Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas kaebus Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsuse nr 159 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas, volitatud esindajad Indrek Põder ja Aire Põder Vastustaja – Jõelähtme vald, esindajad vallasekretär Leho Kure ja maanõunik Ülo Laanemets
Asja läbivaatamine
15.10.2019
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas kaebus ja tühistada Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsus nr 159.
2.Mõista Jõelähtme vallalt Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas kasuks välja menetluskulud 432 eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 09.12.2019 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Vabariigi Valitsuse (VV) 19.02.2009 korraldusega nr 65 „Maa munitsipaalomandisse andmine“ (tl 68-69) anti Jõelähtme valla munitsipaalomandisse Harju Maakonnas Jõelähtme vallas Võerdla, Ülgase ja Kallavere külas asuvad maaüksused (Kasekese, Pilpa 1, Pilpa 2, Pilpa 3, Pilpa 4 ja Pilpa 5) köögiviljamaa maakasutuse korraldamiseks ja sihtotstarbeliste kasutamise jätkamiseks, avalikult kasutatavate juurdepääsuteede rajamiseks ning heakorra tagamiseks.
2.Jõelähtme vald sõlmis Jõelähtme Vallavolikogu 30.12.2010 otsuse nr 135 alusel (tl 31p-32) Köögiviljaaianduse Ühistuga Kadakas (KÜK) munitsipaalmaa rendilepingu nr 4-8/36 (tl 11-13), millega andis KÜK-i kasutusse 10,41 ha suuruse osa Kallavere külas Põhjapilpa (Pilpa 1, katastritunnus 24501:001:0316) maaüksusest põllumajandussaaduste kasvatamiseks.
3.Jõelähtme Vallavolikogu otsustas 13.12.2018 otsusega nr 159 (tl 4) võõrandada 2020. aastal kirjaliku enampakkumise korras Kallavere ja Ülgase külas asuvad Põhjapilpa (katastritunnus 24501:001:0316, pindala 44,40 ha), Lõunapilpa, Kirdepilpa, Pisipilpa ja Idapilpa kinnisasjad ühe müügiobjektina. 1) Jõelähtme vald taotles Põhjapilpa, Lõunapilpa, Kirdepilpa, Pisipilpa ja Idapilpa maaüksused munitsipaalomandisse omavalitsuse ülesannete täitmiseks ja arenguks vajaliku maana senise köögiviljamaa maakasutuse korraldamiseks ja sihtotstarbelise kasutamise jätkamiseks. Kõnealused maaüksused on käesoleval ajal kasutusel aiamaadena juur-, puu- ja köögiviljade kasvatuseks. Peale nimetatud maaüksuste munitsipaalomandisse saamist andis Jõelähtme vald maaüksused senistele maakasutajatele rendile. Nimetatud kinnisasjade praegused rentnikud on teinud Jõelähtme vallale ettepaneku maaüksuste omandamiseks. 2) Jõelähtme Vallavolikogu leiab, et kinnisasjade võõrandamine on põhjendatud, kuivõrd need ei ole vajalikud kohaliku omavalitsuse korralduse seadusest (KOKS) tulenevate ülesannete täitmiseks (KOKS § 6) ning nende omamine ei ole otstarbekas. Omavalitsuse ülesanne ei ole tegeleda kinnisavara välja rentimisega ning munitsipaalvara peab teenima avalikke huvisid. Jõelähtme vald teenib antud maaüksuste pealt küll iga-aastast renditulu, kuid maaüksuste kasutusotstarve ja -viis ei ole avalikkusele suunatud. 3) Omavalitsus peab oma vara kasutama ja käsutama heaperemehelikult ning avalikkusele tulutoovaimal viisil. Parim müügihind saavutatakse konkurentsitingimustes avalikul enampakkumisel, kus kõikidel soovijatel on võrdne võimalus osaleda. Kuigi nimetatud kinnisasjade kasutajad on esitanud sooviavalduse nimetatud kinnistute võõrandamiseks, siis vallavolikogu peab õigeks kinnistute müüki enampakkumise teel, sest omavalitsus ei saa ega tohi alusetult eelistada ühte soovijat teistele potentsiaalsetele soovijatele. Enampakkumisel kinnisasja võõrandamine ei välista kinnisasjade praegustel kasutajatel enampakkumisel osalemist ja seeläbi kinnistu omandamist.
4.Jõelähtme Vallavolikogu otsustas 13.12.2018 otsusega nr 161 (tl 5) mh üles öelda Põhjapilpa kinnisasja kasutamiseks sõlmitud munitsipaalmaa rendilepingu nr 4-8/36 ning lugeda rendilepingu viimaseks kehtivuspäevaks 01.04.2020.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
5.Köögiviljaaianduse Ühistu Kadakas esitas 11.01.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendatud 02.10.2019) Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsuse nr 159 tühistamiseks. 1) Vaidlusalune otsus nr 159 rikub kaebaja (liikmete) õigust ühistegevuse kaudu kasvatada oma pere tarbeks köögiviljasaadusi. See õigus tuleneb Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) §-st 10. Sotsiaalriigi põhimõtte kohaselt peavad riik ja kohalik omavalitsus tagama äraelamise neile, kes 2(9)
3-19-54 ei ole suutelised iseseisvalt teenima endale piisavas ulatuses elatist. Pilpaküla maaüksus eraldati Harju Rajooni 15.05.1984 otsusega nr 119 rajooni asutuste ja ettevõtete töötajatele köögiviljamaaks. Seega anti maa inimestele eesmärgil, et inimesed saaksid ise ja omavahelises koostöös kasvatada oma perede tarbeks värsket ja tervislikku toitu. Ka VV on oma 19.02.2019 korralduses märkinud, et köögiviljakasvatusel oma pere tarbeks on täita oluline roll sotsiaalmajanduslikus tähenduses ning köögiviljamaa kohalike elanike kasutusse andmine kuulub seetõttu kohaliku omavalitsuse ülesannete hulka. 2) Maa munitsipaalomandisse andmise järel kinnistas vald kõnealused maaüksused ning 2010. a-l sõlmis munitsipaalmaa rendilepingud aiandusühistutega, kelle liikmed neid maaüksusi köögivilja kasvatamiseks juba enne rendilepingute sõlmimist aastakümneid kasutasid. Rendilepingute tähtajaks lepiti kokku 5 aastat, mis automaatselt pikeneb 1 aasta võrra, kui lepingupool ei teata 2 kuud enne lepingu tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist (lepingu p 7.1). Lisaks lepiti rendilepingutes läbirääkimiste tulemusena kokku rentnike õiguses maa ostueesõigusele, kui maa võõrandatakse lepingu kehtivuse ajal (lepingu p 8.4). Rentnike maa ostueesõiguses kokku leppimist pidas õigeks ka Jõelähtme vallavalitsus, mida kinnitab vallavalitsuse 01.12.2010 kiri nr 14-5.3/358/-1. 3) Vaidlustatud otsuse tegemisel on jäetud kohaldamata KOKS § 34 lg 3 esimese lause, mille kohaselt võib kohalik omavalitsus talle riigi poolt tasuta omandisse antud kinnisasja võõrandada juhul, kui kinnisasi ei ole enam vajalik või on muutunud kõlbmatuks kohaliku omavalitsusüksuse ülesannete täitmiseks. Ainuüksi seetõttu ei ole vaidlustatud otsus õiguspärane (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54). Seega tuleb otsus kehtetuks tunnistada ja asi uuesti otsustada. Asja uuel otsustamisel tuleb KOKS § 34 lg 3 esimest lauset kohaldada koostoimes maareformi seaduse § 25 lg-ga 2 ja VV 19.02.2009 korraldusega. Arvestades, et Pilpaküla maaüksused anti Jõelähtme valla munitsipaalomandisse teatud sihtotstarbel ja eesmärgil ning asjaolud, mille tõttu maa munitsipaalomandisse anti ei ole ära langenud (vajadus oma pere tarbeks köögivilja kasvatamise järele on jätkuvalt olemas), siis ei ole alust väita, et kinnisasi ei ole enam vajalik. Seetõttu ei ole põhjendatud vaidlustatud otsuses märgitud väide, et kinnisasjad ei ole vajalikud KOKS-st tulenevate ülesannete täitmiseks ning nende omamine ei ole otstarbekas. Pilpaküla maaüksused ei oleks vallale enam vajalikud vaid juhul, kui vald võõrandaks maaüksused isikutele, kes neid maaüksusi köögivilja kasvatamiseks kasutavad. 4) Vallavolikogu kohaldas valesti Jõelähtme Vallavolikogu 12.09.2006 määruse nr 29 „Jõelähtme vallavara valitsemise kord“ (vallavara valitsemise kord) § 29 lg-st 1 tulenevat kaalutlusõigust. Valides Pilpaküla maaüksuste otsustuskorras müügi asemel müügi enampakkumise korras, jättis vald põhjendamatult arvestamata / kaalumata aiandusühistute huvid (aiandusühistute liikmed on Pilpaküla maaüksusi kasutanud köögivilja kasvatamiseks enam kui 30 aastat). Nimetatud isikud on algusest peale soovinud Pilpaküla maid erastada, kuid neile pole seda võimaldatud. Sellest tulenevalt on aiandusühistutel ja nende liikmetele oluliselt kaalukam huvi omandada Pilpaküla maaüksused, kui kolmandatel isikutel, kellel pole Pilpaküla maaüksustega mingit sidet. 5) Kaebajal on õigustatud ootus kõnesolevate kinnisasjade omandamiseks. Alates Pilpaküla maaüksuste munitsipaalomandisse andmisest oli kaebaja teadmises, et ta saab renditava maa lõppastmes omandada. Seda asjaolu kinnitavad mh asjaolud, et rendilepingutes lepiti kokku rentnike õiguses maa ostueesõigusele (lepingu p 8.4) ning ka vallavara valitsemise korras tehtud muudatused seoses rendilepingute sõlmimisega. Nimelt 30.12.2010 toimus Jõelähtme Vallavolikogu istung, milles võeti vastu otsus muuta vallavara valitsemise korda ning viidi korda sisse punkt, mille kohaselt on vallavara võimalik võõrandada, kui võõrandatavat vara kasutatakse pikaajalise rendi- või üürilepingu (üle viie aasta) alusel või lepingu järgi on rentnikul või üürnikul vara väljaostu õigus (§ 30 lg 4 p 6). Neil asjaoludel jäi kaebajale
3(9)
3-19-54 veendumus, et vastustaja otsustab müüa Pilpaküla maaüksused otsustuskorras kaebajale. Maaüksuste müük enampakkumisel ei vasta kaebaja tahtele, rendilepingule ega ka vallavara valitsemise korrale. 6) Jõelähtme vallaga on aastate jooksul korduvalt peetud läbirääkimisi kõnesolevate kinnisasjade otsustuskorras omandamiseks. Sealjuures tegi kaebaja koos teiste ühistutega 16.08.2018 Jõelähtme vallale konkreetse pakkumise kõnesoleva maatüki omandamiseks. Sellele pakkumisele vastas vald ilmselt vaidlusaluses otsuses nr 159. Kaebaja huviks on ka tänasel päeval kõnesolev kinnisasi turuhinnaga omandada. 7) Kaebajal on Jõelähtme vallaga pooleli ka tsiviilasi nr 2-19-9029 rendilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise ning rendilepingu täitmisele kohustamise nõuetes. Kaebaja peab oluliseks rõhutada, et kõigepealt otsustas vald võõrandada kõnesoleva maatüki / kinnisasja (otsus nr 159) ning seejärel otsustas üles öelda kaebajaga sõlmitud rendilepingu (otsus nr 161). Seega võttis vastustaja võõrandamise otsuse vastu rendilepingu kehtivuse ajal. Vaidlusaluses otsuses nr 159 ei ole aga üldse kaalutud võimalust võõrandada kõnesolev kinnisasi otsustuskorras kaebajale (ja teistele ühistutele, kellega koos kaebaja 16.08.2018 pakkumuse esitas). Samuti pole vald andnud võimalust rendilepingus sätestatud (p 8.4) ostueesõiguse kasutamiseks. Pole põhjendatud, miks need võimalused on kõrvale jäetud.
Jõelähtme vald palub 28.02.2019 vastuses jätta kaebus rahuldamata.
1) Kaebus on alusetu ja rahuldamisele ei kuulu. HMS §-s 54 sätestatud haldusakti õiguspärasuse eeldused on täidetud. See, et otsuse põhjendused kaebajat ei rahulda, ei tähenda, et vastustaja oleks jätnud oma kohustuse otsust motiveerida täitmata ja käitunud õigusvastaselt. 2) PS § 32 lg 2 sätestab, et igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kohalik omavalitsus käitub oma vara kasutamisel ja käsutamisel tavapärase omanikuna. Omanikuna on tal võimalus anda oma vara kolmandatele isikutele kasutamiseks, võõrandada see või kasutada oma funktsioonide täitmisel. Kohaliku omavalitsuse vara moodustab peaasjalikult vara, mis on mõeldud avalike ülesannete täitmiseks. 3) KOKS § 6 sätestab omavalitsuse ülesanded ja pädevuse. Lisaks korraldab omavalitsus neid kohaliku elu küsimusi, mis on talle pandud teiste seadustega või mis ei ole seadusega antud kellegi teise otsustada ja korraldada. Ülesannete tõhusaks ning eesmärgipäraseks täitmiseks peab omavalitsus oma vara kasutama ja käsutama heaperemehelikult ning avalikkusele tulutoovaimal viisil. 4) Jõelähtme Vallavolikogu on vaidlusaluses haldusaktis põhjendanud, et Põhjapilpa maaüksus ei ole vajalik KOKS-ist tulenevate ülesannete täitmiseks ning selle omamine ei ole otstarbekas. Lisaks on selgitatud, et munitsipaalvara peab teenima avalikke huvisid, kuid kõnealuste maaüksuste kasutusotstarve ja -viis ei ole avalikkusele suunatud. Maaüksuse kasutamiseks sõlmitud rendilepingu alusel on rentnikul õigus kasutada maatulundusmaad põllumajandussaaduste kasvatamiseks, kuid omavalitsuse ülesanne ei ole tegeleda kinnisvara rentimisega. Seetõttu on vallavolikogu otsustanud oma vara kasutada tulutoovaimal viisil, milleks käesoleval juhul on kinnisasja võõrandamine. 5) Vallavara valitsemise korra § 27 lg 1 (vallavara võõrandamise tingimused) näol on tegemist kaalutlusnormiga, mille puhul on haldusorganil lubatud kasutada otsustusdiskretsiooni. Käesoleval juhul on omavalitsus leidnud, et vallavara võõrandamine on põhjendatud, kuna Põhjapilpa maaüksuse kinnistu omamine munitsipaalvarana ei ole otstarbekas. Nimetatud maaüksus ei ole vajalik ega seotud vahetult kohaliku omavalitsuse üksuse ülesannete täitmisega. Samamoodi on vallavara valitsemise korra § 29 (vallavara võõrandamise viisid) näol tegemist kaalutlusnormiga, millisel juhul valib haldusorgan ise, millisel viisil haldusorganile 4(9)
3-19-54 kuuluv kinnisasi võõrandada arvestades võrdse kohtlemise ning läbipaistvuse printsiipi. Antud juhul on vallavolikogu asunud seisukohale, et kõikidele huvitatud isikutele võrdsete võimaluste loomiseks ning tulutoovaima tulemuse saavutamiseks on kõige otstarbekam võõrandada kinnisasi avalikul enampakkumisel. Meetme rakendamisel ja otsuse tegemisel lähtub haldusorgan otstarbekuse kaalutlusest, seadustes sätestatust ning oma pädevusest. Seejuures on vallavolikogu ära märkinud, et enampakkumisel kinnisasja võõrandamine ei välista kinnisasja praegustel kasutajatel enampakkumisel osalemist ja seeläbi kinnistu omandamist. 6) Kohtuistungil tõi vastustaja esindaja välja, et vaidlusaluse otsuse näol on tegemist pigem halduse siseaktiga, mitte haldusaktiga, mis on suunatud haldusvälistele isikutele. Tegemist on volikogu poolt vallavalitsusele antud suunistega. Otsuse nr 159 tühistamine ei tooks kaasa seda, et kaebajaga üles öeldud maa rendileping jääks kehtima. Samuti on vastustajal võimalik kinnisasja võõrandada, kui kaebajat peaks ka saatma edu Harju Maakohtus toimuvas kohtumenetluses nr 2-19-9029. 7) Vallavara võõrandamine otsustuskorras saab toimuda vaid väga põhjendatud juhtudel. Juhul, kui sellised põhjendused eksisteeriks, oleks sellised otsused vastu võetud juba enne 2009. aastat (enne maa munitsipaliseerimist) VV või Riigikogu poolt. Samuti puudub vallal ülevaade, kui palju reaalseid maakasutajaid on või kelle poolt ühistute juhtorganid kontrollitavad on. Iga isik võib väita, et just tema on mingisugust maatükki Pilpaküla piirkonnas kasutanud viimased 30 aastat ning kohalikul omavalitsusel puudub reaalne võimalus neid väiteid kontrollida. 8) Jõelähtme vallal on õigus müüa oma vara tervikvarana, ilma seda tükeldamata. Pilpaküla piirkond moodustab olemuslikult ühtse terviku. Seda läbivad teed, mis on suures osa n.ö ise tekkinud või siis teadmata isikute poolt kunagi rajatud. Sellised teed on väga halvas seisukorras ja kohati ohtlikud. Suhteliselt suures osas puudub selles piirkonnas ka veevärk ja arvestades rohkearvuliste hoonete ja majakeste olemasolu, valitseb seal pidev tuleoht. Tuhandetel inimestel, kellest igaühe personaalne huvi piirneb ainult oma aiaga piiratud väikese maalapiga, ei ole võimekust koguda ressursse, et korrastada piirkonda läbivaid teid või ehitada välja ühisveevärki ja -kanalisatsiooni, sh tuletõrvevee mahuteid või toimivaid hüdrante. Olukorras, kus vald müüks munitsipaalmaad tüki kaupa kümnetele ühistutele, ei ole ratsionaalselt võimalik oodata olukorra paranemist. 9) Arusaamatuks jäävad kaebaja väited selle kohta, et Pilpaküla kinnistud ei ole kohaliku omavalitsuse jaoks tema ülesannete täitmiseks vajalikud. Esiteks välistaks see kaebajale tema poolt soovitud maa-ala võõrandamise ja teiseks ei ole vastustajale teada, et selles piirkonnas oleks keegi reaalsetest maakasutajatest või kaebaja liikmetest Jõelähtme valla elanik. Jõelähtme vallal on erinevaid ülesandeid ja kohustusi, kuid Maardu või Tallinna linna elanikele köögivilja kasvatamiseks vajalike maa-alade tagamine ei kuulu nende hulka. 10) Arusaamatuks jääb ka kaebaja arutluskäik õigustatud ootuse teemal. Vallavara valitsemise korra (internne üldakt) eesmärgiks on reguleerida, kuidas vallavaraga otsuseid vastu võtta. Rendileping on kaebajaga sõlmitud tsiviilõiguslikus suhtes. Ühe internse dokumendi vastuvõtmine ja tsiviilõigusliku lepingu sõlmimine ei võrdu õigustatud ootusega haldusvälisele isikule avalik-õiguslikus suhtes. Sealjuures saaks kaebaja nõue otsustuskorras vara võõrandamiseks tugineda vallavara valitsemise korra § 30 lg 4 p-le 6. Nimetatud säte on aga kehtestatud juba aastal 2006, seega on arusaamatu, mida soovib kaebaja väita seoses 2010. a vallavara valitsemise korra muutmisega.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kohus leiab, et KÜK-i kaebus kuulub rahuldamisele. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt. 5(9)
3-19-54
8.Käesolevas asjas on vaidluse all Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsuse nr 159 õiguspärasus. Nimetatud otsusega otsustati võõrandada 2020. aastal kirjaliku enampakkumise korras Jõelähtme vallale kuuluvad Kallavere ja Ülgase külas asuvad Põhjapilpa, Lõunapilpa, Kirdepilpa, Pisipilpa ja Idapilpa kinnisasjad ühe müügiobjektina.
9.Vastustaja on 15.10.2019 kohtuistungil väljendanud seisukohta, et vaidlusaluse otsuse näol on tegemist pigem halduse siseaktiga, mitte haldusaktiga, mis on suunatud haldusvälistele isikutele. Kaebaja hinnangul on vaidlusaluse otsuse näol tegemist haldusaktiga. Kohtu hinnangul ei saa praegusel juhul nõustuda vastustajaga selles, et vaidlusalune otsus ei olnud muu hulgas suunatud ka haldusvälistele isikutele (sh kaebajale). Kohtul ei ole alust kahelda kaebaja väites, et (osad) kaebaja liikmed on ligi 30 aastat kasutanud Põhjapilpa kinnisasja põllumajandussaaduste kasvatamiseks. Pärast kõnesoleva kinnisasja Jõelähtme munitsipaalomandisse andmist sõlmisid kaebaja ja vastustaja ka rendilepingu nr 4-8/36 Põhjapilpa kinnisasja kasutamiseks samal otstarbel (põllumajandussaaduste kasvatamiseks). Kaebajate väitel on nad korduvalt pidanud Jõelähtme vallaga läbirääkimisi kõnesoleva kinnisasja võõrandamise küsimuses, sealjuures tegid nii kaebaja kui ka teised mittetulundusühingud (kes kasutavad vallavolikogu otsuses nr 159 nimetatud kinnisasju vallaga sõlmitud rendilepingute alusel) 16.08.2018 Jõelähtme vallale ühise hinnapakkumise (tl 74-78) kõnesolevate kinnisasjade otsustuskorras võõrandamiseks. Pärast vastava pakkumise tegemist tegi Jõelähtme Vallavolikogu vaidlusaluse otsuse nr 159, millega otsustas võõrandada kõnesolevad kinnisasjad kirjaliku enampakkumise korrus (mitte otsustuskorras). Kohtule arusaadavalt oli kaebaja (ja teiste isikute, kes tegid vastustajale ühispakkumise) 16.08.2018 pakkumus / taotlus kõnesolevate kinnisasjade otsustuskorras võõrandamiseks suunatud selgelt haldusakti andmisele. HMS § 43 lg 2 esimene lause sätestab, et kui taotletud haldusakt otsustatakse jätta andmata, antakse selle kohta haldusakt. Vaidlusaluse otsusega on sisuliselt keeldutud 16.08.2018 pakkumuse / taotluse rahuldamisest ning vaidlusalune otsustus tingis muu hulgas ka kaebajaga sõlmitud rendilepingu ülesütlemise (vt Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsust nr 161). Eeltoodud asjaoludel leiab kohus, et praegusel juhul saab vaidlusalust otsust nr 159 pidada haldusaktiks HMS § 51 tähenduses. Kohus lisab, et ka juhul kui käsitleda vaidlusalust otsust nr 159 halduse siseaktina, siis praegusel juhul on sellel otsusel eelkirjeldatud asjaoludest tulenevalt olnud mõju haldusvälistele isikutele (sh kaebajale) ning sellises olukorras on ka halduse siseakt halduskohtus vaidlustatav (vt HKMS § 6 lg 1).
10.Kõnesolev kinnisasi (Põhjapilpa) anti Jõelähtme valla munitsipaalomandisse VV 19.02.2009 korraldusega. Kohaliku omavalitsuse omandisse antud kinnisasja võõrandamist reguleerib KOKS § 34 lg 3. Nimetatud sätte kohaselt võib kohalik omavalitsus talle riigi poolt tasuta omandisse antud kinnisasja võõrandada juhul, kui kinnisasi ei ole enam vajalik või on muutunud kõlbmatuks kohaliku omavalitsusüksuse ülesannete täitmiseks. Riigi poolt tasuta antud kinnisasja võib võõrandada ainult kohaliku omavalitsuse volikogu poolt kehtestatud korras. Lisaks on vallavara võõrandamine reguleeritud Jõelähtme vallavara valitsemise korraga. Korra § 27 lg 1 kohaselt võib vallavara võõrandada, kui vallavara ei ole enam vallale vajalik või selle omamine ei ole otstarbekas või vallal on vallavara võõrandamise kohustus. Korra § 28 lg 1 kohaselt otsustab vallavara võõrandamise vallavolikogu, kui võõrandatakse kinnisasi või võõrandatava vara bilansiline jääkmaksumus on suurem kui 6400 eurot või vara võõrandatakse korra §-s 29 sätestamata viisil. Korra § 29 lg 1 sätestab, et vallavara võõrandatakse
6(9)
3-19-54 otsustuskorras tasu eest, tasuta või alandatud hinna eest (p 1), enampakkumise korras (p 2) või eelläbirääkimistega pakkumise korras. Eeltoodud õigusnormid annavad kohtu hinnangul vastustajale / Jõelähtme vallale ulatusliku kaalumisruumi otsustamaks, kas ja millisel viisil talle kuuluvat kinnisvara võõrandada.
11.Vallavara (sh kinnisvara) võõrandamist otsustuskorras reguleerib vallavara valitsemise korra § 30. Kohtule mõistetavalt on kaebaja taotlenud vallalt kõnesoleva kinnisasja otsustuskorras võõrandamist vallavara valitsemise korra § 30 lg 4 p 6 alusel. Nimetatud norm näeb ette, et vallavara võõrandamine otsustuskorras võib toimuda, kui võõrandatava vara bilansiline maksumus ei ületa 32 000 eurot ja võõrandatavat vara kasutatakse pikaajalise rendivõi üürilepingu (üle viie aasta) alusel või lepingu järgi on rentnikul või üürnikul vara väljaostu õigus. Kohtu hinnangul ei tulene viidatud normist kaebajale subjektiivset õigust omandada otsustuskorras Põhjapilpa kinnisasi. Küll aga tuleb nimetatud normist kaebaja subjektiivne õigus õiguspärasele haldusmenetlusele, s.o tema õigusi puudutava kaalutlusotsuse tegemisele järgides kaalutlusreegleid. Sellest tulenevalt sai ka kaebaja õiguspärane ootus seisneda üksnes tema taotluse õiguspärases menetlemises, mitte aga selles, et tema taotlus igal juhul rahuldatakse.
12.HMS § 56 lg 1 kohaselt peab kirjalik haldusakt olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. HMS § 56 lg 2 järgi tuleb haldusakti põhjenduses märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus. HMS § 56 lg 3 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud.
12.1.Vaidlusaluses otsuses ega käesolevas kohtumenetluses ei ole vastustaja välja toonud, et vastustajal ei olnud võimalik kaaluda kaebajale vallavara otsustuskorras võõrandamist korra § 30 lg 4 p-s 6 alusel seetõttu, et täitmata on mõni selles normis sätestatud sisuline tingimus (nt ületab vara bilansiline väärtus 32 000 eurot ning seetõttu polnud vastustajal võimalik kaaluda kaebajale korra § 30 lg 4 p 6 alusel vallavara otsustuskorras võõrandamist vm). Kohtu hinnangul ei ole välistatud, et kõnesoleva vara bilansiline väärtus jääb alla 32 000 euro. Samuti ei ole vaidlust selles, et kaebaja on võõrandatavat vara kasutanud pikaajalise rendilepingu alusel üle viie aasta.
12.2.Vaidlusaluses otsuses ei ole põhjendatud, miks ei nõustutud vallavara võõrandama otsustuskorras (mh) kaebajale. Kaebaja väitel on tema liikmed Põhjapilpa kinnisasja kasutanud ligi 30 aastat (alates 2010. a lõpust vastustajaga sõlmitud rendilepingu alusel). Sealjuures nähtub kohtuasja materjalidest (Jõelähtme vallavalitsuse 17.10.2008 taotlus maa munitsipaalomandisse andmiseks ja VV 19.02.2009 korraldus) selgelt, et Jõelähtme vallale on kõnesolev kinnisasi antud just kohaliku omavalitsusüksuse ülesannete täitmiseks ning selliseks ülesandeks on mh peetud kohalikele elanikele köögiviljamaa kasutusse andmist. Kahtlemata on kohalikul omavalitsusel aja möödudes õigus ümber hinnata, kas mõni talle kuuluv maa on jätkuvalt vajalik kohaliku omavalitsusüksuste ülesannete täitmiseks või mitte. Samas on praegusel juhul kõnesolevat kinnisasja kasutavad isikud (kaebaja liikmed) väljendanud seisukohta, et kasutavad renditavat maad ka tänasel päeval põllumajandussaaduste kasvatuseks. Seega tulnuks vastustajal vaidlusaluses otsuses põhjendada vastava vajaduse muutumist ja / või miks ei peeta põhjendatuks kõnesolev maa võõrandada (mh) kaebajale (kui maad kasutavale rentnikule), mis kohtu hinnangul tähendanuks ka vastava vajaduse (kohalikele elanikele köögiviljamaa kasutusse andmise) äralangemist.
7(9)
3-19-54
12.3.Lisaks on vaidlusaluses otsuses põhjendatud kõnesoleva vallavara võõrandamist enampakkumisel põhjusel, et see tagab parima müügihinna ning samuti on sellisel juhul kõikidel kinnisasjast huvitatud isikutel võrdne võimalus osaleda enampakkumisel. Kohtu hinnangul on vastav vastustaja selgitus mõistetav, sealjuures ka kohtupraktika (vt Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-29-12, p 14, nr 3-3-1-66-10, p 17, nr 3-3-1-59-05, p 17 ja nr 3-3-1-15-01, p 14) ja vallavara valitsemise kord (§ 30 lg 4 p 2) toetavad esmajoones enampakkumise läbiviimist. Vara võõrandamist otsustuskorras on pigem erandlik vallavara võõrandamise viis ning saab toimuda vaid korras sätestatud alustel. Samas ei põhjenda vaidlusaluse otsuse napp selgitus seda, miks praegusel juhul ei olnud (mh) kaebaja huvid mõjusad maa otsustuskorras võõrandamiseks (arvestades kaebaja viidet maa pikaajalisele kasutusele tema liikmete poolt) ning miks 16.08.2018 tehtud hinnapakkumine vastustajale ei sobinud (sh kas vastustaja loodab enampakkumise korras saada paremat hinda kui 16.08.2018 esitatud hinnapakkumises).
12.4.Eeltoodud põhjustel leiab kohus, et vaidlusalune otsus nr 159 on formaalselt õigusvastane (HMS § 54, § 56 lg-d 1-3).
13.Kohus võib erandlikel juhtudel haldusakti kontrollimisel arvestada haldusorgani poolt kohtumenetluses esitatud kaalutlusi, kui kohus on veendunud, et haldusorgan lähtus nendest kaalutlustest haldusakti andmisel. Sellisel juhul võib kohus HMS § 58 alusel jätta põhjendamata haldusakti tühistamata. Tõendamiskoormus küsimuses, kas kohtumenetluses esitatud põhjendus haldusakti andmisel tegelikult eksisteeris ja kas sellega arvestati, on haldusorganil.
13.1.Vastustaja esindaja põhjendas 15.10.2019 kohtuistungil kõnesoleva kinnisasja võõrandamist enampakkumise korras järgnevalt: Pilpaküla puhul on tegemist piirkonnaga, mida läbivad väga halvas seisukorras olevad teed ning mis on kohati ka ohtlikud, samuti puudub selles piirkonnas suures osas veevärk ning seal on rohkesti väikeseid majakesi, mistõttu on seal ka suurem tuleoht; tuhandetel inimestel, kellest igaühe personaalne huvi piirneb ainult oma aiaga piiratud väikese maalapiga, ei ole võimekust koguda ressursse, et korrastada piirkonda läbivaid teid või ehitada välja ühisveevärki ja -kanalisatsiooni, sh tuletõrvevee mahuteid või toimivaid hüdrante; kümnetele ühistutele müües ei ole võimalik oodata olukorra paranemist; kõnesolevat maad kasutavad (peamiselt) Maardu ja Tallinna linna, mitte Jõelähtme valla elanikud.
13.2.Vastustaja pole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et Jõelähtme vald lähtus 15.10.2019 kohtuistungil esitatud kaalutlustest ka vaidlusaluse otsuse tegemisel. Sealjuures ei nähtu ka kohtuistungil esitatust nõuetekohast kaalumist kaebaja 16.08.2018 esitatud pakkumuse osas – kui kaebaja on leidnud koos teiste aiandusühistutega / mittetulundusühingutega üksmeele vastustajale konkreetse hinnapakkumise tegemiseks, siis miks on vähetõenäoline, et aiandusühistud ei võiks jõuda üksmeelele ka muudes kõnesoleva piirkonnaga seonduvates küsimustes (nt ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni väljaehitamisel). Seda enam, kui vastustaja on rõhutanud, et kinnisasja praegustel kasutajatel ei ole takistust enampakkumisel osalemiseks ja seeläbi kinnistu omandamiseks. Sealjuures on 15.10.2019 kohtuistungil esitatud kaalutlused erinevad võrreldes vaidlusaluses otsuses esitatud kaalutlusest, milliseks oli parima müügipakkumise saamine.
13.3.Eespool toodut silmas pidades ei ole kohtule üheselt selge, millistest kaalutlustest vastustaja tegelikult vaidlusaluse otsuse tegemisel lähtus ning seega ei saa kohtu hinnangul vaidlusalust otsust põhjenduste puudumisele pidada erandkorras õiguspäraseks. Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul ilmselge, et vaidlusaluse otsuse tühistamise korral peaks Jõelähtme vald asjaolusid nõuetekohaselt kaaludes samasisulise haldusakti uuesti välja andma. Seega tühistab kohus Jõelähtme Vallavolikogu 13.12.2018 otsuse nr 159.
8(9)
3-19-54
14.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kasuks, tuleb menetluskulud jätta vastustaja kanda. Kaebaja esitas kohtule 16.10.2019 taotluse menetluskulude hüvitamiseks summas 591 eurot, sh esindajatasu 576 eurot (sisaldab käibemaksu) ja riigilõiv 15 eurot. Taotlusest nähtuvalt koosneb esindajatasu järgmistest toimingutest: 02.10.2019 täiendavate seisukohtade ja taotluste esitamine kohtule (90 min), ettevalmistus kohtuistungiks (90 minutit) ning kohtuistungil osalemine (180 minutit). Taotluse kohaselt on esindajatasu tunnihinnaks 96 eurot koos käibemaksuga. HKMS § 109 lg 1 sätestab, et menetluskulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Kuludokumendid, mis seonduvad osalemisega kohtuistungil, kus lõpetati asja arutamine, samuti selliste kulude nimekiri, esitatakse kohtule hiljemalt kolme tööpäeva jooksul pärast istungi lõppu. Kuludokumentide ja menetluskulude nimekirja esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. Kuivõrd kaebaja esitas menetluskulude hüvitamise taotluse pärast 15.10.2019 toimunud kohtuistungit, on kohtul võimalik vastustajalt välja mõista üksnes menetluskulud, mis seonduvad kohtuistungil osalemisega. Seega mõistab kohus vastustajalt kaebaja kasuks välja 432 eurot (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 6). Vastustaja võimalikud menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1, § 109 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Kruusvee Kohtunik
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.