Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Margo Klaar ja Vallo Kariler
Otsuse teatavaks tegemise aeg
29. mai 2020, Tallinn
Tsiviilasja number
2-19-9029
Tsiviilasi
Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas, aiandusühistu ESTONIA ja aiandusühingu ROOSIPUU hagi Jõelähtme valla vastu rendilepingute ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja rendilepingute täitmisele kohustamiseks või alternatiivnõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12. märtsi 2020. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Jõelähtme valla apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
Kostja apellatsioonkaebuse hind iga hageja vastu 3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hagejad (vastustajad) Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas (registrikood 80136653); aiandusühistu ESTONIA (registrikood 80150653) ja aiandusühing ROOSIPUU (registrikood 80242504), ühised lepingulised esindajad Indrek Põder ja Aire Põder Kostja (apellant) Jõelähtme vald (Jõelähtme Vallavalitsuse kaudu, registrikood 75025973), lepinguline esindaja Tanel Tobro
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 12. märtsi 2020. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-19-9029 muutmata, muutes osaliselt otsuse õiguslikke põhjendusi. Maakohtu otsus on jõustunud osas, millega jäeti Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas, aiandusühistu ESTONIA ja aiandusühingu ROOSIPUU hagi Jõelähtme valla vastu munitsipaalmaa rendilepingute nr 4-8/36, 4-8/33 ja 4-8/42 p-de 6.5, 8.2 ja 8.4 täitmise kohustamiseks ja renditavate maatükkide ostueesõiguse korras turuhinnaga ostmise võimaldamiseks rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas (resolutsiooni p-d 3 ja 4).
2.Jätta Jõelähtme valla apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta apellatsiooniastme menetluskulud Jõelähtme valla kanda.
4.Välja mõista Jõelähtme vallalt Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas, aiandusühistu ESTONIA ja aiandusühingu ROOSIPUU apellatsiooniastme menetluskulud 336 eurot (s.o iga hageja kasuks 112 eurot). Hüvitatavatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist
võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni.
5.Otsuse p-s 4 väljamõistetud menetluskulud tuleb tasuda ASIS Consult OÜ arvelduskontole nr EE457700771002088443, selgitusega tsiviilasi nr 2-19-9029. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Kassatsioonkaebuselt tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Menetluse käik ja hagi aluseks olevad asjaolud
1.Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas (hageja I), AIANDUSÜHISTU AVANGARD aiandusühistu ESTONIA (hageja II), Köögiviljaaianduse Ühistu Jupiter ja aiandusühing ROOSIPUU (hageja III) esitasid 13. juuni 2019 Harju Maakohtule Jõelähtme valla (kostja) vastu hagi, milles palusid tuvastada munitsipaalmaa rendilepingute nr 4-8/36, 4-8/33, 4-8/42, 4-8/44 ja 4-8/45 (rendilepingute) ülesütlemise tühisuse, kohustada kostjat täitma rendilepingute p-te 6.5, 8.2 ja 8.4 ning võimaldama hagejatel soetada renditavad maaüksused ostueesõiguse korras turuhinnaga. Alternatiivselt palusid hagejad pikendada poolte vahel sõlmitud rendilepinguid kuni 6 aastaks, s.o 31. detsembrini 2025. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostja kanda. Maakohus lõpetas 28. veebruari 2020. a määrusega hagist loobumise tõttu tsiviilasjas menetluse AIANDUSÜHISTU AVANGARD ja Köögiviljaaianduse Ühistu Jupiter osas. Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt anti Vabariigi Valitsuse 19. veebruari 2009 korraldusega nr 65 „Maa munitsipaalomandisse andmine“ (VV korraldus nr 65) Jõelähtme vallas Ülgase ja Kallavere külas asuvad Põhjapilpa, Lõunapilpa, Kirdepilpa, Pisipilpa ja Idapilpa maaüksused (Pilpa 1–5) kostja munitsipaalomandisse köögiviljamaa maakasutuse korraldamiseks ja sihtotstarbelise kasutamise jätkamiseks, avalikult kasutatavate juurdepääsuteede rajamiseks ning heakorra tagamiseks. Kostja kinnistas maaüksused ja Jõelähtme Vallavolikogu sõlmis 30. detsembri 2010. a otsuse nr 135 alusel hagejatega viieks aastaks munitsipaalmaa rendilepingud. Hageja I sai
10.detsembri 2010 rendilepinguga nr 4-8/36 rendile 10,41 ha suuruse, hageja II sai
21.detsembri 2010 rendilepinguga nr 4-8/42 rendile 0,86 ha suuruse ja hageja III 14. detsembri 2010 rendilepinguga nr 4-8/33 rendile 0,82 ha suuruse osa Kallavere külas asuvast Pilpa 1 kinnisasjast. Vallavolikogu 13. detsembri 2018. a otsusega nr 159 otsustati kostjale kuuluvad Ülgase ja Kallavere asuvad kinnisasjad (sh Pilpa 1) võõrandada, kuna kinnisasjad ei olnud vajalikud kostja ülesannete täitmiseks ega nende omamine otstarbekas. Vallavolikogu 13. detsembri 2018 otsusega nr 161 öeldi hagejatega sõlmitud munitsipaalmaa rendilepingud üles. Kostja edastas hagejatele teated lepingu lõpetamisest alates 1. aprillist 2020 ja viitas rendilepingute ülesütlemise alusena vallavolikogu otsustele nr 159 ja 161, võlaõigusseaduse (VÕS) § 195 lgle 1 ja rendilepingute p-le 6.3. Hagejad vaidlesid 15. veebruaril 2019 ülesütlemisele vastu. Kostjapoolne rendilepingute ülesütlemine on tühine. Rendilepingu p 6.5 sätestab lepingu lõpetamiseks konkreetsed juhud, kuid kostja ei ole ülesütlemist põhjendanud. Kostjal ei ole 2 (8)
õigus hagejatega lepinguid lõpetada VÕS § 195 lg 1 alusel, kuna seda saaks teha vaid tähtajatute lepingute puhul. Hagejate ja kostja vahel on sõlmitud tähtaegsed lepingud (p 7.1). VÕS §-d 314-319 sätestavad loetelu, milliste esinemisel saab pidada lepingu ülesütlemist toimunuks. Rendilepingute lõpetamisel saaks hagejate huvid rohkem kahjustada kui kostja omad (VÕS § 313 lg 1). Rendilepingute ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Vallavolikogu otsused nr 159 ja 161 rikuvad hagejate ja nende liikmete põhiseadusest (PS) § 10 tulenevat õigust ühistegevuse kaudu kasvatada oma pere tarbeks köögivilju. Rendilepingu kohaselt oli hagejatel renditud munitsipaalmaa ostueesõigus, samuti oli hagejatel munitsipaalmaa omandamiseks õigustatud ootus. Alternatiivselt tuleb rendilepinguid pikendada (VÕS § 357 lg 1). Hagejad on kasutanud maatükke üle 30 aasta põllumajandussaaduste kasvatamiseks enda liikmete leibkondadele. Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja vastuväidete kohaselt sõlmisid pooled põllumajanduslikud rendilepingud, kuid kuna hageja II ja III munitsipaalmaa pindalad olid vastavalt 0,86 ha ja 0,82 ha ei kuulu need põllumajandusliku rendilepingu kaitsealasse (VÕS § 340 lg 3). Saksa õiguse eeskujul ei peaks VÕS § 340 lg-s 3 sätestatut kohaldama ka hagejaga I sõlmitud rendilepingule. 2015. aastal muutusid põllumajanduslikud rendilepingud tähtajatuks, kuna pooled ei teavitanud teineteist soovist neid lõpetada (VÕS § 352). Põllumajanduslike rendilepingute ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused olid täidetud. Kostja ütles kooskõlas VÕS §-ga 354 põllumajanduslikud rendilepingud üles kirjalikult taasesitamist võimaldavas vormis 2. jaanuaril 2019. Ülesütlemisavalduses teatas kostja hagejatele, et lõpetab nendega VÕS § 195 lg 1, vallavolikogu otsuse nr 161 ja põllumajanduslike rendilepingute p 6.3 alusel korraliselt tähtajatu põllumajandusliku rendilepingu alates 1. aprillist 2020. Kostja käitub oma vara kasutamisel ja käsutamisel tavapärase omanikuna (PS § 32). Kostja on hagejatele põhjendanud, et munitsipaalmaa ei ole vajalik kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) §-s 6 tulenevate ülesannete täitmiseks ning nende omamine ei ole otstarbekas. Kostja leidis, et vara tulutoovaimal viisil kasutamiseks on otstarbekas vaidlusalune munitsipaalmaa võõrandada, öeldes hagejatega tähtajatud rendilepingud korraliselt üles (KOKS § 34 lg 3). Maakohtu otsus
3.Harju Maakohus rahuldas 12. märtsi 2020. a otsusega hagi osaliselt. Maakohus tuvastas, et kostja poolt munitsipaalmaa rendilepingute nr 4-8/36, 4-8/33 ja 4-8/42 ülesütlemine on tühine. Muus osas jäi hagi rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda. Maakohus tuvastas, et vallavolikogu sõlmis 30. detsembri 2010. a otsuse nr 135 alusel hagejatega viieks aastaks munitsipaalmaa rendilepingud. Hageja I sai 10. detsembri 2010 rendilepinguga nr 4-8/36 rendile 10,41 ha suuruse, hageja II 14. detsembri 2010 rendilepinguga nr 4-8/33 rendile 0,86 ha suuruse ja hageja III 21. detsembri 2010 rendilepinguga nr 4-8/42 rendile 0,82 ha suuruse osa Kallavere külas asuvast Pilpa 1 maaüksusest. Vaidlus on selle üle, kas kostjal oli õigus hagejatega sõlmitud rendilepingud üles öelda ja võõrandada munitsipaalmaa enampakkumisel. Hagejad taotlevad rendilepingute ülesütlemise tühisuse tuvastamist. Maakohtu hinnangul vastavad rendilepingud VÕS § 339 tunnustele. Arvestades munitsipaalmaade suurust tuleb hagejaga I sõlmitud lepingule kohalda põllumajandusliku rendilepingu sätteid (VÕS § 340 lg 3). 2015. aastast muutusid hagejatega sõlmitud rendilepingud p-de 6.2 ja 7.1 ning VÕS § 352 ja § 310 lg 2 (koosmõjus §-ga 341) alusel tähtajatuks. 3 (8)
Vallavolikogu 13. detsembri 2018. a otsusega nr 161 „Munitsipaalmaa rendilepingute lõpetamine“ otsustati hagejatega sõlmitud rendilepingud üles öelda. Kostja edastas 2. jaanuaril 2019 hagejatele lepingute ülesütlemise avaldused, milles teatas hagejatele, et lõpetab kõik rendilepingud 1. aprillil 2020. Vaidlust ei ole, et ülesütlemine ei olnud tingitud hagejate poolsest rendilepingutest tulenevate kohustuste rikkumisest. Maakohus nõustus hagejatega, et kostjal puudus seadusest ja lepingust tulenev alus hagejatega sõlmitud lepingute ülesütlemiseks ja pooltevahelised rendilepingud on kehtivad. Hagejate nõue rendilepingute ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks tuleb rahuldada. Pooled on rendilepingu p-ga 6.5 sisuliselt välistanud lepingu ülesütlemise muul alusel kui rikkumise korral. Kostja viidatud p 6.3, mille kohaselt leping lõpeb tähtaja möödumisel, lepingu ülesütlemisel või muul alusel – ei anna kostjale alust lepingu lõpetamiseks muul alusel kui on sätestatud p-s 6.5. Kuivõrd kostja ei öelnud hagejatega sõlmitud lepingut üles hagejate poolse lepingu rikkumise tõttu, on VÕS § 196 mõttes tegemist lepingute erakorralise ülesütlemisega, mis ei ole lepingu järgi lubatav. Lisaks peaks erakorralisel ülesütlemisel esinema mõjuv põhjus. Kostjal mõjuvat põhjust ei ole. Pooled on lepingutes välistanud rendilepingute korralise ülesütlemise võimaluse. Isegi kui kostjale ei tulene KOKS § 34 lg-st 3 kohustust munitsipaalomandisse antud maad hagejatele rentida, on VV korraldusega nr 65 kostjale pandud kohustus köögiviljamaa kohalike elanike kasutusse andmiseks ja see ei kaalu üles kostja PS § 32 lg-st 2 tulenevat õigust ja soovi enda omandit vabalt võõrandada. Maakohus leidis, et hagis esitatud muud nõuded tuleb jätta rahuldamata ning alternatiivnõude lahendamine pole vajalik. Kostjat ei saa lepingu p 8.4 alusel kohustada võõrandama hagejatele renditavat munitsipaalmaad otsustuskorras või muul moel. Rendilepingutest tuleneb hagejatele õigus munitsipaalmaa kasutamiseks, s.o rentimiseks ja mitte ostmiseks. Hagejate nõuded kostja lepingu p-te 6.5 ja 8.2 täitmise kohustamiseks on põhjendamatud. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus tuvastas rendilepingute ülesütlemise tühisuse ja teha uue otsuse, millega lugeda rendilepingute korraline ülesütlemine õiguspäraseks. Menetluskulud palub kostja jätta hagejate kanda. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt leidis maakohus iseenesest õigesti, et rendilepingutele saab kohaldada üürilepingu sätteid. Samuti leidis maakohus õigesti, et kuna hagejate II ja III renditud munitsipaalmaad on alla kahe hektari suurused, siis põllumajandusliku rendilepingu sätted neile ei kohaldu ning hagejatega sõlmitud tähtajalised rendilepingud muutusid alates 2015. aastast tähtajatuteks. Maakohus leidis valesti, et hagejaga I sõlmitud rendileping on VÕS § 340 lg 3 mõttes põllumajanduslik rendileping ning hagejatega sõlmitud rendilepingutele saab kohaldada VÕS § 310 lg-s 2 eluruumi kohta sätestatut. Õiguskirjanduse kohaselt saab eluruumi kohta sätestatut kohaldada üksnes nende spetsiifiliste üürilepingute suhtes, mida VÕS § 272 alusel saab lugeda eluruumi üürilepinguteks VÕS tähenduses. Hoolimata sellest, kas rendilepingu ülesütlemisele kohalduvad eluruumi, rendilepingu või põllumajandusliku rendilepingu korralise ülesütlemise tähtajad, on lepingud üles öeldud kõiki tähtaegu järgides. Kostja esitas korralise ülesütlemise avalduse 15 kuud enne rendilepingute lõppemist. Maakohus leidis ekslikult, et rendilepingute p 6.5 kohaselt saab kostja rendilepinguid üles öelda ainult erakorraliselt. Kostjal oli nii seadusest kui ka rendilepingutest tulenevalt õigus tähtajatud lepingud korraliselt üles öelda (VÕS § 195 ja rendilepingute p 6.3). Õiguskirjanduse ja kohtupraktika kohaselt võib kumbki pool tähtajatu üürilepingu VÕS § 311 alusel igal ajal sõltumata põhjusest üles öelda. Rendilepingu p 6.3. kohaselt lõppeb leping tähtaja möödumisel, lepingu ülesütlemisel või lõppemisel muul alusel. Korralist ülesütlemist piiravaid kokkuleppeid 4 (8)
poolte vahel ei olnud. Mõistlik ei ole eeldada, et rendilepingud oleksid igavesed ja kostjal puuduks seaduslik alus lepinguid korraliselt üles öelda. Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, et VV korraldusest nr 65 tulenevalt on kostjal kohustus munitsipaalmaad hagejatele rentida. Maakohus tugines nimetatud korralduse 10 aasta taguse korralduse motiveerivale osale, millel ei ole õiguslikku tähendust. VV korraldus nr 65 ei välista maade võõrandamist isikutele, kes soovivad neid omandada köögivilja kasvatamiseks. Eraõiguslikus vaidluses rendilepingute ülesütlemise kehtivuse üle ei saa hakata sisustama riigi ja kohaliku omavalitsuse suhteid. Vastus apellatsioonkaebusele
5.Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel muutmata, muutes osaliselt otsuse õiguslikke põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
7.Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1). Praeguses asjas on kostja vaidlustanud maakohtu otsuse osas, millega maakohus tuvastas kostja poolt munitsipaalmaa rendilepingute nr 4-8/36, 4-8/33 ja 4-8/42 ülesütlemise tühisuse. Muus osas on maakohtu otsus jõustunud (TsMS § 456 lg 4).
8.Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kui ei ole kahtlusi asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ulatuse piisavuses (TsMS § 652 lg 1 p 1). Maakohtu tuvastatud ja menetlusosaliste vaidlustamata asjaolude kohaselt sõlmiti hageja I ja kostja vahel 10. detsembril 2010 rendileping nr 4-8/36, mille alusel anti hagejale I rendile 10,41 ha suurune maatulundusmaa (I kd, tl 10-11). Hageja II ja kostja vahel sõlmiti 21. detsembril 2010 rendileping nr 4-8/42, mille alusel anti hagejale II rendile 0,86 ha suurune maatulundusmaa (I kd, tl 14-15). Hageja III ja kostja vahel sõlmiti 14. detsembril 2010 rendileping nr 4-8/33, mille alusel anti hagejale III rendile 0,82 ha suurune maatulundusmaa (I kd, tl 12-13). Kõik eelnimetatud rendilepingud sisaldavad ühesuguseid lepingupunkte. Samuti ei vaidle pooled, et hagejad on kostja teate rendilepingute ülesütlemise kohta kätte saanud ning rendilepingute ülesütlemine ei olnud tingitud hagejate poolsest rendilepingutest tulenevate kohustuste rikkumisest. Kostja ütles hagejatega sõlmitud rendilepingud üles seetõttu, et vallavolikogu 13. detsembri 2018. a otsusega nr 159 otsustati kinnisasjade võõrandamine lähiaastatel enampakkumise korras (I kd, tl 33-34 pöördel).
9.Hagejad on esitanud tuvastushagi, millega soovivad tuvastada kehtivate lepinguliste suhete olemasolu (TsMS § 368 lg 1). Maakohus on pidanud sellise tuvastushagi menetlemist põhjendatuks, millega nõustub ka kolleegium. Kohtupraktikas on leitud, et olukorras, kus teine lepingupool on teinud tahteavalduse lepingu ülesütlemiseks, on lepingupoolel üldjuhul olemas õiguslik huvi, saamaks selgust, kas leping kehtib või mitte, kuna sellest sõltub, millised õigused ja kohustused tal lepingust tulenevalt on. Seega on üldjuhul olemas õiguslik huvi tuvastushagi esitamiseks (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-13, p 10 ja selles viidatud kohtupraktika). Erandlikke asjaolusid, mis välistaksid hagejatel tuvastushuvi olemasolu, praeguses asjas ei esine.
10.Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, kas kostjal oli rendilepingute ülesütlemiseks lepingust või seadusest tulenev õiguslik alus, s.o kas rendilepingute ülesütlemise materiaalne eeldus on täidetud. Kuna praegusel juhul pole vaidlust, et rendilepingud sõlmiti kehtivalt, siis tuleb kostjal tõendada, et lepingud öeldi pärast sõlmimist nõuetekohaselt üles. Selleks peab kostja tõendama õigusliku aluse esinemist kui ka seaduses sätestatud 5 (8)
ülesütlemiskorra järgimist. Kostja arvates oli tal nii seadusest kui ka rendilepingutest tulenev õigus tähtajatud rendilepingud korraliselt üles öelda (VÕS § 195 ja rendilepingu p 6.3).
11.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et arvestades maatükkide kasutusotstarvet ja suurust, tuleb hagejaga I sõlmitud rendilepingule kohaldada põllumajandusliku rendilepingu kohta sätestatut (VÕS § 340 lg-d 1 ja 3). VÕS § 340 eelduseks on, et rentniku kasutusse antakse kinnisasi või kinnisasja osa ning selle kasutusotstarve peab olema suunatud põllumajanduslikule tootmisele. Rendilepingu p-de 1.2, 2.1.3 ja 2.2.3 järgi on üle 2 ha suurune kinnisasja osa antud hagejale I rendile põllumajanduslikul eesmärgil kasutamiseks (põllu- ja/või aiasaaduste kasvatamiseks). Hagejate II ja III rendilepingud ei ole põllumajanduslikud rendilepingud, sest nende esemeteks on alla 2 ha suurused maatükid.
12.Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et vaidlustatud osas tuleb hagi rahuldada, kuid muudab selles osas osaliselt maakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.
12.1.Maakohus leidis, et hagejate rendilepingud muutusid 2015. aasta oktoobrist tähtajatuks. Kolleegium maakohtu seisukohaga ei nõustu ja muudab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi. Rendilepingu p-s 7.1 leppisid pooled kokku, et kui üks pool ei teata teisele poolele kaks kuud enne lepingu tähtaja möödumist kirjaliku teatega, et ta ei soovi lepingu pikenemist, pikeneb edaspidi leping samadel tingimustel ühe aastaste tähtaegade kaupa. VÕS § 341 kohaselt kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, arvestades rendilepingute erisusi. Kuna tähtajaliste rendilepingute pikenemise kohta ei ole erisätet, siis hagejate II ja III puhul reguleerib lepingute pikenemist VÕS § 310 lg 1. Maakohus on ekslikult kohaldanud eluruumi üürilepingule kohaldatavat sätet (VÕS § 310 lg 2). Hagejaga I sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu pikenemist reguleerib VÕS § 352. Eelviidatud sätted eeldavad, et tähtajalised lepingud muutuvad tähtaja möödumisel tähtajatuks, kuid samas pole lepingupooltel keelatud sõlmida lepingu pikenemise reguleerimiseks teistsuguse sisuga kokkuleppeid, sh kokkuleppega välistada lepingu tähtajatu lepinguna pikenemise. Rendilepingu p-s 7.1 on pooled kokku leppinud lepingu tähtajalises pikenemises ühe aastaste tähtaegade kaupa. Seega hakkasid kõik vaidlusalused rendilepingud 2015. aasta detsembrikuust ühe aasta võrra pikenema ega muutunud tähtajatuks.
12.2.Maakohus on kontrollinud ülesütlemise õigusliku aluse esinemist lähtudes sellest, et tegemist oli tähtajatute rendilepingutega. Kuna ringkonnakohtu arvates on tegemist tähtajaliste rendilepingutega, siis tuleb hinnata, kas tähtajaliste lepingute erakorraliseks ülesütlemiseks oli õiguslik alus olemas. Üldjuhul lõpeb tähtajaline leping tähtaja möödudes, lepingu täitmise kohustustest kiiremaks vabanemiseks tuleb leping erakorraliselt üles öelda. Kostja apellatsioonkaebuse väite kohaselt võimaldas rendilepingu p 6.3 ja VÕS § 195 rendilepingu igal ajal korraliselt üles öelda. Kolleegium kostja seisukohaga ei nõustu.
12.3.Tähtajalise rendilepingu (sh põllumajandusliku rendilepingu) erakorralisele ülesütlemisele kohaldatakse VÕS § 341 alusel üürilepingu kohta sätestatut. Muu kui eluruumi üürilepingu puhul võib üürilepingu ülesütlemise alus tuleneda poolte kokkuleppest (VÕS § 275). Ringkonnakohtu hinnangul on kostja praegusel juhul tuginenud ülesütlemise alusele, mis ei tulene seadusest ega rendilepingust. Rendilepingu p 6.3 loetleb üles seaduses sätestatud lepingu lõppemise võimalikud alused. Üheks võlasuhte lõppemise aluseks on lepingu ülesütlemine (VÕS § 186 p 6). Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 196 lgs 1, mille kohaselt kumbki lepingupool võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepinguga seonduvalt täpsustab seda sätet VÕS § 313 lg 1. Eeltoodust tulenevalt sai kostja rendilepingud ennetähtaegselt üles öelda VÕS §-de 313-319 ja rendilepingu p-s 6.5 kokkulepitud alustel. Pooled ei vaidle, et hagejad ei ole rendilepinguid 6 (8)
rikkunud, mistõttu ei saa esineda rendilepingu p-des 6.5.1-6.5.5 sätestatud ülesütlemise aluseid. Rendilepingu p 6.5 sisaldab endas VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud ülesütlemise alust. VÕS § 313 lg 1 järgi saab erakorraliselt üles öelda nii tähtajalist kui ka tähtajatut lepingut. VÕS § 313 lg 1 järgi võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
12.4.Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, mille kohaselt ei esine kostjal mõjuvat põhjust rendilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks. Kolleegium järgib selles osas maakohtu otsuse põhjendusi ja neid täies ulatuses ei korda (TsMS § 654 lg 6). Kostja tugines mõjuva põhjuse sisustamisel sellele, et soovis kinnisasjad enampakkumise korras võõrandada. Halduskohtus oli vaidluse all vallavolikogu 13. detsembri 2018. a otsus nr 159 „Vallasvara võõrandamise enampakkumise korras“ (I kd, tl 33 ja pöördel). Nimetatud otsus on halduskohtu poolt tühistatud (haldusasi nr 3-19-54). Maakohus on nõuetekohaselt kaalunud mõlema lepingupoole huve ja leidnud põhjendatult, et kostja kinnisasjade võõrandamise soov ei anna alust erakorraliseks rendilepingute ülesütlemiseks. VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Kohtupraktikas on leitud, et avaliku võimu kandjat, kes osaleb isikuna tsiviilõigussuhtes, ei saa tsiviilõigusele omasest poolte võrdsuse põhimõttest lähtuvalt seada tsiviilõigussuhtes eelisseisundisse (vt Riigikohtu 21. mai 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 14). Ebaõige on kostja apellatsioonkaebuse väide, et maakohtu otsusest tulenevalt puuduks tal seaduslik alus rendilepingute ülesütlemiseks. Kuna tegemist on tähtajaliste rendilepingutega, siis neid ei saa seadusest tulenevalt korraliselt üles öelda. Tähtajalised rendilepingud saavad lõppeda tähtaja möödumisel, erakorraliselt või poolte kokkuleppel ennetähtaegselt. Kolleegiumi hinnangul ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse tühistamiseks.
13.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsiooniastme menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi kostja kanda. TsMS § 174 lg 3 järgi määrab kolleegium kindlaks menetlusosalistele hüvitatavad menetluskulud. Hagejate apellatsiooniastme menetluskulude kindlaksmääramise taotlus tuleb osaliselt rahuldada. Hagejate esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on hagejatele apellatsiooniastmes osutatud õigusabi 4 tundi ja 10 minutit tunnihinnaga 96 eurot käibemaksuga. Kolleegium leiab, et taotluses esitatud õigusabikulud on põhjendatud ja vajalikud osaliselt (TsMS § 175 lg 1). Menetluskulude nimekirja kohaselt kulus hagejate esindajal apellatsioonkaebuse analüüsiks ja vastuse koostamiseks ning esitamiseks 3 tundi ja 5 minutit. Kolleegium peab nende toimingute ajakulu põhjendatuks ja vajalikuks. Kostja lõplike seisukohtadega tutvumiseks ja seisukoha koostamiseks kulus hagejate esindajal 1 tund ja 5 minutit. Kolleegium peab põhjendatuks ja vajalikuks, arvestades menetlusdokumentide sisu ja mahtu, ajakulu 25 minutit. Kolleegium peab vajalikuks vähendada hagejate esindaja 15. mai 2020. a menetlusdokumendi koostamise ajakulu, sest menetluskulude nimekirja koostamise eest kantud menetluskulusid ei hüvitata (vt Riigikohtu 11. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-14, p 12) ning selle koostamiseks ei saanud kuluda rohkem kui 25 minutit. Kokku tuleb kostjalt hagejate kasuks välja mõista 3 tunni ja 30 minuti eest 336 eurot (käibemaksuga), s.o iga hageja kasuks 112 eurot. Hagejad paluvad kohustada kostjat maksma menetluskulude maksmisega viivitamise korral viivist (TsMS § 177 lg 4). Hagejad on esitanud taotluse menetluskulude tasumise korra kindlaksmääramiseks (TsMS § 445 lg 1). Vastavalt hagejate taotlusele määrab ringkonnakohus kindlaks, et kostjal tuleb menetluskulud tasuda ASIS Consult OÜ arvelduskontole.
7 (8)
14.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt) Meeli Kaur, Margo Klaar, Vallo Kariler
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.