XXi avaldus Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu vastu korteriühistu juhatuse kohustamiseks teabe andmiseks ja dokumentidega tutvumise võimaldamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18. veebruari 2020. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik XXi määruskaebus Menetlusosalised ja nende Avaldaja XX (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindajad ringkonnakohtus esindaja vandeadvokaat Ene Soop Puudutatud isik Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu (registrikood 80268811), lepinguline esindaja vandeadvokaat Meris Velling Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 18. veebruari 2020. a määrus osas, milles maakohus jättis avalduse täielikult rahuldamata.
2.Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada avaldus osaliselt ja võimaldada XXil tutvuda järgmiste Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu dokumentidega üks kord kahe tunni kestel kahe nädala jooksul alates määruse jõustumisest Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu asukoha aadressil: 1) 30. oktoobril 2018 sõlmitud laenulepingu nr 2018022264 alusel väljastatud või väljastatava laenu tagastamise kohta koostatud maksegraafik; 2) pandileping nr 2018025511; 3) Sihtasutusega Kredex sõlmitud tagatisleping KEK-1152-KL; 4) Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu konto väljavõte 1. septembrist 2018 kuni 29. novembri 2018. a.
3.1.Rahuldada avaldus osaliselt ja võimaldada XXil tutvuda järgmiste Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu dokumentidega üks kord kahe tunni kestel kahe nädala jooksul alates määruse jõustumisest Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu
asukoha aadressil: 1) 30. oktoobril 2018 sõlmitud laenulepingu nr 2018022264 alusel väljastatud või väljastatava laenu tagastamise kohta koostatud maksegraafik; 2) pandileping nr 2018025511; 3) Sihtasutusega Kredex sõlmitud tagatisleping KEK-1152-KL; 4) Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu konto väljavõte 1. septembrist 2018 kuni 29. novembri 2018. a.
3.2.Ülejäänud avalduses märgitud dokumentide osas jätta avaldus rahuldamata.
3.3.Jätta nii maa- kui ka ringkonnakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
4.Rahuldada määruskaebus osaliselt. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättesaamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD
1.XX (avaldaja) esitas 11. detsembril 2018 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu (puudutatud isik/KÜ) vastu juhatuse kohustamiseks teabe andmiseks ja dokumentidega tutvumise võimaldamiseks.
2.Avalduse kohaselt kuulub avaldajale korteriomand asukohaga xxx, Tallinn (registriosa nr 3516801) ja ta on KÜ liige.
3.Avaldaja pöördus 29. novembril 2018 avaldusega KÜ juhatuse poole, milles soovis korteri omanikuna järgmist teavet ja tutvuda järgmiste dokumentidega: 1) kõik dokumendid, mis on seotud KÜ poolt elamu renoveerimistöödeks 2018 võetud laenuga AS-st SEB Pank (sh koopiad laenulepingust koos lisadega, laenutaotlusest, kirjavahetusest pangaga); 2) kõik dokumendid, millest nähtub KÜ renoveerimistööde omaosaluse 104 485 eurot tasumine (sh koopiad kõikidele liikmetele esitatud omaosaluse arvetest ja konto väljavõttest nende arvete laekumiste kohta. Kui omaosalus on kantud millegi muu arvelt, siis asjakohast selgitust); 3) kirjavahetus Sihtasutusega Kredex, mille alusel on KÜ juhatus suurendanud remondifondi makset 3,1 eurolt/m2 kohta kuus 3,4 eurole/m2 kohta kuus; 4) Kooli tn 1 kahekordse majaosa katuse renoveerimise käigus ilmnes, et korteri nr 12 laed olid amortiseerunud pideva vihmavee läbijooksu tõttu. Nimetatud korter on seisnud kütmata ja elaniketa aastaid. Kellele on esitatud uute lagede tegemise arve? Avaldaja
soovis tehtud tööde akti koopiat. Kuna kahekordse maja pööning oli asju täis, siis kellele on esitatud pööningu puhastamise arve? Avaldaja soovis kahekordse maja pööningu puhastamise arve koopiat.
4.Avaldus jäeti KÜ juhatuse 30. novembri 2018. a vastusega rahuldamata. KÜ põhjendas remondifondi maksete suurendamist Sihtasutuse Kredex seatud tingimustega. Avaldajal on põhjendatud huvi teada saada, kas see on ka tegelikult sellest tingitud, kas on vastavad nõusolekud või juhatus on oma volitusi rikkunud.
5.Avaldaja palus esialgses kohtule esitatud avalduses kohustada KÜ juhatust esitama avaldajale teabe ja dokumendid, millised olid nimetatud avaldaja 29. novembri 2018 avalduses KÜ juhatusele. Avaldaja palus määrata kindlaks lahendi täitmise kord selliselt, et KÜ on kohustatud kahe nädala jooksul alates määruse jõustumisest edastama teabe ja dokumendid avaldaja e-posti aadressile [email protected].
6.Avaldaja täpsustas 9. detsembril 2019 oma nõuet. Avaldaja palus kohustada KÜ juhatust esitama avaldajale: 1) kõik dokumendid, mis on seotud pangast laenu võtmisega (sh maksegraafikud, laenumaksete taotlused, laenu väljamaksed (pangakonto väljavõte 1. septembrist 2018 kuni 30. oktoobrini 2019), tagatislepingud). 2) kõik dokumendid, millest nähtub omaosaluse tasumine (sh liikmetele esitatud omaosaluse arved). 3) kirjavahetus seoses Sihtasutuse Kredex nõudega remondifondi osas (sh excel tabel remondifondide/laenu arvestustega). 4) ehitustööde aktid, arved, tasumine seoses korter 12 peal pööningu vahelae (talad/katmine) ehitustöödega, pööningu puhastamisega.
7.KÜ ei ole esitanud kõiki olemasolevaid dokumente avaldajale tutvumiseks. Kõik avaldaja küsitud dokumendid peavad puudutatud isikul olemas olema.
8.11. novembril 2019 kohtuistungil esitatud e-kirjavahetus pangaga oli välja prinditud paberil ning puudusid kõik e-kirjade lisad, sh maksete arvutustabelid, mistõttu ei ole võimalik tegelikku sisu ja arvestust näha. Vajalik on esitada 10. oktoobri 2018. a e-kirjades nimetatud exceli tabel, kus peaks nähtuma kirjas märgitud arvestuste alused.
9.Kohtule esitatud avalduses ei olnud küsitud ainult laenulepingut ja lisasid, vaid kõiki laenu võtmisega seotud dokumente. Laenulepingu osaks on kindlasti maksegraafik(ud) lepingu sõlmimisel ja väljamakse(te) tegemisel, mida samuti esitatud ei ole, kuid mis on vajalikud. Laenuvõtmisega seotud dokumendid on ka laenu väljamaksed ja väljamaksete teostamise aeg ja suurus. Laenulepingu punkt 1.2.2 sätestab tingimused, mille täitumisel pank laenumakse välja maksab (sh oli vajalik esitada pangale laenu kasutamisega seotud arved vastuvõetud ja tehtud tööde alusel). Maksegraafikud peavad olema panga poolt saadetud/esitatud, taotlus(ed) väljamakseks peavad KÜ-l olemas olema, kuna need tuli esitada pangale. Maksete tegemine (pangalaenu väljamakse) peab olema nähtav ka KÜ pangakontolt, väljavõtte võtmine internetipangast on lihtne. Vastavalt laenulepingu punktile 1.3 on laenu väljamakse tähtaeg kuni 30. oktoober 2019. Seega on vajalik esitada ka pangaväljavõte, mis hõlmab laenu väljamakseid nimetatud tähtajani.
10.Avaldaja hinnangul ei oma tähtsust, kas nimetada tagatislepinguid laenulepingu lisadeks või laenulepinguga seotud lepinguteks. Antud juhul on laenulepingu punktis 5 eraldi
märgitud nii Sihtasutuse Kredex käendus kui ka õiguste pant, mistõttu need lepingud on laenulepingu osaks.
11.KÜ esitas 12. novembri 2019. a istungil KÜ panga väljavõtte 1. maist 2018 kuni
1.septembrini 2018. Sealt nähtuvad korteriühistu liikmete tehtud erinevad maksed, kuid ei nähtu alused. Avaldaja peab vajalikuks näha kõikidele korteriühistu liikmetele esitatud arveid seoses omaosaluse maksega.
12.Avaldaja esitatud tõendist (ehitaja 17. detsembri 2018 e-kiri) ja KÜ tellitud projekti muudatuse kirjeldusest nähtuvalt on tõendatud korter 12 peal vahelae tööd. KÜ pidi pangale laenu väljamakseteks esitama tööde vastuvõtu aktid. Nendest dokumentidest nähtub, kas tööd tehti või mitte ja kuidas need tööd rahastati. Avaldaja küsis ka kahekordse osa pööningu puhastamise arvet ning infot, kes kandis need kulud, mida ei ole esitatud. Kahekordse osa katuse ja pööningutalade tööd tehti ehituse esimeses etapis ning on juba tehtud. Vastasel juhul ei oleks saanud ka pangalaenu makset, kuna selleks oli vaja esitada arved tehtud töödest. Vastavalt laenulepingu punktile 1.2.1 ettemaksuarveid ei finantseerita. Vastavalt ehituslepingu (31. juuli 2018 peatöövõtuleping nr 1/2018) punktile 8.3 esitab töövõtja tellija volitatud esindajale ja ehitusjärelevalvele aktsepteerimiseks tehtud ehitustööde akti üks kord kuus. Töövõtjal oli õigus esitada arve tehtud ehitustööde eest tasu saamiseks ehitustöö akti kinnitamisega või kinnitatuks lugemisega.
PUUDUTATUD ISIKU VASTUS
13.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu.
14.Teabenõude punktis 1 ja 2 esitatud taotluse rahuldamine ei ole võimalik, kuna selles ei ole piisavalt määratletud, millise teabe esitamist või milliste dokumentidega peaks KÜ võimaldama avaldajal täpsemalt tutvuda.
15.KÜ esitas laenulepingu koopia avaldajale koheselt pärast teabenõude esitamist. Laenulepinguga seonduv informatsioon oli avaldajale juba enne teabenõude esitamist teatavaks tehtud. Laenulepingu läbirääkimiste käigust ja tingimustest anti KÜ juhatuse poolt ülevaade mitmetel üldkoosolekutel, kus laenu võtmine otsustati ning mille käigus või millele eelnevalt võimaldati korteriomanikel tutvuda asjakohaste dokumentidega. Laenu võtmist ja tingimusi arutati muuhulgas 22. mai 2018, 4. juuli 2018 ja 25. augusti 2018 KÜ üldkoosolekul. Kõikvõimalike laenu võtmisega seonduvate dokumentide ning KÜ ja panga vahelise e-kirjavahetuse avaldaja jaoks komplekteerimine, mis hõlmaks kogu lepingueelsete läbirääkimiste perioodi alates 2018 maist, on äärmiselt töömahukas ning koormaks korteriühistut ja selle tavapärast tegevust ebamõistlikult. Avaldaja on teabenõude punktis 1 nimetatud taotluse esitanud pahauskselt eesmärgiga leida põhjuseid üldkoosoleku poolt otsustatud laenuga seotud kohustuste täitmisest keeldumiseks.
16.Teabenõude punktis 2 nõutud dokumendid on raamatupidamislikud, millega tutvumise võimalust KÜ raamatupidaja juures on avaldajale korduvalt selgitatud. KÜ juhatusele teadaolevalt on avaldaja ka mitmel korral KÜ dokumentidega raamatupidaja juures tutvunud. Paraku on avaldaja kasutanud enda õigust tutvuda raamatupidamisdokumentidega sedavõrd pahatahtlikult, et see on viinud lepingute lõpetamiseni KÜ koostööpartnerite poolt või teiste KÜ liikmete huvide ja õiguste olulise kahjustumiseni.
17.Avaldajal ei saa olla teabenõude punktis 3 küsitud teabe vastu mõistlikult põhjendatud huvi, mistõttu on vastav nõue esitatud pahauskselt KÜ liikmete huvide kahjustamise eesmärgil. Esiteks on avaldajale olnud Sihtasutuse Kredex käendusega seotud tingimused ja muu informatsioon teada juba enne teabenõude esitamist. Teiseks, avaldaja ega ükski teine korteriomanik ei ole vaidlustanud remondifondi kindlaksmääramise otsuseid, s.t kõik korteriomanikud on nõustunud vastava remondifondi suurusega. Avaldaja kasutaks saadud informatsiooni pahauskselt, otsides põhjuseid üldkoosoleku otsuste mittetäitmiseks ning remondi- ja reservfondi makstest keeldumiseks, mis potentsiaalselt võib tuua kaasa elamu renoveerimistööde edasilükkumise ning uued kohtuvaidlused.
18.KÜ on teabenõude punktis 4 küsitud teabe esitanud 30. novembri 2018 e-kirjas avaldaja
7.novembri 2018. a samasisulisele teabenõudele – avaldaja nõutud dokumente ei ole olemas ning tegemist on eraomandit puudutavad küsimusega. Avaldajale oli juba enne teabenõude esitamist teada, et iga korteriomanik tasub isiklikult tema poolt pööningule ladustatud isiklike asjade eemaldamise ja utiliseerimise eest (vastav teavitus esitati avaldajale 12. novembril 2018). Kahekordse maja pööningul olid korterite nr 1 ja nr 14 omanike isiklikud asjad, mille äraviimise ja utiliseerimisega seotud kulude eest tasusid nimetatud korterite omanikud sarnaselt avaldaja kohustusele neile vastavaid töid teinud ettevõtte esitatud arvete alusel. Korteriühistul vastavaid arveid ei ole.
19.Avaldaja 9. detsembril 2019 täpsustatud nõue väljub esialgse taotluse piiridest. 9. detsembri 2019. a menetlusdokumendis kirjeldatud dokumendid ei ole esialgse teabenõudega hõlmatud, mistõttu ei saa avaldaja nõudeid antud menetluse raames rahuldada. KÜ täitis avaldaja esialgse nõude 12. novembri 2019. a kohtuistungil. Kõik täiendavad dokumendid olid esitatud istungil avaldajale tutvumiseks hea tahte märgina.
20.Avaldaja ei saa nõuda dokumentide edastamist e-postile elektrooniliselt. Avaldaja saab tutvuda kõikide dokumentidega KÜ asukohas ja juhatuse kontrolli all.
21.KÜ-l ei ole võimalik täita avaldaja teabenõudeid viisil, mil mistahes dokumendi tutvustamisele järgneb uus (põhjendamatu) teabenõue. See takistab KÜ tavapärast tegevust, sest KÜ juhatusel tuleks igapäevaselt täita avaldaja teabenõudeid, mille sisu on tihti piisavalt määratlemata või äärmiselt mahukas või milline teave on avaldajal juba olemas. Avaldajal ei ole võimalik lõputult oma teabenõuet täpsustada.
MAAKOHTU MÄÄRUS
22.Harju Maakohtu 18. veebruari 2020 määrusega jättis maakohus avalduse rahuldamata ning menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
23.Menetlusosalised ei vaielnud asjaolude üle, et avaldaja on KÜ liige, kes pöördus
29.novembril 2018 KÜ poole teabenõudega ja KÜ keeldus 30. novembril 2018 vastamisest viitega korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 45 lg-le 2.
24.Maakohus leidis, et KÜ on vastanud avaldaja teabenõudele elamu renoveerimistöödeks laenu võtmise kohta enne kohtusse pöördumist ja tegi seda täiendavalt 12. novembri 2019. a kohtuistungil. Maakohus tuvastas, et avaldusele lisatud KÜ üldkoosoleku protokollidest nähtuvalt on KÜ ja avaldaja juba kohtumenetluse eelselt kestvalt suhelnud elamu renoveerimistööde ja nende finantseerimisega seonduvalt, korteriomanikele on jagatud teavet üldkoosolekutel ja avaldajal on olemas ka laenulepingu koopia. 12. novembri 2019 kohtuistungi tutvustas KÜ avaldajale KÜ pangakonto väljavõtteid, esitas tutvumiseks
laenutaotlused ja vastused neile ning kirja omaosaluse % kujunemise kohta. KÜ esitas tutvumiseks kirjavahetuse AS-ga SEB Pank, millest nähtub, et alguses keelduti laenu andmisest ning hiljem anti, kuid tingimusel, et Sihtasutus Kredex nõudis suuremat omaosalust. KÜ selgitas, et laenulepingule ei ole lisasid sõlmitud ja seetõttu ei ole võimalik avaldaja sellekohast nõudmist täita.
25.Maakohtu hinnangul on KÜ vastanud ka avaldaja küsimustele, mis puudutavad remondifondi suurust, kuivõrd esitatud on KÜ üldkoosoleku protokollid, millest nähtub, kuidas kujunes remondifondi suurus.
26.Maakohtu hinnangul asus avaldaja 9. detsembri 2019 menetlusdokumendis laiendama oma esialgset teabe saamise soovi. Avaldaja märkis, et soovib lisaks maksegraafikuid laenulepingu sõlmimisel ja väljamaksete tegemisel, laenu kasutamisega seotud arveid, pangaväljavõtteid kuni 30. oktoobrini 2019 ja tagatislepinguid. Lisaks soovis avaldaja näha kõikidele KÜ liikmetele esitatud arveid seoses omaosaluse maksega. Samas KÜ esitas korteriomanike omaosaluse maksete kohta 12. novembri 2019 kohtuistungil pangakonto väljavõtte. Maakohtu hinnangul ei lisa avaldaja täiendavalt nõutud dokumendid olulist informatsiooni juba olemasolevale, mille osas avaldajal on põhjendatud huvi – teada, mille alusel ja kui palju ühistu laenu võtab ja millistel eesmärkidel jms. Selle teabe on KÜ avaldajale andnud. KÜ esitas avaldajale kirjavahetuse omaosaluse jm laenu saamise tingimuste kohta. See, kas KÜ esitab lisaks pangakonto väljavõttele veel ka korteriomanikele esitatud arved, ei muuda omaosaluse suurust. Maakohus oli seda meelt, et sama asjaolu tarbetu üleküsimine mitmel erineval moel ei aita avaldaja õigusi tõhusamalt kaitsta, vaid koormab KÜ-d ebavajalike toimingutega ja võib lõpuks viia selleni, et KÜ-l napib aega ja ressurssi põhitegevusega tegelemiseks.
27.12. novembri 2019. a kohtuistungil ei vaielnud avaldaja vastu tõdemusele, et pärast KÜ poolt istungile kaasa võetud dokumentide tutvustamist, jäi lahendamata vaid avaldaja küsimus, kuidas on finantseeritud korter 12 kohal vahelagede renoveerimine. Seega oli vaidlus selle üle, kas KÜ on vastanud avaldaja küsimusele, kellele on esitatud korter 12 uute lagede tegemise arve. Samuti soovis avaldaja tehtud tööde akti koopiat ja pööningu puhastamise arve koopiat. KÜ selgitas, et tal ei ole sellist arvet ega akti korter 12 kohta. Avaldaja ei ole tõendanud, et ühistul oleks olemas vastav informatsioon või teave, mida avaldaja nõuab. Maakohtul puudus alus kahelda KÜ esindaja 12. novembri 2019. a istungil antud selgitustes, et katust ja pööningut on renoveeritud tervikuna ning kuna kõik tööd ei ole veel tehtud, ei ole ehitaja KÜ-le esitanud veel kõiki tehtud tööde akte ega arveid kõigi tööde kogumaksumuse eest. Pärast kõigi tööde valmimist ja lõpliku arve esitamist ehitaja poolt, peab KÜ-l olema piisavalt teavet, et avaldajale vastata ning avaldajal on õigus uuesti oma küsimusega ühistu poole pöörduda.
28.Maakohtu hinnangul oli õiglane jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, arvestades, et lahend tehti avaldaja huvides, et pooltevahelise pikaaegse pingelise suhte tõttu saavutas avaldaja oma eesmärgi osaliselt alles kohtumenetluses ning seda, et osaliselt ei olnud avaldajal õigust KÜ-lt teavet nõuda.
MÄÄRUSKAEBUS
29.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja avalduse rahuldada.
30.Maakohus kohaldas valesti materiaalõiguse norme ning hindas ebaõigesti tõendeid ja tuvastas valesti asjaolud. Maakohtu järeldused ei põhine seadusel. Samuti on lahendis väiteid, mida kohtuistungil ei arutatud. Maakohus ei vastanud kõigile avaldaja seisukohtadele.
31.Avaldaja ei ole nõuet laiendanud, nagu maakohus väitis. KÜ liikme poolt juhatuselt enne üldkoosolekuid enne üldkoosolekuid dokumentide küsimine ja kaks korda teabenõudega ei ole kuidagi pahauskne käitumine. KÜ ei ole osaliselt enne kohtumenetlust avaldaja nõuet rahuldanud (dokumente, mis avaldajal olid, avaldaja kohtus ei nõudnud). Kohtumenetluse ajal esitas KÜ ebatäielikke dokumente (nt e-kirjad ilma lisadeta), mistõttu ei saa ka selles osas taotlust lugeda täidetuks. Maakohus väitis, et KÜ on avaldajale kõike selgitanud. Esiteks ei ole see tõsi ja teiseks on KÜ esitanud väärinfot ning seetõttu küsibki avaldaja dokumente, milleks tal on seaduslik õigus. Avaldaja küsis dokumente, mitte suulist/kirjalikku vastust. Väide, et avaldajale on esitatud koosoleku protokollid ja teabenõue täidetud, on täiesti kohatu. Avaldaja ei küsinud KÜ protokolle.
32.Kuigi see ei olnud välja nõutud dokument, väitis maakohus ekslikult, et 2017 majandusaasta aruanne on esitatud. Majandusaasta aruande tegelikku saatmist saab tõendada vaid e-kirja esitamisega koos lisadega.
33.Maakohus ei põhjendanud, miks ei ole avaldajal õigust tutvuda küsitud dokumentidega, kuidas kahjustab teisi maksegraafiku esitamine ning miks ei ole avaldajal kui KÜ liikmel õigus näha laenulepingu osaks olevaid maksegraafikuid ja laenuga seonduvat kirjavahetust. Avaldaja soovib teada, kuidas AS SEB Pank nõustus laenu andma ja kas KÜ juhatus esitas pangale õige informatsiooni. Arved ja maksegraafikud on olulised kontrollimaks, kas omaosalused on õigesti arvestatud, s.t kas KÜ liikmetele langevad õiged summad ning kas kõik maksavad või pannakse mõnele ebavõrdselt suuremaid kohustusi.
34.Asjaolu, et samade poolte vahel on teisi kohtuvaidlusi, ei ole kuidagi seotud dokumentide väljanõudmise õigusliku põhjendusega ega saa olla dokumentidega tutvumise võimaldamise keeldumise aluseks.
35.Tõendamata ja põhjendamata on väide, et kohtul puudub alus kahelda, et ehitustööd on lõpetamata ning aktid esitamata. Lahend peab põhinema tõenditel. KÜ kohus on tõendada, millises järgus on dokumentaalselt kohtumenetluse ajal ehitusetappide vastuvõtmine.
36.Maakohus on ebaõigesti jaganud tõendamiskoormise väites, et avaldaja ei ole tõendanud, et vastav teave KÜ on olemas. Avaldaja peab põhistama (mitte tõendama), tõendamiskoormis on KÜ-l. Samuti saab KÜ esitada dokumendid. Lisaks avaldaja selgitas, et vastavalt lepingutele peavad need dokumendid olemas olema.
EDASINE MENETLUSE KÄIK
37.Puudutatud isik palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata.
38.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
39.Kolleegium leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada TsMS § 667 lg 2 alusel osas, millega maakohus jättis avalduse täielikult rahuldamata. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab avalduse osaliselt ja võimaldab avaldajal tutvuda järgmiste KÜ
dokumentidega KÜ asukoha aadressil: 1) 30. oktoobril 2018 sõlmitud laenulepingu nr 2018022264 alusel väljastatud või väljastatava laenu tagastamise kohta koostatud maksegraafik; 2) pandileping nr 2018025511; 3) Sihtasutusega Kredex sõlmitud tagatisleping KEK-1152-KL; 4) Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu konto väljavõte
1.septembrist 2018 kuni 29. novembri 2018. a. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Menetluskulud jäetakse menetlusosaliste endi kanda.
40.Avaldaja nõude materiaalõiguslik alus tuleneb KrtS § 45 lõikest 1, mille kohaselt on korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega, ning sama paragrahvi lõikest 3, mille järgi võib korteriomanik juhul, kui juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek, või esitada kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates või nelja nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus sellele ei ole vastanud, hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama.
41.Riigikohus on 14. veebruari 2018. a määruses tsiviilasjas nr 2-16-3492 punktides 11 ja 12 selgitanud, et äriseadustiku (ÄS) § 166 lg 3 järgi on kohtu kaudu teabe saamise eelduseks esiteks see, et osanik on esmalt taotlenud teavet või dokumentidega tutvumise õigust ühingult. Selle reegli eesmärk on suunata äriühingu osanikke esmalt suhtlema äriühinguga kohtuväliselt. Teiseks peab juhatus olema teabe andmisest või dokumentide tutvumiseks esitamisest sõnaselgelt või vaikivalt keeldunud. Alles siis, kui juhatus keeldub teavet andmast või dokumentidega tutvuda võimaldamast, või kui on selge, et juhatus ei vasta avaldaja teabenõudele, on alus pöörduda avaldusega kohtusse. Materiaalõiguslikus mõttes on teabenõude rahuldamata jätmine põhjendatud üksnes juhul, kui teabe andmisega tekitataks puudutatud isikule kahju, kuid selleks, et teabenõude avaldust oleks üldse põhjust menetleda, peaks esmalt olema selge, kas ÄS § 166 lg 3 eeldused on täidetud.
42.Viidatud lahendi punktis 14 selgitas Riigikohus, et ÄS § 166 lg 1 ei piira iseenesest seda, mida osanik võib teabena ühingult küsida. Eeltoodu ei tähenda aga siiski seda, et osanik võiks osaühingult teabenõude korras küsida ükskõik mida. Viidatud sätte mõtte kohaselt ei saa osanik nõuda osaühingult tutvumist selliste dokumentidega, mida ei ole (veel) olemas. Kui pooled vaidlevad selle üle, kas dokument, mida avaldaja näha soovib, on olemas või mitte, peab avaldaja põhistama dokumendi olemasolu. Osaühingut ei saa kohustada koostama osaniku jaoks selliseid dokumente, mida ühing muidu koostama ei peaks. Määruse resolutsioon, millega kohustatakse ühingut esitama avaldajale tutvumiseks dokumente, peab kajastama dokumente selliselt, et need oleks võimalik mõistlikult kindlaks määrata. Täitemenetluses kehtib formaliseerituse printsiip, millest tulenevalt saab sundkorras täita üksnes selget lahendit (vt viidatud lahendi p 16.1).
43.Teabe taotlemise ja dokumentidega tutvumise nõude lahendamisel ja teabeõiguse piiride määramisel tuleb arvestada nii õigustatud kui ka kohustatud isiku õiguste ja huvidega. Osanik peab teabe taotlemisel käituma heauskselt ja ta peab saadud teavet ka heauskselt kasutama. Osaühing seevastu peab andma osanikule teavet, mille andmine tema huve oluliselt ei kahjusta, kuid samas võib ühingut teabenõudega koormata siiski mõistlikul määral. Ka teabenõude täitmise viisi kindlaksmääramisel tuleb kohtul kaaluda mõlema poole huve ja arvestada mh taotletud teabe ja dokumentide mahtu, aga ka seda, et
teabenõude täitmine häiriks äriühingu tegevust võimalikult vähe (vt viidatud lahendi p 14.5).
44.Vaatamata sellele, et eeltoodud Riigikohtu seisukohad on antud äriühingule suunatud teabenõude kohta, tuleb ringkonnakohtu hinnangul ka käesolevas asjas teabe taotlemise ja dokumentidega tutvumise nõude lahendamisel lähtuda eeltoodud põhimõtetest.
45.Kuivõrd kohtumenetluses saab nõuda vaid sellist teavet, mille puhul on selge, et puudutatud isik on keeldunud teavet andmast, tuleb esmalt selgeks teha, kas avaldaja on käesoleval juhul oma nõuet menetluse ajal laiendanud või mitte. Avalduse taotlusi on lubatud menetluses küll täpsustada, kuid ei ole lubatud esitada selliseid küsimusi ega taotleda tutvumist selliste dokumentidega, mida ei ole osaühingult enne kohtusse pöördumist küsitud. Kui avaldaja ei ole enne kohtusse pöördumist samade küsimustega pöördunud ühingu poole või kui ta on seda teinud vaid osaliselt, siis ei saa avaldust rahuldada teabe osas, mida puudutatud isikult ei ole nõutud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole põhjendatud KÜ väide, et avaldaja on menetluse kestel oma nõuet pidevalt laiendanud. Ringkonnakohus möönab, et avaldaja 29. novembri 2018. a teabenõudes sisalduv taotlus (tl 16) ja
9.detsembri 2019 menetlusdokumendis sisalduv taotlus (tl 119) ei kattu sõna-sõnalt, kuid see ei tähenda, et avaldaja oleks oma nõuet oluliselt laiendanud, v.a osas, milles nõuab pangakonto väljavõtet kuni 30. oktoobrini 2019 (vt selles osas käesoleva määruse punkti 50).
46.Küll aga rõhutab ringkonnakohus, et avaldaja sõnastatud taotluse alusel tehtav kohtumääruse resolutsioon ei oleks täidetav, kuivõrd puudutatud isikut saab kohustada näitama konkreetseid dokumente. Määruse resolutsioon peab olema piisavalt selgelt arusaadav ja täidetav määruse muu tekstita, s.t puudutatud isikuga sarnasele mõistlikule ja heas usus tegutsevale isikule peab olema arusaadav, mida teda esitama kohustatakse. See tähendab nõutud dokumentide ring peab olema ammendav. Piisavalt konkreetne ei ole näiteks nõue, millega kohustatakse võimaldada tutvuda kõikide dokumentidega, mis on seotud pangast laenu võtmisega. Kohtumäärust täites ei saa kohtutäitur hakata hindama, milliseid dokumente on silmas peetud ja milliste dokumentidega tutvumise järel saab pidada KÜ kohustuse täidetuks. Samas ei ole avaldaja teabenõude ese sedavõrd ebaselge või üldsõnaline, et ainuüksi sel põhjusel peaks avalduse rahuldamata jätma.
47.Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus iga nõude põhjendatust.
48.Esimese nõude osas pöördus avaldaja 29. novembril 2018. a avaldusega KÜ juhatuse poole, milles palus võimaldada tutvumist kõikide dokumentidega, mis on seotud KÜ poolt elamu renoveerimistöödeks 2018 võetud laenuga AS-st SEB Pank (sh koopiad laenulepingust koos lisadega, laenutaotlusest, kirjavahetusest pangaga). Kohtumenetluses 9. detsembril 2019 täpsustatud nõudes soovis avaldaja laenu maksmisega seotud dokumente, sh maksegraafikuid, laenumaksete taotluseid, laenu väljamakseid (pangakonto väljavõte
1.septembrist 2018 kuni 30. oktoobrini 2019) ja tagatislepinguid.
49.KÜ keeldus laenu ja renoveerimisega seotud dokumentide näitamisest KrtS § 45 lg 2 alusel, leides, et senise avaldaja käitumise põhjal on alust arvata, et dokumetides sisaldava info näitamine toob KÜ-le või teistele korteriomanikele kahju. Lisaks on KÜ menetluses leidnud, et soovitud dokumentide komplekteerimine on ebamõistlikult ressursikulukas. Riigikohus on juhatuse teabe andmisest keeldumise õiguse osas asunud seisukohale, et keeldumiseks on piisav põhjus, kui on olemas reaalne oht kahju tekkimiseks. Kahju all ei
tuleks mõista mitte üksnes kahju VÕS § 128 lg 2 mõttes, vaid ka iga kaalukamat äriühingu huvide kahjustamist. Kolmandate isikute huvide kahjustamine ei anna õigust teabe andmisest keelduda (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-29-08, p 11). Eeltoodu alusel asub ringkonnakohus seisukohale, et KÜ-l puudub alus keelduda avaldajale dokumentide näitamisest. Puudutatud isik ei ole usutavalt esile toonud, milles seisneb väidetavalt kaasnev märkimisväärne ja ebamõistlik ressursikulu, samuti ei ole ringkonnakohtu arust piisavalt põhjendatud, mil viisil nõutud dokumentidega tutvumine puudutatud isiku arvates tema huvidele KrtS § 45 lg 2 mõttes olulist kahju tekitada võib. Kuivõrd vajalikud lepingud laenu võtmiseks ja elamu renoveerimiseks on juba sõlmitud, ei ole veenvalt näidatud, kuidas avaldajale vaidlusaluse teabe andmine ja dokumentide näitamine selles osas koostööd panga või ehitajaga oluliselt rikkuda saab.
50.Avaldajal võimaldati 12. novembri 2019. a kohtuistungil tutvuda KÜ ja AS-i SEB Pank vahelise kirjavahetusega, laenutaotlustega ning konto väljavõttega (tl 107-109 ja 120-121). Täpsustatud nõudes ei soovinud avaldaja enam kirjavahetuse esitamist, millest võib järeldada, et selles osas loeb avaldaja nõude täidetuks. Määruskaebuses ei ole avaldaja esile toonud, et pärast 12. novembri 2019. a kohtuistungil esitatud laenutaotlustega tutvumist, on nõue selles osas veel täitmata. Seega loeb ringkonnakohus eeltoodud osas nõude täidetuks. Pooled vaidlevad määruskaebusmenetluses esimese nõudega seonduvalt seega selle üle, kas maksegraafiku ja tagatislepingute ning konto väljavõttega 1. septembrist 2018 kuni
30.oktoobrini 2019 tutvumine on põhjendatud. Puudutatud isiku hinnangul ei ole nõue maksegraafiku ja tagatislepingute osas kaetud esialgse KÜ-le esitatud dokumentidega tutvumise nõudega ja seega põhjendamatu. Arvestades, et korterelamu renoveerimiseks võetav laen tuleb tasuda korteriomanikel, on iseenesest põhjendatud avaldaja huvi laenutaotluste, laenumaksete kujunemise, laenu väljamaksmise tingimuste ja tagatislepingutega tutvumise osas. Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isiku ja maakohtu formaalse lähenemisega, mille kohaselt saab laenulepingu lisaks lugeda üksnes neid dokumente, mida on laenulepingus nimetatud lepingu lisadeks, ja et üksnes sel põhjusel on tegemist nõude laiendamisega või et selliseid dokumente ei üldse eksisteeri, kuna need ei ole sõlmitud laenulepingu lisana. Laenulepingu lisaks saab lugeda maksegraafikut, isegi kui see ei ole lepingus märgitud lahutamatu lisana. Laenulepingu punktist 5 nähtuvalt on panga kasuks antud vähemalt järgmised tagatised: pandileping nr 2018025511 ja Sihtasutusega Kredex sõlmitud tagatisleping KEK-1152-KL, millised lepingud on lahutamatult seotud laenulepinguga. KÜ ei ole veenvalt põhjendanud, kuidas kahjustab maksegraafiku või tagatislepingutega tutvumine teiste korteriomanike või kolmandate isikute õigustatud huve. Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja nõudest arusaadav, et ta soovib tutvuda
30.oktoobril 2018 sõlmitud laenulepingu nr 2018022264 alusel väljastatud või väljastatava laenu tagastamise kohta koostatud maksegraafikuga, pandilepinguga nr 2018025511 ja Sihtasutusega Kredex sõlmitud tagatislepinguga KEK-1152-KL ning selles osas tuleb avaldaja nõue rahuldada.
51.9. detsembri 2019. a menetlusdokumendis väidab avaldaja, et 12. novembri 2019. a kohtuistungil esitas KÜ konto väljavõtte perioodi kohta 1. maist 2019 kuni 1. septembrini 2018, mis ei ole avaldaja hinnangul piisav. Kuivõrd kohtuistungi protokollist ei nähtu, millise perioodi kohta KÜ konto väljavõtte avaldajale tutvumiseks esitas, on põhjendatud lubada avaldajal tutvuda KÜ konto väljavõttega 1. septembrist 2018 kuni 29. novembrini
2018. a, arvestades, et avaldaja saab nõuda kohtu kaudu üksnes selliste dokumentidega tutvumist, mis olid puudutatud isikul nõude esitamise päeva seisuga olemas. Seega saab avaldaja nõuda tutvumiseks pangakonto väljavõtet üksnes kuni 29. novembrini 2018.
52.Eeldusel, et vastavalt laenulepingu punktile 1.3 maksti laen välja hiljemalt 30. oktoobril 2019, nähtub selle perioodi KÜ konto väljavõttest ka laenu väljamakse, millega saab lugeda ühtlasi ka selles osas nõude rahuldatuks. Juhul, kui laen maksti välja hiljem, tuleb lähtuda avaldaja teabenõude kuupäevast ja laenu väljamakse dokumendi nõuet ei ole põhjendatud rahuldada.
53.Teise nõude osas pöördus avaldaja 29. novembril 2018. a avaldusega KÜ juhatuse poole, milles palus võimaldada tutvumist kõikide dokumentidega, millest nähtub KÜ renoveerimistööde omaosaluse 104 485 eurot tasumine (sh koopiad kõikidele liikmetele esitatud omaosaluse arvetest ja konto väljavõttest nende arvete laekumiste kohta. Kui omaosalus on kantud millegi muu arvelt, siis asjakohast selgitust). Kohtumenetluses
9.detsembril 2019 täpsustatud nõudes soovis avaldaja kõiki dokumente, millest nähtub omaosaluse tasumine (sh liikmetele esitatud omaosaluse arved). Avaldaja kinnitas 13. juuni 2019 kohtuistungil, et arveid ta näha ei soovi ja nõude täitmiseks soovib ta konto väljavõttega tutvuda (tl 92 pöördel). Avaldaja ei ole veenvalt põhjendanud, millise lisaväärtuse annab arvetega tutvumine, kui tema huvi on teada saada omaosaluste suurus ja tasumise info. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kõikidele korteriomanikele esitatud arveid ei ole põhjendatud avaldajale tutvumiseks esitada ja avaldaja nõude täitmiseks piisab KÜ konto väljavõttest, millest nähtub info omaosaluste laekumise kohta. Seega saab lugeda teise nõude täielikult täidetuks kohtumenetluse ajal.
54.Kolmanda nõude osas pöördus avaldaja 29. novembril 2018. a avaldusega KÜ juhatuse poole, milles palus võimaldada tutvuda Sihtasutusega Kredex peetud kirjavahetusega, mille alusel on KÜ juhatus suurendanud remondifondi makset 3,1 eurolt/m2 kohta kuus 3,4 eurole/m2 kohta kuus. Kohtumenetluses 9. detsembril 2019 täpsustatud nõudes soovis avaldaja kirjavahetus seoses Sihtasutuse Kredex nõudega remondifondi osas (sh excel tabel remondifondide/laenu arvestustega). Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et
12.novembri 2019. a kohtuistungil esitatud 10. oktoobri 2018 e-kirjaga (tl 120) koostoimes KÜ 22. mai 2018 ja 25. augusti 2018 üldkoosoleku protokollide ja 19. oktoobri 2018 juhatuse otsusega on KÜ vastanud teabenõudele remondifondi suuruse kujunemise kohta, kuivõrd nendest dokumentidest nähtub, miks lõpptulemusena kujunes remondifondi makseks 3,4 eurot/m2 kohta kuus. Ka selle nõude osas leiab ringkonnakohus, et eelkõige tuleb lähtuda avaldaja teabenõude eesmärgist. Avaldaja soovis tutvuda dokumendiga, mis oli juhatuse otsuse aluseks. Ringkonnakohtu hinnangul nähtub Sihtasutuse Kredexi nõue remondifondi suuruse kohta AS-i SEB Pank 10. oktoobri 2018 e-kirjast KÜ-le. Riigikohus on 17. jaanuari 2011. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-108-10 p-s 11 selgitanud, et isikul on asja ettenäitamise vastu õigustatud huvi üksnes juhul, kui tal ei ole võimalik saada asjaga seotud nõude kohta selgust muul viisil. KÜ esitatud dokumentidest on selge, et KÜ juhatus lähtus otsuse tegemisel AS-i SEB Pank 10. oktoobri 2018 e-kirjas kirjeldatud Sihtasutuse Kredexi nõudest. Seetõttu ei ole põhjendatud täiendavalt esitada tabelit arvutuskäigu kohta, kuna see ei muuda Sihtasutuse Kredexi nõuet, mis esitati KÜ-le AS-i SEB Pank e-kirja kaudu. Seega saab lugeda kolmanda nõude täielikult täidetuks kohtumenetluse ajal.
55.Neljanda nõude osas pöördus avaldaja 29. novembril 2018. a avaldusega KÜ juhatuse poole, milles soovis teada, kellele on esitatud korteri 12 uute lagede tegemise arve ning soovis tutvuda korteris 12 tehtud tööde akti koopiaga ja kahekordse maja pööningu puhastamise arve koopiaga. Kohtumenetluses 9. detsembril 2019 täpsustatud nõudes soovis avaldaja tutvuda ehitustööde aktide ja arvetega, mis seotud korteri 12 peal pööningu vahelae (talad/katmine) ehitustööde tasumise ja pööningu puhastamisega. KÜ väidab, et nõutud dokumente tal ei ole. KÜ ei vastuta KrtS § 45 alusel selle eest, kui avaldaja subjektiivselt leiab, et mingeid andmeid või dokumente peaks rohkem olema. Vastuseks määruskaebuse etteheitele, et maakohus jagas neljanda nõudega seoses ebaõigesti tõendamiskoormise, märgib kolleegium, et dokumentidega tutvumise nõudes peab avaldaja tegema usutavaks, et sellised dokumendid on olemas. Kõrvutades avaldaja ja KÜ antud selgitusi, on ringkonnakohus maakohtuga ühte meelt selles, et puudub alus kahelda KÜ selgitustes, et nõutud dokumente KÜ-l hetkel ei olnud. Seega tuleb neljandas nõudes esitatud dokumentidega tutvumise nõue jätta rahuldamata.
56.Kuigi ka avaldaja ise möönab määruskaebuses, et KÜ 2017. majandusaastaaruanne ei ole tema avalduse esemeks, märgib ringkonnakohus vastuseks määruskaebuse etteheidetele, et äriregistri teabesüsteemi andmetel on aruanne esitatud registrile 25. juulil 2020 ja avaldaja saab sellega soovi korral tutvuda sealtkaudu.
57.Dokumentide tutvumise täitmise viisi osas selgitab ringkonnakohus, et dokumentidega tutvumine ei või muutuda KÜ-le ebamõistlikult koormavaks ega takistada KÜ põhitegevuse elluviimist. Siiski saab KÜ juhatus korraldada oma tegevuse selliselt, et korteriomanik, kes soovib dokumentidega tutvuda, saab seda teha mõistliku aja jooksul. Dokumentidega tutvumise raames ei saa avaldaja nõuda dokumentide koopiaid ega seda, et kohus kohustaks juhatust saatma dokumente avaldajale e-postiga. Ühing võib seda teha, kui ta leiab, et see on tema jaoks vähem koormav kui võimaldada tutvuda dokumentidega ühingu ruumides, aga kohus ei saa vähemalt üldjuhul ühingut selleks kohustada. Arvestades käesolevas asjas avalduse rahuldamise ulatust, s.o dokumentide mahtu, millega tutvumist peab KÜ võimaldama, ei nõua dokumentidega tutvumise võimaldamine KÜ juhatuselt olulist aktiivsust ega pingutust. Eelnevat arvestades on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud võimaldada avaldajal tutvuda käesoleva määruse resolutsiooni punktis 3.1 nimetatud Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu dokumentidega üks kord kahe tunni kestel kahe nädala jooksul alates määruse jõustumisest Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu asukohas.
58.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kuna avaldus ja määruskaebus rahuldati osaliselt, on põhjendatud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.