Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov
Kohtuasi
Y.W hagi ELKE GRUPI AKTSIASELTSI vastu hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra, reaalkoormatise ning kinnistusraamatu kande muutmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20. detsembri 2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
ELKE GRUPI AKTSIASELTSI apellatsioonkaebus
Kaebuse hind ringkonnakohtus
87 781,95 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja Y.W (isikukood XXX ), lepingulised esindajad ringkonnakohtus esindajad vandeadvokaadid Maire Arm ja Erki Siht Kostja ELKE GRUPI AKTSIASELTS (registrikood 10064981), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Liis Könn ja Grete-Kai Teeäär Menetluse liik
avalik kohtuistung 9. septembril 2025
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 20. detsembri 2024 otsus muutmata. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta ELKE GRUPI AKTSIASELTSI kanda. Välja mõista ELKE GRUPI AKTSIASELTSILT ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks 3944,40 eurot Y.W kasuks.
5.ELKE GRUPI AKTSIASELTSIL tuleb välja mõistetud ringkonnakohtu menetluskuludelt tasuda Y.W-le viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
1.Y.W (hageja) esitas 29.11.2023 Harju Maakohtule hagi ELKE GRUPI AKTSIASELTSI (kostja) vastu hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks, reaalkoormatise muutmiseks ning kinnistusraamatu kande muutmiseks (sh vastavate tahteavalduste saamiseks) selliselt, et alates 01.01.2023 on hoonestusõiguse aastatasu suurus 29 260,65 eurot, mis tasutakse nelja võrdse osamaksena.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja õiguseellane ELKE Maja AS 20.07.1996 hoonestusõiguse seadmise lepingu (edaspidi: leping), millega hageja seadis tema omandis olevale Tallinnas Forelli tn 2a asuvale kinnistule (registriosa nr 83601) hoonestusõiguse ELKE Maja AS-i kasuks. Lepingu p 4.1 kohaselt seati hoonestusõigus 99 aastaks ning p 6.1 sätestas, et kostja õiguseellane maksab hagejale hoonestusõiguse tasu 91 566 krooni (s.o 5852,13 eurot) aastas. Lepingu p 6.2 kohaselt makstakse hoonestusõiguse tasu ettemaksuna võrdsetes osades neli korda aastas kvartalite kaupa, hiljemalt 5. jaanuaril, 5. aprillil, 5. juulil ja 5. oktoobril.
3.Hagi esitamise seisuga on kinnistu registriosa III jakku kantud järgmised koormatised: I järjekohal hoonestusõigus tähtajaga 99 aastat kostja kasuks. Hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa nr 138701, mille III jakku kande nr 1 all on kantud koormatis: hoonestusõiguse aastatasu 91 566 krooni maksmise kohustus kinnistu nr 836 igakordse omaniku kasuks.
4.Lepingu p-s 6.3 leppisid pooled kokku, et hoonestusõiguse tasu kuulub igal aastal ülevaatamisele ning seda korrigeeritakse vastavalt maa turuhinna muutumisele maa asukohajärgses piirkonnas. Juhul kui maa turuhind on suurenenud on omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist, kui turuhind on vähenenud, on hoonestajal õigus nõuda hoonestusõiguse tasu vähendamist. Sama punkti teise lõigu järgi tuleb maa turuväärtus määrata kindlaks poolte kokkuleppel valitud sõltumatu eksperdi poolt ning hoonestusõiguse tasu makstakse uues suuruses alates vastavas muudatuses kokkuleppele jõudmisele järgevast aastast. Kuigi lepingu p-s 6.3 oli sätestatud hageja õigus, maa 2
turuhinna suurenemisel, nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist igal aastal, ei kasutanud hageja seda õigust kuni 2022. a lõpuni olgugi, et maa turuväärtus oli alates lepingu sõlmimisest suurenenud.
5.Lepingu p 6.5 sätestab, et hoonestusõiguse tasu muutmiseks vastavalt p-le 6.3 esitab üks osapooltest kirjaliku teate teisele osapoolele, millele teate saaja peab vastama 14 päeva jooksul. Hageja esitas p 6.5 kohase kirjaliku teate kostjale 29.11.2022. Pooled pidasid läbirääkimisi, kuid kokkuleppeni ei jõutud.
6.27.10.2023 eksperthinnangus leidis ekspert, et kinnistu turuväärtus 1996. a seisuga oli 50 000 eurot ning 2023. a seisuga on 250 000 eurot. Seega on maa turuhind suurenenud viis korda. Hagejal on õigus nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist vastavalt maa turuhinna muutumisele. Alates 01.01.2023 on õigus nõuda tasu summas 29 260,65 eurot aastas (5 × 5852,13 eurot). Hageja palub ühtlasi muuta tasu tagamiseks seatud reaalkoormatist ning kinnistusraamatus reaalkoormatise kannet.
Kostja vastus
7.Kostja vaidles hagile vastu. Tasu suurendamist saaks nõuda üks kord aastas iga eelneva aastaga võrrelduna, mitte võrreldes 1996. ja 2023. a maa väärtuseid. Leping ei sätesta, et tasu tuleks suurendada selle protsendi võrra, mille võrra suureneb maa turuväärtus. Oluline on, kuidas on muutunud maa turuhind asukohajärgses piirkonnas. Tasu korrigeerimine tähendab tasu turutingimustega vastavusse viimist. Turutingimustele vastav aastatasu on 25% maa maksustamishinnast ehk antud juhul vahemikus 5195,74– 12 989,35 eurot.
8.Hageja on mõistlikkuse ja hea usu põhimõtte alusel kaotanud õiguse enne 29.11.2021 toimunud maa turuväärtuse muutustele tuginedes hoonestusõiguse tasu muutmist nõuda. Hoonestusõiguse tasu viiekordne tõstmine ei ole kostjale ettenähtav ega oleks mõislikult põhjendatud. Hageja ei saa nõuda tasu muutmist enne 21.07.2020 toimunud maa väidetava turuväärtuse suurenemise alusel, sest vastavas ulatuses on nõue aegunud.
9.Lepingu p 6.3 järgi ei ole võimalik nõuda tasu suurendamist tagasiulatuvalt alates mingist kuupäevast, vaid hoonestusõiguse tasu makstakse uues suuruses alates vastavas muudatuses kokkuleppele jõudmisele järgnevast aastast. Hageja ei saa nõuda muutunud tasu alates 01.01.2023, vaid tsiviilasjas tehtava lahendi jõustumisele järgnevast kalendriaastast.
10.Hageja ei ole tõendanud maa väärtuse suurenemist. Maa turuhind ei ole tuvastatud poolte valitud sõltumatu eksperdi poolt, kuna see on koostatud hageja tellimusel. Hindamisakt on koostatud eeldusel, et kinnisasi on hoonestamata ja hoonestusõigus puudub. Kinnistul on aga kehtiv hoonestusõigus ja see on hoonestatud, mistõttu on hindamisakt koostatud valedel eeldustel. 3
11.Lepingu muutmise nõue on põhjendamatu. Lepingust ei tulene, et igal aastal tuleks seoses tasu korrigeerimisega sõlmida ka uus leping, milles uus hind fikseeritakse. Reaalkoormatise kande muutmise nõue on põhjendamatu. Samuti on hoonestusõiguse kohta avatud kinnistusraamatu registriossa kantud järjekohas tagapool Neste Eesti AS kasutusvaldus, mistõttu on kande muutmiseks vajalik Neste Eesti AS-i nõusolek.
Maakohtu otsus ja põhjendused
12.Harju Maakohus rahuldas 20.12.2024 otsusega hagi ja kohustas kostjat sõlmima hagejaga võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping registriossa nr 138701 kantud hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks alates 01.01.2023 ning asendas kostja tahteavaldused järgmiselt: alates 01.01.2023 on hoonestusõiguse aastatasu suurus 29 260,65 eurot; hoonestaja kohustub tasuma registriossa nr 83601 kantud kinnistu igakordsele omanikule hoonestusõiguse tasu ettemaksuna võrdsetes osades neli korda aastas kvartalite kaupa - hiljemalt 05.01, 05.04, 05.07 ja 05.10 iga kord summas 7315,16 eurot. Samuti kohustas maakohus kostjat sõlmima hagejaga võlaõiguslik ja asjaõigusleping registriosa nr 138701 3. jakku reaalkoormatise muutmiseks alates 01.01.2023 ja asendas kostja tahteavaldused reaalkoormatise muutmiseks järgmiselt: alates 01.01.2023 on hoonestusõiguse aastatasu suurus 29 260,65 eurot; hoonestaja kohustub tasuma registriossa nr 83601 kantud kinnistu igakordsele omanikule hoonestusõiguse tasu ettemaksuna võrdsetes osades neli korda aastas kvartalite kaupa hiljemalt 05.01, 05.04, 05.07 ja 05.10 iga kord summas 7315,16 eurot. Ühtlasi kohustas maakohus kostjat andma nõusoleku registriosa nr 138701 3. jakku hoonestusõiguse aastatasu kohta tehtud senise kande muutmiseks ja uue kande tegemiseks hoonestusõiguse aastatasu suuruse ja maksmise korra kohta. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks menetluskuludena välja 9218,25 eurot.
13.Maakohus luges tuvastatuks, et: Hageja ja kostja õiguseellane ELKE Maja AS sõlmisid 20.07.1996 hoonestusõiguse seadmise lepingu, millega hageja seadis tema omandis olevale Tallinnas Forelli tn 2a asuvale kinnistule (registriosa nr 83601) hoonestusõiguse 99 aastaks kostja õiguseellase kasuks. Tänaseks on lepingu pooleks ja hoonestusõiguse omajaks kostja (dtl 1421; 2223; 2425; 261). Hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa nr 138701, mille III jakku kande nr 1 all on kantud koormatis: hoonestusõiguse aastatasu 91 566 krooni maksmise kohustus kinnistu nr 836 igakordse omaniku kasuks (dtl 1421; 2223; 2425). 29.11.2022 esitas hageja kostjale kirjaliku teate hoonestusõiguse tasu suurendamiseks. Pooled pidasid seejärel läbirääkimisi, kuid kokkuleppeni ei jõudnud (dtl 261). Enne 29.11.2022 ei ole hageja eelneva 26 aasta jooksul tasu suurendamist nõudnud.
4
14.Lepingu p-s 6.1 (dtl 15) leppisid pooled kokku, et hoonestaja (kostja) maksab omanikule (hageja) hoonestusõiguse eest tasu 91 566 krooni, s.o 5852,13 eurot aastas. Lepingu p 6.3 kohaselt on osapooled kokku leppinud, et „hoonestusõiguse tasu kuulub igal aastal üle vaatamisele ning seda korrigeeritakse vastavalt maa turuhinna muutumisele maa asukohajärgses piirkonnas. Juhul kui maa turuhind on suurenenud on omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist, kui turuhind on vähenenud, on hoonestajal õigus nõuda hoonestusõiguse tasu vähendamist.“ Sama punkti kohaselt leppisid pooled kokku ka selles, et „tsiviilkäibes oleva maa turuväärtus määratakse kindlaks osapoolte kokkuleppel valitud sõltumatu eksperdi poolt. Hoonestusõiguse tasu makstakse uues suuruses alates vastavas muudatuses kokkuleppele jõudmisele järgnevast aastast.“ Lepingu p-s 6.3 on pooled niisiis kokku leppinud hoonestusõiguse tasu muutmise tingimustes AÕS § 254 lg 3 tähenduses.
15.Kohtu hinnangul tuleb lepingut selle kui terviku olemust ja eesmärki arvestades tõlgendada selliselt, et mõlemal poolel on iga-aastaselt õigus nõuda hoonestusõiguse tasu muutmist (suurendamist või vähendamist) vastavalt sellele, milline on olnud maa turuhinna muutus maa asukohajärgses piirkonnas. Maa turuhinnana on käsitatav kinnisasja alune maa (ilma hoonete ja asjaõigusteta). Sellele viitab lisaks lepingu olemusele tõik, et Forelli tn 2a kinnisasi on lepingus defineeritud kui kinnistu. Kinnistu ja maa turuhinna eristamine viitab poolte tahtele eristada maa ja kinnistu (koos hoonete ja asjaõigustega) väärtust ning korrigeerida hoonestusõiguse tasu üksnes vastavalt maa turuhinna muutusele. Maa turuhinnana asukohajärgses piirkonnas saab mõista konkreetse kinnisasja aluse maaga sarnase maa turuväärtust. Kokkulepe eksperdi kasutamises maa turuväärtuse kindlaksmääramisel viitab sellele, et turuväärtuse muutus tuleks tuvastada hinnates vaidlusaluse maaga võimalikult sarnast maad.
16.Kohus ei pidanud võimalikuks lähtuda kostjapoolsest tõlgendusest, mille kohaselt on pooled soovinud lepingu p-s 6.3 tasu korrigeerimises kokku leppida selliselt, et tasu vastaks turu-tingimustele ehk hoonestusõiguse eest tavapäraselt makstavale aastatasule. Kostja väitel on selleks 25% maa maksustamishinnast ehk antud juhul 5195,74 – 12 989,35 eurot aastas. Kohtu hinnangul ei saa lepingu p-le 6.3 kostja soovitud tõlgendust anda. Lepingu sõnastus ja terminikasutus ei viita soovile leppida kokku hoonestusõiguse aastatasus vastavalt hoonestusõiguse eest tavapäraselt makstavale tasule. Pooled ei ole hoonestusõiguse tasu sidunud tarbijahinnaindeksiga, mistõttu ei oma asja tähtsust, millises proportsioonis õigustaks tasu tõstmist tarbijahinnaindeksi muutus.
17.Maakohus tuvastas RE Kinnisvara AS-i 27.10.2023 eksperthinnangu (dtl 5385) alusel, et vaidlusaluse maa (s.o kinnisasi ilma hoonestuse ja hoonestusõiguseta) turuhind oli 1996. a seisuga 50 000 eurot ning 2023. a seisuga 250 000 eurot (mõlemad käibemaksuta). Seega on asukohajärgses piirkonnas maa turuhind tõusnud viis korda (50 000 × 5 = 250 000) ning hagejal on õigus lepingu alusel nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist 29 260,65 euroni aastas (5 × 5852,13 eurot). Kostjal oli võimalus omapoolse tõendiga 27.10.2023 eksperthinnangu järeldused ümber lükata, kuid kostja ei ole seda teinud.
5
18.Lepingu p-st 6.3 ei tulene, et hoonestusõiguse tasu suurendamise nõude eelduseks oleks kokkuleppe saavutamine eksperdi valikus. Niisugune tõlgendus tähendaks, et hagejal oleks õigus nõuda hoonestusõiguse tasu suurenemist üksnes juhul, kui kostja sellega nõustub. Lepingu olemust ja eesmärki arvestades on pooltel õigus maa turuhinna muutumise korral hoonestusõiguse tasu korrigeerimist nõuda ka siis, kui teine pool sellega ei nõustu. Hageja esitas 29.11.2022 kostjale lepingu p 6.5 järgse kirjaliku teate hoonestusõiguse tasu muutmiseks. Pooled pidasid seejärel läbirääkimisi, mille käigus tegi hageja 26.04.2023 ettepaneku eksperdi valikus kokku leppida (dtl 40). Kostja on küll läbirääkimiste käigus teinud viiteid eksperdi kaasamise vajadusele (dtl 39), kuid jätnud ettepanekule eksperdi isikus kokku leppida siiski vastamata (dtl 42, 45). Johtuvalt hea usu põhimõttest tulenevast keelust kuritarvitada lepingust tulenevaid õigusi (VÕS § 6, TsÜS § 138) ei saa kostja hagejale ette heita eksperdi isikus kokkuleppe puudumist, kuivõrd hageja tegi omalt poolt võimaliku, et valida sõltumatu ekspert poolte kokkuleppel.
19.Kohus ei tuvastanud poolte kokkulepet, mis välistaks või piiraks poole õigust tugineda maa turuhinna muutusele, mida ei ole eelneval aastal korrigeeritud. Hageja ei ole esitanud nõuet perioodi eest, mis jääks ajavahemikku kolm aastat enne hagi esitamist. Hagi ei ole aegunud.
20.Kuivõrd hageja esitas 29.11.2022 kostjale lepingu p 6.5 järgse teate hoonestusõiguse tasu muutmiseks ja on leidnud kinnitust, et hageja nõue tasu muutmiseks alates 01.01.2023 on põhjendatud, on hagejal VÕS § 119 lg 1 ja lepingu p 6.5 kohaselt õigus nõuda muudetud suuruses hoonestusõiguse tasu alates 01.01.2023 (vrd TrtRnKo 18.05.2020, 2-18-2570, p 16). Kostjal on lepingu p 6.3 ja AÕS § 254 lg 3 alusel kohustus anda hoonestusõiguse tasu suuruse ja korra muutmiseks vajalikud tahteavaldused ning kohus saab need käesoleva kohtulahendiga asendada.
21.AÕS § 254 lg 4 näeb ette, et hoonestusõiguse eest tasu maksmise kohustuse võib kanda reaalkoormatisena kinnistusraamatusse. Praegusel juhul on pooled reaalkoormatise kinnistusraamatusse kandmises hoonestusõiguse seadmisel kokku leppinud (p 10.1). AÕS § 254 lg-st 41 tuleneb õigus nõuda hoonestustasu tagamiseks seatud reaalkoormatise muutmist seoses hoonestustasu muutmisega. Kuna tasu suurenemine toimub hoonestusõiguse lepingus ettenähtud piirides, ei ole vaja kinnistusraamatus reaalkoormatisest tagapool asuvate õiguste pidajate nõusolekut. Lisaks on hoonestusõiguse kohta avatud kinnistusraamatu registriosa 3. jakku kantud hoonestusõiguse aastatasu muutmise nõude tagamiseks eelmärge.
Apellatsioonkaebus
22.Maakohtu otsusele esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata.
6
23.Maakohus on tõlgendanud lepingu p 6.3 ebaõigesti. Leping ei näe ette õigust tõsta hoonestusõiguse tasu samas ulatuses, mille võrra on suurenenud maa turuhind. Leping jätab lahtiseks, kuidas peaks maa turuhinna suurenemise korral tasu tõstmine toimuma. Lepingu p 6.3 eesmärgiks on tagada, et see vastaks tavapärasele keskmisele tasule. Hageja nõutav tasu ei vasta turutingimustele.
24.Maa turuväärtuse muutus asukohajärgses piirkonnas on tõendamata. RE Kinnisvara hindamisakt on koostatud eeldusel, et kinnisasi on hoonestamata ja hoonestusõigus puudub. Tegelikult on kinnisasi hoonestatud ja seda koormab hoonestusõigus. Lisaks ei ole turuväärtus tuvastatud kokkuleppel valitud sõltumatu eksperdi poolt ning võrdluseks on kasutatud vaid kahte kinnistut, mis ei ole piisav valim võrdlusmeetodil kinnistu turuväärtuse leidmiseks.
25.Hageja ei saa nõuda tasu muutmist võrreldes 1996.a ja 2023.a maa väärtuseid. Lepingu p 6.3 kohaselt kuulub hoonestusõiguse tasu igal aastal ülevaatamisele. Seega annab leping õiguse nõuda tasu muutmist üks kord aastas iga eelneva aastaga võrrelduna. Hagejal on õigus nõuda tasu korrigeerimist üksnes 29.11.2021 toimunud maa turuhinna muutusele vastavalt. Hageja ei saa ühelgi juhul nõuda tasu muutmist enne 21.07.2020 toimunud maa turuväärtuse suurenemise alusel, sest vastavas ulatuses on nõue aegunud. Samuti, kuna hageja ei olnud hoonestusõiguse tasu muutmist enne 29.11.2022 nõudnud, on hageja mõistlikkuse ja hea usu põhimõtte alusel kaotanud õiguse enne 29.11.2021 toimunud maa turuväärtuse muutustele tuginedes hoonestusõiguse tasu muutmist nõuda. Samuti on tasu 5-kordne suurendamine ebamõistlik ega olnud kostjale ettenähtav.
26.Hageja ei saa nõuda tasu muutmist alates 01.01.2023, kuna lepingu p 6.3 järgi makstakse hoonestusõiguse tasu uues suuruses alates muudatuses kokkuleppele jõudmisele järgnevas aastas. Kokkuleppe saab lugeda sõlmituks ajast, mil kohtulahend jõustub. Lepingu, reaalkoormatise ja kinnistusraamatu kannete muutmise nõue on põhjendamatu. Lepingust ei tulene, et igal aastal tuleks seoses tasu korrigeerimisega sõlmida ka uus leping, milles uus hind fikseeritakse. Samuti pole kostjal kohustust tasumise korra kokkulepet muuta. Ebavajalik on asjaõigusliku lepingu muutmine. Reaalkoormatise kande muutmise nõue on põhjendamatu.
Vastus apellatsioonkaebusele
27.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
28.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega
7
ning TsMS § 654 lg 6 järgi neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
29.Lepingu p 6.3 kohaselt kuulub hoonestusõiguse tasu igal aastal ülevaatamisele ning seda korrigeeritakse vastavalt maa turuhinna muutumisele maa asukohajärgses piirkonnas. Juhul kui maa turuhind on suurenenud, on omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist, kui turuhind on vähenenud, on hoonestajal õigus nõuda hoonestusõiguse tasu vähendamist. Kolleegiumi hinnangul on ebaõige kostja seisukoht, et leping jätab lahtiseks, kuidas peab maa turuhinna tõusmisel hoonestusõiguse tasu tõstmine toimuma. Lepingust ei saa järeldada, et poolte eesmärk oli jätta hoonestusõiguse tasu suuruse muutmise tingimused kindlaks määramata. Maakohus ei ole eksinud lepingu tõlgendamisel ja on õigesti leidnud, et lepingu kohaselt on pooltel õigus nõuda hoonestusõiguse tasu muutmist vastavalt maa turuhinna muutumisele. Seda toetab ka lepingu p-s 6.3 sätestatu, et maa turuväärtus määratakse kindlaks sõltumatu eksperdi poolt. Kui poolte eesmärgiks polnuks lähtuda maa turuväärtuse muutusest, siis polnuks vajadus sätestada, et maa turuväärtus määratakse eksperdi poolt. Kolleegium nõustub maakohtu tõlgendusega ka selles, et pooled pidasid lepingus silmas just maa (kinnistu ilma ehitise ja asjaõigusteta) turuväärtuse muutumist, mitte kinnistu kui terviku (maa koos ehitise ja asjaõigustega) turuväärtuse muutumist.
30.Maakohus tuvastas RE Kinnisvara AS-i 27.10.2023 hinnangu alusel, et vaidlusaluse maa turuhind oli 1996.a 50 000 eurot (käibemaksuta) ja 2023.a 250 000 eurot (käibemaksuta), millest tulenevalt on maa turuhind tõusnud viis korda ning hagejal on seetõttu õigus nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist 29 260,65 euroni aastas ((5 x 5852,13 eurot (hoonestusõiguse tasu 1996.a). Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus põhjendatult leidnud, et nimetatud tõendiga saab maa turuväärtust ja selle muutust tõendada. Asjaolu, et võrdluseks kasutati üksnes kahte kinnistut, ei anna alust tõendit kõrvale jätta. Samuti ei anna tõendi kõrvalejätmiseks alust see, et eriteadmistega isikut ei valinud pooled ühiselt. Hageja tegi 26.04.2023 kostjale ettepaneku eksperdi valimiseks, kuid kostja sellele ei vastanud. Kostjal oli ka endal kohtumenetluses võimalik esitada eriteadmistega isiku arvamus maa turuväärtuse muutumise kohta, kuid ta ei teinud seda. Kostja on esitanud üksnes 1Partner Advisory hinnangu, kuid selles ei ole hinnatud maa turuväärtust, vaid soovituslikku hoonestusõiguse tasu, mis on hinnangu kohaselt 2%-5% hinnatava vara maa maksustamishinnast aastas. Eeltoodust tulenevalt ei anna apellatsioonkaebuse väited alust muuta maakohtu järeldust, et vaidlusaluse maa turuhind on ajavahemikus 1996.a – 2023.a tõusnud viis korda.
31.Asjaolu, et hageja ei ole varasematel aastatel nõudnud hoonestusõiguse tasu suurendamist, ei muuda tema nõuet hea usu ega mõistlikkuse põhimõtte vastaseks. Samuti ei tulene lepingust, et hageja saab nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist üksnes võrrelduna eelmise aasta maa turuhinna muutusega ka juhul, kui varasemalt ei ole hoonestusõiguse tasu üle vaadatud. Leping ei välista hoonestusõiguse tasu suurendamist lähtudes maa turuhinna muutusest ajavahemikus 1996.a – 2023.a olukorras, kui varasemalt ei ole hoonestusõiguse tasu korrigeerimist toimunud. Arvestades, et hageja nõuab tasu 8
suurendamist alates 01.01.2023, on põhjendamatu kostja väide, et hagi on osaliselt aegunud.
32.Lepingu p 6.3 järgi makstakse hoonestusõiguse tasu uues suuruses alates vastavas muudatuses kokkuleppele jõudmisele järgnevast aastast. Maakohus leidis, et kuna hageja esitas kostjale teate hoonestusõiguse tasu muutmiseks 29.11.2022, siis on hagejal õigus tasu muutmisele alates 01.01.2023. Kostja on apellatsioonkaebuses seisukohal, et kokkuleppe saab lugeda sõlmituks siis, kui kohtulahend jõustub. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga. Kuigi maakohus asendas kohtuotsuses kostja tahteavaldused hoonestusõiguse tasu muutmiseks, ei saa kohtuotsust käsitleda kokkuleppele jõudmisena, kuna kostja vaidles hageja nõutud tasu suurusele vastu. Olukorras, kus pooled kokkuleppele ei jõudnud, on põhjendatud maakohtu tõlgendus, et hagejal on õigus nõuda uut tasu läbirääkimiste algusele järgnevast aastast. Sellist tõlgendust toetab ka poolte poolt lepingus kokkulepitu, et hoonestusõiguse tasu vaadatakse üle igal aastal.
33.Kuna maakohus leidis õigesti, et hagejal on õigus nõuda suuremat hoonestusõiguse tasu, siis asendas maakohus põhjendatult vajalikud kostja tahteavaldused hoonestusõiguse tasu ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Ebaõige on kostja seisukoht, et raalkoormatise kande muutmise nõue on põhjendamatu. Kuna pooled leppisid kokku hoonestusõiguse eest tasu maksmise kohustuse kandmises reaalkoormatisena kinnistusraamatusse (p 10.1, AÕS § 254 lg 4), siis on hagejal õigus nõuda ka reaalkoormatise kande muutmist. Arvestades, et lepingus on ettenähtud hoonestusõiguse tasu maksmise kord (p 6.2), siis ei eksinud maakohus, kui märkis selle ka kinnistusraamatusse kantava uue kande sisusse. Kuna hoonestusõiguse tasu suurendamine toimub lepingus ettenähtud piirides, siis puudus vajadus reaalkoormatistest tagapool asuvate õiguste pidajate nõusolekuks (AÕS § 254 lg 41). Maakohus ei eksinud ka selles, kui asendas kostja tahteavaldused asjaõiguslepingute sõlmimiseks hoonestusõiguse tasu muutmiseks, kuna hoonestusõiguse eest tasu maksmise kohustus on kantud piiratud asjaõigusena kinnistusraamatusse. Asjaõiguslepingute sõlmist on pidanud põhjendatuks ka kohtupraktika (vt Tartu Ringkonnakohtu 18.05.2020 otsus tsiviilasjas 2-18-2570).
34.Ülaltoodule tuginedes tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
35.Arvestades, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis puudub alus muuta menetluskulude jaotust maakohtus. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustanud temalt hageja kasuks väljamõistetud menetluskulude rahalise suuruse põhjendatust, st ta ei ole tuginenud sellele, et maakohus on temalt hageja kasuks väljamõistetud menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisel rikkunud TsMS § 174 lg 1 sätestatut. Seega puudub alus muuta maakohtu otsust ka menetluskulude kindlaksmääramise osas.
36.Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäävad kostja kanda (TsMS § 171 lg 1). Hageja palus kostjalt välja mõista menetluskulud summas 3944,40 eurot (käibemaksuga) ja viivise. Menetluskulude nimekirja kohaselt kulus hageja lepingulistel esindajatel 9
apellatsioonimenetluses menetlustoimingute tegemisele kokku 16,75 tundi. Tunnihind on 190 eurot (lisandub käibemaks). Hageja ei saa käibemaksu tagasi nõuda. Hageja märkis, et kuigi teda esindas menetluses kaks esindajat, ei taotle ta menetluskulu väljamõistmist kahe esindaja töötundide eest. Kostja menetluskulude suurusele vastuväiteid ei esitanud.
37.Vastavalt TsMS § 175 lg-le 1, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Võttes arvesse menetlustoimingute sisu ja mahtu, peab ringkonnakohus hageja esindajate ajakulu ja tunnitasu põhjendatuks Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulud 3944,40 eurot ja viivis TsMS § 177 lg 4 alusel.
(allkirjastatud digitaalselt)
10
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.