Novare Invest OÜ hagi Vesper Kinnisvara OÜ vastu alusetult saadu tagastamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16. novembri 2020. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Novare Invest OÜ apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende Hageja Novare Invest OÜ (registrikood 11951046), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul esindajad ringkonnakohtus Kostja Vesper Kinnisvara OÜ (registrikood 14301981), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Kruus Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Keelduda Harju Maakohtu 16. novembri 2020. a otsuse peale esitatud Novare Invest OÜ apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest.
2.Jätta apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud Novare Invest OÜ kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord ja selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.
1.Novare Invest OÜ (hageja) esitas 13. septembril 2019 Harju Maakohtule Vesper Kinnisvara OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt välja mõista 650 eurot ja viivise kuni kohustuse täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt otsis kostja üürnikku hageja omandis olevale korterile Lootsi tn 3a – 131, Tallinn (korter). Hageja ja kostja sõlmisid käsunduslepingu, mille alusel kohustus kostja osutama üürilepingu sõlmise võimalust, aga tegema seda tasuta. Sellisel juhul ei ole tegemist maaklerilepinguga.
Hageja sõlmis kostja leitud üürnikuga XX-ga (üürnik) 28. augustil 2018 üürilepingu, mille alusel tasus üürnik hagejale tagatisraha 650 eurot. Hageja taganes sõlmitud üürilepingust
2.septembril 2018 ja andis samal päeval üürniku makstud tagatisraha kostjale. Hageja soovis, et kostja edastaks tagatisraha üürnikule, kuid kostja seda ei teinud, vaid tasaarvestas selle summa enda maakleritasuga. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja aukohus on 1. juulil 2019 tehtud otsuses leidnud, et kostjal puudus õigus tasaarvestuse tegemiseks ja kostja oleks pidanud sõlmima üürnikuga kirjaliku maaklerilepingu. Üürnik esitas hageja vastu hagi tagatisraha ja sellelt arvestatud viivise väljamõistmiseks, mille kohus ka tsiviilasjas nr 2-18-120440 rahuldas. Seega on hageja tasunud tagatisraha kaks korda: nii kostjale kui ka kohtuotsuse täitmisena üürnikule. Hageja hinnangul valdab kostja tagatisraha summas 650 eurot alusetult. Kostjal oli maaklerileping üürnikuga, kellele kostja esitas maakleritasu arve. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Kostja vastuväidete kohaselt sõlmisid hageja ja kostja maaklerilepingu hageja korterile üürilepingu sõlmimise vahendamiseks. Kostja avaldas üürniku leidmiseks kuulutused kinnisvaraportaalides ja kostja tegevuse tulemusena sõlmis hageja üürnikuga üürilepingu. Hageja seaduslik esindaja CC andis 2. septembril 2018 kostja seaduslikule esindajale YY 650 eurot, kuid pooled ei leppinud kokku, et vastav summa tuleb kostjal üle anda üürnikule. Kostja esindaja selgitas hageja esindajale, et loeb saadud summa arvel tasutuks osutatud maakleriteenuse eest väljastatud arve, mille kostja oli vastavalt hageja palvele varem edastanud üürnikule, mida aga viimane ei olnud mõistetavatel põhjustel nõus hageja eest tasuma. Kostjal puuduvad üürnikuga lepingulised suhted, sh ei sõlminud kostja üürnikuga maaklerilepingut. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus jättis 16. novembri 2020. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et kostja otsis hageja palvel üürnikku hageja korterisse Lootsi tn 3a – 131, Tallinn. Kohus tuvastas, et pooled sõlmisid maaklerilepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 tähenduses. Maaklerilepingu puhul eeldatakse selle tasulisust. Asja materjalidest ei nähtu, et pooled oleksid sõlminud kokkuleppe tasuta teenuse osutamiseks. Pooled vaidlevad maakleritasu suuruse üle. Maakleritasu suuruse määramisel tuleb lähtuda VÕS §-st 665. Teadaolevalt on maakleritasu suuruseks üürilepingu vahendamisel 1–3 kuu üür. Kostja vahendusel sõlmitud üürilepingu järgi oli ühe kuu üür 650 eurot. Sellele vastab kostja poolt maakleriteenuse katteks arvestatud 650 eurot. Tegemist on kohaliku tavalise maakleritasuga ja ühtlasi mõistliku maakleritasuga. Maakleritasu sissenõutavaks muutumise aja osas tuleb lähtuda VÕS § 664 lg-st 1. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja sõlmis kostja leitud üürnikuga üürilepingu 28. augustil 2018. Seega muutus kostja nõue sissenõutavaks sellel samal päeval. Kuivõrd tõendatud ei ole, et maakler teadis või pidi teadma asjaoludest, mis andsid hagejale õiguse kostja vahendusel sõlmitud üürilepingust taganeda, siis säilis kostjal maakleritasu nõue hageja vastu VÕS § 664 lg 5 järgi vaatamata asjaolule, et hageja üürilepingust taganes. Eelnevast tulenevalt oli hagejal kohustus tasuda kostjale 650 eurot, mis ka tasuti. Tõendatud ei ole, et hageja andis kostjale üle antud 650 euro osas korralduse see omakorda üürnikule üle anda. Seega ei ole kostja hageja arvel alusetult rikastunud. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. 2 (4)
Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti leidnud, et hageja ja kostja sõlmisid maaklerilepingu. Maakohus ei ole hinnanud kostja poolt üürnikule esitatud arvet maakleritasu kohta, mis kinnitab, et maaklerileping oli sõlmitud kostja ja üürniku vahel. Maaklerilepingu puhul võib käsundiandjaks olla ka üürnik. Kostja ei ole tõendanud, et hageja palus maakleritasu arve esitada üürnikule. Samas kinnitab arve üürnikule esitamine, et isegi kui maaklerileping sõlmiti hageja ja kostja vahel, siis pidi sisesuhtest tulenevalt maksma maakleritasu üürnik. Seega puudus kostjal õigus teha tasaarvestus. Maakohus ei ole hinnanud ka Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja aukohtu 1. juuli 2019. a otsust, milles on muuhulgas heidetud kostja juhatuse liikmele (maaklerile) ette üürnikuga kirjaliku maaklerilepingu sõlmimata jätmist. Maakohtu lahend viib ebaõiglase olukorrani, kus hageja peab tagastama üürilepingu tagatisraha kaks korda ja tasuma maakleritasu arve, mis ei olnud esitatud hagejale. Arusaamatuks jääb, millistel otstarbekuse kaalutlustel ei ole kohus kindlaks määranud hüvitatavate menetluskulude suurust. Selliselt on hagejalt kunstlikult ära võetud otsuse vaidlustamise võimalus.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 637 lg 21 alusel koosmõjus TsMS § 405 lg-ga 1 keelduda. Ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt arvestab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh ka seda, et menetlusosalistel ei tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemääraseid menetluskulusid.
6.Kolleegium märgib, et kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 2000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurole, menetleb kohus hagi TsMS § 405 lg 1 esimese lause järgi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes TsMS-s sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid (lihtmenetlus). Praeguses asjas palus hageja mõista kostjalt välja põhivõla 650 eurot ja TsMS § 367 järgi sissenõutavaks muutuva viivise põhinõudest alates hagiavalduse esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. Seega ei ületa hageja põhinõue 2000 eurot ega põhinõue koos viivisega 4000 eurot, mistõttu on tegemist lihtmenetluse asjaga TsMS § 405 lg 1 tähenduses.
7.Lihtmenetluse asjas võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse TsMS § 637 lg 21 järgi menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kohtupraktikas on leitud, et eeltoodust hoolimata peab ringkonnakohus võtma apellatsioonkaebuse menetlusse, kui menetlusosaline vaidlustab apellatsioonkaebuses ka menetluskulude rahalise suuruse ja täidetud on TsMS § 178 lg-s 2 sätestatud eeldus ehk vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot (Riigikohtu
10.aprilli 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-13363/52, p-d 17 ja 18). Maakohus ei andnud vaidlustatud otsuses luba otsuse edasikaebamiseks ja tulenevalt TsMS § 177 lg-st 2 jättis maakohus menetluskulude rahalise suuruse kohtuotsuses kindlaks määramata.
8.Arvestades asja materjale, maakohtu otsuse põhjendusi ja apellatsioonkaebuse väiteid ei ole maakohus kolleegiumi hinnangul otsust tehes selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ega rikkunud menetlusõiguse normi viisil, mis võinuks kaasa tuua ebaõige otsuse, sealhulgas ei ole maakohus selgelt ebaõigesti hinnanud tõendeid.
8.1.Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele selgitab kolleegium, et maakohtule ei saa ette heita lihtmenetluses lahendatud asjas menetluskulude kindlaksmääramata jätmist TsMS § 177 3 (4)
lg 2 järgi. Selline võimalus on menetluskulude kindlaksmääramise osas kohtule antud ning kohus võib seda sätet enda äranägemisel kohaldada.
8.2.Maakohus tuvastas, et poolte vahel on sõlmitud maaklerileping VÕS § 658 lg 1 mõttes ja kostjal on õigus saada hagejalt osutatud teenuse eest tasu 650 eurot. Maakohus ei ole eelnimetatud asjaolude tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme ning on nendele asjaoludele õigusliku hinnangu andmisel õigesti kohaldanud materiaalõigust. Kolleegium märgib, et TsMS § 444 lg 2 järgi võib kohus hagi lihtmenetluses menetledes piirduda kohtuotsuse põhjendavas osas üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega.
8.3.Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust. Nii sätestab TsMS § 5 lg 1, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning sama paragrahvi teise lõike järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 1028 lg 1 kohaldamiseks peab hageja tõendama, et ta tahtis kostja rikastamiseks täita olematut kohustust või kohustust, mida ei tekkinud või mis langes hiljem ära. VÕS § 1028 lg 1 kohaldamisel peab olema selge, milles seisnes hageja sooritus kostjale VÕS § 1028 lg 1 mõttes ja milline kohustus on ära langenud või tekkimata jäänud. Hageja väite kohaselt nõuab ta kostjalt tagasi raha, mille ta maksis kostjale selleks, et kostja annaks selle edasi üürnikule (tagatisraha). Kostja tasaarvestas rahasumma oma maakleritasu nõudega hageja vastu (VÕS § 197 lg 1). Maakohus leidis, et kostjal oli õigus hagejalt saadud summa arvelt lugeda tasutuks osutatud maakleriteenuse eest väljastatud arve.
8.4.Apellatsioonkaebuses väidab hageja, et maakohus ei ole arvestanud võimalusega, et maaklerilepingu käsundiandja sai olla üürnik. Samas on hageja ise hagiavalduses tuginenud järgnevale: „Hageja sõlmis kostja leitud üürnikuga, XX-ga 28.08.2018. a üürilepingu, mille alusel tasus XX hagejale tagatisraha 650 eurot.“ Hageja ei ole tõendanud, et maakler täitis üürnikult saadud käsundit. Hageja viidatud tõendid ei anna alust maakohtust erineva järelduse tegemiseks. Maakleritasu arve esitamine üürnikule ei vabasta hagejat maakleritasu maksmise kohustusest olukorras, kus kostja on vahendanud hagejale maakleriteenust. Maaklerileping on oma olemuselt tasuline leping (VÕS § 664 lg 1). Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja aukohtu otsus on TsMS § 272 lg 1 järgi dokumentaalne tõend ning hinnates seda TsMS § 232 lg 1 järgi koos teiste tõenditega igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, ei tõenda see hageja nõude aluseks olevaid asjaolusid.
9.Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise tõttu tuleb apellatsiooniastme menetluskulud jätta TsMS § 168 lg 1 järgi hageja kanda. Ringkonnakohtus kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Maakohtus kantud menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
10.Kolleegium selgitab, et apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise korral on apellandil õigus TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi nõuda apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv tagasi.
11.Ringkonnakohus ei toimeta apellatsioonkaebust kostjale kätte (TsMS § 638 lg 4). TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole esitatud.
12.TsMS § 638 lg-st 9 tulenevalt võib apellant esitada määruskaebuse Riigikohtule. (allkirjastatud digitaalselt)
4 (4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.