5.Mõista MTÜ-lt Suure Katla Selts välja XX kasuks apellatsioonimenetluse kulud 1050 eurot.
6.Mõista MTÜ-lt Suure Katla Selts välja XX kasuks viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras menetluskulude hüvitise 1050 euro
tasumisega viivitamise korral alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Edasikaebamise kord ja tähtajad Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.28.03.2018. a hagiavalduse kohaselt andis kostja (edaspidi ka rendileandja) hagejale (edaspidi ka rentnikule) 08.07.2014. a rendilepingu nr 2014/1 (edaspidi ka leping) alusel kasutusse Roosu kinnistu 10 aastaks. Rentnikule sai teatavaks, et 15.06.2018. a sõlmis rendileandja sama kinnistu kasutusse andmiseks uue rendilepingu uue rentnikuga Ula-Hansu Talu OÜ-ga. 05.09.2018. a esitas rendileandja rentnikule lepingu erakorralise ülesütlemise teatise, milles märkis, et ülesütlemise põhjuseks on renditasu maksmata jätmine ja maatüki allrendile andmine.
2.Hageja on rentnikuna seisukohal, et lepingu ülesütlemine on tühine. Hageja nõuab lepingu täitmist ja kahju hüvitamist ning alternatiivselt lepingu lõppenuks lugemist rentniku poolt ülesütlemisega ja kahju hüvitamist.
3.Rentnik ei ole lepingulisi kohustusi rikkunud ega maad allrendile andnud. 11.05.2018. a rentniku ja MTÜ Looduskeskkonna säilitamise eest vaheline koostöökokkulepe ei ole käsitletav rendilepinguna. Rentnik on tasud õigeaegselt tasunud.
4.Rendileandja on kohustatud lepingu punkti 4.2 alusel hüvitama saamata jäänud tulu, s.o saamata pindalatoetused 2018. a eest.
5.Alternatiivselt (juhul kui kostja keeldub lepingut täitmast ega võimalda kinnistu kasutamist) palub hageja lugeda rendileping lõppenuks rentnikust tuleneva olulise rikkumise tõttu. Samuti palub hageja kostjalt välja mõista lepingu lõppemisega kaasneva saamata jäänud tulu, milleks on PRIA makstavad toetused ning rentniku tehtud kulud seoses renditud maa taastamise ja harimisega. Toetuste näol on tegemist kasuga, mida hageja oleks saanud, kui kostja ei oleks lepingu täitmisest keeldunud. Ühekordseid kulutusi kinnistu taastamistöödeks ja karjaaia rajamiseks tegi rentnik 20 700+1 344 eurot. Rendileping oli sõlmitud 10 aastaks, millest hageja sai kasutada 3 aastat, 7 aasta eest on kahju kokku 15 430.80 eurot. Lisaks on saamata PRIA toetused 4 402.50x7=30 817.50 eurot. Kahju on kokku 46 248.30 eurot.
6.2014. a eest maksis rentnik tasu sularahas. Ka on renditasu nõue 2014. a eest aegunud. 2017. a toimus kinnistul tegevus. Rentnik karjatas loomi kogu vegetatsiooniperioodi. 13.06.2018. a pidasid kostja, LL ja KK läbirääkimisi rendilepingu üleandmiseks. Hagejal oli huvi lepingut mitte lõpetada. Lepingu täitmiseks 2018. a sõlmis rentnik 11.05.2018. a koostöökokkuleppe. Kuna rentnikul ei olnud 2018. a alguses enam kõikide maade karjatamiseks vajalikku loomade arvu, tagas ta koostöökokkuleppe sõlmimisega rendilepingust tuleneva lepingu eesmärgi (loomade karjatamine) täitmise. Rentniku nimel 15.06.2018. a PRIA-le kohustuste ülemineku taotluse esitamine ja 16.06.2018. a Ula-Hansu Talu OÜ poolt taotluse vastuvõtmine ei tõenda rendilepingu lõppemist. Rendileandja väited selle kohta, et ülesütlemise teatis esitati ainult hirmust, ei ole usutav. Kirjalikus teatises ei ole märget, et varasemalt oleks poolte vahel sõlmitud lepingu lõpetamise kokkulepe.
7.Kui kohus leiab, et rendileping oli suuliselt üles öeldud 18.05.2018. a, ei ole selline ülesütlemine kehtiv, kuna ülesütlemine peab olema vormistatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kinnistu allrendile andmine ei olnud kostja poolt lepingu ülesütlemise tegelikuks põhjuseks. Kostjale ei sobinud lepingu tingimused ning ta otsis võimalusi uue lepingu soodsamatel tingimustel sõlmimiseks. See, et KK on avaldanud kostjale soovi kinnistu rentimiseks, ei ole tähtis. Kostja vastuväited
8.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub selle jätta rahuldamata. Algselt karjatas hageja kinnistul loomi, kuid 2016. a tekkisid probleemid loomade eest hoolitsemisega. Lisaks oli probleeme renditasu maksmisega. Rentnik tasus renti esmakordselt 11.01.2016. a. Samuti olid kõik maksed teostanud hilinenult. 2017. a kinnistul olulist tegutsemist ei toimunud ja lõplikult viidi loomad ära sama aasta septembris. 18.05.2018. a teavitas rentnik suuliselt, et ei soovi lepinguga jätkata.
9.14.06.2018. a sõlmis kostja rendilepingu Ula-Hansu Talu OÜ-ga, kellele hageja andis 16.06.2018. a üle enda kohustused PRIA ees. Rendilepingu ülesütlemise avalduse esitas kostja ekslikult ja hirmust. Rendileping lõppes poolte kokkuleppel 18.05.2018. a. Lepingu lõpetamist kinnitab asjaolu, et hageja andis uuele rentnikule üle kõik toetustega seotud kohustused ametiasutuste ees.
10.Juhul, kui kohus siiski leiab, et leping ei lõppenud mais 2018. a, palub kostja alternatiivselt lugeda kehtivaks tema poolt 06.09.2018. a lepingu ülesütlemine hagejapoolsete lepingurikkumiste tõttu.
11.Kahju hüvitamise nõue on põhjendamatu eelkõige põhjusel, et poolte vahel puudub kehtiv rendileping. Täidetud ei ole kahju hüvitamise eeldused. Täies ulatuses on põhjendamatu saamata jäänud tulu nõue. Isegi juhul, kui eeldada, et hagejal on nõudeõigus kostja vastu, tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida hageja sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud.
12.Hageja ei ole renti sularahas maksnud. Kostja vaidleb vastu hageja aegumise vastuväitele. Hageja on nõudnud kostjalt makse tasumist ja lähtus maksete laekumisel võlaõigusseaduse (VÕS) § 88 lõikest 8. Kuivõrd 2014. a renditasu luges ta tasutuks 11.01.2016. a makse arvel, ei saa tekkida küsimust aegumises.
13.Hagi on esitatud eesmärgiga survestada kostjat oma kinnistuid rendile andma kolmandale isikule, s.o KK-le, kelle esialgsed katsed lepingute sõlmimiseks luhtusid. PRIA väljavõttest loomade omandi liikumise kohta nähtub, et 2017. a jäi hageja 82 loomast kadunuks 29, mis moodustas 34% kogu karjast. Seega loomad ei olnud 2017.
a jooksul kostja kinnistul ja kinnistu oli hooldamata. Kostjal puudus teadmine karjatamiskohustuse täitmise kohta 2018. a. Hageja on ise selgitanud, et tal puudus vajaminev loomade arv karjatamiseks ja seega ka lepinguliste kohustuste täitmiseks. 2018. a võõrandas või kaotas hageja kõik enda loomad.
14.Kuivõrd PRIA kohustused on seotud konkreetsete põllumassiividega, ei ole võimalik, et kinnistuga seotud õigused ja kohustused antakse üle, kuid rendileping tegelikult lõppenud ei ole ja ülevõtjal maa osas õigused puuduvad. Asjaolust, et hilisemas ülesütlemise avalduses puuduvad viited varasemate kokkulepete kohta, ei ole võimalik tuletada ülesütlemise puudumist 18.05.2018. a. Kostja puuduvad juriidilised teadmised. Käesolevas vaidluses püüab hageja tõestada, et rentniku kohustused on Ula-Hansu Talu OÜ asemel üle antud MTÜ-le Looduskeskkonna säilitamise eest. Hagejal puudus igal juhul soov ise rendilepingut täita.
15.E-PRIAs kohustuse üleandmine ei tõenda pooltevahelise rendilepingu kehtivust. Poolloodusliku koosluse hooldamise toetuse tingimuste kohaselt tuleb toetusega seotud nõudeid täita 5 järjestikusel kalendriaastal toetuse taotlemise esimesel aastal kindlakstehtud maal. Olukorras, kus rendileping oli kokkuleppel lõppenud, ei olnud lõppenud hageja kohustused PRIA ees. Sel põhjusel oli hageja jaoks oluline üle anda kohustused PRIA ees uuele rentnikule, et PRIA ei esitaks kohustuste täitmata jätmisest tulenevalt tagasinõuet hageja vastu. Kohustuste üleandmise viimaseks päevaks oli 15.06.2018. a. Seega oli kiire tegutsemine hagejale vajalik, et talle ei laieneks 2018. a tegevuskohustus olukorras, kus ta ei olnud võimeline seda rendileandja ega PRIA ees täitma. Lepingu lõpetamise ja sellest tulenevate kohustuste üleandmise soovile viitab mh, et 2018. a suvel ei teinud hageja kostja ega uue rentniku suhtes ühtegi tegu, mis viitaks, et ta oleks pidanud lepingut kehtivaks. Kostjale teadaolevalt andis hageja üle ka kõik muud rendilepingute ja toetustaotlustega seotud kinnistud. Samuti ei esitanud hageja 2018. a PRIA-le taotlust toetuse saamiseks ja esitas hagiavalduse alles detsembris 2018. a, st ajal, mil kogu poolloodusliku koosluse hooldamisega seotud tegevused olid juba lõpetatud.
16.Juhul, kui kohus asub seisukohale, et rendileping ei lõppenud 2018. a kevadel poolte kokkuleppel, palub kostja tuvastada esimese alternatiivina lepingu ülemineku UlaHansu Talu OÜ-le VÕS § 179 lõike 1 mõttes. Juhul, kui kohus asub seisukohale, et hageja ei ole lepingut Ula-Hansu Talu OÜ-le üle andnud, on leping lõppenud ülesütlemisega hagejapoolsete rikkumiste tõttu. Esimese astme kohtu otsus
17.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
18.Pooled vaidlevad selle üle, kas ning millisel alusel on rendileping lõppenud ning kas hagejale on tekkinud kahju kostja tegevuse tõttu.
19.Vaidluse lahendamiseks on esmalt oluline tuvastada, kas rendileping on lõppenud ning kui, siis millisel alusel. Kostja on esitanud tõenditena kinnistuga seotud faktiliste asjaolude muutumise kohta PRIA kohustuste üleandmise-ülevõtmise teate (t I kd lk 42), hageja kirja PRIA-le ja Keskkonnaametile (t I kd lk 41). Samuti on kostja esitanud rendilepingu üleandmise kokkuleppe projekti, mille kohaselt rendileandja, esialgne rentnik ja MTÜ Looduskeskkonna säilitamise eest oleksid pidanud sõlmima kokkuleppe, millega oleks lepingus saanud uueks rentnikuks MTÜ Looduskeskkonna
säilitamise eest. Projektis on märgitud, et 2018. a rent on tasumata ja see makstakse 01.07.2018. a uue rentniku poolt.
20.Hageja on seisukohal, et ta ei ole kunagi öelnud, et tal oli tahe lepingut lõpetada ega ole väitnud, et ei suuda lepingut täita, vaid et ta on öelnud, et sõlmis 11.05.2018. a koostöökokkuleppe just seetõttu, et tagada lepingu eesmärgi täitmine. Kohtu hinnangul kinnitab lepingu lõpetamist ka asjaolu, et lepingu lõpetamise ning uue rentnikuga lepingu sõlmimise järgselt on hageja andnud uuele rentnikule üle kõik toetustega seotud kohustused ametiasutuste ees.
21.Hageja väited, mille kohaselt on tal olnud huvi lepingu jätkamiseks ja täitmiseks, ei ole kooskõlas hageja tegeliku käitumisega. Hagejal puudusid kariloomad lepingu nõuetekohaseks täitmiseks. Lisaks on hageja puhul tegemist isikuga, keda on karistatud loomade väärkohtlemise eest. Kohtu hinnangul on esitatud tõendeid kogumis uurides selge, et hagejal puudus soov ja võimalus iseseisvalt rendilepingut täita, mistõttu ei saa kahelda ka tema soovis rendileping lõpetada.
22.Kostja väidab, et hageja esindaja teatas suuliselt telefonikõnes soovist leping lõpetada. Kostja ei ole nimetatud asjaolu tõendamiseks esitanud muid tõendeid peale enda 08.08.2018. a kirja PRIA-le ja Keskkonnaametile. Samas on kohtule esitatud tõendid selle kohta, et hageja on andnud toetuste taotlemise õiguse üle Ula-Hansu Talu OÜ-le 15.06.2018. a. Samuti on nähtuvalt kohtule esitatud tõenditest (t I kd lk 37) teinud Veterinaar- ja Toiduamet (VTA) hagejale kokku 7 ettekirjutust seoses loomade söötmise, varjualuse, nende jälgimise ning karjamaa korrastamisega, samuti loomade märgistamise ning märgistatud loomadest PRIA-sse teatamisega.
23.Seadus näeb ette rendilepingu ülesütlemise kirjaliku vormi nõude ja tähtajad, kuid lepingu lõppemisele poolte kokkuleppel ei ole vorminõudeid kehtestatud. Seega saab rendileping lõppeda rendileandja ja rentniku suulisel kokkuleppel. Kohus leiab, et sõltumata sellest, millise tähenduse omistab hageja tagantjärgi oma tegevusele (erinevad kokkulepped rendilepingust tulenevate kohustuste üleandmiseks), ei saanud kostja, arvestades hageja tegevust 2018. a mais, eeldada, et hagejal on tahe lepingu jätkamiseks ning et hageja ei soovi lepingut lõpetada. Kohus asub seisukohale, et rendileping lõpetati poolte kokkuleppel 18.05.2018. a.
24.Kuna rendileping lõppes poolte kokkuleppel, ei analüüsi kohus, kas leping sai lõppeda erakorralise ülesütlemisega kostja poolt 05.09.2018. a.
25.Kohus märgib, et isegi juhul, kui rendileping ei lõppenud poolte kokkuleppel, ei ole hagejal õigust kahju hüvitamisele. VÕS § 115 lõike 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Kahju hüvitamise nõude olemasoluks on vajalik kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel.
26.Hageja andis uuele rentnikule üle kõik kinnistuga seotud õigused ja kohustused, sh õiguse taotleda toetust. Seega on kohtu hinnangul hageja väited kinnistu kasutamise võimaluste puudumise, toetustest ilmajäämise ja sellega seoses kahju tekkimise kohta põhjendamatud, kuivõrd hageja on ise nimetatud õigustest loobunud. Seega ei ole täidetud hageja poolt kahju hüvitamise nõude eeldused.
27.Samuti vaidleb kostja vastu ning leiab, et täies ulatuses on põhjendamatu hageja nõue saamata jäänud tulu hüvitamiseks. Hageja on saamata jäänud tulu nõude jaotanud kaheks – saamata põllumajanduslik pindalatoetus aastatel 2019-2024 ning kinnistu taastamistöödeks ja karjaaia rajamiseks kulunud vahendid. Isegi juhul, kui eeldada, et hagejal esineb nõudeõigus kostja vastu, sätestab VÕS § 127 lõige 5, et kahjuhüvitisest tuleb maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud. Hageja on hagis esitanud, et kandis kinnistul kulutusi 3 aasta jooksul 22 044 eurot. Seega juhul, kui hageja poolt nõutav kahju kuuluks hüvitamisele, tuleks kahjuhüvitisest maha arvata hageja poolt kantavad iga-aastased kulud ehk 7 aasta jooksul 51 436 eurot. Seega nähtub pärast mahaarvamiste teostamist, et hagejal puudub kostja vastu nõue.
28.Tulenevalt TsMS § 162 lõikest 1 jäävad menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lõike 1 ja § 177 lõike 1 punkti 1 järgi määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse.
29.Menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja kulud kokku 3240.03 eurot, mis koosneb lepingulise esindaja kulust (käibemaksuga). Tasu arvestuse aluseks on 90 eurot tunnis (käibemaksuga). Lepingulise esindaja kulu tuleneb järgmistest toimingutest : 1) 08.01.2019. a vastuse koostamine hagiavaldusele – 10h (900 eurot); 2) 31.01.2019. a hageja 28.01.2019. a seisukohaga tutvumine – 30min (45 eurot); 3) 17.02-18.02.2019. a hageja 28.01.2019. a seisukohale vastuse koostamine - 6h 26min (578.97 eurot); 4) 15.03.2019. a menetluskulude katteks tagatise määramise taotluse koostamine – 45min (67.53 eurot); 5) 21.03.2019. a hageja 15.03.2019. a seisukohaga tutvumine – 40min (60 eurot); 6) 17.05.2019. a tagatise taotluse koostamine – 1h 12min (108 eurot); 7) 05.-11.06.2019. a ettevalmistused kohtuistungiks, sh hageja 04.06.2019. a seisukoha ja esitatud tõenditega tutvumine, tõendite kogumine, tõendite kogumiseks päringute teostamine ja seisukoha koostamise alustamine – 8h 22min (754.50 eurot); 8) 12.06.2019. a kohtuistungil osalemine – 38min (135 eurot); 9) 15.07.2019. a kostja seisukoha koostamine – 4h 34min (411.03 eurot); 10) 22.07.2019. a kostja 15.07.2019. a seisukoha ümberkirjutamine seoses 17.07.2019. a hilinenult avaldatud hageja seisukohaga – 2h (180 eurot). Seega on kostja lepingulise esindaja ajakulu olnud kokku 35h 7min, millest tulenevalt on kulu kokku 3240.03 eurot (käibemaksuga). Kostja kinnitab, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega. Kostja palub jätta menetluskulud täies ulatuses hageja kanda ning kulu hagejalt välja mõista.
30.Hageja on seisukohal, et kostja kulud on menetlustoimingute ajalise kestvuse osas ülepaisutatud eelkõige järgmises osas: 1) vastus hagiavaldusele - vastuses on sisulist teksti üksnes 5lk, ei saa pidada mõistlikuks ja vajalikuks ajakuluks selle koostamisel 10h, maksimaalselt vajalik 6h; 2) 17.-18.02.2019. a toiming - ebamõistlik ajakulu, vajalik maksimaalselt 5h; 3) 21.03.2019. a toiming - ebamõistlik ajakulu, vajalik maksimaalselt 15min; 4) 17.05.2019. a toiming – täielikult ebavajalik toiming; 5) 5.-11.06.2019. a toiming - menetluskulu ebamäärane ja tõendamata, e-toimikust ei ole näha, milliste tõendite kogumisega tegeles esindaja isiklikult ning milliseid päringuid tõendite kogumiseks koostati, ei ole aru saada, milline oli igale toimingule kulunud aeg ega ole võimalik hinnata, kas kulu oli põhjendatud.
31.Kohus leiab, et kostja menetluskulud on põhjendatud arvestades asjas esitatud menetlusdokumentide sisu ja mahtu, samuti esindaja kvalifikatsiooni ning tunnitasu.
Samuti märgib kohus, et hageja menetluskulud on 5470 eurot, sh lepingulise esindaja kulu 4470 eurot, ning hageja lepingulisel esindajal on kohtumenetluses esindamiseks kulunud 37h 15min. Seega on hageja kulud lepingulisele esindajale samas suurusjärgus kostja kuludega ning kohtu hinnangul ei ole need ülepaisutatud. Hageja peab kostjale taotletud ulatuses menetluskulud hüvitama. Apellatsioonkaebus
32.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada. Maakohus rikkus nii materiaal- kui menetlusõiguse norme, mis viis ebaõige lahendi tegemiseni.
33.Maakohus põhjendas otsust üksnes kolme väitega ja viitas sisuliselt ainult ühele tõendile, jättes ülejäänud tõendid ja seisukohad tähelepanuta. Kohus viitas PRIA-le esitatud kohustuste üleandmise-vastuvõtmise teatele, kuid jättis arvestamata hageja seisukohad. Taotluse esitas 15.06.2018. a hageja nimel OO, kel puudusid õigused sellise toimingu tegemiseks. Ühtlasi ei tõenda taotlus, et leping oleks lõppenud poolte kokkuleppel 18.05.2018. a. Kostja teatisest PRIA-le ja Keskkonnaametile nähtub, et kostja ise kinnitas, et sõlmis sama kinnistu rentimiseks lepingu 14.06.2018. a VV-ga. Seega vastavad kohustused ametiasutuste ees andis uuele rentnikule üle kostja, mitte hageja, ning tegi seda olukorras, kus hageja ja kostja vahel oli kehtiv rendileping. Seega on alusetu kohtu järeldus, et hageja ise andis lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle ning ise loobus vastavatest õigustest.
34.Meelevaldne on kohtu hinnang, et hagejal puudus soov ja võimalus iseseisvalt lepingut täita. Hageja ei ole kunagi väitnud, et tal puudus suutlikkus lepingut täita. Hageja on tõestanud, et sõlmis koostöökokkuleppe MTÜ-ga, kuna tal ei olnud 2018. a alguses kõikide maade karjatamiseks vajalikku loomade arvu. Koostöökokkulepe tagas loomade karjatamise renditud kinnistul. Kohtu järeldused, et hageja näol on tegemist isikuga, keda on karistatud loomade väärkohtlemise eest, ei oma tähtsust käesoleva vaidluse lahendamisel. 2016. a probleemid ei anna alust järeldada, et hageja ei täitnud või ei oleks suutnud täita lepingut ning neid probleeme ei saa käsitleda rendilepingu rikkumisena. Lepingus ei olnud koguseliselt ega muul viisil kokku lepitud karjatamise ega kinnistu hooldamise viisi, vaid oli märgitud, et kasutamise eesmärgiks on maa taastamine ja karjatamine. Millises ulatuses oleks pidanud karjatamist korraldama, ei olnud kindlaks määratud.
35.Otsusest jääb ebaselgeks, kuidas saab teha järelduse, et leping lõpetati 18.05.2018. a, kui kostja ise tegi alles 06.09.2018. a teate lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kui leping oleks tõepoolest lõpetatud kokkuleppel, puudunuks kostjal põhjendus teadet esitada. Teade tõendab, et ka kostjale teadaolevalt kehtis leping septembri alguses 2018. a.
36.Seadusega vastuolus on kohtu järeldus, et kirjalikku rendilepingut saab lõpetada suulise kokkuleppe alusel. Kohus ei nimetanud seejuures ühtegi vastavat seaduse sätet. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lõike 3 teine lause näeb ette, et poolte kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta muus vormis üksnes siis, kui pooled on selles kokku leppinud. Rendileping oli sõlmitud kirjalikult, mis tähendab, et pooled olid valinud lepingu sõlmimise kirjalikus vormis. Seega ei olnud võimalik lepingu lõpetamine muus kui kirjalikus vormis. Tegemist on põllumajandusliku rendilepinguga ning VÕS § 354 sätestab, et sellise lepingu
ülesütlemine kehtib üksnes juhul, kui see on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.
37.Käsitlus lahendi lõpuosas VÕS § 127 lõike 5 alusel näitab, et kohus ei hinnanud tsiviilasja materjale kogumis ega uurinud tõendeid põhjalikult. Hageja selgitas ja tõestas, et maa taastamistöödeks ja karjaaia rajamiseks kulus kokku 22 044 eurot. Nimetatud kulutuse on hageja juba kandnud ning seda ei saa pidada selliseks, mida hageja pidanuks kandma igal järgneval aastal. Tegemist on ühekordse kulutusega ning tulevikus võiks äärmisel juhul olla vajalik karjaaeda parandada. Apellandi jaoks on kohtu käsitlus, et ka tulevikus oleksid kinnistuga seotud kulutused 7 348 eurot aastas, üllatuslik ja arusaamatu ning vastavat asjaolu ei ole kohtuistungil ega kirjalikes menetlusdokumentides arutletud.
38.Apellant palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uue, millega hagiavaldus rahuldada. Kui ringkonnakohus ei pea ise uue otsuse tegemist võimalikuks, palub hageja tühistada otsus ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Vastustaja seisukoht
39.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
40.Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse resolutsiooni tühistamiseks või muutmiseks alust ei ole, kuid osaliselt tuleb muuta lahendi põhjendusi (TsMS § 657 lõike 1 punkt 21). Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks alust ei ole. Ringkonnakohus jaotab ja määrab kindlaks apellatsioonimenetlusega seotud kulud.
41.Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus rikkus otsuse põhjendamisel TsMS § 442 lõiget 8 ja § 438 lõiget 1, kui jättis osaliselt vastamata hageja väidetele, analüüsimata osad tõendid ja viitamata osadele asjakohastele materiaalõiguse sätetele. Samas ei muuda rikkumised ebaõigeks maakohtu otsustusi lepingu lõppemise kohta 18.05.2018. a poolte kokkuleppel ja sellest tulenevalt kahjuhüvitise nõude eelduse (kohustuse rikkumise) tõendamatuse kohta. Maakohtu käsitlus muude kahju hüvitamise nõude eelduste tõendamatuse kohta on otsuses ebavajalik, kuna kahjunõue jääb rahuldamata, kui tõendamist ei leia kasvõi üks seaduses sätestatud eeldustest. Vastavad põhjendused (maakohtu otsuse punkt 13) tuleb jätta otsusest välja.
42.TsMS § 439 kohaselt on kohus otsust tehes seotud nõude piiridega. Käesolevas asjas on hageja esmaseks nõudeks 08.07.2014. a tähtajalise rendilepingu täitmise nõue, kuna hageja lepingujärgse rentnikuna on seisukohal, et leping kehtib, kuid kostja rendileandjana ei võimalda renditud kinnistut kasutada. Samuti nõuab hageja kostjalt lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Kostja peamiseks vastuväiteks on, et pooltevaheline rendileping ei kehti alates 18.05.2018. a, kui pooled lõpetasid selle suulisel kokkuleppel. Kostja alternatiivseteks vastuväideteks on, et hageja andis rendileandja nõusolekul lepingu 14.06.-16.06.2018. a toimingutega üle uuele rentnikule. Kostja järgmiseks alternatiivseks vastuväiteks on, et leping lõppes kostja 06.09.2018. a erakorralise ülesütlemisega.
43.Eeltoodust tulenevalt asus maakohus vaidlustatud otsuses asjakohaselt esmalt tuvastama 08.07.2014 rendilepingu lõppemise asjaolusid, alustades võimalikust
lõppemisest lepingupoolte kokkuleppel. Maakohus tuvastas lepingu lõppemise järgmiste tõendite alusel: 1) hageja ja Ula-Hansu Talu OÜ poolt 15.06.2018. a ja 16.06.2018. a allkirjastatud kohustuse üleandmise-ülevõtmise teade PRIA-le (t I kd lk 42-46); 2) kostja (otsuse punktis 12 nimetatud ekslikult hageja kirjaks) 08.08.2018. a kiri PRIA-le ja Keskkonnaametile (t I kd lk 41); 3) rendilepingu hagejalt MTÜ-le Looduskeskkonna säilitamise eest üleandmise 13.06.2018. a kokkuleppe projekt (t I kd lk 50); 4) 11.05.2018. a koostöökokkulepe hageja ja MTÜ Looduskeskkonna säilitamise eest vahel (t I kd lk 11); 5) VTA ettekirjutused hagejale seoses erinevate rikkumistega loomapidamisel (t I kd lk 37). Samuti lähtus maakohus asjaolust, et hagejal puudusid vahendid (kariloomad) lepingu täitmiseks ning jõudis järeldusele, et kostja ei saanud 2018. a maikuus eeldada, et hageja soovib lepinguga jätkata ja leping lõppes suulisel kokkuleppel 18.05.2018. a.
44.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, kuid peab vajalikuks põhjendusi täiendada viidetega asjakohastele materiaalõiguse normidele ja andes hinnangu tõenditele, milliseid maakohus sõnaselgelt ei käsitlenud.
45.Kolleegium nõustub maakohtuga, et rendilepingu kokkuleppel lõpetamine ei pidanud toimuma kirjalikus vormis. Apellandi vastupidine seisukoht ei ole kooskõlas kehtivate materiaalõiguse normidega. VÕS § 13 lõike 2 kohaselt kui leping on sõlmitud poolte kokkuleppel teatud vormis, ei pea seda vormi lepingu muutmisel või lõpetamisel jälgima, kui lepingust ei tulene teisiti. Tegemist on erinormiga TsÜS § 77 lõike 3 suhtes (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-89-12, punkt 26). TsÜS § 77 lõige 3 kuuluks kohaldamisele juhul, kui tehingule ei kohalduks VÕS-i sätted. Põllumajanduslikule rendilepingule ei näe VÕS ette kohustuslikku vormi. Lepingudokumendist (t I kd lk 5) nähtuvalt ei olnud pooled leppinud kokku tehingu kokkuleppel lõpetamise vormi. Asjakohane ei ole ka apellandi viide VÕS §-le 354. Nimetatud säte kehtestab kohustusliku vormi põllumajandusliku rendilepingu ülesütlemisele, mitte kokkuleppel lõpetamisele. Seega võis konkreetsel juhul lepingu kokkuleppel lõpetamine toimuda ka suulises vormis vastavasisuliste tahteavalduste väljendamise teel, kusjuures tahteavaldused võisid olla väljendatud ka tegudega (kaudsed tahteavaldused; TsÜS § 68 lõige 3). Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-29-06 (punktis 20) selgitanud, et kui ei ole kokkulepet lepingu lõpetamise kohta kindlas vormis, võib lepingu lõpetamise tahet järeldada asjaoludest, mis kinnitavad poolte tahet lepingu täitmist enam mitte jätkata.
46.Vaidlustatud lahendist nähtuvalt ongi maakohus tuvastanud poolte tegude (kaudsete tahteavalduste) alusel mõlema poole tahte lepingut enam mitte jätkata maikuu 2018. a seisuga. Kuna poolte vahel on vaidlus erinevate hageja tegude õigusliku tähenduse üle tuli maakohtul tahteavalduste sisu tõlgendada vastavalt TsÜS § 75 lõikele 1. Nimetatud sätte kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust (lõike 3 kohaselt ka muud õigusliku tähendusega tegu) tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Seega ei ole oluline mitte tahteavalduse (teo) teinud isiku enda sisemine tahe, vaid tahe, mis oli teada tahteavalduse saajale (Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Paul Varul jt. Tallinn 2010, lk 238). Kolleegium on seisukohal, et maakohus ongi selliselt asja lahendanud ega ole seejuures oluliselt rikkunud TsMS § 232 lõikes 1 sätestatud tõendite hindamise reeglid, mille kohaselt peab kohus hindama seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise väide on tõendatud või mitte,
arvestades mh poolte kokkuleppeid tõendamise kohta. Käesolevas asjas tõendamist puudutavaid kokkuleppeid poolte vahel kohtu ette toodud ei ole.
47.Kostja esitas maakohtus väite, et hageja esindaja oli talle 18.05.2018. a teada andnud, et ei soovi enam rendilepinguga jätkata (kostja 10.01.2019. a menetlusdokumendi punkt 7; t I kd lk 27 pöördel). Väite tõendamiseks esitas kostja enda 08.08.2018. a kirja PRIA-le ja Keskkonnaametile (t I kd lk 41), milles ta oli riigiametitele mh teada andnud, et helistas 18.05.2018. a rentnikule (kelleks kirja alguses nimetas LL, Suure Katla Selts MTÜ), kes ütles, et enam ta oma loomi minu kinnistule ei too ja lõpetab selles valdkonnas üldse tegevuse. Kostja selgitas riigiametitele, et sellega lõppes leping suulisel vastastikusel kokkuleppel. Samuti teatas kostja selles kirjas, et kohtus rentnikuga 14.06.2018. a, kes kinnitas otsust veelkord ning soovitas isiku, kellega uus leping sõlmida.
48.Kolleegium ei nõustu hagejaga, et tegemist on kostja selgitusega, mis ei ole TsMS § 229 kohaselt tõendiks tsiviilkohtumenetluses. Tegemist on kostja kirjaga enne kohtumenetlust riigiasutustele, mistõttu on tegemist kostja isikliku kirjaga TsMS § 272 lõike 2 mõttes ja lubatud dokumentaalse tõendiga tsiviilkohtumenetluses. Kolleegium möönab, et üldjuhul ei pruugi menetlusosalise isikust endast pärinev tõend olla kohtu jaoks piisavalt usaldusväärne, et lugeda tema väide tõendatuks, kuid käesolevas asjas toetavad seda tõendit kaudselt ka muud kogutud tõendid, millised kogumis kinnitavad kirjas esitatud väiteid 2018. a maikuule eelnenud ja järgnenud sündmuste kaudu. Hageja ei eita kohtumenetluses, et oli 11.05.2018. a tehingu (pealkirjastatuna koostöökokkulepe) (t I kd lk 11) sõlminud põhjusel, et tal endal puudusid 2018. a loomad, keda renditud kinnistul karjatada (nt 28.01.2019. a menetlusdokumendi punkt 2.2.7; t I kd lk 68). Seejuures ei ole tähtis koostöölepingu väidetav subjektiivne eesmärk (rendilepingu täitmise jätkamine), sest õiguslikult oli tegemist allrendile andmisega (järeldub mh samade poolte vahel 16.07.2018. a sõlmitud kirjaliku allrendilepingu punktist 1.4 (t I kd lk 103)), mis aga vastavalt VÕS § 288 lõikele 1 (kohaldub läbi VÕS § 341) ei olnud lubatud rendileandja nõusolekuta. 13.06.2018. a rendilepingu üleandmise kokkuleppe projekt (t I kd lk 50) ei olnud koostatud kostja poolt ja tema seda ei allkirjastanud, mis on tõendatud ekirjavahetusega kostja ja isiku vahel, kes soovis saada sama kinnistut rendile alates aastast 2017 (t I kd lk 47-49). Kirjavahetuses ei ole kostja küll selgesõnaliselt väitnud, et rendileping lõppes 18.05.2018. a poolte kokkuleppel, kuid 14.06.2018. a e-kirjas (kell 9:42) on kostja selgelt öelnud, et L-ga sõlmitud rendilepinguga tema edasi ei lähe, millest saab järeldada, et tema jaoks oli see leping lõppenud. Viidatud kirjavahetusest ei saa järeldada ka hageja esindaja arusaama juunis 2018. a rendilepingu kehtivuse kohta, kuna nähtuvalt 13.06.2018. a e-kirjadest (vastavalt kell 2:45 ja 17:21; t I kd lk 48 pöördel- 49) saatis projekti, mille tekstist saab järeldada 08.07.2014. a rendilepingu jätkuvat kehtivust, allkirjastamiseks nii hagejale kui kostjale lepinguväline isik, kes soovis kinnistut ise rentida. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et hageja oleks tehingu allkirjastanud. Viidatud kirjavahetusest nähtub, et kostja teatas 14.06.2018. a (e-kiri kell 10:32) menetlusvälisele isikule, et sõlmib rendilepingu VV-ga. Kuna vastuskiri sellele oli adresseeritud mh LL-le (t I kd lk 48), pidi hageja esindaja 14.06.2018. a igal juhul saama teada kostja seisukoha lepingu lõppemisest. Puuduvad tõendid, et hageja oleks selle peale teatanud, et tema teada leping lõppenud ei ole. Hageja teadmist lepingu lõppemise kohta ja selle kohta, et temal ei ole õigust saada 2018. a PRIA-lt toetusi tõendab 15.06.2018. a hageja poolt allkirjastatud PRIA ametlik kohustuste üleandmise-ülevõtmise teate vormil (t I kd lk
42-46), millega hageja andis senised kohustused PRIA ees üle VV äriühingule UlaHansu Talu OÜ. Puudub vaidlus, et kostja sõlmis 14.06.2018. a uue rendilepingu nimelt selle äriühinguga. Tõendamata on hageja vastuväide teate kehtivusele põhjusel, et tema esindajal OO-l puudusid volitused sellise teate allkirjastamiseks. Kostja esitas kohtule samast kuupäevast teise teate PRIA-le, mille samuti allkirjastas hageja nimel OO (t I kd lk 74) ja väljatrüki vestlusest messengeris, kus OO on kinnitanud, et L käskis tal e-PRIAs hooldamise kokkuleppe üle anda, muidu ei oleks ta seda teinud (t I kd lk 89). Nimetatud tõendid kinnitavad OO-l volitusi hageja nimel kohustused uuele rentnikule üle anda ja hageja ei ole neid ümberlükkavaid tõendeid esitanud (TsMS § 230 lõige 1). Kuna hageja andis 15.06.2018. a rentniku kohustused PRIA ees üle kostja poolt valitud uuele rentnikule selle asemel, et vaidlustada 2014. a rendilepingu lõppemine, annab see asjaolu kogumis eelnevalt tõendamist leidnud asjaoludega kohtule veendumuse, et hageja oli vähemalt 14.06.2018. a seisuga, kui kostja teatas, kellega ta uue lepingu sõlmib, samuti seisukohal, et 2014. a sõlmitud rendileping on lõppenud.
49.Täiendavalt eelnevas punktis analüüsitud tõenditega tuvastamist leidnud elulisetele asjaoludele on kostja 08.08.2018. a kiri kirjutatud ajalises mõttes vähem kui 3 kuud peale vaidlusaluste sündmuste toimumist riigiasutustele isiku poolt, kel puuduvad õigusteadmised (kostja väide, millele hageja ei ole vastu vaielnud), mistõttu puudub kohtul alus arvata, et tegemist oleks kunstliku tõendi loomisega hilisema võimaliku kohtumenetluse jaoks. Hagihoiatuse esitas hageja kostjale 16.11.2018. a (t I kd lk 810). Samuti ei ole kohtul alust kahelda kirja usaldusväärsuses põhjusel, et hageja ei ole üheski menetlusdokumendis selgelt ja ühemõtteliselt vaielnud vastu 18.05.2018. a telefonikõne ja 14.06.2018. a kohtumise toimumisele ega kostja poolt väidetud hageja esindaja sõnadele. TsMS § 230 lõikest 1 tulenevalt ei oleks kostja pidanud väidetud elulise asjaolu tõendamiseks tõendit esitama enne, kui hageja väitele selgesõnaliselt vastu vaidleb (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-137-07, punkt 13).
50.Eeltoodust tulenevalt oli kostjal 18.05.2018. a seisuga piisav alus olla seisukohal, et rentnikul puudub tahe jätkata lepingu täitmisega ning leping on lõppenud ja kostja ise oli lepingu ennetähtaegse lõpetamisega nõus. Kolleegium märgib, et käesoleva vaidluse lahendamisel ei oma olulist tähtsust see, millisest konkreetsest kuupäevast ajavahemikul 18.05.2018. a kuni 14.06.2018. a lugeda leping poolte kokkuleppel lõppenuks. Kolleegium möönab, et teatud segadust asjas tekitab kostja 06.09.2018. a ülesütlemisavaldus (t I kd lk 6-7), kuid samas on eluliselt usutav, et selle esitamise põhjustas kostjal õigusteadmiste puudumine ja asjaolu, et Keskkonnaametile oli esitatud 16.07.2018. a allrendileping, mis omakorda tekitas kostjas segadust. Avalduse esitamise fakt ei lükka ümber eelnevalt hinnatud tõendite alusel tuvastatud õiguslikku olukorda mais-juunis 2018. a. Kuna leping oli juba varasemalt lõppenud, ei oma konkreetne ülesütlemine õiguslikus mõttes toimet asja lahendamisel.
51.Kuna leping lõppes 18.05.2018. a poolte kokkuleppel, siis hageja poolt esiletoodud lepingurikkumine (rendiobjekti kasutamise mittevõimaldamine) tõendatud ei ole, sest alates lepingu lõppemisest puudub hagejal alus rendiobjekti kasutamiseks. Muud õiguslikku alust kui kehtiv rendileping (VÕS § 339) konkreetse kinnistu kasutamiseks hageja esile toonud ei ole. Ka ei saa tsiviilasja materjalidest järeldada, et poolte vahel oleks olnud lepingu lõpetamisel kokkulepe rendileandja poolt rentnikule mistahes kulude hüvitamise kohta. Lepingus rendileandja kohustusi lepingu kokkuleppel lõpetamise korral ei olnud kokku lepitud. Ka ei saa kolleegiumi hinnangul järeldada
hageja esiletoodud elulistest asjaoludest alust kahjunõudeks lepinguvälisel alusel. Kui hageja siiski arvab sellise aluse olevat, on tal võimalik pöörduda kohtusse uuel alusel.
52.Ringkonnakohtul puudub alus muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Kuna hageja ei vaidlustanud (alternatiivselt) maakohtu poolt kindlaksmääratud menetluskulude hüvitise suurust, ei kontrolli kolleegium väljamõistetud hüvitise arvestust.
53.Kaebuse rahuldamata jäämisel jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lõike 1 alusel apellandi kanda.
54.Menetluskulude nimekirja kohaselt koosneb vastustaja advokaadist lepingulise esindaja ajakulu apellatsioonimenetluses järgmistest toimingutest: 13.01.2020. a kaebusega tutvumine, vastuse koostamine 4h 51m, 14.01.2020. a kaebusele vastuse koostamine 2h 58m, 17.01.2020. a suhtlus kliendiga, vastuse täiendamine 1h 41m. Kokku tasu 9h 30m toimingute eest 1187.50 eurot, koos käibemaksuga 1425 eurot. Esindaja tunnitasuks on 125 eurot, millele lisandub käibemaks. Vastustaja ei ole käibemaksukohuslane, mistõttu on nimekirjas kulude summad koos käibemaksuga. Vastustaja kinnitab, et kõik nimekirjas toodud kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega ja palub apellandilt välja mõista 1425 eurot.
55.Kolleegium on TsMS § 175 lõike 1 alusel seisukohal, et taotlus kuulub rahuldamisele osaliselt. Kolleegiumi kaalutlus rajaneb järgmistel käesolevat tsiviilasja iseloomustavatel asjaoludel: maakohus jättis hagi rahuldamata, kuna leidis, et hageja esmane eeldus (rendileping kehtib) ei ole täidetud ja et rendileping lõppes poolte kokkuleppel; sellega tuvastas maakohus ka, et hageja esiletoodud lepingurikkumist rendileandja poolt ei esinenud ning puuduvad alused rahuldada kahju hüvitamise nõudeid; seega käsitles kohus vaidlustatud otsuses vaid osa maakohtus vaidluse all olnud asjaoludest; hageja kaebus ei sisaldanud uusi asjaolusid ega taotlusi; kogu senine menetlus oli nii vastustajale isiklikult kui lepingulisele esindajale teada, kuna ta osales ka maakohtumenetluses. Eeltoodu alusel on kolleegium seisukohal, et lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks vastustaja õiguste kaitsmisel oli konkreetse tsiviilasja apellatsiooniastmes 7h kokku kaebusega tutvumisele, suhtlemisele kliendiga ja vastuse koostamisele.
56.Vastustaja lepingulise esindaja tunnitasu suurus vastab kohtupraktikas aktsepteeritud Eesti keskmisele advokaadist lepingulise esindaja tavalisele tunnitasu suurusele. Seega tuleb apellandil vastustajale hüvitada 7x125 eurot, millele lisandub käibemaks, kokku 1050 eurot.
57.Vastustaja esitas TsMS § 177 lõike 4 kohase taotluse hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivise väljamõistmiseks. /allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv Peeter Pällin Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.