Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Andra Pärsimägi
Otsuse tegemise aeg ja koht
26. september 2022, Tartu
Tsiviilasja number
2-16-14260
Tsiviilasi
OÜ Kallaste Rand hagi Toivo Kivi, FuturePortProject OÜ, GER BEST GRUPP OÜ ja FutureHoldingInvest OÜ vastu kinnistu omandiõiguse üleandmise kohustamiseks ja tahteavalduse asendamiseks ning alternatiivselt kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
6391 eurot ja 16 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 14. mai 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Toivo Kivi, FuturePortProject OÜ, FutureHoldingInvest OÜ, GER BEST GRUPP OÜ apellatsioonkaebused
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant I/kostja I: Toivo Kivi (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Kristi Haas Apellant II/kostja II: FuturePortProject OÜ (registrikood 12674152) Apellant IV/kostja IV: FutureHoldingInvest OÜ, (registrikood 12883306) Apellantide II ja IV lepinguline esindaja: advokaat Artur Maljukov Apellant III/kostja III: GER BEST GRUPP OÜ (registrikood 14173431), lepinguline esindaja advokaat Kristjan Madisson
Jätta rahuldamata osaühing Kallaste Rand hagi Toivo Kivi, FuturePortProject OÜ, GER BEST GRUPP OÜ ja FutureHoldingInvest OÜ vastu X kinnistu omndiõiguse üleandmise kohustamiseks ja tahteavalduste asendamiseks.
3.Rahuldada osaliselt osaühing Kallaste Rand hagi Toivo Kivi vastu X kinnistu väärtuse hüvitamiseks.
4.Mõista Toivo Kivilt osaühing Kallaste Rand kasuks välja 48 552 eurot ja 86 senti.
5.Jätta Viru Maakohtu 31. augusti 2018 määrusega tsiviilasjas 2-16-14260 kohaldatud hagi tagamise abinõud tagama käesoleva otsuse täitmist. Menetluskulud
6.Jätta FuturePortProject OÜ, GER BEST GRUPP OÜ ja FutureHoldingInvest OÜ poolt maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud osaühing Kallaste Rand kanda.
7.Jätta osaühing Kallaste Rand maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud Toivo Kivi kanda.
8.Jätta Toivo Kivi poolt maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud tema enda kanda.
9.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast käesoleva otsuse jõustumist.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Osaühing Kallaste Rand (hageja) esitas 21.09.2016 Viru Maakohtule hagiavalduse, milles palus tuvastada, et hageja on kehtivalt taganenud 27.07.2007 lepingust ja Toivo Kivil (kostja I) on kohustus teha tahteavaldus – anda nõusolek omandi ülekandmiseks ning Viru Maakohtu kinnistusosakonnas Ida-Viru kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXX II jaos omanikuna kostja I kande kustutamiseks ja hageja kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks, ning asendada kostja I tahteavaldus kohtuotsusega. Viru Maakohus rahuldas hagi 17.11.2017. a otsusega, mille Tartu Ringkonnakohus 16.04.2018. a otsusega osaliselt tühistas. Ringkonnakohus saatis tsiviilasja tühistatud osas
maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohtu otsus jäeti muutmata osas, milles maakohus tuvastas, et hageja on kehtivalt taganenud 27.07.2007. a müügilepingust. Hageja palus maakohtul asja uuel läbivaatamisel kaasata menetlusse FuturePortProject OÜ (kostja II) ja tuvastada, et kostjal II on kohustus teha tahteavaldus – anda nõusolek omandi ülekandmiseks ning kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXX II jaos omaniku kostja II kande kustutamiseks ja hageja kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ning asendada kostja II tahteavaldus kohtuotsusega. Alternatiivselt palus hageja mõista kostjalt I hageja kasuks välja kinnistu omandiõiguse kaotuse eest kahjuhüvitise 100 000 eurot. Maakohus rahuldas hagi 07.05.2020. a otsusega, mille ringkonnakohus 03.07.2020. a otsusega tühistas. Ringkonnakohus saatis tsiviilasja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja esitas asja kolmandal läbivaatamisel, 13. oktoobri 2020 hagi tervikteksti, milles palus kaasata menetlusse GER BEST GRUPP OÜ (kostja III) ja FutureHoldingInvest OÜ (kostja IV) ning tuvastada kostja I ja kostja III vahel 23.03.2017 sõlmitud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu notariaalse müügilepingu ja kostja III ja kostja IV vahel 05.05.2017 sõlmitud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu notariaalse müügitehingu ja kostja IV ja kostja II vahel 11.07.2017 sõlmitud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu notariaalse müügitehingu tühisus; kohustada kostjat II andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXX kantud kinnisasja omandi ülekandmiseks kostjale I ja kinnistusregistri teises (II) jaos omaniku kostja IV kande kustutamiseks ning kinnistu omanikuna kostja I kinnistusraamatusse kandmiseks tsiviilasja nr 2-16-14260 otsusega; kohustada kostjat I andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXX omandi üleandmiseks hagejale ning kinnistusregistri teises (II) jaos omaniku kostja I kande kustutamiseks ning kinnistu omanikuna hageja kinnistusraamatusse kandmiseks tsiviilasja nr 2-16-14260 otsusega. Alternatiivselt, mõista kostjalt I hageja kasuks välja X kinnistu (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXX) omandiõiguse kaotuse eest kahjuhüvitis 74 609 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja I 27.07.2007 notariaalse kinnisasja müügi eellepingu, mille esemeks oli X kinnistu hinnaga 6391,16 eurot. Hageja selgitas, et Tartu Ringkonnakohus rahuldas 31.03.2014. a otsusega tsiviilasjas nr 2-11-46087 kostja I hagi hageja vastu ja asendas hageja tahteavalduse anda nõusoleku omandi ülekandmiseks ning registriosa nr XXXXXXX II jaos omaniku hageja kande kustutamiseks ja kostja I kinnistu omanikuna sissekandmiseks. Kostja I kanti omanikuna kinnistusraamatusse 19.10.2014, kuid müügihinda ta hagejale ei tasunud. Hageja esitas 20.11.2014 kostjale I nõudeavalduse müügihinna muutmiseks ja tasumiseks. Taganemisavaldus tuleb lugeda kättetoimetatuks järgmisel päeval pärast taganemisavalduse serverisse jõudmist ehk 04.03.2015. 23.03.2017 võõrandas kostja I kinnistu kostjale III. Kostja I kinnitas lepingus, et talle teadaolevalt ei ole kinnistuga seotud ühtegi vaidlust. Selleks ajaks oli aga käesolev tsiviilasi pooleli. Lepingu kohaselt oli kinnistu võõrandamise hinnaks 8000 eurot ning kinnistu soetamisel jäi kehtima kostja I ettevõtte NeliK Tehnika OÜ võlgnevuse katteks seatud hüpoteek 50 000 eurot. Tehing oli oluliselt alla turuväärtust. Tegelikult oli kinnistu turuväärtus vahemikus 53 500 kuni ca 74 609 eurot. Lisaks ei olnud kostjal III rahalisi vahendeid kinnistu soetamiseks. Ühtlasi on tavapäratu, et müügilepingu alusel ei toimunud mistahes raha üleandmist vaid sisaldus kinnitus, et raha on eelnevalt üle kantud. Hagejale teadaolevalt on kostja I ja kostja III juhatuse liikme vahel usalduslik suhe. 05.05.2017 võõrandas kostja III kinnistu kostjale IV. Kinnistu oli jätkuvalt koormatud hüpoteegiga, mis tagas kostja I ja talle kuuluva äriühingu olemasolevaid ning tulevasi
võlakohustusi. Kinnistu võõrandamise hind oli 11 000 eurot ehk oluliselt alla turuhinna. Tegemist ei ole tavapärase müügitehinguga. 11.07.2017 võõrandas kostja IV kinnistu kostjale II müügihinnaga 11 500 eurot. Kinnistul on jätkuvalt hüpoteek 50 000 eurot. Kinnistu võõrandati alla turuväärtuse. Tehingu osalised ei ole tehingu müügihinda tegelikkuses tasunud ega tehingut oma majandusaasta aruannetes kajastanud. Kostja IV ja kostja II juhatuse liige on sama isik. Nimetatud tehingute puhul oli tegemist näilike tehingutega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 mõistes, millised on TsÜS § 84 lg 2 alusel tühised. Tehingud on sõlmitud väga lühikese ajaperioodi jooksul ning seda muuhulgas ilma ühegi avaliku kuulutuseta. Hoolimata kinnistu korduvast võõrandamisest, on kinnistu tegelikkuses jätkuvalt kostja I kontrolli all ja tal on jätkuvalt huvi kinnistu suhtes. Kostja I tellis 2018. aastal kinnistule hindamisakti, kuigi kinnistu oli juba võõrandatud. Kostja I on esinenud tsiviilasja raames kui kinnistu omanik, kuigi oli tegelikkuses kinnistu võõrandanud. Puudub mõistlik selgitus, miks peaks isik kandma menetluskulusid või pidama kohtuvaidlusi kinnistu osas, mille suhtes tal puudub huvi. Enam kui 1,5 aastat pärast kinnistu võõrandamist omas kostja I jätkuvalt ajakohased ja asjakohaseid teadmisi kinnistu seisukorrast. Kostjal I oli juurdepääs kinnistule ja ta sai seda hindajale vabalt tutvustada. Kinnistu võõrandamise tehingud on näilised nende heade kommete vastasuse tõttu. Kostja I sõlmis X kinnistu võõrandamise lepingu vahetult pärast käesolevas tsiviilasjas toimunud esimest kohtuistungit. Teadvalt kohtuotsuse täidetavuse välistamine ja kohtu autoriteedi õõnestamine on käsitletav kui ühiskonnas valitsevate moraali ja õiglusnormide vastane käitumine, mistõttu on tehing vastuolus heade kommetega. Uus Maa hindamisakti ja kinnisvaraportaali 2015. a maatükkide ruutmeetrihinna järgi oleks kinnistu väärtus seisuga 03.03.2015 olnud ca 74 609 eurot. Juhul kui maakohus asub seisukohale, et kostja I ei saa kinnistut välja anda ning ta peab hüvitama üleantu väärtuse võlaõigusseaduse (VÕS) § 189 lg 2 alusel, tuleb kostjalt I välja mõista kinnistu väärtus 03.03.2015. a seisuga 74 609 eurot.
2.Kostja I vaidles hagile vastu. Kostja I ei saanud hageja taganemisavaldust kätte. Kostja I ei ole lepingut rikkunud. Hageja ei ole tõendanud võõrandamistehingute näilisust. Väide tehingu vastasusest heade kommetega on põhjendamata. Kostja I vaidles vastu ka alternatiivsele nõudele, et kostja I peaks välja maksma hagejale hüvitise 74 609 eurot. Tuginedes VÕS § 189 lg 2 p 2 ja lg 3 saab hageja nõuda X kinnistu väärtuse hüvitamist ostu-müügilepingu järgi kogusummas 6391,16 eurot. Kostjale I teadaolevalt ei ole vaidlust selles, et kostja I tasus 22.02.2017 hagejale X kinnistu müügihinna, millisest on maha arvestatud maa erastamisega kaasnenud kulud. Kostja I on hagejale tasunud kinnistu eest 4947,14 eurot.
3.Kostjad II ja IV vaidlesid hagile vastu. Viru Maakohtu 17.11.2017. a otsus ja ringkonnakohtu 16.04.2018. a otsus käesolevas asjas ei ole kostjate II ja IV jaoks siduvad ja täitmiseks kohustuslikud, sest kostjad II ja IV ei olnud siis veel menetlusse kaastatud. Kostja I ei ole hageja 20.11.2014 nõudekirja kätte saanud ja hageja ei ole müügilepingust kehtivalt taganenud. Kostjad II ja IV on omandanud kinnistu heauskselt. Tõendid ei kinnita, et vaidlusalused tehingud oleksid näilikud. X kinnistu kajastub kostja II majandusaasta aruandes. X kinnistu on omandatud kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes. Isegi juhul, kui kohus peaks hagis toodud asjaoludest lähtuvalt tuvastama X kinnistu müügilepingute tühisuse, millega kostja II ja IV ei nõustu, siis see ei mõjuta käsutustehingu ehk X kinnistu omandiõiguse üleandmisele suunatud asjaõiguslepingute kehtivust.
4.Kostja III vaidles hagile vastu.
Isikud võivad kokku leppida erinevates müügitingimustes ja see ei muuda tehingut näilikuks. 2017. a majandusaasta aruanne ei tõenda kinnistu võõrandamisest mistahes raha saamist, kuna kostja III 2017. a majandusaasta aruande näol on tegemist mikroettevõtja lühendatud raamatupidamise aastaaruandega. Hageja väited ei anna alust järeldada, et kostjal III puudusid rahalised vahendid kinnistu soetamiseks. Väide, et tehinguosalised tundsid teineteist ja sellega seostas tehingu näilisust, on selgelt ebaõige. Väide tehingu heade kommete vastasusest on põhjendamatu.
MAAKOHTU OTSUS
5.Viru Maakohus rahuldas 14.05.2021. a otsusega hageja hagi kostjate I, II, III ja IV vastu kinnistu omandiõiguse üleandmise kohustamiseks ja tahteavalduse asendamiseks osaliselt ja tuvastas kostja I ja kostja III vahel 23.03.2017 sõlmitud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu notariaalse müügilepingu ja kostja III ja kostja IV 05.05.2017 sõlmitud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu notariaalse müügitehingu ja kostja IV ja kostja II vahel 11.07.2017 sõlmitud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu notariaalse müügitehingu tühisuse. Maakohus kohustas kostjat II andma nõusoleku Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXX kantud kinnisasja omandi ülekandmiseks kostjale I ja kinnistusregistri teises (II) jaos omaniku kostja II kande kustutamiseks ning kinnistu omanikuna kostja I kinnistusraamatusse kandmiseks tsiviilasja nr 2-16-14260. a otsusega. Maakohus kohustas kostjat I andma nõusoleku Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXX omandi üleandmiseks hagejale ning kinnistusregistri teises (II) jaos omaniku kostja I kande kustutamiseks ning kinnistu omanikuna hageja kinnistusraamatusse kandmiseks tsiviilasja nr 2-16-14260 otsusega. Maakohtu otsus asendab kohustatud isikute tahteavaldust otsuse punktides märgitud kohustuse täitmisel. Maakohus jättis menetluskulud kostjate kanda ja määras kindlaks menetluskulud. Viru Maakohtu 17.11.2017 jõustunud otsusega on tuvastatud, et hageja on kehtivalt taganenud 27.07.2007 hageja ja kostja I vahel sõlmitud X kinnistu müügilepingust. Maakohtu otsus on selles osas jõustunud. Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus tähelepanuta kostjate II ja IV väited, et hageja ei ole müügilepingust kehtivalt taganenud ning sellega seoses jättis maakohus rahuldamata ka hageja vastuväite kohtu tegevusele, et kohus ei võtnud seisukohta kostjata II ja IV vastavatele väidetele. Maakohus leidis, et hageja saab nõuda X kinnistu üleandmist teiselt lepingupoolelt, s.o kostjalt I. Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt on X kinnistu võõrandamistehingud, millega sai X kinnistu omanikuks kostja III, seejärel kostja IV ning seejärel kostja II, tühised. Maakohus nõustus hageja väidetega, et tehingud (kostja I ja kostja III vahel, kostja III ja kostja IV vahel, kostja IV ja kostja II vahel) on selgelt tavapäratud ja viitavad näilikele tehingutele. Maakohus märkis, et tehingu näilikkusele viitab ka suhteliselt lühike ajavahemik 23.03.201711.07.2017, kus kinnistu vahetas omanikke. Maakohtule esitatud kostjate majandusaastaaruanded võõrandamistehinguid ei kajasta. Näilikkusele viitab ka tehingute sisu, kus kostja III 23.03.2017 omandas 8000 euro eest kinnistu, millel asub lepingu kohaselt lagunenud puhkekompleks, millel on palju erinevaid kitsendusi kasutamisel ja millele on seatud hüpoteek 50 000 eurole (mis tagab jätkuvalt kostja I kohustusi). Tehingu näilikkusele viitab samuti 05.05.2015 kostja III ja IV vahel sõlmitud müügilepingu sisu, kus viimane omandab 05.05.2017 paljude kasutamispiirangutega kinnistu juba 11 000 euro eest, samas on kinnistule jätkuvalt seatud hüpoteek Raha Hoiu-laenuühistu kasuks 50 000. Tehingute näilikkusele viitab ka 11.07.2017 kostja IV ja kostja II vahel sõlmitud kinnistu müügileping, kus kinnistu müüakse edasi juba 11 500 euro eest ettevõttele, kus nii ostjat kui müüjat esindab üks ja sama isik mõlema
ettevõtte juhatuse liikmena. Tegemist ei ole tavapäraste tehingutega, sest müüdud kinnistule oli seatud hüpoteek kolmanda isiku kasuks, mis tagab kostja I kohustusi (hüpoteegiga 50 000 eurot), s.o arvestades kinnistule seatud hüpoteeki ja paljusid kasutamispiiranguid, oli kahtlemata tegemist tavapärasest riskantsema tehinguga. Tehingute näilikkust tõendab ka kostja I poolt esitatud 10.06.2019 Arco Vara eksperthinnang nr ARE-183697C. Kostja I tellis nimetatud eksperthinnangu vaidlusalusele kinnistule 24.10.2018, kuigi väidetavalt müüs kinnistu 23.03.2017 kostjale III. Seega ajaks, mil kinnistu oli mitu korda omanikku vahetanud ja kinnistusraamatu järgi oli uueks omanikuks kostja II, otsustas kostja I tellida eksperthinnangu kinnistule, mille vastu temal enam huvi ei tohiks olla ja kandis sellega seoses täiendavaid kulusid. Tehingute näilikkust tõendab ka kinnistute võõrandamine hinnaga alla turuväärtuse – seda tõendab see, et kostja III omandas 23.03.2017 kinnistu 8000 euro eest, kuid juba 24.10.2018 on kostja I poolt tellitud eksperthinnangu kohaselt kinnistu väärtuseks 37 000 eurot, s.o enam kui 4 korda rohkem. 21.11.2019 esitatud ekspertarvamuse kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 44 000 eurot. Tehingute näilikkusele viitab ka see, et kostja IV ja II on samuti kinnistu võõrandanud hinnaga, mis jääb ca neli korda alla turuväärtust. Tehingute tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled soovisid jätta mulje tehingu olemasolust, kuid tegelikkuses teadsid, et kinnistu on jätkuvalt kostja I kontrolli all. Tegemist oli näilike tehingutega, mis on vastavalt TsÜS § 84 lg 2 algusest peale tühised s.o neil ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Vaidlusaluse kinnistu omandajad teadsid või pidid teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Seega on hagi kostjate vastu selles osas põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Hageja väide, et kostja I ja kostja III juhatuse liige, said oma usalduslikku ja lähedast suhet ära kasutades leppida kokku näiliku tehingu tingimustes, on hüpoteetiline. Maakohus tuvastas, et hagis märgitud tehingute puhul oli tegemist näilike tehingutega ja tehing ei saa samal ajal olla heade kommete vastane (TsÜS § 86 lg 1) ja näilik (TsÜS § 89 lg 1). Hageja esitas ka alternatiivse nõude. Maakohus tuvastas, et hageja soovib kinnistu väärtuse hüvitamist summas 74 609 eurot. Praeguses asjas esitas hageja taganemisavalduse 2015. a veebruaris ning kostja I pidi arvestama, et juhul, kui ta ei tagasta kinnistut, peab ta hüvitama selle väärtuse taganemise aja seisuga. Hageja on kehtivalt taganenud 2007. aastal sõlmitud lepingust. 27.07.2007. a lepingus määratud hinnast 6391,16 eurot lähtumine jätaks hageja võrreldes kostjaga I ebasoodsasse olukorda ega oleks kooskõlas VÕS § 189 lg-s 1 sätestatud lepingust taganemise eesmärgiga.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6.Kostja I esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja jätta hageja hagiavaldus kostja I vastu rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus on rikkunud TsMS § 23 p 6 ja 7 tulenevat kohustust taanduda. Käesolevas asjas on maakohtu kohtunik esitanud ühe menetlusosalise peale politseile kuriteoteate. Kostja I hinnangul ei saa olla vaieldav, et kohtunik on oma käitumisega näidanud üles mittesoosivat suhtumist kostja I käitumisse. Esinevad alused maakohtu lahendi tühistamiseks ja asja saatmiseks uueks läbivaatamiseks teisele maakohtu koosseisule. Maakohtu siseveendumus ei ole kujunenud tõendeid kogumis hinnates. Arvestades, et kostja I on sõlminud X kinnistu võõrandamiseks kostjaga III notariaalse müügilepingu, kostja III on tasunud kostjale I lepingujärgse hinna ning lepingu alusel on kantud kinnistusraamatusse kinnistu uue omanikuna ostja, on tegemist õiguspärase ja kehtiva tehinguga. Ei ole arusaadav, miks peab maakohus tavapäratuks, et kinnistu võõrandatakse koos hüpoteegiga.
Kostjal I puudub juriidiline haridus ja kogemused omandiõigusest ja kohtumenetlusest. Kostjal I oli õigustatud huvi tema nõuet tagava tagatise väärtuse osas. Kostjale I jääb selgusetuks, millistele andmetele tuginedes on maakohus leidnud, et kostja I ja kostja III vahel tehtud tehing oli keskmisest riskantsem. X kinnistu kohta ei olnud kantud kinnistusraamatusse ühtegi märget ega märkust. Maakohus ei ole põhjendanud, millised andmed kinnistusraamatus olid tehingu hetkel ebaõiged. Kostjale I jääb täielikult arusaamatuks, miks on maakohus üldse käsitlenud hageja alternatiivse nõude lahendamist. Kuivõrd maakohus on nimetatud nõude osas seisukoha võtnud, peab kostja I vajalikuks kohtu seisukohta vaidlustada. Maakohus on rikkunud TsMS § 2 ja § 442 lg 5 tulenevat kohustust, kuna ei ole võtnud lahendis seisukohta kostja I tasaarvestusavalduse osas ega lahendanud hagi tagamise abinõudega seotud küsimusi. Maakohus on 21.08.2018. a määrusega kohaldanud tsiviilasjas hagi tagamise abinõusid. Maakohus on jätnud otsuses hagi tagamise abinõudega seotud küsimused lahendamata. Maakohus oleks pidanud võtma selge seisukoha iga rakendatud hagi tagamise abinõu suhtes, sh kostja I kinnistutele seatud kohtulike hüpoteekide suhtes.
7.Kostjad II ja IV esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja jätta hagiavaldus kostjate II ja IV vastu rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus on asja lahendamisel jätnud osa tõendeid põhjendamatult tähelepanuta. Kuna kohtunik Olev Mihkelson asja lahendamisest ei taandunud, ei ole maakohtu otsus tehtud erapooletu kohtuniku poolt. Hageja ei ole müügilepingust kehtivalt taganenud. Maakohus on asja lahendamisel jätnud tähelepanuta, et nii Viru Maakohtu 17.11.2017. a kui ka Tartu Ringkonnakohtu 16.04.2018. a otsus oli tehtud (ja jõustunud) ajal, kui kostjad II ja IV ei olnud veel käesolevasse menetlusse kaasatud. Seega saavad kostjad II ja IV vaidlustada ka neid asjaolusid, mis on toodud eelnimetatud otsustes. Hageja 27.07.2007 müügilepingust tulenev müügihinna (6391,16 eurot) tasumise nõue kostja I vastu muutus sissenõutavaks alates 31.07.2007 ja selle nõude aegumistähtaeg saabus 31.07.2010. Seega paluvad kostjad II ja IV ringkonnakohtul kohaldada käesolevas asjas aegumist ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Kostjad II ja IV on omandanud kinnistu heauskselt. Kuna müügilepingust ei ole kehtivalt taganetud, on see olnud alates 27.07.2007 kuni käesoleva ajani kehtiv. Kostja I on 22.02.2017 kogu müügihinna tasunud. X kinnistu müügitehingud ei ole näilikud ega tühised. Hageja oleks saanud taotleda kohtult hagi tagamise korras kinnistule käsutamise keelumärke seadmist, kuid hageja ei ole seda teinud. Kostja III ja IV omandasid ja võõrandasid X kinnistut 2017. aasta keskel. Seega ei saanud nad kinnistut majandusaasta aruandes märkida, sest nad ei olnud enam siis selle omanikud. X kinnistu kajastub kostja II majandusaasta aruandes, mida on maakohus jätnud täielikult tähelepanuta. Maakohus jättis arvestamata, et kinnistu müügihinnad on tasutud. Arutelud selle üle, et tegemist on tavapärasest riskantsema tehinguga ja et isikud omandasid kinnistud koos hüpoteegiga, on ainetud. Olukorras, kus isik võtab riski ja ostab kinnistu koos hüpoteegiga, mis ei ole tegelikult tavapäratu, siis sellisel juhul vähendatakse tasumisele kuuluvat hinda hüpoteegi summa võrra. X kinnistu omandati kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes. Käesolevas asjas ei ole tuvastatud ega tõendatud, et kostjad kinnistu omandamisel teadsid või pidid teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Tulenevalt ülaltoodust on kostjad II ja IV omandanud X kinnistut heauskselt. Hagi rahuldamine on välistatud. Hagi rahuldamine on välistatud ka siis, kui eeldada hagiavalduses toodud asjaolude õigsust, kuna eristada tuleb võlaõigusliku lepingut (kohustustehingut) ja asjaõiguslepingut (käsutustehingut). Hageja on käsitlenud oma hagis üksnes võlaõigusliku lepingu näilikkust ja
tühisust. Ükski hagiavalduses toodud asjaoludest ei tähenda, et kohustustehing oli näilik. Kohustustehingu vastuolu heade kommetega ei ole aluseks tunnistada käsutustehingu vastuolus olevaks heade kommetega. Kuna asjaõigusleping ei ole tuvastatud asjaolude järgi tühine ka näilikkuse tõttu, tuleb hagi X kinnistu omandiõiguse üleandmise nõudes jätta rahuldamata. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 561 seob heauskust üksnes kinnistusraamatu kannetega. Vaidlust ei saa olla selles, et X kinnistu omandamisel kostjate II ja IV poolt ei olnud kinnistusraamatusse vastuväidet ega keelumärget kantud. Kostjad II ja IV X kinnistu omandamisel ei teadnud, et hageja ja kostja I vahel on käimas mingi kohtuvaidlus. Kohtuvaidlus kinnisasja kuuluvuse üle ei takista vaidluse ajal vaidlusalast kinnisasja TsMS § 210 lg 1 järgi võõrandamast (ega ka koormamast). Kostjad II ja IV usaldasid kinnistusraamatu seisu. Heausksust tuleb eeldada. Hageja kogu nõue ja maakohtu otsus põhineb oletustel. Hagi tuleb kostjate II ja IV suhtes jätta täies ulatuses rahuldamata.
8.Kostja III esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja jätta hageja hagiavaldus kostja III vastu rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus on jätnud kõik kostja III maakohtus esitatud väited ja põhjendused analüüsimata. Puudub menetlusosaliste väidete ja menetlusosaliste poolt esitatud tõendite sisuline analüüs. Maakohus on jõudnud ebaõigele järeldusele, et vaidlusalused müügilepingud on tühised. Kostja III soetas vaidlusaluse kinnistu heas usus. Puudusid asjaolud, millest lähtuvalt oleks kostja III pidanud tehingust keelduma. Maakohtu viide, et vaidlusaluse kinnistu soetamine oli tavapärasest riskantsem tehing, ei saa olla hagi rahuldamise aluseks. Maakohus ei ole vastanud kostjate majandusaasta aruandega seonduvatele väidetele. Majandusaruannetega seonduv ei saa mõjutada tehingu kehtivust. Tehingu toimumist tõendavad vastavad notariaalsed lepingud (sh poolte kinnitused) ja kinnistusraamatu kanded. Müügiobjekti eest raha maksmine enne müügilepingu sõlmimist ei ole mingil viisil keelatud ega tavapäratu. Kostja III on kinnistu soetamisel müügihinna tasunud. Hageja ei ole seda ümber lükanud. Lepingupooled ise lepivad kokku tehingutingimustes. Maakohus ei ole võla- ja asjaõiguslepinguid eraldiseisvalt analüüsinud. Maakohus on jätnud täielikult hindama AÕS § 561 lg-t 1 puudutavad kostja III väited. Maakohtu resolutsiooni järgi on hagiavaldus rahuldatud osaliselt, kuid hagi põhjendustest lähtuvalt on maakohus rahuldanud hagi tervikuna. Kuna maakohus rahuldas hageja primaarnõude, jäävad arusaamatuks alternatiivnõudega seotud maakohtu põhjendused.
9.Hageja palub jätta apellatsioonkaebused rahuldamata ja menetluskulud kostjate kanda. Alternatiivselt kui kohus leiab, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele, teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada alternatiivse nõude osas. Tartu Ringkonnakohus on 03.07.2020. a otsuses võtnud selge ja ühemõttelise seisukoha, et kohtuniku taandamise puhul ei ole maakohtus rikutud TsMS § 23 p 6 ega 7 norme. Puudub täiendav vajadus kohtuniku taandust puudutavate väidete käsitlemiseks. Kostjad II ja IV ei saa vaidlustada hageja poolt müügilepingust taganemise kehtivust. Kostjad II ja IV on esitanud samu väiteid, mille ringkonnakohus on juba 2020. aastal asjakohatuks lugenud. Juhul kui müügitehingust taganemise kehtivus on jätkuvalt vaidlustatav, soovib hageja kindlasti oma seisukoha esitada. Ringkonnakohus andis maakohtule selged juhised seoses VÕS § 189 lg 3 kohaldamisega. Jõustunud kohtulahendiga on tuvastatud, et hageja oli 2015. a seaduslikult ja kehtivalt taganenud kostjaga I sõlmitud kinnistu müügilepingust. Kui ringkonnakohus asub seisukohale, et hageja põhinõue ei kuulu rahuldamisele, siis igal juhul tuleb kostjal I hüvitada kinnistu väärtus taganemise seisuga.
Maakohus on piisava põhjalikkusega analüüsinud menetluses esitatud tõendeid ja jõudnud põhjendatult järeldusele, et kostjate I ja III vahelised tehingud on olnud näilised. Arusaamatu on kostjate II ja IV väide, et müügitehing kajastub kostja II majandusaasta aruandes ja müügihind on tasutud. Kostjad II ja IV ei viita ühelegi vastavale tõendile. Kostjate II ja IV väited kostja I poolt hindamisakti tellimise õigustamiseks on tervikuna asjakohatud. Kostjate II ja IV väited heade kommete vastasusest ei ole asjakohased, kuna maakohus ei ole tehingute vastasust headele kommetele analüüsinud. Juhul, kui ringkonnakohus asub siiski seisukohale, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele, siis saab ringkonnakohus teha asjas ise sisulise lahendi, ilma asja maakohtule saatmata. Kõnesoleval juhul on hageja hinnangul tegemist sellise erandliku olukorraga, kus ka asjaõigusleping on vastuolus heade kommetega. Kõnesoleval juhul on hageja maakohtu ette toonud asjaolud, mis võimaldavad ringkonnakohtul hinnata, kas omandi üleandmisele suunatud käsutustehing on heade kommete vastane. Ringkonnakohus saab teha menetlusosalistele ettepaneku täiendavate tõendite esitamiseks, mis on kindlasti kooskõlas ka menetlusökonoomia põhimõttega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus rahuldas hageja primaarnõude. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab rahuldamata hagi kostjate I, II, III ja IV vastu omandiõiguse ülekandmise kohustamiseks. Ringkonnakohus rahuldab hageja alternatiivse nõude kostja I vastu, jätab hagi tagamise abinõud kehtima kohtulahendi täitmiste tagamiseks ja muudab menetluskulude jaotust. Ringkonnakohus mõistab kostjalt I välja 48 552,86 eurot hageja kasuks.
11.Kohus on eelnevas menetluses tuvastanud järgmised asjaolud, mille üle pooled ei vaidle: • kostja I oli vaidlusaluse kinnistu (X kinnistu, registriosa nr XXXXXXX) omanik alates 15. oktoobrist 2014; • hageja esitas kostja I vastu hagi kinnistu omandi ülekandmise nõudes 21. september 2016; • kostja III oli kinnistu omanik alates 24. märtsist 2017; • kostja II oli kinnistu omanik alates 10. maist 2017; • kostja IV oli kinnistu omanik alates 17. juulist 2017 • kostja I tasus hagejale 22. juulil 2017 kinnistu ostuhinna katteks 4 947,14 eurot. Ringkonnakohus leiab, erinevalt apellatsioonkaebuse esitanud kostjatest, et hageja on taganenud kostjaga I sõlmitud müügilepingust kehtivalt. Tegemist on faktilise asjaoluga, mis on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega samas asjas, mistõttu ringkonnakohus selles osas kohtute eelnevalt esitatud põhjendusi ei korda.
12.Hageja esitas hagi kostja I vastu eesmärgiga kohustada kostjat andma tahteavaldused, mis on vajalikud, et tagastada vaidlusalune kinnisasi hagejale. Kuna kostja I võõrandas pärast hagi esitamist kinnisasja kostjale III, kes kinnisasja omakorda edasi võõrandas, siis kaasati järgnevates menetlustes kõik, kes olid vaidlusaluse kinnisasja omanikud alates 2016 aastast. Hageja sõnastas oma nõuet korduvalt ümber ja täiendas hagi alternatiivse nõudega mõista kostjalt I hageja kasuks omandiõiguse kaotuse eest kahjuhüvitis 74 609 eurot. Ringkonnakohus käsitleb esmalt küsimust, kas kostja I ja kostja III ning kostja III ja kostja II ning kostja II ja kostja IV vahel sõlmitud lepingud on tühised (I), teiseks analüüsib hageja
alternatiivse nõude eelduseid käesolevas asjas ning määrab kahjuhüvitise suuruse (II), seejärel vastab apellatsioonkaebuste muudele väidetele (III) ja jaotab menetluskulud. I
13.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et hageja poolt esile toodud asjaolud annavad alust tuvastada kõigi vaidlusaluse X kinnistu müügitehingute, sh nii kohustus- kui asjaõiguslike tehingute, näilikkus. Näiliku tehinguga soovitakse jätta muljet tehingu tegemisest, mida tegelikult teha ei soovita, või varjata teist tehingut. Näilike tehingute puhul peab olema tehinguosaliste vahel kokkulepe, et tahteavalduses toodud tagajärgi tegelikult ei soovita ja selles on pooled üldjuhul kokkuleppele jõudnud enne seda, kui tehakse tehingu tegemise tahteavaldused, millega luuakse ebaõige ettekujutus kolmandatele isikutele tehingu olemasolust. Ringkonnakohus möönab, et kõik vaidlustatud tehingud on sõlmitud kohtumenetluse ajal ja asjas ei ole vaidlust, et kostja I käitus pahas usus, kuid hageja poolt esile toodud faktilised asjaolud – kinnistu müügiteabe ebamäärasus, kinnistu müük alla tegeliku väärtuse, kinnistu koormatus hüpoteegiga kolmanda isiku kasuks, müügitehingu deklareerimata jätmine ja hinna tasumine sularahas, mida tõendavad vaid lepinguosaliste seletused – viitavad, et kostjad võisid milleski kokku leppida, kuid millised olid kostjate II, IV ja III tahteavaldused, st mis eesmärgil nad kinnistu omandasid ja kostjad II ja IV ka edasi võõrandasid, asja materjalidest ei selgu. TsÜS § 75 kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavalduse tõlgendamisel välja selgitada avaldaja tegelik tahe. Seega on tahteavalduste tõlgendamisel määrav tegija tahe. Käesoleval juhul esmalt kostja I tahe, kuid seda üksnes juhul, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Ringkonnakohtu arvates ei ole hageja esitatud asjaolude alusel võimalik tuvastada, et kostja IV teadis või pidi teadma, mida kostja I kinnistut võõrandades tegelikult soovis. Veelgi ebaselgem on poolte tahe kinnistu edasivõõrandamisel. Isegi juhul, kui eeldada, et kõigi kostjate vahel sõlmitud võlaõiguslikud kohustustehingud oleksid näilikkuse tõttu tühised, siis ei ole see piisav hageja primaarnõude rahuldamiseks. Riigikohus on rõhutanud, et kõne alla saab tulla kohustuslepingu näilikkus, sest kinnisasja üleandmise abstraktne ja neutraalne asjaõigusleping ei saa üldjuhul olla näilik (vt Riigikohtu 5. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-06, p 19). Kui vaidlusaluse käsutustehingu (asjaõiguslepingu) pooled tegelikult soovisid kinnisasja omaniku vahetust ning see ka toimus, siis ei saa pidada käsutustehingut näilikuks (vt ka nt Riigikohtu 16. oktoobri 2017. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-18531/27, p 12.2).
14.Hageja tugines oma nõude põhjendamisel alternatiivselt tehingute heade kommete vastasusele. Kuna maakohus tuvastas vaidlusaluste tehingute näilisuse, siis ei kontrollinud kohus, kas tehingud võiksid olla tühised vastuolu tõttu heade kommetega. Kohus peab kontrollima tehingu heade kommete vastasust (TsÜS § 86 lg 1) ka omal algatusel (vt nt Riigikohtu 25. septembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-13, p 12). Ringkonnakohus tuvastas eelnevalt, et tehingud ei ole näilised, seetõttu annab järgnevalt hinnangu sellele, kas tehingud on vastuolus heade kommetega. Õige on apellantide seisukoht, et üldjuhul on käsutustehing õiguslikult neutraalne ega saa olla vastuolus heade kommetega. Siiski võib see erandina nii olla, kui tehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (vt nt Riigikohtu 6. novembri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-11216/75, p 19). Samuti on riigikohus leidnud, et erandlikult on võimalik tugineda käsutustehingu tühisusele selle heade kommete vastasuse tõttu juhtudel, kui asja käsutamise eesmärk on teise isiku kahjustamine (vt Riigikohtu 18. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-7090/106, p 14). Ringkonnakohus leiab, et kostja I osas saab asjaolude alusel üheselt tuvastada, et tema eesmärk oli hageja kahjustamine, kuid hageja ei ole esile toonud faktilisi asjaolusid, mille alusel saaks tuvastada, et kõik kostjad tegutsesid eesmärgiga hagejale kahju tekitada. Hageja väitel olid tehingupoolte
kohustused tasakaalust väljas. Ringkonnakohus sellega täielikult ei nõustu. Kuna kõikide võõrandamistehingutega jäi kinnisasja koormama 50 000 euro suurune hüpoteek, siis ei saa tõsikindlalt öelda, et kinnistut ei võõrandatud õiglase hinna eest. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas ei ole esitatud asjaolud piisavad, et tuvastada kostjate vahel sõlmitud asjaõiguslepingute näilikkus või vastuolu heade kommetega (tühisus). Kui need eeldused oleksid ka täidetud, siis puuduvad asjaolud, mis kinnitaksid, et kostjad II ja IV olid pahausksed AÕS § 95 lg-s 2 tähenduses. Ringkonnakohus jätab hageja nõude kohustada kostjaid andma tahteavaldused, mis on vajalikud, et tagastada vaidlusalune kinnisasi hagejale jätta rahuldamata. II
15.Hageja primaarnõue on lepingust taganemisest tulenev (lepingu) tagasitäitmise nõue (VÕS § 189 lg 1), mille sisuks on lepingu alusel üleantud kinnistu tagastamine. Lepingust kehtiva taganemise korral tekib lepingupoolte vahel tagastusvõlasuhe ja kummalgi lepingupoolel on esmaselt nii kohustus kui ka õigus tagastada lepingu alusel teiselt lepingupoolelt saadu (Riigikohtu 22. aprilli 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-15722/123, p 16.1). Ringkonnakohus märgib, et kostja I rikkus teadlikult ja tahtlikult VÕS § 189 lg-st 5 tulenevat kohustust hoolitseda selle eest, et lepingust taganemise korral oleks üleantu tagastamine võimalik, kuna võõrandas kohtumenetluse ajal vaidlusaluse kinnisasja. Kostja I väide, et õigusteadmiste puudumise tõttu ta ei teadnud kohustusest kinnisaja säilitada, ei ole kooskõlas asjas esitatud asjaoludega. Kostja I on ettevõtja, seega ei ole usutav, et pärast tema vastu kinnisasja omandiõiguse üleandmise nõude esitamist ei saanud ta aru, et kinnisasi peaks tema omanduses olema vaidluse lõpuni. Samuti esindas kostjat hagile vastamisel vandeadvokaat, kes õigusteenust osutades pidi kostjale I selgitama õiguslikku olukorda. Ringkonnakohus leidis eelnevalt, et kinnisasja tagastamine hagejale ei ole korduvate võõrandamisetehingute tõttu võimalik. Ringkonnakohus nõustub kostja I seisukohaga, et kuna maakohus rahuldas hageja primaarnõude, siis puudus maakohtul põhjus anda hinnang hageja alternatiivsele nõudele. Ringkonnakohus märgib, et maakohtu seisukohad hageja alternatiivse nõude osas on vastuolulised ning ringkonnakohus ei hinda selles osas maakohtu põhjenduste õiguspärasust vaid esitab alternatiivnõude osas uued põhjendused. Ringkonnakohus küll nõustub maakohtuga selles, et käesolevas asjas tuleb tagasitäitmisel VÕS § 189 lg 2 järgi jätta kõrvale lepinguhind. Hageja alternatiivne nõue kuulub rahuldamisele VÕS § 189 lg 2 p 2 ja lg 5 alusel, kuna kostja I on vaidlusaluse kinnisasja esmalt koormanud ja seejärel hoolsuskohustust rikkudes menetluse ajal võõrandanud.
16.Asjas ei ole vaidlust, et 27.07.2007 sõlmitud vaidlusaluse X kinnisasja ostu-müügilepingu punkti 4.1 järgi lepiti kokku müügihinnas 100 000 krooni, s.o 6 391,16 eurot. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga I, et ta on VÕS § 189 lg 2 p 2 ja lg 3 alusel üleantu väärtuse hüvitanud 22.07.2017, kui kandis hagejale üle 4 947,14 eurot. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul ei saa lähtuda 2007 kokkulepitud kinnistu müügihinnast, kuna kostja I tegevuse, sh viivitamise, tõttu ei täitnud kostja I omapoolset tasu maksmise kohustust enam kui kümne aasta jooksul ning kuna selle ajaga muutus oluliselt kinnisasja hind, siis oli see üks põhjus, miks hageja lepingust taganes. Lisaks koormas kostja I kinnistu 50 000 euro suuruse hüpoteegiga. VÕS § 189 lg 1 ja § 191 lg 1 kohaselt peab kostja I hüvitama asjast saadud või võimaliku saadaoleva kasu, mis hõlmab ka kinnisasja väärtuse tõusu ajas. Alternatiivselt võib hagejal olla VÕS § 189 lg 5 alusel rikkumisega tekitatud kahju hüvitise nõue. Arvestades, et kostja I, lisaks kinnisasja üleandmisest hoidumisele ja selle koormamisele, ka võõrandas selle menetluse ajal,
siis tuleb lähtuda kinnisasja harilikust väärtusest ehk turuhinnast TsÜS § 65 alusel hageja täitmisnõude (tagasitäitmisnõude) sissenõutavaks muutumise ajal. Riigikohus on avaldanud, et üleantu väärtuse kindlakstegemisel tuleb arvestada ka selle lepingule mittevastavusega (vt Riigikohtu 2. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-145-14, p 26).
17.Ringkonnakohus võtab järgnevalt seisukoha kinnistu väärtuse kohta maakohtule esitatud arvamuste osas ning hindab väärtuse kohta esitatud tõendeid. Hageja märkis taganemisavalduses, et kuna T. Kivi (kostja I) ei ole tasunud muudetud lepinguhinda 53 500, siis taganeb ta lepingust (I kd lk 36). Hageja tugines lepinguhinna muutmisel 2014. aastal Uus Maa kinnisvarabüroo hindamisaktile, mille kohaselt oli 22. aprilli 2014 . aastal kinnistu turuväärtus 53 500 eurot. Kinnistu väärtuse ligikaudset suurust kinnitab kostja III avaldus, mille kohaselt ta kinnistu müügilepingus märgitud hinnale arvestas juurde hüpoteegi, st ta lähtus ostuhinnast 58 000 eurot (50 000 + 8 000). Hageja nõue 74 609 eurot lähtub eeldusest, et kui 2014 oli kinnistu müügihind 14 % sama piirkonna keskmisest ruutmeetrihinnast kõrgem, siis nii see jäi ka tulevikus. Tõendeid, mis kaudseltki kinnitaksid hageja hüpoteetilise arvestuse õigsust, esitatud ei ole. Hageja seisukoht, et kuna kostja I laenas 60 000 eurot vaidlusaluse kinnisasja tagatisel, siis pidi olema kinnistu väärtus vähemalt 65 000 eurot, on samuti eelduslik. Hageja loogilist arutelu ei toeta ka kinnisasjale seatud hüpoteek, mille suuruseks on 50 000 eurot. Ringkonnakohus leiab, et hüvitamisele kuuluv väärtus peaks oleva arvestatud kinnisasja üleandmise kohustuse sissenõutavaks muutumisele võimalikult lähedase seisuga. 16.04.2018 jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et hageja taganes kostjaga I sõlmitud kinnistu müügilepingust kehtivalt 03.03.2015. Eeltoodut arvestades võtab ringkonnakohus aluseks 2014. aastal Uus Maa hindamisakti, mille kohaselt oli kinnistu turuväärtus 53 500 eurot.
18.Kostja I tugines hageja alternatiivsele nõudele vastu vaieldes ka tasaarvestusavaldusele ja leidis, et hageja rahaline nõue tuleb kostja I poolt tasutud 4 947,14 euroga tasaarvestada. Ringkonnakohus rahuldab kostja tasaarvestusnõude ja kostjalt I tuleb, arvestades tasaarvestatavaid nõudeid, välja mõista 48 552,86 (53 500 - 4 947,14) eurot. III
19.Vastuseks kostja I väidetele maakohtuniku taandumise kohustuse kohta märgib ringkonnakohus järgmist. Käesolevas asjas on tsiviilasi saadetud maakohtule tagasi uueks läbivaatamiseks kahel korral. Kui kohtu töökorraldusega on määratud, et maakohtule uueks läbivaatamiseks tagasi saadetud tsiviilasja lahendab sama kohtunik, siis on see seadusega kooskõlas. Kostja I etteheidetele kohtu erapoolikuse ja näivuse rikkumise osas on kostja I korduvate taandamisavalduste lahendamisel maakohus ja maakohtu esimees seisukohad esitanud.
20.Kostjate II ja IV etteheited kohtu erapooletuse kohta ei ole põhjendatud. Kostja II kaasati menetlusse 31. augustil 2018 ja kostja IV kaasati (koos GER BEST st kostjaga III) menetlusse 15. oktoober 2020. Maakohus tegi otsuse 14. mail 2021. Kostjad II ega IV ei esitanud menetluse jooksul kohtuniku taandamise taotlust. Apellatsioonkaebuses on viidatud Riigikohtu ja EIK praktikale, kuid TsMS § 23 loetletud taandamisaluseid esile toodud ei ole. Maakohtu esimees lahendas korduvalt kostja I poolt esitatud taandamisavaldusi ja märkis, et taotluses pole esile toodud ühtegi faktilist asjaolu, mis annaks alust kahelda kohtuniku erapooletuses. Fakt, et
kohtunik on teinud otsuse teise poole kasuks, ei viita kohtuniku erapoolikusele. Ringkonnakohus märgib kostjate II ja IV taotluse osas, et ainuüksi see, et pärast otsuse tühistamist menetles asja sama kohtunik, ei ole tühistamise alus. Muid asjaolusid kostjad taotluses esile toonud ei ole.
21.Kostja I juhtis apellatsioonkaebuses õigesti tähelepanu sellele, et menetlust lõpetavas lahendis esitab kohus seisukoha kohaldatud hagi tagamise abinõude kohta. Kuna ringkonnakohus rahuldab hageja alternatiivse nõude, siis tuleb hagi tagamise abinõud jätta kehtima kuni kohtuotsuse täitmiseni. Viru Maakohtu 31. augusti 2018 hagi tagamise määrusega seati OÜ Kallaste Rand kasuks Toivo Kivi’le (IK XXXXXXXXXXXX) kuuluvatele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXXX (XXXXXXX kinnistu) IV jakku esimesele vabale järjekorrale kohtulik hüpoteek summas 60 000 eurot, registriosa nr XXXXXXX (XXXXXXXXX kinnistu) IV jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 23 000 eurot ja registriosa nr XXXXXXXXX (XXXXX kinnistu) IV jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 17 000 eurot. Ringkonnakohus märgib, et hagi tagamise korras seatud hüpoteekide summa ületab rahuldatud haginõude suurust, kuid arvestades, et teada ei ole, kas kinnistute realiseerimisel on nõuete rahuldamine hüpoteekide suuruses võimalik ja seda, et ringkonnakohtu otsusele saab esitada kassatsioonkaebuse, siis jäävad hagi tagamise abinõud kehtima senises ulatuses.
22.Ringkonnakohus jätab hagi kostjate II, III ja IV vastu rahuldamata, seetõttu ei käsitle täiendavalt apellatsioonkaebuste väiteid tõenditega arvestamata jätmise ja ebaõige hindamise, samuti materiaalõiguse ebaõige kohaldamise kohta. IV
23.Ringkonnakohus muudab menetluskulude jaotust maakohtus. Ringkonnakohus jaotab menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus sama proportsiooni alusel. Hageja primaarnõude rahuldamata jätmise tõttu tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel jätta kostja II, III ja IV kulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda. Kostja I kõik menetluskulud tuleb hagi alternatiivse nõude rahuldamise tõttu TsMS § 162 lg 1 alusel jätta tema enda kanda. Hageja maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 ja lg 4 alusel jätta kostja I kanda. Ringkonnakohus leiab, et kostja I on oma käitumisega menetluses toonud hagejale kaasa täiendavad kulud. Kui kostja I oleks täitnud VÕS § 189 lg-st 5 tulenevat kohustust, ei oleks hagejal olnud vajadust kostjate II, III ja IV vastu hagi esitada. Seetõttu on õiglane, et hageja kannab kostjate II, III ja IV kulud, kuid kostja I kannab kõik hageja kulud.
24.Ringkonnakohus leiab, et kuna maakohus ei ole kordagi pika menetluse jooksul määranud kindlaks kostjate menetluskulude rahalist suurust, samuti arvestades, et ringkonnakohtu otsus on edasikaevatav, et seetõttu on menetlusökonoomiaga kooskõlas TsMS § 177 lg-t 2 tõlgendada laiendavalt ning tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
/digitaalselt allkirjastatud/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.