Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas, Aiandusühistu Estonia ja Aiandusühing Roosipuu hagis Jõelähtme Vallavalitsuse vastu rendilepingute ülesütlemisavalduste tühisuse tuvastamiseks ja rendilepingute täitmisele kohustamiseks või alternatiivnõudes
Tsiviilasja hind
12 675,11 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I: Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas (registrikood 80136653; asukoht Nurga 8-76, 74113 Maardu) Hageja II: Aiandusühistu Estonia (registrikood 80150653; asukoht Roheline, X küla, 74202 Jõelähtme vald, Harjumaa) Hageja III: Aiandusühing Roosipuu (registrikood 80242504; asukoht Paekaare 16-77, 13621 Tallinn) Hagejate lepinguline esindaja: Indrek Põder (ASIS Consult OÜ; e-post [email protected]) Kostja: Jõelähtme Vallavalitsus (registrikood 75025973; asukoht Postijaama tee 7, 74202 Jõelähtme küla, Harju maakond; e-post [email protected])
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas, Aiandusühistu Estonia ja Aiandusühing Roosipuu hagis Jõelähtme Vallavalitsuse vastu osaliselt.
2.Tuvastada Jõelähtme Vallavalitsuse poolt munitsipaalmaa rendilepingute nr 4-8/36, 4-8/33 ja 4-8/42 ülesütlemise tühisus.
Jätta rahuldamata hagejate nõue kohustada kostjat täitma poolte vahel sõlmitud munitsipaalmaa rendilepingute nr 4-8/36, 4-8/33 ja 4-8/42 punkte 6.5, 8.2 ja 8.4 ning võimaldama hagejatel soetada renditavad maatükid ostueesõiguse korras turuhinnaga.
4.Jätta kõik menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võxkse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.Harju rajooni (RSN TK) 15.04.1984 otsusega nr 119 eraldati X maaüksused Tallinna Linna Mererajooni ja Lenini Rajooni RSN TK-le väljaandmiseks rajooni asutuste ja ettevõtete töötajatele köögiviljamaaks. Hagejate kaudu on üle 3000 inimese kasutanud renditavaid maaüksusi köögiviljade kasvatamiseks enam kui 30 aastat. Hagejad on korduvalt pöördunud maade erastamiseks kostja, Maa-ameti ja Harju Maavalitsuse poole edutult.
2.Jõelähtme Vallavolikogu taotles 17.10.2008 Maa-ameti ettepanekul Eesti Vabariigile kuuluvad X kinnistud munitsipaalomandisse. Vabariigi Valitsuse 19.02.2009 korraldusega nr 65 „Maa munitsipaalomandisse andmine“ rahuldati Jõelähtme Vallavolikogu taotlus ja anti Harju maakonnas Jõelähtme vallas X, X ja X külas maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksused (X 1-5) munitsipaalomandisse köögiviljamaa maakasutuse korraldamiseks ja sihtotstarbelise kasutamise jätkamiseks, avalikult kasutatavate juurdepääsuteede rajamiseks ning heakorra tagamiseks. Munitsipaalomandisse andmist põhjendas Vabariigi Valitsus ka asjaoluga, et köögivilja kasvatusel oma pere tarbeks on täita oluline roll sotsiaalmajanduslikus tähenduses ning köögiviljamaa kohalike elanike kasutusse andmine kuulub seetõttu kohaliku omavalitsuse ülesannete hulka.
3.Kostja kinnistas maaüksused ja Jõelähtme Vallavolikogu sõlmis 30.12.2010 otsuse nr 135 alusel 2010 detsembris viieks aastaks munitsipaalmaa rendilepingud sh aiandusühistutest hagejatega. Lepingueelsetel läbirääkimistel lepxd pooled kokku hagejatest rentnikega maa ostueesõiguses. Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas (hageja I) sai 10.12.2010 rendilepinguga nr 4-8/36 rendile 10,41 ha suuruse, Aiandusühistu Roosipuu (hageja III) 14.12.2010 rendilepinguga nr 4-8/33 rendile 0,82 ha suuruse ja Aiandusühistu Estonia (hageja II) sai 21.12.2010 rendilepinguga nr 4-8/42 rendile 0,86 ha suuruse osa X külas asuvast X 1 maaüksusest. Kuivõrd pooled ei teavitanud vastavalt lepingu punktile 7.1. soovist lepingut lõpetada, siis pikenesid lepingud ja on hagi esitamise seisuga kehtivad.
4.Alates 2008 on hagejad teinud kostjale erinevaid ettepanekuid maa võõrandamiseks. Valla ja aiandusühistute vahel toimus 2018 kirjavahetus ja koosolek maade aiandusühistutele võõrandamiseks. Kohtumisel palus aiandusühistud lex vallal ühistutele võimalus maa otsustuskorras omandamiseks.
5.ERI Kinnisvara teostas 01.12.2017 Xx kinnistule hindamise, mille kohaselt on maaüksuse turuväärtuseks 2698 eurot hektar. Hindamisel arvestati maa sihtotstarbena maatulundusmaad,
millel puudub detailplaneering ja kehtiv üldplaneering ei ole määranud maa kasutamise juhtotstarvet.
6.Rentnikud pöördusid 14.03.2018 kostja ja Jõelähtme Vallavolikogu poole ettepanekuga müüa X kinnistud aiandusühistutele otsustuskorras ja alustada läbirääkimisi kinnistute müügitingimuste üle, et sõlmx kinnistute müügi- ja asjaõiguslepingud. Kõik X maaüksusi rendilepingute alusel rentivad ühistud saatsid 16.08.2018 kostjale uue pakkumise, millele kostja ei ole vastanud.
7.Lepingute kehtivuse ajal s.o 13.12.2018 otsustas Jõelähtme Vallavolikogu otsusega nr 159 võõrandada 2020 aastal kirjaliku enampakkumise korras vallale kuuluva Xx kinnistu X külas ja Xx, Xx ning Xx kinnistud X külas, kuna kinnisasjad ei ole vajalikud kohaliku omavalitsuse seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks ja nende omamine ei ole otstarbekas. Vald otsustas Xx, Xx, Xx, Xx ja Xx kinnisasjad võõrandada järelmaksuta ühe müügiobjektina.
8.Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsusega nr 161 öeldi üles Xx, Xx, Xx, Xx, Xx ja Kasekese kinnisasjade kasutamiseks sõlmitud munitsipaalmaa rendilepingud. Kostja edastas kõigile rentnikele sh hagejatele teated lepingu lõpetamisest, milles viitas Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsustele nr 159 ja 161, tugines VÕS § 195 lõikele 1 ja teatas, et ütleb rendilepingud üles ja loeb viimaseks kehtivuskuupäevaks 01.04.2020. Hagejad vastasid lepingu lõpetamise teatele 15.02.2019, milles viitasid, et lepingu saab lõpetada lepingu punktis 6.5 sätestatud juhtudel. Hagejad ei ole rikkunud lepingu tingimusi, mis annaks vallale õiguse lepingu lõpetamiseks. Samuti leidsid hagejad, et neil on õigustatud ootus renditava maa turuhinnaga ostueesõigusega soetamiseks. Kostja leidis 15.03.2019 vastuskirjas hagejatele, et lepingust ei tulene, et pooled oleksid rendilepingu ülesütlemise puhuks kokku leppinud rentnike õiguses renditav maa välja osta või valla kasutuses oleva maa võõrandamiseks rentnikule. Kostja oli seisukohal, et pooled on lepingu punktis 6.3 kokku leppinud poolte ühises võimaluses rendileping lõpetada ühepoolse tahteavaldusega.
9.Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas esitas 11.01.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse. Halduskohus tagastas hageja I kaebuse osas, millega kaebaja nõuab Jõelähtme vallavolikogu 13.12.2018 otsuse nr 161 õigusvastasuse ja tühisuse tuvastamist ja Jõelähtme kohustamist jätkata volikogu 30.12.2010 otsuse nr 135 ja selle alusel sõlmitud munitsipaalmaa rendilepingu nr 48/36 täitmist. Halduskohus võttis menetlusse hageja I kaebuse Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsuse nr 159 tühistamiseks.
10.Hagejad leiavad, et kostja lepingute ülesütlemine on tühine ja kostja on valesti tõlgendanud rendilepingute punkti 6.3. Kostjal ei olnud õigust lepinguid üles öelda, kuna lepingute punkt 6.5 sätestab lepingu lõpetamiseks konkreetsed juhud, kuid kostja ei ole ülesütlemist põhjendanud. Kostja on rikkunud lepingueelsetel läbirääkimistel kokkulepitut ja ka lepingute tingimusi. Lepingute ülesütlemiseks ei ole materiaalsed ja formaalsed eeldused täidetud. Kostjal ei ole õigus hagejatega lepinguid lõpetada VÕS § 195 lg 1 alusel, kuna seda saaks teha vaid tähtajatute lepingute puhul. Hagejate ja kostja vahel on sõlmitud tähtaegsed lepingud. Lepingu ülesütlemiseks ei ole täidetud VÕS §-s 116 sätestatud eeldused. Tähtajalist rendilepingut on võimalik üles öelda erakorraliselt ja selleks peab esinema mõjuv põhjus, millest tulenevalt ei saa enam lepingut lõpetada soovivalt poolelt eeldada lepingu jätkamist. VÕS §-d 314-319 sätestavad loetelu, milliste esinemisel saab pxda lepingu ülesütlemist toimunuks.
11.Hagejad leiavad, et VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Hagejate hinnangul ei kaalu kostja huvid lepingute lõpetamiseks üles hagejate
huvisid lepingute jätkumise vastu. Lepingute lõpetamisel saaks rentnike huvid rohkem kahjustada kui rendileandja omad.
12.Vaatamata kõikide aiandusühistute 16.08.2018 pakkumisele, võttis Jõelähtme Vallavolikogu vastu otsuse maaüksuste võõrandamiseks enampakkumise korras, rikkudes sellega lepingueelsetel läbirääkimistel kokkulepitut – võimaldada rentnikel kasutada maa ostueesõigust. Hagejate hinnangul, et kostja ja Vallavalitsuse tegevus ei ole kooskõlas TsÜS § 138 ning VÕS-i (§ 6 lg 1, § 116, § 313 lg 1) sätetega, kui nad leidsid, et renditavad maatükid ei ole vajalikud KOKS-ist tulenevate ülesannete täitmiseks ning nende omamine ei ole otstarbekas. Samuti leidis Vallavolikogu, et maa tuleb võõrandada enampakkumise korras, kuivõrd parim müügihind saavutatakse konkurentsitingimustes avalikul enampakkumisel.
13.Hagejad leiavad, et Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsused nr 159 ja 161 rikuvad hagejate ja nende liikmete PS § 10 tulenevat õigust ühistegevuse kaudu kasvatada oma pere tarbeks köögivilju. Maad eraldati inimestele 1984 sotsiaal-majanduslikul eesmärgil, võimaldamaks isikutele ise ja omavahelises koostöös kasvatada oma perede tarbeks tervislikku ja värskeid toiduaineid. Seda kinnitas Vabariigi Valitsus 19.02.2009 korraldusega nr 65 „Maa munitsipaalomandisse andmine“, kus märkis, et köögivilja kasvatuse oma pere tarbeks on täita oluline roll sotsiaal-majanduslikus tähenduses ning köögiviljamaa kohalike elanike kasutusse andmine kuulub seetõttu kohaliku omavalitsuse ülesannete hulka. Arvestades, et riik on andnud X maaüksused valla munitsipaalomandisse teatud sihtotstarbel ja eesmärgil ning see asjaolu ei ole ära langenud, ei ole vallal alust väita, et kinnisasi ei ole enam vajalik KOKS § 34 lg 3 esimese lause tähenduses.
14.Jõelähtme Vallavolikogu 14.11.2019 otsusega nr 341 otsustas kostja vallasvara võõrandada otsustuskorras. Otsusest nähtuvalt tellis kostja 13.09.2019 ERI Kinnisvara OÜ-lt X kinnisasjade konsultatsiooni maaüksuste turuväärtuse hindamiseks. Kinnisasjade turuväärtuseks hinnati 01.10.2019 seisuga vastavalt Xx 130 000 eurot, Xx 20 000 eurot ja Xx 3000 eurot. Otsuses nendib kostja, et aiandusühistutega sõlmitud rendilepingute kohaselt on rentnikel lepingu kehtivuse ajal õigus maa ostueesõigusele. Otsuses peab kostja põhjendatuks kinnistute võõrandamist otsustuskorras nimetatud maaüksuste faktilistele kasutajatele. ERI Kinnisvara on hinnanud ka Xx kinnistu turuväärtuseks ca 0,26 eurot m2, kokku 115 440 eurot (444 000 m2 x 0,26 eurot). Maa-ameti hinnastatistika kohaselt on Xx kinnistu hinnaks 0,27 eurot m2.
15.Tulenevalt VÕS § 357 lõikele 1 peab rentnik tähtajalise rendilepingu pikendamise taotluse esitama kohtule üheksa kuud enne lepingu lõppemist. Kostja on avalikult teavitanud, et soovib renditavad maatükid võõrandada, seega puudub kostjal endal huvi maatükke kasutada. Hagejad on aastate jooksul korduvalt teinud ettepanekuid kostjale renditavate maatükkide soetamiseks. Hagejad on kasutanud üle 30 aasta maatükke ning seda eesmärgiga põllumajandussaaduste kasvatamiseks enda liikmete leibkondadele. VÕS § 357 eesmärk on kaitsta rentnikku eelkõige olukorras, kus rendilepingu ülesütlemine võib tema majandustegevust oluliselt takistada või selle lõpetada. Seetõttu ei ole välistatud, et rendilepingu pikendamist ei saa rendileandjalt oodata muu hulgas siis, kui rentnikul on endal piisavalt haritavat maad või on rendieseme tähtsus rentniku majandustegevuses marginaalne.
16.Hagejad taotlevad: 1) tuvastada Jõelähtme Valla poolt munitsipaalmaa rendilepingute nr 48/36, 4-8/33 ja 4-8/42 ülesütlemise tühisus; 2) kohustada kostjat täitma poolte vahel sõlmitud munitsipaalmaa rendilepingute nr 4-8/36, 4-8/33 ja 4-8/42 punkte 6.5, 8.2 ja 8.4 ning võimaldama hagejatel soetada renditavad maatükid ostueesõiguse korras turuhinnaga; 3) alternatiivselt pikendada kostja ja hagejate vahel sõlmitud munitsipaalmaa rendilepinguid nr 48/36, 4-8/33 ja 4-8/42 kuni 6 aastaks, so 31.12.2025.
Kostja vastuväited
17.Kostja ei tunnista hagi ja palub jätta selle rahuldamata.
18.Hagejate ja kostja vahel 2010 aasta detsembris 5 aastaks sõlmitud munitsipaalmaa rendilepingu punkti 7.1 kohaselt pikenesid rendilepingud automaatselt ühe aasta võrra samadel tingimustel, kui üks lepingu poole ei teata sellest teisele poolele 2 kuud enne lepingu tähtaja möödumist kirjalikult ette, et soovib lepingut lõpetada. VÕS § 352 kohaselt pikeneb vähemalt kolmeks aastaks sõlmitud põllumajanduslik rendileping tähtajatuks, kui vähemalt kaks kuud enne lepingu lõppemist ei teavita kumbki lepingupool, et ta ei soovi lepingu pikenemist. Kostja leiab, et kuivõrd lepingupooled ei teavitanud teineteist 2015. aasta oktoobris soovist rendilepingud lõpetada, saab järeldada, et poolte vahel olid sõlmitud tähtajatud põllumajanduslikud rendilepingud, mööndusega, et VÕS § 340 lg 3 kohaselt ei kohaldata põllumajandusliku rendilepingu kohta sätestatut, kui esemeks on alla 2 ha suurune maatükk. Seega leiab kostja, et AÜ R ja AÜ E suhtes, millede kinnistu pindalad olid vastavalt 0,82 ja 0,86 ha ei kuulu põllumajandusliku rendilepingu kaitsealasse.
19.Tähtajatu põllumajandusliku rendilepingu puhul võivad pooled tulenevalt VÕS § 353 lõikest 2 korraliselt üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks aasta. Lepingu võib üles öelda üksnes selliselt, et leping lõppeb 1. aprillil või 1. oktoobril. Kostja ütles hagejatega lepingu korraliselt üles 02.01.2019, tuginedes VÕS § 195 lõikele 1 ja poolte vahel sõlmitud rendilepingute punktile 6.3, mille kohaselt lõppeb leping tähtaja möödumisel lepingu ülesütlemisel või lõppemisel muul alusel.
20.Kostja ütles kooskõlas VÕS §-ga 354 põllumajandusliku rendilepingu üles kirjalikult taasesitamist võimaldavas vormis 02.01.2019, milles teatas hagejatele, et lõpetab nendega korraliselt tähtajatu põllumajandusliku rendilepingu alates 01.04.2020, tuginedes VÕS § 195 lõikele 1, kostja otsusele nr 161 ja poolte vahel sõlmitud lepingute punktile 6.3. Kostja leiab, et on käitunud hagejatega korrektselt ja täitnud seaduses sätestatud materiaalsed ja formaalsed eeldused.
21.PS § 32 lg 2 sätestab, et igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Omandiõiguse funktsiooniks on tagada vabadussfäär omandiõiguse ja omandiga sarnanevate varaliste õiguste valdkonnas ning võimaldada selle kaudu kujundada oma elu ise omal vastutusel. Kostja käitub oma vara kasutamisel ja käsutamisel tavapärase omanikuna. Omanikuna on kostjal võimalus anda oma vara kolmandatele isikutele kasutamiseks, võõrandada see või kasutada oma funktsioonide täitmisel.
22.Kostja on korduvalt hagejatele põhjendanud, et Xx, Xx, Xx, Xx ja Odax kinnisasjad ei ole vajalikud KOKS-ist tulenevate ülesannete täitmiseks ning nende omamine ei ole otstarbekas. Omavalitsuse ülesanded ja pädevuse sätestab KOKS § 6. Ülesanneteks on korraldada sotsiaalteenuse osutamist, sotsiaaltoetuste ja muu sotsiaalabi andmist, eakate hoolekannet, kultuuri-, spordi- ja noorsootööd, elamu- ja kommunaalmajandust, veevarustust ja kanalisatsiooni, heakorda, jäätmehooldust, ruumilist planeerimist, vallasisest ühistransporti ning valla teede ehitamist ja korrashoidu. Lisaks korraldab omavalitsus neid kohaliku elu küsimusi, mis ei ole kellegi teise otsustada või korraldada. Ülesannete tõhusaks ja eesmärgipäraseks täitmiseks peab omavalitsus oma vara kasutama ja käsutama heaperemehelikult ning avalikkusele tulutoovaimal viisil.
23.Munitsipaalmaa peab teenima avalikke huvisid, kuid kõnealuste maaüksuste kasutusotstarve ja –viis ei ole avalikkusele suunatud. Maaüksuste kasutamiseks sõlmitud rendilepingute alusel on rentnikel õigus kasutada maatulundusmaad põllumajandussaaduste kasvatamiseks, kuid omavalitsusele seadusega pandud ülesandeks ei ole tegeleda kinnisvara rentimisega. Seetõttu on
kostja leidnud, et vara tulutoovaimal viisil kasutamiseks on otstarbekas kinnisasjad võõrandada, öeldes rentnikele korraliselt üles tähtajatud rendilepingud. Vallavara võõrandamine on põhjendatud, kuna kinnisasjade omandamine munitsipaalvarana ei ole otstarbekas, sest nimetatud maaüksus ei ole vajalik ega seotud vahetult kostja üksuste ülesannete täitmisega.
24.Kostja leiab, et kõikidele huvitatud isikutele võrdsete võimaluste loomiseks ning tulutoovaima tulemuse saavutamiseks on kõige otstarbekam võõrandada kinnisasjad avalikul enampakkumisel. Meetme rakendamisel ja otsuse tegemisel on kostja lähtunud otsustusdiskretsiooni raames otstarbekuse kaalutlusest, seaduses sätestatust ja oma pädevusest, mistõttu ei nõustu hagejate väitega, et on jätnud põhjendamatult olulised asjaolud arvestamata ja põhjendatud huvid kaalumata.
25.Otsuse tegemisel on vallavolikogu märkinud, et avalikul enampakkumisel kinnisasjade võõrandamine ei välista kinnisasjade praegustel kasutajatel enampakkumisel osalemist ja seeläbi kinnisasjade omandamist, seega ei riku volikogu 13.12.2018 otsus nr 159 kostjate õigusi. Otsus ei välista hagejate subjektiivset õigust kinnisasjade omandamise protsessis osaleda. Kaalutlusel on kostja lähtunud nii võrdse kohtlemise kui ka läbipaistvuse põhimõttest
26.Kostja leiab, et vallavolikogu otsuse kohaselt ei rakendu punkt 8.4, mille kohaselt oleks rentnikul õigus maa ostueesõigusele. Munitsipaalmaa aiamaana rendile andmise kokkulepe ei ole oma olemuslikult seotud võlaõigusliku maa ostueesõigusega. Ei ole põhjust eeldada, et ilma punktis 8.4 sisalduva kokkuleppeta poleks rendilepingut sõlmitud. Kostja leiab, et kuivõrd ostueesõigus on reguleeritud VÕS-i müügilepingu peatükis, siis juhul kui ka rendilepingud pikenevad, siis ei kuulu lepingu punkt 8.4 enam kohaldamisele. Kostja ei võõranda rendilepingute kehtivuse ajal maad kolmandatele osapooltele. Samuti ei nähtu rendilepingust, et pooled oleks lepingu ülesütlemise puhul kokku leppinud hageja õiguses renditav kinnisasi välja osta ja/või kostja kohustuses kinnisasi otsustuskorras kaeajale võõrandada.
27.Otsustuskorras munitsipaalmaade müügi hinnaga 2.70€/m2 initsieerisid maade kasutajad s.h hagejad. Kostja ei ole hagejaid survestanud sellise hinnaga renditavaid kinnistuid soetama. Samuti ei ole kostja kohustatud võõrandama kõnealust maad hagejate poolt soovitud hinnaga või tingimustel.
28.Kostjale pole teada, et hagejate liikmeteks oleks isikud, kelle peamiseks elatusallikaks või majandus- ja kutsetegevuseks oleks peamiselt renditaval maal põllumajandusega tegelemine Rendilepingu lõppemise järgselt enda tarbeks köögivilja kasvatamise õiguse kaotamine ei ole võrdsustav peamise elatusallika kaotamisega või majandus- ja kutsetegevise võimalusest ilma jäämisega. Seega ei kohaldu ühelegi hagejatest põllumajandusliku rendilepingu regulatsioon ning seetõttu puudub hagejatel võimalus tugineda VÕS § 357 sätestatule.
29.Kostja ei nõustu sellega, et tal on õigus rendilepingud üles öelda ainult mõjuval põhjusel s.o rendilepingutes 6.5.1.- 6.5.5 kokkulepitud rikkumiste puhul. See ei tähenda, et kui hagejad rendilepingut ei riku, siis kostjal puuduks võimalus rendilepingut kunagi üles öelda – sellist piirangut lepingus ei sisaldu. Kohtuotsuse põhjendused
30.Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
31.Kohus lõpetas 28.02.2020 määrusega tsiviilasjas menetluse hagejate Aiandusühistu Avangard ja Köögiviljaaianduse Ühistu Jupiter osas seoses hagist loobumisega hagejate Aiandusühistu Avangard ja Köögiviljaaianduse Ühistu Jupiter poolt. Kohus jätkas tsiviilasjas menetlust Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas, Aiandusühistu Estonia ja Aiandusühing Roosipuu hagis
Jõelähtme Vallavalitsuse vastu rendilepingute ülesütlemisavalduste tühisuse tuvastamiseks ja rendilepingute täitmisele kohustamiseks või alternatiivnõudes.
32.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et: 1) Harju rajooni (RSN TK) 15.04.1984 otsusega nr 119 eraldati X maaüksused Tallinna Linna Mererajooni ja Lenini Rajooni RSN TK-le väljaandmiseks rajooni asutuste ja ettevõtete töötajatele köögiviljamaaks; 2) Jõelähtme Vallavolikogu taotles 17.10.2008 Maa-ameti ettepanekul Eesti Vabariigile kuuluvad X kinnistud munitsipaalomandisse (I kd lk 7-7 pöördel); 3) Vabariigi Valitsuse 19.02.2009 korraldusega nr 65 „Maa munitsipaalomandisse andmine“ rahuldati Jõelähtme Vallavolikogu taotlus ja anti Harju maakonnas Jõelähtme vallas X, X ja X külas maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksused (X 1-5) munitsipaalomandisse köögiviljamaa maakasutuse korraldamiseks ja sihtotstarbelise kasutamise jätkamiseks, avalikult kasutatavate juurdepääsuteede rajamiseks ning heakorra tagamiseks (I kd lk 7a-7b); 4) 2010. aasta detsembris sõlmis Jõelähtme vald Jõelähtme Vallavolikogu otsuse nr 135 alusel munitsipaalmaa viieaastased rendilepingud X (X ja X) külas erinevate aiandus- ja köögiviljaaianduse ühistutega, milliste hulka kuulusid ka: * Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas, kellega vald sõlmis 01.12.2010 munitsipaalmaa rendilepingu nr 4-8/36, mille kohaselt andis vald rendile 10,41 ha suuruse kinnistu osa X külas, X 1 katastritunnusega 24504:004:1065 (I kd lk 8-9); * Aiandusühistu Roosipuu, kellega vald sõlmis 14.12.2010 munitsipaalmaa rendilepingu nr 4-8/33, mille kohaselt andis vald rendile 0,82 ha suuruse kinnistu osa X külas, X 1 katastritunnusega xxx (I kd lk 12-13); * Aiandusühistu Estonia, kellega vald sõlmis 21.12.2010 munitsipaalmaa rendilepingu 4-8/42, mille kohaselt andis vald rendile 0,86 ha suuruse kinnistu osa X külas, X 1 katastritunnusega xxx (I kd lk 1415 pöördel); 5) pooled on pxnud läbirääkimisi kostja poolt hagejatele maa võõrandamiseks (I kd lk 2232e, 107-110); 6) kostja ja Maardu Linnavolikogu on pxnud läbirääkimisi Maardu linna ja Jõelähtme valla piiride muutmiseks s.o Xküla ja K maaüksuse andmist Maardu linna piiridesse (I kd lk 22-25, 29a-32); 7) 13.12.2018 otsustas Jõelähtme Vallavolikogu otsusega nr 159 „Vallavara võõrandamine enampakkumise korras“ võõrandada 2020. aastal kirjaliku enampakkumise korras vallale kuuluva Xx kinnistu X külas ja Xx, Xx ning Xx kinnistud X külas, kuna kinnisasjad ei ole vajalikud kohaliku omavalitsuse seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks ja nende omamine ei ole otstarbekas. Vald otsustas Xx, Xx, Xx, Xx ja Xx kinnisasjad võõrandada järelmaksuta ühe müügiobjektina (I kd lk 33-33 pöördel); 8) Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsusega nr 161 „Munitsipaalmaa rendilepingute lõpetamine“ otsustas Jõelähtme Vallavolikogu ülesse öelda P 1 kinnisasja kasutamiseks sõlmitud munitsipaalmaa rendilepingud ja lugeda rendilepingute viimaseks kehtivuskuupäevaks 01.04.2020 (I kd lk 34-34 pöördel); 9) kostja edastas 02.01.2019 kõigile hagejatele teate lepingute lõpetamisest, milles märkis, et lõpetab kõik rendilepingud 01.04.2020 kuupäeva seisuga (I kd lk 35-39); 10) ERI Kinnisvara OÜ kostjale tehtud maatulundusmaade konsultatsiooni kohaselt on kinnistute turuväärtused 01.10.2019 seisuga järgmised: Xx 130 000 eurot, Xx 120 000 eurot, Xx 20 000 eurot, Xx 3000 eurot, Xx 10 000 eurot ja Kasekese 70 000 eurot (I kd lk 132-141).
33.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal oli õigus hagejatega sõlmitud üürilepingud üles öelda ja võõrandada enampakkumisel.
34.Lepingu ülesütlemisest
34.1.Pooled ei vaidle selle üle, et Jõelähtme Vallavolikogu sõlmis 30.12.2010 otsuse nr 135 alusel 2010 detsembris viieks aastaks munitsipaalmaa rendilepingud. Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas sai 10.12.2010 rendilepinguga nr 4-8/36 rendile 10,41 ha suuruse, Aiandusühistu Roosipuu 14.12.2010 rendilepinguga nr 4-8/33 rendile 0,82 ha suuruse ja Aiandusühistu Estonia sai 21.12.2010 rendilepinguga nr 4-8/42 rendile 0,86 ha suuruse osa X külas asuvast X 1 maaüksusest.
34.2.Tulenevalt VÕS § 339 kohustub rendilepinguga üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Kooskõlas VÕS § 340 lõikega 3 ei kohaldata põllumajandusliku rendilepingu kohta sätestatut rendilepingule, mille esemeks on alla 2 hektari suurune maatükk. Seega tuleb rendile antud kinnistu suurusest sõltuvalt AÜ Roosipuu ja AÜ Estonia sõlmitud lepingutele kohaldada rendilepingu sätteid ning Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas lepingule põllumajandusliku rendilepingu sätteid.
34.3.Lepingu punktist 6.2. tulenevalt sõlmitakse rendileping viieks aastaks. Vastavalt lepingu punktile 7.1. juhul, kui üks pool ei teata teisele poolele 2 kuud enne lepingu tähtaja möödumist kirjaliku teatega, et ta ei soovi lepingu pikenemist, pikeneb edaspidi leping samadel tingimustel 1 aastaste tähtaegade kaupa. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kumbki pooltest ei teatanud 2018. detsembrini, mil kostja rendilepingud üles ütles, et ei soovi lepingu pikenemist.
34.4.VÕS § 352 kohaselt kui vähemalt kolmeks aastaks sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu puhul ei teata kumbki lepingupool vähemalt kaks kuud enne lepingu lõppemist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, eeldatakse, et leping muutub tähtaja möödumisel tähtajatuks. Sellest rentniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Kostja ja Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas vahel sõlmiti rendileping 10.12.2010 ning seetõttu muutus nimetatud poolte vahel sõlmitud põllumajanduslik rendileping alates 2015 oktoobrist tähtajatuks.
34.5.Vastavalt VÕS § 341 kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui rendilepingu peatükis (16) sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 310 lg 2 järgi kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Kuivõrd VÕS II kommenteeritud väljaande kohaselt on tegemist dispositiivse sättega, siis leiab kohus, et vixtud sätetest tulenevalt muutusid kostja AÜ-ga Roosipuu ja AÜ-ga Estonia sõlmitud rendilepingud alates 2015 oktoobrist samuti tähtajatuks.
34.6.Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsusega nr 161 „Munitsipaalmaa rendilepingute lõpetamine“ otsustas Jõelähtme Vallavolikogu F öelda P 1 kinnisasja kasutamiseks sõlmitud munitsipaalmaa rendilepingud ja lugeda rendilepingute viimaseks kehtivuskuupäevaks 01.04.2020 (I kd lk 34-34 pöördel). Kostja edastas 02.01.2019 kõigile hagejatele lepingute ülesütlemise avaldused, milles teatas hagejatele, et lõpetab kõik rendilepingud 01.04.2020 kuupäeva seisuga (I kd lk 35-39).
34.7.Hagejad leiavad, et kostjal puudus õigus hagejatega lepingute ülesütlemiseks, kuna hagejad ei ole lepingut rikkunud ning poolte vahel sõlmitud rendilepingud võimaldasid lepingu üles öelda vaid lepingu rikkumisel. Lisaks leiavad hagejad, et kostjal puudub õigus lepingu ülesütlemiseks VÕS § 195 lg 1 alusel. Hagejad taotlevad Jõelähtme Valla poolt munitsipaalmaa rendilepingute nr 4-8/36, 4-8/33 ja 4-8/42 ülesütlemise tühisuse tuvastamist.
34.8.Vastavalt VÕS § 195 lõikele ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 353 lg 2 järgi võivad lepingupooled tähtajatu
põllumajandusliku rendilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks aasta. Lepingu võib üles öelda üksnes selliselt, et leping lõpeb 1. aprillil või 1. oktoobril.
34.9.Poolte vahel sõlmitud lepingute punkti 6.5. kohaselt on omanikul õigus leping ennetähtaegselt kirjaliku avaldusega üles öelda, kui selleks on mõjuv põhjus. Mõjuva põhjusega on tegemist, kui kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema poole huvisid kaaludes ei või oodata, et rentnik jätkaks lepingu täitmist kuni lepingu tähtaja möödumiseni. Muuhulgas on mõjuvaks põhjuseks alljärgnev: 6.5.1. rentnik kasutab lepingu eset vastuolus lepingus nimetatud sihtotstarbega; 6.5.2. rentniku tegevus halvendab maa seisundit; 6.5.3. rentnik ei ole täies ulatuses tasunud renti või võlgnevusele lisanduvat viivist kahe kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates; 6.5.4. rentnik teeb lepingu esemele tavapärast korrashoidu ületavaid muudatusi või parendusi ilma omaniku kirjaliku nõusolekuta; 6.5.5. rentnik rikub muul, käesolevas alapunktis sätestamata viisil oma kohustusi ning ei kõrvalda rikkumist 14 kalendripäeva jooksul arvates omaniku kirjaliku nõude saamisest.
34.10.Käesoleval juhul ei vaidle pooled selle üle, et hagejad on lepinguid korrektselt täitnud s.t rendilepingute ülesütlemist ei tinginud hagejate lepingust tulenevate kohustuste rikkumised.
34.11.Kohus leiab, et kostjal puudus lepingust, VÕS-ist või KOKS-ist tulenev alus hagejatega sõlmitud lepingu ülesütlemiseks ja hagejate ning kostja vahelised rendilepingud on kehtivad. Kohus on seisukohal, et pooled on lepingu punktiga 6.5. sisuliselt välistanud muul alusel kui lepingu rikkumise korral lepingu ülesütlemise. Kohus leiab, et kostja vixtud lepingu punkt 6.3, mille kohaselt leping lõpeb tähtaja möödumisel, lepingu ülesütlemisel või lõppemisel muul alusel ei anna kostjale alust lepingu lõpetamiseks muul alusel kui on sätestatud punktis 6.5. Kuivõrd kostja ei öelnud hagejatega sõlmitud lepingut ütles hagejate lepingu rikkumise tõttu, siis on sisuliselt tegemist lepingute erakorralise ülesütlemisega VÕS § 196 mõttes, mis ei ole lepingu järgi lubatav. Lisaks peaks erakorralisel ülesütlemisel esinema mõjuv põhjus. Kostjal mõjuvat põhjust ei esine. Samuti leiab kohus, et pooled on lepingutes välistanud rendilepingute erakorralise ülesütlemise võimaluse.
34.12.Kohtu hinnangul on kostja viide KOKS § 34 lg 3 esimesele lausele põhjendamatu. KOKS § 34 lg 3 esimese lause kohaselt võib kohalik omavalitsus talle riigi poolt tasuta omandisse antud kinnisasja võõrandada juhul, kui kinnisasi ei ole enam vajalik või on muutunud kõlbmatuks kohaliku omavalitsusüksuse ülesannete täitmiseks. Vabariigi Valitsus 19.02.2009 korralduse nr 65 „Maa munitsipaalomandisse andmine“ kohaselt on köögivilja kasvatuse köögivilja kasvatuse oma pere tarbeks täita oluline roll sotsiaal-majanduslikus tähenduses ning köögiviljamaa kohalike elanike kasutusse andmine kuulub seetõttu kohaliku omavalitsuse ülesannete hulka. Seega isegi, kui kostja on seisukohal, et talle ei tulene KOKS-ist kohustust nimetatud maad hagejatele rentx, siis on vixtud korraldusega hagejale antud kohustus köögiviljamaa kohalike elanike kasutusse andmine ning see ei kaalu üles kostja PS § 32 lõikest 2 tulenevat õigust ja soovi enda omandit vabalt võõrandada. Nimetatud sotsiaal-majandusliku kohustuse täitmise kohustusest tulenevalt ei ole kohtu hinnangul kostjat ebamõistlikult koormavad ka ta enda poolt rendilepingutes kokkulepitud ülesütlemise piirangud. Osundatust tulenevalt tuleb hageja esimene nõue Jõelähtme Vallavalitsuse poolt munitsipaalmaa rendilepingute nr 4-8/36, 4-8/33 ja 4-8/42 ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks rahuldada.
35.Otsustuskorras kinnistute hagejale võõrandamisest ja ostueesõigusest
35.1.Hagejad taotlevad teise nõudena kohustada kostjat täitma poolte vahel sõlmitud munitsipaalmaa rendilepingute nr 4-8/36, 4-8/33 ja 4-8/42 punkte 6.5, 8.2 ja 8.4 ning võimaldama hagejatel soetada renditavad maatükid ostueesõiguse korras turuhinnaga.
35.2.Kostja leiab, et kohus ei saa kostjat kohustada kostjale kuuluvaid kinnistuid otsustuskorras võõrandama.
35.3.Lepingute punkti 8.4 kohaselt on rentnikul õigus maa ostueesõigusele, kui maa võõrandatakse lepingu kehtivuse ajal.
35.4.Kohus nõustub kostjaga, et kohus ei saa kohustada kostjat võõrandama hagejatele renditavate kinnistuid otsustuskorras või muul moel. Hagejatel on lepingust tulenev õigus kinnistute kasutamiseks s.o rentimiseks, mitte otsustuskorras ostmiseks. Samas möönab kohus, et juhul, kui kostja asub hagejate kasutuses olevaid kinnistuid müüma, siis on hagejatel kasutatavate maade ostueesõigus. Kohtu hinnangul ei ole hagejatel õigust ostueesõiguse korras turuhinnaga kinnistute soetamiseks. Kuivõrd kostja on hagejatega lepingueelsetel läbirääkimistel kokku leppinud rentnike maa ostueesõiguses, selle märkinud lepingu punkti 8.4. ja kinnitanud seda 01.12.2010 kirjas nr 14-5.3/3952 (I kd lk 72a), siis tuleb kostjal tagada õigus ostueesõiguse kasutamiseks, kui maa võõrandamine toimub lepingu kehtivuse ajal. Seega juhul, kui kostja võõrandab vaidlusalused kinnistud on kostjatel ostueesõigus. Käesoleval juhul ei ole kostja vaidlusaluseid kinnistuid võõrandanud, seetõttu pole hagejatel kinnistute ostueesõigust veel tekkinud ja hagejate nõue võimaldada hagejatel soetada renditavad maatükid ostueesõiguse korras turuhinnaga tuleb jätta rahuldamata.
35.5.Kohus leiab, et hagejate nõue kostja vastu lepingu punkti 6.5 täitmisele kohustamiseks on põhjendamatu, kuna hagejate soov on lepingut jätkata, mitte lepingut lõpetada ning kohus ei saa kohustada kostjat lepingut mõjuval põhjusel lõpetama. Seetõttu tuleb nimetatud hagejate nõue jätta rahuldamata.
35.6.Kohus leiab, et hagejate nõue kostja vastu lepingu punkti 8.2 täitmise kohustamiseks on põhjendamatu, kuna kostja ei ole püüdnud lepingut muuta, vaid on soovinud lepingut üles öelda. Seetõttu tuleb nimetatud hagejate nõue jätta rahuldamata.
36.Alternatiivsest nõudest
36.1.Hagejad esitasid alternatiivse nõude pikendada kostja ja hagejate vahel sõlmitud munitsipaalmaa rendilepinguid nr 4-8/36, 4-8/33 ja 4-8/42 kuni 6 aastaks, so 31.12.2025.
36.2.VÕS § 357 lg 1 kohaselt võib põllumajandusliku rendilepingu ülesütlemise korral rendileandja poolt võib rentnik kolme kuu jooksul ülesütlemise teate kättesaamisest nõuda kohtus lepingu pikendamist, kui pikendamist võib rendileandjalt oodata. Tähtajalise rendilepingu pikendamise taotluse peab rentnik kohtule esitama üheksa kuud enne lepingu lõppemist.
36.3.Kohus leiab, et kuivõrd eelnevalt on tuvastatud, et hagejate ja kostja vahel sõlmitud rendilepingud on kehtivad, siis puudub vajadus hagejate alternatiivnõude analüüsimiseks ja lahendamiseks.
37.Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuivõrd kohus rahuldas hageja hagi osaliselt, siis jätab kohus poolte menetluskulud poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/
Moonika Tähtväli kohtunik Kohtuotsuse põhjendusi on muudetud Tallinna RK lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.