30. detsember 2020. a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-17-13828
Tsiviilasi
L Ki (K), M Ri (R), V Gi (G), A T, S S, M M ja O G hagi Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu vastu korteriühistu 15.06.2017 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind
24 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Hagejad
L K (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius M R (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius V G (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius A T (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius S S (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius M M (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius O G (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius
Kostja
Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu (registrikood 80307116, aadress Tartu mnt 28, 10115 Tallinn) Lepingulised esindajad K S ja vandeadvokaat Kaido Ehasoo
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Kohtuistung 04.09.2020.a
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata L Ki (K, isikukood xxx), M Ri (R, isikukood xxx), V Gi (G, isikukood xxx), A T (isikukood xxx), S S (isikukood xxx), M M (isikukood xxx) ja O G (isikukood xxx) 13.03.2019.a kohtuistungil esitatud vastuväide kohtu tegevusele.
Jätta rahuldamata Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu (registrikood 80307116) 04.09.2020.a kohtuistungil esitatud vastuväide kohtu tegevusele. 1 (8)
3.Jätta rahuldamata L Ki (K, isikukood xxx), M Ri (R, isikukood xxx), V Gi (G, isikukood xxx), A T (isikukood xxx), S S (isikukood xxx), M M (isikukood xxx) ja O G (isikukood xxx) hagiavaldused Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu (registrikood 80307116) vastu Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu 15.06.2017.a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõuetes.
4.Jätta rahuldamata L Ki (K, isikukood xxx), M Ri (R, isikukood xxx), V Gi (G, isikukood xxx), A T (isikukood xxx), S S (isikukood xxx), M M (isikukood xxx) ja O G (isikukood xxx) hagiavaldused alternatiivsetes nõuetes Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu (registrikood 80307116) vastu Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu 15.06.2017.a üldkoosoleku otsuste tühistamiseks, millega otsustati teostada hoone tervikrekonstrueerimine sihtasutuse KredEx 40%-lise toetusmääraga (600 000 eurot) ja pangalaenuga (kuni 900 000 eurot), kokku 1 500 000 euro väärtuses (üldkoosoleku protokolli p-d 5 ja 6).
5.Tühistada Harju Maakohtu 26.09.2017.a kohtumäärusega tsiviilasjas 2-17-13828 kohaldatud hagiavalduse tagamise abinõud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
6.Jätta menetluskulud võrdsetes osades L Ki (K, isikukood xxx), M Ri (R, isikukood xxx), V Gi (G, isikukood xxx), A T (isikukood xxx), S S (isikukood xxx), M M (isikukood xxx) ja O G (isikukood xxx) kanda.
7.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 187 lg 6 peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.
Kohtuotsuse kirjeldav osa
1.L K, M R, V G, A T, S S, M M ja O G (hagejad) esitasid 15.09.2017 Harju Maakohtule hagiavalduse Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu (kostja, korteriühistu) vastu korteriühistu 15.06.2017 üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamise nõudes ning alternatiivselt nõudes tunnistada kehtetuks korteriühistu 15.06.2017 üldkoosolekul vastu võetud otsused teostada hoone tervikrekonstrueerimine sihtasutuse KredEx 40%-lise toetusmääraga (600 000 eurot) ja pangalaenuga (kuni 900 000 eurot), kokku 1 500 000 euro väärtuses (üldkoosoleku protokolli p-d 5 ja 6). Hagiavaldus sisaldas hagi tagamise avaldust (I kd, tl-d 1-7). Kohus jättis hagi 18.09.2017 käiguta (I kd, tl 31). Hagejad kõrvaldasid kohtu osundatud puudused 25.09.2017 (I kd, tl-d 35-37). Kohus tagas 26.09.2017 määrusega hagi (I kd, tl-d 38-41). Kohus võttis hagi 28.09.2017 menetlusse (I kd, tl-d 50-52). Kostja vastas hagile 26.10.2017 (I kd, tl-d 93-96). Eelistungid toimusid 26.09.2018, 13.03.2019 ja 20.03.2019 (II kd, tl-d 44-49, 27-30, 31-33). Kohtuistung toimus 04.09.2020 (II kd, tld 94-108). 2 (8)
2.Hagejad põhjendavad hagiavaldust järgmiste asjaoludega. Korteriühistul on 38 liiget. Hagejad on korteriomandite nr xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx ja xxx omanikena kostja liikmed. Korteriühistu üldkoosolek toimus 15.06.2017. Üldkoosoleku protokolli kohaselt osales üldkoosolekul 35 korteriühistu liiget, kellele kuulus kokku 93% kaasomandiosadest. Volikirja alusel võtsid koosolekust osa 18 korteriühistu liiget. Protokolli kohaselt otsustas üldkoosolek kinnitada 2016. aasta majandusaasta aruande ja revisjonikomisjoni aruande (protokolli p 3), kinnitada 2017. aasta majandustegevuse aastakava (protokolli p 4) ja teostada hoone tervikrekonstrueerimine SA KredEx 40%-lise toetusmääraga (600 000 eurot) ja pangalaenuga (kuni 900 000 eurot), kokku 1 500 000 euro väärtuses (protokolli punktid 5 ja 6). Hagejad esitasid üldkoosolekul vastuväited hoone tervikrekonstrueerimisele SA KredEx toetusmääraga ja pangalaenuga ning hääletasid üldkoosoleku protokolli punktides 5 ja 6 nimetatud otsuste vastu. Üldkoosoleku kokkukutsumisel ei järgitud seadusest tulenevad nõudeid. Korteriühistu liikmetele ei teatatud üldkoosoleku kokkukutsumisest vähemalt seitse päeva ette. Korteriühistu põhikirja punkt 6.8, mis näeb ette korteriühistu liikmetele erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumisest teavitamise teate panemisega koridori infostendile, on tühine seadusega vastuolu tõttu. Korteriühistu liikmeks olevaid korteriomanikke on ebaõiglane kohustada hüvitama kaasomandi esemele tehtud kulutusi, mille tegemiseks puudub vajadus. Üldkoosoleku protokolli kohaselt on üldkoosolek otsustanud järgmiste korterelamu renoveerimistööde teostamise: fassaadi rekonstrueerimine ja nendega kaasnevad tööd, rõdude korrastamine, katuse rekonstrueerimine ja soojustamine, akende ja välisuste vahetamine või renoveerimine ning nendega kaasnevad tööd, küttesüsteemi rekonstrueerimine kahetorusüsteemiks, tasakaalustamine ja tasakaalustamise protokolli koostamine, kütte- ja veetorustike isoleerimine, elektrooniliste kauglugemiga veearvestite paigaldamine, kanalisatsioonitrassi remonttööd, uue ventilatsioonisüsteemi ehitamine, rekonstrueerimistööde teostamisel üldkasutatavate pindade ja uute akende, paigaldamisest ning ventilatsiooni väljaehitamisest tuleneva siseviimistluse taastamine, sealhulgas korterisisesed taastamistööd, keldri valgustus, lae soojustamisest tulenevad tööd, trepikodade sanitaarremont ja uste vahetus. Renoveerimistööd ei ole vajalikud korterelamu hoolduseks, remondiks ega ajakohastamiseks. Üldkoosolekul puudus seetõttu õigus otsustada tööde teostamine häälteenamusega. Renoveerimistööde teostamiseks on nõutav kõigi korteriomanike nõusolek, kuid selline nõusolek puudub. Üldkoosolek võttis lisaks vastu järgmised otsused: otsus taotleda renoveerimistööde finantseerimiseks pangast laenu maksimaalses summas 900 000 eurot, tagasimaksetähtajaga 20 aastat; otsus volitada juhatust panka valima ja laenulepingut sõlmima, otsus kinnitada uueks remonditasu suuruseks 1,30 kuni 1,53 eurot ruutmeetri kohta, mis katab laenumakse tasumise pangale ja jätab 15% korteriühistule remondifondi reservi; otsus volitada juhatust sõlmima pangaga laenu tagatiseks varaliste õiguste pandilepingu, mille alusel panditakse panga kasuks korteriühistu varalised nõuded korteriühistu liikmete vastu; otsus taotleda võetava laenu tagatiseks sihtasutuselt KredEx laenukäendust maksimaalses ulatuses ning volitada juhatust sõlmima vastav käendusleping; otsus taotleda KredExi toetust 40% projekti kogumaksumusest ja 50% tehnilise konsultandi, projekteerimise ja omanikujärelevalve teenuse maksumusest; otsus volitada juhatust esitama KredExile toetuse taotlus; otsus jagada laenusumma proportsionaalselt kõikide korteriühistu liikmete vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta; otsus kaasata tehniline konsultant rekonstrueerimisprotsessi ja volitada juhatust sõlmima leping tehnilise konsultandiga tehnilise konsultandi teenuse osutamiseks; otsus kaasata omanikujärelevalve rekonstrueerimisprotsessi ja volitada juhatust sõlmima leping omanikujärelevalvega ehituse omanikujärelevalve teenuse osutamiseks; otsus volitada juhatust vajadusel esitama ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotluse kohalikule omavalitsusele ehitustööde teostamiseks, samuti korraldama ehitusettevõtete vahel renoveerimistööde läbiviimiseks konkurss, valima välja korteriühistu jaoks parim pakkumine ning sõlmima vastav(ad) töövõtuleping(ud); otsus volitada juhatust sõlmima panga poolt aktsepteeritud kindlustusseltsiga korterelamu kaasomandi kindlustus pangaga sõlmitavas laenulepingus toodud tingimustel. Kuivõrd otsustati renoveerimistöödega kaasnevaid küsimusi, oli otsuste vastuvõtmiseks vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Kaasomandi eseme ajakohastamiseks võetav laen kuni 900 000 eurot ületab oluliselt korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat. Otsuse poolt ei ole hääletanud üle poole korteriühistu liikmetest, kellele kuulub kaasomandiosade enamus. Üldkoosolekul ei osalenud 35 ühistu liiget ega nende esindajat. Üldkoosoleku protokollis ja hääletustulemuste kokkuvõttes kajastatud andmed ei ole tõesed. Vaidlusaluste otsuste poolt hääletass 3 (8)
23 korteriühistu liiget, vastu hääletas 11 liiget ja erapooletuks jäi üks liige. Neljal poolthäälel 23 poolthäälest puudub õiguslik alus. Korteriomandi nr xxx omaniku OÜ xxx (registrikood xxx) esindajal puudus kehtiv volitus 15.06.2017 üldkoosolekul osalemiseks ja OÜ xxx nimel hääletamiseks. Korteriomandite nr xxx (kaasomanikud E. V ja K. G), xxx (omanik V. B) ja xxx (kaasomanikud A. F ja I. K) omanikud ei hääletanud üldkoosolekul. Nimetatud korteriühistu liikmete hääletussedelid ei ole hääletamiseks õigustatud isikute poolt allkirjastatud. Eeltoodust tulenevalt hääletas vaidlusaluste otsuste poolt 19 korteriühistu liiget, kellele kuulus kokku 45,93% kaasomandiosadest. Üldkoosolek võttis vastu otsuse kinnitada korteriühistu osakapitali suuruseks 1,58 eurot ühe arvestuspinna ruutmeetri kohta. Sellega muudeti korteriühistu põhikirja punkti 3.2 alapunkti 6. Otsuse vastuvõtmise poolt hääletas 19 korteriühistu liiget, mis on vähem kui põhikirja punktiga 6.14 ettenähtud ühistu liikmete häälteenamus. Seetõttu ei ole otsust nõuetekohaselt vastu võetud (I kd, tl-d 2-5). Hagejad ei vaidle vastu kostja väitele, et teade üldkoosoleku toimumise kohta pandi üles infostendile (II kd, tl 45 pöördel). Kostja ei ole tõendanud üldkoosolekust teatamist selle ajal kehtinud korras ja tähtaja jooksul (I kd, tl 124).
3.Kostja vaidleb hagile vastu ja põhjendab oma vastuväiteid järgmiste asjaoludega. Hagejate nõue ei ole selge. Üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Korteriühistu üldkoosoleku teade tehti teatavaks infostendil, edastati iga korteriomandi aadressile postkasti ning saadeti elektronkirjaga. Korteriühistu 38 liikmest 35 liiget on oma osalemisega üldkoosolekul kinnitanud kutse kättesaamist. Üldkoosolekust ei võtnud osa korteriomandite nr xx, xx ja xx omanikud. Korteriomandi nr xx omanikule xxx OÜ-le saadeti kutse 31.05.2017 elektronkirjaga juhatuse liikme K O e-postiaadressile xxx. Korteriomandi nr xxx omanikule T L saadeti kutse 31.05.2017 elektronkirjaga e-postiaadressile xxx. Korteriomandi nr xx omanikule J K saadeti kutse 31.05.2017 elektronkirjaga e-postiaadressile xxx. Hagejad ei ole lasknud protokollida vastuväidet 15.06.2017 üldkoosolekul vastuvõetud otsustele. Selliseid vastuväiteid protokollist ei nähtu. Hagejate 16.11.2016 üldkoosolekuks esitatud eriarvamus on asjassepuutumatu. Hagejatel puudub üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamise nõudeõigus. Hagejad ei ole märkinud hagis ühtki konkreetset remonditööd, mille osas on vajalik kõrgendatud häälteenamus või omanike kokkulepe. Tööd ja laenu võtmine on kavandatud elamu hoolduseks ja remondiks, mis on tingitud hoone tavapärasest kulumisest. Elamul lasuvad muinsuskaitse erinõuded. Tegemist on konkreetse kaasomandi tavapärase korrashoiuga ja seadusest tulenevalt omanikul lasuvate kohustuste täitmisega. Hageja ei ole nimetanud, miks näiteks küttesüsteemi rekonstrueerimine ei vasta kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajaliku muudatusena või ventilatsioonisüsteemi ehitamine ei osutu vajalikuks kaasomandi eseme korrashoiu tagamiseks. Tartu mnt 28 elamu on pikaaegse kasutuse tulemusel amortiseerunud. Mitterahuldavas seisukorras on küttesüsteem, katus, fassaad ja ventilatsioon. Elamule on väljastatud energiamärgis „F“, mis tähistab väga madalat energiatõhusust. Korterelamu on muinsuskaitsealune mälestis ning elamu tehnilise ja konstruktsioonse seisundi ajakohastamisel on vajalik lähtuda muinsuskaitse eritingimustest. Mälestise üldseisukord on halb, kohati avariiline. Katusekate on avariiline, vihmaveesüsteem amortiseerunud, fassaadid on lagunenud, rõdud on avariilased. Aja jooksul on tehtud mitmeid nõuetele mittevastavaid muudatusi, mis tuleb rekonstrueerimise käigus likvideerida ja asendada nõuetele vastavatega (näiteks aknad). Projekti tulemuseks on elamu kõrgem energiatõhusus ning sisekliima, samuti elamu esialgse välisilme taastamine. Seega on tegemist korteriomanike seisukohalt elamu hoolduseks ja remondiks vajalike kulutustega. Üldkoosolek ei otsustanud põhikirja muutmist, sest põhikirja punktiga 3.2 6) on reguleeritud ühekordselt osamaksu suurust ühistu asutamisel. Iga-aastase majanduskava kinnitamisega fikseeritud makse suurus ei ole seetõttu põhikirja muutmine. Korteriomandi nr xxx omaniku OÜ xxx esindajana osales juhatuse liikme J P allkirjastatud volikirja alusel N P. Korteriomandite nr xx, xx ja xxx omanike poolt hääletussedelite mitteallkirjastamine ei muuda hääletussedeleid kehtetuks (I kd, tl-d 93-95). Hagejad ei ole avaldanud, milline oli otsustele esitatud vastuväidete sisu. Üldkoosolekul otsustati elamu rekonstrueerimine, mis on käsitletavad kaasomandi eseme ajakohastamisena korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 39 tähenduses. Hageja ei ole põhistanud, mis ulatuses nimetatud tööd sätte kohaldamise piiridest väljuvad. Hageja hinnangu, et Tartu mnt 28 elamu hoolduseks, remondiks ja ajakohastamiseks puudus vajadus, on paljasõnaline. Elamu on olnud kasutuses alates 1952. aastast ja vajab ilmselgelt ajakohastamist, sest olulist remonti möödunud aastakümnetel tehtud ei ole. Elamu 4 (8)
on tunnistatud 1997. aastast ehitismälestiseks, mistõttu on selle omanikul vastavalt muinsuskaitseseaduse § 16 lg 1 p 1 ja 11 kohustus mälestist hooldada ja remontida. Muinsuskaitsealastest nõuetest tulenevad selleks ka eritingimused, millega konkreetse hoone ajakohastamisel vältimatult arvestada. Seonduvalt KredEx-ist taotletud toetusega 40%-le ehitustööde mahule, tuli energiatõhususe osas lähtuda nõutavast eesmärgist, saavutada energiatõhususklass C. Ühegi üldkoosolekul otsustatud tööga ei ületatud sätte kohaldamise eeldusi. Elamu põhikommunikatsioonid on amortiseerunud ning nende ajakohastamine kattub kõigi kaasomanike huvidega, töödega ei muudeta kaasomandi reaalosa otstarvet ega kahjustata ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eseme ajakohastamisega suurendatakse energiatõhusust ning täidetakse korteriomanike seadusest tulenevaid kohustusi mälestise suhtes (I kd, tl-d 126-128). II.
Kohtuotsuse põhjendav osa
4.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 333 lg 1 sätestab, et menetlusosaline võib esitada vastuväite kohtu tegevuse kohta menetluse juhtimisel, samuti vastuväite menetlussätte rikkumise, eelkõige menetlustoimingu tegemise vorminõuete rikkumise kohta. Vastuväite lahendab kohus määrusega. Hagejad esitasid 13.03.2019 eelistungil vastuväite kohtu tegevusele, kui kohus keeldus kohtutoimiku I kd, tl-del 12, 13-14, 16, 19-20 ja 37 asuvate tõendite vastuvõtmisest (II kd, tl 28). TsMS § 238 lg 1 sätestab, et kohus võtab vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Hagejad ei ole soovinud kohtu osundatud tõenditega tõendada hagi aluseks olevaid asjaolusid. Seetõttu ei ole tõenditel TsMS § 238 lg 1 mõistes asjas tähtsust. Kohtu ülesanne on eelmenetluses välja selgitada, millist asjaolu millise tõendiga soovitakse tõendada (TsMS § 392 lg 1 p 4). Kohtu poolt eelmenetluse ülesande täitmine eelistungil ei ole menetlussätte rikkumine. Kohus leiab eeltoodut arvestades, et kohus ei ole rikkunud menetlussätet ega eksinud menetlustoimingu vorminõude vastu. Kohus jätab vastuväite rahuldamata. Kostja esitas 04.09.2020 istungil vastuväite kohtu tegevusele, kui kohus jättis rahuldamata kostja taotluse kuulata üle tunnistaja I K küsimustes, milles kostja soovis P M ülekuulamist (II kd, tl 95). Kohus on seisukohal, et kostja esitas taotluse tunnistaja ülekuulamiseks pärast TsMS § 329 lg-s 2 sätestatud tähtaja möödumist ning samuti pärast kohtu määratud tõendite esitamise tähtaja möödumist. Kostja ei ole põhjendanud TsMS § 422 lg 1 mõistes mõjuva põhjuse esinemist taotluse hilinenud esitamiseks. Kohus ei ole seetõttu rikkunud menetlussätet tunnistaja ülekuulamise taotluse lahendamisel. Kohus jätab vastuväite kohtu tegevusele rahuldamata.
5.15.06.2017 kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) § 1 lg 2 sätestas, et käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 lg 1 sätestab, et üldkoosoleku otsus on tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. MTÜS § 20 lg 5 sätestab, et üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. MTÜS § 20 lg 6 sätestab, et üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Põhikirjaga võib ette näha täpsema korra üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmiseks. 15.06.2017 kehtinud kostja põhikirja punkt 6.8 on sõnastatud järgmiselt: „Erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumisest informeeritakse liikmeid vähemalt 7 kalendripäeva ette. Teade erakorralise üldkoosoleku toimumisest pannakse välja koridori infostendile. Teates üldkoosoleku toimumise kohta peab olema näidatud koosoleku päevakord ning toimumise aeg ja koht.“ 5 (8)
Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja põhikirja punkt, mis nägi ette erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumise korra, on kehtiv. MTÜS § 20 lg-d 5 ja 6 ei piira korteriühistu õigust valida, kuidas teatatakse korteriühistu liikmetele üldkoosoleku toimumisest. Kohtu hinnangul ei ole MTÜS § 20 lgga 5 vastuolus korteriühistu liikmete teavitamine üldkoosoleku toimumisest teate väljapanemisega koridori infostendile. Kohus on seetõttu seisukohal, et põhikirja punkt 6.8 ei ole seadusega vastuolus ega tühine. Kohus leiab ka seda, et põhikirjaga teate saatmise täpsema korra sätestamine ei võta korteriühistult kasutada põhikirjas nimetamata viise teate saatmiseks. Üldkoosolek toimus 15.06.2017. Seega tuli teatada korteriühistu liikmetele üldkoosoleku toimumisest hiljemalt 07.06.2017. Kohus selgitab alljärgnevalt välja, kas korteriühistu teatas korteriühistu liikmetele üldkoosoleku toimumisest ette vähemalt seitse päeva.
6.Kostja on avaldanud, et saatis üldkoosoleku toimumise teate korteriühistu liikmetele elektronkirjaga ning pani korteriomanike postkasti. Kostja on soovinud asjaolu tõendada 31.05.2017 e-kirja väljatrükiga (I kd, tl-d 64-68). E-kirja väljatrükist nähtub, et e-kiri pealkirjaga „Üldkoosoleku kutse“ on saadetud 31.05.2017 kell 14:28 aadressilt xxx. E-kiri on saadetud 38 elektronpostiaadressidele, millest osadest aadressidest nähtuvad korteriühistu liikmete nimed (I kd, tl 64). E-kirja osaks on eesti ja vene keelne dokument, millest nähtub üldkoosoleku toimumise aeg 15.06.2017 kell 19:00, toimumise koha aadress ja päevakord (I kd, tl-d 64 pöördel – 68). Kohus on seisukohal, et kuigi elektronpostiaadresside järgi ei ole võimalik üheselt tuvastada aadressi kasutajat, ei ole pooled tõendanud, et e-kirjas märgitud e-postiaadressid ei kuulu korteriühistu liikmetele. Korteriomandi nr xx omanik L S on kinnitanud 07.03.2019 e-kirjaga, et üldkoosoleku kutse on olnud pandud tema postkasti (I kd, tl 145). L S e-postiaadress xxx on nende aadresside seas, millele oli saadetud 31.05.2017 e-kiri (I kd, tl 64). Kohus leiab, et L S e-kiri koosmõjus 31.05.2017 e-kirjaga kinnitab, et 31.05.2017 e-kiri oli saadetud korteriomanike e-postiaadressidele. Kohtu hinnangul kinnitab üldkoosolekust õigeaegselt teada saamist ka asjaolu, et üldkoosolekul osales või oli esindatud üle poole korteriühistu liikmetest. Tunnistaja L T on kinnitanud, et kõikidele korteriomanikele saadeti e-maili teel kutsed (II kd, tl 100). Kostja on soovinud kutsete postkasti panemist tõendada P M 31.05.2017 e-kirja teel tehtud tellimusega, mille sisuks on dokumentide printimine ja klammerdamine (I kd, tl-d 147-159). Kohus leiab, et tõendiga on tõendatud tellimuse esitamine. Tõend ei sisalda teavet selle kohta, kas, kuidas ja millal üldkoosoleku teade korteriühistu liikmetele saadeti. Samas saab tõendit arvestades pidada usutavaks, et korteriühistu juhatuse poolt üldkoosolekust teatamine sai toimuda enne 07.06.2017, sest juhatus tegi selleks ettevalmistusi mõistlikul ajal enne üldkoosolekut. Pooled ei ole vaielnud selle üle, et üldkoosoleku teade oli stendile välja pandud. Hagejad leiavad, et kostja ei ole tõendanud teate väljapanemise aega. Kohus leiab, et hagejad ei ole tõenditega põhistanud asjaolu, mille kohaselt pandi teade stendile pärast 07.06.2017. Kostja ei ole omakorda tõendanud, millal pandi teade stendile. Kohus leiab, et sellises olukorras tuleb lugeda, et hagejad ei ole täitnud omapoolset põhistamiskoormist negatiivse asjaolu osas ja tõendamiskoormis ei ole seetõttu kostjale üle läinud. Hageja ei ole tõendanud, et teade pandi stendile pärast 07.06.2017. Lisaks leiavad hagejad, et teates esines viga üldkoosoleku toimumise kuupäeva osas. Hagejad on soovinud tõendada asjaolus stendilt võetud teatega (I kd, tl 140). Teatest nähtuvalt on sellel märgitud eesti keeles õigesti üldkoosoleku toimumise aeg 15. juuni 2017.a kell 19:00, kuid vene keeles on koosoleku toimumise ajaks märgitud 23. juuni 2017.a kell 19:00 (I kd, tl 140). Kohtu hinnangul ei kujuta viga MTÜS § 241 lg 1 mõistes koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist, sest teatest nähtub koosoleku toimumise õige aeg, mis võimaldab korteriühistu liikmel tahte olemasolul osaleda üldkoosolekul. Kohus on ülaltoodut arvestades seisukohal, et kostja ei ole rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Kostja on teatanud üldkoosoleku toimumisest ette vähemalt seitse päeva enne üldkoosoleku toimumist. Kohus leiab, et üldkoosoleku toimumisest ette teatamise kohustust oleks täidetud ka ilma 6 (8)
teate stendile panemiseta, sest kostja on saatnud korteriühistu liikmetele teated üldkoosoleku toimumise kohta e-posti teel 31.05.2017. Kohus jätab eeltoodut arvestades rahuldamata hagejate hagiavaldused nõudes tuvastada 15.06.2017 üldkoosoleku otsuste tühisus.
7.MTÜS § 24 lg 3 sätestab, et üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist saab nõuda juhatus, samuti juhatuse iga liige, kui otsuse täitmisega pandaks toime kuritegu või väärtegu või sellega kaasneks ilmselt kahju hüvitamise kohustus, ning mittetulundusühingu liige, kes ei osalenud otsuse tegemisel. Mittetulundusühingu liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Kostja on esitanud vastuväite, mille kohaselt ei ole hagejad lasknud protokollida oma vastuväidet otsusele, mistõttu ei ole neil õigust nõuda otsuse tühistamist MTÜS § 24 ja KÜS § 13 lg 3 alusel. Hagejad on hagiavaldust põhjendanud väitega, mille kohaselt esitasid hagejad vastuväited otsustele kirjalikult. Hagejad ei ole hagiavaldust põhjendanud väitega, et nad esitasid vastuväited otsustele suuliselt. MTÜS § 21 lg 6 sätestab, et üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad A üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab A selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast, eriarvamustest ning üldkoosolekule esitatud kirjalikest ettepanekutest ja avaldustest. Kuivõrd korteriühistu liikmetele on üldkoosoleku päevakord teada enne üldkoosoleku toimumist, on korteriühistu liikmel võimalik vastuväide otsusele vormistada kirjalikult enne üldkoosoleku toimumist ning esitada see kirjalikult või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üldkoosolekule. Kohtu hinnangul ei tulene MTÜS § 24 lg-st 3 ja 21 lg-st 6, et koosolekul osalev korteriühistu liige peab kirjaliku vastuväite esitamisel taotlema, et kirjaliku vastuväite esitamine protokollitakse. Kohtu arvates on kirjaliku eriarvamuse üldkoosolekule esitamise korral täidetud otsuse kehtetuks tunnistamise eeldused MTÜS § 24 lg 3 järgi ka siis, kui protokolli koostamisel on rikutud MTÜS § 21 lg-d 6 ning kirjalik eriarvamus on protokollile lisamata jäänud. Korteriühistu liige peab sellisel juhul tõendama, et ta on kirjaliku eriarvamuse esitanud. Kohus kontrollib alljärgnevalt, kas hagejad on tõendanud kirjaliku eriarvamuse esitamist üldkoosolekule. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt andis hageja L K juhatusele üle võõrkeelse paberi ühel lehel (I kd, tl 9). Hagejad on esitanud kohtule 16.11.2016 kuupäeva kandva dokumendi, millele on A kirjutanud hagejad ja veel neli korteriühistu liiget (I kd, tl-d 12, 37). Dokument sisaldab eriarvamust korteriühistu 16.11.2016 üldkoosolekul. Hagejad ei ole tuginenud sellele, et tegemist on vaidlusalusel üldkoosolekul esitatud eriarvamusega. Kohus on seetõttu keeldunud dokumendi vastuvõtmisest ning ei arvesta sellega otsuse tegemisel. Hagejad on esitanud vene keelse dokumendi kahel leheküljel, mille pealkiri on „Eriarvamus KÜ Tartu mnt 28 üldkoosoleku kohta 15.06.2017“ (I kd, tl 141, II kd, tl 3). Hagejad väidavad, et tegemist on 15.06.2017 üldkoosolekul esitatud eriarvamusega. Kohus tegi 20.03.2019 istungil hagejatele ettepaneku põhistada dokumendi ehtsust (II kd, tl 32). Kohus leiab, et üldkoosoleku protokollist ei nähtu, millise sisuga paberi või dokumendi andis hageja L K juhatusele 15.06.2017 üldkoosolekul üle. Eriarvamusest endast ei nähtu selle loomise aega ega andmeid selle esitamise kohta korteriühistu juhatusele. Tunnistaja L T antud ütlustest nähtuvalt ei olnud tunnistaja eriarvamust näinud ega pannud tähele, kes selle eriarvamuse esitas (II kd, tl-d 100101). Kohus on seisukohal, et tunnistaja ütlused ei sisaldanud teavet hagejate poolt kohtule esitatud eriarvamuse üldkoosolekul juhatusele esitamise kohta. 7 (8)
Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et tunnistaja ütlused ei põhista dokumendi ehtsust TsMS § 277 lg 2 mõistes. Kohus jätab tõendi TsMS § 277 lg 4 alusel otsuse tegemisel arvestamata. Kohus märgib, et isegi tõendi ehtsuse vaidlustamata jätmise korral ei ole hagejad tõendanud eriarvamuse üldkoosolekul esitamist. Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et hagejad ei ole tõendanud üldkoosolekul vastuvõetud otsustele vastuväite esitamist MTÜS § 24 lg 3 mõistes. Hagejad osalesid üldkoosolekul, mis nähtub üldkoosolekul osalenute nimekirjast (I kd, tl 63). Kohus on seetõttu seisukohal, et hagejatel puudub õigus nõuda korteriühistu 15.06.2017 üldkoosoleku otsuste tühistamist MTÜS § 24 ja KÜS § 13 lg 3 alusel. Kohus jätab rahuldamata hagejate hagiavaldused alternatiivsetes nõuetes tühistada (tunnistada kehtetuks) 15.06.2017 üldkoosoleku vastuvõetud otsused, mis sisalduvad üldkoosoleku protokolli punktides 5 ja 6.
8.Kuivõrd hagejatel puudub õigus nõuda üldkoosoleku otsuste tühistamist, ei hinda kohus tühistamise eelduseks olevate asjaolude esinemist, sh otsuse vastuolu seaduse ja põhikirjaga. Seetõttu ei hinda kohus ka seda, kas otsuste vastuvõtmiseks oli vajalik kõigi korteriomanike nõusolek või sai otsused vastu võtta korteriomandiseaduse (KOS) § 161 lõikes 1 sätestatud häälteenamusega või KÜS § 4 lg 1 sätestatud häälteenamusega.
9.Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
10.TsMS § 386 lg 4 sätestab, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Kohus kohaldas 26.09.2017 määrusega hagi tagamise abinõusid. Kohus jättis hagiavalduse rahuldamata. Kohus tühistab seetõttu hagi tagamise.
11.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jättis hagiavalduse rahuldamata. TsMS § 165 lg 1 sätestab, et kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Seega tegi kohus otsuse hagejate kahjuks. Kohus jätab menetluskulud võrdsetes osades hagejate kanda.
12.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kohus on teinud määruse tunnistajatasu kindlaksmääramiseks, mis ei ole otsuse tegemise aja seisuga jõustunud. Seetõttu ei ole otsuse tegemise ajal teada asja läbivaatamise kulude suurus ning menetluskulude kindlaksmääramine otsuses ei ole võimalik. Kohus määrab menetluskulud kindlaks TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.