Osaühingu Kallaste Rand hagi Toivo Kivi ja FuturePortProject OÜ vastu kinnistu omandiõiguse üleandmise kohustamiseks ja tahteavalduse asendamiseks ning alternatiivselt kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
Toivo Kivi apellatsioonkaebuse hind 6391,16 eurot FuturePortProject OÜ apellatsioonkaebuse hind 6391,16 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 7. veebruari 2020 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Toivo Kivi apellatsioonkaebus FuturePortProject OÜ apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
16. juuni 2020
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant 1 (kostja 1): Toivo Kivi (ik: XXXXXXXXXXX), esindaja advokaat Kristi Haas Apellant 2 (kostja 2): FuturePortProject OÜ (rk: 12674152), esindaja advokaat Artur Maljukov Vastustaja (hageja): Osaühing Kallaste Rand (rk: 10163855), esindaja vandeadvokaat Epp Lumiste
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 7. veebruari 2020 otsus täielikult ja saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Rahuldada Toivo Kivi ja FuturePortProject OÜ apellatsioonkaebused osaliselt. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Osaühing Kallaste Rand (hageja) esitas 21.09.2016 maakohtule Toivo Kivi (kostja 1) vastu hagi, milles palus tuvastada, et hageja on kehtivalt taganenud 27.07.2007 lepingust ja kostjal 1 on kohustus teha tahteavaldus – anda nõusolek omandi ülekandmiseks ning Viru Maakohtu kinnistusosakonnas Ida-Viru kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXX II jaos omanikuna kostja 1 kande kustutamiseks ja hageja kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks, ning asendada kostja 1 tahteavaldus kohtuotsusega. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 1 27.07.2007 notariaalse kinnisasja müügi eellepingu, mille esemeks oli XXXXXXXXX kinnistu. Lepingu eseme hind oli 6391,16 eurot. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 31.03.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-11-46087 kostja 1 hagi hageja vastu ja asendas hageja tahteavalduse anda nõusolek omandi ülekandmiseks ning registriosa nr XXXXXXX II jaos omaniku hageja kande kustutamiseks ja kostja 1 kinnistu omanikuna sissekandmiseks. Kostja 1 kanti omanikuna kinnistusraamatusse 19.10.2014, kuid müügihinda ei ole ta hagejale tasunud. 20.11.2014 esitas hageja kostjale 1 nõudeavalduse müügihinna muutmiseks ja tasumiseks. Nõudeavalduse sai kätte kostja 1 abikaasa Kaire Kivi. Hageja on edastanud kostjale 1 lepingust taganemise avalduse kolm korda: 02.02.2015, 19.02.2015 ja e-posti aadressil 03.03.2015. Taganemisavaldus tuleb lugeda kättetoimetatuks 04.03.2015. Kostja 1 tasaarvestusavaldusele vaidles hageja vastu.
2.Kostja 1 hagi ei tunnistanud. Kostja 1 ei saanud hageja taganemisavaldust kätte. Kostja 1 ei ole lepingut rikkunud ja on nõus müügihinna tasuma. Kostja 1 on teinud kinnistule märkimisväärseid investeeringuid.
3.Viru Maakohus rahuldas 17.11.2017 otsusega hagi. Maakohus tuvastas, et hageja on kehtivalt taganenud 27.07.2007 sõlmitud kinnistu müügilepingust ning kostjal 1 on kohustus teha tahteavaldus – anda nõusolek omandi ülekandmiseks ning kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXX II jaos omanikuna kostja 1 kande kustutamiseks ja hageja kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks, ning asendas kostja 1 tahteavalduse kohtuotsusega. Tartu Ringkonnakohus tühistas 16.04.2018 otsusega maakohtu 17.11.2017 otsuse osaliselt ning saatis hageja hagi kostja 1 vastu kinnistu omandiõiguse üleandmise kohustamiseks ja tahteavalduse asendamiseks maakohtule uueks läbivaatamiseks. Otsus jäeti muutmata osas, milles maakohus tuvastas, et hageja on kehtivalt taganenud 27.07.2007 müügilepingust.
Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole maakohtu otsuse resolutsioon osas, milles ringkonnakohus selle tühistab, täidetav, kuna kostja 1 on kinnisasja menetluse kestel võõrandanud. Hagejale tuleb anda võimalus hagi eset muuta.
4.Asja uuel läbivaatamisel palus hageja kaasata menetlusse kostjana FuturePortProject OÜ (kostja 2), tuvastada, et kostjal 2 on kohustus teha tahteavaldus – anda nõusolek omandi ülekandmiseks ning kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXX II jaos omaniku kostja 2 kande kustutamiseks ja hageja kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ning asendada kostja 2 tahteavaldus kohtuotsusega. Alternatiivselt mõista kostjalt 1 hageja kasuks välja kinnistu omandiõiguse kaotuse eest kahjuhüvitis 100 000 eurot. Hagiavalduse kohaselt on kostja 1 käitunud tsiviilasja raames pahauskselt. 27.02.2017 toimus asjas esimene kohtuistung. 23.03.2017 võõrandas kostja 1 kinnistu GER BEST GRUPP OÜ-le. 05.05.2017 võõrandas GER BEST GRUPP OÜ kinnistu FutureHoldingInvest OÜ-le. 11.07.2017 võõrandas Ivar Lustverki äriühing FutureHoldingInvest OÜ kinnistu I. Lustverki teisele äriühingule, kostjale 2. Kinnistu võõrandamise ja omandiõiguse üleandmise tehingud on näilikud ja seetõttu tühised. Kostja 1 sai tõenäoliselt esimesel kohtuistungil aru, et kinnistu omandi kaotus on reaalne. Tehingute eesmärgiks ei olnud kinnistu omandi üleandmine, vaid kohtulahendi täitmise võimatuks muutmine. Kinnistu on jätkuvalt kostja 1 kontrolli all. Kostja 1 ei avaldanud, et on kinnistu võõrandanud. Alternatiivselt on tehingud tühised heade kommetega vastuolu tõttu. Kinnistu tuleb kostja 2 omandist tagastada hageja omandisse, kuna hageja oli 2015. aastal lepingust kehtivalt taganenud ja heauskset omandamist ei ole toimunud.
5.Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostja 1 vastuväidete kohaselt on kõik kinnistuga tehtud tehingud kehtivad. Kostjal 1 oli menetluse ajal õigus oma kinnisasja käsutada. Ringkonnakohtu otsus, millega kohus tuvastas hageja lepingust taganemise õiguspärasuse, jõustus 16.04.2018. GER BEST GRUPP OÜ on omandanud kinnistu heauskselt. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 189 lg 2 p 2 ja lg 3 järgi saab hageja nõuda kinnistu väärtuse hüvitamist summas 6391,16 eurot. Kostja 1 on 20.12.2016 esitanud hagejale tasaarvestusavalduse kinnistuga seoses kantud kulude osas summas 1444,02 eurot ja 22.02.2017 tasunud kinnistu müügihinna 4947,14 eurot. Kostja 2 vastuväidete kohaselt tõendid ei kinnita, et vaidlusalused tehingud oleksid näilikud. Kostja 2 on saanud kinnistu heauskseks omanikuks.
MAAKOHTU LAHEND
6.Viru Maakohus rahuldas 7. veebruari 2020 otsusega hagi ning tuvastas, et FuturePortProject OÜ-l on kohustus teha tahteavaldus – anda nõusolek omandi ülekandmiseks ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXX II jaos omaniku FuturePortProject OÜ kande kustutamiseks ja Osaühingu Kallaste Rand kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ning asendas FuturePortProject OÜ tahteavalduse kohtuotsusega. Maakohus jättis hageja menetluskuludest 2/3 kostja 1 kanda ja 1/3 kostja 2 kanda ning kostjate menetluskulud nende endi kanda ning mõistis hageja kasuks välja menetluskulud kostjalt 1 5804,94 eurot (sh riigilõiv 500 eurot, õigusabikulu 4669,27 eurot, ekspertiisikulud 623,33 eurot ja registriväljavõtete kulud 12,67 eurot) ning kostjalt 2 2652,63 eurot (sh õigusabikulu 2334,63 eurot, ekspertiisikulud 311,67 eurot ja registriväljavõtete kulud 6,33 eurot) ning viivise hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust selle üle, et hageja on kehtivalt taganenud 27.07.2007 hageja ja kostja 1 vahel sõlmitud XXXXXXXXX kinnistu müügilepingust ning kohtuotsus on selles osas jõustunud.
23.03.2017 müügileping ja asjaõigusleping, millega kostja 1 võõrandas kinnistu GER BEST GRUPP OÜ-le, 05.05.2017 kinnistu müügileping ja asjaõigusleping, millega GER BEST GRUPP OÜ müüs kinnistu FutureHoldingInvest OÜ-le, ning 11.07.2017 kinnistu müügileping ja asjaõigusleping, millega FutureHoldingInvest OÜ võõrandas kinnistu kostjale 2, on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 2 ja § 84 lg 1 alusel näilikud ja tühised. Hageja väited kogumis tõendavad, et tehingute pooled olid kokku leppinud näilikus tehingus TsÜS § 89 lg 1 mõttes. Tehingud ei ole kajastatud GER BEST GRUPP OÜ ja FutureHoldingInvest OÜ majandusaasta aruannetes. Näilikkusele viitab ka tehingute sisu. GER BEST GRUPP OÜ omandas 23.03.2017. a 8000 euro eest kinnistu, millel asub lagunenud puhkekompleks, on palju kitsendusi kasutamisel ja hüpoteek 50 000 eurot (mis tagab kostja 1 kohustusi). Vähem kui kahe kuu pärast võõrandas ta kinnistu edasi. FutureHoldingInvest OÜ omandas 05.05.2017 paljude kasutamispiirangutega kinnistu 11 000 euro eest, samas on kinnistule jätkuvalt seatud hüpoteek 50 000 eurot Raha Hoiu-laenuühistu kasuks, ning ca 2 kuu pärast, 11.07.2017, müüs kinnistu 11 500 euro eest edasi kostjale 2, sealjuures nii ostjat kui müüjat esindab juhatuse liikmena sama isik. Tegemist ei ole tavapäraste tehingutega. Arvestades kinnistule kolmanda isiku kasuks seatud hüpoteeki, mis tagab kostja 1 kohustusi, ja kasutamispiiranguid, oli tegemist tavapärasest riskantsema tehinguga. Tehingute näilikkust tõendab ka asjaolu, et kostja 1 tellis 24.10.2018, s.o ajal, mil kinnistu oli mitu korda omanikku vahetanud, eksperthinnangu kinnistule, mille vastu tal enam huvi ei tohiks olla, ja kandis sellega seoses kulusid. Samuti viitab tehingute näilikkusele kinnistute võõrandamine alla turuväärtuse. 24.10.2018 oli kostja 1 tellitud eksperthinnangu kohaselt kinnistu väärtus 37 000 eurot. 21.11.2019 ekspertarvamuse järgi on kinnistu turuväärtus 44 000 eurot. Kostja 1 käitumine, kus ta kohtumenetluse ajal võõrandas kinnistu, jättes hageja ja kohtu arvamusele, et ta on kinnistu omanik, tellis kolm korda võõrandatud kinnistule eksperthinnangu, võõrandas kinnistu alla turuväärtuse, tõendab, et kostja 1, GER BEST GRUPP OÜ, FutureHoldingInvest OÜ ja kostja 2 vahel oli kokkulepe näilikuks tehinguks, kus pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi. Kostja 1, GER BEST GRUPP OÜ, FutureHoldingInvest OÜ ja kostja 2 soovisid müügilepingutega jätta mulje tehingu olemasolust, kuigi huvi kinnistu osas oli üksnes kostjal 1. Eeltoodust tulenevalt on kostjal 2 kohustus teha tahteavaldus – anda nõusolek omandi ülekandmiseks ja hageja kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Kohus märkis, et tehing ei saa olla samal ajal heade kommete vastane ja näilik. Hageja väited viitavad näilikule tehingule ega tõenda, et lepingud sõlmiti vastuolus heade kommetega. Kohus selgitas, et alternatiivnõue tuleks rahuldada osaliselt, s.o kostjalt 1 tuleks välja mõista omandi kaotuse eest hüvitus 44 000 eurot, mis on eksperthinnangu kohaselt kinnistu turuväärtus 21.11.2019 seisuga. Jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et hageja on kehtivalt taganenud 27.07.2007 müügilepingust ja kostjal 1 oli kohustus anda nõusolek omandi ülekandmiseks. Kostja 1 on kohtumenetluses käitunud pahauskselt, kui võõrandas kinnistu 23.03.2017 kolmandale isikule alla turuväärtust. Kuna hageja oli lepingust 2015. a märtsis taganenud, ei olnud kostja 1 23.03.2017 õigustatud kinnistut käsutama. Kuna kohus rahuldab hageja põhinõude ja kostja 2 kaasati menetlusse asja uuel menetlemisel maakohtus, jättis kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 alusel hageja menetluskuludest 2/3 kostja 1 ja 1/3 kostja 2 kanda (v.a hageja tasutud riigilõiv, mille kohus jättis kostja 1 kanda) ning kostjate menetluskulud nende endi kanda.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
7.T. Kivi esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 7. veebruari 2020 otsuse tühistamist ja asja saatmist uueks läbivaatamiseks Viru Maakohtu teisele kohtunikule.
Menetluskulud palub apellant jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on kohus rikkunud TsMS § 23 p-dest 6 ja 7 tulenevat kohustust taanduda, st kohtulahendi on teinud ebaseaduslik kohtukoosseis. Kostja 1 esitas kohtunik Olev Mihkelsoni taandamise taotluse TsMS § 23 p 6 alusel, kuna O. Mihkelson tegi 17.11.2017 asjas I astme lahendi. Lisaks tugines kostja 1 TsMS § 23 p-le 7, kuna O. Mihkelson esitas kostja kohta prokuratuurile kuriteoavalduse. Kuriteoteates on antud ka juriidiline hinnang kostja tegevusele „hagejale kahju põhjustamisel“, mis näitab, et juba eelmenetluse staadiumis oli kohtunikul lõppotsus tehtud; 2) on kohus rikkunud TsMS §-s 2; § 386 lg-s 4; § 438 lg-s 1 ja § 442 lg-s 5 sätestatut. Kohtul tuli võtta seisukoht ka alternatiivnõude rahuldamise või rahuldamata jätmise osas (põhinõude rahuldamisel tuleb alternatiivnõue jätta rahuldamata). Samuti ei ole kohus võtnud seisukohta kostja 1 tasaarvestusavalduse osas summas 6391,16 eurot. Kuna hagi kostja 1 vastu ei rahuldatud, pidanuks kohus tühistama hagi tagamise ulatuses, mis oli suunatud kostja 1 kinnistute vastu. Otsuse resolutsiooni p 1 ei ole kooskõlas põhjendava osaga. Kohus rahuldas hagi vaid põhinõude osas ehk osaliselt; 3) on kohus jätnud alternatiivnõude osas võetud seisukoha põhjendamata. VÕS § 189 lg 3 järgi ei saa hüvitatav summa olla suurem kui 6391,16 eurot, kuna hageja ja kostja 1 leppisid kinnistu hinnaks lepingus kokku 6391,16 eurot. Kohus ei ole põhjendanud, miks tuleb kinnistu väärtus hinnata 21.11.2019 seisuga; 4) tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja 2 kanda. TsMS § 207 lg 2 ja § 438 lg 1 ls II järgi ei saa olla tegemist kaaskostjatega. Juhul kui maakohus on õigesti kohaldanud TsMS § 165 lg 1, ei ole menetluskulude jaotus seaduslik ega põhjendatud.
8.FuturePortProject OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu
7.veebruari 2020 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi FuturePortProject OÜ vastu rahuldamata ja FuturePortProject OÜ menetluskulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ühineb kostja 2 kostja 1 apellatsioonkaebuse põhjendustega; 2) on kohus jätnud osa tõendeid (kassa sissetuleku orderid jms) tähelepanuta; 3) on kohus lahendanud küsimuse, kas kostja 1, GER BEST GRUPP OÜ, FutureHoldingInvest OÜ ja kostja 2 kinnistu müügitehingud on näilikud või mitte, jättes GER BEST GRUPP OÜ ja FutureHoldingInvest OÜ menetlusse kaasamata. Küsimus mõjutab otseselt nende õigusi ja kohustusi. Sellega on kohus oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme; 4) ei ole hageja müügilepingust kehtivalt taganenud, kuna hageja ei ole andnud kostjale 1 täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Kostja 1 ei saanud kätte nõudekirja müügihinna tasumiseks ega ka taganemisavaldust (kättetoimetamisele kohaldub TsÜS § 69 lg 3). Maakohtu 17.11.2017 ja ringkonnakohtu 16.04.2018 otsus on tehtud (ja jõustunud) ajal, kui kostja 2 ei olnud menetlusse kaasatud. Seega ei ole nimetatud otsused kostjale 2 siduvad. Lisaks on taganemine VÕS § 118 lg 2 alusel tühine, kuna kohustuse täitmise nõue oli 04.03.2015 seisuga aegunud. Kostja 2 palub kohaldada aegumist. Tartu Ringkonnakohtu 31.03.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-11-46087 on kostja 1 ja hageja jaoks siduvalt tuvastatud, et 27.07.2007 dokumendi puhul on tegemist kinnisasja müügilepinguga. Seega muutus hageja müügihinna tasumise nõue sissenõutavaks 31.07.2007 ja aegumistähtaeg saabus 31.07.2010. Kuna hageja ei ole lepingust kehtivalt taganenud, siis ei saa ta nõuda kinnistu omandiõiguse endale ülekandmist ega tahteavalduste asendamist. Aegunud on ka kahju hüvitamise nõue;
5) on kostja 2 omandanud kinnistu heauskselt. Hageja ei ole müügilepingust kehtivalt taganenud ja kostja 1 on 22.02.2017 müügihinna tasunud. Seega oli kostja 1 õigustatud 23.03.2017 kinnistut käsutama. Ükski kohtu viidatud asjaoludest ei tõenda, et tehingud oleksid näilikud ja tühised. Kostja 1 ei ole õigusteadmistega isik ja ta arvas, et asjaolu, kas ta müüb kinnistuid või mitte, ei oma kohtumenetluses tähtsust. Kuivõrd nii GER BEST GRUPP OÜ kui ka FutureHoldingInvest OÜ omandasid ja võõrandasid kinnistu 2017. a keskel, ei saanud nad aasta lõpus kinnistut majandusaasta aruandes märkida. Asjaolu, et tegemist on tavapärasest riskantsema tehinguga, ei muuda tehingut näilikuks. Olukorras, kus vara tagab isiku kohustusi, on isikul huvi vara väärtuse vastu. Kui 24.10.2018 ja 21.11.2019 ekspertarvamused on asjakohased, siis on kinnistu omandatud iga kord turuhinnast kallimalt. Kinnistut võõrandati koos hüpoteegiga, mis tagab kostja 1 kohustusi kolmanda isiku ees summas 50 000 eurot, ja laenujääk oli suurem kui 50 000 eurot. Seega sisuliselt omandas GER BEST GRUPP OÜ kinnistu hinnaga 58 000 eurot (8000 + 50 000). Tõendatud ei ole, et GER BEST GRUPP OÜ, FutureHoldingInvest OÜ ja kostja 2 kinnistu omandamisel teadsid või pidid teadma, et kinnistusraamatu andmed on ebaõiged. Pealegi ka juhul kui hagi rahuldatakse, ei ole tegemist ebaõige kandega selle kohta, et kostja 1 oli müügilepingu sõlmimisel kinnistu omanik; 6) juhul kui rahuldamisele kuuluks hageja kahju hüvitamise nõue kostja 1 vastu, saab maksimaalseks kahjusummaks olla müügihind 6391,16 eurot. Kostja 1 on selle tasunud.
9.T. Kivi esitas 08.04.2020 seisukoha, mille kohaselt toetab ta FuturePortProject OÜ apellatsioonkaebuse seisukohti ja palub kohaldada tsiviilasjas VÕS § 118 lg 2 alusel aegumist.
10.Osaühing Kallaste Rand vaidleb apellatsioonkaebustele vastu ning taotleb nende rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellantide kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei ole kohus rikkunud menetlusõigust seonduvalt kohtuniku taandamisega. TsMS § 23 p 6 ei ole asjakohane säte ja taandamiseks ei anna alust ka TsMS § 23 p 7. Kohtul on kohustus süüteo asjaolude ilmnemisel esitada kuriteokaebus (TsMS § 45 lg 6). Kostja 1 ei ole toonud esile ühtegi asjaolu, millest nähtuks kohtuniku erapoolikus; 2) ei pidanud kohus põhinõude rahuldamisel võtma resolutsioonis seisukohta alternatiivnõude osas. Maakohus on õigesti selgitanud, et alternatiivnõue kuuluks rahuldamisele osaliselt ehk 44 000 euro ulatuses. Lepingust taganemisega tekib poolte vahel tagasitäitmise võlasuhe. Järelikult on põhjendatud lähtuda Riigikohtu praktikast, mille järgi tuleb kahjuhüvitise suurust kindlaks määrates lähtuda samaväärse asja soetamise kuludest võimalikult kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Maakohus nõustus 14.11.2019 määruses hageja väitega, et kohtul tuleb hüvitise suurust kindlaks määrates lähtuda samaväärse asja soetamise kuludest võimalikult kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Kuna kostjad ei esitanud kohtu tegevusele vastuväidet, ei saa nad enam tugineda asjaolule, et kohus on üleantu väärtuse ebaõige kuupäevaga tuvastanud; 3) ei ole kostja 1 vaidlustanud kohtu järeldust, et kinnistu võõrandamise tehingud olid näilised. Seega on maakohtu otsus tehingute näilisuse osas jõustunud; 4) ei saa kostja 2 vaidlustada müügitehingust taganemist. Kõrgema astme kohtu järeldused on alama astme kohtule samas asjas kohustuslikud. Apellatsioonkaebusest ei nähtu ka põhjendust, miks selliseid väiteid ei esitatud maakohtus. Kui kostja 2 soovis vaidlustada ringkonnakohtu jõustunud otsuse järeldust tehingust taganemise kehtivuse osas, tulnuks esitada teistmisavaldus. Lisaks on kostja 2 vastu esitatud nõude kontekstis oluline üksnes tehingute näilisus; 5) ei saa ringkonnakohus aegumist kohaldada, kuna ringkonnakohtu 16.04.2018 otsus on taganemise kehtivuse osas jõustunud ja kostjale 1 siduv. Lisaks ei olnud hageja nõue
taganemise ajal aegunud. Aegumist tuleb hakata lugema ringkonnakohtu 31.03.2014 otsuse jõustumisest ning kohaldada TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud 10-aastast aegumistähtaega; 6) on kohus õigesti asunud seisukohale, et tehingud oli näilikud ja heauskne omandamine välistatud. Kostja 2 pidi olema teadlik, et kostja 1 ja GER BEST GRUPP OÜ vahel sõlmitud tehing ei olnud kehtiv. Kui GER BEST GRUPP OÜ oleks võõrandanud kinnistu 11 000 euro eest, pidanuks see kajastuma ettevõtte müügitulus. Kostja 2 majandusaasta aruanne ei kajasta seotud isikute vahelist tehingut. Olukorras, kus kostja 2 võttis tehinguga riski, et kinnistu soetamisega kaasneb 50 000 euro suurune kohustus, oleks iga korraliku ettevõtja hoolsusega käituv isik nõudnud alternatiivset tagatist. Kostja 2 uus väide, et kinnistu hind kujunes selliselt, et müügihinnaks oli turuväärtust ületav väärtus, millest oli lahutatud hüpoteegi maksumus, on esitatud hilinemisega ja tuleb jätta tähelepanuta. Lisaks on väide eluliselt ebausutav. Sellised tehingud ei ole tavapärased. Ka kostja 2 apellatsioonkaebuse väited kinnitavad kostjate seost; 7) on põhjendatud jätta menetluskulud suuremas ulatuses kostja 1 kanda. Kui kostja 1 ei oleks kinnistut menetluse ajal pahatahtlikult võõrandanud, lõppenuks kohtumenetlus 2 aastat tagasi.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ning tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebused tuleb osaliselt rahuldada.
12.Viru Maakohtu 17. novembri 2017 jõustunud otsusega on tuvastatud, et hageja on kehtivalt taganenud 27. juulil 2007 hageja ja kostja 1 vahel sõlmitud XXXXXXXXX kinnistu müügilepingust. Tartu Ringkonnakohus tühistas Viru Maakohtu 17. novembri 2017 otsuse osaliselt hagi rahuldamise ulatuse osas ja saatis hagi kostja 1 vastu kinnistu omandiõiguse üleandmise kohustamiseks ja tahteavalduse asendamiseks maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus tuvastas, et vaidlusaluse kinnistu (XXXXXXXXX kinnistu, registriosa nr XXXXXXX) omanik oli alates 15. oktoobrist 2014 kostja 1, alates 24. märtsist 2017 oli omanik GER BEST GRUPP OÜ, alates 10. maist 2017 oli omanik FutureHoldingInvest OÜ ning alates
17.juulist 2017 on kinnistu omanik FuturePortProject OÜ. Kuna kostja 1 ei olnud kohtuotsuse tegemise ajal enam kinnistu omanik, ei ole tal võimalik hagejale kinnistut üle anda. Ringkonnakohus märkis, et kuna kostja 1 on kinnistu menetluse kestel võõrandanud, peab andma hagejale võimaluse muuta hagi eset. Asja uuel läbivaatamisel esitas hageja taotluse kaasata menetlusse kostjana FuturePortProject OÜ. Ühtlasi muutis hageja hagi eset (vt hagi terviktekst, III kd, tl 2-17) ja palus tuvastada, et FuturePortProject OÜ (kostja 2) on kohustatud andma hagejale üle XXXXXXXXX kinnistu omandiõiguse ning asendada kostja 2 tahteavaldus kohtuotsusega. Hagi aluseks olevatest asjaoludest nähtuvalt on XXXXXXXXX kinnistu müügilepingud, millede alusel sai kinnistu omanikuks alates 24. märtsist 2017 GER BEST GRUPP OÜ, alates 10. maist 2017 FutureHoldingInvest OÜ ja alates 17. juulist 2017 FuturePortProject OÜ, tühised. Hageja seisukohtadest nähtuvalt on tegemist hageja põhinõudega. Alternatiivselt (kui kohus põhinõuet ei rahulda) palus hageja mõista XXXXXXXXX kinnistu omandiõiguse kaotuse eest kostjalt 1 välja kahjuhüvitis 100 000 eurot. Maakohus rahuldas vaidlustatud otsusega hageja põhinõude ning kohustas kostjat 2 andma hagejale üle XXXXXXXXX kinnistu omandiõigus ning asendas kostja 2 tahteavalduse kohtuotsusega.
13.VÕS § 189 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool lepingust taganemise korral nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta
tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Taganemisega muutub lepingujärgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks, st lepingu pooled peavad saadu vastastikku välja andma või hüvitama. Kuna Viru Maakohtu 17. novembri 2017 jõustunud otsusega on tuvastatud, et hageja on kehtivalt taganenud hageja ja kostja 1 vahel 27. juulil 2007 sõlmitud kinnistu müügilepingust, siis saab hageja nõuda XXXXXXXXX kinnistu üleandmist teiselt lepingupoolelt, s.o kostjalt
1.Maakohtu otsus, millega kohustati kostjat 2 andma kinnistu omandiõigus üle hagejale, on vastuolus VÕS § 189 lg-s 1 sätestatuga ja seega ebaõige. Ringkonnakohus märgib, et maakohus on jätnud täitmata TsMS § 392 lg-s 1 ettenähtud selgitamiskohustuse, st maakohus oleks pidanud hagejale selgitama, et hagiavalduse terviktekstis esitatud põhinõuet (III kd, tl 2) ei ole võimalik rahuldada. Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt on XXXXXXXXX kinnistu võõrandamistehingud, millega sai XXXXXXXXX kinnistu omanikuks alates 24. märtsist 2017 GER BEST GRUPP OÜ, alates 10. maist 2017 Future HoldingInvest OÜ ning alates 17. juulist 2017 FuturePortProject OÜ, tühised. Maakohus leidis, et kõik nimetatud tehingud on tühised, st maakohus otsustas mh GER BEST GRUPP OÜ ja FutureHoldingInvest OÜ õiguste ja kohustuste üle, ilma neid isikuid menetlusse kaasamata. Tegemist on TsMS § 656 lg 1 p-s 1 sätestatud menetlusõiguse normi olulise rikkumisega, mis toob vältimatult kaasa kohtuotsuse tühistamise ja asja maakohtule uueks arutamiseks saatmise. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse TsÜS § 84 lg 1 järgi alusetu rikastumise sätete järgi. Seega tuleb menetlusse kaasata kõikide võõrandamistehingute pooled ning tehingu tühisus tuleb tuvastada iga lepingu osas eraldi. Asja uuel läbivaatamisel peavad hageja ja maakohus eelmärgituga arvestama. Ringkonnakohus rõhutab, et eelnimetatud menetlusõiguse normide rikkumised on olulised TsMS § 656 lg 1 tähenduses, neid ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada ning just need rikkumised on aluseks asja maakohtule uueks arutamiseks saatmisele. Ühtlasi märgib ringkonnakohus, et asja maakohtule uueks arutamiseks saatmisega olid ringkonnakohtu istungil nõus nii hageja kui kostjad 1 ja 2.
14.Lisaks põhinõudele esitas hageja alternatiivse nõude, s.o kostjalt 1 kahjuhüvituse 100 000 eurot väljamõistmiseks seoses XXXXXXXXX kinnistu omandiõiguse kaotuse eest. Kuigi maakohus seoses põhinõude rahuldamisega kohtuotsuse resolutsioonis alternatiivse nõude kohta seisukohta ei võtnud, märgib ringkonnakohus alternatiivse nõude kohta järgmist. Vastavalt VÕS § 189 lg 2 p-le 2 tagastamise või väljaandmise asemel peab lepingupool hüvitama üleantu väärtuse, kui lepingupool on üleantud eseme ära tarvitanud, võõrandanud, koormanud kolmanda isiku õigustega või ümber töötanud. Nimetatud sättest tuleneb üheselt, et üleantu võõrandamise korral peab lepingupool hüvitama üleantu väärtuse. Seetõttu on ekslik hageja seisukoht, et üleantu võõrandamise korral on tal VÕS § 189 lg 2 p 2 alusel kahju hüvitamise nõue. Samas nähtub hageja seisukohtadest ja ekspertiisi taotlusest, et hageja taotles XXXXXXXXX kinnistu väärtuse kindlakstegemist ja hüvitamist. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus tegema kindlaks, milline on hageja tegelik alternatiivne nõue, st kas hageja nõuab lisaks kinnistu väärtusele kahju hüvitamist. Ringkonnakohus märgib siinkohal, et ebaselge nõude puhul puudub kostjatel võimalus omapoolseid vastuväiteid esitada. Lisaks eelnevale peab hageja tõendama üleantud kinnistu väärtuse.
VÕS § 189 lg 1 teine lause näeb ette, et taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt. Seega on taganemisega kaasnevad tagastamiskohustused mõlemapoolsed ja vastastikused, st üks pool peab täitma omapoolse kohustuse vaid siis, kui teine poolt täidab oma tagastamiskohustuse. Nimetatud põhimõte kehtib ka üleantu väärtuse hüvitamise korral (VÕS § 189 lg 2 p 2). Praeguses asjas esitas hageja taganemisavalduse 2015. a veebruaris ning kostja 1 pidi arvestama, et juhul, kui ta ei tagasta kinnistut, peab ta hüvitama selle väärtuse taganemise aja seisuga. Selliselt on tagatud mõlema lepingupoole huvid ning põhjendatud on lähtuda kinnistu väärtusest lepingust taganemise aja seisuga. Sellist seisukohta on toetanud ka kostjad 1 ja 2 (IV kd, tl 166). Ringkonnakohus leiab, et VÕS § 189 lg-s 3 märgitu, s.o kui üleantu hind on lepingus määratud, loetakse see käesoleva lõike 2 tähenduses üleantu väärtuseks, ei ole antud vaidluses kohaldatav. Vaidlusalune müügileping sõlmiti 2007. a ning müügilepingu esemeks oli vallasasi. Hageja esitas taganemisavalduse 2015. a veebruaris ning maakohus tuvastas, et hageja on kehtivalt taganenud 2007. a sõlmitud lepingust 17. novembri 2017 otsusega. 27. juuli 2007 lepingus määratud hinnast 6391,16 eurot lähtumine jätaks hageja võrreldes kostjaga 1 ebasoodsasse olukord ega oleks kooskõlas VÕS § 189 lg-s 1 sätestatud lepingust taganemise eesmärgiga. Seega lähtumine kinnistu väärtusest 2019. a seisuga ei ole põhjendatud.
15.Apellatsioonkaebustes esitatud muude väidete kohta märgib ringkonnakohus järgmist.
15.1.Viru Maakohtu esimees jättis 20. mai 2019 määrusega rahuldamata kostja 1 taotluse kohtunik O. Mihkelsoni taandamiseks (IV kd, tl 71-72). Apellatsioonkaebuses on kostja 1 esitanud samasisulisi väiteid, millistele ta tugines maakohtule esitatud taandamistaotluses. Ringkonnakohus leiab, et Viru Maakohtu esimees jättis põhjendatult kostja 1 taotluse kohtunik O. Mihkelsoni taandamiseks rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu esimehe 20. mai 2019 määruse põhjendustega ning leiab samuti, et puuduvad nii TsMS § 23 p-s 6 kui p-s 7 ettenähtud alused kohtunik O. Mihkelsoni taandamiseks. Seega on põhjendamatu kostja 1 väide, et kohtulahendi tegi ebaseaduslik kohtukoosseis (kohtunik).
15.2.Asjaolu, et maakohus ei lahendanud vaidlustatud otsuses hagi tagamise küsimust, ei ole kohtuotsuse tühistamise aluseks. Kuivõrd asi saadetakse uueks läbivaatamiseks maakohtule, saab maakohus lahendada hagi tagamisega seotud küsimused uues kohtulahendis. TsMS § 442 lg 8 viimase lause kohaselt alternatiivse nõude rahuldamisel ei pea teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Kuivõrd hageja soovis alternatiivse nõude rahuldamist üksnes juhul, kui kohus põhinõuet ei rahulda (V kd, tl 96), siis ei pidanud maakohus alternatiivse nõude osas kohtuotsuse resolutsioonis seisukohta võtma. Kuigi maakohus märkis kohtuotsuse põhjendavas osas, et rahuldamisele kuuluks ka hageja alternatiivne nõue, ei anna see alust väita, et tegemist on menetlusnormi olulise rikkumisega. Apellandid on jätnud tähelepanuta, et TsMS § 457 lg-st 1 tulenevalt toob pooltele õiguslikud tagajärjed kaasa üksnes kohtuotsuse resolutsioon.
15.3.27. juuli 2007 müügilepingust taganemise on maakohus lahendanud 17. aprilli 2017 jõustunud otsusega ning kuna müügilepingust taganemine ei puuduta kostja 2 õigusi, siis kostja 2 apellatsioonkaebuses esitatud väited seoses müügilepingust taganemisega ei ole asjakohased.
16.Menetluskulude jaotuse otsustab TsMS § 173 lg 3 alusel maakohus.
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.