soovivad deposiidis oleva summa väljamaksmist olukorras, kus neile üleantav hüpoteek ei taga väljamakstava summa ega ka kogu laenusumma tagasinõuet ning samuti ei ole tehingu osapooltele selgitanud tehinguga kaasnevaid riske.
5.Hagejate poolt viidatud TõS § 14 lg 1 sätestab, et kui notariaalaktis esitatakse osaleja poolt avaldatu viitena teisele notariaalaktile, ei ole vaja viidatavat notariaalakti ette lugeda, kui kõik osalejad avaldavad, et neile on selle sisu teada ja et nad loobuvad ettelugemisest. Selle asjaolu märgib notar notariaalakti. Notar võib tõestada vaid juhul, kui viidatav notariaalakt on osalejatele tõestamise juures esitatud originaalina, algärakirjana või notariaalselt kinnitatud ärakirjana. TõS § 18 lg 1 kohaselt selgitab notar välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar kajastab osalejate tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures hoolitseb notar selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Notariaadiseadus (NotS) § 14 lg 1 näeb ette, et notar vastutab oma ametikohustuste süülisest rikkumisest tekkinud kahju eest. Notar vastutab kui avaliku võimu kandja riigivastutuse seaduses (RVastS) sätestatud alustel ja ulatuses. NotS § 14 lg 2 sätestab, et kui kahju tekitamise eest vastutab ka tehinguosaline või kolmas isik, vastutab notar ametikohustuste süülisest rikkumisest tekkinud kahju eest ulatuses, mis jääb hüvitamata selle kahju tekitanud muude isikute poolt. RVastS § 7 lõikest 1 tuleneb, et isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud (edaspidi kannatanu), võib nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada RVastS §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. RVastS § 7 lg 2 kohaselt tegevusetusega tekitatud kahju hüvitamist võib nõuda üksnes juhul, kui haldusakt jäi õigeaegselt andmata või toiming õigeaegselt sooritamata ja sellega rikuti isiku õigusi. RVastS § 8 lg 1 sätestab, et varaline kahju hüvitatakse rahas. Hüvitisega tuleb luua varaline olukord, milles kannatanu oleks siis, kui tema õigusi ei oleks rikutud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 2 sätestab, et kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Eelviidatud sätetest tuleneb, et notari vastu saab esitada kahju hüvitamise nõude siis, kui on täidetud kõik järgmised eeldused: notar on rikkunud oma ametikohustust (NotS § 14 lg 1); notari ametikohustuse rikkumise tõttu on kahjustatud kahju hüvitamist nõudva isiku subjektiivset õigust (RVastS § 7 ja § 8); kahjustatud isik on ammendavalt kasutanud esmaseid õiguskaitsevahendeid (RVastS § 7 lg 1 ja lg 2, NotS § 14 lg 2); notari ametikohustuse rikkumise tagajärjel on tekkinud kahju (NotS § 14 lg 1), mille hüvitamist ei ole õnnestunud saada kahju tekitanutelt (NotS § 14 lg 2); esineb põhjuslik seos notari
ametikohustuse rikkumise ja isikul kahju tekkimise vahel (RVastS § 7 lg 1, VÕS § 127 lg 4); rikutud ametikohustuse eesmärgiks on kaitsta kahjustatud isikut sellise kahju eest (VÕS § 127 lg 2); notar on ametikohustuse rikkumises süüdi (NotS § 14 lg 1); nõutava kahju tekkimine oli notarile ettenähtav (RVastS § 7 lg 1, § 13 lg 1 p 1); puuduvad hüvitise suurust piiravad asjaolud (RVastS § 13 lg 1, sh lg 1 p-d 4 ja 5, samuti VÕS § 139 lg-d 1 ja 2).
6.Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole tõendamist leidnud, et notar oleks 15.01.2019 tõestamistoimingut tehes oma ametikohustusi, s.h selgitamiskohustust rikkunud. Esmalt märgib kohus, et etteheide TõS § 14 lg 1 rikkumise kohta on kohtu hinnangul alusetu. 15.01.2019 tõestatud lepingus ei ole viiteid teistele notariaalaktidele, mida oleks tulnud tehingu osapooltele osapoole poolt avaldatuna ette lugeda. Lepingus on kajastatud kinnistusraamatu seisu. Seega ei ole TõS § 14 lg-t 1 rikutud. Kui hagejad oleksid soovinud, et notar selgitab 15.01.2019 tõestamistoimingu käigus mõne muu notariaalakti sisu, siis oleksid nad saanud ja pidanud notarilt seda paluma. Hagejad ei ole tõendanud, et nad seda teinud oleks. Kohus on seisukohal, et kui lepingu tõestamisel osalevad isikud ise enda soove ei väljenda, ei ole notaril võimalik neid ka paremini nõustada ja selgitusi jagada. TõS § 13 lg 1 sätestab, et tehingu tõestamiseks tuleb notariaalakt notari juuresolekul osalejatele ette lugeda, nende poolt heaks kiita ning osalejate ja notari poolt omakäeliselt allkirjastada. Ilma heakskiitmise ja allkirjastamiseta on tõestamine tühine. Hagejad ei ole välja toonud, et notar seda teinud ei oleks. Samuti ei ole hagejad tõendanud, et nad oleksid esitanud toimingu eel, ajal ega järel notarile ühtegi täpsustavat küsimust ega väljendanud, et tõestatav tehing ei vasta nende tegelikule tahtele. Asja materjalidest ei nähtu, et hagejad oleksid notarile avaldanud, et on sõlminud OÜ-ga RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) 15.01.2019 laenulepingu. TõS § 18 lg 1 kohaselt ei pea notar eeldama, et osalejad ei avalda oma kõiki või tegelikke eesmärke ning see säte pane notarile kohustust uurida, kas pooled on midagi notarile avaldamata jätnud, samuti neile muid teenuseid juurde pakkuma. Kohus peab vajalikuks täiendavalt selgitada, et kui notaril tekib kahtlus tehingu seadusele ja osalejate tegelikule tahtele vastavuse suhtes, arutab ta selle osalejatega läbi ning vajadusel märgib oma selgitused notariaalakti. See annabki aluse eeldada, et notariaalse tehingu sõlmimise hetkel vastas isiku poolt avaldatu tema tegelikule tahtele ning vastupidist ei anna alust väita isegi see, kui isik hiljem ümber mõtles või hakkas tehtud tehingut kahetsema. Tehingu notariaalne tõestamine ei võta ära tehingu osapoole kohustust olla ise aktiivne ja esitada ise notarile küsimusi tehingu sisu tema soovidele ning tegelikele asjaoludele vastavuse kontrollimiseks. Notari selgituskohustuse ulatus sõltub otseselt tehingu osalistest, nende teadmistest ning nende poolt notarile avaldatust. Kui teo- ja otsusevõimelised isikud nõustuvad notari poolt neile tutvumiseks antud tehingudokumendi projektiga, nõustuvad neile etteloetud tehingu tekstiga ega esita küsimusi ka siis, kui notar palub küsimusi esitada, ei teki notaril põhjendatult kahtlust, et isikud ei saa tehingust aru ja see ei vasta nende tegelikule tahtele. Asjaolud kogumis kinnitavad, et kostjal I puudus alus 15.01.2019 hagejat ja Nordic Hypo AS-i vahelist tehingut tõestades oletada või arvata, et pooled võivad soovida tagatiskokkuleppe muutmist või makstava raha tagastamise reguleerimist. Hagejad ei
avaldanud 15.01.2019 notarile, et nad on 15.01.2019 sõlminud laenulepingu ning 15.01.2019 tehingu eesmärk on saada tagatis 15.01.2019 laenulepingule. Seega puudub alus eeldada, et notar oleks pidanud ette nägema hagejatele tekkivat võimalikku kahju. Samuti selgitab kohus, et hüpoteekide käsutustehingu vorminõudeks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 338 lg 2 järgi allkirjade notariaalne kinnitamine (TõS § 38, 39), mistõttu ei ole notar kohustatud ilma tehinguosalise avalduseta (NotS § 29) välja selgitama hüpoteekide asjaõiguslikku sisu ja nn tagatisväärtust ning võlaõiguslikke kohustusi. 15.01.2019 tehingu p-des 2.1 ja 2.2 on fikseeritud hagejate soov kanda notari ametikontol hoiustatud raha üle Nordic Hypo AS-ile, kui on sõlmitud leping, millega kinnistuid koormav ühishüpoteek neile üle antakse. Seda eesmärki tõendab ka hageja I 14.01.2019 maksekorraldus, mille selgituseks on märgitud Rataskaevu tn 6 hüpoteekide ülevõtmine (kd I lk 9). Nimetatud tulemus 15.01.2019 tõestatud lepinguga ka saavutati. Seega ei nõustu kohus hagejate väitega, et notar pidi 15.01.2019 tehingut tõestades aru saama, et hagejate sooviks on saada deposiitkonto kaudu (AÕS § 338 lg 2 sätestatud hüpoteegi loovutamise eest) makstava summa tagasinõudele tagatis. Kui hagejate sooviks oli, et hüpoteek hakkaks tagama ka hagejate võlaõiguslikke nõudeid OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) vastu, siis oleks tulnud sellest ka notarile teada anda.
7.Kohtu hinnangul ei ole hagejad käesoleval juhul käsitletavad ka täiesti kogenematute ja asjatundmatute isikutena, keda tuleks TõS § 18 lg 1 kohaselt kaitsta läbimõtlemata tehingute eest. Kostjad on tõendanud, et hagejad on korduvalt sarnaseid tehinguid teinud, s.h Graniidi 3 Tallinn kümne korteri võõrandamine 07.07.2015 hagejalt I RS Kinnisvaraarenduse OÜ-le (kd I lk 49-57); 11.03.2016 hageja I kasuks hüpoteegi seadmine OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) korteriomandile nr 2880801 (Tööstuse 11-18 Tallinn) ning hüpoteegi kustutamise tehing 30.06.2016 (kd I lk 58-59); 18.07.2016 hageja I kasuks hüpoteegi seadmise tehing C korteriomandile nr 4900750, mis kustutati 28.07.2016 tehinguga (kd I lk 60-61); 08.08.2016 Pille 24 ja 24a Tallinn kinnistutele seatud hüpoteegi omandamine Estateguru tagatisagent OÜ-lt (kd I lk 62-72); 19.12.2018 Pille 24 ja 24a Tallinn kinnistuid koormavate hüpoteekide üleandmise leping ja hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingud (kd I lk 73-77). Arvestades eeltoodud tõenditega järeldab kohus, et hagejate majandus- ja kutsetegevuseks on laenude andmine. Hagejate majandustegevuse püsivust ja mahtu tõendavad kinnistusregistri väljavõtted, mille kohaselt on hagejad alates 11.03.2016-14.01.2019 suurtes summades laene andnud s.o hüpoteekide (omandamise ja loovutamise) summade järgi 40 000 eurot, 150 000 eurot, 350 000 eurot ning summa, mille eest hagejad 19.12.2018 (vähem kui 1 kuu enne vaidlusalust tehingut) viimase hüpoteegi loovutasid oli 229 372 eurot (kd I lk 49-61, 67-72). Vaidlusalune 15.01.2019 tehing tehti samuti hagejate sellise majandus- ja kutsetegevuse raames. Laenu anti summas 206 000 eurot ning laen oli tasuline (12% aastaintressiga). Seega oli laenuandmise tegevus kestev (vähemalt 3 aastat), hagejate laenud olid tasulised (intressitulu ca 12% aastas) ning hagejate antud-saadud-loovutatud laenude ja tagatiste maht küllaltki suur (s.o 40 000 eurot, 150 000 eurot, 350 000 eurot, 206 000 eurot).
8.Samuti on kohus seisukohal, et hagejad on jätnud oma esmased õiguskaitsevahendid õigeaegselt kasutamata, mistõttu on notari vastutus ka välistatud. Kohtu hinnangul ei ole hagejad teinud midagi selleks, et hagis märgitud kahju ära hoida. Kohus on eelnevalt leidnud, et hagejad ei ole tõendanud, et nad oleksid avaldanud 15.01.2019 laenulepingut ja selles fikseeritud tagatiste kokkulepet notarile. Kui nad oleks seda teinud, siis oleks notar eelduslikult selgitanud, et tagatisleping tuleb sõlmida puudutatud kinnistute omanikega. Samuti asub kohus seisukohale, et hagejad pidid hiljemalt 16.04.2019 olema teadlikud, et laenulepingus sätestatud olulisi kohustusi on rikutud ja et laenu tagasisaamine ei ole tagatud (v.a. C 14.01.2019 antud käendus). Nimelt nähtub 15.01.2019 laenulepingute pdest 3.2 ja 3.3, et OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) pidi tasuma laenusummalt intressi 12% aastas (0,0328767% päevas) iga kolme kuu tagant kuu 15. kuupäevaks. Esimene intressimakse tuli teha 15.04.2019 summas 6 163,07 eurot. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et seda tehtud oleks. VÕS § 399 lg 1 p 2 kohaselt oli hagejatel võimalus laenuleping üles öelda ja nõuda laenu kohest tagastamist, s.h oli hagejatel võimalus esitada hagi OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) ja C vastu võla nõudes ning taotlus hagi tagamiseks OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) kinnistutele kohtuliku hüpoteegi või võõrandamise keelumärke seadmiseks ja vallasvara (sh RS Kinnisvaragrupp OÜ-l 100% osalus RS Kinnisvaraarendus OÜ-s) arestimiseks. Kostjad on tõendanud, et seisuga juuni 2019 kuulus OÜ-le RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) vähemalt 5 kinnistut, neist kaks elamumaa kinnisasja ja kolm korteriomandit: kinnisasi Salme 30/Tööstuse 32 Tallinn, registriosa nr 245101; kinnisasi Orase 13 Tallinn, registriosa nr 1083101; korteriomandid F.R. Faehlmanni 28-1 ja 28-2 Tallinn, registriosad 1384001 ja 1383601 ning korteriomand A. Weizenbergi 32-3 Tallinn, registriosa nr 4375301 (kd I lk 80-85). Nimetatud kinnistute turuväärtus ületas miljonit eurot (kd I lk 86-89). Lisaks oli hagejatelt laenu saanud OÜ-l RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) 100% osalus RS Kinnisvaraarendus OÜ-s, mille jaotamata kasum 02.10.2018 seisuga oli 284 095 eurot (kd I lk 94-100), millest piisanuks kohtu hinnangul hagejate nõuete rahuldamiseks. Kohus on seisukohal, et OÜ-le RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) kuulunud vallasvara, sh RS Kinnisvaraarendus OÜ osalusele, arestimine ja kinnistutele keelumärke seadmine või kohtuliku hüpoteekidega koormamine oleks vältinud vallasvara või kinnistute rahatut võõrandamist seotud isikutele. Hagejate laenunõude tagamiseks seatud kohtulikud hüpoteegid oleksid jäänud püsima ka kinnistute võõrandamise järgselt ja kohustanud igakordset omanikku arvestama, et hagejatel on õigus rahuldada OÜ-ga RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) sõlmitud laenulepingust tulenev nõue kinnistute müügitulemi arvelt. Riigikohtu praktikast lähtuvalt oleks näiteks 2019 juulisaugustis seatud kohtulik hüpoteek taganud hagejatele esimese järjekoha võlausaldaja õiguseid ka OÜ RS Kinnisvaragrupp pankrotimenetluses (vt selle kohta ka Riigikohtu lahend 3-2-1-143-10, p 16- 21). Samuti asub kohus seisukohale, et hagejad ei ole tõendanud, et OÜ RS Kinnisvaragrupp (pankrotis) kinnistute väärtus oli väiksem, kui vara koormavad hüpoteegid. Kohus selgitab, et kinnistu väärtus ei vähene automaatselt (ühis)hüpoteegisumma võrra. Samuti nähtub, et hagejate poolt välja toodud kinnistute turuväärtus ei vastanud võõrandamisel saadule. Hagejad on välja toonud, et Salme 30/Tööstuse 32 Tallinn kinnistu ja kortermaja väärtus
10.10.2019 seisuga oli 350 000 eurot ja seda koormas 559 000-eurone ühishüpoteek ning Faehlmanni 28-1 Tallinn korteri turuväärtus 45 000 eurot ja Faehlmanni 28-2 Tallinn korteri turuväärtus 60 000 eurot. Hagejate 30.11.2020 esitatud hindamisakt (kd I lk 106121) ning allkirjastamata arvamus (kd I lk 122-130) on aga vastuolus asjaoluga, et 21.06.2018 osteti Salme 30/Tööstuse 32 Tallinn kinnistu hinnaga 380 000 eurot (kd II lk 19-34), 19.10.2019 võõrandati sama kinnistu kõrgema hinnaga 498 135,42 eurot (kd II lk 7-11) ning Faehlmanni 28-1 realiseeriti 24.10.2019 hinnaga 49 306 eurot ja Faehlmanni 28-2 hinnaga 79 960 eurot (kd II lk 52-57). Samuti oli hagejate väitel kinnisasja Orase 13 Tallinn elamukinnistu väärtus 10.10.2019 hindamisakti kohaselt 196 000,eurot (kd I lk 131-146), soklikorrusega elamukinnistu oli koormatud 216 956 eurose hüpoteegiga SEB Pank AS-i, 343 000 eurose hüpoteegiga OÜ Minigert ning 430 000 eurose hüpoteegiga R kasuks. Asja materjalidest nähtub, et nimetatud kinnistu võõrandati aga 17.10.2019 hinnaga 497 645,80 eurot (kd II lk 35-40). Hagejate viidatud Weizenbergi 32-2 Tallinn korter vahetas 05.11.2019 omanikku 242 000 eurose hinna eest (kd II lk 64-70). Lisaks tagas hagejate laenulepingu täitmist käendus. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et käendaja C oleks täielikult varatu olnud. C omas 100% osalust kuni 06.01.2021 OÜ-s CarOne Motors, millele kuulus 11 korteriomandit Tallinna kesklinnas Veerenni asumis asuvatel Pille 24 ja Pille 24a aadressitel (kd I lk 90-93). Käendaja C pärandvara hoiumeetmete rakendamisel oleksid hagejad saanud nõuda laenu tagastamist pärandvara arvel (NotS § 14 lg 2). PärS § 111 lg 5 võimaldab pärandvara hoiumeetmeid rakendada ka pärast seda, kui pärija on pärandvara vastu võtnud, seda eelkõige juhul, kui pärija tegevus või varaline olukord võivad seada ohtu pärandvara säilimise ja nõuete rahuldamise pärandavara arvelt. Seega oleks kohus saanud jätkata pärandvara hoiumeetmete rakendamist ka pärast C pärijale pärimistunnustuse väljastamist. Pärandvara hoiumeetmete rakendamise vajadus pidi hagejatele teada olema juba 17.06.2019, mil nad tegid avalduse Kaspar Noore OÜ CarOne Motors juhatuse liikmeks määramiseks (kd II lk 5).
9.Kohus on eelnevalt selgitanud, et notari vastu saab esitada kahju hüvitamise nõude esmalt sel juhul, kui notar on rikkunud oma ametikohustust. Käesoleval juhul ei ole nimetatud eeldus täidetud. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja I oleks oma ametikohustusi rikkunud. Samuti on hagejad jätnud oma esmased õiguskaitsevahendid õigeaegselt kasutamata, mistõttu on notari vastutus ka välistatud. Kuna hagi kostja I vastu ei ole põhjendatud, siis ei ole alust nõude rahuldamiseks ka kostja II osas. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et notari kindlustusandjaks on kostja II, s.o AB „Lietuvos draudimas“ Eesti filiaal. VÕS § 521 lg 1 sätestab, et kahjustatud isik võib nõuda kindlustusvõtja poolt talle tekitatud kahju hüvitamist nii kindlustusvõtjalt kui kindlustusandjalt. Kindlustusandjalt võib nõuda kahju hüvitamist üksnes rahalise hüvitise maksmise vormis. VÕS § 521 lg 2 esimese lause kohaselt, kui kahju hüvitamise nõue on esitatud nii kindlustusvõtja kui kindlustusandja vastu, vastutavad nad solidaarvõlgnikena. Kuna kohus on eelnevalt leidnud, et kostja I ei ole oma kohustusi rikkunud, siis ei ole hagi ka kostja II vastu põhjendatud.
10.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata.
11.Kohtu poolt kohtuotsuses käsitlemata poolte väited ja hindamata tõendid ei ole kohtu hinnangul asja lahendamise seisukohalt asjakohased.
Menetluskulud
12.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, siis tuleb menetluskulud jätta solidaarselt hagejate kanda.
13.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist.