Jõhvi vald, Jõhvi linn, Roosi tn 8 korteriühistu avaldus O. L.i ja M. L.i vastu kaasomandi eseme esialgse olukorra taastamise nõudes
Kohtuistungi toimumise aeg
30.09.2019 ja 20.01.2020.a.
Menetlusosalised
Avaldaja: Jõhvi vald, Jõhvi linn, Roosi tn 8 korteriühistu (registrikood 80175624; Roosi tn 8-19, 41538 Jõhvi) Avaldaja seaduslik esindaja (juhatuse liige): Riho Arus Avaldaja lepinguline esindaja: Ülli Kastepõld (e-post: xxx) Puudutatud isikud: O. L. (IK xxxxxxxxxxx) M. L. (IK xxxxxxxxxxx) (xxx xx-xx, xxx xxxxx: e-post: xxx; xxx) Puudutatud isikute lepinguline esindaja: Jüri Sakkart (e-post: xxx)
RESOLUTSIOON
Jätta Jõhvi vald, Jõhvi linn, Roosi tn 8 korteriühistu avaldus rahuldamata.
Menetlusosaliste menetluskulud jätta menetlusosaliste enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtumääruse peale on õigus esitada määruskaebus Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest.
AVALDAJA NÕUE
1.Avalduse kohaselt pöördusid puudutatud isikud 02.04.2019.a. korteriühistu juhatuse poole avaldusega, milles avaldasid soovi vahetada korteris radiaatorid ning palusid teha hinnapakkumine radiaatorite vahetamiseks ning tähtaeg tööde teostamiseks. 04.04.2019.a. vastas korteriühistu esimees avaldajatele. Vastusele avaldasid puudutatud isikud, et seoses korteri kapitaalremondiga palutakse anda luba vanade radiaatorite vahetamiseks kaasaegsemate vastu. Avaldajad kinnitasid, et tööd teostavad nad omal kulul ja professionaalsete töölistega, kellel on nõutavad sertifikaadid. Pöördumisele vastas korteriühistu esimees, et enne radiaatorite vahetamist on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek töö teostamiseks ning dokumendid, mis tõendaks, et paigaldatavate radiaatorite võimsus oleks samasugune projektijärgsete radiaatoritega. Olenemata sellest, et puudutatud isikuid teavitati sellest, et vajalik on kõigu korteriomanike nõusolek, vahetati radiaatorid. Korteriühistu esimees käis korteris kohapeal ning selgitas tööde teostajatele, et korteriomanikel puudub teiste korteriomanike nõusolek, kuid ettevõtja jätkas oma tegevust (avaldaja andmetel OÜ Toru Jüri, kellel ei ole esitatud majandustegevuse registris kaugküttesüsteemide paigaldamise majandustegevusteadet). Korterelamu küttesüsteem on tervik ning avaldaja leiab, et lubamatu on olukord, kus üks korteriomanikest vahetab omavoliliselt enda korterisse jääva küttesüsteemi osa ilma teiste korteriomanike nõusolekuta. Küttesüsteem on tasakaalust väljas kui ühes korteris vahetatakse radiaatorid. Puudutatud isikutel kõigi kaasomanike nõusolekut ei ole, isegi korteriühistu liikmete enamuse nõusolekut ei ole kaasomandisse kuuluva küttesüsteemi muudatuste tegemiseks. Avaldaja palub kohtult kohustada puudutatud isikuid (Roosi tn 8 krt xx omanikke) taastama küttesüsteemi torustiku esialgne olukord, alternatiivse nõudena kohustada krt xx omanikke esitama dokumendid, millega oleks tõendatud korterisse paigaldatud uute radiaatorite vastavus projektijärgsetele nõuetele.
2.Avaldaja märgib, et Roosi tn 8 korteriühistu 24.03.2019.a. üldkoosolekul otsustati (p 2), et kaasomandi eseme osade lammutamiseks, ümberehitamiseks on vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe (nõusolek) ja projekt. Selgitati, et radiaatorite vahetus ja kraanide paigaldus küttesüsteemi torustikule on keelatud. Avaldaja kinnitab, et kortermajas Roosi 8 ei ole radiaatorid seest umbes ning vajadust nende väljavaetamiseks ei olnud. Puudutatud isikute väide et radiaatorite vahetamisel tehtud arvutused vastavad normatiividele, on eksitav. Arvutuste aluseks on võetud kaasaegsete, kahetorusüsteemsete küttetorudega radiaatorid. Roosi 8 korterelamus on ühe toru küttesüsteem, mis erineb põhimõtteliselt kahetoru-küttesüsteemist ning arvutusi tehes tuleb lähtuda vanade olemasolevate radiaatorite võimsusest, et tagada küttesüsteemi tasakaal tervikuna. Teostatud arvutuskäik ei sobi konkreetselt Roosi 8 korterelamu küttesüsteemile ja uued paigaldatud radiaatorid on vale võimsusega. Juhul kui uued radiaatorid vastaksid võimsuselt vanadele, oleks proportsioon vanade ja uute radiaatorite vahel ruumide lõikes ühesugune, ent antud juhul köögis oli vanal radiaatoril 6 ribi, uuel radiaatoril 8 ribi;
1.toas oli vanal radiaatoril 10 ribi, uuel radiaatoril 16 ribi;
2.toas oli vanal radiaatoril 8 ribi, uuel radiaatoril samuti 8 ribi;
3.toas oli vanal radiaatoril 9 ribi, uuel radiaatoril 10 ribi; vannitoas oli vanal radiaatoril 4 ribi, uue radiaatori kohta teave puudub. Radiaatorite vahele on paigaldatud kraanid ja see on oluline ning arvestades ühetorusüsteemset kütet täiesti lubamatu ümberehitus. Konkreetsele küttesüsteemile ei ole nähtud ette võimalust veeringluse reguleerimiseks radiaatorite juures, sest kraani osaline või täielik sulgemine vähendab või sulgeb kütte kõikide selle püstaku korterites. Toas nr 3 on küttesüsteemi torustik peidetud uue seina taha, mistõttu ei ole võimalik avastada ja parandada küttesüsteemi võimalikke lekkeid. Vanad radiaatorid olid malmradiaatorid. Samaväärsed radiaatorid peaksid olema sama võimsusega malmradiaatorid, ent seda ei ole radiaatoreid vahetades järgitud. Üldteada on malmradiaatorite väga hea vastupidavus ning ülipikk ekspluatatsiooniaeg. Kaasomanike nõusolekut ei asenda mingil juhul elamisluba ega Jõhvi Vallavalitsuse abivallavanema subjektiivsed hinnangud ning arvamused.
O. L.I JA M. L.I VASTUVÄITED
3.Puudutatud isikud kinnitavad, et pöördusid 02.04.2019.a. korteriühistu juhatuse poole avaldusega, milles palusid korteriühistul vahetada nende korteris asuvad radiaatorid ning palusid ühistul teha vastav hinnapakkumine. Sellele saadi korteriühistu juhatuse esimehelt vastus, milles viimane teavitab, et korteriühistu ei tegele sanitaartehniliste tööde osutamisega ning hinnapakkumist teha ei saa, korteris olevad radiaatorid ei ole avariilises olukorras mistõttu väljavahetamist ei vaja. Puudutatud isikud saatsid uue kirja, milles palusid seoses kapitaalremondiga luba vanade radiaatorite vahetamiseks kaasaegsemate vastu. Korteriühistu juhatuse esimees vastas, et radiaatorite vahetamiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Puudutatud isikutel on olemas Jõhvi abivallavanema vastus, milles viimane selgitab, et kuivõrd tegemist on korteri renoveerimisega ning ehituse samade osade samaväärsega asendamisega, ei vaja see ehitusteatise ja –projekti esitamist omaniku poolt. Puudutatud isikud leiavad, et ühine soojatoru, mis läbib püstaku kaudu kortereid, kuulub hoone mõttelise osa hulka, radiaator on vaid kõrvalepõige ühisest soojatorust, ning selle vahetamine või eemaldamine ei too endaga kaasa soojavarustuse lakkamist. Kui radiaatoreid on võimalik eemaldada, vahetada või lisada ilma hoone mõttelise osa koosseisu kuuluvat küttesüsteemi kahjustamata, on nad korteriomandi reaalosa koosseisus ning nende vahetuse vajaduse üle otsustab korteriomanik.
4.Puudutatud isikud kinnitavad, et Toru-Jüri OÜ –l on olemas vastav õigus ja kvalifikatsioon küttesüsteemide kavandamiseks ja väljavahetamiseks. (I kd tl 108-109). Puudutatud isikud kinnitavad tuginedes OÜ Tadias projekteerimisbüroo teostatud põhiprojektile küttesüsteemi rekonstrueerimiseks ja korteriomandi kütte osa auditi aruendele, mille kohaselt on leitud et kütteseadmete paigaldamine ei mõjuta korterelamu küttesüsteemi ning montaažitööd on teostatud vastavalt normidele. Korteri nr xx radiaatorite vahetus ei ole kahjustanud teiste korterite küttesüsteemi. Teiste korteriomanike kaebusi korteriühistule esitatud ei ole. Korteri soojakulu ei suurenenud, vaid pigem vähenes tänu küttesüsteemi muudatustele Radiaatorite vahetamisel ja seadmete ühendamisel püstakuga ei ole muudetud ühendamise skeemi. Küttesüsteemi disbalanseerimine on välistatud kuna püstakuuga ühendamisel reguleerimiskraane ei demonteeritud. Kuulkraanid paigaldati radiaatoritele häirimata / muutmata varasemat ühendsskeemi. Kraanid on avatud asendis ning vajalikud vaid radiaatorite vahetamiseks või radiaatori sulgemiseks lekke korral, et teised püstaku kasutajad ei jääks remondi ajal kütteta. Kraanid kuuluvad radiaatorite
komplekti. Puudutatud isikud leiavad, et nii radiaatorite kui kraanide eemaldamise nõue oleks põhjendatud juhul kui küttesüsteemi kui terviku kasutamisvõimalused oleks oluliselt halvenenud.
5.Puudutatud isikud lisavad, et Roosi tn 8 korterelamus on küttesüsteem juba varasemalt oluliselt häiritud. Majas on kokku 21 korterit, korterites xx, xx ja xx on radiaatorid täiesti eemaldatud ja üle mindud elektriküttele. Korterites nr xx, xx, xx, xx on malmradiaatorid vahetatud uute teist tüüpi radiaatorite vastu. Avaldaja seaduslik esindaja ei ole tõendanud, et nimetatud korterites oleks kõigil olnud teiste korteriomanike nõusolek või või esitatud radiaatorite vahetuse projekt. Endise olukorra taastamise nõude esitamine puudutatud isikute vastu on hea usu põhimõtte vastane ning korteriühistu juhatus ei kohtle korteriomanikke võrdselt.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
6.Kohus, ära kuulanud avaldaja, puudutatud isikud O. ja M. L.i ning hinnanud asjas kogutud tõendeid kogumis, leiab, et avaldus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
7.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 kohaselt lahendab kohus korterija kaasomandi asju hagita menetluses. Tulenevalt TsMS § 613 lg 1 p 1 lahendatakse hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Sama paragrahvi 2. lõike järgi lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused TsMS § 613 lg 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega.
8.Korteriühistu esitatud avalduse kohaselt eemaldasid Roosi tn 8 korteri nr xx omanikud O. ja M. Lavryshinid 2019.a. oma korteris malmradiaatorid ning paigaldasid asemele kaasaegsed keskkütteradiaatorid. Teiste korteriomanike nõusolekut / kokkulepet puudutatud isikutel küttesüsteemis muudatuste tegemiseks ei olnud. Avaldaja nõuab endise olukorra taastamist AÕS § 89 ja § 74 lg 1 alusel või alternatiivselt kohustada korteri nr xx omanikke esitama dokumendid, mis kinnitavad paigaldatud radiaatorite vastavust kortermaja projektijärgsetele nõuetele. Viimasel kohtuistungil jäi avaldaja endise olukorra taastamise nõude juurde (II kd tl 31). Antud asjas ei ole vaidlust selle üle, et O. ja M. L. on Roosi tn 8 korteri nr xx ühisomanikud (I kd, tl 10-11); ja KÜ Roosi 8 liikmed; O. ja M.L. paigaldasid 2019.a vahetasid oma korteri renoveerimistööde käigus keskkütte radiaatorid (kirjavahetus korteriühistuga I kd tl 12-15, I kd 43-53, 108-121, 135-156) ; O. ja M. L.il puudus radiaatorite vahetamiseks korteriomanike (kaasomanike) nõusolek / kokkulepe (I kd tl 126-130, II kd tl 29-32);
9.Vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 35 lg 1 otsustavad korteriomanikud korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid.
Sama paragrahvi 2. lõike järgi käsitatakse tavapärase valitsemisena eelkõige kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti; KrtS § 38 lg 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Lõikes 1 nimetatud muudatuseks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab KrtS § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma (§ 38 lg 2).
10.Riigikohus on leidnud, et ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid (nt keskküttetorustikud) on korteriomanike kaasomandis vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa (Riigikohtu 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 12). Vaidlust ei selle üle, et Roosi tn 8 majas on ühine küttesüsteem (tehnosüsteem), mis hõlmab kõiki elamus olevaid kortereid. Küttesüsteem (sh korteris olevad radiaatorid) kuulub korteriomanikele ühiselt. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 3 on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kuivõrd see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Sama paragrahvi 5. lõige näeb ette, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Hea usu põhimõtte sätestab ka kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg 2. Vastavalt AÕS § 74 lg 1 saab kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kaasomandis oleva asja valdamine, kasutamine ja valitsemine eeldab kaasomanike tegevuse kooskõlastamist ning tulenevalt AÕS § 72 lg 1 saab ühine otsustamine toimuda, kas kaasomanike kokkuleppel (mis eeldab kõigi kaasomanike nõusolekut) või kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega. Riigikohus on seisukohal, et kõige olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Häälteenamusega võib otsustada neid küsimusi, mis jäävad tavapärase kasutamise ja valitsemise piiridesse (vt Riigikohtu 18.01.2011 määrus ts asja nr 3-2-1-151-10 p 10) Kaasomanike koostegutsemine / ühine otsustamine / kokkulepped (AÕS § 72) ongi selleks, et võimalikke kahjulikke kõrvalmõjusid enne seadmete paigaldamist minimeerida vältides sellega kaasomanike huvide kahjustamise. Korteriomaniku tegevus väljub tavakasutuse raamest eelkõige juhul, kui sellega on rikutud teiste kaasomanike õigusi ja tekitatud neile kahju ning kaasomanikul on õigus nõuda teiselt kaasomanikult endise olukorra taastamist AÕS § 72 lg 5, § 89 alusel kui viimane on kaasomandiosa AÕS § 74 lg 1 mõttes oluliselt muutnud (Riigikohtu14.11.2018 otsus tsiviilasjas 2-12-24747/180 p 28, määrus 30.01.2019 2-17-11887 p 18; 27.03.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14)
11.Kohus nõustub, et korteriühistu 24.03.2019.a. toimunud üldkoosolekul selgitati kaasomandi eseme osade lammutamise ja ümberehitamisega kaasnevaid piiranguid sh seda, et küttesüsteem koos korteris asuva torustiku ja radiaatoritega on korteriomanike kaasomandis ning kaasomandi
eseme osade lammutamiseks, ümberehitamiseks on vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe (nõusolek) ja projekt (I kd tl 71-72) Tõendatud on ka see, et korteriühistu esimees teatas puudutatud isikutele kirjalikult, et radiaatorite vahetamiseks on vajalik kaasomanike nõusolek (I kd tl 15) Sellele vaatamata Kohus möönab, et kuigi keskkütteradiaatorid kuuluvad elamu keskküttesüsteemi hulka ja on korteriomanike kaasomandis, puudus puudutatud isikutel kaasomanike nõusolek / kokkulepe radiaatorite vahetamiseks (I kd tl 126-130, II kd tl 29-32).
12.Eeltoodule vaatamata on kohus seisukohal, et endise olukorra taastamise nõude rahuldamiseks on alus juhul kui on tõendatud negatiivsed mõjud korterelamu küttesüsteemile (sellel tasakaalule) või kaasomanike huvidele. 12.1 Puudutatud isikud väidavad, et paigaldatud /vahetatud sektsioonradiaatorid Ardesia 3-556 on tehniliste omaduste poolest sarnased endistele malmradiaatoritele ning elamu küttesüsteemi toimimist radiaatorite vahetus nende korteris, ei mõjuta. Puudutatud isikud tuginevad Tadias OÜ projekteerimisbüroo Roosi 8-xx küttesüsteemi põhiprojektile (I kd tl 141-157) ja korteriomandi kütte osa auditi aruandele (I kd tl 185-189). Avaldaja leiab, et viidatud tõendid ei ole usaldusväärsed ja usutavad. Avaldaja leiab, et dokumentides puudub informatsioon selle kohta kui palju on muudetud korteri varasemat küttesüsteemi (I kd tl 195) . Kohus siinkohal avaldajaga ei nõustu. Esnalt on oluline see kas ja mil määral mõjutas radiaatorite vahetus maja üldise küttesüsteemi toimimist ja tasakaalu. Avaldajale on teada, millised radiaatorid on paigaldatud puudutatud isikute korteris, avaldaja käsutuses on ka andmed korterelamu projektijärgsete nõuete kohta. Avaldaja on küll menetluses väitnud, et paigaldatud radiaatorite võimsus ei vasta esialgsetele ning kraanid radiaatoritel võimaldavad manipuleerida küttesüsteemi tasakaalu (I kd tl 128, II kd tl 31 pöördel), kuid millegagi oma väiteid tõendanud ei ole. 12.2 Tadias OÜ projekteerimisbüroo Roosi 8-xx küttesüsteemi rekonstrueerimis põhiprojekti p 1.5.1 ja 1.6.2.1 kohaselt korteri küttesüsteemi võimsus enne maja soojustamist 5,1kW, maja soojustamist arvestades 3.19kW (I kd tl 146-147). Paigaldatud terasest sektsioonradiaatorid Ardesia 3-556 on oma tehniliste iseloomustuste poolest lähedased vahetatud malmradiaatoritele. Seadmete ühendamisel püstakuga ei ole ühendusskeem muudetud (I kd tl 147, 153, soojusvõimsuste tabelid I kd tl 153-155). Roosi 8-13 korteriomandi auditi aruanne kinnitab, et radiaatorite ühendamisel püstakuga ühendamise skeem ei ole muutunud, kraanid ei ole demonteeritud, mistõttu küttesüsteemi tasakaalust väljaviimine välistatud (I kd tl 187, 188) Kohus möönab, et dokumentides on keelelisi puudusi, kuid kohtul puudub alus kahelda aruande sisulises õigsuses. Viidatud tõenditest toodud seisukohti pole korteriühistu millegagi ümber lükanud, sh esitanud võrdlusdokumente millest nähtuks et paigaldatud radiaatorite võimsus ei vasta nõutavale ning kahjustab küttesüsteemi tasakaalu. 12.3 Tõendatud ei ole ka see, et radiaatorite vahetus korteris nr xx oleks elamu küttesüsteemis kõrvalekaldeid või probleeme tekitanud (I kd tl 128 pöördel; II kd tl 31 pöördel) või negatiivset mõju ja /või kahju teistele korteriomanikele tekitanud (nt remonditööde mittenõuetekohane tegemine)
Ei ole tõendatud, kas Roosi tn 8 korterelamu küttesüsteem arvestades muuhulgas teiste korterite eemaldumist ühisest keskküttesüsteemist ja osades korterites radiaatorite vahetamist on tasakaalus, arvestamata teostatud töid korteris nr xx. Puudutatud isikud leiavad kohtu hinnangul põhjendatult, et nii radiaatorite kui kraanide eemaldamise nõue oleks põhjendatud juhul kui küttesüsteemi kui terviku kasutamisvõimalused oleks oluliselt halvenenud. Menetluskulude jaotus
13.Kooskõlas TsMS § 172 lg 1 jätab kohtus menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Piret Raik Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.