Võlaõigus › Võõrandamislepingud

menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJATE NÕUE JA PÕHJENDUSED

2(13)

Kostja teadis, et hagejad soovisid hakata majas aasta läbi elama. Kostja pidi aru saama, et kui maja sees krohvi all olev soojustus on niiske ning ei ole nõuetekohaselt kinnitatud, hakkab see seinast koos peal oleva krohvikihiga eralduma, mille tagajärjel kaotab maja soojapidavuse. Tegemist oli uue ehitisega, seega pidi majas läbiviidud ehitustööd vastama Eestis kehtivatele standartidele ja tavale. Tegemist oli varjatud puudustega, mida hagejad sai tuvastada alles pärast sisse kolimist ning mõnda aega elamus elamist.

KOSTJA VASTUVÄITED

MAAKOHTU OTSUSE PÕHJENDUSED

3(13)

- elamu on soojustatud 350 mm kivivillaga, välisviimistlus on puitlaudis ja krohv, plastikraamidel pakettaknad; - müüja kinnitas lepingu sõlmimisel, et lepingu esemel ei ole mingeid temale teadaolevaid varjatud puuduseid. Esmalt uuris maakohus, kas müüdud korteriomand vastas lepingule (VÕS § 77 ja § 217). Kuna korteriomand osteti hagejate poolt selles elamiseks, pidid olema tagatud elementaarsed elamistingimused. Seonduvalt elamu fassaadi ja soojustusega tuvastas maakohus isikuliste tõendite (tunnistaja RRi ütluste) ja dokumentaalsete tõendite alusel (fotod ehitusjärgus olevast hoonest, MP 2018 asjatundja arvamus) järgmised asjaolud: - elamu soojustuseks ei kasutatud villaplaate; - elamu välisseinad on tehtud teraskarkassist seinaplaatidest ja kivivill on paigaldatud teraskarkassi seinaelementide vahele; - roovitusele on paigaldatud otse krohvi alusplaadid; - lepingu eseme välispiirded (välisseinad) on projekteeritud ja ehitatud kahe erineva välisviimistlusega: osaliselt horisontaalne puitlaudis ja osaliselt krohvviimistlus; - maja välisseinal on fassaadi krohvikahjustused: krohv on punnis maja terrassialuses osas ja fassaadi ülemineku osas garaaži katuseks; - krohvivõrgu kinnitamiseks sokliprofiili külge ei ole kasutatud spetsiaalset nurgaprofiili, mis tagab krohvi serva korrektsuse ja ei ole kasutatud akende palede krohvimisel võrgu nurgaprofiile; - olukorra lahendamiseks tuleb seintel soojustus korralikult kinnitada, teostada krohvi parandused ja seinad üle värvida; seina ja katuse üleminek tuleb korrektselt teostada ja paigaldada vajalikud veeplekid. Maakohus analüüsis asja tundva isiku MP 2018 ja 2019 arvamusi. 2018 arvamuses asjatundja pigem oletas, mis tema arvates võib olla õhekrohvi seinast eemaldumise põhjuseks. Asjatundja ei olnud elamu krohviga viimistletud seina tegelikku konstruktsiooni uurinud ja krohviga täidetud seina konstruktsioon oli asjatundjal teadmata. MP märkis 2019 esitatud arvamuses, et hoone krohviga viimistletud seina tegelik konstruktsioon on teadmata, kuna välisseinte täielik avamine toob kaasa ulatusikud lammutus- ja taastustööd ja seda pole võimalik teha. Maakohus leidis, et asjatundja MP arvamus seoses elamu krohvialuse pinna soojustamisega ja väidetega soojustuse paigaldamisel tehtud vigade - villaplaatide paigaldamise - osas on seetõttu ebausaldusväärne. MP aprillis 2019 koostatud arvamuses käsitleti puitlaudisega kaetud seina all tuuletõkkeplaadi ja tuuletõkkekanga kasutamist. Kuna hagiavalduses käsitleti hagi alusena asjaolusid ainult krohvviimistlusega seinapinnal, mitte puitlaudisega seinapinnal, oli tegemist asjassepuutumatu analüüsiga. Eeltoodust tulenevalt jättis kohus nimetatud tõendi tähelapanuta. MP 2018 arvamuses on asjatundja märkinud, et fotost 6 ja 7 nähtuvalt on maja sokli soojustuseks kasutatud EPS-plaate, mis on kleebitud vundamendi külge. Sokli katmiseks on kasutatud tempsi kivipuiste plaate. Sokli katteplaadid on kleebitud otse soojustusmaterjali külge. Selline kinnitusviis on lubamatu. Korrektse kinnituse korral tuleb vundamendi külge ehitada immutatud puidust või muust ilmastikukindlast materjalist karkass, mille külge katteplaadid kinnitatakse kruvidega. Kohtule esitatud tempsi plaatide kinnitamise juhisest nähtuvalt oli sokliplaatide kinnitamises 2 võimalust ja ühe võimaluse kohaselt võis sokliplaadid kinnitada soojustusmaterjali pinnale liimvahuga ilma kruvideta. Kohus ei nõustunud seetõttu

4(13)

arvamusega, et sokliplaatide kleepimine otse soojustusmaterjali külge on lubamatu ja sokliosa tuleks ümber ehitada sellisel viisil, et plaadid eemaldada, ehitada plaatide kinnitamiseks karkass ja plaadid selle külge kinnitada kruvidega. Lepingu ese vastas maja sokli osas lepingu tingimustele VÕS § 217 tähenduses. Hagejate väiteid hoone soojapidavusest analüüsides tuvastas maakohus dokumentaalsete tõendite alusel (Termoproff koostatud hoone alarõhutesti aruanne, MP 2019 aruanne, hagejate kütteallikate ja energiakulude võrdlustabel hagejate naabri majaosa kütteallikate ja energiakuludega) järgmised asjaolud: - põhilised õhulekked esinevad hoone seina ja lae vahelises liites, hoone seina nurkades, uste ja akende ning seinte ja põranda vahelistes liidetes, pistikupesade ja torustike läbiviikudes hoone seintes; - korteriomandi keskmine õhulekkearv rõhul on 4,28m3 (h*m2) ja elamu kuulub keskmise õhupidavusega hoonete hulka; - hagejate naabri elamu õhupidavus on kõrgem, katel töötab väiksema võimsusega ja toa temperatuur on umbes 2 kraadi soojem; - hagejatel on nii talvel kui suvel naabritest suurem elektrikulu; - mõlemad kasutavad maja kütmiseks ja vee soojendamiseks maasoojuspumpa, mille puhul ei ole võimalik eraldi mõõta soojusele minevat energiahulka sest katel soojendab ka tarbevett; - hagejate peres elab 5 inimest ja naabri peres elab 2 inimest, sellest tulenevalt mõjutab kasutatava energiahulka ka inimeste arv; - hageja korter on soojapidav. Fassaadi puuduste - maja välisseina fassaadi krohvikahjustuste - näol on tegemist mittevastavusega VÕS § 217 mõistes. Tõendamist ei leidnud, et elamu soojustus ei ole nõuetekohaselt kinnitatud, milles tulenevalt soojustus eraldub seinast. Samuti ei ole leidnud tõendamist, et korteriomand ei ole elamiseks kõlbulik, kuna ei pea soojust. Seoses hagejate etteheitega ventilatsiooni puudumise osas tuvastas maakohus dokumentaalsete tõendite (MP 2018 arvamus) põhjal järgmised asjaolud: - korteril puudub ventilatsioon; - hoonele on paigaldatud PVC aknad, millel puuduvad õhutusavad; - tubades pole paigaldatud klappe, mis on vajalikud värske õhu sissevooluks hoonesse; - kööki on paigaldatud pliidikubu, mille õhu väljavoolutoru lõpeb köögi kõrval asuvas ruumis; - maja kõigis tubades on lakke puuritud avad läbimõõduga ca 80 mm, mis on kile ja teibiga suletud, osadesse avadesse on paigaldatud toru Ø80 mm jupid, osadesse mitte; - elamul puudub toimiv ventilatsioonisüsteem; - toimiva ventilatsiooni saamiseks tuleb koostada projekt ja hoonesse tuleb ehitada ventilatsioonisüsteem, soovituslikult sundventilatsioon. Maakohus järeldas, et elamus ventilatsioonisüsteemi puudumise näol on tegemist lepingule mittevastavusega VÕS § 217 mõttes. Seoses hagejate etteheidetega vee halva kvaliteedi osas tuvastas maakohus dokumentaalsete tõendite põhjal (MP 2018 arvamus, vee analüüs, Terviseameti veebilehe väljavõte) järgmised asjaolud: - vee kvaliteet on halb, eelkõige tavapärasemast kõrgema rauasisalduse (0,735 mg/l ehk 3,7 korda suurem raua sisaldus võrreldes tavapärase joogiveega) tõttu vees;

5(13)

- vee hägususe, ebameeldiva lõhna ja maitse põhjustajateks on indikaatornäitajate kõrgem tase, nt raud, sulfaat, mangaan, kloriid või muud orgaanilised ained, mis otsest ohtu inimesele ei kujuta; - kõrgem raua tase vees ei kujuta ohtu inimestele ja liiga suure raua sisalduse korral saab selle vähendamiseks kasutada puhastusseadmeid; - sellise kvaliteediga vett, nagu Terviseamet on septembris vaidlusalusest elamust võtnud, tohib elamute veevarustuses kasutada; - kostja andis koos korteriga hagejatele üle veepuhastusseadmed vee rauasisalduse vähendamiseks. Maakohus leidis, et tavapärasest 3,7 korda suurema raua sisaldusega joogivee näol on tegemist lepingule mittevastavusega VÕS § 217 mõttes. Asja lahendamisel ei kohaldunud sotsiaalministri määrused nr. 82, 31. juuli 2001 „Joogivee kvaliteedi- ja kontrollinõuded ning analüüsimeetodid” ja nr. 1, 2. jaanuar 2003, „Joogivee tootmiseks kasutatava või kasutada kavatsetava pinna- ja põhjavee kvaliteedi- ja kontrollinõuded”. Maakohus tuvastas dokumentaalsete tõendite (MP arvamusele lisatud foto) ja isikuliste tõendite põhjal (tunnistajate PS ja TJ ütlused) järgmised asjaolud: - asjaolu, et fassaadi krohv on kahes kohas punnis, krohvi serv ei ole päris korrektne ja akende palede krohvimisel pole kasutatud võrgu nurgaprofiile, on visuaalselt tajutav; - fassaadi krohvi puudused olid olemas ja olid visuaalselt tajutavad sel ajal, kui hagejad käisid lepingu esemega tutvumas enne lepingu sõlmimist. Kuna hagejad olid teadlikud hoone fassaadi seisukorrast, ei vastuta kostja VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimuste mittevastavuse eest. Seoses vee suure rauasisaldusega tuvastas maakohus dokumentaalsete tõendite (hoonestusskeemi) ja isikuliste tõendite (tunnistaja LT ütlused, kostja vande all antud seletus) põhjal järgmised asjaolud: - hageja I oli 04.01.2013-08.10.2013 korteri xxxxxxxxx y/y omanik ja elas 2013 nimetatud korteris; - hageja I pidi olema juba 2013. a teadlik, et xxxxxx xxxxxxxxjxa xxxxx mü detailplaneeringu ala majades asuvate korterite veega varustamine toimub puurkaevudest ja tsentraalne veevärk puudub; - kuna hageja I on elanud vaidlusalusest korteriomandist ülejärgmises majas, siis pidi ta olema teadlik korterit ostes vee tavapärasest kõrgemast rauasisaldusest ja asjaolust, et vee parandamiseks on vajalik kasutada veepuhastusseadmeid; - hagejad pidid olema teadlikud vee halvast kvaliteedist selles piirkonnas; - kostja selgitas hagejatele, millise veepuhastusseadme oli tema soetanud ja tutvustas selle töötamise põhimõtteid; - pooled leppisid kokku, et kostja jätab tema poolt soetatud veepuhastusseadme hagejatele; - kostja andis hagejale seadme müünud ettevõtte nime ja kontaktisiku numbri, et hagejad saaksid seadme tööshoidmiseks soetada õigeid graanuleid. Kohus asus seisukohale, et tavapärasest suurema rauasisaldusega joogivee näol ei olnud tegemist varjatud puudusega. Kohus ei pidanud eluliselt usutavaks hagejate väidet, et kuna hageja KK sai vett teisest puurkaevust, siis oli seal märgatavalt parema kvaliteediga joogivesi.

6(13)

Menetluse käigus asusid hagejad väitma, et kostja poolt hagejatele jäetud veepuhastusseade läks katki ja kahju hüvitis seisneb uue seadme ostmises. Hagejad leiavad, et kui antud kohas ei tohi vett tarbida ilma et vesi ei oleks läbinud veepuhastusseadet, siis on kostja kohustatud müüma korraliku toimiva veepuhastusseadmega maja. Maakohus leidis, et veepuhastusseadme mittetöötamise näol on tegemist varjatud puudusega, sest seda ei olnud võimalik korteri tavapärase visuaalse ülevaatuse käigus tuvastada. Tõendamist ei leidnud, et hagejad teadsid või pidid teadma enne korteri ostmist, et veepuhastusseade ei tööta. Järelikult ei saa kostja vastutust välistada VÕS § 218 lg 4 alusel. Seoses puuduva ventilatsiooniga tuvastas maakohus dokumentaalsete tõendite (MP arvamusele lisatud fotod) põhjal järgmised asjaolud: - hagejad teadsid, et elamus puudub ventilatsioonisüsteem, st sundventilatsioon; - hagejad ei teadnud korteri ostmisel, et loomulik ventilatsioon ei tööta; - kõikides tubades on lakke puuritud avad läbimõõduga ca 80 mm ilmselt väljatõmbe plafoonide paigaldamiseks, kuid tegelikult on need avad kilede ja teibiga suletud. Olukorras, kus tubade lakke on puuritud avad läbimõõduga ca 80 mm, võisid hagejad järeldada, et korterisse on paigaldatud loomulik ventilatsioon. Kohus märgib, et üldjuhul korteri ülevaatus enne müüki toimub vaid visuaalsel teel. Visuaalsel teel korterit üle vaadates ei ole võimalik tuvastada, kas ventilatsioonitoru on paigaldatud selleks spetsiaalselt puuritud avadesse või mitte ja kas loomulik ventilatsioon töötab. Seega ventilatsiooni puudumisel näol on tegemist varjatud puudusega. Järelikult ei saa kostja vastutust välistada VÕS § 218 lg 4 alusel. Kuivõrd loomuliku ventilatsiooni ei olnud välja ehitatud, siis oli see puudus olemas ka kostja poolt hagejatele korteri valduse üleandmise ajal (VÕS § 218 lg 1). Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millal veepuhastusseade katki läks. Kostja väitel andis ta hagejatele üle töötava veepuhastusseadme. Maakohus hindas, kas ostja teatas asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul vastavalt VÕS § 220 lg-le 1. Maakohus tuvastas, et hagejad teatasid kostjale puudustest seoses ventilatsiooniga 25.oktoobril 2018 ja veepuhastusseadme rikkiminekust 19.03.2019 kohtuistungil. Hagejad said korteri valduse 10.03.2017. Hagejad ei ole täitnud kostjale puudustest teatamise kohustust VÕS § 220 lg 1 kohaselt. Ventilatsiooni puudumisest oleksid hagejad pidanud teada saama hiljemalt 2017 sügisel - 2018 talvel, kui algas uus kütteperiood. Hagejad ei ole pöördunud kostja poole seoses puudustega ventilatsioonsüsteemis enne kohtusse hagi esitamist ja on teinud seda alles 1,5 aastat hiljem. Veepuhastusseadme katkiminekust said hagejad väidetavalt teada kohe korteri valduse üleminekul, seega oleksid hagejad pidanud teavitama kostjalt veepuhastusseadme katkiminekust 1-2 kuu jooksul korteri valduse neile üleminekust. Kuna hagejad ei ole teavitanud kostjat ventilatsiooniga seotud puudustest ja veepuhastusseadmega seotud puudustest mõistliku aja jooksul nendest teada saades, siis hagejad ei saa VÕS § 220 lg 3 kohaselt nimetatud puudustele enam tugineda. Kostja ei vastuta VÕS § 220 lg 3 järgi korteri ventilatsioonisüsteemi ja veepuhastusseadme puudustega seotud lepingutingimustele mittevastavuse eest. Kuna täitmata on üks hagi

7(13)

rahuldamise tingimustest, siis tuleb jätta hagi rahuldamata. Eeltoodu tõttu ei olnud vajalik analüüsida kahju suurust ning sellega seotud tõendeid.

HAGEJATE APELLATSIOONKAEBUS

8(13)

Muhud majal ei ole lihtsalt väline ilupuudus. Muhkude tekkimine on fassaadi sisu vale tehnoloogia. Fassaadi sees on koht, kus külm ja soe saavad kokku ja selle tulemusena hakkavad tekkima fassaadil muhud, mida tänaseks on juurde tulnud. Kohus jättis alusetult arvesse võtmata MP 2019 koostatud arvamuse, milles ta on analüüsinud puitlaudisega kaetud seina all tuuletõkkeplaadi ja tuuletõkkekanga kasutamist. Puitlaudisega osa sai ekspert avada ning tuvastas, et tuletõkkekanga üleminekud on teipimata ning sinna sisse pääseb tuul. Selle tulemusena maja läheb külmaks. Muhke tuleb kogu aeg juurde. Selle kohta on esitatud pildid. Apellatsiooni esitamise hetkel on kogu fassaad täis katkist ja punnitavat krohvi. Hagejad ei teadnud, et maja fassaad on valesti ehitatud. Eelläbirääkimised ja maja ülevaatus toimus talvisel pimedal ajal. Hagejad ei näinud maja väljastpoolt hästi, puudusi oleks võimalik näha päikeselise ilmaga. Kuna hageja I elas enne samasuguses majas tänava alguses, siis ta eeldas, et see maja on samamoodi ehitatud. Kohtu järeldus majas elavate inimeste arvu kohta on vale. Sissekirjutus ei näita inimeste elukohta. Pidevalt ja igapäevaselt elab antud aadressil hageja I ja tema x-aastane poeg. Nädalavahetuseti elas siin ka hageja II. Kohus leidis, et tempsi plaadi kinnitusjuhend lubab plaadid liimida. Kostja ei ole tõendanud, millega ta kinnitas need plaadid penoplasti külge. Kuna plaadid kukuvad järjest, siis ei ole see õige ega ka kvaliteetne lahendus. Sellele viitas ka ekspert. Kostja väitis, et hagejad on ise need sokliplaadid ära lõhkunud, kuid jääb arusaamatuks hagejate eesmärk. On üldteada asjaolu, et penoplast on pehme materjal ning tema külge asja kinnitamine peab olema korrektne. Kostja blokeeris hagejad ning hagejad ei saanud esitada ühtegi nõuet elektrooniliselt. On leidnud tuvastamist, et kostja raske hooletuse tõttu pani toime lepingu rikkumise, kuna ehitas maja, mis ei vasta ehituse headele tavadele ning kus on rikutud kõiki ehitusnorme. Fassaadi puudused on varjatud puudused, mida ei saanud eelnevalt tuvastada ning mille kohta müüja tahtlikult ning teadvalt on vaikinud. Hagejad on kostjat sellest teavitanud, mille peale kostja pakkus neile pöörduda kindlustuse poole. Kohus leidis, et elamu ventilatsioonisüsteemi puudumise näol on tegemist mittevastavusega VÕS § 217 mõttes. Hagejatel ei olnud teises majas elades veega probleeme, kuna seal oli toimiv ja töötav veepuhastussüsteem. Hagejad eeldasid, et majas on toimiv veepuhastusseade. Kostja müüs maja seadmega, mis ei taganud koheselt hagejate sissekolimisel vee kvaliteeti, st seade ei töötanud. Et seade ei toimi, tuvastas ka ekspert. Kohus on valesti tõlgendanud LT ütlusi. Apellandid on esitanud suhtluse tunnistajaga, kus ta ütleb, et neil vesi ei ole nii hull, sama asja kinnitas tunnistaja istungil. Väär on kohtu seisukoht, et tõendamist pole leidnud, et hagejad teadsid või pidid teadma enne korteri ostmist, et veepuhastusseade ei tööta. PS näitas väidetavalt hagejale II, kuidas veepuhastusaparaat toimib. Hageja II töötas ja elas sel ajal xxxxxx. Tunnistaja ütlusi ei saa pidada usaldusväärseks, kuna ta on kohtumenetluse käigus korduvalt ähvardanud hagejaid, ta ei elanud selles majas ja tal oli kostjaga kõrvalsuhe. Hageja I mäletamise järgi oli tunnistaja maja vaatamas käies kohal vaid üks kord, kui nad esimest korda hagejaga II käisid maja vaatamas, kuid sellel päeval viidi hageja

9(13)

I kiirabiga ära ning maja vaatamist ei toimunud. Viiel korral käis hageja I maja vaatamas. Tegemist oli talvise ja pimeda ajaga ning puudustest kostja ei rääkinud. Kostja ütles hagejatele, et majas on toimiv veepuhastussüsteem ja kinnitas notarile, et majas on veega kõik korras. Kohus jõudis väärale järeldusele, et kostja ei vastuta veepuhastusseadme mittetöötamise eest. Otsuse põhjenduses puudub loogika, kuna kohus tuvastas, et tegemist on puudusega ja kostja on süüdi. Maja ei ole võimalik kasutada elamiseks. Ei ole eluliselt usutav, et kostja teavitas ostjaid puudustest. Notari lepingusse kirjutati 2 puudust: sauna ning terrassi puudumine. Otsusest ei ole võimalik aru saada, kuidas hagejad pidid tuvastama palja silmaga, et majas puudub ventilatsioon, vähemalt loomulik ventilatsioon. Seega ventilatsiooni puudumisel näol on tegemist varjatud puudusega. Kohus ei võtnud arvesse asjaolu, et juba 2017 hageja I kirjutas kostjale, et majas on veega probleem ning fassaadi puudused, need tõendid on esitatud koos hagiga lisa nr 3-8. Kostja suunas hagejad kindlustuse poole pöörduma. See kinnitab asjaolu, et kostja teadis puuduste olemasolust juba maja üleandmise ajal. Kostja pakkus hagejale kindlustuspettust. Hagejad täitsid puudustest teavitamise kohustuse mõistliku aja jooksul ja kohus jättis ebaõigesti kohaldamata VÕS § 221 sätestatu. Praegusel juhul on asja lepingutingimustele mittevastavus tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu. Vastus apellatsioonkaebusele

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

10(13)

11(13)

korrektsuse. Samuti pole kasutatud akende palede krohvimisel võrgu nurgaprofiile. Samas, kuna tegemist oli visuaalselt tuvastatava puudusega (krohv oli punnis), pidid hagejad seda märkama. Mis puudutab hagejate väiteid vale tehnoloogia kasutamisest ja külmasildade tekkimisest, on kolleegium sellele vastanud eespool (vt otsuse p 9.2.).

12(13)

puudustega ventilatsioonis enne kohtusse pöördumist ja tegid seda 1,5 aastat hiljem hagiavalduse täpsustustes. Seetõttu on põhjendatud maakohtu seisukoht, et hagejad ei saa sellele puudusele tugineda (VÕS 220 lg 3).

13(13)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.