Tallinna Ringkonnakohus Oliver Kask (eesistuja), Maret Altnurme ja Monika Laatsit
Määruse tegemise aeg ja koht
3. mai 2021, Tallinn
Haldusasja number
3-21-496
Haldusasi
X kaebus Keila Linnavalitsuse 11. veebruari 2021. a ettekirjutuse nr 4.1-1.3/214 tühistamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad Kaebaja – X, volitatud esindaja Kerstin Rjabov Vastustaja – Keila linn, volitatud esindaja Uno Paas Kolmas isik – Keila linn, Jaama tn 1b korteriühistu, volitatud esindaja Ragnar Kruusimaa Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 16. märtsi 2021. a määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
X määruskaebus ja esialgse õiguskaitse taotlus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta haldusasja materjalide juurde X 5. aprilli 2021. a seisukoha lisad 1–3 ning Keila linn, Jaama tn 1b korteriühistu 1. aprilli 2021. a vastuse lisa.
2.Rahuldada X määruskaebus ja tühistada Tallinna Halduskohtu 16. märtsi 2021. a määrus asjas nr 3-21-496. Saata asi tagasi halduskohtule menetlusse võtmise uueks otsustamiseks.
3.Rahuldada X esialgse õiguskaitse taotlus ning peatada Keila Linnavalitsuse 11. veebruari 2021. a ettekirjutuse nr 4.1-1.3/214 täitmine haldusasja menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse punktide 2 ja 3 peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 121 lg 4, § 252 lg 7 ja § 235 lg 1). Määruse punkt 1 ei ole edasikaevatav (HKMS § 235 lg 1).
1.X on Keilas Jaama 1b asuva kinnistu kaasomanik ning korteri 2a reaalosa omanik.
2.Keila Linnavalitsus tegi 11.02.2021 ettekirjutuse nr 4.1-1.3/214 Keila linn, Jaama tn 1b korteriühistule Jaama 1b (KÜ Jaama 1b). Korteriühistut kohustati lammutama maja ees asuvate õigusliku aluseta püstitatud ehitisregistrisse kandmata ja ehitusseadustiku nõuetele mittevastavad ehitised (saun, suur puukuur ja väikesed kuurid). Nõude täitmise tähtaeg on 01.04.2021 (p 5); ettekirjutuse punkti 5 mittetähtaegse või mittekohase täitmise korral kohaldatakse ettekirjutuse nõude täitmiseks asendustäitmist (p 6). Jaama tn 1b kinnistul asub elumaja ja neli abihoonet (saun, suur puukuur ja väikesed kuurid). Sauna ja väikeste kuuride puhul on tegemist lagunenud fassaadiga ehitistega. Hoonete visuaalne välimus ei vasta ehitusseadustiku (EhS) § 16 lg 1 nõuetele. Hooneid ei ole hea tava kohaselt ja asjatundlikult korras hoitud (korrakaitseseaduse (KorS) § 15 lg 1 ja § 28). Ehitisregistris puudub teave nende ehitiste kohta ja need on püstitatud ilma õigusliku aluseta. Kinnistu kaasomanike esindajana on korteriühistu Jaama 1b jätnud täitmata EhS §-dest 6, 7, 11, 12, 16 ja 19 tulenevad nõuded. Korteriühistu üldkoosolekul 01.10.2017 otsustati, et ehitiste korrastamine ei ole mõistlik ja need ehitised tuleb lammutada. Lammutamiseks on ülekaalukas avalik huvi, kuna visuaalselt korrastamata ehitised asuvad Keila linna südames, ajaloolisel Jaama platsil. See on Keila linna üldplaneeringus määratud miljööväärtuslikuks alaks. Samuti varjavad ehitised ajaloolise arhitektuuriga elumaja, mis võeti kasutusele juba 1907. a-l.
3.X esitas 09.03.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse Keila Linnavalitsuse 11.02.2021 ettekirjutuse nr 4.1-1.3/214 tühistamiseks. Kuigi ettekirjutus on adresseeritud korteriühistule, on kaebajal kaebeõigus. X on Jaama tn 1b2a, Keila asuva korteriomandi omanik ja korteriühistu liige. Ettekirjutus puudutab ehitiste lammutamist, mille üks kaasomanik on kaebaja. Asjaolust, et korteriühistu ei pea vajalikuks ettekirjutust vaidlustada, ei saa järeldada, et kaebaja ettekirjutusega nõustub. Korteriühistu üksnes esindab korteriühistu liikmeid. Korteriühistu olemasolu ei võta kaebajalt kaebeõigust olukorras, kus ettekirjutus rikub tema omandiõigust, samuti õigust kodu puutumatusele. Ettekirjutus ei ole üheselt arusaadav. Ettekirjutusest ei nähtu selgelt, millised hooned tuleb lammutada. Puudub täpsustus, milliseid hooneid haldusorgan ettekirjutuse p-s 5 silmas pidas. Kuna ehitised asuvad elumaja mitmes küljes, ei ole selge, milliseid hooneid käsitab haldusorgan maja ees asuvate ehitistena. Jaama tn 1b, Keila aadressil asub lisaks elumajale arvukalt suuremaid ja väiksemaid abihooneid. Ettekirjutuses on käsitletud nii elumaja, sauna, suurt puukuuri kui ka väikseid kuure. Ettekirjutus ei vasta haldusmenetluse seaduse §-s 54 ja § 55 lgs 1 sätestatud nõuetele. Ettekirjutusest ei nähtu kaalutlusõiguse teostamist. Puuduvad sisulised põhjendused, millest haldusorgan lähtus, sh seoses ettekirjutuses määratud tähtaja või alternatiivsete võimalustega ehitiste säilitamiseks. Haldusaktist ei selgu, miks on rikkumisele tarvis reageerida sunnivahendi rakendamisega. Välistada ei saa, et haldusorgan on jätnud asjas tähtsust omavad asjaolud arvesse võtmata. Ainuüksi asjaolu, et ehitised on haldusorgani hinnangul visuaalselt inetud, ei ole piisav, et õigustada hoonete lammutamist. Ehitiste 2(12)
3-21-496 lammutamiseks kohustamine ei ole proportsioonis väidetavate rikkumistega. Haldusorgan pole tuvastanud vaidlusaluste ehitiste ehitamise aega ega selgitanud, millised õigusnormid sellest lähtuvalt kohaldamisele kuulusid ning milliseid konkreetseid nõudeid sauna ja kuuride osas pidanuks täitma. Kaebajal puudub teave selle kohta, et vastustaja oleks teinud vaidlusalusel kinnistul 11.02.2021 paikvaatluse. Kaebajat menetlustoimingule ei kaasatud. Seega on ettekirjutuses viidatud rikkumised tõendamata. Ettekirjutuses viidatud EhS § 12 lg-d 1 ja 2 ning § 19 lg-d 1 ja 2 ei ole asjakohased. EhS § 12 sätestab ehitamisele esitatavad nõuded, kuid praegusel juhul ei ole tegemist ehitamisega. EhS § 19 reguleerib isikute kohustusi ehitusalal tegutsemisel. Puuduvad viited õiguslikule alusele, mis kohustaks kandma vaidlusaluseid ehitisi ehitisregistrisse. Ebaõige on ettekirjutuses toodud väide, et kuur ja katusealune toetuvad kinnistu põhjapoolsele müürile ja moodustavad terviku. Tegemist on kolme eraldiseisva ehitisega. Kuuri ja katusealuste ehitisealune pind on väiksem kui 20 m2, mistõttu ei pea neid ehitisregistrisse kandma. Üksnes saun on suurem kui 20 m2. Kaebajale teadaolevalt on Jaama tn 1b, Keila asuv elumaja ehitatud 1870. a-l ja majale on tehtud juurdeehitus 1994. a-l. Ehitisregistri andmetel on elumaja kasutusele võetud 1907. a-l. X-l puudub teave, kes ja millal sauna ja puukuuri ehitas. Kui X 1985. a-l Jaama tn 1b kinnisasjal elama asus, olid abihooned juba olemas. Ainus abihooneid puudutav dokument on sauna plaan, mis koostati 1995. a-l seoses korteriomandi erastamisega, kuid sauna registrisse ei kantud. Ettekirjutuse p-s 6 märgitud hoiatus on oluliste puudustega. Hoiatus oleks pidanud sisaldama asjakohast põhjendust, miks on sunnivahendina otsustatud rakendada asendustäitmist (asendustäitmise ja sunniraha seaduse (ATSS) § 7 lg 1 p 4), millised on asendustäitmise kulud (ATSS § 7 lg 6) ja miks on vastustaja otsustanud hoonete lammutamise kasuks (ATSS § 3 lg 3). Asendustäitmise määramine on ebaproportsionaalne. Pole välistatud, et asendustäitmise kulud nõutakse hiljem sisse korteriühistult. Sunnivahendit ei tohi rakendada karistusena. Kaebajale teadaolevalt ei ole korteriühistule varem tehtud ühtegi ettekirjutust, mis oleks kohustanud ehitisi lammutama. Vastustaja määratud 1,5-kuune tähtaeg on ebamõistlikult lühike, võttes arvesse ka COVID-19 viiruse levikut ning talviseid ilmastikutingimusi. Ettekirjutuse p-s 3 on õigusliku alusena viidatud KorS § 23 lg-le 4, mis reguleerib sunniraha rakendamisega seonduvat. Eelnev viitab sellele, et ettekirjutuse täitmata jätmisel rakendatakse adressaadi suhtes sunniraha. Alusetu on väide, et korteriühistu 01.10.2017 üldkoosolekul otsustati, et ehitiste korrastamine ei ole mõistlik ja need tuleb lammutada. Sellist kokkulepet korteriomanikud saavutanud ei ole. Haldusorgani pädevuses ei ole sellesse sekkuda. Arvestades kõnealuste abihoonete (sh sauna) vajalikkust ja ehituslikku iseloomu, ei kuulu ehitiste likvideerimise küsimus korteriomandi kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste alla, mille üle saaks otsustada häälteenamuse alusel (korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 35 lg-d 1 ja 2), vaid selleks on vaja kõigi korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38). Sama põhimõte kehtis kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 16 lg 1 kohaselt. Seega on juhatuse koosoleku protokoll selles osas tühine (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2). Vastustaja on teinud X-le korduvalt etteheiteid sauna seadustamata jätmise osas, kuid ei ole selgitanud, millised konkreetsed dokumendid peab X hankima, et saun seadustada. Kaebaja on aastaid teinud pingutusi, et saavutada kõnealuste ehitiste seadustamine ja sauna ehitisregistrisse kandmine. Kaebaja on mh hankinud 26.04.2020 tuleohutusauditi ning eksperthinnangu ja projektijuhtimise teenuse. Samuti on kaebaja tellinud sauna mõõdistusprojekti ning auditi. 3(12)
3-21-496 Sauna 07.01.2021 auditis on märgitud, et see on ohutu. 26.04.2020 tuleohutusaudit tõendab sauna tuleohutust. Kaebaja on taotlenud sauna ehitisregistrisse kandmist. Seoses samade kaasomandis olevate abihoonete ja ehitistega on kaebaja ja vastustaja vahel olnud mitmeid kohtuvaidlusi (haldusasjad nr 3-17-2653, 3-19-2027, 3-20-212, 3-20-1175 ja 3-21-47).
4.Koos kaebusega esitas X esialgse õiguskaitse taotluse nõudega peatada vaidlustatud ettekirjutuse täitmine ning keelata asendustäitmise rakendamine. Kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus. Üks vaidlusalustest hoonetest on saun, mille seadustamisega kaebaja aktiivselt tegeleb ning millega seoses ta on kandnud arvestatavaid kulutusi. Saun on kaebajale ja tema perele hädavajalik, kuna tegemist on nende ainsa pesemisvõimalusega. Seega tooks vaidlusaluste hoonete lammutamine kaebajale kaasa pöördumatud negatiivsed tagajärjed. Hoonete lammutamise tagajärgede hilisem kõrvaldamine on ebamõistlikult keeruline, kui mitte võimatu. Kaebus ei ole perspektiivitu. Ettekirjutus on õigusvastane ning täidetud ei ole asendustäitmise rakendamise eeldused. Kaebaja on kaebust põhjendanud. Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei tekita vastustajale täiendavaid kulusid ega kahju. Samuti ei riku see teiste kaasomanike ega korteriühistu õiguseid. Neil puudub avalik-õiguslik nõudeõigus asendustäitmiseks.
5.Keila linn palus 15.03.2021 seisukohas jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Korteriühistu seaduslik esindaja saab olla ainult ühistu juhatus (KrtS § 24) või üldkoosolek (KrtS § 20). Iga korteriühistu liige ei saa esindada korteriühistut, kui ühistul on olemas toimiv juhatus. Ettekirjutuse adressaat on 01.10.2017 võtnud üldkoosolekul vastu otsuse vaidlusaluste ehitiste lammutamiseks. Üldkoosoleku otsus on jõustunud. Tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitistega, mida ei ole kantud ehitisregistrisse ja mille lammutamiseks ei ole vaja ehitusluba. Asendustäitmise otsus võeti vastu kaalutletult, kuna sunniraha rakendamine ei too kaasa soovitud tagajärgi. Ehitiste kandmiseks ehitisregistrisse on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek, mida ei ole. Vaidlusalustest ehitistest kuulub kaebajale ca 20%. Amortiseerunud ja nõuetele mittevastavad ehitised on omanikele kulu, kuna nende korrastamine ei ole mõistlik ega võimalik. Kaebaja väide pesemisvõimaluste kohta ei ole asjakohane. Sauna kasutamine on ettekirjutusega keelatud. Kaebajal on piisavalt pesemisvõimalusi nii tema elukohas XXX kui ka PPP ja JJJ asuvates korterites. Ettekirjutuse adressaadile on ettekirjutus arusaadav. Adressaadiga on järelevalve menetluse käigus kokku lepitud tähtajad ja lammutamise ulatus. Ettekirjutuses on täpselt määratletud ehitised, mis kuuluvad lammutamisele. Jaama tn 1b hoonete erastamisel ei kantud neid ehitisi 2000. a-te alguses ehitisregistrisse, kuna nad ei vastanud ehitistele esitatavatele nõuetele. Jaama tn 1b kinnistu läänepoolses osas asuvate ehitiste lammutamiseks on suur avalik huvi, kuna need asuvad miljööväärtuslikul alal Keila kesklinnas.
6.KÜ Jaama 1b seisukohta esialgse õiguskaitse taotlusele ei esitanud.
4(12)
3-21-496
7.Tallinna Halduskohtu 16.03.2021 määrusega tagastati X kaebus läbivaatamatult ning jäeti esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Kaebaja ei ole vaidlustatud haldusakti adressaat. Ettekirjutuses käsitletud hooned on kaasomandis. Samuti puudub kaebajal sauna ja kuuride erikasutusõigus (vt tsiviilasi nr 2189606). Kaebaja on pöördunud 02.10.2018 Harju Maakohtu poole nõudega tuvastada Keila linn, Jaama tn 1b korteriühistu 22.08.2018 korteriomanike üldkoosoleku otsuste 1–4 tühisus, alternatiivselt tunnistada otsused kehtetuks (tsiviilasi nr 2-18-14762). Harju Maakohus jättis 08.01.2020 otsusega kaebaja taotluse rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 17.06.2020 otsusega Harju Maakohtu otsuse lõppjärelduse muutmata (jõustunud 12.10.2020). Ringkonnakohus tõi otsuse p-s 11.6. välja, et X ei pea sauna üksi seadustama ega likvideerima, kuna saun on kaasomandis. Asjas ei leidnud tuvastamist, et teised kaasomanikud või korteriühistu liikmed oleks vastu võtnud seadusevastaseid otsustusi. Viidatud asjas on korteriühistu välja toonud, et saun on ebaseaduslik, lagunenud ning tuleohtlik ehitis, mis tuleb X-l üldkoosoleku otsuse alusel kas seadustada või likvideerida. Haldusasjas nr 3-19-2027 vaidlustas kaebaja Keila Linnavalitsuse 22.10.2019 ettekirjutust nr 4.1-1.3/1287-1, millega kohustati teda EhS § 130 lg 2 p 2 ja KorS § 23 lg 4 alusel: lõpetama kohe ilma kasutusloata sauna kasutamine (täitmise tähtaeg alates 23.10.2019; p 5.1); koostama ehitiste (saun ja puukuur) kasutamiseks nende kohta ehitusprojekti ja taotlema ehitiste kandmist ehitisregistrisse hiljemalt 31.12.2019 (p 5.2); kooskõlastama sauna ja puukuuri projekti Päästeametiga ja kinnistu kaasomanikega ning esitama sauna kasutusteatise sellele kasutusloa väljastamiseks. Kasutusloa väljastamiseks tuli viia ehitis kooskõlla EhS nõuetega, korrastada ja muuta ohutuks, sh muuta ohutuks sauna küttekolle (täitmise tähtaeg 01.07.2020; p 5.3); viima vastavusse EhS nõuetega ettekirjutuse adressaadi ainukasutuses olevate kinnistul asuvate ehitiste (sauna ja puukuuri) fassaadid ja katused; värvima või katma ühtlase fassaadikattega sauna ja puukuuri; muus osas lähtuda EhS nõuetest ehitise ja ehitamise kohta (täitmise tähtaeg 01.07.2020; p 5.4). Tallinna Halduskohus rahuldas 31.03.2020 otsusega kaebuse osaliselt, tühistades vaidlustatud ettekirjutuse p-d 5.2, 5.3 ja 5.4. Halduskohus tõi mh välja, et kui kaasomandis asuval kinnistul on ebaseaduslikud ehitised, peab nende seadustamiseks olema kaasomanike nõusolek. Tallinna Ringkonnakohus jättis 02.09.2020 kohtuotsusega halduskohtu otsuse muutmata (otsus jõustus 27.04.2021). Kaebuse tagastamise tõttu jääb esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
8.X esitas 24.03.2021 Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebuse, milles palus tühistada Tallinna Halduskohtu 16.03.2021 määrus ja teha uus määrus, millega saata asi tagasi halduskohtule menetlusse võtmise uueks otsustamiseks. Kaebajal on kaebeõigus. X on Jaama tn 1b-2a, Keila korteriomandi omanik ja korteriühistu liige. Asjaolust, et korteriühistu ei pea vajalikuks ettekirjutust vaidlustada, ei saa järeldada, et kaebaja nõustub ettekirjutusega. Korteriühistu olemasolu ei võta kaebajalt kaebeõigust olukorras, kus ettekirjutus rikub kaebaja omandiõigust ja kodu puutumatust.
5(12)
3-21-496 Kaebaja möönab, et tal puudub vaidlusaluse sauna ja kuuride osas erikasutusõigus. Samas pole nimetatud ehitiste erikasutusõigust määratud ka mõnele teisele korteriomanikule. Ettekirjutuses käsitletud hooned on mh kaebaja kaasomandis (asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 ja KrtS § 30 lg 1 p 2). Seega kuuluvad ehitised mõttelises osas ka kaebajale ning kaebajal kui kaasomanikul on õigus ehitisi kasutada. Kaebeõiguse olemasolu ei sõltu kaasomanike vahelistest õigussuhetest, sh teiste kaasomanike nõusolekutest ehitiste seadustamiseks ja ehitustööde tegemiseks. Samuti ei ole kaebeõiguse hindamisel asjassepuutuvad teiste korteriomanike otsused ehitiste lammutamise kohta. Asjakohatu on viide KrtS § 20 lg-le 1. Tsiviilasi nr 21814762 ei seondu praeguse haldusasjaga. Tsiviilasjas ei olnud vaidluse all ettekirjutuses käsitletud ehitiste lammutamine ega üldkoosoleku otsused. Vaidluse lahendamise seisukohalt ei ole asjakohane ka haldusasi nr 3-19-2027. Ebaõige on väide, et korteriühistu 01.10.2017 üldkoosolekul otsustati, et ehitiste korrastamine ei ole mõistlik ja need tuleb lammutada. Sellist kokkulepet korteriomanikud ei saavutanud. Haldusorgani pädevuses ei ole sekkuda sellesse, kas ja kuidas korteriühistu otsuseid vastu võetakse ja täidetakse. Kaasomandis oleva ehitise lammutamiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe, mis puudub. Arvestades kõnealuste abihoonete (sh sauna) vajalikkust ja ehituslikku iseloomu, ei kuulu ehitiste likvideerimise küsimus kaasomandi osa tavapärase valitsemise küsimuse alla, mille üle saaks otsustada häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg-d 1 ja 2). Kokkulepe KrtS § 38 lg 1 mõttes ei tähenda korteriomanike enamuse otsust, vaid kõikide korteriomanike konsensuslikku otsustust. KrtS § 38 lg-le 1 vastavat kokkulepet ei ole sõlmitud. Sama põhimõte kehtis KOS § 16 lg 1 alusel. Seega ei saanud korteriomanike üldkoosolekul otsust vastu võtta, kuna X ei hääletanud ehitiste likvideerimise poolt. Korteriühistu esitas kohtule 01.10.2017 üldkoosoleku protokolli, mis on digitaalselt allkirjastatud 01.07.2020. Tõend on fabritseeritud. Tsiviilasjas nr 2-18-9606 jättis ringkonnakohus 11.08.2020 määruse resolutsiooni p-ga 6 nimetatud protokolli asja materjalide juurde võtmata (vt ka määruse p 19). See dokument ei vasta KOS § 1 lg 2 ja mittetulundusühingute seaduse § 21 lg 6 nõuetele.
9.Määruskaebusele oli lisatud esialgse õiguskaitse taotlus. Kui ettekirjutuse täitmist ei keelata, lammutatakse kaebaja kaasomandis olevad ja kaebajale vajalikud ehitised. Ettekirjutus on õigusvastane. Täidetud ei ole asendustäitmise eeldused. Kaebaja tegeleb aktiivselt sauna seadustamisega ning on kandnud sellega seoses kulusid. Saun on kaebajale ja tema perele hädavajalik, kuna tegemist on nende ainsa pesemisvõimalusega. Kaebajale vajalike hoonete lammutamine tooks kaasa pöördumatud tagajärjed, mille hilisem kõrvaldamine on ebamõistlikult keeruline, kui mitte võimatu. Seega halveneks kaebaja olukord esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel oluliselt ning põhjustaks kaebajale kahju. Esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamine ei tekita vastustajale täiendavaid kulusid ega kahju. Taotluse rahuldamisega ei rikuta teiste kaasomanike ega korteriühistu õiguseid.
10.Keila linn palub jätta määruskaebus rahuldamata ning vaidleb vastu esialgse õiguskaitse kohaldamisele.
6(12)
3-21-496 Ehitiste seadustamiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe (KrtS § 38 lg 1), mille andmisest on kaasomanikud keeldunud. Isegi kui vaidlustatud ettekirjutus tühistada, ei ole kaebajal võimalik saavutada enda eesmärki – seadustada õigusvastased ehitised (vt ka KrtS § 30 lg 2). Valdava enamiku korteriomanike huvi on kinnistu korrastamine ning sauna ja kuuri/katusealuse lammutamine (vt ka Riigikohtu 24.10.2018 lahend asjas nr 2-17-7999). 18.12.2017 ettekirjutuses antud tähtaeg ehitiste ohutuse tagamiseks ja korrastamiseks oli vaidlustatud ettekirjutuse tegemise ajaks möödunud. Kuna ehitise ohutust ega visuaalset korrashoidu ei ole korteriühistu poolt tagatud, oli vastustaja õigustatud tegema lammutusettekirjutuse. Ettekirjutuse täitmisega ei kaasne kaebajale kulutusi. Isegi kui ettekirjutus võiks kaebaja huvisid riivata, oli kaebuse tagastamine põhjendatud, kuna kaebusega ei ole võimalik saavutada selle eesmärki. Kaebaja on proovinud saavutada sauna, kuuride ja katusealuse erikasutusõigust kohtus, kuid Tallinna Ringkonnakohtu 11.08.2020 määrusega tsiviilasjas nr 2-18-9606 keelduti kaebaja avalduse rahuldamisest mh sauna ja kuuri/katusealuse osas. Kaebaja etteheited, mis puudutavad ettekirjutuse menetlust ning selle arusaadavust, ei puuduta tema õigusi. Ettekirjutus ei ole suunatud kaebajale ega teistele kolmandatele isikutele. Ettekirjutuse adressaat on sellega nõustunud ja leiab, et ettekirjutus on arusaadav. Kaebaja ja vastustaja vahel on samade ehitiste üle toimunud kohtuvaidlus ka asjas nr 3-19-2027. Seega ei saa kaebajale tulla üllatusena vastustaja nõue ohutuse ja linnaruumi korrastamise tagamiseks. Kaebaja ei ole veenvalt põhistanud, milles seisneb tema õiguste rikkumine. Seega ei ole esialgse õiguskaitse kohaldamine põhjendatud.
11.KÜ Jaama 1b vaidles määruskaebusele vastu. 01.10.2017 toimunud ühistu üldkoosolekul võeti vastu otsus, et kuurid ja saun lammutatakse. Koosolekust võtsid osa kõik ühistu liikmed ning koosoleku otsuseid ei ole vaidlustatud. Seega ei pidanud korteriühistu vajalikuks ettekirjutust vaidlustada. Ka pole keegi ühistu liikmetest esitanud Keila linna ettekirjutuse vaidlustamise küsimust üldkoosolekule. Korteriühistu on väike ning ressursse on vähe. Seetõttu on Keila linna pakutav lammutuskohustuse enda kanda võtmine abiks kinnistu korrastamisel. Tegemist on Keila kesklinna miljööalas paikneva kinnistuga, mille visuaalne väljanägemine peab olema korras.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
I
12.Kaebaja on määruskaebuse täiendusele lisanud tsiviilasjas nr 2-18-9606 esitatud menetlusdokumendid ja Tallinna Ringkonnakohtu 11.08.2020 määruse (05.04.2021 seisukoha lisad 1–3). Kolmas isik lisas määruskaebuse vastusele KÜ Jaama 1b 01.10.2017 koosoleku protokolli (01.04.2021 vastuse lisa). Ringkonnakohus järeldab, et menetlusosalised soovivad dokumentide asja materjalide juurde võtmist. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 203 lg 2, § 185 lg 1 ja § 62 lg 2 kohaselt võtab
7(12)
3-21-496 kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Tõendil ei ole asjas tähtsust muu hulgas juhul, kui asjaolu ei ole vaja tõendada või see on kohtu hinnangul juba piisavalt tõendatud.
13.Kaebaja hinnangul on 01.10.2017 koosoleku protokoll digitaalselt allkirjastatud ligi kolm aastat hiljem ning sisuliselt on tegemist fabritseeritud tõendiga. Korteriühistu on varem tsiviilasjas nr 2-18-9606 esitanud kohtule allkirjastamata 01.10.2017 korteriühistu üldkoosoleku protokolli. Tallinna Ringkonnakohtu 11.08.2020 määruse asjas nr 2-18-9606 resolutsiooni p-ga 6 jäeti see protokoll asja materjalide juurde võtmata (vt ka määruse p 19). Seega on ringkonnakohus varem selgitanud, et protokoll ei vasta dokumentaalse tõendi nõuetele.
14.Tõendi võib jätta toimiku materjalide juurde võtmata HKMS § 62 lg-tes 2 ja 3 nimetatud juhtudel. Juba vastu võetud või kogutud tõendid võib kohus juhul, kui esinevad HKMS § 62 lg-tes 2 ja 3 loetletud asjaolud, jätta HKMS § 62 lg 1 ls 1 kohaselt asja lahendamisel arvestamata (S. Kaljumäe, § 62, lk 254 – K. Merusk. I. Pilving. Halduskohtumenetluse seadustik. Kommenteeritud väljaanne. Kirjastus Juura, 2013, Tallinn). Lõpliku seisukoha küsimuses, kas esitatud tõend on usaldusväärne ning asja lahendamise seisukohalt oluline, annab kohus asja sisulise lahendamise käigus. Haldusasja praeguses menetlusfaasis ei nähtu ringkonnakohtule, et tegemist oleks selgelt asjakohatu tõendiga. Ringkonnakohtu seisukohad tsiviilasjas nr 2189606 ei ole kohtule praeguse haldusasja lahendamisel siduvad. Ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaks määratud jõudu. Kohus hindab kõiki tõendeid nende kogumis ja vastastikuses seoses (HKMS § 61 lg 2). Seepärast võtab ringkonnakohus haldusasja materjalide juurde 01.10.2017 koosoleku protokolli. Samadel põhjendustel tuleb haldusasja materjalide juure võtta ka kaebaja 05.04.2021 seisukoha lisad 1–3.
15.Tõendite esitamine määruskaebuse menetluses on lubatav ega põhjusta haldusasja lahendamise venimist. II
16.HKMS § 44 lg 1 järgi võib isik pöörduda kaebusega halduskohtusse üksnes enda subjektiivsete õiguste kaitseks. Teise isiku õiguse või avaliku huvi kaitseks võib HKMS § 44 lg 2 kohaselt kohtusse pöörduda vaid seaduses sätestatud juhul. Kaebeõiguse puhul tuleb kontrollida eeskätt seda, kas isikul on riivena väljenduv puutumus vaidlustatud haldusaktiga, mis haldusakti õigusvastasuse korral tähendaks isiku õiguste rikkumist. Riigikohtu seisukoha järgi piisab kaebeõiguse tekkimiseks sellest, kui hinnangu andmine haldusaktile aitab piisaval määral kaasa isiku õiguste kaitsele (Riigikohtu 08.06.2016 määrus nr 3-3-1-12-16, p 13). Ka väheintensiivsed õiguste riived on HKMS § 44 lg 1 järgi halduskohtus vaidlustatavad (Riigikohtu 16.12.2016 määrus nr 3-3-1-87-16, p 8). HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel saab kaebuse tagastada üksnes siis, kui kaebeõiguse puudumine on selge ilma kahtlusteta. Õigusliku olukorra keerukuse või ebaselguse korral tuleb eelistada kaebuse sisulist menetlemist. Kui kaebeõiguse puudumine ei ole ilmselge, tuleb kaebeõigust
8(12)
3-21-496 kontrollida otsuse tegemisel ning kaebeõiguse puudumise korral jätta kaebus rahuldamata (Riigikohtu 08.06.2016 määrus nr 3-3-1-12-16, p 8).
17.Kohtupraktikast tuleneb, et korteriühistul on kaebeõigus osas, mis puudutab korteriühistu enda tegevust ja eesmärke esindada korteriomanike huve elamu kaasomandi ühisel hooldamisel ja valitsemisel. Teiste isikute, s.o korteriühistu liikmete subjektiivsete õiguste (nt tervise ja korteriomandi väärtuse) kaitseks, kui ohus pole korteriomanikele ühiselt kuuluvad ehitise osad ja maatükk, ei saa korteriühistu halduskohtu poole pöörduda (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 27.03.2014 määrus asjas nr 3-13-2270, p-d 7 ja 8; 03.06.2014 määrus asjas nr 3-14-50349, p 8; 28.04.2016 määrus asjas nr 3-15-1893, p 11 ja 08.05.2019 otsus asjas nr 3-18-873, p 12; 25.03.2020 määrus nr 3-20-236, p 15). Seega saab korteriühistu kaebeõigus seonduda kaasomandi tavapärase valitsemisega, s.o eelkõige kaasomandi korrashoiu ja remondiga (KrtS § 34 lg 2 ja § 35 lg 1 ja lg 2 p 1; Tallinna Ringkonnakohtu 08.05.2019 otsus asjas nr 3-18-873, p 12; KrtS § 12 lg 1). Olukorras, kus tegemist on eriomandi esemega või kinnisasja tavapärasest valitsemisest väljuva vaidlusega, on kaebeõigus ka konkreetsel korteriomanikul enda subjektiivsete õiguste kaitseks.
18.Eelnevast tulenevalt saaks kaebaja kaebeõigust jaatada juhul, kui vaidlusalune ettekirjutus puudutaks eriomandi eset või kinnisasja tavapärasest valitsemisest väljapoole jäävat küsimust. Seejuures ei ole määrav, kes on märgitud ettekirjutuse adressaadiks, sest kaebeõigusele hinnangu andmisel on oluline riivena väljenduv puutumus vaidlustatud haldusaktiga. Puudub vaidlus selles, et ettekirjutuses märgitud ehitised on kaasomandis. Kaebaja on määruskaebuses kinnitanud, et ehitised ei kuulu tema eriomandisse ja tal puudub nende osas muu erikasutusõigus (KrtS § 14).
19.Haldusasjas nr 3-15-1607 analüüsis Riigikohus küsimust, kas KorS-st tulenevalt võib kortermaja asukoha maaüksuse korrashoiu ja ohutusega seonduvalt teha ettekirjutuse ka konkreetsele korteriomanikule või tuleb ettekirjutus teha üksnes korteriühistule. Riigikohus asus kokkuvõtvalt seisukohale, et asja omaniku seisundil põhinev ettekirjutus (KorS § 15 lg 4) korteriomandi kaasomandis olevate osade puuduste kõrvaldamiseks tuleb üldjuhul teha korteriomanikele ühiselt (28.02.2018 otsuse p 13.4). KorS § 15 lg‐st 4 tulenevalt on võimalik ettekirjutuse tegemine ka ühele korteriomanikest, kui tal on ohu või korrarikkumisega oluliselt tihedam seos kui teistel korteriomanikel. Seda ennekõike juhul, kui ettekirjutusega kõrvaldatav puudus või tegutsemiskohustus on tihedalt seotud talle kuuluva reaalosa ja selle korrashoiuga. Samuti võib kaasomanik olla KorS § 15 lg 1 järgi avaliku korra eest vastutav näiteks siis, kui ta on rikkunud avalikku korda või põhjustanud ohu, tehes ehitustöid teiste kaasomanike nõusolekuta. Igal juhul peab pandav kohustus olema proportsionaalne ja kaasomaniku poolt mõistlikult täidetav (p 14; vt ka Riigikohtu 10.03.2021 otsus asjas nr 4-20-1553).
20.Ringkonnakohtu hinnangul on praegusel juhul võimalik kaebaja kaebeõigusele hinnangu andmisel mh juhinduda sellest, milline on kaebaja puutumus kaasomandi eseme osaga. Ringkonnakohus leiab, et välistatud ei ole, et kaebajal on – hoolimata sellest, et tegemist on kaasomandisse kuuluvate ehitistega – ettekirjutuse esemeks olevate hoonetega tihedam puutumus kui teistel kaasomanikel või korteriühistul. Kaebaja on selgitanud, et ta on ainus korteriühistu liige, kes ehitisi, eelkõige saunamaja kasutab. Seejuures on saun kaebaja väidete kohaselt temal ja ta perel Jaama tn 1b korteris ainsaks pesemiskohaks. Kaebaja on kaebuses 9(12)
3-21-496 ning määruskaebuses selgitanud, et on astunud samme sauna seadustamiseks, sh tellinud ehitise auditi ning tuleohutusekspertiisi. Suuremale puutumusele viitab ka haldusasjas nr 3-19-2027 vaidlustatud kaebajale tehtud ettekirjutus sauna kasutamise keelamiseks (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 02.09.2020 otsus asjas nr 3-19-2027; vrdl ka nt Tallinna Ringkonnakohtu 10.07.2020 otsus asjas nr 3-19-1843, p 18). Hoonete lammutamine ja pesemisvõimaluse kaotamine riivaks kaebaja omandiõigust asjaoludest nähtuvalt suuremas ulatuses kui teiste kaasomanike puhul. Seega tuleb ettekirjutusest tulenevat mõju kaebaja subjektiivsetele õigustele pigem jaatada. Kaebeõiguse tekkimiseks piisab sellest, et hinnangu andmine isiku suhtes antud haldusaktile või tehtud toimingule aitab piisaval määral kaasa tema õiguste kaitsele (Riigikohtu 08.06.2016 määrus asjas nr 3-3-1-12-16, p 13).
21.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole asja lahendamisel määravad väited KÜ Jaama 1b üldkoosoleku protokolliga seonduvalt. Need ei välista ka kaebaja kaebeõigust. Vaidlustatud ettekirjutuse õiguspärasuse raames ei hinda halduskohus korteriühistu ja tema liikmete vahelisi eraõiguslikke suhteid. Sellest ei olene ettekirjutuse õiguspärasus. Haldusasja sisulisel lahendamisel tuleb kontrollida, kas EhS § 130 lg 2 p 2 ja KorS § 23 lg 4 kohaldamise eeldused on täidetud ning kas hoonete lammutamiseks kohustamine – võttes arvesse kaebaja suhet nendega – on proportsionaalne. Ka olukorras, kus korteriomanikud ei võtnud korteriühistu üldkoosolekul vastu otsust vaidlusaluste hoonete lammutamise kohta (KrtS §-d 35 ja 38), ei muuda see ettekirjutust õigusvastaseks. Haldusorganil on õigus teha korteriühistule lammutamisettekirjutus sõltumata sellest, kas korteriühistu hoonete lammutamisega nõustub. Ettekirjutust ei muuda õiguspäraseks asjaolu, et korteriühistu on hoonete lammutamisega põhimõtteliselt nõustunud. Küsimus sellest, kas sellises olukorras on ettekirjutus õiguspärane, sh proportsionaalne, tuleb lahendada asja sisulisel läbivaatamisel. Sõltumata korteriomanike seisukohtadest ehitiste lammutamise osas ei tohi lammutamisettekirjutus riivata õigusvastaselt korteriomanike kaasomandist ja asjaõigustest tulenevaid õigusi. 01.10.2017 koosoleku protokollis on märgitud kokkuvõtvalt, et ehitised jäävad lammutamata ja uus otsus linna poolt tuleb pärast 01.11.2017. Seega ei nähtu nimetatud protokollist, et vastu oleks võetud ühehäälne otsus ehitiste lammutamiseks. KrtS § 38 lg 1 viitab sellele, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Sellist kokkulepet pole toimiku materjalidele lisatud (vrdl ka KrtS § 35).
22.Kui ehitiste lammutamises oleks üldkoosolekul kokku lepitud, ei välistaks see kaebaja kaebeõigust. Vastupidine tõlgendus tooks kaasa konkreetse korteriomaniku õiguste ebaproportsionaalse piiramise. Olukorras, kus üks korteriomanik on üldkoosolekul võetud otsuse vastu – nagu see on ka praegusel juhul –, ei oleks tal kaebeõigust omamata võimalik korteriühistule tehtavat ettekirjutust ühelgi juhul vaidlustada ning tema õigused võivad jääda kaitseta. On ilmne, et korteriühistul endal puudub kirjeldatud olukorras huvi ettekirjutust vaidlustada. Kaebeõiguse jaatamine ei tohiks küll viia olukorrani, kus korteriühistu liige saaks valimatult vaidlustada kõiki võimalikke korteriühistu suhtes välja antud haldusakte, mille osas ta on eriarvamusel, kuid tekkida ei saa ka olukord, kus erilise puutumuse korral kaasomandi osaga jääks korteriomanik kaebeõigusest ilma üksnes seetõttu, et üldkoosolekul võeti vastu tema huvidega vastassuunaline otsus ja ettekirjutus ei ole adresseeritud mitte erilist puutumust omavale korteriomanikule, vaid korteriühistule.
10(12)
3-21-496
23.Ei ole välistatud, et asja sisulise läbivaatamise tulemusel selgub, et kaebajal kaebeõigus vaidlusaluse ettekirjutuse vaidlustamiseks puudub, kui kohtumenetluses ei leia tõendamist kaebaja eriline puutumus kaasomandi osaga. Need asjaolud tuleb halduskohtul välja selgitada. Seejuures tuleb halduskohtul hinnata kaebaja puutumust kõigi ettekirjutuses märgitud ehitiste osas. III
24.Ringkonnakohus kohaldas 31.03.2021 määrusega ajutist esialgset õiguskaitset 30 päevaks, s.o kuni 30.04.2021 (kaasa arvatud). Kui menetlusosalised esitavad kohtule enne 30 päeva möödumist vastuväite esialgse õiguskaitse kohaldamisele, tuleb kohtul enne 30-päevase esialgse õiguskaitse lõppemist esialgse õiguskaitse taotlus uuesti sisuliselt lahendada, analüüsides menetlusosaliste vastuväiteid (Tallinna Ringkonnakohtu 31.07.2017 määrus asjas nr 3-17-1462, p 11; 29.07.2020 määrus asjas nr 3-20-1350, p 15). Keila linn esitas 12.04.2021 vastuväite esialgse õiguskaitse kohaldamisele. Seega tuleb ringkonnakohtul lahendada taotlus sisuliselt.
25.Kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus. Ettekirjutuse täitmise tähtaeg oli 01.04.2021, mis on edasi lükkunud esialgse õiguskaitse kohaldamise tõttu. Esialgse õiguskaitse mõju ära langemisel on vastustajal võimalik vaidlusalused hooned asendustäitmise korras kohe lammutada. Sellega kaasneksid kaebajale pöördumatud negatiivsed tagajärjed juba kohtumenetluse ajal, mille hilisem kõrvaldamine oleks võimatu või oluliselt raskendatud.
26.Ringkonnakohus selgitas eelnevalt, miks ei saa välistada kaebaja kaebeõigust Keila Linnavalitsuse 11.02.2021 ettekirjutuse vaidlustamiseks. Halduskohtul tuleb neid asjaolusid kontrollida. Kaebuse väiteid seonduvalt ettekirjutuse võimaliku õigusvastasusega peab halduskohtus kontrollima asja sisulisel lahendamisel. Seejuures tuleb anda hinnang ka sellele, kas juhul, kui kohtumenetluses leiab kinnitust, et kaebajal on kaasomandi osaga eriline puutumus, on hoonete lammutamine kaebaja õiguste riivega võrreldes proportsionaalne abinõu. Kaebaja on nii kaebuses kui ka määruskaebuses juhtinud tähelepanu sellele, et on teinud kulutusi hoonete seadustamiseks, samuti märkinud, et tegemist on tema pere ainsa pesemiskohaga. Seega ei välista kaebuse eduväljavaated esialgse õiguskaitse kohaldamist.
27.Avalik huvi ei kaalu üles kaebaja õiguste võimalikku riivet. Haldusasjas nr 3-19-2027 oli vaidluse all Keila linna ettekirjutus, millega mh keelati X-l ilma kasutusloata sauna kasutamine. Selles osas jätsid nii haldus- kui ka ringkonnakohus X kaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu 02.09.2020 otsus jõustus 27.04.2021. Seega on X-l kasutusloata sauna kasutamine keelatud. See ei välista esialgse õiguskaitse kohaldamist. Kaebaja on selgitanud, et on astunud samme sauna seadustamiseks, kogunud vajaliku dokumentatsiooni ning taotlenud sauna ehitisregistrisse kandmist. Kaebaja kaebeõiguse ulatus ning puutumus kaasomandi osaga ei ole praegusel juhul kahtlusteta selge. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine kahjustaks X omandiõigust ka olukorras, kus hetkel on kasutusloata sauna kasutamine keelatud. Vastustaja on ettekirjutuses märkinud, et hoonete lammutamine on vajalik, sest hooned on hooldamata ning ehitisregistrisse kandmata. Linnaruumi korrastamise, sh üksnes seaduslike ehitiste olemasolu tagamise vastu on avalik huvi, ent avalik huvi ei jää piisava kaitseta, kui ehitiste lammutamine lükkub edasi. Kaalukas on ka kaebaja (kaas)omandi võimaliku kahjustamise vältimise huvi. Ettekirjutuse tegemist ei põhjendatud sellega, et ehitised oleks ohtlikud kõrvalistele isikutele, kui neid ei kasutata. 11(12)
3-21-496 Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei riiva ebaproportsionaalselt teiste korteriühistu liikmete õigusi. IV
28.Ringkonnakohus rahuldab kaebaja määruskaebuse ja tühistab Tallinna Halduskohtu 16.03.2021 määruse asjas nr 3-21-496. Asi tuleb saata tagasi halduskohtule menetlusse võtmise uueks otsustamiseks. Rahuldada tuleb ka kaebaja esialgse õiguskaitse taotlus ning peatada Keila Linnavalitsuse 11.02.2021 ettekirjutuse nr 4.1-1.3/214 täitmine haldusasja menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni.
(allkirjastatud digitaalselt)
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.