Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parrest
Tsiviilasi
ORICA EESTI OSAÜHINGU hagi OÜ RVVE Grupp vastu hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra tuvastamiseks või alternatiivselt hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks, reaalkoormatise muutmiseks ning kinnistusraamatu kande muutmiseks ja kahju hüvitamiseks OÜ RVVE Grupp vastuhagi ORICA EESTI OSAÜHINGU vastu 1036 euro 91 sendi ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 21. oktoobri 2019. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ RVVE Grupp apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
68 953 eurot 25 senti
Kohtuistungi toimumise aeg
28. aprill 2020
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastustaja): ORICA EESTI OSAÜHING (registrikood 10186632), esindaja vandeadvokaat Andres Kalm Kostja (apellant): OÜ RVVE Grupp (registrikood 10909668), esindaja vandeadvokaat Paul Keres 1(17)
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Viru Maakohtu 21. oktoobri 2019. a otsus osas, millega kohus rahuldas hageja nõude tuvastada hoonestusõiguse aastatasu suurus ja tasumise kord alates 1. juulist 2017 selliselt, et hoonestusõiguse aastatasu suurus on 245 eurot 69 senti ning hoonestaja kohustub tasuma koormatud kinnisasja igakordsele omanikule hoonestustasu ettemaksuna iga aasta
juuliks 122 eurot 84 senti ja iga aasta 1. jaanuariks 122 eurot 85 senti. Samuti tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja poolt alternatiivselt esitatud kohustamisnõude. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta nimetatud tuvastusnõue rahuldamata ning rahuldada hageja alternatiivne nõue kohustada kostjat sõlmima hagejaga võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks alates 1. juulist 2017 ning asendada kohtulahendiga kostja tahteavaldused hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Lugeda Viru Maakohtu 21. oktoobri 2019. a otsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:
Rahuldada hagi osaliselt. Kohustada OÜ-d RVVE Grupp sõlmima ORICA EESTI OSAÜHINGUGA võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 101508 kantud hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks alates 1. juulist 2017 ning asendada käesoleva otsusega OÜ RVVE Grupp tahteavaldused hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks järgmiselt:
3.2.1.Hoonestusõiguse aastatasu suurus on 245 eurot 69 senti.
3.2.2.Hoonestaja kohustub tasuma Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 64808 kantud kinnistu igakordsele omanikule hoonestustasu järgmises korras: iga aasta
1.juuliks 122 eurot 84 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 122 eurot 85 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest.
Jätta rahuldamata hageja nõue tuvastada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 101508 kantud hoonestusõiguse aastatasu suurus ja tasumise kord.
Kohustada OÜ-d RVVE Grupp sõlmima ORICA EESTI OSAÜHINGUGA võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping Tartu Maakohtu 2(17)
kinnistusosakonna registriosa nr 101508 3. jakku kantud reaalkoormatise muutmiseks alates 1. juulist 2017 ning kohtulahendiga asendada OÜ RVVE Grupp tahteavaldused reaalkoormatise muutmiseks järgmiselt:
3.4.1.Hoonestusõiguse aastatasu suurus on 245,69 eurot.
3.4.2.Hoonestaja kohustub tasuma Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 64808 kantud kinnistu igakordsele omanikule hoonestustasu järgmises korras: iga aasta
1.juuliks 122,84 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 122,85 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest.
Kohustada OÜ-d RVVE Grupp andma nõusolek ning kohtulahendiga asendada OÜ RVVE nõusolek kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 101508 3. jakku tehtud kanne kustutamiseks järgmises sõnastuses: "Hoonestusõiguse aastatasu kuusteist tuhat viissada viisteist (16 515) krooni kinnistu nr 648 igakordse omaniku kasuks. Tasumise kord asjaõiguslepingus. 18.06.1997 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 16.07.1997; ümber kirjutatud 26.09.2002. Kohtunikuabi T. Karu".
Kohustada OÜ-d RVVE Grupp andma nõusolek ning kohtulahendiga asendada OÜ RVVE nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 101508 3. jakku käesoleva resolutsiooni punktis 3.5 nimetatud kande asemel kande tegemiseks järgmises sõnastuses: "Alates esimesest juulist kahe tuhande seitsmeteistkümnendal aastal (01.07.2017) hoonestusõiguse aastatasu kakssada nelikümmend viis eurot kuuskümmend üheksa senti (245,69) kinnistu nr 64808 igakordse omaniku kasuks. Tasumise kord: iga aasta 1. juuliks 122,84 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 122,85 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest."
Mõista OÜ-lt RVVE Grupp ORICA EESTI OSAÜHINGU kasuks välja kahjuhüvitis 1245 eurot, viivis kahjuhüvitiselt hagiavalduse esitamisest 16. veebruaril 2018 kuni otsuse tegemiseni 21. oktoobril 2019 (k.a) 167 eurot 55 senti ning alates 22. oktoobrist 2019 viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõikes 1 sätestatud määras kuni põhinõude (1245 eurot) täieliku tasumiseni.
Jätta OÜ RVVE Grupp vastuhagi täies ulatuses rahuldamata.
4.Jätta mõlema kohtuastme menetluskulud (sh apellatsioonimenetluse kulud) 15% ulatuses hageja kanda ning 85% ulatuses kostja kanda.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib 3(17)
menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.ORICA EESTI OSAÜHING (hageja) esitas 16. veebruaril 2018 Viru Maakohtule hagi OÜ RVVE Grupp (kostja) vastu. 1. juuni 2018. a hagi täpsustusi arvestades esitas hageja kostja vastu järgmised nõuded:
1.1.Tuvastada kinnistusraamatu registriossa nr 101508 kantud hoonestusõiguse aastatasu suurus ja tasumise kord alates 1. juulist 2017 järgmiselt:
1.1.1.Hoonestusõiguse aastatasu suurus on 245 eurot 69 senti.
1.1.2.Hoonestaja kohustub tasuma kinnistusraamatu registriossa nr 64808 kantud kinnistu igakordsele omanikule hoonestustasu järgmises korras: iga aasta 1. juuliks 122 eurot 84 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 122 eurot 85 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest.
1.2.Alternatiivselt punktis 1.1 märgitud nõudele, kohustada kostjat sõlmima hagejaga võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping kinnistusraamatu registriossa nr 101508 kantud hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks alates 1. juulist 2017 ning asendada kohtulahendiga kostja tahteavaldused hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks järgmiselt:
1.2.1.Hoonestusõiguse aastatasu suurus on 245 eurot 69 senti.
1.2.2.Hoonestaja kohustub tasuma kinnistusraamatu registriossa nr 64808 kantud kinnistu igakordsele omanikule hoonestustasu järgmises korras: iga aasta 1. juuliks 122 eurot 84 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 122 eurot 85 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest.
1.3.Kohustada kostjat sõlmima hagejaga võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping kinnistusraamatu registriosa nr 101508 3. jakku kantud reaalkoormatise muutmiseks alates
1.juulist 2017 ning asendada kohtulahendiga kostja tahteavaldused reaalkoormatise muutmiseks järgmiselt:
1.3.1.Hoonestusõiguse aastatasu suurus on 245 eurot 69 senti.
1.3.2.Hoonestaja kohustub tasuma kinnistusraamatu registriossa nr 64808 kantud kinnistu igakordsele omanikule hoonestustasu järgmises korras: iga aasta 1. juuliks 122 eurot 84 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 122 eurot 85 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest.
1.4.Kohustada kostjat andma nõusolek ning asendada kohtulahendiga kostja nõusolek kustutada registriosa nr 101508 3. jaost senine kanne hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja 4(17)
tasumise korra kohta ning kohustada kostjat andma nõusolek ja asendada kohtulahendiga kostja nõusolek sama registriosa 3. jakku kustutatava kande asemel tegemiseks järgmises sõnastuses: "Alates esimesest juulist kahe tuhande seitsmeteistkümnendal aastal (01.07.2017) hoonestusõiguse aastatasu kakssada nelikümmend viis eurot kuuskümmend üheksa senti (245,69) kinnistu nr 64808 igakordse omaniku kasuks. Tasumise kord: iga aasta 1. juuliks 122,84 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 122,85 eurot ettemaksuna järgmise poolaasta eest."
1.5.Mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitis 1245 eurot, viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras sellelt kahjuhüvitise summalt alates hagiavalduse esitamisest, sh alates otsuse tegemisest sissenõutavaks muutuv viivis.
Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid Eesti Vabariik (Majandusministeeriumi kaudu) ja hageja 18. juunil 1997 hoonestusõiguse seadmise lepingu (leping). Lepinguga seati hageja kasuks hoonestusõigus toona Eesti Vabariigi omandis olnud kinnisasjale (kinnistu), mille aadress täna on X. Kinnistu kohta on avatud kinnistusraamatus registriosa nr 64808 ja hoonestusõiguse kohta registriosa nr 101508. Kinnistu omanik on alates 18. aprillist 2017 kostja, hoonestajaks on jätkuvalt hageja. Hoonestusõiguse seadmise lepingu punktis 7.1 on lepitud kokku hoonestusõiguse tasus ning see on reaalkoormatisena kantud ka hoonestusõiguse registriossa. Lepingu punktis 7.2 on samuti kokku lepitud, et hoonestusõiguse tasu muutub olenevalt maa maksustamishinna muutumisest. Kuivõrd maa maksustamishind on lepingu sõlmimise ajaga võrreldes vähenenud, on lepingu sõlmimise ajaga võrreldes vähenenud ka hoonestustasu suurus (või alternatiivselt hagejal on õigus nõuda kostjalt tasu vähendamise kohta kokkuleppe sõlmimist). 19. aprillil 2017 teatas kostja hagejale kinnistu omanikumuutusest ja andis rekvisiidid edasiste maksete tegemiseks. Hageja juhtis kostja tähelepanu sellele, et hoonestustasu suurus on väiksem, kui on kinnistusraamatusse kantud. Pooled pidasid selleteemalist kirjavahetust aprillis-mais 2017, kus jäid eriarvamusele. 15. juunil 2017 saatis kostja juba advokaadi vahendusel hagejale kirja, milles väljendas arvamust, et tuleb lähtuda algses lepingus kokkulepitud tasu suurusest. Hageja ei nõustunud kostja käsitlusega ja teatas sellest kostjale 21. juunil 2017. Hageja on maksnud alates 30. juunist 2017 kostjale järgmise poolaasta eest muutunud suuruses tasu. Kostja on aga hagejale esitanud hoonestustasu arveid, mis ei vasta hageja hinnangul kokkulepitud tingimustele. Samuti on kostja hoiatanud hagejat arvete maksmata jätmisel täitemenetlusega. Hageja esindajad saatsid kostja esindajale 25. jaanuaril 2018 kirja, milles selgitasid, et tasu suurus on muutunud automaatselt või kui tasu ei ole muutunud automaatselt, on hagejal õigus nõuda kostjalt tasu suuruse muutmist. Kummalgi juhul ei saa kostja nõuda algset tasu. Hageja taotleb, et kohus tuvastaks, et hoonestustasu suurus on automaatselt vähenenud ning samuti tuvastaks muutunud tasumise korra. Hageja leiab, et hoonestusõiguse seadmise lepingu punktis 7.2 on kokku lepitud hoonestustasu automaatses muutumises asjaõigusseaduse (AÕS) § 254 lg 2 mõttes. Hoonestusõiguse aastatasu suurus on hageja arvestuste kohaselt 245 eurot 69 senti. Lepingu punktis 7.1 toodud valemi kohaselt kujuneb 5(17)
aastatasu suuruseks tootmismaa eest 228,672 eurot (4% x 5716,81) ja jäätmehoidlamaa eest 17,014 eurot (2% x 850,6896), kokku seega ≈ 245 eurot 69 senti. Lepingu p 7.1 järgi makstakse hoonestustasu poolaasta eest ette. Muutunud hoonestustasu ei jagu täpselt pooleks (nagu seninegi tasu) ning poolaasta eest tasumisele kuuluv ettemaks on 1. jaanuariks teostatava makse korral suurem. Hageja leiab, et tasumise kord peaks olema järgmine: iga aasta 1. juuliks 122 eurot 84 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest ja iga aasta 1. jaanuariks 122 eurot 85 senti ettemaksuna järgmise poolaasta eest. Kuigi hoonestustasu suurus muutus juba 2001. a korralise hindamise järel, esitab hageja hoonestustasu suuruse ja tasumise korra tuvastamise nõude alates 2017. a II poolaastast, s.o alates ajast, kui kostja oli saanud kinnistu omanikuks ja kostjal tekkis õigus nõuda hagejalt hoonestustasu maksmist. Alternatiivselt juhul, kui kohus leiab, et tasu suurus ei ole automaatselt vähenenud, on hagejal siiski õigus nõuda hoonestustasu muutmist (AÕS § 254 lg 3) alates 2017. aasta II poolaastast. Samuti on õigus nõuda tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kostjalt vajalikke tahteavaldusi hoonestustasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks ning kohtulahendiga need tahteavaldused asendada. Olenemata sellest, kas hoonestusõiguse aastatasu on muutunud automaatselt või muudetakse kohtulahendiga, palub hageja ühtlasi muuta tasu tagamiseks seatud reaalkoormatist ning muuta kinnistusraamatusse tehtud reaalkoormatise kannet. Arvestades, et hoonestustasu maksmise kohustuse võib AÕS § 254 lg 4 kohaselt kanda reaalkoormatisena kinnistusraamatusse, on hoonestajal tasu suuruse muutumise või muutmise korral õigus nõuda ka reaalkoormatise muutmist. Seda kinnitab mh AÕS § 254 lg 41 regulatsioon. Hageja vastav õigus tuleneb ka hoonestusõiguse registriosast, kuhu on reaalkoormatise muutmise nõude tagamiseks sisse kantud märge (registriosa 3. jagu). TsÜS § 68 lg 5 alusel tuleb kostjat kohustada andma reaalkoormatise muutmiseks ja kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalikke tahteavaldusi ning need tahteavaldused kohtulahendiga asendada. Lisaks on hagejal seoses kostjaga tõusetunud vaidlusega tekkinud kohtueelsed õigusabikulud 1245 eurot. Hageja leiab, et põhjendamatute ehk lepingul mittepõhinevate nõuete esitamine (alternatiivselt õigustamatu keeldumine tasu muutmise kokkuleppe sõlmimisest) on käsitletav lepingu rikkumisena VÕS § 115 lg 1 mõttes. Õigusabi eesmärk on olnud vaidluse lahendamine kohtuväliselt ja selle mittesaavutamisel kohtusse pöördumise ettevalmistamine. Nimetatud kahjunõudelt nõuab hageja alates hagiavalduse esitamisest ka viivist.
3.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Samuti esitas kostja
23.märtsil 2018 vastuhagi, milles palus hagejalt kostja kasuks välja mõista 1036 eurot 91 senti ning sellelt summalt vastuhagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 13 eurot 86 senti, samuti viivise kohtuotsusega välja mõistetud põhinõudelt alates otsuse jõustumisest kuni põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 järgses määras.
3.1.Kostja leiab, et pooled ei ole kokku leppinud hoonestustasu suuruse automaatses muutumises (AÕS § 254 lg 2), hageja tõlgendus lepingust hoonestustasu osas on väär. Automaatne hoonestustasu muutumine AÕS § 254 lg 2 mõttes on välistatud, sest sellesisuline kokkulepe poolte vahel puudub ja niisamuti ei ole kinnistu omanik teinud 6(17)
avaldust hoonestustasu vähendamiseks. Vastupidisel juhul peaksid lepingus sisalduma kindlad tingimused, mille muutumisel hoonestustasu automaatselt muutub. Tagamaks tasu vastavust muutuvatele näitajatele, peaks lepingus selle tarbeks kasutama automaatselt muutuvat hoonestustasu sõnastust ehk määratlema tasu muutumine konkreetse valemina, milles on üks või mitu muutujat. Käesoleval juhul on hoonestustasu "muutuv iseloom" välistatud, kuna lepingus ei räägita mitte muutuvatest tingimustest, millega seoses hoonestustasu muutub, vaid andmetest, millest lähtudes võib tasu muuta. Seda kinnitab ka hoonestustasu puudutav kinnistusraamatusse kantud märge, mille järgi on kinnistusraamatusse kantud poolte kokkuleppel võimalus muuta hoonestusõiguse seadmise lepingus kokkulepitud hoonestustasu AÕS § 254 lg 3 mõttes.. Seega on pooled kokku leppinud ja kinnistusraamatusse on kantud võimalus poolte kokkuleppel muuta hoonestusõiguse seadmise lepingus kokkulepitud hoonestustasu AÕS § 254 lg 3 mõttes. Kuna hageja kinnitusel ei ole eelmine omanik (Eesti Vabariik) vastavalt lepingu p-le 7.2 hoonestustasu muutmist nõudnud, kehtib lepingus sätestatud algselt kokkulepitud tasu määr. Reaalkoormatise ja kinnistusraamatu kannete muutmise nõue ei kuulu rahuldamisele. AÕS § 254 lg 4 võimaldab kanda hoonestustasu maksmise kohustuse reaalkoormatisena kinnistusraamatusse, nagu seda ongi käesoleval juhul tehtud. Sealjuures on kinnistusraamatusse kantud ka hoonestusõiguse kui reaalkoormatise rahaline väärtus. Selleks, et kinnistusraamatusse kantud kokkulepitud hoonestustasu muuta, peavad hoonestaja ja maaomanik sõlmima notariaalselt sõlmitud kokkuleppe, mille alusel kinnistusraamatus hoonestustasu maksmise reaalkoormatist muudetakse. Kui sellist reaalkoormatise muutmisele suunatud kokkulepet ei ole poolte vahel sõlmitud, ei ole ka reaalkoormatist muudetud. Kostjale teadaolevalt vastavasisulised kokkulepped puuduvad ja nende muutmiseks puudub ka alus. Seega on käesoleval juhul kehtiv kinnistusraamatusse kantud reaalkoormatise rahaline väärtus 16 515 krooni (1055 eurot 50 senti). Järelikult ei ole reaalkoormatise kande muutmiseks õiguslikku alust. Hageja nõue kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata, kuna kostja ei ole lepingut rikkunud. Samuti ei ole kostja käitunud pahatahtlikult.
3.2.Vastuhagi põhjenduste kohaselt ei ole hageja kohaselt täitnud hoonestustasu maksmise kohustust. Hageja on jätnud tasumata hoonestustasu 1036 euro 91 sendi ulatuses. Kostja nõuab kohustuse täitmist (VÕS § 108 lg 1). Kostja nõuab ka viivist (VÕS § 113 lg 1). Hoonestusõiguse lepingus ei ole viivisemääras kokku lepitud, mistõttu kohaldub VÕS § 113 lg-st 1 ja § 94 lg-st 1 tulenevalt kostja põhinõudele aastane viivitusintressi määr 8%. Vastuhagi esitamise seisuga (28. märts 2018) on hageja kostja poolt 5. jaanuaril 2018 esitatud arve alusel (mille täitmise tähtpäev oli 26. jaanuar 2018) sissenõutavaks muutunud hoonestustasu maksmisega viivitanud 61 päeva. Seega on vastuhagi esitamise seisuga kogunenud viivis 13 eurot 86 senti (1036,91 x 61 x 0,0219).
Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
Hageja on seisukohal, et hoonestusõiguse tegelik aastatasu suurus on 245 eurot 69 senti ning hageja on selle vaidlusaluse perioodi eest ka kostjale tasunud. Seega ei ole kostjal 7(17)
hageja vastu täiendavat nõuet ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Samuti ei võlgne hageja kostjale käibemaksu. Kuna kostja poolt esitatud arvetel on näidatud ülemäärased summad, on ka arvetel näidatud ülemäärased käibemaksusummad ja sellise arve alusel ei saa hagejalt osalise käibemaksu tasumist nõuda. Kui kostja korrigeerib esitatud arveid ning märgib arvetele õige käibemaksusumma, siis hageja ka tasub kostjale õige käibemaksusumma.
MAAKOHTU LAHEND
5.Viru Maakohus rahuldas 21. oktoobri 2019. a otsusega hagi. Seoses hoonestustasu suuruse ja tasumise korra tuvastamise nõude rahuldamisega jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg-le 8 viidates rahuldamata hageja alternatiivne nõude hoonestustasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks. Vastuhagi jättis kohus rahuldamata. Hageja menetluskulud jättis maakohus täies ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud tema enda kanda. Kohus märkis, et määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul otsuse jõustumisest arvates.
Otsuse põhjenduste kohaselt puudub poolte vahel vaidlus järgmiste asjaolude üle:
Eesti Vabariik ühelt poolt ja hageja teiselt poolt sõlmisid 18. juunil 1997 hoonestusõiguse seadmise lepingu, millega seati hageja kasuks hoonestusõigus toona Eesti Vabariigi omandis olnud kinnistule.
Alates 18. aprillist 2017 on kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud kostja, hoonestajaks on jätkuvalt hageja.
Hoonstusõigus on kantud kinnistusraamatusse 16. juulil 1997 ja selle kohta on avatud registriosa nr 101508, millele reaalkoormatisena on kantud hoonestusõiguse tasu.
5.2.Kohus nõustus hagejaga, et hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 7.2 lepiti kokku hoonestustasu automaatses muutumises AÕS § 254 lg 2 mõttes. Lepingu p-s 7.1 toodud valemi kohaselt on lepingu sõlmimise aegne hoonestustasu arvutatud maa maksustamishinna alusel. Lepingu punktis 7.2 on kokku lepitud, et kui muutub maa maksustamishind, muutub ka hoonestusõiguse tasu. Seega on lepingus kokku lepitud kõik tingimused, mis on vajalikud selleks, et tasu suurust oleks võimalik tasu aluseks olevate tingimuste muutumisel üheselt välja arvutada. Maa maksustamishind on avalikult nähtav ja kättesaadav ning üheselt tuvastatav näitaja, kuivõrd maa hindamise seaduse § 51 lg 4 kohaselt kehtestatakse hindamise tulemused ministri määrusega. Puudub mõistlik põhjendus, miks oleksid lepingupooled pidanud tasu automaatsele muutumisele eelistama igakordse uue kokkuleppe sõlmimist ning sellega kaasnevate kulude kandmist (notaritasud, riigilõiv). Hoonestustasu automaatsele muutumisele viitab ka lepingu p 7.2 sõnastus. Lisaks kasutatud sõnastusele ("muutumine") oleks olukorras, kus tasu muutmine oleks võimalik ainult vastava kokkuleppe alusel, tarbetu sätestada lepingus täiendavalt maaomaniku teavituskohustus tasu muutumise kohta. Teavitamismehhanismi mõtteks saab lepingus olla just see, et kui tasu automaatselt muutub, oleksid mõlemad pooled sellest siiski ühtmoodi teadlikud. Tasu muutmise kokkuleppe sõlmimise korral oleksid pooled nagunii kokkuleppe sõlmimise tulemusena tasu suurusest teadlikud ja teavitamisel ei oleks mingit sisulist eesmärki. 8(17)
VÕS § 29 lg-st 1 tulenevalt tõlgendatakse lepingut, lähtudes lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Sama paragrahvi lõikest 4 tuleneb, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu teksti ettevalmistanud ja lepingu tõestanud notar Tiit Juuse mõistab lepingu sisu selliselt, et hoonestustasu suurus muutub automaatselt vastavalt AÕS § 254 lg-le 2. Maakohus leidis, et notari selgitusega saab asja lahendamisel VÕS § 29 lg-st 4 tulenevalt arvestada. Kohus nõustus hagejaga, et notari selgitus on asjakohane poolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamisel VÕS § 29 lg 1 järgi, kuivõrd notar on kinnitanud, et lepingu tekst on enne allakirjutamist lepinguosalistele ette loetud ja vastab nende tahtele. Maakohus leidis, et kostja tugineb põhjendamatult üksnes lepingu p 7.2 pealkirjale "Hoonestusõiguse tasu muutmine" ning kinnistusraamatusse kantud eelmärke sõnastusele. Asjaolu, et lepingu p 7.2 pealkiri käsitleb sõna "muutumise" asemel sõna "muutmine", ei ole lepingu tõlgendamisel määrav ja kostja üksnes sellele tuginevad väited ei ole lepingu sisustamisel põhjendatud.
5.3.Kuivõrd hoonestustasu maksmise kohustuse võib AÕS § 254 lg 4 kohaselt kanda reaalkoormatisena kinnistusraamatusse, on hoonestajal tasu suuruse muutumise korral õigus nõuda ka reaalkoormatise muutmist. Seda kinnitab mh AÕS § 254 lg 41 regulatsioon. Samuti tuleneb vastav õigus hoonestusõiguse registriosast, kuhu on reaalkoormatise muutmise nõude tagamiseks sisse kantud märge. Lähtudes kehtivatest 2001. a maa korralise hindamise tulemustest on tasu suurus 245 eurot 69 senti (sh tootmismaa 228,672 eurot ja jäätmehoidla maa 17,014 eurot). Kuna kostja ei ole reaalkoormatise muutmisega nõus, on hagejal õigus nõuda tasu muutmist kohtus ning reaalkoormatise muutmise otsus asendab kostja tahteavaldust (TsÜS § 68 lg 5). Seoses muutunud hoonestustasu tuvastamisega tuleb tuvastada ka tasumise täpsustatud kord.
5.4.Kohus pidas VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg-te 1–3 alusel põhjendatuks ka hageja esitatud kahju hüvitamise nõuet. Maakohus nõustus hagejaga, et arvestades vaidluse asjaolusid, õiguslikku keerukust ning asja tähtsust hageja jaoks, oli professionaalse õigusabi kaasamine kohtueelses vaidluses põhjendatud. Advokaadi toimingud olid vajalikud, nendele kuulunud aeg on mõistlik, samuti on mõistliku suurusega tunnitasu. Kostja ei esitanud vastuväiteid toimingute vajadusele, nendele kuulunud ajale ega tunnihinnale. VÕS § 113 lg-test 1 ja 2 ning TsMS § 367 lähtudes pidas kohus põhjendatuks ka nõuet kahjunõudelt alates hagiavalduse esitamisest arvestatud viivise saamiseks.
5.5.Vastuhagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele. Maakohus tuvastas põhihagi rahuldamisel, et 18. juunil 1997 on hoonestusõiguse seadmise lepingu pooled kokku leppinud hoonestustasu suuruse automaatses muutumises. Alates 1. juulist 2017 on hoonestusõiguse aastatasu kokku on 245 eurot 69 senti. Puudub vaidlus, et kohtu poolt põhjendatuks tunnistatud summad on kostjale (vastuhagi hagejale) tasutud. Seega ei kuulu vastuhagis esitatud põhinõue rahuldamisele. Seoses põhinõude rahuldamata jätmisega ei ole põhjendatud viivisenõue.
9(17)
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6.Kostja esitas 21. novembril 2019 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse täies ulatuses tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hageja hagi kostja vastu rahuldamata ning rahuldada kostja vastuhagi. Alternatiivselt palub kostja tühistada maakohtu otsuse ja saata asi tagasi uueks arutamiseks samale maakohtule. Apellatsiooniastme menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus vääralt määratlenud vaidluse eseme ja lähtunud lepingu tõlgendamisel asjakohatutest asjaoludest. Maakohtu arvates vaidlesid pooled selle üle, kas hoonestustasu muutub automaatselt – mida kohus pidas mugavaks ja vähekulukaks viisiks hoonestusõigust ajapikku kaasajastada – või tuleks tasu muutmiseks sõlmida igakordselt eraldi kokkulepe, mis oleks kohtu hinnangul "ebamõistlik" ja kulukas. Poolte vahel puudus see vaidlus, mille kohus kohtuotsuses lahendas. Pooled vaidlesid hoopis selle üle, kas neil oli kokkulepe hoonestustasu automaatses muutumises (muutuses, mida hageja 17 aasta jooksul enne hoonestusõiguse võõrandamist kostjale tähele ei pannud) või kas selle asemel oli pooltel kokkulepe, et pool võib teatud tingimustel hoonestustasu ühepoolselt kujundusõiguse teostamise korras muuta ja kas see õigus kuulus ainult kostjale või ka hagejale. Kujundusõiguse teostamine ei eelda mingite kokkulepe sõlmimist, notaritasude või -kulude kandmist või muud sellist. Sisulist vaidlust, mis poolte vahel oli, kohus tegelikult ei lahendanudki. Kui kohus oleks selle lahendanud, oleks hagi tulnud jätta rahuldamata ja rahuldada vastuhagi. Kohus on jätnud otsuses analüüsimata, miks ei ole lepingu p 7.2 sõnastus lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 alusel määrav. Sellega on kohus rikkunud TsMS § 436 lg-st 1 ja § 442 lg-st 8 tulenevat kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Kui kohus oleks asjakohaselt rakendanud VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendusreegleid, oleks nende rakendamise ainuvõimalik järeldus, et pooled leppisid kokku hoonestustasu muutmise õiguses (ehk kujundusõiguses), mitte hoonestustasu automaatses muutumises. Lepingu p 13.2.3. kohaselt paluvad hoonestusõiguse seadja ja hoonestaja kanda kinnistusraamatusse märke hoonestusõiguse aastatasu muutmise nõude tagamiseks vastavalt lepingu p-le 7.2. Kinnistusraamatusse on kantud hoonestusõiguse aastatasu muutmise nõue vastavalt lepingu p-le 7.2. Aastatasu muutmise nõue on kujundusõigus, mitte alus lepingutingimuse automaatseks muutumiseks. Isegi kui lepingus kasutatud tähistus isegi oli ekslik, siis märge kinnistusraamatus seda olla ei saa (lähtudes asjaõiguse numerus clausus-e põhimõttest). AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt on kinnistusraamatusse võimalik kanda üksnes asjaõiguse sisu muutmise nõuet tagavat märget. Kinnistusraamatusse ei ole võimalik kanda märget selle kohta, et hoonestustasu muutub automaatselt. Tuleks hoiduda tõlgendusest, mille kohaselt õigust tagav märge kinnistusraamatus muutuks sisutuks. VÕS § 29 lg 8 kohaselt tuleb eelistada tõlgendust, mille kohaselt tingimus on seaduslik või kehtiv – kui eelistada hageja tõlgendust, ei oleks lepingu p 7.2. koosmõjus p 13.2.3 seaduslik, sest asjaõigusseadus ei võimalda kanda kinnistusraamatusse märget "automaatselt muutuva hoonestusõiguse tasu kohta". Kui tegemist oleks hoonestustasu automaatse muutumisega, siis oleks muutumise tingimused ja valem eraldi välja toodud hoonestusõiguse kandes selliselt, et hoonestustasu suurus oleks võimalik kande põhjal välja arvestada. Seadus võimaldas lepingu sõlmimise ajal ja 10(17)
võimaldab ka täna hoonestustasu sellisel viisil lepingus sätestada ja kinnistusraamatusse kanda. Ometigi on pooled leppinud kokku konkreetses hoonestusõiguse tasus ja õiguses seda muuta. Lepingu tõlgendamisel tuleb hinnata ka poolte käitumist pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3). Maa maksustamishind muutus juba 2001. a-l. Hageja loogika järgi muutus juba siis ka hoonestustasu suurus võrreldes lepingu sõlmimise ajal kehtinuga. Samas on hageja pärast seda aastate jooksul jätkanud lepingus kokku lepitud hoonestustasu maksmist ega ole tuginenud selle muutumisele. Notari kirjalik seletus ei ole tõend ega tõlgendusargument. Tõestamisseadusest ei tulene notarile lepingu tõlgendamise pädevust. Mõistlikuks ei saa pidada notari arvamust, et ta tõestas lepingu, mille p-s 13.2.3 sisaldub kokkulepe kande tegemise kohta kinnistusraamatusse, mida seaduse järgi teha ei saa. Kuna maakohtu otsus tuleb ülalviidatud maakohtu rikkumiste tõttu tühistada ja hagi rahuldamata jätta, kuulub rahuldamisele vastuhagi nii põhinõude kui ka viivisenõude osas.
Hageja vaidleb kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
Maakohus on vaidluse lahendamisel õigesti tuginenud lepingu kui terviku süsteemile ja olemusele. Kostja argumendid ei anna alust tõlgendada lepingut erinevalt maakohtust ega ka lepingut tõestanud notarist. Maakohus on leidnud õigesti, et poolte ühist tegelikku tahet lepingu p-s 7.2 märgitu osas ei ole võimalik kindlaks teha ning sellest tulenevalt on kohus poolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamiseks lisaks keelelisele tõlgendamisele põhjendatult tuginenud ka muudele VÕS §-s 29 sisalduvatele tõlgendusreeglitele. Väljend "kuulub muutmisele" viitab hageja hinnangul kontekstis ülejäänud lepingu sätetega pigem sellele, et hoonestustasu muutub automaatselt AÕS § 254 lg 2 mõttes. Reaalkoormatise kanne kinnistusraamatus ei määra seda, kas tasu muutub automaatselt või saab selle muutmist nõuda. Kuigi hoonestustasu ja reaalkoormatis on olemuslikult üks ja sama kohustus, ei ole reaalkoormatise kanne hoonestustasu kokkuleppe sisustamisel siiski õigustloov. See, kas hoonestustasu muutub automaatselt või on õigus nõuda selle muutmist, tuleb kindlaks teha hoonestusõiguse seadmise lepingu alusel (sõltumata sellest, kas ja milline kinnistusraamatu kanne on tehtud reaalkoormatise kohta). Hagi on õigesti rahuldatud isegi juhul, kui tasu ei ole automaatselt muutunud – sel juhul on hagejal õigus nõuda tasu muutmist. Kui pooled on kokku leppinud tasu muutmise nõudmise õiguses, on hagejal vastav nõudeõigus. Kuna maakohus on hagi õigesti rahuldanud, ei saa kostjal olla hageja vastu nõuet hoonestusõiguse tasumiseks osas, milles see maakohtu lahendiga tuvastatud hoonestustasu suurust ületab. Eeltoodust tulenevalt maakohus jätnud vastuhagi õigesti rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmiseks ei ole ka selles osas alust.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega kohus rahuldas hageja nõude tuvastada hoonestusõiguse aastatasu suurus ja tasumise kord alates 1. juulist 2017 selliselt, et hoonestusõiguse aastatasu suurus on 245 eurot 69 senti ning hoonestaja kohustub tasuma koormatud kinnisasja igakordsele 11(17)
omanikule hoonestustasu ettemaksuna iga aasta 1. juuliks 122 eurot 84 senti ja iga aasta
1.jaanuariks 122 eurot 85 senti. Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja poolt alternatiivselt esitatud kohustamisnõude. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab nimetatud tuvastusnõude rahuldamata ning rahuldab hageja alternatiivse nõude kohustada kostjat sõlmima hagejaga võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks alates 1. juulist 2017 ning asendada kohtulahendiga kostja tahteavaldused hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks. Muus osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22, esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
9.Ringkonnakohus märgib esmalt, et maakohus on jätnud hageja alternatiivse nõude hoonestustasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks ekslikult rahuldamata. TsMS § 442 lg 8 viienda lause järgi ei pea kohus alternatiivse nõude rahuldamisel teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Praegusel juhul olid hageja nõuded tuvastada hoonestusõiguse aastatasu suurus ja tasumise kord ning kohustada kostjat sõlmima hagejaga võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks esitatud alternatiivsetena. Kuivõrd hageja oli alternatiivsed nõuded järjestanud ning maakohus rahuldas esimese alternatiivse nõude (tuvastada hoonestusõiguse aastatasu suurus ja tasumise kord), ei oleks kohus pidanud otsuses teise alternatiivse nõude osas (kohustada kostjat sõlmima hagejaga võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks) seisukohta võtma. Samas leiab ringkonnakohus, et kuigi hageja ei ole maakohtu otsust vaidlustanud, saab apellatsioonimenetluses maakohtu otsust kontrollida ka teise alternatiivse nõude lahendamise osas. Seda tuleb ringkonnakohtul vajadusel teha sõltumata apellatsioonkaebuse või vastuapellatsioonkaebuse esitamisest hageja poolt (vt sarnaselt tingimusliku vastuhagi lahendamise osas Riigikohtu 13. veebruari 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-8552, p 13). Lisaks on kostja käesolevas asjas esitatud apellatsioonkaebuses märkinud, et vaidlustab maakohtu otsuse tervikuna.
10.Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks maakohtu tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd apellatsioonimenetluses ei ole neid vaidlustatud ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks (TsMS § 652 lg 1 p 1 ja lg 5).
11.Maakohus ei ole eksinud vaidluse eseme määratlemisel. Apellatsioonkaebuse vastupidised väited ei ole põhjendatud. Asja materjalidest nähtuvalt on õige maakohtu järeldus, et pooled on vaielnud eeskätt selle üle, kas hoonestustasu muutub lepingu p 7.2 järgi automaatselt (nagu seda võimaldab AÕS § 254 lg 2) või tuleks hoonestusõiguse muutmiseks sõlmida AÕS § 254 lg 3 alusel igakordselt eraldi kokkulepe. Kostja on küll mh väitnud, et hoonestustasu oli kujundusõiguse teostamise korras ühepoolselt võimalik muuta üksnes kostjal kui hoonestusõiguse seadjal. See ei olnud siiski keskne vaidlusese. Lisaks ei toeta sõlmitud leping, kehtiv õigus ega kohtupraktika kostja väidetud sisuga kujundusõigust hoonestustasu muutmisel. 12(17)
12.Samas nõustub ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väidetega, mille kohaselt on maakohus eksinud lepingu p-de 7.1 ja 7.2 tõlgendamisel. Kohus ei ole lähtunud vajalikul määral VÕS §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise kriteeriumidest. See on viinud maakohtu kokkuvõttes ebaõige lõppjärelduseni, nagu sisalduks p-s 7.2 AÕS § 254 lg 2 kohane kokkulepe tasu (automaatse) muutumise kohta. Maakohus on eksinud eelkõige materiaalõiguse kohaldamisel, see on tinginud ka vead otsuse põhjendamisel.
13.Ringkonnakohus leiab, et lepingu p-s 7.2 on kokku lepitud tasu muutmises, nagu seda näeb ette AÕS § 254 lg 3. AÕS § 254 lg 1 järgi maksab hoonestaja kinnisasja omanikule hoonestusõiguse eest tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt võib hoonestusõiguse seadmisel kokku leppida hoonestustasu suuruse muutmises vastavalt muutuvatele tingimustele, kui tingimuste muutumine on ajaliselt ja ulatuselt määratav.
13.1.Vaidlusalune hoonestusõiguse seadmise leping on sõlmitud enne võlaõigusseaduse jõustumist. Leping on kestvusleping (VÕS § 195 lg 3) ning võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi tuleb sellele alates 1. juulist 2002 kohaldada tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. VÕS § 29 lg-tes 1–3 sätestatud tõlgendamisreeglite järgi tuleb lepingut tõlgendada eelkõige lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest lähtudes (subjektiivse tõlgendamise põhimõte). Kui need reeglid ei võimalda lepingupoolte ühist tegelikku tahet kindlaks teha, tuleb lepingut tõlgendada VÕS § 29 lg 4 kohaselt nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (objektiivse tõlgendamise reegel). Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 1–6 nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja pooltevahelist praktikat (vt nt Riigikohtu 9. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-167-12, p 12; 11. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 11). VÕS § 29 lg 6 järgi tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Ringkonnakohus märgib, et lepingu sõlmimise ajal kehtinud Eesti NSV tsiviilkoodeksi rakendamisel lähtuti kohtupraktikas lepingu tõlgendamisel sisuliselt samuti VÕS §-s 29 sätestatud põhimõtetest.
13.2.Lepingupoolte ühist tegelikku tahet hoonestustasu muutumise või muutmise osas ei ole ringkonnakohtu hinnangul võimalik lepingu sisu ja menetluses poolte esitatu põhjal kindaks teha. Lepingu punktide 7.1 ja 7.2 sõnastus ei ole vaidlusaluses aspektis piisavalt selge ning keeleline (või grammatiline) tõlgendusviis ei saa olla praeguses asjas määrav, nagu on põhjendatult leidnud ka maakohus. Punkti 7.2 esimeses lauses (pärast pealkirja) on reguleeritud tasu muutmise (mitte muutumise) alused. Punkti 7.2 kolmas lause viitab küll tasu muutumisele, kuid kõnealuse punkti struktuuri arvestades peaksid punkti esimesele lausele järgnevad laused täpsustama esimeses lauses märgitut (mitte seda muutma).
13.3.Lepingu olemust ja eesmärki arvestades võisid pooled tõepoolest soovida kokku leppida AÕS § 254 lg 2 kohases tasu automaatses muutumises, nagu on leidnud hageja ja 13(17)
maakohus. See oleks eelduslikult lihtsam ja odavam variant, eelkõige puuduks sellisel juhul vajadus maksta tasu muutmise kokkuleppe sõlmimisega seotud notaritasusid, riigilõive jms. Samas võisid pooled ringkonnakohtu hinnangul soovida samavõrra kokku leppida AÕS § 254 lg 3 kohases tasu muutmise õiguses. See variant looks hoonestusõiguse seadja ja hoonestaja õigussuhetesse suurema selguse ning aitaks vältida tasu suuruse "ujuvust". Poolte esitatud asjaoludest ja tõenditest ei nähtu, et praeguse lepingu puhul tuleks eelistada just ühte nimetatud võimalikest eesmärkidest.
13.4.Ringkonnakohtu hinnangul saab lepingupoolte (eelkõige hageja) käitumisest pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3) järeldada AÕS § 254 lg 3 järgset kokkulepet tasu muutmise võimaluse kohta. Samuti toetab sellist järeldust lepingu p-des 13.2.2 ja 13.2.3 sisalduv kokkulepe (VÕS 29 lg 6). Maakohus ei ole nendele aspektidele piisavat tähelepanu pööranud.
13.4.1.Pooled ei ole asjas vaielnud selle üle, et maa maksustamishinna muutus, millele hageja tugineb, toimus juba 2001. a-l. Selle üle ei vaielda ka apellatsioonimenetluses. Hageja väidete kohaselt teatas ta kostjale maa maksustamishinna ja hoonestustasu muutumisest alles 2017. a aprillis. Hageja esindaja on maakohtu 5. septembri 2019. a istungil ka kinnitanud, et hageja ei ole alates maa maksustamishinna muutumisest kuni 2017. a-ni tuginenud tasu muutmisele ega keeldunud lepingu p-s 7.1 kokku lepitud perioodilise tasu maksmisest (tl 105 pöördel). Asja muudest materjalidest ei nähtu vastupidine. Hageja selline käitumine on ringkonnakohtu arvates vastuolus hageja poolt menetluses väidetega, nagu oleks hoonestustasu automaatselt muutnud juba maksustamishinna muutumisega 2001. a-l. Samuti ei nähtu toimikust, et kinnistu eelmised omanikud (st hoonestusõiguse seadjad) oleksid teatanud hagejale hoonetustasu muutumisest.
13.4.2.Vaadates lepingut kui tervikut, on mh olulised lepingu p-des 13.2.2 ja 13.2.3 sisalduvad kokkulepped (nende koosmõjus). Punktis 13.2.2 on lepingupooled palunud teha hoonestusõiguse kohta avatavasse registriossa reaalkoormatise kinnistu omaniku kasuks aastatasu maksmise kohustamiseks summas 16 515 krooni (s.o 1055 eurot 50 senti) aastas ning punktis 3.2.3 on palutud teha märge hoonestusõiguse aastatasu muutmise nõude tagamiseks vastavalt lepingu p-le 7.2. Nimetatud sisuga kanded on kinnistusraamatusse ka tehtud. Juhul kui lepingupooled oleks kokku leppinud hoonestusõiguse automaatses muutumises, siis poleks nad viidatud sisuga kannete tegemiseks eelduslikult tahet avaldanud. Lisaks on kostja õigesti märkinud, et seadus ei võimalda kanda kinnistusraamtusse märget (AÕS § 63), sh eelmärget või märkust, selle kohta, et hoonestusõiguse tasu muutub automaatselt. AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi saab kanda kinnistusraamatusse märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude tagamiseks. Iseensest õige on hageja seisukoht, et reaalkoormatise kanne ei määra seda, kas tasu muutub automaatselt või saab nõuda tasu muutmist. Reaalkoormatise kanne hoonestustasu kokkuleppe sisustamisel ei ole õigustloov. Samas, nagu eelnevalt märgitud, tuleb lepingu p-des 13.2.2 ja 13.2.3 avaldatut lepingu (sh p 7.2) tõlgendamisel siiski arvestada.
13.5.Ringkonnakohus märgib samuti, et maakohus on iseenesest õigesti leidnud, et lepingu sõlmimise ajaks oli asjaõigusseadus ainult mõned aastad kehtinud ning põhjalikku 14(17)
õigusteooriat ega märkimisväärset praktikat seaduse rakendamisel ei olnud veel välja kujunenud. Samas ei vaidle pooled praegusel juhul asjaõigusseaduse tõlgendamise üle, vaid lepingus sisalduvate hoonestustasu puudutavate kokkulepete üle.
13.6.Hageja poolt esitatud notari Tiit Juuse selgitust (tl 26) peab ringkonnakohus formaalselt lubatavaks tõendiks, kuid selgitus ei sisalda infot asja lahendamisel tähtsate faktiliste asjaolude kohta. Selgitusest ei nähtu, mida lepingupooled notarile lepingu ettevalmistamise ja sõlmimise käigus tasu suuruse osas avaldasid ning millisel viisil (küsimused, selgitused vms) tegi notar enne tehingu tõestamist kindlaks poolt tahte. Notari poolt enda poolt tõestatud lepingudokumendi sisule antavad õiguslikud hinnangud ei ole kohtule asja lahendamisel siduvad.
14.Eelmärgitut arvestades tuleb maakohtu otsus tühistada osas, millega kohus rahuldas hageja esimese alternatiivse nõude.
15.Samas tuleb ülalmärgitud põhjustel rahuldada hageja teine alternatiivne nõue hoonestustasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks. TsÜS § 68 lg-st 5 tuleneb, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Nõude rahuldamise eelduseks on viidatud sätte kohaselt see, et isikul (kostjal) on tekkinud lepingu või seaduse alusel kohustus täpselt kindlaks määratava sisuga tahteavalduse tegemiseks.
15.1.Pärast hoonestusõiguse lepingu sõlmimist on maa maksustamishind muutunud ning lepingu p 7.2 järgi mõjutab see ka hoonestustasu suurust. Arvestades lepingu p-s 7.1 toodud valemit, on maakohus ringkonnakohtu hinnangul õigesti tuvastanud hoonestustasu uue suuruse 245 eurot 69 senti. Kostja ei ole maakohtu järeldusi hoonestustasu suuruse ja tasumise korra kohta apellatsioonkaebuses eraldiseisvalt ka vaidlustanud. Kostjal on lepingu p 7.2 ja AÕS § 254 lg 3 alusel kohustus anda hoonestustasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks vajalikud tahteavaldused ning kohus saab need käesoleva kohtulahendiga asendada.
15.2.Kostja vastuväited ei anna alust jätta seda nõuet rahuldamata. Kostja on menetluses leidnud, et lepingu p 7.2 kohase tahteavalduse hoonestustasu muutmiseks sai teha üksnes kinnistu omanik ehk hoonestusõiguse seadja. Vastasel juhul oleks kostja arvates sisutu lepingu p 7.2 viimane lause, mille kohaselt peab hoonestusõiguse seadja tasu suuruse muutmisest hoonestajat kirjalikult teavitama. Kui hoonestusõiguse seadja ei ole hoonestajat hoonestustasu muutumisest teavitanud, ei saa kostja arvates lugeda ka tasu muudetuks. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa lepingu p-le 7.2 kostja soovitud tõlgendust anda. AÕS § 254 lg 3 järgi on võimalik hoonestusõiguse seadmisel kokku leppida hoonestustasu suuruse muutmises. Selle sätte järgi kuulub muutmise nõudmise õigus nii hoonestusõiguse seadjale kui ka hoonestajale. Lepingu p-st 7.2 ega lepingu muudest tingimustest ei saa mõislikult järeldada (VÕS § 29 lg 4), et lepingu pooled oleks soovinud AÕS § 254 lg-st 3 tulenevaid õigusi hoonestaja (hageja) jaoks kuidagi piirata. Punkti 7.2 viimasel lausel on üksnes informatiivne tähendus.
15(17)
16.Samuti ei anna apellatsioonkaebuse väited alust tühistada maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis vastuhagi rahuldamata. Kostja vastuhagi ei saa rahuldada ka hageja teise alternatiivse nõude rahuldamisel. Vastuhagis on kostja nõudnud 2017. a teise poolaasta ja 2018. a esimese poolaasta hoonestustasu tasumist vastavalt lepingu p-s 7.2 kokku lepitud tasule 1055 eurot 50 senti aastas. Kostja on esitanud selle kohta hagejale 13. novembril 2017 ja 5. jaanuaril 2018 arved (tl-d 19 ja 21). Hageja on need arved tasunud osaliselt. Kuivõrd hageja oli juba alates 2017. a aprillist peetud kirjavahtuses (tl-d 14–24) vaielnud algselt kokku lepitud hoonestustasu suurusele vastu ning nõudnud sisuliselt selle muutmist ning käesoleva lahendiga on leidnud kinnitust, et hageja nõue tasu muutmiseks alates 1. juulist 2017 on põhjendatud, puudub kostjal ringkonnakohtu arvates alus nõuda 2017. a teise poolasta ja 2018. a esimese poolasta eest tasu 1055 euro 50 sendi suurusest aastatasust lähtudes.
17.Muus osas järgib ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi ega pea TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid üle korrata.
18.Kostja on palunud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse küll täies ulatuses tühistada, kuid reaalkoormatise kande muutmise nõude rahuldamise vaidlustamist ega hageja kohtueelsete õigusabikulude nõude rahuldamise vaidlustamist ei ole apellatsioonkaebuses eraldiseisvalt põhjendatud.
18.1.Nende nõuete rahuldamisel on maakohus enda poolt tuvastatud asjaoludel materiaalõigust õigesti kohaldanud. Samuti ei tuvastanud ringkonnakohus maakohtu menetluses selliseid menetlusnormide rikkumisi, mis võiksid anda aluse maakohtu otsuse tühistamiseks.
18.2.Ringkonnakohus märgib, et kuigi hoonestustasu ei ole käesoleva otsuse järelduste kohaselt automaatselt muutunud, on hagejal õigus nõuda reaalkoormatise muutmist ka hoonestustasu muutmisel (poolte vastastikuste tahteavaldustega). Nagu eelnevalt märgitud, on selles praegusel juhul hoonestusõiguse seadmisel kokku leppinud, ning kinnistu kohta avatud kinnistusraamatu registriosa 3. jakku on kantud eelmärge hoonestusõiguse aastatasu muutmise nõude tagamiseks (tl 13). Samuti tuleneb AÕS § 254 lg-st 41 õigus nõuda hoonestustasu tagamiseks seatud reaalkoormatise muutmist seoses hoonestustasu muutmisega. Kui üks pooltest ei nõustu reaalkoormatise muutmise kokkulepet sõlmima, on teisel poolel õigus nõuda tahteavalduse asendamist kohtus.
18.3.Kahju hüvitamise nõude eelduseks on praegusel juhul lepingust tuleneva kohustuse rikkumine (VÕS § 115 lg 1), nagu on õigesti leidnud maakohus. Ringkonnakohtu otsuse järelduste kohaselt ei ole lepingu rikkumiseks siiski mitte põhjendamatute nõuete esitamine, vaid lepingu p 7.2 rikkumine, mille kohaselt on kostjal kohustus teha hoonestustasu (ja reaalkoormatise) muutmiseks vajalikud tahteavaldused. Kostja ei ole neid seni teinud.
19.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. TsMS § 173 lg-st 3 tuleneb, et kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust.
16(17)
20.Maakohus on jätnud menetluskulud TsMS § 162 lg-st 1 lähtudes täies ulatuses kostja kanda. Kuivõrd ringkonnakohus jätab hageja poolt järjestatud alternatiivsetest nõuetest esimese rahuldamata ning rahuldab teise nõude, peab ringkonnakohus põhjendatuks jaotada senises menetluses kantud kulud (sh apellatsioonkaebuse menetlemisel tekkinud kulud) lähtudes TsMS § 163 lg-st 1. Kuivõrd esimese alternatiivse nõude esitamine ja menetlemine kostja esindaja toimingute mahtu eelduslikult oluliselt ei mõjutanud, peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta kulud 15% ulatuses hageja kanda ja 85% kostja kanda.
21.Vastavalt maakohtu otsuses märgitule määrab hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
17(17)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.