RR ja DD (D) avaldus kaasomandi kokkulepete sõlmimiseks tahteavalduste andmise kohustamiseks CC (C) avaldus kaasomandi kokkulepete sõlmimiseks tahteavalduste andmise kohustamiseks
Vaidlustatud määrus
Harju Maakohtu 14. aprilli 2020. a (ekslikult märgitud kuupäevaks 13. aprill 2020. a) määrus
Kaebuse esitaja ja liik
CC määruskaebus
Menetlusosalised ja nende Avaldajad esindajad ringkonnakohtus RR (isikukood XXXXXXXXXXX) DD (isikukood XXXXXXXXXXX) CC (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Kerstin Malberg Puudutatud isikud OO (isikukood XXXXXXXXXXX) DD (isikukood XXXXXXXXXXX) Keila linn, Jaama tn 1b korteriühistu (registrikood 80211751), seaduslik esindaja RR Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 14. aprilli 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-9606 osas, milles maakohus määras kanalisatsioonitorustiku igakordsete korteriomanike kaaskasutusse (maakohtu määruse resolutsiooni p 2.2) ja peenra aluse maa igakordsete korteriomanike kaasvaldusesse ja -kasutusse (maakohtu määruse resolutsiooni p 2.5). Samuti täpsustada korteriomanike kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmist selliselt, et korteriomanike kokkulepe kantakse kinnistusraamatusse eriomandi sisuna (maakohtu määruse resolutsiooni p 3).
2.Ülejäänud osas jätta maakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt täiendada maakohtu määruse põhjendusi.
3.2.Kohustada RR, DD, CC, OO ja DD andma tahteavaldused korteriomandi kaasomandi esemeks oleva maatüki, mille asukoht on Harju maakond, Keila linn, Jaama tn 1b (katastritunnus 29601:010:0002) ja selle oluliseks osaks
olevate hoonete ja seadmete ning puude ja põõsaste kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks, mille tingimused on järgmised:
3.2.1.registriosadesse nr 4611602 ja 4611702 kantud korteriomandite igakordsete omanike erikasutuses on nende korteriomandite eriomandi esemeks olevate ruumide sissepääsuks olev esik suurusega 10,3 m2, mille asukoht on määruse lahutamatuks lisaks nr 1 oleval plaanil piiritletud punase värviga.
3.2.2.registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutuses on kinnisasjal asuvate kasvuhoonete alune maa koos sellel asuvate kasvuhoonetega ja veevanni alune maa koos sellel asuva veevanniga. Kasvuhoonete asukoht on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbritega 13 ja 14. Veevanni asukoht on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbriga 15.
3.2.3.registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutuses on kinnisasjal asuvate peenarde alune maa, mis on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbritega 1, 2, 3, 4 ja 5.
3.2.4.Keila linn, Jaama tn 1b korteriühistu (registrikood 80211751) erikasutuses on kinnisasjal asuva tööriistakuuri ruum, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 41.
3.2.5.registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutuses on kinnisasjal asuva tööriistakuuri ruum, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 18.
3.2.6.registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutuses on kinnisasjal asuvate puude ja põõsaste alune maa koos puude ja põõsastega, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbritega 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17 ja 19.
3.2.7.registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutuses on kinnisasjal asuv grilli katusealune, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 20.
3.2.8.registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutuses on kinnisasjal asuva kuuri kaks boksi, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbritega 34 ja 35.
3.2.9.korteriomanik on kohustatud sulgema kinnisasjal asuva autovärava igakordselt kinnisasjale sisenedes või kinnisasjalt väljudes.
3.2.10.korteriomanik on kohustatud tagama, et tema pereliikmed, korteriomandit kasutavad isikud, kinnistul viibivad korteriomaniku või tema pereliikmete külalised sulgevad kinnisasjal asuva autovärava igakordselt kinnisasjale sisenedes või kinnisasjalt väljudes.
3.2.11.korteriomanike erikasutusse jäävate kaasomandi osade kasutamine peab toimuma selliselt, et korteriomanikel oleks võimalik takistamatult kasutada kasutuskorraga kindlaksmääratud osa, kusjuures korteriomaniku poolt tema erikasutusse jääva osa kasutamine ei tohi takistada teiste korteriomanike osade kasutamisõigust.
3.2.12.korteriomanikul on õigus kasutada tema erikasutusse jäävat osa oma äranägemise järgi, eeldades et kasutus ei lähe vastuollu seadusega.
3.2.13.korteriomaniku erikasutuses oleva ala valdamise, kasutamise ja alalhoidmisega seotud kahju ja kulutusi kannab see korteriomanik, kelle erikasutuses on vastav ala ning tal ei ole õigust nõuda teiselt korteriomanikult nimetatud kulutuste hüvitamist, välja arvatud avalikud2 (14)
õiguslikud koormatised, mis kantakse korteriomaniku poolt vastavalt korteriomanikule kuuluva mõttelise osa suurusele.
3.2.14.korteriomanikul on ainuõigus tema erikasutuses olevast alast saadavale kasule. Korteriomanik ei tasu teisele korteriomanikule hüvitist selle eest, kui käesoleva kasutuskorra alusel jääb korteriomaniku ainukasutusse suurem osa kaasomandi esemest, kui tema kaasomandi osa.
3.3.Kohustada RR (R, isikukood XXXXXXXXXXX), DD (D, isikukood XXXXXXXXXXX), CC (C, isikukood XXXXXXXXXXX), OO (O, isikukood XXXXXXXXXXX) ja DD (D, isikukood XXXXXXXXXXX) andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosadesse nr 4611402, 4611502, 4611602, 4611702 ja 4611802 eriomandi sisuna korteriomanike kokkuleppe kandmiseks.
3.4.Jätta rahuldamata RR ja DD avaldus järgmiste taotluste osas:
3.4.1.registriosadesse nr 4611402, 4611502, 4611602, 4611702 kantud korteriomandite igakordsete omanike ühises valduses ja kasutuses on kinnisasjal asuvate peenarde alune maa, mis määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbritega 2, 3, 4 ja 5.
3.4.2.registriosadesse nr 4611402, 4611502, 4611602, 4611702 ja 4611802 kantud korteriomandite igakordsete omanike ühises valduses ja kasutuses on kinnisasjal asuv tööriistakuuri ruum, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 18.
3.4.3.registriosadesse nr 4611402, 4611502, 4611602, 4611702 ja 4611802 kantud korteriomandite igakordsete omanike ühises valduses ja kasutuses on kinnisasjal asuv sauna kuur, mis on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbriga 32.
3.4.4.registriosadesse nr 4611402, 4611502, 4611602, 4611702 ja 4611802 kantud korteriomandite igakordsete omanike ühises valduses ja kasutuses on kinnisasjal asuvate puude ja põõsaste alune maa koos puude ja põõsastega, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbritega 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17 ja 19.
3.4.5.registriosadesse nr 4611402, 4611502, 4611602, 4611702 ja 4611802 kantud korteriomandite igakordsete omanike ühises valduses ja kasutuses on kinnisasjal asuv grilli katusealune, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 20.
3.4.6.kanalisatsioonitorustiku, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbritega 26 ja 36, ja kinnistul asuva peenra aluse maa, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 6, igakordsete korteriomanike kaaskasutusse määramiseks.
3.5.Jätta rahuldamata CC avaldus järgmiste taotluste osas:
3.5.1.registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutusse jääb kinnistu oluliseks osaks olev kanalisatsioonitoru.
3.5.2.registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutuses on kinnisasjal asuva peenra alune maa, mis määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbriga 6.
3.5.3.registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutuses on kinnisasjal asuv saun.
3 (14)
3.5.4.registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutuses on kinnisasjal asuv sauna kuur, mis on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbriga 32.
3.5.5.registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutusse jääb kinnistu õuealal asuv prügikonteiner.
3.5.6.registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutuses on kinnisasjal asuvad kuurid ja puudehoiu katusealused, mis on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbritega 27, 28, 29, 30 ja 31.
3.5.7.määrata kindlaks kinnisasja kasutuskord pesukuivatuskoha kasutamise tingimuste osas.
3.5.8.määrata kindlaks kinnisasja kasutuskord selliselt, et kinnisasjal asuv autovärav on avatud igapäevaselt ajavahemikus kell 07.00 kuni kell 22.00.
3.6.Jätta maakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
4.Jätta CC määruskaebus rahuldamata.
5.Rahuldada CC 29. aprilli 2020. a taotlus dokumentaalse tõendi vastuvõtmiseks ja võtta asja juurde Antifire Tuleohutuslahendused OÜ abihoone tuleohutusaudit.
6.Jätta asja juurde võtmata RR ja DD 20. mail 2020 esitatud tõend (Jaama tn 1b korteriühistu 1. oktoobri 2017. a üldkoosoleku protokoll).
7.Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud CC kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldused ja puudutatud isikute seisukohad
1.RR (avaldaja I) ja DD (avaldaja II) esitasid 21. juunil 2018 Harju Maakohtule avalduse ja
16.juulil 2018 selle täpsustuse, Keilas Jaama tn 1b asuva kinnistu kaasomandi kokkulepete sõlmimiseks tahteavalduste andmise kohustamiseks (kasutuskorra kindlaksmääramiseks, avaldus I). Avalduse kohaselt soovivad avaldajad I ja avaldaja II saada kinnistul asuva korterelamu korterite 3 ja 4 vahel asuva esiku ainukasutusõiguse. Esikut kasutatakse avaldaja I ja avaldaja II poolt esiku ja garderoobina. Esiku kaudu toimub liikumine korterite 3 ja 4 vahel ja see on vajalik üksnes korterite 3 ja 4 kasutamiseks. Teised korteriomanikud esikut ei kasuta. Avaldaja I ja avaldaja II on nõus esiku ainukasutusõiguse saamisel kandma kõik esiku tavapärase valdamise ja kasutamisega seonduvad korrashoiukulud. Taotletud kasutuskorra vastu on üksnes 4 (14)
korteri 2a omanik. Taotletav muudatus ei kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
2.CC (avaldaja III) esitas 17. septembril 2018 avalduse kaasomandi kokkulepete sõlmimiseks tahteavalduste andmise kohustamiseks (kasutuskorra kindlaksmääramiseks, avaldus II). Avaldaja III taotles, et tema ainukasutusse jäävad ilma hüvitamise kohustuseta kinnistul asuvad kuus peenart, üks kuusk, kolm ploomipuud, kaks mustasõstrapõõsast, üks tikripõõsas, punasesõstrapõõsas, kaks kasvuhoonet, veehoiu vann, väike kuur (endine välikäimla), üks õunapuu, grilli katusealune, prügikonteiner, lillepeenar, kanalisatsioon, kolm puudehoiu katusealust, üks puudehoiu kuur, saun ja sauna kuur, pesukuivatuskoht ja kaks kuuriboksi. Autovärav peab olema avatud igapäevaselt ajavahemikus kl 7.00-st kuni 22.00-ni. Avaldaja III taotleb kasutuskorra määramist selliselt, et ta saaks jätkata kaasomandi osade kasutamist, mis on seni tema kasutuses olnud ja mille korrashoidu ja rajamisse on ta panustanud.
3.Avaldaja III vaidles avaldusele I vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Avaldaja III vastuväidete kohaselt ei tõendanud avaldaja I ja avaldaja II, et teised korteriomanikud andsid nõusoleku avaldaja I ja avaldaja II taotletud kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Olemasoleva kasutuskorra säilimine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja I ja avaldaja II asusid uute elanikena aktiivselt ja intensiivselt uuendusi nõudma ja läbi viima, sh nõudma abihoonete lammutamist, mis on avaldajale III vajalikud. Avaldaja I ja avaldaja II pöördusid kohtusse pahauskselt enne korteriühistu üldkoosolekul kaasomanikevahelise kokkuleppe saavutamiseks antud tähtaja saabumist ja võtsid tagasi korteriühistu üldkoosolekul antud nõusoleku anda avaldajale III kinnistul asuva sauna erikasutusõigus.
4.Avaldaja I ja avaldaja II vaidlesid avaldusele II vastu ja esitasid täiendavad kaasomandi kasutuskorra tingimused: 1) korteri 2a igakordse omaniku ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävad kinnistu õuealal asuvad kaks kasvuhoonet ja veehoiu vann (lisa 1 plaanil tähistatud numbritega 13, 14 ja 15); 2) korteri 2a igakordse omaniku ainuvaldusesse ja -kasutusse jääb kinnistu õuealal asuv peenramaa (lisa 1 plaanil punase värviga ja numbriga 1); 3) korterite 1, 2, 3 ja 4 igakordsete omanike ühisesse ainuvaldusesse ja -kasutusse jääb kinnistu õuealal asuv peenramaa (lisa 1 plaanil sinise värviga; 4) lisas 5 toodud plaanil punase joonega tähistatud kinnistusisene kanalisatsioonitrass ja lisas 1 toodud plaanil numbritega 26 ja 36 tähistatud kinnistusisesed kanalisatsioonikaevud jäävad kõikide kaasomanike ühiskasutusse; 6) lisas 1 toodud plaanil numbritega 18 ja 41 tähistatud tööriistakuur jääb kõikide korteriomanike ühiskasutusse, tööriistakuuri hakkab korteriühistu kasutama ühistule kuuluvate asjade hoidmiseks; 7) kasutuskorraga hõlmamata kinnistu õueala ja õuealal paiknevad ülejäänud kaasomandi esemed jäävad kõikide kaasomanike ühiskasutusse; 8) kinnistu kaasomanikud, kaasomanikega koos elavad pereliikmed ja kinnistul viibivad külalised kohustuvad kinnistule sisenedes või kinnistult väljudes igakordselt sulgema autovärava.
5.OO ja DD ei vaielnud avaldusele I vastu. DD vaidles osaliselt avaldusele II vastu. DD ei vaidle vastu, et jätta kaks kasvuhoonet ja veehoiu vann avaldaja III ainukasutusse. Väike kuur tuleb jätta korteriühistu kasutusse, grilli katusealune ja rohelise poolseinaga puuhoidla lammutada ning kuurid ja puuhoiu katusealused koondada. Pesukuivatuskoht oli püstitatud avaldaja III poolt teiste kaasomanikega kooskõlastamata ja ei ole selleks sobilikus kohas. Kanalisatsiooni ei saa avaldaja III kasutada ainuisikuliselt.
6.Korteriühistu avaldas, et puudehoiu katusealune, sauna kuur ja suur mitme boksiga kuur ei ole seadustatud. Keila Linnavalitsus tegi korteriühistule ettekirjutuse ehitiste korda tegemiseks või likvideerimiseks. Korteriühistu üldkoosolek otsustas nimetatud ehitised likvideerida ja ehitada nende asemel uue puukuuri. Seetõttu ei saa nende ehitiste puhul kasutuskorda määrata. Pesukuivatuspuud on teisaldatud ja nende osas ei saa kasutuskorda määrata. Avaldaja III on vahetanud ühe kanalisatsioonikaevu kaane ja paigaldanud sellele lukustatava kaane. 5 (14)
Autovärava küsimus tuleb kasutuskorrast välja jätta, sest selle otsustamine on korteriühistu pädevuses. Esimese astme kohtu määrus
7.Harju Maakohus rahuldas 14. aprilli 2020. a (ekslikult märgitud kuupäevaks 13. aprill 2020) määrusega avaldused osaliselt. Maakohus kohustas avaldajaid, OO ja DD andma tahteavaldused Keila linnas Jaama tn 1b kinnistu kaasomandi esemeks oleva maatüki ning selle oluliseks osaks olevate hoonete, seadmete, puude ja põõsaste kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks järgmistel tingimustel: registriosadesse nr 4611602 ja 4611702 kantud korteriomandite igakordsete omanike ühises ainuvalduses ja -kasutuses on nende korteriomandite eriomandi esemeks olevate ruumide sissepääsuks olev esik suurusega 10,3 m2, mille asukoht on määruse lahutamatuks lisaks nr 1 oleval plaanil piiritletud punase värviga (resolutsiooni p 2.1); Kinnisasjal asuv kanalisatsioonitorustik (kanalisatsioonitrass ja kaks kanalisatsioonikaevu) on registriosadesse nr 4611402, 4611502, 4611602, 4611702 ja 4611802 kantud korteriomandite igakordsete omanike kaaskasutuses. Korteriomanik on kohustatud hoiduma tegevusest, mis takistab teisel korteriomanikul kasutamast kanalisatsioonitorustikku (kanalisatsioonitrass ja kaks kanalisatsioonikaevu). Korteriomanik on kohustatud tegema kõik võimaliku, et kolmandad isikud ei takistaks teisel korteriomanikul kasutamast kanalisatsioonitorustikku (kanalisatsioonitrass ja kaks kanalisatsioonikaevu). Kanalisatsioonitrass on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 2 oleval plaanil punase joonega. Kanalisatsioonikaevud on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbritega 26 ja 36 (resolutsiooni p 2.2); registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku ainuvalduses ja kasutuses on kinnisasjal asuvate kasvuhoonete alune maa koos sellel asuvate kasvuhoonetega ja veevanni alune maa koos sellel asuva veevanniga. Kasvuhoonete asukoht on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbritega 13 ja
14.Veevanni asukoht on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbriga 15 (resolutsiooni p 2.3); registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku ainuvalduses ja kasutuses on kinnisasjal asuvate peenarde alune maa, mis on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbritega 1, 2, 3, 4 ja 5 (resolutsiooni p 2.4); registriosadesse nr 4611402, 4611502, 4611602 ja 4611702 kantud korteriomandite igakordsete omanike kaasvalduses ja -kasutuses on kinnisasjal asuva peenra alune maa, mis on määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil tähistatud numbriga 6 (resolutsiooni p 2.5); Keila linn, Jaama tn 1b korteriühistu (registrikood 80211751) ainuvalduses ja -kasutuses on kinnisasjal asuva tööriistakuuri ruum, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 41 (resolutsiooni p 2.6); registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku ainuvalduses ja kasutuses on kinnisasjal asuva tööriistakuuri ruum, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 18 (resolutsiooni p 2.7); registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku ainuvalduses ja kasutuses on kinnisasjal asuvate puude ja põõsaste alune maa koos puude ja põõsastega, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbritega 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17 ja 19 (resolutsiooni p 2.8); registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku ainuvalduses ja kasutuses on kinnisasjal asuv grilli katusealune, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbriga 20 (resolutsiooni p 2.9);
6 (14)
registriossa nr 4611802 kantud korteriomandi igakordse omaniku ainuvalduses ja kasutuses on kinnisasjal asuva kuuri kaks boksi, mis on tähistatud määruse lahutamatuks lisaks nr 3 oleval plaanil numbritega 34 ja 35 (resolutsiooni 2.10); Korteriomanik on kohustatud sulgema kinnisasjal asuva autovärava igakordselt kinnisasjale sisenedes või kinnisasjalt väljudes (resolutsiooni p 2.11); Korteriomanik on kohustatud tagama, et tema pereliikmed, korteriomandit kasutavad isikud, kinnistul viibivad korteriomaniku või tema pereliikmete külalised sulgevad kinnisasjal asuva autovärava igakordselt kinnisasjale sisenedes või kinnisasjalt väljudes (resolutsiooni p 2.12); Korteriomanike ainuvaldusse ja -kasutusse jäävate kaasomandi osade kasutamine peab toimuma selliselt, et korteriomanikel oleks võimalik takistamatult kasutada kasutuskorraga kindlaksmääratud osa, kusjuures korteriomaniku poolt tema ainuvaldusesse ja -kasutusse jääva osa kasutamine ei tohi takistada teiste korteriomanike osade kasutamisõigust (resolutsiooni p 2.13); Korteriomanikul on õigus kasutada tema ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävat osa oma äranägemise järgi, eeldades et kasutus ei lähe vastuollu seadusega (resolutsiooni p 2.14); Korteriomaniku ainuvalduses ja -kasutuses oleva ala valdamise, kasutamise ja alalhoidmisega seotud kahju ja kulutusi kannab see korteriomanik, kelle ainuvalduses ja -kasutuses on vastav ala ning tal ei ole õigust nõuda teiselt korteriomanikult nimetatud kulutuste hüvitamist, välja arvatud avalikud-õiguslikud koormatised, mis kantakse korteriomaniku poolt vastavalt korteriomanikule kuuluva mõttelise osa suurusele (resolutsiooni p 2.15); Korteriomanikul on ainuõigus tema ainuvalduses ja -kasutuses olevast alast saadavale kasule. Korteriomanik ei tasu teisele korteriomanikule hüvitist selle eest, kui käesoleva kasutuskorra alusel jääb korteriomaniku ainukasutusse suurem osa kaasomandi esemest, kui tema kaasomandi osa (resolutsiooni p 2.16). Ülejäänud osas jättis maakohus avaldused rahuldamata. Maakohus asendas menetlusosaliste tahtevaldused kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta märkuse tegemiseks (resolutsiooni p 3). Menetluskulud jäid menetlusosaliste endi kanda ja kindlaksmääratavad menetluskulud puudusid. Maakohus viitas kohtupraktikale ja korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 lg-le 2, § 13 lg 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-le 5 ning märkis, et kohus ei ole hagita menetluses seotud menetlusosaliste taotlustega, mistõttu saab kohus ise määrata kaasomandi kasutamistingimused. Maakohus luges kinnistusraamatu väljatrükiga tõendatuks, et kinnistul (katastritunnus 29601:010:0002) asuva korterelamu korter 1 (registriosa nr 4611402) kuulub OO-le, korter 2 (registriosa nr 4611502) DD-le, korterid 3 ja 4 (registriosa nr-d vastavalt 4611602 ja 4611702) on avaldaja I ja avaldaja II kaasomandis ja korter 2a (registriosa nr 4611802) kuulub avaldajale III. Maakohus leidis, et avaldajal III ei ole võimalik oma taotlusi ja vastuväiteid põhjendada väidetava kasutuskorra kokkuleppega, sest kinnistusraamatusse ei ole kantud märkust kinnisasja kasutuskorra kohta. Korterelamu korterite 3 ja 4 vahel asuva esiku kasutusõiguse kindlaksmääramisel võttis maakohus arvesse avaldajate omavahelised halvad suhted, mis on asjas tõendamist leidnud. KrtS § 9 lg 3 kohaselt tuleb eeldada olemasoleva olukorra jätkumise vastuolu hea usu põhimõttega. Menetlusosalised ei ole esitanud asjaolusid, millest nähtuks teiste korteriomanike õigustatud huvide kahjustamine esiku kasutuskorra määramisega ning esik tuleb anda korterite 3 ja 4 igakordsete omanike erikasutusse. Kanalisatsioonitorustik ja sellega seotud kanalisatsioonikaev on kinnisasja oluliseks osaks. Lisaks on tõendatud, et kanalisatsioonirajatist kasutavad oma eluruumidest olmereovee ärajuhtimiseks ka avaldaja I ja avaldaja II. Seadusest tulenevalt eeldatakse, et 7 (14)
kanalisatsioonitorustik on korteriomanike kaasomandis. Avaldaja III käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Korteriomanik peab arvestama, et kaasomandi eset ei ole võimalik kasutada selliselt, nagu oleks see tema ainuomandis. Seetõttu esinevad KrtS § 9 lg 2 sätestatud eeldused kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Avaldaja III taotlus kanalisatsioonitoru tema ainukasutusse ja -valdusesse jätmiseks ei ole põhjendatud. Avaldaja III ei ole esitanud asjaolusid ega tõendeid, millest nähtuvalt oleks kaasomandis olev kinnisasi koormatud asjaõigusega avaldaja III või tema korteriomandi kasuks. Kanalisatsioonitorustiku väidetav ehitamine avaldaja III poolt enne korteriomandite moodustamist ei anna avaldajale III täiendavaid õigusi kaasomandi eseme suhtes. Avaldaja III ei ole põhjendanud, kuidas rikub hea usu põhimõtet kaasomandis oleva kanalisatsioonitorustiku kaudu avaldaja I ja avaldaja II korteriomanditest olmereovee ärajuhtimine. Kuna menetlusosaliste vahel puudub vaidlus selle üle, et kasvuhooneid ja veevanni kasutab avaldaja III, tuleb kasutuskord, arvestades menetlusosaliste tahet, kindlaks määrata selliselt, et korteri 2a igakordsel omanikul on õigus kasutada ja vallata kasvuhooneid ja veevanni koos nende aluse maaga. Kaasomandis oleva maa senist ajaloolist kasutust arvestades ei ole põhjendatud avaldaja III kasutuses oleva peenramaa temalt äravõtmine. Avaldajal III on olnud pika aja jooksul võimalik peenraid kasutada ilma, et teised korteriomanikud oleksid soovinud kinnisasja kasutust muuta. Seetõttu oleks väljakujunenud olukorra oluline muutmine vastuolus hea usu põhimõttega. Menetlusosaliste plaanidel esitatud peenramaad 2–5 tuleb jätta korteri 2a ainukasutusse ja -valdusesse ning peenramaa nr 6 teiste korteriomanike kaasvaldusesse ja kasutusse. Tööriistakuuri ruum nr 41 tuleb jätta korteriühistu ainukasutusse ja -valdusse. Tööriistakuuri ruum nr 18 jääb korteri 2a igakordse omaniku ainukasutusse ja -valdusse. Avaldaja I ja avaldaja II ei ole välja toonud asjaolusid, mille kohaselt on kinnisasja senise kasutuse muutmine puude ja põõsaste osas vajalik. Korteri 2a igakordsele omanikule jääb ainuõigus kasutada ja vallata kinnisasjal asuvate ühe kuuse, kolme ploomipuu, kahe mustasõstrapõõsa, ühe tikripõõsa ja ühe punasesõstrapõõsa alust maad. Maakohus rahuldas avaldaja III taotluse grilli katusealuse korteri 2a igakordse omaniku ainukasutusse ja -valdusse jätmiseks. Prügikonteineritega seonduvad küsimused ei vaja reguleerimist kaasomandi eseme kasutuskorra kokkuleppega. Kuuride ja puuhoiu katusealuste avaldaja III ainukasutusse ja -valdusse määramise korral jääb avaldaja III kasutusse ebaproportsionaalselt suur osa kaasomandi esemest, mistõttu tuleb vastav taotlus jätta rahuldamata. Kuuribokside osas on avaldaja III taotlus nende kasutuskorra kindlaksmääramiseks põhjendatud ja see ei takista nende hilisemat lammutamist. Maakohus leidis, et korteriomanike erimeelsuse tõttu tuleb kinnistul paikneva autovärava kasutamise tingimusi reguleerida ning avaldaja I ja avaldaja II taotletud kasutustingimused on põhjendatud. Linnaruumis on üldtunnustatud käitumisnormiks kinnisasja piirdeaia värava sulgemine selliselt, et kolmandad isikud ei pääseks ilma väravat avamata kinnisasjale. Seejuures ei tähenda värava sulgemine värava lukustamist. Avaldaja III taotlus määrata kinnisasja kasutuskord kindlaks selliselt, et autovärav on avatud igapäevaselt ajavahemikul kl 7.00-st kuni 22.00-ni tuleb jätta rahuldamata. Maakohus jättis avaldaja III taotlused kinnisasjal asuva sauna ja sauna kuuri jätmiseks korteri 2a igakordse omaniku ainukasutusse ja -valdusse rahuldamata. Maakohus viitas kohtupraktikale ja leidis, et kohus ei saa jätta sauna osas kasutuskorda kindlaksmääramata põhjusel, et väidetavalt on saun õigusliku aluseta ehitis. Küll aga saab kohus arvestada sellega, kas ehitis on ohutu. Keila Linnavalitsuse 18. detsembri 2017. a ettekirjutuse nr 4.1.-1.3/1915 kohaselt asub saunas küttekolle, mille ehitamise kohta puudub igasugune dokumentatsioon ja mis võib olla ohtlik kasutamisel. Saun on ca 25 m2 suurune ja selle fassaad koosneb erinevatest materjalidest (klaas, puit, metall ja eterniit). Fassaadil on kolme värvi puitu, osaliselt on see kaetud eterniidiga, osaliselt puidu ja plekiga. Sauna kaugus korterelamust on ca 4,5 meetrit. Keila Linnavalitsuse 22. oktoobri 2019. a ettekirjutusega nr 4.1-1.3/1287-1 on avaldajal III keelatud sauna kasutamine. Sauna kasutamise keelu osas ei ole korraldust tühistatud (vt ka 8 (14)
Tallinna Halduskohtu 31. märtsi 2020. a otsus haldusasjas nr 3-19-2027). Sauna kaugust korterelamust arvestades on oluline, et sauna kasutamine toimuks kehtiva õigusega kooskõlas, et oleks välistatud saunast lähtuv võimalik oht korterelamule. Korteriomanikud ei saa olla kindlad, et kaasomandis olevat sauna ei kasutata viisil, mis võib tekitada kaasomandi esemele kahju, kui saun määratakse ühe korteriomaniku ainukasutusse ja -valdusse. Seadusest tulenevalt on saun korteriomanike kaaskasutuses ja -valduses, mistõttu puudub vajadus seda ühiskasutusse määrata. Kuna sauna kasutuskord jääb kindlaks määramata, siis ei ole vaja kindlaks määrata ka korteriomanike ühiskasutuses oleva sauna kuuri kasutuskorda. Pesukuivatuskoha kasutamise tingimused tuleb jätta kindlaks määramata, sest pesukuivatuskoht on likvideeritud ning seda ei eksisteeri enam. Seetõttu ei ole võimalik seda kasutada. Menetluskulud jäid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda, kuivõrd hagita asjas tehtud lahend tehti nende huvides. Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad
8.Avaldaja III esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada resolutsiooni p-de 2.2, 5.1, 5.3, 5.4, 5.7 ja 7 osas ning teha tühistatud osas uue määruse, millega määrata kindlaks kinnistu kasutuskord selliselt, et korteri 2a igakordse omaniku ainukasutuses ja valduses on: 1) kanalisatsioonitrass ja kaks kanalisatsioonikaevu; 2) saun; 3) sauna kuur ning 4) üks pesukuivatusnöör pesukuivatuskohas. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud palub avaldaja III jätta avaldaja I ja avaldaja II kanda. Koos määruskaebusega esitas avaldaja III uue tõendi (26. aprilli 2020. a abihoone tuleohutusaudit). Määruskaebuse kohaselt ei ole maakohtu määrus seaduslik ja põhjendatud. Maakohus rikkus menetlus- ja materiaalõiguse norme ning hindas tõendeid valesti. Selliselt rikkus maakohus TsMS § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8, § 436 lg-tes 1 ja 2, § 465 lg 2 p-s 8 ja § 232 lg 1 sätestatut. Maakohus leidis ekslikult, et kohus saab sauna kasutuskorra määramisel arvestada sellega, kas saun on ohutu, jättes põhjendamata, miks sauna paiknemine 4,5 m kaugusel korterelamust on sellele ohtlik (määruse p 16). Keila Linnavalitsuse ettekirjutusele ja haldusasjas nr 3-19-2027 tehtud otsusele tuginemine oli ennatlik, sest vaidlus selles asjas ei ole lõppenud. Sauna tuleohutust tõendab Antifire Tuleohutuslahendused OÜ audit. Kohtuvälise kaasomanikevahelise kokkuleppe saavutamine sauna kasutamiseks ei ole reaalne, mistõttu ei ole õigusrahu ja selgus tagatud ja selline olukord on vastuolus menetlusökonoomia põhimõttega. Teised kinnistu kaasomanikud sauna ei kasuta. Seega ei riivaks sauna avaldaja III ainukasutusse määramine nende huve. Maakohus ei võtnud arvesse, et saun on avaldaja III ja tema perekonna ainuke pesemiskoht ning et vastavalt kaasomanike kokkuleppele tegeles sauna korrushoiuga avaldaja III. Sauna ohutuse hindamisel ei arvestanud maakohus Meelis Vaiksaare koostatud 13. jaanuari 2020. a sauna tuleohutuse hinnanguga. Samuti 30. oktoobri 2017. a korstnapühkimise aktiga, mille kohaselt on sauna küttesüsteem korras. Maakohus jättis sauna kuuri kasutuskorra põhjendamatult kindlaksmääramata tulenevalt üksnes sellest, et sauna kasutuskord jäi kindlaks määramata (maakohtu määruse p 17). Tegemist on täiesti eraldiseisvate objektidega. Asjaolu, et menetlusosalised ja kohus nimetavad vastavat kuuri just sauna kuuriks ei tähenda seda, et tegemist oleks reaalselt saunaga seotud ehitisega. Sauna kuuri kasutuskorra kindlaksmääramise aspektist ei ole see asjassepuutuv, kas sauna kuur tagab avaldaja III jaoks sauna kasutamise privaatsuse või mitte. Sauna kuuri kasutuskorra määramise puhul oli oluline see, et avaldaja III hoiustab seal sauna kütmiseks tarvilikku küttematerjali, mille maakohus jättis arvesse võtmata. Maakohus leidis ekslikult ja oma järeldust põhjendamata, et pesukuivatuskoha kasutamise tingimused tuleb jätta kindlaks määramata, sest pesukuivatuskoht on likvideeritud ning seda ei eksisteeri enam (maakohtu määruse p 23). Maakohus ei arvestanud, et pesupuud hoiustati 9 (14)
22.augusti 2018. a üldkoosoleku otsusega, mille avaldaja III vaidlustas tsiviilasjas nr 2-1814762. Seega pesukuivatuspuud igal juhul taastatakse, mistõttu tuleb nende kasutuskord kindlaks määrata koos teiste kaasomandis olevate esemetega. Maakohus kohaldas KrtS § 13 lgt 1 valesti, sest kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel ei ole oluline mitte konkreetsed pesukuivatuspuud, vaid põhimõttelise korra kindlaksmääramine kaasomandis oleva maa kasutamisel. Maakohtu määrus on selles osas ka vastuoluline, sest paljude esemete puhul määras maakohus kindlaks maa kasutamise korra. Maakohus leidis valesti, vastuoluliselt ja hea usu põhimõtte vastaselt, et korterelamu kõrval paikneva kanalisatsioonitorustiku andmine avaldaja III ainukasutusse ja -valdusesse ei ole põhjendatud, kuna selle kaasomanike poolt kasutamine ei riku avaldaja III huve. Tegemist on vastavalt korterelamu elanike kokkuleppele avaldaja III poolt rajatud ja temale kuuluva kanalisatsiooniga, mida ta kasutas heas usus lähtudes ajaloolisest aspektist. Varem toiminud kasutuskorda tuleb arvesse võtta kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel. Vaidlust ei ole, et teistel korteritel on ühendus maja all asuva teise kanalisatsioonitorustikuga. Maakohus nende asjaolude ja tõenditega ei arvestanud. Praegu juhivad avaldaja I ja avaldaja II oma reovee avalaja III kanalisatsiooni. Kuigi maakohus viitas kehtivale kohtupraktikale, ei võtnud ta seda kanalisatsioonitoru kasutuskorra kindlaksmääramisel arvesse (maakohtu määruse p 6). Maakohus jättis põhjendamatult menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Arvestades, et antud vaidluses osales lisaks avaldajatele ka teisi menetlusosalisi, ei ole TsMS § 172 lg 1 esimese lause kohaldamine antud juhul kohtupraktika kohaselt põhjendatud. Õigluse põhimõtte kohaselt pidanuks maakohus jätma menetluskulud avaldaja I ja avaldaja II kanda, kuna nemad algatasid kohtuvaidluse ennatlikult ja pahatahtlikult, samuti käitusid nad avaldaja III suhtes sõnamurdjalikult.
9.Avaldaja I ja avaldaja II vaidlevad määruskaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Koos vastusega määruskaebusele paluvad avaldaja I ja avaldaja II vastu võtta uue tõendi (1. oktoobri 2017. a korteriühistu üldkoosoleku protokoll). Vastuses määruskaebusele märgivad avaldaja I ja avaldaja II, et maakohus on avaldaja III erikasutusse andnud kinnistu osad, mis on kõige privaatsemad ja sobilikumad individuaalseks kasutamiseks. Sauna erikasutusse andmisega rikutakse proportsionaalsuse põhimõtet, sest avaldaja III kasutusse jääks väga suur osa kinnistust. Teised kaasomanikud soovivad sauna lammutada, kuid avaldaja III on sellele vastu (1. oktoobri 2017. a korteriühistu üldkoosoleku protokoll). Keila Linnavalitsus on teinud korteriühistule ettekirjutuse sauna seadustamiseks või lammutamiseks. Saun ei ole avaldaja III ainus pesemiskoht. Sauna kasutamine on olnud keelatud, mistõttu on korteri 2a elanikud pidanud looma endale teise võimaluse pesemiseks. Sauna kuur on otseselt seotud saunaga, mistõttu on õige jätta see erikasutusse määramata. Pesukuivatuspuud on eemaldatud korteriühistu üldkoosoleku otsusega, sest selle koht ei olnud esteetiliselt sobiv. Kanalisatsioonitorustiku osas pole avaldaja III tõendanud, et ta selle torustiku ise ehitas ning et maja alt läheb läbi teine torustik, mida saaks kasutada. Tegemist on kaasomandis ja -kasutuses oleva esemega ning selle hoolduskulu kannab korteriühistu. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud paluvad avaldaja I ja avaldaja II jätta avaldaja III kanda. Teised menetlusosalised määruskaebuse suhtes seisukohta ei esitanud.
10.Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et sõltumata määruskaebuse väidetest tuleb maakohtu määrus tühistada resolutsiooni p-de 2.2 ja 2.5 osas ning resolutsiooni täidetavuse huvides täpsustada resolutsiooni p 3. Ülejäänud osas ei anna määruskaebuse väited alust maakohtu määruse tühistamiseks, maakohtu määruse resolutsioon jääb TsMS § 657 lg 1 p 21 (koosmõjus TsMS §10 (14)
ga 659) alusel muutmata, kuid osaliselt tuleb täiendada maakohtu määruse põhjendusi. Määruskaebus jääb rahuldamata.
12.TsMS § 654 lg 22 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel esitab ringkonnakohus määruse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse. Ringkonnakohus jätab tervikresolutsioonist välja maakohtu määruse resolutsiooni korduvad viited kinnisasja asukohale (Harju maakond, Keila linn, Jaama tn 1b) ja katastritunnuse numbrile (29601:010:0002), sest need pole TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi vajalikud resolutsiooni selguse ega täidetavuse huvides. Samuti asendab ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni „ainuvaldus ja -kasutus“ KrtS-is sätestatud terminiga – erikasutus.
13.Reeglina kontrollib TsMS § 651 lg 1 (koosmõjus TsMS §-ga 659) järgi ringkonnakohus määruskaebuse korras maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Praeguses asjas tuleb maakohtu määrus tühistada osaliselt ka osas, mille peale ei ole edasi kaevatud, sest maakohtu määrus ei vasta kehtivale õigusele.
13.1.Avaldaja III vaidlustab maakohtu määruse osaliselt, s.o osas, milles määrati kanalisatsioonitorustik korteriomandite igakordsete omanike kaaskasutusse ning jäeti rahuldamata avaldaja III taotlus määrata tema korteriomandi igakordse omaniku erikasutusse kinnisasjal asuv saun, sauna kuur ja pesukuivatuskoht (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 2.2, 5.1, 5.3, 5.4, 5.7). Samuti menetluskulude jaotuse osas (maakohtu määruse resolutsiooni p 7).
13.2.Avaldaja I ja avaldaja II on ringkonnakohtule teatanud, et vaatamata nende vastuses määruskaebusele sisalduvatele taotlustele ei soovi nad maakohtu määrust vaidlustada ega esitada vastumääruskaebust (dtl 390).
14.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu määrust vaidlustatud osas tühistada, kuid täiendada tuleb osaliselt maakohtu määruse põhjendusi.
15.Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse väitega, et maakohus rikkus menetlusnorme ning kohaldas vääralt materiaalõigust, kuid need rikkumised ei viinud ebaõige lõppjärelduseni osas, milles maakohus jättis avaldaja III avalduse rahuldamata. Ringkonnakohus saab maakohtu rikkumised kõrvaldada ning täiendada maakohtu määruse põhjendusi. Maakohus ei ole avalduse II rahuldamata jätmist nõuetekohaselt põhjendanud (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8). Põhjendamiskohustus kohaldub ka hagita asjas tehtavale määrusele (TsMS § 463 lg 2, § 478 lg 1 teine lause). Maakohus ei ole võtnud seisukohta menetlusosaliste maakohtu menetluses esitatud kõikide väidete ja vastuväidete kohta (TsMS § 654 lg 5, § 659).
16.Esmalt selgitab kolleegium, et vaidluse lahendamisel tuleb juhinduda 1. jaanuaril 2018. a jõustunud KrtS-i sätetest. Maakohus on viidanud varasemale kohtupraktikale ning määranud kindlaks kaasomandi kasutuskorra. Kehtiv KrtS ei võimalda kasutuskorda kindlaks määrata. Seda arvestades tuleb maakohtu määrus tühistada osas, mille peale ei ole kaevatud, kuid milles maakohus lähtus varasemast AÕS-s sätestatud kasutuskorra kindlaksmääramisest (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 2.2 ja 2.5).
16.1.Kehtivas KrtS-s on kasutuskorrale sarnane KrtS §-s 14 sätestatud erikasutusõigus, mis on oluline korteriomanike vahelise kokkuleppe liik. Tegemist on korteriomaniku õigusega kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt. KrtS § 14 lg 1 järgi korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Korteriomanike kokkulepe kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna (KrtS § 13 lg 3). Korteriomanik võib KrtS § 13 lg 2 ja § 9 järgi nõuda kohtult kokkuleppe sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks teiste korteriomanike vajalikke tahteavaldusi. KrtS § 9 lg 2 p-de 1 ja 2 järgi on tahteavalduse asendamise eeldusteks, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatustega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud 11 (14)
huve. Kohtulahend asendab teiste korteriomanike tahteavaldusi (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5).
16.2.Kaasomandisse kuuluva kinnisasja osa erikasutusõigust saab reguleerida üksnes selliselt, et kõikide korteriomanike vahel sõlmitava kokkuleppega reguleeritakse korteriomandite erikasutusõigust. Erikasutusõiguse tekkimise eelduseks on kõikide korteriomanike kokkulepe. Juhul kui korteriomanikud ei ole vastava kokkuleppe tekkimise ja erikasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmise eelduseks olevate tahteavalduste andmisega nõus, võib erikasutusõigust sooviv kaasomanik nõuda vastavate tahteavalduste andmist KrtS § 13 lg 2 järgi. Kolleegium märgib, et avaldaja saab TsMS § 3 lg 1 kohaselt pöörduda kohtusse enda õiguste kaitseks, s.t avaldaja saab nõuda tahteavalduste asendamist üksnes endale erikasutusõiguse saamiseks. Maakohus on avalduse I lahendamisel jätnud tähelepanuta, et kaasomandi osa erikasutusse saamist sooviv kaasomanik saab esitada avalduse üksnes endale huvipakkuva kaasomandi osa erikasutusse saamiseks, mitte kogu kaasomandisse kuuluva kinnisasja kasutamise ära jagamiseks. Kui kaasomanik soovib teatud kinnisasja osa erikasutusse, peab ta esitama vastava avalduse.
16.3.Kokkuleppel suhete korraldamisel (KrtS § 13) ja erikasutusõiguse määramisel (KrtS § 14) tuleb kinnistusraamatusse eriomandi sisuna sisse kanda vaid kokkulepped, kui korteriomanikud korraldavad korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-s sätestatust erinevalt. Kokkuleppe esemeks võivad olla kõik suhted, mida saab korraldada ilma eriomandi ruumilist ulatust muutmata. Seega tuleb maakohtu määrus tühistada resolutsiooni pde 2.2 ja 2.5 osas sest selliste kokkulepete osas ei ole kehtiva seaduse järgi vaja taheavaldusi nõuda ega neid kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kanda.
16.4.Ringkonnakohus peab vajalikuks täpsustada ka maakohtu määruse resolutsiooni p 3, sest korteriomanike kokkulepe tuleb kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. Korteriomanikel tuleb arvestada, et selleks tuleb saada piiratud asjaõiguste omajate nõusolek.
17.Järgnevalt hindab ringkonnakohus määruskaebuse väiteid seoses avalduse II rahuldamata jätmisega.
17.1.Avaldaja III taotles sauna ja sauna kuuri erikasutusse andmist. Maakohus jättis selles osas avaldaja III avalduse rahuldamata, märkides, et kui saun määratakse ühe korteriomaniku ainukasutusse ja -valdusesse, siis ei saa teised korteriomanikud olla kindlad, et kaasomandis olevat sauna ei kasutata viisil, mis võib tekitada kaasomandi esemele kahju. Määruskaebuses vaidlustab avaldaja III maakohtu seisukohta, mille kohaselt otsustas maakohus sauna kasutusõiguse määrata lähtuvalt sellest, et saun on kasutamiseks ohtlik. Avaldaja III esitas oma väite tõendamiseks uue tõendi – Antifire Tuleohutuslahendused OÜ abihoone tuleohutusauditi (dtl 364-372). Nimetatud tõend on asjakohane ning tuleb võtta asja juurde (TsMS § 662 lg 3, § 238 lg 1). Kolleegiumi hinnangul on maakohtu seisukoht sauna ja sauna kuuri erikasutusõiguse määramata jätmiseks õige, kuid täiendada tuleb maakohtu määruse põhjendusi. Kolleegium leiab, et sauna tuleohutus ning selles osas Keila Linnavalitsuse poolt ettekirjutuste tegemine on üks asjaoludest, miks tuleb saun jätta kõigi korteriomanike kasutusse (ettekirjutused nr 4.1.1.3/1915 ja nr 4.1-1.3/1287-1; dtl 168-170, 241-244). Nõustuda ei saa avaldaja III väitega, et sauna andmine ühe korteriomaniku erikasutusse ei riivaks teiste korteriomanike õigusi. Kuigi avaldaja III on sauna alates 2001. aastast kasutanud ning tegelenud selle korrashoiuga, siis praegustel asjaoludel ei anna see alust sauna andmiseks ühe korteriomaniku erikasutusse, sest see oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega (KrtS § 9 lg 2 p 1). Keila Linnavalitsuse 22. oktoobri 2019. a ettekirjutusega nr 4.1-1.3/1287-1 on sauna kasutamine alates 23. oktoobrist 2019 keelatud (avaldaja III on ettekirjutuse halduskohtus vaidlustanud; haldusasi nr 3-19-2027; dtl 266-271). Avaldaja III esitatud tõendi kohaselt vastab saun ehituse ajal kehtinud tuleohutusnõuetele. Kolleegiumi hinnangul ei lükka nimetatud tõend ümber 12 (14)
asjaolusid, mis on tuvastatud kohaliku omavalitsuse poolt läbiviidud haldusmenetluses (saun ei ole väliselt hooldatud, see asub puidust korterelamust ca 4,5 m kaugusel, sauna köeti tahke küttega, selle kütmisest tulev suits levis ümbruskonda). Asjaolu, et saun on hooldamata tõendab ka avaldaja I ja avaldaja II poolt esitatud foto ning tuleohutusauditi fotod (dtl 171, 370-372). Kohalik omavalitsus on tuvastanud, et sauna kasutamine on ohtlik eludele, tervisele, varale ja keskkonnale. Arvestades avaldajate problemaatilist läbisaamist ning asjaolu, et avaldaja III ei nõustu kohaliku omavalitsuse ettekirjutusi täitma, on põhjendatud jätta saun kõigi korteriomanike kasutusse. Kuna sauna kasutamine oli alates 23. oktoobrist 2019 keelatud, siis ei ole usutav avaldaja III väide, et saun on tema korteriomandi juurde vajalik pesemise võimaldamiseks. Sauna kuuri osas ei ole avaldaja III välja toonud selliseid olulisi asjaolusid, millest tulenevalt peaks kuur jääma ühe korteriomaniku erikasutusse. Täiendavalt märgib kolleegium, et avaldaja III ei ole põhjendanud, miks tuleks talle määrata sellises ulatuses kaasomandi eseme osade erikasutusõigus. Maakohus on jätnud avaldaja III korteriomandi erikasutusse kasvuhoone ja selle ümbruses oleva maa, kus asuvad peenrad, põõsad ja puud, grilli katusealuse, kaks kuuriboksi (plaanil nr-d 1-5, 7-12, 13-20, 34, 35). Hinnanguliselt on see 1⁄4 korterelamu ümber asuvast kinnistust. Jättes ka teiselpool elamut asuvad abihooned ühe korteriomaniku (avaldaja III) erikasutusse, piiraks selline kasutusõiguse määramine põhjendamatult teiste korteriomanike õigusi. Avaldaja III ei ole välja toonud selliseid olulisi asjaolusid, mis annaksid aluse eelistada tema huve teiste korteriomanike huvidele.
17.2.Avaldaja III taotles pesukuivatuskoha erikasutusse andmist. Maakohus jättis selles osas avaldaja III avalduse rahuldamata, märkides, et kuna pesukuivatuskoht on likvideeritud, siis pole võimalik seda kasutada. Kolleegiumi hinnangul on maakohtu järeldus pesukuivatuskoha erikasutusõiguse määramata jätmiseks õige. Erikasutusõiguse esemeks saaks olla üksnes pesukuivatuskoht mitte maha võetud pesukuivatuspuud. Kolleegium märgib, et erikasutusõigust saab rakendada ka sellistel juhtudel, kui ese ei ole piisavalt ruumiliselt piiritletud ega saa olla eriomandi esemeks. Praegusel juhul aga ei ole avaldaja III välja toonud põhjendusi, miks peaks arvestama tema huvidega plaanil nr 33 märgitud koha erikasutusõiguse määramiseks olukorras, kus sellel ei asu pesukuivatuspuid. Erikasutusõigust ei saa kokku leppida maha võetud pesukuivatuspuude osas, sest tegemist ei ole kaasomandi eseme osaga. Oluline on siinjuures arvestada ka teiste korteriomanike seisukohtadega, mille kohaselt oli pesukuivatuskoha likvideerimise põhjuseks linnaehituslikud muudatused, sest kinnistu kõrval taastati linna esindusväljak ja vastavalt Keila linna heakorraeeskirjale ning ka esteetilistel kaalutlustel ei ole pesu kuivatamine selles kohas põhjendatud.
17.3.Avaldaja III taotles kanalisatsioonitorustiku erikasutusse andmist. Maakohus jättis selles osas avaldaja III avalduse rahuldamata, märkides, et kanalisatsioonitorustik ja sellega seotud kanalisatsioonikaev on kinnisasja oluliseks osaks ning seega korteriomanike kaasomandis. Kokkuvõtvalt on maakohus põhjendanud oma seisukohta sellega, et kanalisatsioonitoru ei ole eriomandi ese (KrtS § 4 lg 4). Kolleegiumi hinnangul on maakohtu lõppjäreldus kanalisatsioonitorustiku erikasutusõiguse määramata jätmiseks õige, kuid täiendada tuleb maakohtu määruse põhjendusi. KrtS §14 lg 1 järgi korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse, kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Seega ei saa kanalisatsioonitoru anda ühe korteriomaniku erikasutusse, sest see on vastuolus selle kaasomandi eseme osa – kanalisatsioonitoru – otstarbega. Avaldaja III väidab, et puudub vaidlus, et elamu all paikneb teine kanalisatsioonitorustik ning kõigil teistel korteriomanikel, v.a avaldaja III korteriomandil, on ühendus teise kanalisatsioonitorustikuga (dtl 207). Kolleegiumi hinnangul ei ole teised menetlusosalised omaks võtnud asjaolu, et avaldaja III on ise vaidlusaluse kanalisatsioonitoru oma korteriomandi tarbeks rajanud ning teised korteriomanikud saavad kasutada teist maja alt läbi minevat 13 (14)
kanalisatsioonitoru. Ainuüksi paberil olev joonis seda asjaolu, et teine kanalisatsioonitoru on teiste korteriomanike poolt kasutatav, ei tõenda. Avaldaja III ise tunnistab, et vaidlusalusesse torustikku juhitakse ka korterite 3 ja 4 reovesi. Seega on tegemist kaasomandi eseme osaga, mis on vajalik korteriomanike ühiseks kasutamiseks ning sõltumata avaldaja III väidetest (väidetav rahaline kulutus) ei saa seda kaasomandi eset anda avaldaja III erikasutusse.
18.Avaldaja III vaidlustab maakohtu menetluskulude jaotust. Avaldaja III leiab, et menetluskulud tuleb jätta avaldaja I ja avaldaja II kanda, sest nemad pöördusid pahatahtlikult kohtu poole ja alustasid kohtuvaidluse. Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti TsMS § 172 lg 1 järgi jätnud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, sest kaasomandi eseme kasutamise reguleerimine toimub kõigi korteriomanike huvides. Avaldaja III määruskaebuses esitatud väited ei anna alust teistsuguseks menetluskulude jaotuse määramiseks. Praegusel juhul tuleb arvestada, et ka avaldaja III esitas
17.septembril 2018 avalduse ning lahend on tehtud ka tema huvides (dtl 74-82). Kolleegiumi hinnangul ei ole avaldaja I ja avaldaja II käitunud pahatahtlikult, mis õigustaks avaldaja III menetluskulude nende kanda jätmise.
19.Avaldaja I ja avaldaja II esitasid 20. mail 2020 tõendi – Jaama tn 1b korteriühistu
1.oktoobri 2017. a üldkoosoleku protokoll. Kuna nimetatud tõend ei vastanud dokumentaalse tõendi nõuetele, siis andis ringkonnakohus tähtaja puuduse kõrvaldamiseks (dtl 397). Avaldaja I ja avaldaja II teatasid 9. juuli 2020. a e-kirjaga, et loobuvad tõendi esitamisest (dtl 398). Eeltoodust tulenevalt ei võta ringkonnakohus nimetatud tõendit asja juurde.
20.Kuna avaldaja III määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad TsMS § 171 lg 1 järgi määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud avaldaja III kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
21.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt) Meeli Kaur, Vallo Kariler, Margo Klaar
14 (14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.