Võlaõigus › Võõrandamislepingud

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

ehk 16. septembril 2015. Kõikide müügilepingute tingimused on samad: kõik ostjad pidid tasuma ostuhinna 31. detsembriks 2018 ning tasuma pangale laenumakseid vastavalt hageja ja panga vahel sõlmitud laenulepingule. Tehingute sisu on identne, mis kinnitab seda, et poolte tahe olid vaid jätta mulje, et kinnistute võõrandamisest, pooled ei tegutsenud heas usus. Seda asjaolu kinnitab fakt, et kostja II ja kostja I asutati vaid mõni päev enne kinnistute ostumüügitehingute toimumist. Sellega on sooviti jätta mulje heausksest omandamisest. Kostja III juhatuse liige IK on hageja osaniku AD hea tuttav. Kostja I pidi teadma, et hageja osanikul ADl ei ole teiste osanike nõusolekut kinnistute võõrandamiseks. Kostjad ei saanud kinnistute omanikuks ja hagejal on õigus nõuda kinnistusraamatu kande parandamist. Kostjad ei omandanud kinnistuid heauskselt asjaõigusseaduse (AÕS) §-i 561 lg 1 tähenduses. Hageja täitis ise kuni 4. aprillini 2016 laenulepingust tulenevaid kohustusi panga ees, kuna ei teadnud, et on kinnistute omandi kaotanud. Alternatiivselt palus hageja tehingud tühistada tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 131 lg 2 ja lg 3 alusel. I tehing on vastuolus heade kommetega, sest kostja III pidi teadma hageja osanikevahelisest konfliktist ning sellest, et hageja juhatuse liige AD rikub kinnistuid võõrandades hageja huve. Tehing I on tehtud ebasoodsatel tingimustel. Ühe kinnistu ostuhinna esimese makse 98 395 eurot tasumise tähtaeg oli alles 2018. a. lõpus. Lisaks lepiti kokku, et ülejäänud ostuhind loetakse tasutuks laenumaksete maksmisega pangale. Olenemata sellest, et ostja võttis kohustuse tasuda laenu, ei ole andmeid, et ta seda teinud oleks. Pank ei ole ka andnud notariaalselt tõestatud nõusolekut laenukohustuse üleandmiseks ostjale. Teise kinnistu eest tuli tasuda samuti 2018. a. lõpus 70 282 eurot 10 senti. Ülejäänud ostuhinna tasumine pidi toimuma laenumaksete pangale tasumisega. Ka teise kinnistu puhul ei läinud laenukohustus kostjale seaduses sätestatud tingimustel üle (puudub panga nõusolek). Sisuliselt on kinnistud võõrandatud ja üle antud tasuta, seega on tehing I heade kommetega vastuolus. Tehing I on näilik, sest kostjal III ei olnud kavatsust üldse võtta rahalisi kohustusi ja neid täita. Ka pärast kinnistusraamatu kande tegemist pole kostja III asunud lepingut täitma ja pole usutav, et pank andis nõusoleku kohustuste üle võtmiseks kostja III poolt. Hageja juhatuse liige AD kasutas ära oma positsiooni ja tegi hagejale kahjulikud tehingud. Käsutuskeeldu rikkuv tehing on tühine, sest juhatuse liikmel ei olnud tehingu tegemiseks osanike nõusolekut (äriseadustiku (ÄS) § 180 lg 4). Osanikud ei ole tehingut ka tagantjärele heaks kiitnud. II tehing on tühine samadel põhjustel nagu I tehing. Üksnes omanik sai kinnistuid käsutada. Kostja III ei saanud omanikuks, seetõttu ei olnud tal õigust kinnistuid käsutada. Kostja II ei ole heauskne omandaja ning ei saa seetõttu tugineda kande õigsusele. Kostja II loodi kinnistute võõrandamiseks, seetõttu on heauskne omandamine näiline. Hageja leiab lisaks, et AZ kostja II esindajana rikkus esindussuhet, tegi tehingu, mis on vastuolus hageja huvidega ja pidi teadma kohustuste rikkumisest. Hageja vaidlustab selle tehingu samadel asjaoludel nagu hageja ja kostja III vahelise tehingu. III tehing kostja II ja kostja I vahel on samuti tühine samadel asjaoludel nagu I ja II tehing. Kuna kostja II ei saanud kinnistuste omanikuks, siis ei olnud tal õigust kinnistuid käsutada ning seetõttu on müügitehing tühine ning kinnistusraamatu omanikukanne, mille kohaselt on kostja I kinnistute omanik, ebaõige. Kostja I loodi tehingute tegemiseks ja hagejale kuulunud kinnistute võõrandamiseks. Kostja III omanik on AT, kes on AD hea sõber, kellele kuuluva Thai Rose Massage OÜ nimele on registreeritud domeen www.thairose.ee. AT on Thai Rose Massage OÜ omanik ja juhatuse liige alates 27.10.2016 ja see osaühing asutati pärast seda, kui kostja I oli kinnistud ostnud ja otsustanud jätkata tegevust Thai Rose Massage nime alt sama personali ja AD juhtimisel. Kinnistul tegutseb nüüd Thai Orchid SPA. See on Thai Rose Massage uus nimi. Firma on 3 (19)

registreeritud Telliskivi 60, Tallinn, st aadressil, kus on registreeritud kostja II. Seega on kostja III ja kostja I seotud ning edasivõõrandamine on toimunud eesmärgiga jätta mulje, et kostja I omandas kinnistud heauskselt. Seega pidid kostja III ja kostja I tegema koostööd, sest miks muidu asutas AT Thai Rose Massage OÜ 27.10.2016 pärast kostja I poolt kinnisasjade jõuga hõivamist 15.07.2016. Kuna kostja III ei soovinud massaažiteenust osutada, siis omandati kinnistud selleks, et need hiljem võõrandada. See kinnitab poolte seotust ja soovi jätta kinnistute heauskse omandamise mulje. AD on kostja I omaniku IK-ga, kes käis AD pulmas, tuttav. Lisaks on AD koos IK-ga ühes ja samas firmas aktsionärid (Anniston OÜ). Seega olid AD ja IK tuttavad ja usalduslikes suhetes, et viia kinnistud hageja omandist välja rahata ja näiliselt heausklikult. Lisaks asusid kostja III, Thai Rose Massage OÜ, Thai Orchid SPA OÜ ja kostja II kõik I tehingu tegemise ajal aadressil Telliskivi 60, Tallinn. II hagi kostja pidi teadma tehingu asjaoludest ja seda, et kinnistute müügiks ei olnud hageja osanike nõusolekut. Nimelt on kostja IV omanik JS, kes on AD sõber. AD on andnud tagatiseta laenu JS-le, mis kinnitab, et tegemist on tuttavate isikutega. VK, kes oli kostja III osanik, on seotud AD-ga läbi viimase sõbra VS. Kõik kolm tehingut olid rahatud.

Hageja väited kostja I kohta on tõendamata. Samuti ei ole hageja tõendanud, et kostjad pole kinnistute omanikuks saanud või on pahausksed.

-

Kostja I ei olnud teadlik hageja osanike erimeelsustest, mis peaksid kaasa tooma vaidlusaluste kinnistute võõrandamislepingute tühisuse. Need asjaolud tuli välja selgitada hageja osanike endi vahel.

-

Hageja tugineb väitele, et kuna kostja II ei olnud pädev hagejale kuuluvaid kinnistuid käsutama, siis ei saa kostja I oma pahausksuse tõttu kinnistusraamatu kandele tugineda ning ei saanud seetõttu kinnistuid omandada.

-

Sisuliselt ainsaks hageja põhistuseks, miks tuleks tühistada 23.09.2015 müügileping, on hageja paljasõnaline väide, et „kostja I juhatuse liige oli AD tuttav“. Kostja I juhatuse liige ei ole mitte kunagi olnud AD-ga tuttav. Samuti ei olnud kostja I juhatuse liige tuttav ka OÜ Savintor juhatusega. Kostjale I jääb täielikult arusaamatuks, millel vastavasisulised hageja väited põhinevad. 4 (19)

-

Kui eeldada, et kostjal II puudus kinnistute käsutusõigus, ei too ainuüksi käsutusõiguse puudumine (s.o asjaõiguslepingu sõlmimine isiku poolt, kes ei ole õigustatud eset käsutama) kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust, st asjaõiguslepingu kehtivust tuleb eristada käsutuse kehtivusest. Kui asjaõigusleping iseenesest kehtib, kuid selle sõlminul puudub käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskne omandamine (vt nt Riigikohtu 11. aprilli 2006. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-164-05, p 11). AÕS § 561 järgi jäävad isiku heauskselt omandatud õigused kehtima, kui isik omandab kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse. Oluline on üksnes omandaja heausksus kinnistusraamatu kannete ebaõigsuse suhtes ning TsÜS §-st 139 tulenevalt tuleb heausksust eeldada, st vastupidist väitev isik peab seda tõendama.

-

Hageja on tuginenud kostja I suhtes esitatud alternatiivse nõudena TsÜS § 131 lgle 1. Kostja I on seisukohal, et nimetatud tühistamise nõude esitamise õigus oleks teoreetiliselt üksnes esindataval ehk lepingupoolel (kostja II). Hageja ei ole nimetatud 23.09.2015 võõrandamislepingu pooleks, mistõttu puudub õiguslik alus tugineda TsÜS § 131 lg-le 1. Samuti oleks hageja nõue TsÜS § 131 lg 3 kohaselt aegunud.

-

Tehingud ei olnud rahatud ja ostuhinna tasumise kohustus on täidetud. Hageja esitatud seisukohad kostjate omavaheliste seoste kohta ja registriandmed ei võimalda järeldada, et Thai Rose Massage OÜ loodi selleks, et jätkata pärast kostja I poolt kinnistute omandamist sama tegevusega AD juhtimisel. Thai Rose Massage OÜ loodi aasta pärast seda, kui kostja I kinnistud omandas. Thai Orchid SPA-l ei ole üldse puutumust asjaga. Telliskivi 60, Tallinn asub büroohoone ja sinna on registreeritud palju ettevõtteid. Asjaolust, et Alexander Tsunchik asutas aasta pärast kinnistute võõrandamist Thai Rose Massage OÜ, ei ole võimalik järeldada, et kostja I ja kostja III on omavahel seotud ning tegutsesid ühise eesmärgi nimel, et jätta mulje kinnistute heausksest omandamisest. Samal põhjusel ei saa järeldada, et kostja I pidi olema teadlik, et AD-l ei olnud õigust kinnisasju võõrandada.

-

Kostjale I teadaolevalt soovisid osanikud äritegevust lõpetada, seetõttu korterid võõrandati.

-

AD laenusuhted JS-ga ei puutu asjasse. Hagi nr 2 kostja ei olnud teadlik väidetavast asjaolust, et vaidlusalused kinnistud on läinud hageja omandist tema tahte vastaselt ja ebaseaduslikult välja. Üürileping, mille sõlmisid hageja ja kostja III, läks kostjale I üle, kui ta kinnistu ostis. Üürileping lõppes ülesütlemisega 4. juulil 2016. Seejärel lepiti kokku, et üürnik (hageja) tasub üüri asemel laenumakseid laenugraafiku alusel ning üüri ja tagasimaksete erinevuste korral tehakse aasta lõpus tasaarvestus.

2) Kostja II väited on kokkuvõtvalt järgmised: -

Kostja II teadmisel oli kostjal I kinnistute võõrandamiseks nõusolek olemas. Samuti oli ka kostjal II osaniku otsus kostjale I kinnistute võõrandamiseks. Kas hagejal nimetatud otsus oli või oleks pidanud olema, seda ei oska kostja II öelda.

-

Kostja III ja kostja II vahelise tehingu puhul on hageja asunud seisukohale, et nimetatud tehing oli tühine. Samas ei ole hageja välja toonud ühtegi asjaolu, millele tuginedes on hageja seda väitnud. Hageja ei ole välja toonud, et kinnistusraamatusse oleks olnud kantud vastuväide või kostja II oleks kostjalt III kinnistuid omandades teadnud või pidanud teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Notar kontrollis enne tehingute tegemist kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust ning veendus tehingu tegemise asjaoludes ning alustes. Seega on vale hageja väide, et kostja III ei ole kinnistute omanik kunagi olnud ning kinnistusraamatu kanded olid seega ebaõiged. 5 (19)

-

Arusaamatu on hageja väide, et AZ rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava, hageja ning samuti hageja osanike huvidega, ning teine pool teadis või pidi teadma kohustuste rikkumisest. Kuidas oleks saanud ning miks oleks kostja II seaduslik esindaja pidanud arvestama hageja ning samuti hageja osanike huvidega?

-

Kostja II ostis kinnistud turuhinnaga ning kehtivate lepingute alusel, sooviga võõrandada need kasu saamise eesmärgil kolmandale isikule ehk kostjale III. Korteriomandid said ostetud hinnaga 370 000 eurot ning edasi müüdud oluliselt kallimalt, mis tähendab, et tehingud olid kostjale II kasumlikud. Kostja II müüs kinnistud edasi esimesel võimalusel ja riskide maandamiseks samadel tingimustel, lisades ainult omapoolse kasumi.

-

Mis puudutab tehingute aega, siis ei oska kostja II hageja ja kostja III vahel sõlmitud asjaolusid kommenteerida.

-

Kostja II võttis kinnistute ostmisel kostja III ees kohustuse (notariaalse lepingu nr 3291 punktid 3.3 ja 3.5) täita hageja ja AS-i SEB Pank vahel sõlmitud laenulepingust nr 2012031503 tulenevaid kohustusi. Kuna kostja II oli hiljuti asutatud, siis oleks kostjal II olnud võimatu saada krediidiasutusest laenu. Seetõttu vormistati poolte vahel võlaõiguslik kokkuleppe kohustuse ülevõtmise kohta.

-

Arusaamatu on hageja väide, et ükski järgmine kinnistusraamatusse kinnistute omanikuna kantud isik ei ole isegi teavitanud hageja osanikke ega 3-ndat isikut tehingute toimumisest. Hageja oli teadlik kostja II poolt kinnistute omandamisest. Seda tõendab kasvõi asjaolu, et kostja II on notariaalse lepingu nr 3291 punktis 2.2.1 deklareerinud, et on lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse ning ehitise ja mitteeluruumid üle vaadanud. Kostja II seaduslik esindaja vaatas korteriomandid üle enne lepingu sõlmimist. Kinnistute ülevaatamisel viibis lisaks kostja III esindajale kohal ka hageja juhatuse liige AD, kes näitas kostja II seaduslikule esindajale korduvalt kinnistuid, tutvustas nende seisukorda jne.

-

Kuigi kostjale II ei ole teada hageja ja kostja III vahelise tehingu tingimused, jäävad arusaamatuks hageja väited selle kohta, et hageja ei teadnud midagi kinnistute võõrandamisest. Kuidas saab hageja seda väita olukorras, kus korterid on võõrandanud kostjale III hageja, keda esindas hageja seaduslik esindaja?

-

Kuna kostja II hinnangul ei ole usutavad ega tõendatud hageja väited selle kohta, et hageja tehingust ei teadnud, siis on kostja II seisukohal, et hageja nõue on aegunud. TsÜS § 131 lg 3 kohaselt võib esindatav tehingu tühistada kuue kuu jooksul, arvates ajast, mil ta sai teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing tühistada. Tehingut ei või tühistada pärast kolme aasta möödumist tehingu tegemisest. Arvestades, et tehingud olid tehtud 2015. aasta septembris, siis ei saa olla vaidlust selles, et hagi esitamise ajaks oli tehingutest möödunud juba rohkem kui kuus kuud.

-

Kostja II ei nõustu hageja nõude õigusliku kvalifikatsiooniga, kuna kostja II hinnangul ei ole hageja tõendanud välja toodud õigusliku kvalifikatsiooni rakendamise eeldusi. Arvestades eeltoodut on alusetud ja põhjendamatud kõik hageja väited, mis puudutavad kostja II ja kostja I ning kostja II ja kostja III vahel tehtud tehinguid. Kõikidel tehingutel oli majanduslik sisu ja eesmärk, mistõttu on ebausutavad hageja väited, et tehingud olid näilikud, tühised vms.

3) Kostja III vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised: -

Kostja III sõnul ei vasta hageja väide, et hageja juhatuse liige oli kostja I tuttav, tõele. 6 (19)

-

Kinnistute ostmiseks ei olnud panga kui kolmanda isiku nõusolek vajalik. Panga huvid olid hüpoteegiga tagatud.

-

Kostja III omandas kinnistud heauskselt, sest eeldas, et hageja esindajal on kõik õigused tehingu tegemiseks olemas. Tehing oli kostjale III soodne, sest ostuhind tuli tasuda hiljem.

-

Kostja III ei nõustu hagejaga, et tehing oli hagejale kahjulik. Hageja nõustus tehingu hinnaga ning tehingu hind oli turuhinnaga vastavuses. Teist hüpoteeki peale pangahüpoteegi kinnistule müüja kasuks panna polnud erilist mõtet, sest panga kasuks oli hüpoteegisumma küllalt suur. Hagejal ei olnud erilist riski, kui hüpoteegi puudumisel kinnistu eest talle ei makstaks. Sel juhul oleks vastutanud kinnistu omanik.

-

Kostjal III oli tehingut tehes majanduslik huvi ning ta müüs kinnistud vaheltkasuga edasi. Hageja väited kostja III ja kostja II omavahelise seotuse kohta ei ole õiged. AT omandas kostja I osaluse palju hiljem kui I tehing tehti.

Kostja IV (OSAÜHING Catalana) vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised: - Kostja sõlmis 3. mail 2016 Arctoriinos OÜ-ga (kostja I hagis nr 1) üürilepingu, mis kehtib kuni 1. maini 2021. Pooled leppisid kokku, et äripinna valduse üleandmine toimub hiljemalt 5. juulil 2016, eeldusel, et üürnik tasub hiljemalt 4. juuliks 2016 üürileandjale vastavalt lepingu tagatisraha ühe kuu üürile vastavas summas. Samuti teostas üürnik esimese üürimakse. Üürnik täitis kohustuse tähtaegselt, kuid äriruumide omanik/üürileandja viivitas äripinna üleandmisega. Arctoriinos OÜ andis lepingu objekti valduse üürnikule üle 16. juulil 2016. Samal päeval andis kostja osa ruume allüürile. -

Üürilepingu punktis 1.3 kinnitab üürileandja, et tal on õigus sõlmida käesolev leping ning ühelgi kolmandal isikul ei ole lepingu objekti suhtes valdus-, kasutusega käsutusõigust ning seaduslikku alust selliste õiguste taotlemiseks. Kostja sõlmis üürilepingu heauskselt ning kasutab seda oma majandustegevuseks. Kostja sai üüripinna valduse selle seaduslikult omanikult ning ei ole kellegi teise isiku õigusi rikkunud.

-

Kuigi hageja arvates on ta jätkuvalt kinnistute omanik, siis kinnistusraamatu andmed seda ei kinnita. Kinnistusraamatu kannete õigsust eeldatakse.

-

Pahatahtlik ja väär on väide, et Arctoriinos OÜ ja kostja on sõlminud üürilepingu tagantjärele. Selle väite lükkab ümber poolte kirjavahetus. Hageja esitas kohtule kõik üürilepingut puudutavad tõendid, millega on kostja valduse seaduslikkus tõendatud. Üürileping on kehtiv ja pooltele siduv. Üürileping ei ole peatatud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

2) Hageja ostis kinnistud laenuga, laenuleping sõlmiti AS-ga SEB Pank 5. detsembril 2012. AS-i SEB Pank kasuks seati kinnistutele laenulepingust tulenevate nõuete tagamiseks ühishüpoteek suurusega 360 000 eurot; 3) Hageja sõlmis 11.09.2015 (edaspidi I tehing) kostjaga III kinnistute müügi- ja asjaõiguslepingu. Kinnistute müügihinnad olid 210 000 eurot ja 150 000 eurot. Kostja III kanti kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse 11.09.2015. Lepingu p 2.3, 2.4. järgi kohustus kostja III tasuma kinnistu I müügihinnast 98 395 eurot hagejale 31. detsembriks 2018 ning ülejäänud müügihinna 111 605 eurot laenulepingust tulenevate laenumaksete tasumisega vastavalt laenugraafikule, laenujääk 191 322 eurot 90 senti. Lepingu p 2.5, 2.6 järgi kohustub ostja tasuma kinnistu II müügihinnast 70 282 eurot 10 senti hagejale 31. detsembriks 2018 ning ülejäänud müügihinna 79 817 eurot 90 senti pidi kostja III tasuma laenulepingust tulenevate laenumaksete tegemisega vastavalt laenugraafikule. Kostjat III esindas tehingu tegemisel AK. 4) Hageja nimel sõlmis lepingu nr 1818 juhatuse liige AD, kelle esindusõigus ei olnud äriregistri andmete kohaselt tehingu tegemise ajal piiratud (hageja äriregistri andmed VI kd, lk 228). 5) Kinnistusraamatusse ei olnud kantud kinnistute müüki keelavaid keelumärkeid, eelmärkeid, vastuväiteid, mis välistaksid kinnistu võõrandamise ja heauskse omandamise (AÕS § 65 lg 1, 2, 3) 6) 18.09.2015 sõlmis kostja III kostjaga II notariaalselt tõestatud lepingu nr 3291(II tehing), millega võõrandas kostjale II kinnistu I 215 000 euro eest ja kinnistu II 155 000 euro eest (lepingu p 3.1.). Lepingu p-de 3.2 ja 3.3 järgi kohustus kostja II tasuma kinnistu I müügihinnast 103 395 eurot kostjale III 31. detsembril 2018 ning ülejäänud müügihinna 111 605 eurot laenulepingust tulenevate laenumaksete tasumisega vastavalt laenugraafikule. Lepingu p-de 3.4 ja 3.5 järgi kohustus kostja II tasuma kinnistu II müügihinnast 75 282 eurot 10 senti kostjale III 31. detsembriks 2018 ning ülejäänud 79 717 eurot 90 senti eurot laenulepingust tulenevate laenumaksete tasumisega vastavalt laenu tagasimaksegraafikule. Kostjat III esindas tehingu tegemisel juhatuse liige AK ja kostjat II juhatuse liige AZ. 7) 23.09.2015 sõlmis kostja II kostjaga I notariaalselt tõestatud lepingu nr 3354 (III tehing), millega võõrandas kostjale I kinnistu I 219 000 euro eest ja kinnistu II 159 000 euro eest (lepingu p 3.1.). Lepingu p 3.2, 3.3 järgi kohustub ostja tasuma kinnistu I müügihinnast 103 395 eurot 31. detsembril 2018 ning ülejäänud müügihinna 111 605 eurot laenulepingust tulenevate laenumaksete tasumisega vastavalt laenu tagasimakse graafikule. Lepingu p 3.4, 3.5 järgi kohustus kostja I tasuma kinnistu II müügihinnast 75 282 eurot 10 senti 31. detsembriks 2018 ning ülejäänud müügihinna 79 717 eurot 90 senti laenulepingust tulenevate laenumaksete tasumisega vastavalt laenu tagasimakse graafikule. Kostjat II esindas tehingu tegemisel juhatuse liige AZ ja kostjat I juhatuse liige IK. Nõudes kostjate I, II ja III vastu vaidlevad pooled järgmiste asjaolude üle: 1) äriühingute osanike nõusolek tehingute tegemiseks; 2) tehingute heade kommete vastasus ja näilisus Maakohus leidis, et vaidlusaluse I tehingu tegemise ajal ei olnud hagejat esindava AD esindusõigust tehingu tegemiseks piiratud. Maakohus tõi esile, et hageja on hagiavalduses selgitanud, et 14. septembril 2015 toimus osanike koosolekul, kus otsustati muuta põhikirja ja piirata juhatuse liikmete esindusõigust, mille kohta hageja esitas ka tõendid. Hageja ei ole tõendanud, et AD esindusõiguse piirang oli I tehingu tegemisel kantud äriregistrisse. AD esitas 13.08.2018 tõendid, mille kohaselt soovis hageja teha äriregistris muudatusi juhatuse, sh AD 8 (19)

esindusõiguse piiramise kohta alates 14. septembrist 2015 (avaldus, osanike nimekiri, 14.09.15 koosoleku protokoll ja põhikirja muudatused). Lisaks esitas AD maakohtule 03.08.2018 tehtud avalduse äriregistrile, 03.08.2018 kinnitatud põhikirja ning osanike otsuse 03.08.2018 põhikirja kinnitamise kohta (VII kd, lk 15-20), millest nähtuvalt on piiratud juhatuse liikmete, sh AD esindusõigust. Kõik need dokumendid kinnitavad, et vaidlusaluse I tehingu tegemise ajal ei olnud hagejat esindava AD esindusõigust tehingute tegemiseks piiratud. Samuti ei nähtu esitatud tõenditest, et AD-l pidanuks olema hageja osanike nõusolek kinnistute võõrandamiseks. Kuna AD ei olnud I tehingu ajal kostja III osanik ega tema juhatuse liige, siis ei ole I tehingut tehtud hageja ja tema juhatuse liikme AD vahel või temaga vahetult äriliselt seotud ning kontrolli omava isiku vahel. Seega I tehingu tegemiseks ajal ei olnud AD-le vajalik hageja osanike nõusolek (äriseadustiku (ÄS) § 168 lg 1 p 10 ja § 181 lg 3) ning tal oli ÄS 180 lg 1 ja § 181 lg 1 järgi õigus kinnistud osanike nõusolekuta võõrandada. Kuna AD-l ei olnud kinnitute müügitehingu tegemise ajal esindusõiguse piiranguid, siis ei ole põhjendatud ega tõendatud hageja väiteid, et kõik kostjad pidid teadma, et AD-l pidi olema osanike nõusoleku I tehingu tegemiseks. Seega oli AD-l õigus kostjaga III tehing sõlmida. Hageja väidete osas II ja III tehingu kohta, mille kohaselt pidi II tehingu tegemiseks kostjat III esindaval juhatuse liikmel ja III tehingu tegemiseks kostjat II esindaval juhatuse liikmel olema osanike nõusolek, leidis maakohus, et need ei ole millegagi põhjendatud ja kostjate registriandmetest ei nähtu samuti juhatuse liikmete esindusõiguse piiranguid. II ja III tehingu tegemisel saaksid äriühingu ja juhatuse liikme vahelise suhte rikkumisele tugineda II tehingu puhul kostja III ja III tehingu puhul kostja II, kes vastavad lepingud sõlmisid. Heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid. Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist (TsÜS § 6 lg 4) lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi üleandmise kohta õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine. Seega saab heade kommete vastasus enamasti puudutada vaid käsutustehingu aluseks olevat kohustustehingut. Siiski on Riigikohus erandina jaatanud käsutustehingu vastuolu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane. Maakohus analüüsis esmalt, kas võlaõiguslikus lepingus kokkulepitud tingimused nagu ostuhind, tasumise tähtaeg, tagatise puudumine, laenukohustuse ülevõtmine, lepingu täitmata jätmine, panga nõusoleku puudumine laenu ülevõtmiseks, võimaldavad järeldada, et tehing on heade kommetega vastuolus TsÜS § 86 lg 1, 2 järgi. Samuti analüüsis maakohus, kas kostja III on hageja isiku ja sõpradega seotud ning kas sellel on I tehingu tegemisel tähtsust. Kinnistute müügihind kolmes tehingus ei erinenud olulisel määral. Samuti on selge, et müük on toimunud turuhinnaga. Hageja väitel pidi kostja III aru saama, et olukorras, kus müügilepingu sõlmimisel ei anta täiendavat tagatist, on ebatavaline. Maakohtu hinnangul pidi hoopis kostja III hüpoteegiga kinnistute ostmisel arvestama võimalusega, et laenulepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmise korral ähvardab oht, et pank asub hüpoteeki realiseerima. Seetõttu nõustub maakohus kostjaga, et hüpoteegiga kinnistuid ostes, kandis kinnistuste realiseerimise riski, juhul kui hageja laenukohustust panga ees ei täida, kostja III. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et hüpoteegiga kinnistu ostmine nii, et hüpoteeki ei kustutata, oleks kuidagi tavapäratu. 9 (19)

Hageja väitel pidi müügilepingust tuleneva müügihinna kokkuleppele, mille kohaselt kostja III pidi müügihinna tasuma tehes kinnistute ostmiseks võetud laenu tagasimakseid pangale, andma nõusoleku ka pank. Maakohus selle seisukohaga ei nõustu. Praegusel juhul on hageja ja kostja III kooskõlas lepinguvabaduse põhimõttega reguleerinud teineteise vahelisi õigusi ja kohustusi võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lg 1 järgi, mitte suhteid kolmanda isikuga ehk pangaga. Pank ei olnud huvitatud vaidlusse astuma ja maakohus ei kaasanud teda menetlusse (määrus 23.08.2017). Õige on iseenesest hageja väide, et kolmas isik võib võtta võlausaldajaga sõlmitud lepingu alusel üle võlgniku kohustuse nii, et võlgnik astub senise võlgniku asemele VÕS § 175 lg 1 järgi või nii, et võlgniku kohustus võetakse üle võlgniku ja kolmanda isiku vahelise lepinguga tingimusel, et võlausaldaja nõustub sellega VÕS § 175 lg 2 järgi. Käesoleval juhul on tegemist aga olukorraga, kus hageja ja kostja III leppisid omavahel kokku selles, kuidas kostja hageja kohustust panga ees täidab ja kuidas kostja III hageja kohustust täites vastukaaluks müügihinna kohustust täidab. Selline kokkulepe hageja ja kostja III vahel ei tähenda kokkuleppe õiguslikku seost VÕS § 175 lg 1, 2 järgi pangaga. See aga ei tähenda, et hageja ja kostja III vaheline kokkuleppe on lubamatu või vastuolus seadusega. Tingimus, mille kohaselt kostja III asub lepingu alusel täitma hageja kohustust panga ees, ei ole hagejat kuidagi kahjustav lepingu tingimus. Teise isiku kohustuse täitmine ei ole tavapäratu VÕS § 78 järgi. Tavapäratu pole ka vaidlusaluses I tehingus müügihinna tasumise ajatamine, mis on iseloomulik nt järelmaksuga asjade ostule-müügile ja liisingule. Kolmas isik võib täita võlgniku kohustuse võlausaldaja ees ning kui see kohustus on täidetud, siis vabaneb võlgnik kohustuse täitmisest võlausaldaja ees. Sellise kohustuse täitmise eest on võimalik vastutasuks midagi saada, antud juhul seda, et kostja III ei tasunud müügihinda ulatuses, milles tal tuli tasuda hageja eest pangalaenu. Kostja I esitas kohtule hageja ja kostja III vahelise üürilepingu, mille kohaselt pidi hageja tasuma kostjale III üüri 2000 eurot kuus ning pooled leppisid kokku, et hageja tasub selle asemel laenumakseid. Kui üüri ja laenumaksete puhul tekivad erisused, siis tehakse tasaarvestused 2017. aasta lõpus (lepingu p 3.1). Seega kinnitab üürileping hageja ja kosja III vahelisi suhteid omavaheliste tasaarvestuste tegemiseks VÕS § 197 järgi. Ülaltoodud lepingutingimusi analüüsinud, järeldas maakohus, et I tehingus ei olnud poolte õigused ja kohustused teineteise suhtes tasakaalust väljas või et tehing tehti hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, mis oleks mõistlikult võttes vastuolus tavapärase arusaamaga ja muudaks tehingu TsÜS § 86 lg-te 1 ja 2 järgi heade kommetega vastuolus olevaks ja tühiseks. Hageja väide, et kostja III ei ole asunud lepingut täitma, ei muuda lepingut heade kommetega vastuolus olevaks TsÜS § 86 lg 1, 2 järgi, vaid küsimus on selle, kas lepingust tulenevaid kohustusi on rikutud VÕS § 100 järgi (kohustuse täitmata jätmine, osaline täitmata jätmine, täitmisega viivitamine). Seega ei ole õige hageja väide, et tehing oli rahatu. Hageja väide, et tavapäratu on see, et hageja kasuks ei seatud tagatist, ei tähenda seda, et I tehingu võlaõiguslikuks kokkuleppes oleksid poolte õigused ja kohustused hageja kahjuks tasakaalust väljas või teda ebamõistlikult koormavad, või et hageja jääks kaitseta. Asjaolu, et kostja III võttis lepinguga enda kanda hageja laenu tasumise kohustuse panga ees ja ostis panga kasuks seatud hüpoteegiga kinnistud ilma, et hageja kasuks oleks seatud hüpoteek, ei ole tegelikult, arvestades kostja III kohustuse ulatust ja hüpoteekide realiseerumise riski, ebamõistlikult hagejat kahjustav. Seega ei ole ka sel põhjusel hageja ja kostja vaheline võlaõiguslik müügileping heade kommetega vastuolus ega tühine TsÜS § 86 lg-te 1 ja 2 järgi. Maakohus hindas, kas kostja III oli kuidagi seotud hagejat esindanud AD-ga ja kas see omab I tehingu tegemisel tähtsust. Hageja väitis, et AT, kes on kostja III osanik, asutas Thai Rose Massage OÜ ja asus kinnistutel pärast kostja I poolt kinnistute saamist tegutsema, on AD sõber. Nad tegutsesid koos eesmärgiga jätta mulje, et kostja I (viimane ostja Arctoriinos OÜ) on kinnistud heauskselt omandanud. Kostjat III esindas tehingu tegemisel VK, mis nähtub lepingust (I kd lk 78). Äriregistri andmete kohaselt oli perioodil 23.04.2009-16.12.2016 selle äriühingu ainuosanik VK ja perioodil 06.05.2009-20.12.2016 oli ta ainuke juhatuse liige. Nii on õige kostja III vastuväide, AT ei olnud vaidlusaluse tehingu tegemise ajal 11.09.2015 kostja 10 (19)

III osanik ega juhatuse liige. Ta sai osanikuks alles 16.12.2016 ehk oluliselt hiljem kui kostja III I tehingu sõlmis. AT sai kostja III osanikuks alles pärast seda, kui kinnistute omanikuna kantud 25.09.15 kinnistussraamatusse kostja I (Arctoriinos OÜ). Thai Rose Massage OÜ (registrikood 14140986) asutati registriandmete järgi 26.10.2016 ja tema osanik on AT. Seega on Thai Rose Massage OÜ asutatud varem kui AT ostis endale kostja III osa. Hageja esitatud Facebook ́i suhtlusportaali väljavõtte kohaselt (VII kd, tl 63) on AD ja AT sõbrad. AT asutas Thai Rose Massage OÜ 26.10.2016 ja sai kostja III osanikuks alles 16.12.2016 ehk enam kui aasta pärast seda, kui hageja oli sõlminud kostjaga III lepingu (tehing I) ja pärast seda kui kostja I oli saanud kinnistute omanikuks. Seega ei võimalda asjaolu, et AD ja AT on omavahel sõbrad, järeldada, et hageja ja kostja III vahel sõlmitud müügileping, mille sõlmis kostja III nimel omanik ja juhatuse liige VK, on heade kommetega vastuolus ja hagejat kahjustav või sõlmitud sooviga jätta hageja kinnistustest ilma eesmärgil, et kostja I saaks kinnistuste heauskseks omanikuks. Hageja esitas tõendina Facebook ́i väljavõtte (VII kd, tl 206, 207), millest nähtub, et VK on AD hea sõber selle tõttu, et AD sõber on VS, kes koos AT-ga omandas kostja III osad. Lisaks leidis hageja, et need isikud on seotud ka Titan Security OÜ kaudu, kuna VK oli selle äriühingu osanik. Maakohtu hinnangul ei võimalda sellised seosed järeldada, et AK oleks AD sõber, kuna viimase sõber on VS, kes on enam kui mitu kuud pärast I tehingut ostis koos AT-ga kostja III osad. Siit tulenevalt ei saa järeldada, et hageja ja kostja III vahel kostja III juhatuse liikme VK esindamisel sõlmitud võlaõiguslik müügileping on heade kommetega vastuolus ja hagejat kahjustav või sõlmitud sooviga hageja ilma jätta kinnistustest eesmärgiga, et kostja I saaks kinnistute heauskseks omanikuks. Eeltoodu alusel ei oma hageja väide, et AD ja AT on sõbrad ja et AT asutas Thai Rose Massage OÜ ja ostis endale kostja III osa enam kui aasta pärast I tehingut, tähtsust hageja ja kostja III vahelise I tehingu tegemisel. Hageja väide, et kuna AT (26.03.19, VII kd lk 152 p 2.5 3. lõik) oli kostja III omanik, siis pidi kostja III teadma, et AD-l ei ole õigust kinnistuid võõrandada, ei ole õige. Esiteks tuvastas maakohus, et AD-l oli õigus kinnistuid võõrandada ilma osanike nõusolekuta ja teiseks ei olnud AT I tehingu ajal üldse kostja III osanik ega juhatuse liige. Seega on hageja etteheide kostjale III alusetu. Arvestades, et hagejal oli õigus sõlmida kostjaga III kinnistute müügi- ja asjaõigusleping ning arvestades, et hageja ja kostja III vaheline kinnistute müügileping (võlaõiguslik leping) ei ole heade kommetega vastuolus ja selle sõlmis kostja III nimel kostja III osanik ja juhatuse liige VK, mitte AT, kes on väidetavalt AD sõber ning kes sai alles umbes aasta pärast I tehingu tegemist kostja III osanikuks, ei ole maakohtu hinnangul hageja ja kostja III vaheline kinnistute asjaõigusleping kui olemuselt neutraalne leping omandite üleandmise kohta kostjale III heade kommetega vastuolus ega TsÜS § 86 lg 1 järgi tühine. Hageja leidis, et I tehing (müügi- ja asjaõigusleping) on näilikud põhjusel, et AD võõrandas kinnistud kostjale III selliselt, et kostjal III ei tekkinud rahalisi kohustusi, kuigi lepinguga püüti jätta mulje, et sellised kohustused tekivad. Hageja ei saanud tagatist ja lepingute täitmise tähtaeg ei olnud hagi esitamise ajaks saabunud (31.12.2018) ning kostjal III ei olnud mingit kavatsust lepingut täita. Samuti ei soovinud hageja kinnistuid müüa. Maakohus leidis, et selleks, et pidada hageja ja kostja III vahelist müügilepingut näiliseks, pidid hageja ja kostja III I tehingu tegemisel vahetama TsÜS § 67 lg 1 järgi vastastikuseid tahteavaldusi eesmärgiga sõlmida leping sooviga, mitte kaasa tuua müügilepingu tagajärgi. Pooltel pidi olema vastav vastastikune kokkulepe, et sellel ei ole VÕS § 208 lg 1 tagajärgi. Vaidlustamata asjaoludel ja maakohtule esitatud lepingu järgi võõrandas kostja III mõlemad kinnistud kostjale II sarnastel tingimustel nagu hageja sõlmis lepingu kostjaga III. Kostjaga II sõlmitud lepingus olid kinnistute müügihinnad 215 000 eurot ja 155 000 eurot e veidi kõrgemad, kui need, millega kostja III kinnistud ostis. Seega on õige kostja III väide, et 11 (19)

müügileping kostjaga II oli kostjale III kasumlik ning kinnitab seda, et kostja III oli soov osta kinnistud kasu eesmärgil võõrandamiseks. Hageja ja kostja III vahelises lepingus toodud müügitingimused, mille kohaselt kostja III pidi maksma hageja laenumakseid ning tasuma lepingus kokkulepitud ülejäänud ostuhinna 2018. a lõpuks ning milles ei seatud hageja kasuks tagatist, ei võimalda järeldada, et kostjal III oli tahe hagejaga mitte sõlmida müügilepingut või teisisõnu, et ta ei tahtnud sõlmida müügilepingut. Kuna hageja ja kostja III sõlmisid asjaõiguslepingu, mille alusel kanti kostja III kinnistusraamatusse kinnistute omanikuna (vt kinnistusraamatu kandeid), siis kinnitab asjaõiguslepingu sõlmimine ja kinnistute omandi kandmine kinnistusraamatusse kostjale III nimele seda, et lepingu poolte tahe oli sõlmida kinnistute müügileping VÕS § 208 lg 1 järgi. Asjaolu, et müügihinna tasumine ajatati ja osa müügihinnast loeti tasutuks laenumaksete tegemisega (hageja ja kostja III vahel) ei tähenda, et lepingus polnud kokku lepitud kinnistute tasu eest võõrandamist. Seega ei kinnita müügihinna tasumise tingimused hageja väidet, et hagejal ja kostjal III polnud tahet müügilepingut sõlmida ja kinnistute omandit kostjale III üle anda. Isegi kui eeldada, et hageja ja kostja ei sõlminud hageja väitel müügilepingut VÕS § 208 mõttes, kuna hageja arvates ei olnud kostjal III eesmärki tasu maksta, siis tekib küsimus hageja ja kostja III sõlmisid kinkelepingust VÕS § 259 järgi (võõrandamine tasuta, teise poole rikastamine), mis on samuti kinnistute võõrandamisele suunatud tehing. Maakohus leidis, et sellisel juhul ei saaks hageja üldse tugineda väitele, et tasu maksmise kokkulepet polnud ega seda ka kostjalt III nõuda. Asjaolu, kas kostja III on lepingut täitnud, ei võimalda pidada lepingut näiliseks, vaid tegemist on kohustuse rikkumisega VÕS § 100 mõttes. Eelnevast järeldas maakohus, et hageja ja kostja III vaheline kinnistute müügileping ja asjaõigusleping ei ole näilised ega sellest tulenevalt tühised TsÜS § 89 lg 1, 2 järgi. Eelnevat kokku võttes leidis maakohus, et hageja nõue, milles ta palus tuvastada hageja ja kostja III vahelise (I tehingu) kinnistute müügilepingu- ja asjaõiguslepingu tühistust, tuleb jätta rahuldamata. Hageja palus esitatud hagis tühistada 11.09.2015 kostjaga III sõlmitud kinnistute müügi- ja asjaõiguslepingu. Kostjad vaidlesid tehingu tühistamisele vastu, kostja II ja kostja I leidsid lisaks, et tühistamise tähtaeg on ka möödunud. Maakohus tuvastas, et ADl oli õigus sõlmida I tehing kostjaga III ilma hageja osanike nõusolekuta. AD ei olnud kostja III osanik ega juhatuse liige ajal, kui ta hageja nimel sõlmis kostjaga III vaidlusaluse I tehingu. Ainuüksi neil põhjustel ei ole täidetud TsÜS § 131 lg 1 nimetatud eeldused, et hageja kostjaga III sõlmitud leping nr 1818 tühistada. Seetõttu ei hinnanud maakohus, kas I tehing oli kuidagi vastuolus esindatava ehk hageja huvidega. Seega ei olnud hagejal õigust viidatud I tehingut tühistada. Maakohus leidis, et hageja poolt 03.05.2016 koos hagiga tehtud tühistamise avaldusel, millega ta tühistas 11.09.2015 kostjaga III sõlmitud kinnistute müügi- ja asjaõiguslepingu nr 1818, ei ole tehingu tühistamise toimet. Seega jääb hageja alternatiivne nõue, milles ta palus tühistada 11.09.2015 kostjaga III sõlmitud kinnistute müügi -ja asjaõigusleping rahuldamata. Kokkuvõttes leidis maakohus I hagi osas, et kuna hageja ja kostja III vaheline kinnistute müügija asjaõigusleping ei ole seadusega vastuolus TsÜS § 87 järgi, heade kommetega vastuolus TsÜS § 86 lg 1 ja 2 järgi ega näiline TsÜS § 89 lg 1 järgi ega ole seetõttu tühine ning, et seda tehingut ei saa hageja tühistada, siis omandas kostja III kehtiva müügi- ja asjaõiguslepingu alusel vaidlusalused kinnistud ja teda kanti kinnistusraamatusse nende kinnistute omanikuna õiguslikul alusel kooskõlas AÕS § 641, § 119 lg 1 ja § 120 lg 1. Seega ei saa hageja nõuda kostjalt III kinnistute tagastamist ning tema omandiõiguse kinnistutele tunnistamist ning vastavate tahteavalduste andmiseks kohustamist kinnistusraamatu omandikannete muutmiseks ja hageja kinnistute I ja II ainuomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks.

12 (19)

Kuna kostja III on saanud kinnistute omanikuks õiguslikul alusel, siis oli tal õigus oma omandit kasutada, käsutada ehk vaidlusaluseid kinnistuid võõrandada ja müüa temale sobivatel tingimustel temale sobivale isikule. Samal põhjusel võis kostja II võõrandada kinnistud kostjale I talle sobivatel tingimustel. Seetõttu ei saa hageja vaidlustada kostja III ja kostja II vahelist (II tehing) ning kostja II ja kostja I vahelist (III tehing) kinnistute müügi-ja asjaõiguslepingut ega kostjate I ja II omandit nendele kinnistutele ning nõuda kostjalt II ja kostjalt I kinnistute omandi tagastamist hagejale ning kohustada neid andma tahteavaldusi (nõusolekuid) kostja I kinnistusraamatust kustutamiseks ja hageja kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Seetõttu ei andnud maakohus hinnangut kostjat II ja I poolt kinnistute pahauskse omandamise väitele. Eeltoodud põhjustel ei oma maakohtu hinnangul tähtsust hageja väide, kas ja millistel tingimustel võõrandas kostja III kinnistud kostjale II ja kostja II kinnistud kostjale I ning kas ja mis asjaoludel on kostjad II, I asutatud ja kas tehingud II ja III on tehti kiiresti või ei, kas ja mis asjaoludel on omavahel tuttavad kostja I juhatuse liige IK ja AD. Nimetatud põhjusel ei ole vaja anda hinnangut hageja tõendina esitatud fotodele IK osalemise kohta AD pulmas 2010.a., mis oli oluliselt varem kui vaidlusalused tehingud tehti või ühisel peol. Eeltoodud põhjustel ei andnud kohus hinnangut ka maakohtu istungil ära vaadatud videolõikudele ja nende väljatrükile 2016.a. suvest, kui AD osales kinnistutel asuvate vaidlusaluste ruumide üleandmisel. Samuti ei ole vaja anda hinnangut kostja I esitatud pangakonto väljavõttele hageja eest laenu tasumise kohta. Seega jättis maakohus kõik hageja I hagis esitatud nõuded rahuldamata. Kuna täpsustatud hagis ei ole hageja enam kostjate III ja II ning kostjate II ja kostja I vahelist tehingut tühistada palunud, ei ole maakohtul vaja anda hinnangut sellekohastele väidetele ja vastuväidetele. Nõude osas kostja IV vastu tuvastas maakohus, et hageja ei ole kinnistute omanik. Kinnistusraamatust nähtuvalt on alates 25. septembrist 2015 kinnistute omanik kostja I. Eeltoodu alusel leidis maakohus, et kostja ei ole hageja õigusi kinnistute valdamiseks AÕS § 68 lg 1, § 32 järgi rikkunud, mistõttu ei saa hageja kostjalt nõuda AÕS § 44 lg 1 ja 80 lg 2 alusel rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist ehk kinnistute valduse üle andmist hagejale. Hageja II hagi jättis maakohus samuti rahuldamata ning seetõttu ei pidanud maakohus määrama kindlaks ka otsuse täitmise viisi ja korda tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 järgi. Hagide rahuldamata jätmise tõttu jättis maakohus menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja 2 alusel hageja kanda. Maakohus määras, et menetluskulude rahalise suuruse määrab asja menetlenud maakohus TsMS § 177 lg 2 p 2 kohaselt kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtulahendi jõustumist. Apellatsioonkaebus

hagejale äärmiselt ebasoodsatel tingimustel ning sellest tulenevalt on poolte vastastikused kohustused heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. AD võõrandas hageja esindajana omavoliliselt hagejale kuuluvad korteriomandid kostjale III selliselt, et kostjal III ei tekkinudki rahalisi kohustusi. Lepinguga püüti luua näilikult mulje, et sellised kohustused on olemas. Kostja III ei ole siiani tasunud hagejaga sõlmitud lepingus kokkulepitud summasid, mille tasumise tähtaeg oli 31. detsember 2018. Kostja III kohustus tasuma kinnistu I ostuhinnast 98 395 eurot hiljemalt 31. detsembriks 2018. 2) Müügilepingu punkt 2.7 on samuti vastuolus TsÜS §-iga 86, kuna selle sisust tulenevalt sai kostja III kinnistute omanikuks, kuid kinnistutega seotud laenukohustus jäi hagejale. Pärast 11. septembril 2015 müügilepingu sõlmimist jätkas hageja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist, teadmata, et kinnistute omand on üle läinud. Hageja jätkas laenu tagastamist 4. augustini 2017, kui kostja I võttis laenu tasumise kohustuse üle (vt kostja I 18.11.2017 maakohtule esitatud pangakonto väljavõte). 3) Kui kohus asub seisukohale, et tehing ei ole TsÜS §-st 86 lähtudes tühine, siis on tehing tühine TsÜS § 89 alusel, mille kohaselt on näilik tehing tühine. Hageja ei ole kunagi soovinud kinnistuid müüa. Seega ei ole tehing kooskõlas ühe poole tegeliku tahtega. Hageja osanike üldkoosolekul ega mistahes muul kujul ei arutatud korterite müümise küsimust. Hageja kasutas kinnistuid kuni 15. juulini 2016 ning kostja I ega eelnevad omanikud ei esitanud enne seda ühtegi pretensiooni hagejale seoses kinnistutel tegutsemisega. Kinnistute omanikuks saanud isikud ei teavitanud hageja osanikke ega panka tehingute toimumisest. Tehingud on näilikud, sest pooled leppisid kokku, et tehingute tegemisel antud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi. 4) Tehingud on vastuolus ka TsÜS §-ga 87, mis sätestab, et seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. AD tegi tehingu ilma hageja osanike nõusolekuta, kuigi seadusest tulenevalt oli vastav nõusolek vajalik. Kinnistute võõrandamine on äriühingu igapäevasest majandustegevusest väljuv tehing. Äriseadustiku (ÄS) § 180 lg 4 kohaselt kui osaühingul on nõukogu, peab juhatus juhtimisel kinni pidama nõukogu seaduslikest korraldustest. Tehinguid, mis väljuvad igapäevase majandustegevuse raamest, võib juhatus teha ainult nõukogu nõusolekul. Juhatuse pädevus ja funktsioonid ei erine sõltuvalt sellest, kas osaühingul on või ei ole nõukogu. Kui osaühingul ei ole nõukogu, peab nõusoleku andma osanike koosolek. Hageja osanikud said kinnistute võõrandamisest teada alles 4. aprillil 2016. Hageja osanikud ei ole ka tagantjärele kinnistute võõrandamist heaks kiitnud. 5) Tühisel tehingul ei ole TsÜS § 84 lg 1 kohaselt algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega ei ole kostja III saanud vaidlusaluste kinnistute omanikuks ning vastav kinnistusraamatu kanne, milles nähtub kostja III omanikuks saamine, on ebaõige. Kostja III ei ole heauskne omanik, mistõttu ta ei saa tugineda kinnistusraamatu kande õigsusele. 6) Kui kohus leiab, et tehing ei ole tühine, siis tuleb asuda seisukohale, et see tuleb tühistada TsÜS 131 alusel. Viidatud sätet saab kohaldada põhjusel, et hageja esindaja AD rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis on vastuolus esindatava huvidega, kui teine pool kohustuste rikkumisest teadis või pidi teadma. Hageja esitas maakohtule tõendid, mis tõendavad kostjate seotust (17.04.2019 maakohtule esitatud video). 7) Kuna hageja ja kostja III vahelised tehingud on tühised, on tühised ka järgmised tehingud kostjaga I ja kostjaga II 14 (19)

Vastustajate seisukohad

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

15 (19)

Nõude alusena on hageja välja toonud alused tehingu(te) tühisuseks ÄS § 181 lg 3 järgi, TsÜS § 86 lg 1 järgi, TsÜS § 89 lg 1 järgi ja TsÜS § 131 lg 1 järgi.

märgib, et ka sellest ei saa järeldada AD, AT ja VK ühist majanduslikku huvi, sest miski ei viita sellele, et AD ja VK said AT tegevusest massažiteenuse osutamisel kasu. Kolleegium on seisukohal, et esile toodud ja tõendatud sidemed AD, AT ja VK ei ole niivõrd tihedad, et tegemist oleks juhatuse liikmega samaväärse majandusliku huviga Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-26-17 p 11 tähenduses.

tunnistamiseks. Kolleegium ei pea põhjendatuks hageja taotlusele hinnangut anda põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduse (PSJKS) § 9 lg 1 järgi. PSJKS § 9 lg 1 järgi saab kohus põhiseaduslikkuse järelevalve algatada üksnes kohaldamisele kuuluva õigusakti suhtes. Praegusel juhul ei jätnud maakohus hagi rahuldamata hageja tuvastushuvi puudumise tõttu TsMS § 368 järgi, vaid seetõttu, et kohus ei tuvastanud tehingute tühisuse aluseid ei TsÜS § 86 lg 1, TsÜS § 87 ega TsÜS § 89 lg 1 järgi või tühistatavuse aluseid TsÜS § 131 lg 1 järgi. Seega ei saa kohus hinnata, kas põhiseadusega on vastuolus normi puudumine, mis see ei näe ette, et kolmandal isikul, kelle omandist on kinnisasi ebaseaduslikult välja läinud, puudub tuvastushuvi tehingupoolte vahelise käsutustehingu tühisuse tunnistamiseks.

AK-l oli varasem tutvus, ei saa järeldada, et kostja III oli teadlik väidetavast lojaalsuskohustuse rikkumisest. AD ja AK omavaheline seotus ei anna alust eeldada, et AK pidi teadma, milline on osanike enamuse seisukoht kinnistute müügi osas ja kas AD on müügist teavitanud osanikke ja teist juhatuse liiget ja kas müügitehing on kooskõlas hageja parimate huvidega.

19 (19)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.