Võlaõigus › Võõrandamislepingud

VIII Menetluskulude jaotus Jätta hageja ja kostjate menetluskulud hageja kanda, kohus määrab kulude rahalise suuruse kindlaks pärast ajas tehtud lahendi jõustumist.

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

Kohtule on OÜ Thai Rose Spa esitanud kaks hagi, mis tsiviilasjadena olid liidetud. I Hagi asjaolud ja nõuded kostjate I-III vastu (hagiavaldus, II kd 5) Hageja ostis 06.12.2012 kinnistud nr xxxx (korteriomand, mitteeluruumi nr xxxx) ja xxxx (korteriomand, mitteeluruumi nr xxxx). Need osteti pangalaenuga, ühishüpoteek on neile seatud SEB Pank AS kasuks, laenu tähtajad on 05.12.2017. Hageja maksab laenumakseid. Osanike, kelleks oli E.O (50% osalus), A D (25% osalus ja V.D (25% osalus), vahel tekkisid erimeelsused 2015.a. septembris. V.D, kes oli A.Di lahutatud abikaasa, võõrandas oma 25% osaluse A O. Osa müük tekitas konflikte osanike vahel. Olukorra stabiliseerumiseks tehti osanike koosolek 14.09.15 ja muudeti põhikirja, millega piirati ostueesõigust ja juhatuse liikmete, sj A.Di esindusõugust. Selles otsuse vaidlustamiseks algatas A.D tsiviilvaidluse (nr 2-15-16580) otsuse kehtivuse üle. A.D võõrandas osanikuna ja juhatuse liikmena mõlemad kinnistud 11.09.2015 Palladium Security OÜ-le (nüüd Nordic Turvateenused OÜ, edaspidi I tehing), osanikud sellist otsust võõrandamiseks pole teinud ja A.Dil polnud osanike otsust selle tehingu tegemiseks. Ta ei teatanud ka tehingust teistele osanikele. Järgenvalt on samad kinnistud võõrandatud 18.09.2015 OÜ-le Savintor (edaspidi II tehing), kes loodi alles 3 päeva enne tehingu toimumist. 23.09.15 võõrandas OÜ Savintor omakorda samad kinnistud Arctoriinos OÜ-le (edaspidi III tehing), mis oli asutatud ka mõni päev varem ehk 16.09.15. Kõikide müügilepingute tingimused on samad: kõik ostjad pidid tasuma ostuhinna 31.12.2018 ja maksma laenumakseid pangale selle graafiku järgi, mis oli hageja ja panga vahel (laenuleping). Tehingute sisu on identne, mis kinnitab seda, et poolte tahted olid vaid jätta muljet võõrandamisest, pooled ei tegutsenud heas usus. Seda asjaolu kinnitavad veel faktid, et nii Arctoriinos kui ka Savintor asutati vaid mõni päev enne nende poolt kinnistute ostu. Sellega on soovitud teha näilikku heauskset omandamist. Lisaks on Arctoriinis juhatuse liige I:K A.Di hea tuttav. Palladium Security OÜ teadis hageja osanike vahelisest konfliktist ja et juhatuse liige A.Di rikub kinnistuid võõrandades hageja huve. I tehing (hageja poolt mõlema kinnistu võõrandamine/käsutamine Palladium Security OÜ-le 11.09.15) Tehingud on vastuolus heade kommetega, lisaks pidi teadma Palladium Security OÜ, et A.Dil pole osanike nõusolekut kinnistu võõrandamiseks, käsutamiseks. Tehing on ebasoodsate tingimustega. Ühe kinnistu ostuhinna, mis oli 360000 €, esimese makse 98395 € tasumise aeg on lükatud 2018.a. lõppu. Lisaks on kokku lepitud, et ülejäänud ostuhind loetakse tasutuks

laenumaksete maksmisega pangale ja olenemata sellest, et ostja võttis kohustuse tasuda laenu, ei ole andmeid, et ta seda teinud oleks. Pank ei ole ka andnud notariaalselt tõestatud nõusolekut laenukohustuse üleandmiseks ostjale, mis pole kooskõlas VÕS § 175 lg 2. Teise kinnistu müügilepingus on ostuhinna tasumine 70282,10 € samuti lükatud 2018.a. lõppu, ja ülejäänud summa tasumine loetakse tasutud pangalaenu maksmisega. Ka selle puhul pole laenukohustust seaduse järgi üle antud (puudub panga nõusolek). Kummagi tehingu puhul ei ole mingeid tagatisi hageja kasuks. Sisuliselt on asjad võõrandatud ja üle antud tasuta. Kohustuste väärtus on tasakaalust hageja kasuks väljas. Tehingud on heade kommetega vastuolus. Tehingud väljusid igapäevase majandustegevuse raamest. Lisaks on tehingutel näilik iseloom. Hageja arvates ei olnud pooltel kavatsust üldse võtta rahalisi kohustusi ja neid täita. Ka pärast kinnistusraamatu kande tegemist pole ostja asunud lepingut täitma ja pole usutav, et pank oleks andnud nõusoleku kohustuste üle võtmiseks ostja poolt. Eeltoodu tõttu on ka asjaõiguslepingud näilikud. Hageja juhatuse liige A.D on kasutanud pahauskselt ära oma positsiooni ja teinud hagejale kahjulikud tehingud. Lisaks on käsutuskeeludu rikkuv tehing tühine, sest juhatuse liikmel polnud tehingu tegemiseks osanike nõusolekut ÄS § 180 lg 4. Seda pole ka tagantjärgi antud ega tehingut heaks kiidetud. Ostja ei saanud kinnistu omanikuks ja hagejal on õigus nõuda kande parandamist. Alternatiivselt leiab, et tehing hageja ja kostja III vahe tuleb tühistada TsÜS § 131 lg 2, 131 lg 3 järgi. Hageja täitis ise laenulepingust tulenevaid kohustusi panga ees, teadmata, et ta pole üldse kinnistusraamatus omanik. Selle, et hageja pole kinnistute omanik, sai ootamatult kinnistusraamatud kontrollides hageja teada 04.04.16. Kostja III ei ole heauskne ostja AÕS § 56.1 lg 1 tähenduses. II tehing (Palladium Security OÜ ja Savintor vahel) Ka need tehingud samadel põhjustel on tühised. Üksnes omanik sai kinnistuid käsutada, milleks polnud Palladium Security OÜ, sest ta ei saanud omanikuks, ta ei saanud neid käsutada. Kanne on tehtud 17.09.15, pooled ootasid seda kande tegemist enne kui tehti tehing 18.09.15. Savintor OÜ pole heauskne ja ta ei saa tugineda kande õigsusele. Savintor OÜ loodi kinnistute võõrandamiseks ja heauskse omaniku näilisuse loomiseks. Ka tema ei saanud omanikuks ega käsutada kinnistuid edasi. Eesmärk oli hageja omandist ilma jätta tasuta. Ainuke vahe lepingute tingimustes on see, et kinnistute hinnad on 10 000 € võrra kõrgemad, kõik muud tingimused (makse tähtajad, laenu maksmine) on samad, mis tehingutes hageja ja Palladium Security OÜ vahel. Puuduvad tagatised ja pole ka panga nõusolekut kohustuse üle võtmiseks, ostja pole tasunud laenumakseid. Hageja leiab lisaks, et A.Z ostja esindajana rikkus esindussuhet, tegi tehingu, mis on vastuolus esindatava, hageja huvidega ja pidi teadma kohustuste rikkumisest. Ta pidi teadma, et kinnistud on võõrandatud tagatistega, et hageja omand on läinud välja ilma rahata. Hageja vaidlustab need tehingud samadel asjaoludel nagu tema ja Palladium Security vahelised tehingud. III tehing (Savintor OÜ ja Arctoriinos OÜ vahel). Hageja vaidlustab ka need tehingut samadel asjaoludel nagu ülalnimetatud tehingud. Nimelt ei saanud Savintor OÜ kinnistute omanikuks ega saanud neid käsutada, sest eelnevad müügitehingud on tühised, kinnistusraamatu kanded on valed, mis sest Savintor OÜ kanti kinnistusraamatusse omanikuna 23.09.15. Kuid koheselt on kinnistud võõrandatud Arctoriinos OÜ-le. Tehingute vahel on väga väike aeg, selleks, et

lihtsalt näiliselt luua heauskset omandamist. Ta pole heauskne ostja ega omandaja. Tehingud on tehtud tagatistega, lisaks on ta A.Diga seotud isik. Arctoriinos OÜ pidi teadma, et A.Dil pole osanike otsust kinnistute võõrandamiseks. Tehingute eesmärk oli sisuliselt hageja jätta ilma omandist tasuta. Tehingute sisu on sama, mis teistel ning vahe on vaid hinnas, mis on 8000 € kõrgem 18.09.15 tehingus. Tasumise kord ja pangalaenu maksmine on sätestatud lepingust sarnaselt eelnevate lepingutega. Need on kõik kahjulikud tingimused hagejale. Arctoriinos OÜ oli loodud nn tehingute tegemiseks ja kinnistute liigutamiseks. Asjaõiguslepingud on samuti tühised. Lisaks täpsustas hageja 26.03.19 asjaolusid (lk 150, 202-205, VII kd) Kostja III omanik on A T, kes on A.Di hea sõber, kellele kuuluva Thai Rose Massage OÜ nimele on registreeritud domeen xxxx (kaubamärgi üle käib vaidlus teises asjas nr 2-16-3200). A T on viimase omanik ja juhatuse liige alates 27.10.2016 ja see ühing asutati pärast seda kui Arctoriinos OÜ oli kinnistud ostnud ja otsustanud jätkata tegevust Thai Rose Massage nime alt sama personali ja A.Di juhtimisel. Kinnistul tegutseb nüüd Thai Orchin SPA, see on Thai Rose Massage uus nimi, firma on registreeritud xxxx, st aadressil, kus on registreeritud ka Savintor OÜ. Seega on kostja III ja kostja I seotud ning edasivõõrandamine on toimunud eesmärgituga, et saavutada Arctoriinos OÜ poolt kinnistuste heauskne omandamine. Seega pidid kostja III ja kostja I tegema koostööd, sest miks muidu asutas A T Thai Rose Massage OÜ 27.10.2016 pärast kostja I poolt kinnisasjade jõuga hõivamist 15.07.2016. Kuna kostja III ei soovinud masaažiteenust osutada siis omandati kinnisasjad selleks, et need hiljem võõrandada. See kinnitab poolte seotust ja pahatahtlikkust tekitada näiliselt heauskne omandamine. A.D on tuttav A Tiga ka tema poja A Ti kaudu, sest nad viisid ära kinnistutelt A.Di juhtimisel hageja vara. Nii pidi olema Nordic Turvateenused OÜ-l teada, et A.D ei või võõrandada kinnistuid. A.D on Arctoriinos OÜ omaniku I:Kiga, kes käis A.Di pulmas, lisaks on A.D koos I:Kiga ühes ja samas firmas aktsionärid (xxxx OÜ). Nad tegid koos vangerdusi aktsiatega xxxx OÜ-s. Seega olid A.D ja I:K tuttavad ja usalduslikes suhetes, et viia kinnistud hageja omandist välja rahata ja näiliselt heausklikult. Lisaks asusid Nordic Turvateeenused OÜ, Thai Rose Massage OÜ, Thai Orchid SPA OÜ, Savintor OÜ kõik I tehingu ajal xxxx aadressil. Savintor OÜ ja Arctoriinos OÜ on omavahel seotud, sest tehing nende vahel toimus siis kui Savintor polnud veel omanikuna kinnistusraamatusse kantud, see näitab usaldust ja soovi teha tehingud kiiresti,rahata, tagatiseta, et hageja jääks omandist ilma. Catalana OÜ pidi teadma tehingu asjaoludest ja seda, et hageja osanike nõusolekut polnud kinnistute müügiks. Nimelt on Catalana OÜ omanik J.S, kes on A.Di sõber. A.D on andnud tagatiseta laenu J.Sile, mis kinnitab, et tegemist on lähedaste/tuttavate isikutega. V.K, kes oli kostja III osanik, on seotud A.Diga läbi viimase sõbra V S. Kõik kolm tehingud olid rahatud. Hageja palub (lk 25, II kd): 1)tuvastada mõlema kinnistu kõikide müügilepingute ja asjaõiguslepingute vastavalt nr 1818, 3291 ja 3354 tühisust, 2) alternatiivselt, kui kohus leiab, et müügileping ja asjaõigusleping nr 1818 11.09.2015 ei ole tühised, siis palub müügi ja asjaõiguslepingu 11.09.15 nr 1818, tühistada 3) kohustada kostjaid kinnistute registriosa xxxx, xxxx omand hagejale tagastada ja tunnistada hageja omandiõigust nendele kinnistutele 4) kohustada Arctoriinos OÜ-d andma nõusolek kinnistusraamatus registriosa xxxx, xxxx tema kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja hageja kandmiseks kinnistusraamatusse omanikuna ning asendada tema nõusolek kohtuotsusega

5) kohustada OÜ Savintor ja Nordic Turvateenused OÜ-d andma nõusolek hageja kandmiseks kinnistusraamatusse registriossa nr xxxx, nr xxxx kantud kinnistuste omanikuna ja asendada nende nõusolek kohtuostusega. Hageja palub, et kohus saadaks otsuse kinnistusosakonnale. Menetluskulud palub jätta kostjate anda. II hagi OÜ Catalana vastu Hagis OÜ Catalana vastu (V kd lk 123-130) palub ta lõpetada tema poolt kinnistute nr xxxx, xxxx valduse rikkumine ja kohustada tagastama/andma hagejale üle nende valdus ja juhul kui kostja IV otsust ei täida, siis määrata kindlaks otsuse täitmise kord ja tõsta kostja IV ruumidest välja. Hageja on kinnistute omanik, need on ebaseaduslikult võõrandatud kostjale III, II ja I ning keegi neist ei ole omanik, sj ei ole omanik kostja I. Hageja on õigustatud teostama kinnistutel otsest valdust. Hageja on omanik. Kinnistute valdus läks Arctoriinos OÜ-le hageja tahte vastaselt, viimane võttis selle hagejalt ära omavoliliselt, hageja pole nõusolekut andnud kinnistute võõrandamiseks, ega koormamiseks kolmandate isikute õigusega. Hagejat tuleb pidada otseseks valdajaks. Hageja on taganud asjas hagi 05.06.16 ja seadnud kinnistutele käsutamise keelumärked ja määrusega 17.05.16 koormamise keelumärked. 19.07.16 kohustati hagi tagamise määrusega kostjat I tagastama hagejale kinnistute valdus ja andma üle võtmed ja lahkuma turvamehi kinnistutelt, keelati kostjal I hagejat ruumidest välja tõsta ja anda /delegeerida õigusi kolmandatele isikutele, mille tagajärjel võidakse rikkuda hageja õigut kinnistuid vallata. Määrusega 08.08.16 keelati kostjal I tema ja kostja IV vahelise üürilepingu täitmine ja kostjatel I-III kinnistute osas varasemate tehingute täitmine, mis võivad rikkuda või piirata hageja õigusi kinnistute valdamisel. Enne 19.07.16 määrust oli hageja sõlminud üürilepingu kostjaga IV

KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE

Kostja III Nordic Turvateenused OÜ vastus hagile (II kd lk 184) Kostja III palus jätta hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda. Hageja kordab hagis üle samu seiskohti ja põhjendusi ja kostja III vastus on esitatud lähtudes põhilistest asjaoludest. Hageja on seesmiselt lõhenenud ja on otsustanud kaitsta ainult ühe osaniku huve, jättes arvestamata hageja teise poole huvid. Nimelt on kostja III teada kohtutes praegu mitu vaidust hageja omanike ja juhatuse liikmete, kuid need ei puuduta kostjat III , välja arvatud ainult see,

et ta peab olema kohtus nüüd kostjaks. Kostja III arvates ei olev võimalik öelda, kes alustas või kes on süüdi selles tülis, mis seostub sellega, et hageja üks osanik V D müüs, vaatamata teise osaniku ja eesostuõigusega isiku A Di vastuseisule ja eesostusoovile oma osa kolmandale isikule ilmselt eesmärgiga tõrjuda A.D äriühingust välja. Seda on omaks võtnud ka hageja lepinguline esindaja hagi p-s 1.4, et V.D käitumine tekitas korduvalt omanike vahelisi emotsionaalseid konflikte. Küll aga ei tea kostja III tüli täpsemaid asjaolusid. Hageja on süüdistanud hagis, et juhatuse liikmed olid kostja III tuttavad. Nii see aga ei olnud. Seoses kinnistute ostuga, tegi kostja III oma pakkumuse, et osta firmast vara. Kostja III tingis hoolsalt maksetingimusi, sai suhteliselt sobiva ja ostuga kaasnevaid paratamatuid äririske maandava pakkumise, ostis hagejalt kinnisvara heas usus ja veendumuses tehtava äritehingu edukusse. Maksetingimusi oli kostjal III vaja kindlasti tingida, kuna ostja sooviks oli, et tasumine tuli teha võimalikult hilisemaks. Pealegi polnud kostjal kohest äriplaani ja oli vaja reservaega edasimüügiks. Õnneks edasimüügil raskusi ei tekkinud, kuigi vist sai müüdud liiga odavalt. Lisaks ei olnud vajalik ega võimalik mitte kiirustada pangalaenude tasumisega, sest firma oli nõus müüja esindaja sõnul seda ostja eest mingit aega edasi tegema ja oleks hiljem vastava arve esitanud. Seda pole tehtud. Juhul kui neid väljaostusummasid enam ei makstaks, siis oleks pank uuele kinnistuomanikule teatanud, et maksuvõlg on tekkinud. Ostuga nõustumiseks ei olnud vaja panga ehk 3. isiku luba ja seda ei pidanud kostja III vajalikuks. Sellist teavitamist ei tehta sageli, või siis ei tule panga esindaja kohale, sest tal pole sellise müügi juures olulisi riske. Nimelt oli hüpoteek panga kasuks seatud ja panga huvid tagatud. Pealegi olnuks see teatamine müüja ülesanne. Vaevalt oleks aga pank vastuväiteid esitanud, sest kostja III rahaasjad polnud miinustes. Kostja III lähtus ka sellest, et notar teab olukorda ja kui notar leidis, et müük on seadluslik, siis on see seaduslik. Kostja III eeldas heauskselt, et müüjal on kõik õigused müügiks olemas. Ostmine oli kostjale III lihtne majandustegevus, soodsa äri ja kasumi saamise võimaluse ärakasutamine. Nii ka läks, äri oli õigustatud. Ka müügihind ei olnud liiga kõrge, vastates ligilähedaselt turuhinna alumisele piirile. Palju olulisem oli kostjale see, millal tuleks müügihind ära maksta ja see õnnestus läbirääkimiste käigus lükata 2018. aasta lõppu. Hageja on hagis väitnud, et kostja III pidi teadma mitmeid asju, mida kostja III tegelikult ei teadnud. Nimelt, kust pidi kostja III teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged (2.2.5.), sest nii ei olnud. Hageja tahab, et need kuulutataks ebaõigeteks, see soov ise aga neid ebaõigeteks ei tee. Hageja väidab, et leping on tühine, sest ta olevat müüjale ülimalt kahjulik. Kostja III leiab, et see ei olnud kahjulik, hinnaga oli hageja nõus ja tal on õigus seda saada. Iga tehing on mõlemale poolele natuke hea ja natuke halb, see on ju kompromiss. Hagejal on õigus päris suurele rahasummale, tehing ei olnud kaugeltki tasuta, hoopis müügitingimusi arvestava turuhinnaga. Rohkem või teistel tingimustel poleks kostja III olnud nõus seda objekti ostma. Ka ei ole vastuolu heade kommetega, sest läbirääkimistel on just nii kokku lepitud ja saavutati mõlemapoolne nõusolek. Lisaks pangahüpoteegile ei olnud mõtet kinnistule müüja kasuks hüpoteegi panna, sest panga kasuks seatud hüpoteegisumma oli küllalt suur. Kui uus omanik mingil põhjusel ei oleks maksnud või olnuks müüjal kiiresti raha vaja, siis võinuks hageja ikkagi uue pangalaenu võtta ja selle mittetasumise eest pidanuks vastutama kinnistu omanik. Risk oli pigem ostjal ehk kostjal III. Seega polnud müüjal erilist riski, kui hüpoteegi puudumisel kinnistu eest talle ei makstaks. Raha saaks ta suure tõenäosusega nii või teisiti kätte ja polnud mõtet raha mõttetule

hüpoteegile raisata. Kui sellel aga oleks mõtet olnud, siis miski ei takistanuks seda seada, sest kostja otseselt sellele vastu ei olnud. Kostja III oli ostu tehes huvitatud tehingu majanduslikust küljest ja seepärast otsis ta varakult uue ostja ja omaniku ja müüs kinnistu vaheltkasuga edasi. Loomulikult jäid küllalt soodsad ostutingimused müügil kehtima, mingit mõtet polnud neid muuta, see oleks ju müügihinda ja kasumit alandanud. Nüüd on selgunud, et ka see ostja ei olnud viimane ja suutis vaheltkasugi teenida, kuigi väiksemat. Seega oleks kostjal III olnud võimalusi turult ka paremat hinda otsida. Kostja III käitus soodsat ärivõimalust ära kasutades heas usus ja seadustele vastavalt. Täiendavalt märkis 30.04.19 (VII kd lk 240), et hageja väited et kostja III ja kostja II on omavahel seotud pole õige, sest A T omandas kostja III osaluse palju hiljem kui I tehing tehti. Meelevalde on väide, et kõik olid omavahel sõbrad, kes tegutsesid ühise eesmärgi nimel jätta hageja kinnistutest ilma. I:K oli kutsutud 2010a. pulma kui äripartner, kuid pärast 2010.a. halvenesid nende ärisuhted. Savintor OÜ (kostja II) vastus (II kd lk 79) Kostja II hagi ei tunnista ning vaidleb hagile vastu, menetluskulud palub jätta hageja kanda. Kostja II palub kohaldada hageja nõude osas aegumist. Hageja on kirjeldanud väidetavaid osanike vahelisi pingeid ning toiminud osanike üldkoosolekuid. Kuna kostjal II ei ole mistahes ettekujutust ega teadmist hageja sisestruktuurist ja osanike vahelistest suhetest, siis ei ole kostjal II võimalik selles osas omapoolset seisukohta avaldada. Mis puudutab hageja poolt viidatud teiste osanike otsuseid, mis hageja hinnangul on vajalikud kinnistute võõrandamiseks, siis saab kostja II kinnitada, et kostjal III oli korteriomandite võõrandamiseks osaniku otsus olemas. Samuti oli ka kostjal II osaniku otsus kostjale I korteriomandite võõrandamiseks. Kas hagejal nimetatud otsus oli või oleks pidanud olema, sest kostja II öelda ei oska. Kostja III ja kostja II vahelise tehingu puhul on hageja asunud seisukohale, et nimetatud tehing oli tühine. Samas ei ole hageja välja toonud ühtegi asjaolu, millele tuginedes on hageja seda väitnud. Mingeid piiranduid kinnisusraamatus AÕS § 561 lg 1 järgi polnud. Lisaks sellele, et hageja ei ole välja toonud ühtegi asjaolu, millele tuginedes leiab hageja, et tehing on tühine, ei ole hageja välja toonud, et kinnistusraamatusse oleks olnud kantud vastuväide või kostja II oleks kostjalt III korteriomandeid omandades teadnud või pidanud teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Et kinnistusraamatusse kantud andmed ei olnud ebaõiged, kinnitab fakt, et notar on enne tehingute tegemist kontrollinud kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust ning veendunud tehingu tegemise asjaoludes ning alustes. Seega ei ole õiged ka hageja väited, et kostja III ei ole korteriomandite omanik kunagi olnud ning kinnistusraamatu kanded olid valed. Tõendamata on hageja väide, et pooled ootasid kinnistusraamatu kande sissekandmist, loomaks võimaluse tugineda näiliselt heauskselt kinnistusraamatu kandele ning selline väide põhjendamatu. Nimelt, miks oleks kostja II ja kostja III pidanud seda tegema, jääb arusaamatuks.

Arusaamatu on hageja väide, et A.Z rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava, hageja ning samuti hageja osanike huvidega, ning teine pool kohustuste rikkumisest teadis või pidi teadma. Hageja ei ole välja toonud ühtegi asjaolu, millele tuginedes on hageja asunud seisukohale, et kostja II seaduslik esindaja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava, hageja ning samuti hageja osanike huvidega, ning teine pool kohustuste rikkumisest teadis või pidi teadma. Arusaamatu on, kuidas oleks saanud ning miks oleks kostja II seaduslik esindaja pidanud arvestama hageja ning samuti hageja osanike huvidega. Ebaselgeks jääb väide, miks olid tehingud vastuolus esindatava huvidega. Selgusetuks jääb, kuidas oleks kostja II seaduslik esindaja pidanud pöörama tähelepanu sellele, et hagejalt on kinnistute omandiõigus läinud ilma raha ja tagatiseta, mida ei saa pidada tavaliseks tehinguks, arvestades summade suurust, või ka see, et A.Z pidi aru saama, et hageja võtab 18.09.2015.a. sõlmitava müügilepinguga endale teatud kohustused, kuigi ei osale tehingus. 3 isik puudus ka müügilepingu sõlmimisel, kuigi pidi andma oma nõusoleku kohustuste ülevõtmiseks. Millele tuginedes on hageja sellised väited esitanud, jääb arusaamatuks. Hageja ei ole korteriomandite omanik ning kinnistusraamatusse kantud andmed ei ole ebaõiged. Nimetatud hageja väited on absurdsed ning igati tõendamata. Kinnistusraamatu andmete õigust eeldatakse, st et sinna kantud andmed on õiged. Sellest lähtudes on arusaamatud hageja väited, justkui oleks tema korteriomandite omanik. Oluline on, et kostja II on korteriomandid ostnud turuhinnaga ning kehtivate lepingute alusel sooviga võõrandada need kasu saamise eesmärgil kolmandale isikule ehk antud juhul Arctoriinos OÜ-le, registrikood 12913645. Seda kostja II ka tegi. Kostja II ei ole korteriomandeid ostnud ega müünud tasuta ning see nähtub ka sõlmitud lepingutest. Nimelt korteriomandid said ostetud hinnaga 370 000 eurot ning edasi müüdud oluliselt kallimalt, mis tähendab, et tehingud olid kostjale II kasumlikud. Nimetatud tehingu väärtused vastasid ka turuhinnale või olid sellest isegi kõrgemad. Seetõttu ei ole kuidagi põhjendatud hageja alusetu väide, et tehingud olid sisuliselt tasuta. Mis puudutab tehingute aega, siis ei oska kostja II hageja ja kostja III vahel sõlmitud asjaolusid kommenteerida. Samas saab kostja II kinnitada, et ostis korteriomandid edasimüügi eesmärgil. Seetõttu tegigi kostja II korteriomandite müügitehingu esimesel võimalusel ja riskide maandamiseks samadel tingimustel, lisades ainult omapoolse kasumi. Kostjale II oli teada, et korteriomandid olid koormatud hüpoteegiga. Samuti oli kostjale II teada, et hüpoteegipidaja ei osale müügilepingute sõlmimisel. Samas ei leia kostja II selles midagi ebatavalist. Kostja II võttis korteriomandite ostmisel müüja ehk Palladium Security Osaühingu, registrikood 11626317, ees kohustuse (notariaalse lepingu nr 3291 punktid 3.3 ja 3.5), et ta kohustub tasuma hageja ja AS SEB Pank vahel sõlmitud laenulepingust nr xxxx tulenevaid kohustusi. Kuna kostja II oli hiljuti asutatud, siis oleks kostjal II olnud võimatu saada krediidiasutusest laenu. Seetõttu vormistati poolte vahel võlaõiguslik kokkuleppe kohustuse ülevõtmise kohta.

Lisaks on üle võetud kohustuste täitmisele kohustus kostja II tasuma müüjale ehk Palladium Security Osaühingule korteriomandite eest 178 677,10 eurot ülekandega. Eluliselt on ebausutav, et keegi oleks võtnud sellise kohustuse juhul, kui oleks olnud soov korteriomandid tasuta omandada. Arusaamatuks jääb hageja väide, et veelgi enam, ükski järgmine kinnistusraamatusse omanikuna kantud isik ei ole isegi teavitanud hageja osanikke ega 3-ndat isikut tehingute toimumisest. Kostja II poolt korteriomandite omandamisest oli hageja teadlik. Seda tõendab kasvõi asjaolu, et kostja II on notariaalse lepingu nr 3291 punktis 2.2.1 deklareerinud, et on lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse ning ehitise ja mitteeluruumid üle vaadanud. Kostja II seaduslik esindaja vaatas korteriomandid üle enne lepingu sõlmimist. Korteriomandi ülevaatusel viibis lisaks kostja III esindajale kohal ka hageja juhatuse liige A D, kes näitas kostja II seaduslikule esindajale korduvalt korteriomandeid, tutvustas nende seisukorda jne. Kuigi kostjale II ei ole teada hageja ja kostja III vahelise tehingu tingimused, siis jäävad arusaamatuks hageja väited selle kohta, et hageja ei teadnud midagi korteriomandite võõrandamisest. Kuidas saab hageja seda väita olukorras, kus korterid on võõrandanud kostjale III hageja, keda esindas hageja seaduslik esindaja? Hageja on kokkuvõtvalt leidnud, et müügilepingute eesmärkideks oli korteriomandite välja viimine hageja omandist; hageja kaotas korteriomandite omandiõiguse ilma, et saaks selle eest raha või tagatise; hageja võttis endale teatud kohustused, kuigi ei osalenud müügilepingute sõlmimisel;

Hagi on alusetu, tõendamata ja tuleb jätta rahuldamata. Kostja I leiab, et hageja on esitanud meelevaldselt valeväiteid kostja I kohta, need on tõendamata. Hagiavalduse p.-s 2.3.7 väidab hageja, et kuivõrd OÜ Savintor ei olnud pädev käsutama hagejale kuuluvaid kinnistuid ning OÜ Arctoriinos ei saa oma pahausksuse tõttu tugineda kinnistusraamatu kandele, ei saanud OÜ Arctoriinos vaidlusaluste kinnistute omanikuks. Kostja I et ei ole ega ole olnud ka varasemalt teadlik hageja osanike vahel aset leidnud erimeelsustest ning lahkarvamusest, mis peaksid kaasa tooma nn vaidlusaluste varasemate korteriomandite võõrandamislepingute tühisuse. Kõnealused asjaolud tuleks/tulnuks hageja enda osanike vahel välja selgitada. Kostja I omandas vaidlusalused korteriomandid heas usus, äritegevuse eesmärgil ning turutingimustele vastavalt. Kostjale I jääb arusaamatuks, miks proovib hageja kostjale I omistada „nn teadlikku pahauskset käitumist“ olukorras, kus mistahes pahausksusele viitavad asjaolud puuduvad. Hagiavalduses sisalduvatest kostja I kohta märgitud valeväidetest konstrueerib hageja enesele soodsa ning tegelikkusega puutumust mitteomava sündmusteahela, mis päädib väärväitega, justkui olnuks kostja I korteriomandeid omandades pahauskne. Samal ajal on need väited tõendamata. Kostja I hinnangul ei piisa kostja I kui kolmanda isiku pahausksuse kinnitamiseks ega tõendamiseks üksnes hageja nägemusest ning asjaolust, et taoline käsitlus oleks ilmselgelt hagejale endale soodne. Kostja I ei olnud ostutehingut tehes kuidagi teadlik korteriomandite endise omaniku osanikevahelistest vaidlustest või muudest asjaoludest, mis väidetavalt peaksid kaasa tooma tehingute tühisuse. Ainsaks hageja põhistuseks, miks tuleks tühistada 23.09.2015 müügileping hageja paljasõnaline väide, et „kostja I juhatuse liige oli A.Di tuttav“. Tegemist on ilmselge valeväitega – kostja I juhatuse liige ei ole mitte kunagi olnud A.Diga tuttav. Samuti ei olnud kostja I juhatuse liige tuttav ka OÜ Savintor juhatusega. Kostja I lähtus võõrandamislepingu sõlmimisel kehtivast kinnistusraamatu kandest ning 23.09.2015 notariaalse lepingu punktis 1.4.4. nimetatud kinnistamisavaldusest, millest tulenevalt oli OÜ Savintor vaidlusaluste kinnisasjade omanik. Notar kontrollis enne tehingute tegemist kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust ning kinnitas kostjale I, et tehingu tegemise asjaolud ning alused on õiguspärased. Seetõttu on hageja väide, justkui olid kinnistusraamatu kanded ebaõiged ja väärad. Kostja I hinnangul viitab kõrgendatud hageja põhjendamiskoormusele ka TsÜS §-st 139 tulenev heausksuse eeldus. Kui oletada, et OÜ-l Savintor puudus esemete käsutusõigus, ei too ainuüksi käsutusõiguse puudumine (s.o asjaõiguslepingu sõlmimine isiku poolt, kes ei ole õigustatud eset käsutama) kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust, st asjaõiguslepingu kehtivust tuleb eristada käsutuse kehtivusest. Kui asjaõigusleping iseenesest kehtib, kuid selle sõlminul puudub käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskne omandamine. AÕS § 56.1 järgi jäävad isiku heauskselt omandatud õigused kehtima, kui isik omandab kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse.

Hageja ei ole oma väiteid tõendanud, et kostjad pole omanikuks saanud või on pahausksed. Hageja ei ole tõendanud kostjaga I seonduvaid väiteid. Üksnes lakoonilisest väitest nn „tutvusest“, selleks ei piisa. Kostja I ei ole olnud kuidagi teadlik hageja osanike vahel tekkinud väidetavatest erimeelsustest, mida hageja oma hagiavalduses esitab. Hagejal on võimalus esitata nõudeid väidetavalt kahju tekitanud osanike, juhatuse liikmete või muude hagejaga seotud kolmandate isikute vastu. Kostja I on vaidlusalused korteriomandid omandanud heauskselt ning tema kaasamine hageja osanike vahel toimuvasse õigusvaidlusse käesolevas tsiviilasjas ei ole põhjendatud (heausksust eeldatakse seni, kuni pole tõendatud vastupidist). Hageja on tuginenud kostja I suhtes esitatud alternatiivse nõudena TsÜS § 131 lg 1. Kostja I on seisukohal, et nimetatud tühistamise nõude esitamise õigus oleks teoreetiliselt üksnes esindataval ehk lepingu osapoolel (Savintor OÜ-l). Hageja ei ole nimetatud 23.09.2015H võõrandamislepingu pooleks, mistõttu puudub õiguslik alus tugineda TsÜS § 131 lg-1. Samuti oleks hageja eelnevalt käsitletud nõue TsÜS § 131 lg 3 kohaselt aegunud. Täiendavalt leidis ta (30.04.19, lk 219 VII kd), et tehingud polnud rahatud ja on täitnud ostuhinna tasumise kohustust. Hageja esitud seisukohad osaliste seoste koha ja registriandmed ei tõenda, et võimalda järeldada, et eesmärk oli Thai Rose Massage OÜ loodi selleks ,et jätkata pärast kostja I poolt kinnistute omandamist, sama tegevuse jätkamist A.Di juhtimisel, Thai Rose Massage OÜ loodi aasta pärast kostja I poolt korteriomandite omandamist (23.09.15). Thai Orchid SPA -l ei ole üldse puutumust. xxxx asub büroohoone ja sinna on registreeritud palju ettevõtteid. Ei ole võimalik järeldada sellest, et A T, kes asutas aasta pärast korteriomandite võõrandamise tehinguid Thai Rose Massage, et sellel põhjusel oleksid Nordic Turvateenused OÜ, Arctoriinos OÜ omavahel seotud ja et nad tegutsesid ühise eesmärgi nimel, et tekitada heauskne omandamine. Sellel põhjusel ei saa järeldada, et Nordic Turvateenused OÜ pidi olema teadlik, et A.Dil ei olnud õigust kinnisasjad võõrandada. I K ja A.Dil olid ühes äriühingus, mis tegeles transpordiäriga, seega ei oma nende vahelised osaluste vahelised suhted selles vaidluses tähtsust. I K oli A.Dil pulma kutsutud kui äriline kontakt, pulm oli 2010.a. Kostjale I teadaolevalt soovisid osanikud vastavat äritegevust lõpetada ja sellest tulenevalt korterid võõrandati. Kostjale I teadaolevalt oli selleks olemas ka hageja osanike vaheline konsensus. Kostja I ei nõustu, et ta tegi koostööd A.Diga ja oli teadlik, et A.Dil ei olnud õigust hagejale kuulunud kinnisasju võõrandada. Põhjendamatu on omistada kostjale I teadmist hageja sisesuhtest lähtuvate asjaolude kohta, mida seejuures hageja tõendanud ei ole. Tehingu tegemisel puudusid riskid selles osas, et kanded võiksid tegemata jääda. Põhjendamatu on hageja väide, et vastav asjaolu viitab suuremale usaldusele, kui on tavapäraselt tehingu poolte vahel. Notar kontrollis tehingut. A.Di laenusuhted J.Siga ei puutu asjasse. Ei ole õige, et kostja IV Catalana OÜ pidi olema teadlik väidetavast asjaolust, et vaidlusalused korteriomandid on läinud hageja omandist välja tema tahte vastaselt ja ebaseaduslikult. Üürileping, mille sõlmisid hageja ja kostja III, läks kostjale I üle kui ta kinnistud ostis, see lõppes ülesütlemisega 04.07.16, sj oli selles lepingus kokku lepitud, et üürnik (hageja) tasub üüri asemele laenumakseid laenugraafiku järgi ja erinevuste korral tehakse tasaarvestused aasta lõpus. OÜ Catalana (kostja IV) vastus (Thai Rose SPA hagile, mis on esitatud OÜ Catalana vastu)

Kostja IV vaidles hagile vastu, palus jätta nõuded rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. OÜ-le Arctoriinos kuuluvad xxxx/xxxx kaks mitteeluruumi (registriosa numbrid xxxx ja xxxx). Catalana OÜ on sõlminud 03.05.2016 üürilepingu nr 03/05 (edaspidi üürileping) OÜ-ga Arctoriinos. Lepingu objektiks on xxxx/xxxx asuvad mitteeluruumid nr 22 ja 23, üldpinnaga 116,10 m2. Üürileping kehtib kuni 01.05.2021.a. ja kostja kasutab ruume bürooruumidena. Pooled leppisid kokku, et äripinna valduse üleandmine toimub hiljemalt 05.07.2016, eeldusel, et üürnik tasub hiljemalt 04.07.2016 üürileandjale vastavalt lepingu punktile 3.9 tagatisraha ühe kuu üürile vastavas summas (3000.- eurot), samuti teostas üürnikesimese üürimakse. Vastav kohustus täideti üürniku poolt tähtaegselt, kuid äriruumide omanik/üürileandja viivitas äripinna üleandmisega. Peale Catalana OÜ poolt esitatud pretensiooni andis 16.07.2016 mitteeluruumide omanik Arctoriinos OÜ lepingu objekti valduse Catalana OÜ-le üle. Selle kohta vormistati ruumide üleandmise-vastuvõtmise akt. Samal päeval andis Catalana OÜ osa ruume allüürile. Arctoriinos OÜ esindajad ja töötajad on peale äripinna üleandmist korduvalt sekkunud Catalana OÜ majandustegevusse ning sisenenud omavoliliselt Catalana OÜ valduses ja kasutuses olevatesse ruumidesse. Seetõttu on kostja pidanud oma valduse kaitsmiseks kasutama turvafirma abi. Hagiavalduses kirjeldatud ajalugu ja erinevad õigusvaidlused ei puuduta OÜ-d Catalana. Üürilepingu punktis 1.3 on kirjas, et üürileandja avaldab ja kinnitab, et tal on õigus sõlmida käesolev leping vastavalt allpool toodud tingimustele ning ühelgi kolmandal isikul ei ole lepingu objekti suhtes valdus-, kasutus- ega käsutusõigust ning seaduslikku alust selliste õiguste taotlemiseks. Catalana OÜ on heauskselt sõlminud üürilepingu ning kasutab äripinda oma majandustegevuses ning tema valdus on seaduslik. Catalana OÜ on oma valduse äripinnale saanud selle seaduslikult omanikult ning ei ole kellegi teise isiku õigusi rikkunud. Catalana OÜ suhtub üüripinda heaperemehelikut ning katab kõik ruumide kasutamisega seonduvad kulud. 23.08.2016 saatis Tallinna kohtutäitur Toomas Saarma Catalana OÜ-le kaks dokumenti – täitmisteade võlgnikule ja sunniraha määramise hoiatuse, millele oli täitedokumentidena lisatud Harju Maakohtu 19.07.2016 ja 08.08.2016 kohtumäärused tsiviilasjas nr 2-16-6972 (hagiavalduse lisad nr 3 ja 4) kuid need on Catalana OÜ poolt seaduses ettenähtud korras vaidlustatud. Kuigi hageja arvab, et ta on jätkuvalt kinnisasjade registrinumbritega xxxx ja xxxx omanik, siis kinnisturaamatu andmed väidavad vastupidist. Kinnistusraamatu kannete õigsust tuleb eeldada. Pahatahtlik ja ebaõige on hagiavalduses esitatud väide, et Arctoriinos OÜ ja Catalana OÜ on sõlminud üürilepingu tagantjärele. See on ümber lükatav pooltevahelise kirjavahetusega. Ka on hageja ise esitanud kohtule kõik 03.05.2016 üürilepingut puudutavad kirjalikud tõendid (üürileping, akt, maksekorraldused), mistõttu on Catalana OÜ seaduslik valdus tõendatud. Kokkuvõtvalt oli Arctoriinos OÜ-l kõik õigused sõlmida 03.05.2016.a üürileping Catalana OÜga, see leping on kehtiv ja pooltele siduv. Ebaõige on hageja väide, et see üürileping on peatatud. Catalana OÜ ei ole kindlasti kinnisasjade omavoliline valdaja. Täiendavalt märkis (30.04.19, VII kd lk 228), et kostja pole pahatahtlikult tegutsenud koos teistega, et takistada hagejal saada tagasi kinnistute valdust. Kohtus saavutasid kostja I, IV kompromissi, nimelt oli hoopis kostja I takistanud kostjat IV kasutamast üürilepingu alusel kinnistuid.

KOHTU PÕHJENDUSED

Vaidlus puudus järgnevas: •

Hageja ostis kinnistud nr xxxx (korteriomand, mitteeluruumi nr xxxx) ja nr xxxx (korteriomand, mitteeluruumi nr xxxx) vastavalt notariaalselt tõestatud lepingule 06.12.2012 (I kd lk 36-52) ja hageja kanti nende kinnistute omanikena kinnistusraamatusse (kinnistusraamatu väljavõte, I kd lk 32, 54). Kinnistu nr xxxx hind oli 232176 € ja kinnistu nr xxxx hind oli vastavalt 157920 €.

•

Hageja ja AS SEB Pank vahel on sõlmitud 05.12.12 laenuleping (I kd lk 64) 256 000 € laenamise kohta, laenu tagastamise tähtaeg on 05.12.17.

•

Vastavalt ülalviidatud 06.12.2012 sõlmitud müügilepingu p-le 4 on hageja ja AS SEB Pank leppinud kokku, et AS SEB Pank kasuks seatakse hüpoteek 360 000 € kinnistule nr xxxx ja hüpoteek 360 000 € kinnistule nr xxxx (lk 35, 57, I kd). Tagatiskokkuleppe p 4 kohaselt tagavad hüpoteegid hüpoteegipidaja nõudeid vastavalt lepingus kokkulepitule, sealhulgas laenulepingust 05.12.12 tulenevaid nõudeid. Hüpoteegid on kinnistusraamatusse kantud.

•

Hageja sõlmis 11.09.2015 (edaspidi I tehing) Palladium Security OÜ-ga (praegu Nordic Turvateenused OÜ, kostja III) kinnistute nr xxxx, nr xxxx müügilepingu ja asjaõiguslepingu kinnisasjade omandi ülekandmiseks ostjale. Lepingu p 2.1 järgi on kinnistute nr xxxx, nr xxxx müügihinnad vastavalt 210 000 € ja 150 000 € (notari ametitoimingute nr 1818, I kd lk 78). Palladium Security OÜ kanti nende kinnistute omanikena kinnistusraamatusse 11.09.2015 (I kd lk 32, kinnistusraamatu väljavõte). Lepingu p 2.3, 2.4. järgi kohustub ostja ehk Palladium Security OÜ tasuma kinnistu nr xxxx müügihinnast 98395 € hagejale 31.12.2018 ning ülejäänud müügihind 111605 € loetakse tasutuks selliselt, et ostja tasub müüja (so hageja) eest ühishüpoteegiga tagatud laenulepingust tulenevaid laenumakseid vastavalt laenugraafikule, laenujääk 191322,90 € (I kd lk 85). Lepingu p 2.5, 2.6 järgi kohustub ostja tasuma kinnistu nr xxxx müügihinnast 70282,10 € hagejale 31.12.2018 ning ülejäänud müügihind 79817,90 € loetakse tasutuks selliselt, et ostja tasub müüja (hageja) eest ühishüpoteegiga tagatud laenulepingust tulenevaid laenumakseid vastavalt laenugraafikule, laenujääk 191322,90 € (I kd lk 85). Palladium Security OÜ-d esindajs tehingu tegemisel A. K.

•

Hageja nimel sõlmis lepingu 11.09.2019 juhatuse liige A D, tema esindusõigus ei olnud piiratud tehingu tegemise ajal vastavalt registri andmetele (hageja äriregistri andmed VI kd, lk 228).

•

Hagejal ei olnud nõukogu kui hageja võõrandas I tehingu alusel kinnistud Palladium Security OÜ-le.

•

Kinnistusraamatusse ei olnud kantud kinnistu müüki keelavaid keelumärkeid, eelmärkeid, vastuväiteid, mis välistaksid kinnistu võõrandamise ja heauskse omandamise (AÕS § 65 lg 1, 2, 3, väljavõte kinnistusraamatus I kd lk 32-35, 54-57).

•

18.09.2015 sõlmis OÜ Palladium Security Savintor OÜ-ga notariaalselt tõestatud lepingu (nr 3291, edaspidi II tehing), millega võõrandas OÜ-le Savintor (I kd lk 94) kinnistu nr xxxx 215 000 € eest ja kinnistu nr xxxx 155 000 € eest (lepingu p 3.1.). Lepingu p 3.2, 3.3 järgi kohustub ostja (Savintor OÜ) tasuma xxxx müügihinnast 103395 € müüjale 31.12.2018 ning ülejäänud müügihind 111605 € loetakse tasutuks

selliselt, et ostja tasub müüja eest ühishüpoteegiga tagatud Thai Rose SPA OÜ laenulepingust tulenevaid laenumakseid vastavalt laenugraafikule, laenujääk 191322,90 € (I kd lk 97). Lepingu p 3.4, 3.5 järgi kohustub ostja tasuma kinnistu nr xxxx müügihinnast 75282,10 € müüjale 31.12.2018 ning ülejäänud müügihind 79717,90 € loetakse tasutuks selliselt, et ostja tasub müüja eest ühishüpoteegiga tagatud Thai Rose SPA OÜ laenulepingust tulenevaid laenumakseid vastavalt laenugraafikule, laenujääk 191322,90 € (I kd lk 98). OÜ Palladium Security esindas tehingu tegemisel juhatuse liige A. K ja Savintor OÜ-d juhatuse liige A Z. •

23.09.2015 sõlmis Savintor OÜ Arctoriinos OÜ -ga notariaalselt tõestatud lepingu (nr 3354, edaspidi III tehing), millega võõrandas Arctoriinos OÜ –le (I kd lk 107) kinnistu nr xxxx 219000 € eest ja kinnistu nr xxxx 159000 € eest (lepingu p 3.1.). Lepingu p 3.2, 3.3 järgi kohustub ostja tasuma xxxx müügihinnast 103395 € müüjale 31.12.2018 ning ülejäänud müügihind 111605 € loetakse tasutuks selliselt, et ostja tasub müüja eest ühishüpoteegiga tagatud Thai Rose SPA OÜ laenulepingust tulenevaid laenumakseid vastavalt laenugraafikule, laenujääk 191322,90 € (I kd lk 97). Lepingu p 3.4, 3.5 järgi kohustub ostja tasuma kinnistu nr xxxx müügihinnast 75282,10 € müüjale 31.12.2018 ning ülejäänud müügihind 79717,90 € loetakse tasutuks selliselt, et ostja tasub müüja eest ühishüpoteegiga tagatud Thai Rose SPA OÜ laenulepingust tulenevaid laenumakseid vastavalt laenugraafikule, laenujääk 191322,90 € (I kd lk 98). Savintor OÜ-d esindas juhatuse liige A Z ja OÜ-d Arctoriinos juhatuse liige I K.

Vaidlus Hagi kostjate I-III vastu Osanike nõusolek tehingute tegemiseks Hageja väitis, et A.Dil kui hageja juhatuse liikmel ei olnud õigust ilma hageja osanike nõusolekuta võõrandada Nordic Turvateenused OÜ-le (kostja III endise nimega Palladium Security OÜ) lepingutes nimetatud kinnistuid ja anda nende omand ostjale üle, mistõttu on tehing tühine. Hageja arvates täidavad osanikud nõukogu ülesandeid ja seega pidi olema kinnistute võõrandamiseks A.Dil osanike nõusolek. Kostjad vaidlesid vastu. TsÜS § 87 sätestab, et seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. ÄS § 180 lg 1 järgi on juhatus on osaühingu juhtorgan, mis esindab ja juhib osaühingut, lg 4 sätestab, et kui osaühingul on nõukogu, peab juhatus juhtimisel kinni pidama nõukogu seaduslikest korraldustest. Tehinguid, mis väljuvad igapäevase majandustegevuse raamest, võib juhatus teha ainult nõukogu nõusolekul. See piirang ei kehti kolmandate isikute suhtes. ÄS 181 lg 1 sätestab, et osaühingut võib kõikide tehingute tegemisel esindada iga juhatuse liige, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud, et juhatuse liikmed esindavad osaühingut mitmekesi või ühiselt. Kolmandate isikute suhtes kehtib ühine esindus ainult siis, kui see on kantud äriregistrisse, lg 2 sätestab, et juhatuse liikmed on osaühingu nimel tehingute tegemisel kohustatud osaühingu suhtes järgima põhikirjas ettenähtud või osanike, nõukogu või juhatuse kehtestatud piiranguid. Esindusõiguse piiramine ei kehti kolmandate isikute suhtes, lg 3 sätestab, et osaühingu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing on tühine, kui tehinguga ei nõustunud osanikud või nõukogu. See ei kehti tehingu suhtes, mis tehakse osaühingu igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel, lg 4 sätestab, et juhatuse

liikmel ei ole õigust esindada osaühingut tehingute tegemisel, mille puhul vastavalt seadusele otsustavad esindaja määramise eraldi osanikud või nõukogu. ÄS § 168 lg 1 p 10 sätestab, et osanike pädevusse kuulub nõukogu liikmega või juhul, kui ühingul ei ole nõukogu, siis juhatuse liikmega tehingu tegemise otsustamine, tehingu tingimuste määramine, õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses osaühingu esindaja määramine. Äriregistri andmeist nähtuvalt ei ole A.D Palladiumi Security OÜ ega ka Nordic Truvateenuste OÜ osanik, juhatuse liige ning see ei ole tema kontrolli all (äriregistri väljavõte lk 156, VII kd). Käesoleval juhul ei olnud vaidlust selles, et hagejal ei olnud nõukogu; hageja ei ole väitnud, et põhikirjas oleks juhatusel keelatud teha tehinguid kinnisasjadega, sh neid võõrandada ilma osanike nõusolekuta. Ka ei ole hageja väitnud seda, et A.Di esindusõiguse piirang oleks olnud kantud I tehingu tegemise ajal äriregistrisse. Hageja on ise hagiavalduses esile toonud, et alles 14.09.2015 osanike koosolekul otsustati muuta põhikirja ja piirata juhatuse liikmete esindusõigust, mille kohta esitas ta vastavad tõendid (I kd lk 75, I kd, osanike koosoleku protokoll, kutse koosolekule). Seega toimus vastav koosolek ja otsustus A.Di õiguste piiramiseks pärast I tehingut. Kohtule on A.D ise 13.08.2018 (VII kd lk 2) esitanud tõendid, mille kohaselt soovis hageja teha äriregistris muudatusi juhatuse, sj A.Di esindusõiguse piiramise kohta alates 14.09.2015 (avaldus, osanike nimekiri, 14.09.15 koosoleku protokoll ja põhikirja muudatused). Lisaks on ta esitanud kohtule 03.08.2018 tehtud avalduse registrile, 03.08.2018 kinnitatud põhikirja ning osanike otsuse 03.08.18 põhikirja kinnitamise kohta (VII kd, lk 15-20), millest nähtuvalt on piiratud juhatuse liikmete, sh A.Di esindusõigust. Kõik need dokumendi kinnitavad aga seda, et vaidlusaluse I tehingu tegemise ajal ei olnud hagejat esindaval A.Dil piiratud esindusõigus selle tehingu tegemiseks. Mitte kuskilt ei nähtu, et tal pidanuks olema osanike nõusolek kinnistute võõrandamiseks. Kuna A.D ei olnud I tehingu ajal Palladiumi Security OÜ ja hiljem ka Nordic Truvateenuste OÜ (Palladium Security uus nimi) osanik ja tema juhatuse liige, siis ei ole I tehing hageja ja tema juhatuse liikme A.Di vahel või vahetult temaga äriliselt seotud ning kontrolli all oleva isiku vahel. Selle tõttu ei olnud A.Dil ka ÄS § 181 lg 3, § 168 lg 1 p 10 tulenevat vajalik I tehingu tegemiseks hageja osanike nõusolekut ja tal oli ÄS 180 lg 1, § 181 lg 1 I poole järgi õigus osanike nõusolekuta võõrandada kinnistud Palladiumi Security OÜ –le ja sõlmida nende kohta asjaõiguslikku lepingut Palladiumi Security OÜ-ga. Kuivõrd A.Dil ei olnud tehingute tegemiseks esindusõiguse piiranguid ega vajalik osanike nõusolek, siis ei ole põhjendatud ega tõendatud hageja väiteid, et kõik kostjad (kostjad I-IV) pidid teadma, et A.Dil pidi olema osanike nõusolek I tehingu tegemiseks. Seega oli A.Dil õigus sõlmida Palladium Security OÜ-ga 11.09.2015 (I tehing) kinnistute nr xxxx, nr xxxx müügilepingu ja asjaõiguslepingu kinnisasjade omandi ülekandmiseks ostjale. Mis puudutab hageja väiteid II ja III tehingu kohta, et II tehingu tegemisel pidanuks olema Palladiumi Security OÜ-d esindaval juhatuse liikmel ja III tehingu tegemisel Savintor OÜ juhatuse liikmel osanike nõusolek, siis kohtu arvates ei ole see millegagi põhjendatud ja nende registriandmetest ei nähtu samuti juhatuse liikmete esindusõiguse piiranguid. Lisaks leiab kohus, et II ja III tehingu tegemisel saaksid äriühingu ja juhatuse liikme vahelise suhte rikkumisele tugineda II tehingu puhul kostja III (Nordic Turvateenused OÜ) ja III tehingu puhul kostja II (OÜ Savintor l), kes need vastavate kinnistuste müügi ja asjaõiguslepingud sõlmisid. Eeltoodu alusel leiab kohus, et tehingud I-III ei ole tühised TsÜS § 87 järgi põhjusel, et hageja juhatuse liikmel A.Dil oleks pidanud olema I tehingu tegemisel hageja osanike nõusolek, Palladium Security OÜ-d esindaval juhatuse liikmel II tehingu tegemisel oma osanike

nõusolek, Savintor OÜ esindaval juhatuse liikmel III tehingu tegemisel vastava osanike nõusolek. Tehingute heade kommete vastasus, tehingute näilisus TsÜS § 86 lg 1 sätestab, et heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine, lg 2 sätestab, et tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. ning lg 3 sätestab, et kui käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, siis eeldatakse, et pool teadis või pidi teadma teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muudest sellistest asjaoludest. Heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid. Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist (TsÜS § 6 lg 4) lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi üleandmise kohta õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine. Seega saab heade kommete vastasus enamasti puudutada vaid käsutustehingu aluseks olevat kohustustehingut. Siiski on Riigikohus erandina jaatanud käsutustehingu vastuolu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 26) Heade kommete vastasust tuleb hinnata lepingu sõlmimise aja seisuga. TsÜS 89 lg 1 sätestab, et näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad ning lg 2 järgi on näilik tehing on tühine, lg 3 sätestab, et kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut. Kohus tuvastas, et A.Dil ei olnud vajalik kinnistute võõrandamiseks ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks hageja osanike nõusolekut ehk vastupidiselt tal oli õigus sõlmida kostjaga III vaidlusaluste kinnistute müügi ja asjaõigusleping. Kohus vaatleb esmalt, kas I võlaõiguslikus tehingus endas kokkulepitud tingimused nagu ostuhind, tasumise tähtaeg, tagatise puudumine, laenukohustuse ülevõtmine, lepingu täitmata jätmine, panga nõusoleku puudumine laenu ülevõtmiseks, võimaldab järeldada, et tehing on heade kommetega vastuolus TsÜS § 86 lg 1, 2 järgi. Kohus vaatleb siinkohal, kas kostja III on kuidagi seotud hageja isikuga, sõpradega ja kas sellel on I tehingu tegemisel tähtsust. Seejärel vaatleb kohus, kas I asjaõigusleping on heade kommetega erandlikult vastuolus. Seejärel

vaatleb kohus, kas I müügi-ja asjaõigusleping on näilik ja seejärel, kas hageja võiks lepingu tühistada TsÜS § 131 järgi. Kostjad vaidlesid vastu, et võlaõiguslik ja asjaõiguslik tehing oleks heade kommetega vastuolus, näilised, samuti vaidlesid vastu tehingute tühistamisele. Pärast seda vaatleb kohus tehinguid II ja III. Heade kommete vastasus Vaidlustamata asjaolude kohaselt aga ka kohtule hageja esitatud müügilepingu järgi ostis hageja kinnistu nr xxxx 232176 € ja kinnistu nr xxxx 157920 € eest ning müüs I tehinguga 11.09.2015 need kostjale III vastavalt 210 000 € ja 150 000 € eest. Seega on müügilepingus kinnistute müügihinnad üpris samad. Keegi ei ole vaidlustanud asjaolu, et tegemist poleks turuhinnal toimunud müügiga ja kostja III on väitnud, et kaalus kinnistute ostmist ja sai hea hinna, mis vastas turuhinnale. Hageja väitis, et kostja III pidi arusaama, et ebatavaline on olukord, kus müügilepingu sõlmimisel tagatist üldse hageja kasuks ei seatud, millega ei nõustunud kostja III. Kostja leidis, et panga nõuded oli tagatud ning panga kasuks seatud hüpoteek oli eespool suures summas ja tagatise sõlmimist polnud vaja täiendavalt teha, kuna oleks toonud kaasa kulusid. Nimelt nähtub kinnistusraamatu kandest (I kd lk 35, 57), et AS SEB Pank kasuks oli seatud mõlemale kinnistule 360 000 € ulatuses hüpoteek, mis tagas hagejaga 05.12.12 sõlmitud laenulepingust tulenevaid panga nõudeid hageja vastu. Seega pidi hüpoteegiga kinnistute ostmisel hoopis kostja III arvestama võimalusega, et laenulepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmise korral ähvardab oht, et pank asub hüpoteeki realiseerima. Selle tõttu nõustub kohus kostjaga, et hüpoteegiga kinnistuid ostes, kandis kinnistuste realiseerimise riski, juhul kui hageja laenukohustust panga ees ei täida, kostja III. Kohus ei nõustu hagejaga, et hüpoteegiga kinnistu ostmine nii, et hüpoteeki ei kustutata, oleks kuidagi tavapäratu. Samas on kostja III võtnud kokkuleppel hagejaga lepingu p 2.3, 2.4 järgi endale kohustuse tasuda kinnistu nr xxxx müügihinnast väiksema osa 98395 € hagejale 31.12.2018 ning ülejäänud müügihind 111605 € loetakse tasutuks selliselt, et ta tasub hageja eest 05.12.12 laenulepingust tulenevaid laenumakseid vastavalt laenugraafikule. Sarnaselt on võtnud kostja III kohustuse tasuda kooskõlas lepingu p 2.5, 2.6 kinnistu nr xxxx müügihinnast väiksema osa 70282,10 € hagejale 31.12.2018 ning ülejäänud müügihind 79817,90 € loetakse samuti tasutuks selliselt, et ta tasub hageja eest ühishüpoteegiga tagatud laenulepingust 05.12.12 tulenevaid laenumakseid vastavalt laenugraafikule (I kd lk 85). Hageja väitis, et sellise kokkuleppe sõlmimiseks pidi olema panga nõusolek, mida pole ning kostja III väitis, et selliseks laenu tasumise kokkuleppeks ei olnud vaja panga nõusolekut. Siinkohal nõustub kohus kosjaga III ega nõustu hagejaga. Nimelt on käesoleval juhul hageja ja kostja III kooskõlas lepinguvabaduse põhimõttega reguleerinud teineteisevahelisi õigusi ja kohustusi VÕS § 8 lg 1 järgi, mitte suhteid kolmanda isikuga ehk pangaga. Pank ei olnud huvitatud vaidlusse astuma ja kohus ei kaasanud teda menetlusse (määrus 23.08.2017). Õige on iseenesest hageja väide, et kolmas isik võib võtta võlausaldajaga sõlmitud lepingu alusel üle võlgniku kohustuse nii, et võlgnik astub senise võlgniku asemele VÕS § 175 lg 1 järgi või nii, et võlgniku kohustus võetakse üle võlgniku ja kolmanda isiku vahelise lepinguga tingimusel, et võlausaldaja nõustub sellega VÕS § 175 lg 2 järgi. Käesoleval juhul on tegemist aga olukorraga, kus hageja ja kostja III leppisid omavahel kokku selles kuidas kostja hageja kohustust panga ees täidab ja kuidas kostja III hageja kohustust täites vastukaaluks müügihinna kohustust täidab. Selline kokkulepe hageja ja kostja III vahel ei tähenda aga kokkuleppe õiguslikku seost VÕS § 175 lg 1, 2 järgi pangaga, samas ei tähenda niisugune hageja ja kostja III vaheline kokkuleppe selle lubamatust või vastuolu seadusega. Olukorras, kus kostja III asub täitma lepingu järgi hageja kohustust panga ees vastavalt kokkuleppele, ei ole hagejat kuidagi kahjustav lepingu tingimus. Nimelt ei ole teise isiku kohustuse täitmine tavapäratu VÕS § 78 järgi. Tavapäratu pole ka vaidlusaluses I tehingus müügihinna tasumise ajatamine, mida iseloomustab näiteks järelmaksuga asjade ost-müük, liising. Nimelt võib 3. isik täita võlgniku kohustuse võlausaldaja ees ning kui see kohustus on

täidetud, siis vabaneb võlgnik kohustuse täitmisest võlausaldaja ees. See võimaldab järeldada, et sellise kohustuse täitmise eest on võimalik vastutasuks/vastukaaluks ka midagi saada, antud juhul seda, et kostja III ei tasu müügihinda ulatuses, mis tal tuleb tasuda hageja eest pangalaenu pangale. Kostja I esitas kohtule hageja ja kostja III vahelise üürilepingu, mille järgi pidi hageja üüri tasuma kostjale III 2000 eurot kuus ja samas leppisid nad kokku, et hageja tasub ise laenumakseid ja kui üüri ja maksete puhul tekivad erisused, siis tehakse arvestused 2017. aasta lõpus (lepingu p 3.1 (VII kd lk 223). Seega kinnitab märgitud üürileping hageja ja kosja III vahelisi suhteid omavaheliste tasaarvestuste tegemiseks VÕS § 197 järgi Nimelt sätestab § 197 lg 1, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist ning lg 2 sätestab, et tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti. Hinnates seda, et 1) kostja III tasub laenu vastavalt laenulepingus kokkulepitud graafikule, 2) makstu arvelt loetakse tasutuks osaliselt kinnistute müügihinnad, 3) väiksemad müügihinna osad jäävad maksta lepingu järgi hilisemaks ajaks ehk on ajatatud, 4) üürilepingus leppisid hageja ja kostja III kokku, et hageja maksab laenumakseid, üüri ja kui tekib erinevus, siis tehakse erinevus 2017.a. lõpus, mis on olemuselt tasaarvestus 5) kostja III ostis hüpoteegiga ehk koormatisega kinnistud, millega võttis enda kanda kinnistuste realiseerimise riski juhuks kui hagejal tekib laenulepingust tulenev võlg panga ees, siis ei ole kohtu hinnangul selles I tehingus poolte õigused ja kohustused teineteise suhtes tasakaalust väljas või tehtud hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, mis oleks mõistlikult võttes vastuolus tavapärase arusaamaga ja muudaks lepingu TsÜS § 86 lg 1, 2 järgi heade kommetega vastuolus olevaks ja tühiseks. Hageja väide, et kostja III ei ole asunud lepingut täitma, ei muuda lepingut heade kommetega vastuolus olevaks TsÜS § 86 lg 1, 2 järgi, vaid on küsimus sellest, kas lepingust tulenevaid kohustusi on rikutud VÕS § 100 järgi (kohustuse täitmata jätmine, osaline täitmata jätmine, täitmisega viivitamine). Nii ei ole õige hageja väide, et tehing oleks rahatu. Hageja väide, et tavapäratu on see, et hageja kasuks ei seatud tagatist, ei tähenda kohtu arvates seda, et I tehingu võlaõiguslikuks kokkuleppes oleksid poolte õigused, kohustused hageja kahjuks tasakaalust väljas või teda ebamõistlikult koormavad või hageja kuidagi kaitsetu. Nimelt asjaolu, et kostja III võttis lepinguga enda kanda hageja laenu tasumise kohustuse panga ees ja ostis panga kasuks seatud hüpoteegiga kinnistud, ilma, et hageja kasuks oleks seatud hüpoteek, ei ole tegelikult, arvestades kostja III kohustuse ulatust ja hüpoteekide realiseerimise riski, ebamõistlikult hagejat kahjustav. Ka selle tõttu leiab kohus, et hageja ja kostja vaheline võlaõiguslik müügileping pole heade kommetega vastuolus ega tühine TsÜS § 86 lg 1, 2 järgi. Järgnevalt vaatleb kohus, kas kostja III on kuidagi seotud hagejat esindanud A.Diga, ja kas sellel on I tehingu tegemisel tähtsust. Hageja väitis, et A T on A.Di sõber, kes on kostja III osanik, kes asutas Thai Rose Massage OÜ ja asus tegutsema pärast kostja I poolt kinnistute saamist kinnistutel, tegutsedes koos, et teha nn näilik kinnistute heauskne omandamine kostja I poolt (viimane ostja Arctoriinos OÜ). Palladium Security OÜ-d esindas tehingu tegemisel V K, mis nähtub lepingust (I kd lk 78). Äriregistri andmete kohaselt (VII kd lk 156) oli perioodil 23.04.2009-16.12.2016 selle äriühingu ainuosanik V K ja perioodil 06.05.2009-20.12.2016 oli ta ainuke juhatuse liige. Nii on õige kostja III vastuväide, A T ei olnud vaidlusaluse tehingu tegemise ajal 11.09.2015 kostja III osanik ega juhatuse liige ja ta sai osanikuks alles 16.12.2016 ehk oluliselt hiljem kui kostja

III selle I tehingu sõlmis. Nii on A T saanud kostja III osanikuks alles pärast seda kui kinnistute omanikuna oli kantud 25.09.15 kinnistussraamatusse kostja 1 - Artoriinos OÜ (viimane ostja III tehingu järgi, I kd lk 32, 54, kinnistusraamatu väljavõtted). Thai Rose Massage OÜ (14140986) on asutatud registriandmete järgi 26.10.2016 ja tema osanik on A. T. Seega on Thai Rose Massage OÜ asutatud varem kui A. T ostis endale kostja III osa. Hageja esitatud Facebook ́i suhtlusportaali väljavõtte kohaselt (VII kd lk 63) on A.D ja A T sõbrad. Kuna A. T asutas Thai Rose Massage OÜ 26.10.2016 ja sai kostja III osanikuks alles 16.12.16 ehk enam kui aasta pärast seda kui hageja oli sõlminud kostjaga III lepingu (tehing I) ja pärast seda kui kostja I oli saanud kinnistute omanikuks, siis asjaolu, et A.D ja A. T on omavahel sõbrad, ei võimalda järeldada, et hageja ja kostja III vahel oleks võlaõiguslik müügileping, mille sõlmis kostja III nimel omanik ja juhatuse liige V.K, kuidagi heade kommetega vastuolus ja hagejat kahjustav või sõlmitud sooviga hageja ilma jätta kinnistustest eesmärgiga, et kostja I saaks kinnistuste heauskseks omanikuks. Hageja esitad Facebooki väljavõte, mille järgi on (VII kd lk 206,207) nähtuvalt on V.K on A.Di hea sõber selle tõttu, et A. Di sõber on V S, kes koos A. Tiga omandas kostja III osad vastavalt registriandmeile. Lisaks leidis, et nad seotud omakorda läbi Titan Security OÜ, kuna V.K oli olnud enne selle osanik. Kohtu arvates sellised seosed ei võimalda järeldada, et A. K oleks A.Di sõber, kuna viimase sõber on V.S, kes on enam kui mitu kuud pärast I tehingut ostnud koos A Tiga kostja III osad. Siit tulenevalt ei saa järelda kohus, et hageja ja kostja III vahel oleks võlaõiguslik müügileping, mille sõlmis kostja III nimel omanik ja juhatuse liige V.K, kuidagi heade kommetega vastuolus ja hagejat kahjustav või sõlmitud sooviga hageja ilma jätta kinnistustest eesmärgiga, et kostja 1 saaks kinnistute heauskseks omanikuks. Eeltoodu alusel ei oma hageja väide, et A.D ja A T on sõbrad ja et A. T asutas Thai Rose Massage OÜ ja ostus endale kostja III osa enam kui aasta pärast I tehingut, tähtsust hageja ja kostja III vahelise I tehingu tegemisel. Hageja väitis, et kuna A. T (26.03.19, VII kd lk 152 p 2.5 3. lõik) oli kostja III omanik, siis pidi kostja III teadma, et A.Dil ei ole õigust kinnistuid võõrandada, kuid kohus leiab, et märgitud väide pole õige. Esiteks tuvastas kohus, et A.Dil oli õigus kinnistuid võõrandada ilma osanike nõusolekuta ja teiseks ei olnud A. T I tehingu ajal üldse kostja III osanik ega juhatuse liige, seega on hageja etteheide kostjale III, et enam kui aasta pärast tehingu I tegemist oleks kostja III tehingu tegemise ajal aasta varem pidanud teadma, et A.Dil pole õigust kinnistusid võõrandada, on igal juhul alusetu. Mis puudutab hageja väiteid, et Thai Orchid SPA on Thai Rose Massage OÜ hilisem nimi, siis seda nende registriandmeist, mis hageja kohtule esitas, ei nähtu. Nimelt on mõlemal äriühingul erinev registrikood: Thai Rose Massage OÜ on koodiga xxxx (VII 159-160,161) ja Thai Orchid SPA koodiga xxxx (VII lk 170). Kes on asutanud aga Thai Orchid SPA, seda hageja esitatud registriandmeist ei nähtu ning hageja väited nende omavahelisest seosest on ebaõiged. Tähendust ei oma ka hageja väide, kas ja mis asjaoludel on kohtus vaidlus Thai Rose Massage OÜ nimele registreeritud domeeni xxxx üle (nr 2-16-3200). Arvestades seda, et hagejal oli õigus sõlmida kostjaga III kinnistute müügi ja asjaõigusleping, hageja ja kostja III vaheline kinnistute müügileping (võlaõiguslik leping) ei ole heade kommetega vastuolus ning arvestades seda, et kostja III nimel sõlmis võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu kostja III osanik ja juhatuse liige V.K, mitte A. T, kes on väidetavalt A.Di sõber ja alles pea aasta pärast I tehingu tegemist sai kostja III osanikuks, siis ei ole kohtu hinnangul hageja ja kostja III vaheline vaidlusaluste kinnistute asjaõigusleping kui olemuselt neutraalne leping, omandite üleandmise kohta kostjale III heade kommetega vastuolus ega TsÜS § 86 lg 1 järgi tühine.

Näilisus Hageja leidis, et I tehing (müügileping ja asjaõigusleping) on näilik põhjusel, et A. D võõrandas kinnistud kostjale III selliselt, et ostjale ei tekkinud rahalisi kohustusi, lepinguga püüti jätta mulje, et sellised kohustused on. Hageja ei saanud tagatist ja lepingute täitmise tähtaeg ei olnud hagi esitamise ajaks saabunud (31.12.2018) ning kostja III ei olnud mingit kavatsust lepingut täita, hagejal ei olnud soovi kunagi kinnistuid müüa. VÕS § 208 lg1 järgi kohustub asja müügilepinguga müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Selleks, et pidada hageja ja kostja III vahelist müügilepingut näiliseks, pidid hageja ja kostja III I tehingu tegemisel vahetama TsÜS § 67 lg 1 järgi vastastikused tahteavaldusi eesmärgiga sõlmida see leping sooviga, et sellele poleks müügilepingu tagajärgi; teisisõnu pidi olema pooltel vastav vastastikune kokkulepe, et sellel ei ole VÕS § 208 lg 1 tagajärgi. Kostja III vaidles vastu ja väitis, et ta oli huvitatud tehingu majanduslikust küljest ja soovis müüa kinnistud ära vahekasuga. Vaidlustamata asjaolude ja kohtule esitatud lepingu järgi võõrandas kostja III mõlemad kinnistud OÜ-le Savintor sarnastel tingimustel nagu hageja sõlmis lepingu kostjaga III, küll aga oli Savintor OÜ-ga sõlmitud lepingus kinnistu nr xxxx müügihind 215 000 € ja kinnistu nr xxxx müügihind 155 000 € ehk veidi kõrgem kui hind, millega kostja III need ise ostis. Nii on õige kostja III väide, et müügileping Savintor OÜ-ga oli tema joaks kasumlik ja kinnitab seda, et kostja III oli soov osta kinnistud ning need võõrandada kasu saamise eesmärgil. Hageja ja kostja III vahelises lepingus toodud müügitingimused, mille kohaselt maksab kostja III hageja laenumakseid ja lepingus kokkulepitud ülejäänud ostuhinna vahe 2018.a. lõpuks ning millest nähtuvalt ei ole hageja kasuks seatud müügilepingus tagatist, ei võimalda järeldada seda, et kostjal III oli tahe hagejaga mitte sõlmida müügilepingut või teisisõnu, et ta ei tahtnud sõlmida müügilepingut. Kuna hageja ja kostja III sõlmisid asjaõiguslepingu, mille alusel kanti kostja III kinnistusraamatusse kinnistute omanikuna (vt kinnistusraamatu kandeid), siis kinnitab asjaõiguslepingu sõlmimine ja kinnistute omandi kandmine kinnistusraamatusse kostjale III nimele seda, et lepingu poolte tahe oli sõlmida kinnistute müügileping VÕS § 208 lg 1 järgi. Asjaolu, et müügihinna tasumine oli lepingus ajatatud ja osaliselt arvestati müügihind tasutuks laenumaksete tasumisega ja omakorda üürimaksete tasaarvestusega (hageja ja kostja III vahel) ei tähenda, et lepingus polnud kokku lepitud tasu eest kinnistute võõrandamist. Seega ei kinnita müügihinna tasumise tingimused lepingus hageja väidet, et hagejal ja kostjal III polnud tahet müügilepingut sõlmida ja kinnistute omandit kostjale III üle anda. Isegi kui eeldada, et hageja ja kostja ei sõlminud hageja väidetel müügilepingut VÕS § 208 mõttes, kuna hageja arvates ei olnud kostjal III eesmärki tasu maksta, siis võiks tõusetuda TsÜS § 89 lg 3 järgi küsimus hageja ja kostja III vahelisest kinkelepingust VÕS § 259 järgi (võõrandamine tasuta, teise poole rikastamine) järgi, mis oleks samuti kinnistute ehk omandi võõrandamisele suunatud tehing. Siinkohal leiab kohus, et sellisel juhul ei saaks hageja üldse tugineda väitele, et tasu maksmise kokkulepet polnud ega seda ka nõuda kostjalt III. Asjaolu, kas kostja III on lepingut täitnud, ei võimalda pidada lepingut näiliseks, vaid puudutab kohustuse rikkumist VÕS § 100 mõttes. Nimetatud kaalutlustel leiab kohus, et hageja ja kostja III vaheline kinnistute müügileping ega selle asjaõigusleping ei ole näiline ega tühine TsÜS § 89 lg 1, 2 järgi. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja nõue, milles ta palus tuvastada hageja ja kostja III vahelise (I tehingu) kinnistute müügilepingu- ja asjaõiguslepingu tühistust, tuleb jätta rahuldamata. Tehingu tühistamine

TsÜS § 131 lg 1 I lause sätestab, et esindatav võib tühistada esindaja poolt tehtud tehingu, mille tegemisel:

kehtiva müügi- ja asjaõiguslepingu alusel vaidlusalused kinnistud ja ta kanti kinnistusraamatusse nende kinnistute omanikuna õiguslikul alusel kooskõlas AÕS § 64.1, § 119 lg 1, § 120 lg 1. Seega sai kostja III kinnistuste omanikuks ning hageja omand sellega nendele kinnistutele lõppes. Eeltoodu alusel ei ole hagejal õigus nõuda kostjalt III kinnistute omandite tagastamist hagejale ja tunnistada tema omandit nendele kinnistutele ega nõuda temalt ka tahteavalduse andmist hageja kandmiseks kinnistusraamatusse kinnistute nr xxxx, xxxx omanikuna AÕS § 80 lg 1, 2, KRS § 34.1 lg 1 ja TsÜS § 68 lg 5 ja TsÜS § 84 lg1, VÕS § 1028 lg 1 järgi. Mis puudutab hageja väidet, et kostja III ei saanud olla heauskne ostja (esialgse hagi p 2.1.17, I kd lk 10) ega saanud tugineda kinnistusraamatu kandele AÕS § 56.1 lg 1 järgi, siis selline väide on ebaõige. AÕS § 56.1 lg 1 sätestab, et kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Esiteks ei olnud kinnistusraamatusse selliseid kandeid AÕS § 56.1 lg 1 järgi tehtud, teiseks ei ole hageja kunagi väitnud, et kinnistusraamatus tema enda kohta kinnistute nr xxxx, xxxx omanikukanne ise oleks olnud vale ja mida pidanuks kostja III teadma. Hageja ise on menetluses olnud kogu aeg veendunud, et ta oli nende kinnistute omanik, seega on selline väide alusetu. Mis puudutab hageja väiteid, et kostjad I-III ei ole teavitanud hagejat nendest tehingutest, siis ei oma see tehingute tegemise seisukohalt mingit tähtust ega mõjuta ei müügilepingut ja asjaõiguslepingute kehtivust. Kuna kostja III on saanud kinnistute omanikuks õiguslikul alusel, siis oli tal õigus vastavalt AÕS § 68 lg 1 oma omandit kasutada, käsutada ehk vaidlusaluseid kinnistuid võõrandada ja müüa temale sobivatel tingimustel VÕS § 208 lg 1 järgi temale sobivale isikule, sama moodi võisid vabalt võõrandada ja kinnistute omandit üle anda kostja II kostjale I (Arctoriinos OÜ— le) talle sobivatel tingimustel. Nii ei saa hageja vaidlustada kostja III ja kostja II vahelist (II tehing) ning kostja II ja kostja I vahelist (III tehing) kinnistute nr xxxx, nr xxxx müügi-ja asjaõiguslepingut ega nende kostjate I, II omandit nendele kinnistutele ega nõuda sama moodi kostjalt II ja kostjalt I kinnistute omandite tagastamist hagejale ja kohustada neid andma tahteavaldusi (nõusolekuid) kostja 1 kustutamiseks kinnistusraamatust omanikuna ja hageja kandmiseks kinnistusraamatusse kinnistute nr xxxx, xxxx omanikuna AÕS § 80 lg 1, 2, KRS § 34.1 lg 1 ja TsÜS § 68 lg 5 ja TsÜS § 84 lg1, VÕS § 1028 lg 1 järgi. Kohtul ei ole vaja seetõttu anda hinnangut kostjat II, I poolt kinnistute mitte heauskse omandamise väitele. Eeltoodu alusel ei oma mingit tähtsust hageja väide sellest, kas ja millistel tingimustel võõrandas kostja III kostjale II kinnistud ja kostja II kostjale I kinnistud, kas ja mis asjaoludel on kostjad II, I asutatud ja kas tehingud II ja III on tehti kiiresti või ei, kas ja mis asjaoludel on omavahel tuttavad kostja I juhatuse liige I K A.Diga. Nimetatud põhjusel ei ole vaja anda hinnangut hageja esitatud fotodele I:Ki osalemisest A.Di pulmas 2010.a., mis oli oluliselt varem kui vaidlusalused tehingud tehti või ühisel peol ega ka kohtus ära vaadatud videolõikudele ja selle väljatrükile (VII kd lk 177-191, 206, 246-264) 2016.a. suvest, kui A. D osales kinnistutel asuvate vaidlusaluste ruumide üleandmise korraldamisemis ja mis on omakorda tehtud enam kui pool aastat pärast vaidlusaluste tehingute tegemist. Ka ei ole vaja anda hinnangut kostja I esitatud pangakonto väljavõttele hageja eest laenu tasumisele (18.11.17 dokumendi lisa 1, lk 112, VI).

Seetõttu jäävad rahuldamata hageja nõuded, milles ta palus tuvastada kostja III ja kostja II vahelise ning kostja II ja kostja I vahelise kinnistute xxxx, xxxx müügi- ja asjaõiguslepingu tühisust. Samuti jäävad rahuldamata hageja nõuded kostjate I-III vastu, milles ta palus kohustada kostjaid I-III tagastama hagejale kinnistute nr xxxx, xxxx omand ja tunnistada tema omandit nendele kinnistutele, kohustada kostjat 1 andma tahteavaldus, millega kustutada kinnistusraamatust kinnistute xxxx, xxxx tema kohta tehtud omanikukanne, kohustada kostjaid II, III andma nõusolek hageja kandmiseks kinnistusraamatusse kinnistute xxxx, xxxx omanikuna ning asendada vastavad kostjate I-III tahteavaldused kohtuotsusega. Mis puudutab Savintor OÜ vastuväidet, et nõuded on aegunud, siis see pole õige, kuna aeguda saab sooritusnõue, mitte tehingu tühisuse tuvastamise nõue ning TsÜS § 155 lg 1 järg on omandiõigusest tuleneva väljaandmise nõude aegumise tähtaega on 30 aastat nõude sissenõutavaks muutunud. Lisaks tuvastas kohus, et I tehingu tühistamise tähtaeg ei olnud möödunud, kuid sellele tühistamisel polnud tühistamise toimet. Kuna täpsustatud hagis (II kd lk 5-26, pärast hagi käiguta jätmist) ei ole hageja enam kostjate III ja II ning kostjate II ja kostja I vahelist tehingut palunud tühistada, ei ole kohtul vaja anda hinnangut sellekohastele väidetele, vastuväidetele. Hagi Catalana OÜ vastu Hagis OÜ Catalana vastu palub ta lõpetada tema poolt valduse rikkumine kinnistutele ja kohustada tagastama/andma hagejale üle nende valdus. Catalana OÜ vaidles hagile vastu. AÕS 68 lg 1 alusel on omanikul õigus asja vallata, § 32 järgi teostada tegelikku võimu asja üle. AÕS § 33 lg 2 sätestab, et isik, kes valdab asja rendi-, üüri-, hoiu-, pandi- või muu selletaolise suhte alusel, mis annab talle õiguse teise isiku asja ajutiselt vallata, on otsene, teine isik aga kaudne valdaja. AÕS § 44 lg 1 sätestab, et valduse rikkumise korral on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. AÕS § 80 lg 1 järgi on omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Hagi tagamise eesmärk on kas tagada kohtulahendi täitmist TsMS § 377 lg 1 järgi või reguleerida õigussuhet kuni asjas tehtud lahendi jõustumiseni § 377 lg 2 järgi. Hagi tagamise abinõud kaotavad oma eesmärgi, kui hagi jääb rahuldamata, sest sellisel juhul tühistab kohus hagi tagamise abinõud TsMS § 386 lg 4 järgi. Hageja tugineb sellele, et tal on õigus omanikuna kinnistuid vallata ja et kostja IV on rikkunud hagi tagamise määrustest tulenevat abinõusid hageja õigusele vallata neid kinnistuid ega saanud sõlmida üürilepingut kostjaga I ja seda täita. Kohus tuvastas, et hageja ei ole kinnistute omanik. Kinnistusraamatust nähtuvalt on kinnistute omanik Arcotriinos OÜ alates 25.09.2015 (kinnistusraamatu kanne, I kd lk 34, 54). Kuna kohus jättis hageja nõuded kostjate I-III vastu rahuldamata, siis ei saa rikkuda hagi tagamise abinõude väidetav rikkumine kostja IV poolt hageja õigust kinnistute omandile ja kinnistute valdusele, sest need abinõud on minetanud oma tähenduse, sest kohus peab need abinõud ka tühistama TsMS § 386 lg 4 järgi. Muid asjaolusid, mis seostuksid hageja õigusega vallata vaidlusaluseid kinnistuid, peale selle, et hageja on väidetavalt omanik ja kostja IV on väidetavalt rikkunud hagi tagamise abinõusid, ei ole hageja eile toonud. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostja IV ei ole hageja õigusi kinnistute valdamiseks AÕS § 68 lg 1, § 32 järgi rikkunud, mistõttu ei saa hageja nõuda kostjalt IV AÕS § 44 lg 1 ja 80 lg 2 alusel rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist ehk kinnistute xxxx, xxxx valduse lõpetamist, kohustada teda tagastama

ja üle andma hagejale nende kinnistute valdus. Seega jääb hageja hagi kostja IV vastu jätta rahuldamata ja kohus ei määra siinkohal ka otsuse täitmise viisi ja korda TsMS § 445 lg 1 järgi. Nii ei ole vaja kohtul anda hageja ja kostja IV muudele väidetele, mis seostuvad üürilepingu sõlmimisega, selle täitmisega, asja valdamisega ja valduse saamisega kostja IV poolt ja kohus ei anna vastavatele tõenditele (kostja IV konto väljavõte, kompromissimäärus teises asjas 15.11.16) hinnangut (VII kd lk 231, 234), Hagi tagamise tühistamine Kuna hagi jääb kõigi kostjate vastu rahuldamata, siis tuleb tühistada TsMS 386 lg 4 järgi 04.05.2016, 17.05.2016, 19.07.2016, 08.08.2016, mille Ringkonnakohus osaliselt tühistas 17.11.17, määrustega käesolevas asjas seatud hagi tagamise abinõud (I kd lk 123, 188, II kd 149, III kd lk 131, 243). Menetluskulude jaotus Kuna hagi jääb rahuldamata, jäävad TsMS § 162 lg 1, 2 alusel hageja menetluskulud tema enda kanda ning kostjate menetluskulud jäävad hageja kanda. Kohus määrab TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel kindlaks menetluskulude rahalise suuruse mõistliku aja jooksul arvates lahendi jõustumisest.

/digitaalne allkiri/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.