Hemp Futures OÜ (hageja) esitas Harju Maakohtule hagi Osaühingu Mergo Invest (kostja) vastu, milles palub tuvastada kostja poolt 16. märtsil 2020 esitatud kostja ja hageja vahel 26.09.2019 sõlmitud üürilepingu lõpetamise tühisuse. Samuti esitas hageja hagi tagamise avalduse, milles palus kohustada kostjat täitma poolte vahel 26.09.2019 sõlmitud üürilepingut, sh kohustada kostjat osutama hagejale kõiki lepingus kokku lepitud kommunaalteenuseid ning keelata kostjal või ükskõik milliste isikute kaudu ükskõik missugused tegevused, mis on suunatud poolte vahel 26.09.2019 sõlmitud üürilepingu alusel tekkinud hageja otsese valduse teostamise takistamisele või mis takistavad hagejal 26.09.2019 sõlmitud üürilepingu lisas 2
kujutatud üüripinna kasutamist vähemalt kuni praeguses tsiviilasjas tehtud menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni. Hagis toodud asjaolude kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 26.09.2019 üürilepingu, mille kohaselt andis kostja hageja kasutusse ruumid aadressil Suur-Männiku 5, Tallinnas. Üürileping oli sõlmitud kuni 30.09.2022. Hageja kohustus üüriobjekti eest tasuma igakuiselt 850 eurot, samuti kandma kokkulepitud ulatuses kommunaalkulud. Lepingu kohaselt kohustus hageja arve alusel tasuma kommunaalkulude eest, mis puudutasid hageja majandustegevust, st reaalselt tarbitavate kommunaalkulude eest. Hageja on korduvalt pöördunud kostja poole päringutega üüriarvete ja korrektsete kommunaalkulude arvete saamiseks. Hageja märkas kommunaalarvetel probleeme ja kokku leppimata kulusid, mistõttu pöördus hageja kostja poole. Hageja märkis, et ta ei maksa gaasi (kütte) eest, sest lepingus selline kokkulepe puudub ning hagejal on õigus talle soovimatutest kommunaalteenustest loobuda, hageja gaasi (kütet) ei kasuta. Kostja ei ole kommunaalkulude nõuet tõendanud, kuigi hageja nõudis arvestuste (näitude) ja tõendite esitamist. 16.03.2020 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse. Hageja on seisukohal, et kostja üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine. Hageja viitab lepingu punktidele 3.4, 5.1.4, 5.1.5, 7.5.1. Hagejal puudub kostja ees võlgnevus. Hageja on tasunud üüri korrektselt. Kostja lõpetas üürilepingu kommunaalteenuste tasumata jätmise tõttu hageja poolt. Hageja on seisukohal, et ta on tasunud kommunaalteenuste eest vastavalt lepingule. Hageja viitab, et lepingu p 3.3 ja 3.4 kohaselt kohustub hageja tasuma kommunaalteenuste eest üksnes ulatuses, milles hageja neid reaalselt kasutab ning maksmise aluseks on arvestite näitajad. Samuti on hagejal õigus loobuda kommunaalteenustest, mida hageja ei kasuta.
MAAKOHTU MÄÄRUS
2.Maakohus keeldus hagi üürilepingu lõpetamise tühisuse tuvastamise nõudes menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel, mille kohaselt võib kohus jätta hagiavalduse menetlusse võtmata, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Hagi, milles palutakse tuvastada pooltevahelise lepingu ülesütlemise tühisus, on sisuliselt suunatud sellele, et tuvastada kehtiva lepingulise suhte olemasolu või selle puudumine. TsMS § 368 lg 1 kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Hageja võib TsMS § 368 lg 1 alusel seega esitada eraldi tuvastusnõude üksnes siis, kui hagejal on sellise asjaolu tuvastamiseks eriline tuvastushuvi, mida tuleb hagejal vastavalt põhjendada. Hageja esitatud asjaoludest ei nähtu eraldiseisvat tuvastushuvi. Tuvastushagi esitamisel peab hagejal olema mingi eesmärk, mida ta üritab hagiga saavutada. TsMS kommenteeritud väljaandes leitakse, et üldiselt peaks hageja saavutama oma eesmärgi kujundus- või sooritushagi esitamisega ja puudub vajadus et kohus võtaks resolutsioonis seisukoha õigussuhte olemasolu või puudumise kohta. (Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2017, lk 411 ). Riigikohtu praktikas on leitud, et tuvastusnõude esitamine on õigustatud, kui see annaks hagejale parema õiguskaitse (rohkem) kui sooritusnõude esitamine. Olukorras, kus hageja ei too esile ühtki aspekti, mida tuvastusnõude esitamine annaks talle kohustamisnõudega võrreldes rohkem, tuleb tuvastushagi jätta perspektiivituse tõttu menetlusse võtmata või läbi vaatamata (maakohus viitab Riigikohtu lahenditele asjades nr 3-2-1-12-11, p 37-38; 3-2-1-157-12, p 14; 3-2-1-97-13, p 10). Seega tuleb võimalusel alati eelistada sooritusnõuet (või negatoorhagi) tuvastusnõudele.
Maakohus asus seisukohale, et käesoleval juhul tuleb hagis toodud asjaolude esinemisel kõne alla ka sooritusnõude või negatoorhagi esitamine. Hagiavalduses esitatud asjaoludest nähtub, et hageja hinnangul ei ole kostja kehtivalt pooltevahelist üürilepingut üles öelnud. Juhul, kui üürilepingu ülesütlemine on tühine ning hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping on kehtiv, on hagejal õigus ruume kasutada. Maakohus asus seisukohale, et hagejal puudub vajadus kohtumenetluseks ning ta võib üürilepingut edasi täita ja jätkata ruumide kasutamist. Samale seisukohale on jõutud õiguskirjanduses, kus on märgitud, et juhul, kui lepingupool, kelle suhtes leping üles öeldi, ülesütlemisega ei nõustu (kui ta leiab, et ülesütlemine on õigusvastane ja tühine), ei pea ta kohtusse pöörduma. Ülesütlemisega mittenõustuv lepingupool lähtub sellest, et leping on kehtiv ja võib nõuda lepingu täitmist (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2019, lk 336). Kui kostja takistab hagejal üürilepingu eseme eesmärgipärast kasutamist, saab hageja oma õiguste kaitseks pöörduda kohtusse täitmisnõudega (nõudes üürilepingu täitmist) või esitada negatoorhagi (nõudes teatud lepingutingimustega vastuolus olevate tegevuste keelamist). Juhul, kui üürileandja käsitleb ülesütlemist kehtivana, saab tema pöörduda kohtusse üürniku väljatõstmiseks. Maakohus asus seisukohale, et üürnikul puudub vajadus pöörduda kohtusse lepingu kehtivuse tuvastamise nõudes, kuivõrd tal puudub sellise tuvastusnõude esitamiseks eraldiseisev õigustatud huvi. Kohus tuvastab üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse nagunii lepingu täitmisnõude või negatoorhagi lahendamisel. Maakohus asus seisukohale, et hageja tuvastusnõude menetlemisest tuleb keelduda, sest hagejal puudub iseseisev õiguslik huvi sellise asjaolu tuvastamiseks.
3.Maakohus keeldus hagiavalduse menetlusse võtmisest, mistõttu ei lahendanud maakohus sisuliselt hagi tagamise taotlust. Maakohus märkis täiendavalt, et hageja on taotlenud hagi tagamise korras kostja kohustamist täitma poolte vahel 26.09.2019 sõlmitud üürilepingut ning keelata kostjal ise või ükskõik milliste isikute kaudu ükskõik missugused tegevused, mis on suunatud poolte vahel 26.09.2019 sõlmitud üürilepingu alusel tekkinud hageja otsese valduse teostamise takistamisele või mis takistavad hagejal 26.09.2019 sõlmitud üürilepingu lisas 2 kujutatud üüripinna kasutamist vähemalt kuni tsiviilasjas tehtud menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni. TsMS § 377 lg 1 kohaselt võib kohus hageja taotlusel hagi tagada, kui on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. Käesoleval juhul on hageja esitanud kohtule tuvastusnõude. Tuvastusnõuet ei ole üldjuhul võimalik hagi tagamise korras tagada. Samuti märkis maakohus hageja hagis esitatud tuvastusnõuet silmas pidades, et hageja poolt taotletav abinõu ei aita kaasa mingil viisil hagi võimaliku rahuldamise korral kohtuotsuse täitmisele. Täitmisnõude või negatoorhagi esitamisel võiks hageja poolt taotletud hagi tagamise abinõu olla kohane õiguskaitsevahend.
MÄÄRUSKAEBUS
4.Hageja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata asi maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks teises koosseisus. Hageja palub rahuldada maakohtule esitatud hagi tagamise taotluse. Hageja tõi välja, et tema õiguslik huvi seisneb selles, et üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamata jätmise korral tekib hagejale ebaproportsionaalselt suur varaline kahju. Kui kostja lülitab elektri välja (nagu kostja on juba eelnevalt lubanud teha) või vahetab ära ukselukud, hävinevad kõik hageja taimed, kokku ligi 8-9 miljoni euro väärtuses. Õiguslik huvi seisneb ka selles, et poolte vahel on tekkinud vaidlus selles, millised on lepingust tulenevad õigused lepingu ülesütlemiseks, samuti selle täitmiseks. Vaidluse raskuskese on kommunaalarvete maksmisest kostja arvates tulenenud õigusest leping üles öelda. Sellest asjaolust, kas kostja ütles lepingu üles õiguspäraselt, sõltuvad edasised
õiguslikud järelmid. Kui kohus tuvastab, et kostja ütles lepingu üles õigusvastaselt, saavad menetlusosalised õiguskindluse selle kohta, et hagejal on õigus üüripinda edasi vallata. Kui kohus leiab teistpidi, saavad menetlusosalised õiguskindluse, et üüripind tuleb hageja poolt vabastada. Kostja peab enda ülesütlemisavaldust õiguspäraseks ning asub takistama hagejal üüriobjekti kasutamist. Ringkonnakohtu seisukoht
5.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada menetlusõiguse väära kohaldamise tõttu (TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 3). Määruskaebus kuulub rahuldamisele.
6.Maakohus on asunud ebaõigesti seisukohale, et hageja tuvastusnõude menetlemisest tuleb keelduda, sest hagejal puudub tuvastushuvi. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 368 lg 1 sätestab, et hageja võib esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Hageja palub tuvastada kostja poolt esitatud üürilepingu lõpetamise tühisuse. Sellise asjaolu tuvastamise vastu on hagejal TsMS § 368 lg 1 järgi tuvastushuvi. Selline hagi on sisuliselt suunatud sellele, et tuvastada pooltel kehtiva lepingulise suhte olemasolu või puudumine. Olukorras, kus teine lepingupool on teinud tahteavalduse lepingu ülesütlemiseks, on lepingupoolel üldjuhul olemas õiguslik huvi, saamaks selgust, kas leping kehtib või mitte, kuna sellest sõltub, millised õigused ja kohustused tal lepingust tulenevalt on. Seega on üldjuhul olemas õiguslik huvi tuvastushagi esitamiseks. Üksnes erandjuhtudel puudub sellises olukorras tuvastushagi esitamiseks õiguslik huvi (RKTKo nr 3-2-1-97-13, p 10). Erandlike asjaolude esinemist praeguses asjas ei nähtu. Samuti ei välista hagejal tuvastushuvi olemasolu ainuüksi see, et tal oleks võimalik esitada oma õiguste kaitseks sooritushagi (RKTKo nr 3-2-1-97-13, p 10). Seega on hagejal õiguslik huvi tuvastushagi esitamiseks.
7.Eeltoodust tulenevalt ei esine TsMS § 371 lg 2 p-s 2 sätestatud alust hagi menetlusse võtmisest keeldumiseks. Maakohtu määrus tuleb tühistada ja saata hagi maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.
8.Kui hagi tagamist taotletakse koos hagi esitamisega, siis, lahendab hagi tagamise maakohus. Kolleegium märgib, et TsMS § 377 lg 3 kohaselt võib tagada ka tuvastushagi. Sellise hagi tagamisel tuleb lähtuda TsMS §-st 377 lg 2, mille järgi võib kohus sellise hagi tagamiseks, mille esemeks ei ole rahaline nõue kostja vastu, hageja taotlusel esialgselt reguleerida vaidlusalust õigussuhet, millega ei tagata kohtulahendi täitmist, vaid kohtulahendiga (hagiga) taotletava eesmärgi saavutamist. TsMS § 377 lg 2 järgi võib kohus sellise hagi tagamiseks, mille esemeks ei ole rahaline nõue kostja vastu, hageja taotlusel esialgselt reguleerida vaidlusalust õigussuhet, eelkõige asja kasutusviisi, kui see on vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks või muul põhjusel.
9.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar, Ele Liiv, Peeter Pällin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.