Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks
Otsuse tegemise aeg ja koht
20. detsember 2019, Tartu
Tsiviilasja number
2-15-19525
Tsiviilasi
apellatsioonikohtus
Anneli Penneri ja Mart Sardise hagi Anne Otti vastu kahju hüvitamiseks 4030 eurot 80 senti 14 267 eurot 48 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 31. juuni 2019 otsus
Kaebuse esitajad ja kaebuste
Anneli Penneri ja Mart Sardise apellatsioonkaebus
liigid
Anne Otti apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
26. november 2019
Menetlusosalised ja nende
Apellandid I / vastustajad II (hagejad):
esindajad
1.Anneli Penner (isikukood XXXXXXXXXXX)
Tsiviilasja hind
2.Mart Sardis (isikukood XXXXXXXXXXX) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Enno Heringson Vastustaja I / apellant II (kostja): Anne Otti (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Anu Toomemägi
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 31. juuni 2019 otsus osaliselt, kostjalt välja mõistetud kahjusumma suuruse ja menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista välja Anne Ottilt Anneli Penneri ja Mart Sardise kasuks 8123,60 eurot ja jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata.
2.Anne Otti apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Anneli Penneri ja Mart Sardise apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
4.Lugeda Tartu Maakohtu 31. juuni 2019 otsuse resolutsioon sõnastatuks järgmiselt:
4.1.Rahuldada osaliselt Anneli Penneri ja Mart Sardise hagi Anne Otti vastu kahju hüvitamiseks.
4.2.Mõista Anne Ottilt Anneli Penneri ja Mart Sardise kasuks välja kahjuhüvitis 8123,60 eurot.
4.3.Jätta käesoleva otsuse täitmise tagamiseks jõusse Tartu Maakohtu 30. detsembri 2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud.
4.4.Jätta poolte menetluskulud maakohtus poolte endi kanda.
5.Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Anneli Penner ja Mart Sardis (hagejad) esitasid 30. detsembril 2015 Tartu Maakohtule Anne Otti (kostja) vastu hagi, milles palusid mõista kostjalt hagejate kasuks välja 13 121,60 eurot, sh lepingueseme puuduste kõrvaldamise kulude eest 11 694,60 eurot, kahju kindlakstegemise kulude eest 840 eurot ja kasutuseeliste eest 587 eurot. Hagejad suurendasid 16. jaanuaril 2017 oma nõuet. Hagejad palusid mõista kostjalt hagejate kasuks välja 18 550,28 eurot, sh lepingueseme puuduste kõrvaldamise kulude eest 16 883,28 eurot, kahju kindlakstegemise kulude eest 1080 eurot ja kasutuseeliste eest 587 eurot. Hagejad loobusid 26. märtsil 2018 nõudest osaliselt 252 euro ulatuses. Hageja lõplik nõue oli 18 298,28 eurot. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid pooled 20. juulil 2015 korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu (leping). Pooled leppisid kokku, et kostja annab lepingueseme otsese valduse hagejatele üle hiljemalt 20. augustil 2015, lõpetades selleks ajaks eluruumis pooleliolevad siseviimistlustööd. Kostja ei andnud valdust hagejatele üle lepingus kokkulepitud tähtpäevaks ega ka talle hagejate poolt antud täiendavaks tähtpäevaks
14.septembril 2015. Hagejad võtsid valduse vastu 20. septembril 2015, kuid korter ei vastanud ka siis kokkulepitud tingimustele.
Puudused on tuvastatud 3. septembril 2015 toimunud ülevaatusel ja 11. aprilli 2016 kordusvaatlusel. Kuna hagejad nõudsid juba enne valduse saamist kostjalt puuduste kõrvaldamist, kuid kostja tegi seda üksnes osaliselt, nõuavad hagejad kostjalt puuduste kõrvaldamise kulu hüvitamist, samuti kahju kindlakstegemise kulu (kulu ekspertiisidele) 1080 eurot ning valduse üleandmisega viivitamise tõttu saamata jäänud kasutuseelise 587 euro hüvitamist. Pooled leppisid lepingus kokku, et ehitis vastab ehitusprojektile. Samuti pidi osas, mis projektiga ei olnud lahendatud, järgima ehituses head ehitustava. Projektile mittevastavus seisneb eluruumide kohal täiendava 100 mm soojustuse puudumises, katlaruumi värske õhu pealevoolu ventilatsiooniresti puudumises, maja ümber betoonsillutise puudumises, aias maapinna kallaku puudumises hoonest eemale ning muru külvamise vajaduse, sokliplaadi puudumises, sissesõidutee korrastamise vajaduses, fassaadil paekivi viimistluse puudumises, katusele katuseredeli, silla ja lumetõkete paigaldamata jätmises. Hea ehitustava rikkumine seisneb ventilatsioonitorude vales soojustamises, terrassi alla geotekstiili ning täitepinnase paigaldamata jätmisese, akende kondensvee väljavoolu avadel katete puudumises, sokliplaatide vales paigaldamises, sokliplekkide vales paigalduses, veeplekkide aluste tühimike täitmata jätmises, vihmaveerennide lekkimises, sadeveedrenaaži valesti paigaldamises, tehnilises ruumis ventilatsioonitorude valesti isoleerimises, põrandate ebatasasuses, sadeveeplekkide vale paigalduses, leiliruumi ja vannitoa vahelise liistu, plaatide ning äravoolu trapi vales paigalduses, vannitoas läbiviikude vales tihendamises, leiliruumi seina- ja laelaudise vahel tuulutusvahe puudumises, kuivamispragudes panipaiga seinas, vahes panipaiga ukse kohal, vahes toa ukse juures.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Valduse üleandmine lükkus edasi, kuna hagejad lasid kostjal ja enda tellitud maalril teha lisatöid. Hagis viidatud puudused ei ole käsitatavad lepingueseme puudustena, sest need ei olnud vajalikud või kohustuslikud või jäid tegemata hagejate soovil, või oli kostja need valduse hagejatele üleandmise ajaks kõrvaldanud. Hagejad ei ole kahju tekkimist tõendanud, mistõttu on alusetud ka hagejate kahju kindlakstegemisega seotud kulude ja kasutuseelise hüvitamise nõuded. Kuna ehitisel oli ehitusgarantii, oleksid hagejad pidanud puuduste kõrvaldamist nõudma garantiitööde käigus. Hagejad olid enne müügilepingu sõlmimist elamu üle vaadanud, mistõttu selle välisilme oli neile teada, mistõttu nad ei saa selles osas puudustele tugineda.
3.Maakohus võttis 26. septembri 2018 määrusega vastu hagejate osalise nõudest loobumise ja lõpetas selles osas menetluse.
MAAKOHTU LAHEND
4.Maakohus rahuldas osaliselt hagi ning mõistis kostjalt hagejate kasuks välja 14 267,48 eurot. Kohus jättis hagi rahuldamata 4030,80 euro osas. Kohus jättis täitmise tagamiseks jõusse hagi tagamise abinõud. Menetluskuludest 22% jättis kohus hagejate ning 78% kostjate kanda. Hagejad on esitanud kostja vastu müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude, sh nõude lepingueseme puuduste kõrvaldamise kulude, kahju kindlakstegemise kulude ja kasutuseelise hüvitamiseks. Poolte nõuded tulenevad 20. juulil 2015 sõlmitud lepingust, millega kostja müüs hagejatele korteriomandi. Müügileping on kehtiv. Pooled vaidlevad selle üle, kas müügilepingu esemeks olnud korteriomand vastas müügilepingu tingimustele.
5.Esmalt käsitles kohus hagejate väiteid seoses sellega, et müügilepingu esemel ei olnud kokkulepitud omadusi. Hagejad on tuginenud sellele, et müügilepingu p-s 1.7.6 leppisid pooled kokku, et lepingu eseme reaalosaks olev eluruum vastab projektile ning selles ei ole tehtud ilma õigusliku aluseta ümberehitusi. Kohus leidis, et sellest kokkuleppest tulenes kostja kohustus
tagada lepingu eseme vastavus projektile ning projektile mittevastavuse puhul on tegemist VÕS § 217 lg 2 p 1 järgse lepingutingimustele mittevastavusega. Kuivõrd pooled leppisid selles eraldi kokku, ei ole tähtis, et pooled ei sõlminud mitte töövõtulepingut elamu ehitamiseks vaid müügilepingu korteriomandi müügiks.
5.1.Hagejad leiavad, et eluruumide lae soojustus ei vasta projektis toodud nõuetele, olles 400 mm asemel 300 mm paksune. Soojustuse 400 mm paksuse nõue tuleneb kohtule esitatud paariselamu ehitusprojektist (II kd lk 48). Hagejate esitatud OÜ Rentnet arvamustest (I kd lk 42 jj ning 194 jj) nähtub, et soojustuse paksus eluruumide kohal oli 300 mm. Kostja ei ole väitnud, et soojustus vastaks projektile ega esitanud sellekohaseid tõendeid. Arvestades asjaolu, et asjatundja vaatas müügilepingu eseme üle 3. septembril 2015, st enne asja valduse hagejatele üleandmist, ei ole ilmselgelt tõsiseltvõetav kostja väide, et soojustuse väiksem paksus on tingitud selle vajumisest. Seega loeb kohus tõendatuks, et selles osas ei vastanud müügilepingu ese lepingutingimustele. Seejuures ei ole tähtis, kas soojustus vastas keskmisele kvaliteedile, kuivõrd pooled olid konkreetsetes tingimustes lepinguss eraldi kokku leppinud. Puuduse kõrvaldamise kulu 450 eurot (käibemaksuga) nähtub kohtule esitatud OÜ Perestroitel hinnapakkumisest (II kd lk 88). Kostja ei ole esitanud omapoolseid tõendeid, mis lükkaksid ümber kahju suuruse.
5.2.Hagejate väitel ei ole kostja taganud ka katusele projektijärgse katusesilla, lumetõkete ja katuseredeli olemasolu. Nimetatud elementide olemasolu nähtub ehitusprojektist ja sellele lisatud joonistest. Kostja on väitnud, et lumetõkked on osaliselt paigaldatud ning rohkema jaoks vajadust ei ole. Samas nähtub projektile lisatud joonistest terve katuse kaetus lumetõketega. Tegemist on VÕS § 217 lg 2 p 1 järgse lepingutingimustele mittevastavusega. Puuduse kõrvaldamise kulu 1328,4 eurot nähtub OÜ Perestroitel hinnapakkumisest. Kostja ei ole esitanud omapoolseid tõendeid, mis lükkaksid ümber kahju suuruse.
5.3.Hagejad heidavad kostjale ette katlaruumis ventilatsiooniresti puudumist värske õhu pealevooluks. Vastav nõue nähtub kohtule esitatud gaasipaigaldise põhiprojektist (II kd lk 79). Kostja on sellele vastu vaielnud väites, et katlaruumis olev katel ei vaja põlemisõhu jaoks eraldi ventilatsiooniresti, vaid katla ventilatsioon toimub kontsentriliste üksteise sees olevate torude kaudu. Kostja vastav väide on tõendatud katlamaja ehitanud OÜ Sojax arvamusega (I kd lk 166) ja paigaldatud katla maaletooja OÜ Hilaris Soojustehnika juhatuse liikme kirjaga (III kd lk 33-34). Kuivõrd hagejad ei ole välja toonud, miks peaks sellises olukorras, kus katla ventilatsioon on toimivalt lahendatud, täiendavalt ventilatsiooniresti paigutama, ei ole kohtu hinnangul tegu puudusega, mille kõrvaldamist saavad hagejad nõuda. Kuigi müügilepingu ese ei vasta küll formaalselt kokkulepitule, oleks kohtu hinnangul selle puuduse kõrvaldamise nõudmine olukorras, kus on tagatud samaväärne funktsionaalsus ning selleks tegelikult mingit vajadust ei ole, hea usu põhimõttega vastuolus.
5.4.Hagejad heidavad ette betoonsillutise puudumist maja ümber. Hoone ehitusprojekti seletuskirja p 5.4 kohaselt peaks hoone ümber olema betoonsillutis. Müügilepingu p-s 1.8.2 on hagejad kinnitanud, et nad on lepingu eseme enne lepingu sõlmimist üle vaadanud. Kohtu hinnangul on asjaolu, kas maja ümber on betoonsillutis või mitte, asjaolu, mida suudab tuvastada tavapärasel ülevaatusel ka eriteadmisteta isik. VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Seega isegi juhul, kui tegemist oleks puudusega, ei vastutaks kostja selle eest, kuna hagejad pidid seda müügilepingu sõlmimisel teadma. Kuivõrd hagejad leppisid lepingus kokku hoone vastavuses projektile, pidid nad projekti sisu teadma. Samal põhjusel ei vastuta kostja selle eest, et fassaadil puudus paekivi viimistlus. Fassaadi viimistlus on samuti asjaolu, mida eriteadmisteta isik hoonet üle vaadates pidi märkama.
6.Teiseks võttis maakohus seisukoha hagejate väite kohta selles, et müügilepingu ese ei vastanud vähemalt keskmisele kvaliteedile, kuna ei olnud järgitud head ehitustava. Müügilepingu esemeks olev korteriomand asus uusehitises. Müügilepingust nähtuvalt oli ehitis kasutusloa saanud 6. juulil 2015, st kaks nädalat enne müügilepingu sõlmimist. VÕS § 77 lg 1 ja § 217 lg 2 p 2 kohaselt saab uusehitise puhul pidada keskmisele kvaliteedile mittevastavaks ning seega lepingutingimustele mittevastavuseks olukorda, kus ehitis ei ole ehitatud järgides head ehitustava (vt Riigikohtu 30. novembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 11 ja 12).
6.1.OÜ Rentnet arvamuste kohaselt ei ole ventilatsioonitorustike isoleerimisel järgitud head ehitustava ega tagatud isolatsiooni paigaldamise eesmärke, hoonet ümbritsev maapind ei ole piisava kaldega hoonest eemale, mistõttu ei pääse sadeveed hoonest eemale, sadeveetrassi paigaldamise järgselt ei ole piisavalt tihendatud tagasitäiteks kasutatud pinnast, mistõttu värava esine on ära vajunud, terrassi alune pind on madalamal hoone alusest pinnast, mistõttu ei ole tagatud sadevete hoonest eemale juhtimine, terrassi alla pole paigaldatud umbrohu kasvamise vältimiseks geotekstiili, kõikide veeplekkide alused ei ole tihendatud, mistõttu ei ole need ilmastikukindlad, paigaldamata on kuus akende kondensvee väljavooluavade katet, mille tulemusena oli aknaraami vahel vihmavesi, sokli plaadid ei ole paigaldatud vastavalt paigaldusjuhendile, sokliplekid ei ole paigaldatud nõuetekohaselt, mistõttu sadevesi pääseb hoone konstruktsioonidesse, plekkide otsaservad on teravad, mistõttu ei ole möödakäijatele ohutud, panipaigas on kuivamispraod puudulikult parandatud, panipaiga ukse pealne tegemata, esinevad põrandate ebatasasused, põrandatel on tekkinud praod, elutoas on seina äärde jäetud liiga suur deformatsioonivuuk, põrandate ehitusjärgne süvapuhastus on tegemata, vannitoas ja leiliruumis on äravoolutrappide servad kõrgemal ümbritsevatest plaatidest, mistõttu vesi ei saa ära voolata, lõigatud plaatide servad on vigastatud, vannitoas ei ole elektrikaabli läbiviigu hüdroisolatsioon korrektselt paigaldatud, leiliruumi lae- ja seinalaudise liitekohas ei ole tuulutusvahet, mistõttu ei ole tagatud laudise taguse tuulutus, leiliruumi ja vannitoa põrandad on plaaditud erinevatele kõrgustele, leiliruumi põranda vuugid on kohati liiga sügavad, mistõttu koguneb neisse mustus ja vesi, vannitoa ukse alune liist on vaja kinnitada korrektselt, vihmaveerennide ühenduskohad lekivad ning elutoa seinal on veekahjustus, mis võib olla tingitud katuse veepidavuse puudumisest. Maapinna ebapiisav kalle nähtub ka OÜ Perestroitel koostatud mõõdistusaktist (II kd lk 1).
6.2.Kohus leidis, et kostja esitatud OÜ Livovil arvamus ning tunnistajate M.K. ja T.O. ütlused ei lükka ümber OÜ Rentnet arvamuses toodut. OÜ Rentnet teine arvamus on koostatud pärast väidetud puuduste kõrvaldamist. Sellest nähtub, et puudused on kõrvaldatud üksnes osaliselt. Seega viitavad nimetatud tõendid koostoimes sellele, et kostja üritas küll puuduseid kõrvaldada, kuid tal see tervikuna ei õnnestunud. Kohus märgib, et OÜ Livovil arvamusele lisatud fotomaterjalist ei ole kohtul ilma eriteadmisteta võimalik järeldada, et puudused olid tervikuna kõrvaldatud. Kohtul ei ole põhjust kahelda OÜ Rentnet arvamuses, mille on koostanud ehitusinsener-ekspert.
6.3.Kohus ei nõustu kostja väidetega, et hageja väljatoodud puuduseid ei saa pidada lepingutingimustele mittevastavuseks ning OÜ Rentnet arvamuses on välja toodud soovituslikud tööd. Eelnevalt toodud asjatundja arvamuses välja toodud puuduste kirjeldused näitavad kohtu hinnangul selgelt, et tegemist ei ole tavapärase kvaliteediga, mida võiks keskmise uue korteriomandi ostmisel eeldada. Välja on toodud selged ehituslikud vead, mis on toonud kaasa või võivad tuua kaasa negatiivse tagajärje ja võivad mõjutada lepingu esemeks oleva korteriomandi kasutamist. Olukorras, kus küsimus on keskmisele kvaliteedile vastavuses, ei ole tähtis see, kas hoone projektis olid konkreetsed lahendused selgesõnaliselt välja toodud.
6.4.Kohus leiab, et sokli teravus ja maapinna täpne kalle ei ole sellised asjaolud, mida eriteadmisteta isik palja silmaga ülevaatamisel peaks kindlasti märkama. Haljastuse osas ei tugine hagejad sellele, et maja ümber muru puudub. Esitatud piltidelt nähtub, et maja ümber kasvab muru. Muru külvamise vajadus on tingitud sellest, et pärast pinna tõstmist on vaja taastada eelnenud olukord, st maja ümber muru kasvamine. Probleemid sissesõiduteega on aga OÜ Rentnet arvamustest nähtuvalt tekkinud pärast esimese arvamuse koostamist kostja poolt tehtud tööde tõttu. Seega ei olnud võimalik, et hagejad seda puudust oleksid enne lepingu sõlmimist näinud.
6.5.Kohtu hinnangul ei saa uue maja puhul pidada keskmisele kvaliteedile vastavaks ka selliseid vihmaveerenne, mis hakkavad lekkima vähem kui aasta pärast maja valmimist. Kostja ei ole välja toonud, et vihmaveerennide lekkimise oleks võinud põhjustada midagi muud, kui ehituslik praak.
6.6.Hagejad on tõendanud eeltoodud puuduste esinemist ning tegemist on lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 77 lg 1 ja § 217 lg 2 p 2 järgi. Puuduste kõrvaldamise maksumus kokku 10 822,08 eurot nähtub OÜ Perestroitel hinnapakkumisest. Kostja ei ole esitanud omapoolseid tõendeid, mis lükkaksid ümber sellest nähtuva kahju suuruse.
7.Hagejad nõuavad kostjalt ka kaotatud kasutuseeliste hüvitamist, kuna kostja andis müügilepingu eseme neile kokkulepitust kuu aega hiljem üle. Nimetatud asjaolu on tõendatud müügilepingu ja üleandmise vastuvõtmise aktiga. Kostja on aga esitanud vastuväite, et valduse üleandmine viibis hagejate enda tegevuse tõttu. Kohtu hinnangul ei saa tunnistaja T.P. ütlustest järeldada, et valduse üleandmine viibis hagejate tõttu. Tunnistaja ütlustest nähtub, et lisaks tema tehtud värvimistöödele, mille valmimist väidetavalt hagejate tegevus viivitas, tehti müügilepingu esemel ka teisi ehitustöid. See asjaolu nähtub ka kohtule esitatud e-kirjavahetusest, eelkõige M.K. 10. septembri 2015 kirjast (I kd lk 34), milles on otseselt kirjas, et lisaks maalritöödele on pooleli ka teised siseviimistlustööd. Seega leiab kohus, et kostja rikkus kohustust anda lepingu eseme valdus üle lepingus kokkulepitud tähtajaks ning ta vastutab hagejatele sellega tekitatud kahju eest. Kohtu hinnangul on võimalik kaotatud kasutuseelise väärtust portaali kv.ee väljavõttega üüripakkumiste kohta. Kostja ei ole esitanud tõendeid kahju suuruse ümberlükkamiseks. Seega on hagejate kaotatud kasutuseelise väärtus 587 eurot.
7.1.Kohtu hinnangul on tuvastatud kahju ilmselgelt põhjuslikus seoses kostja lepingurikkumisega. Kui kostja oleks andnud üle lepingutingimustele vastava lepingueseme, ei oleks hagejatel vajadust teha kulutusi lepingueseme lepingutingimustega vastavusse viimiseks. Selline kahju oli ilmselgelt kostjale ettenähtav ning hõlmatud kohustuse kaitse eesmärgiga.
7.2.Hageja on esitanud OÜ Rentnet koostatud arved ning enda maksekorraldused, millest nähtub, et ta on tasunud OÜ-le Rentnet müügilepingu eseme kohta koostatud arvamuste eest kokku 1080 eurot (I kd lk 87, 88 ja II kd lk 2, 3). Kuivõrd eelnevalt on tuvastatud, et kostja vastutab hagejatele müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju eest, tuleb tal hüvitada ka kahju kindlakstegemise kulu (VÕS § 128 lg 3).
7.3.Kohtule esitatud poolte kirjavahetusest nähtub selgelt, et hagejad on nõudnud kostjalt puuduste kõrvaldamist ning andnud selleks tähtaja. Samuti nähtub sellest, et kostja ei olnud nõus täiendavaid parandustöid tegema. Sellele viitavad ka tunnistaja M.K. ütlused. Seega ei ole kohtu hinnangul kostja vastuväide, et hagejad ei ole võimaldanud kostjal puuduseid kõrvaldada, põhjendatud.
7.4.Hagejate müügilepingu järgset kahju hüvitamise nõuet kostja vastu ei välista võimalik ehitusgarantii olemasolu. Võimalik ehitusgarantii saab tähendada üksnes seda, et ehitajal võib olla kohustus kõrvaldada garantiiperioodil tekkinud puudused, st sisuliselt hüvitada tekkinud
kahju. See ei saa vabastada kostjat vastutusest müügilepingu rikkumise eest. Olukorras, kus mitu isikut vastutavad sama kahju eest, on VÕS § 137 lg 1 kohaselt tegemist solidaarvõlgnikega, st hagejatel on õigus valida, kelle vastu nad oma nõude esitavad. Hagi tuleb rahuldada osaliselt ning mõista kostjalt hagejate kasuks välja 14 267,48 eurot. Ülejäänud osas jääb hagi rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
8.Hagejad (apellandid) esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsus tühistada osas, millega jäeti hagi 4030,80 euro osas rahuldamata ning osas, millega jäeti menetluskuludest 22% hagejate kanda. Hagejad paluvad teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagejate hagi täies ulatuses. Menetluskulud paluvad hagejad jätta nii maa- kui ka ringkonnakohtus kostja kanda. Hagejad väidavad, et puudused, mille osas hagi jäeti rahuldamata, olid projektijärgsed puudused. See asjaolu on tuvastatud maakohtu ja asjatundja poolt. Hagejad vaidlustavad maakohtu otsuse projektijärgse ventilatsiooniresti, betoonsillutise ja välisseinal paekivi viimistluse puudumise eest hüvitise välja mõistmata jätmise osas. Asjas ei oma tähtsust, kas ventilatsiooni puhul projektile mittevastav lahendus toimib või mitte. Kuna pooled olid kokku leppinud, et lepingu ese peab vastama projektile, siis kohustus kostja tagama lepingu eseme vastavuse projektile. Kui ostjad ka olid enne 20. juulit 2015 lepingu eseme üle vaadanud, siis ei tähenda märgitu seda, et nad oleksid olnud automaatselt nõus lepingu eseme sellisena vastu võtma nagu see lepingu sõlmimise eelselt oli. Pooled leppisid 20. juulil 2015 kokku, et lepingu ese ehitatakse projektijärgselt lõpuni. Kui mingis osas ei kavatsenud müüja lepingueset projektijärgselt lõpuni ehitada, tulnuks see samuti müügilepingus fikseerida. Puudused pidid olema lepingu eseme üleandmise ajaks likvideeritud. Seega ei ole VÕS § 218 lg 4 kohaldatav, sest ostjate teadmine või teadma pidamine lepingu sõlmimise seisuga ei oma mingit tähtsust. Maakohtu lahendist ei nähtu, et paekivi viimistlus fassaadil ei oleks projektijärgne puudus, seda kinnitab ka OÜ Rentnet täiendavad arvamuses. Eeltoodud puudused olid kõik projektijärgsed puudused. Kui lepingu ese ei vasta projektile, siis a priori ei vasta see lepingu p 1.7.6. sätestatud poolte kokkulepete arvestades ka lepingu tingimustele. Ka siin kehtib eeltoodud põhistus, et kui ostjad olid ka enne 20. juulit 2015 lepingu eseme üle vaadanud, siis ei tähenda märgitu seda, et nad oleksid olnud automaatselt nõus lepingu eseme sellisena vastu võtma, sest müüja pidi lepingu esemel ehitustööd lõpetama ja andma eseme üle alles kuu aja pärast. Isegi kui hagejad panid tähele paekivi viimistluse ja betoonkivi sillutise puudumist, siis ei ole eluliselt usutav, et see automaatselt kvalifitseerunuks nende silmis puuduseks – esiteks ei andnud müüja enne lepingu sõlmimist ostjatele üle hoone projekti ja isegi siis, kui ta seda teinuks, ei pruukinuks mitteehitusekspertidest hagejad sellist nüanssi tähele panna. Hagejad usaldasid müüjat, kes lepingu p 1.7.6 kinnitas, et ka seni ehitatu vastab projektile. Hagi rahuldamata jätmise osas olid täidetud müüja vastutuse eeldused.
9.Kostja (vastustaja) palub jätta hagejate apellatsioonkaebus rahuldamata. Hagejate apellatsioonkaebusega seotud kulud palub kostja jätta hagejate kanda. Kostja nõustub maakohtuga, et ventilatsiooniresti puudumise tõttu esitatud nõue võiks olla põhjendatud vaid juhul, kui muul viisil poleks tagatud gaasipaigaldise funktsionaalsus. Kahjunõue on ilmselgelt põhjendamatu.
Õige on maakohtu järeldus ka betoonsillutuse ja paekivi puudumise osas. Hagejad olid lepingu eseme üle vaadanud ning isegi kui tegemist oleks puudusega, ei vastutaks kostja selle eest, kuna hagejad pidi lepingu sõlmimisel olema teadlikud eluhoone ümbrusest. Kokkuvõtvalt on nii hagis kohtule kui ka apellatsioonkaebuses esitatud väited otsitud ja nende alusel kahjunõude esitamine on VÕS § 6 sätestatud hea usu põhimõttega vastuolus. Kahjunõude rahuldamine on välistatud VÕS § 218 lg 4 tulenevalt. Kostja on menetluses olnud seisukohal, et ehitusgarantii kehtivusajal hagejate poolt kostja vastu suunatud rahaline nõue ka projektile mittevastavuses osas on põhjendamatu.
10.Kostja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada punktides 1, 2, 4 täielikult ja punkt 5 osas, milles jäeti menetluskuludest 78% kostja kanda. Kostja palub teha uus otsus, millega jätta hagiavaldus rahuldamata. Alternatiivselt palub kostja saata asi uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtule eelmenetluse staadiumis. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. 20. juuli 2015 müügilepingu p-s 1.7.6 on sätestatud, et lepingu eseme ehitustööd on teostatud OÜ Norrona poolt ja ehitustöödel on ehitusseadusest tulenev garantii kaks aastat alates 6. juulil 2015 kasutusloa saamisest. Hagejatel oli võimalik pöörduda kõikide ehitusega seotud probleemidega, olgu see siis projektile mittevastavus või ehituslik puudus, OÜ Norrona poole, mida hagejad ei ole teinud. Kohus on jätnud hindamata selle, kas kasutusloa andmisega seotud ehitusgarantii läks üle kostjaga müügilepingu sõlminud hagejatele ja milline nõudeõigus sellises olukorras hagejatel ning millise isiku vastu oli. Kostja on pakkunud hagejatele VÕS § 107 järgi mõistlikku heastamist asendustehingu näol ning hagejad on selle põhjendamatult tagasi lükanud, siis võib olla kahju hüvitamine välistatud ka juhul, kui lepingu jätkuv rikkumine ei ole vabandatav VÕS § 103 järgi. Kohus eelviidatuga otsust tehes arvestanud ei ole ja on tõendamiskoormuse valesti jaganud. Kostjale omistatud rikkumise hinnaks ja kahju suuruseks on kohus pidanud 10 822,08 eurot. Kohus on viidanud OÜ Perestroitel hinnapakkumisele, selgitamata, millisest hinnapakkumist kohus silmas peab (hagejad on esitanud kaks hinnapakkumist) ja milline on kohtu poolt kindlaksmäärarud kahju suurus iga konkreetse nn puuduse lõikes. Otsus on kostjale üllatuslik, sest kostjale heidetakse ette, et kostja ei ole tõendanud, et mingi väidetava puuduse likvideerimise hind oleks väiksem, kui OÜ Perestroitel hinnapakkumistest nähtub. Samas ei ole kohus kordagi selgitanud, et tõendamiskoormis oleks hagejatelt kostjale üle läinud. Otsusest ei selgu, miks eelistab kohus Meelis Kombo arvamust OÜ Livovil arvamusele või tunnistaja M.K. suulisele arvamusele. Kohtuotsusest ei nähtu ainsatki põhjendust, mille kohaselt oleks nn hea ehitustava järgimata jätmine puuduseks VÕS § 217 lg 2 p 2 mõistes, s.o mis takistab asja sihipärast kasutamist. Väidetava maapinna negatiivse kalde puhul on kohus jätnud tähelepanuta, et ka see puudus oli eelduslikult kinnisasja üleandmiseks likvideeritud, sest tõend selle puuduse olemasolust on koostatud 28. aprillil 2015. Kui vastav mõõdistustulemus kehtinuks ka hiljem, s.o peale 28. septembrit 2015, ei ole mõõdistusakt jälgitav, kuivõrd selle mõõdistuse kohta puuduvad fotod või muu kontrollmaterjal ning mõõdistuse teinud OÜ Perestroitel juhatuse liikme mõõdistusalane pädevus on teadmata. Kohus on jätnud kohaldamata VÕS § 6 lg 2. Hageja pahauskse käitumise tõttu tulnuks vähendada kahju hüvitist VÕS §-de 139 või 140 alusel. Ka VÕS § 101 lg 3 välistab hagejate tuginemise kostja rikkumisele või selle tõttu õiguskaitsevahendite kasutamise, juhul, kui rikkumine on tingitud hagejatest.
Kohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 217 lg 2 p-i 2, kõigi otsuses märgitud puuduste osas ei ole tegemist kinnisasja sihipärast kasutamist välistavate puudustega. Tunnistajate T.P. ja M.K. kohtuistungil antud tunnistuste sisust tuleneb üheselt, et kinnisasja seisukord oli juba alates augustist 2015 selline, mis võimaldanuks sees elamist. T.P. ütlustega on tõendatud, et hagejatel ei olnud elamisse sissekolimisega kiiret, siis on ka selles osas hagejad käitunud vastuolus VÕS § 6 lg-ga 1, mistõttu kostja ei ole lepingut rikkunud ning mistõttu ei saa teda pidada vastutavaks VÕS § 128 lg 2 mõistes.
11.Hagejad (vastustajad) paluvad jätta kostja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda. Maakohus selgitas ehitusgarantii osas, et see ei saa vabastada kostjat vastutusest müügilepingu rikkumise eest. Kostja kui müüja vastutus ei sõltu müügigarantii olemasolust. Maakohus tuvastas, et hagejad on nõudnud kostjalt puuduste kõrvaldamist ning on andnud selleks tähtaja. Kostja ei olnud nõus täiendavaid parandustöid tegema. Seega on ebaõige kostja käsitlus, et kohus on tõendamiskoormuse valesti jaganud. Maakohtu arvestuskäik on jälgitav. Kui toimikus on uuem ja vanem hinnapakkumine, kusjuures hagejad on nõuet viimase alusel suurendanud, siis ei tohiks objektiivselt tekkida küsimust, millist OÜ Perestroitel hinnapakkumist kohus silmas pidas. Maakohtu lahendis esitatud seisukoht tõendite osas ei ole üllatuslik. Hagejad esitasid tõendid kahju suuruse kohta, kostja ei esitanud ühtegi tõendit, mis hageja tõendid ümber lükkaks, kuigi vastava väite esitamisel olnuks see kostja kohustus TsMS § 230 lg-st 1 tulenevalt. Kostjal on advokaadist esindaja. Maakohus ei ole ühte tõendit teisele eelistanud, vaid kõiki tõendeid hinnanud. Hageja on seadnud OÜ Livovil arvamuse erapooletuse ja asjatundlikkuse kahtluse alla. Kohus on viidanud Riigikohtu lahendile, millega kohus põhjendab seda, et hea ehitustava järgimata jätmine on puuduseks VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes. Maakohus ei ole vääralt hinnanud tõendeid. Kostja möönab oma vastutust osas, kui väidab, et OÜ Rentnet arvamuste kohaselt on likvideeritud põranda puudused osaliselt, mistõttu oleks kohus pidanud kahjuhüvitist vähendama. Asjaoludest nähtub, et puuduste kõrvaldamine ei ole õnnestunud. Isegi kui kostja leidis, et kahjuhüvitist tulnuks vähendada, pidanuks ta selle maakohtus välja tooma ja tõendama, millises ulatuses kahju hüvitamine peaks toimuma, kuna kogu maja peale kahes kohas (elutoa välisnurgas ja köögi terrassukse ees) on kostja midagi teinud. Ebaõige on kostja väide, et OÜ Livovil arvamuse kohaselt on teatud puudused (nt paigaldatud akende kondensvee väljavooluavade katted, korrastatud aknaplekid, jne) kõrvaldatud pärast Meelis Kombo poolset 3. septembri 2015 ülevaatust. Kostja eksitab kohut. Pärast OÜ Livovil arvamust vaatas Meelis Kombo lepingu eseme uuesti üle 11. aprillil 2016. Kostja on esitanud uue väite maapinna negatiivse kalde kui puuduse likvideerimise kohta kinnisasja üleandmiseks. Mõõdistusaktis on ebaõige aastaarv. Maapinna kallet mõõdeti 2016. a aprillis. Hagejad olid ootamas oma esiklast ning ei soovinud, et sel ajal käiksid majas ehitustööd. Kohus ei ole ebaõigesti jätnud kostja vastutuse osas kohaldamata VÕS § 6 lg-s 2, §-s 139 ja §-s 140 sätestatut. Hagejad ei ole käitunud pahauskselt.
Kohus ei ole jätnud ebaõigesti kohaldamata VÕS § 101 lg 3. See, et hagejad on kasutanud oma VÕS § 65 lg-st 1 tulenevat õigust ja pööranud nõude ainult kostja vastu, ei ole kuidagi VÕS § 101 lg 3 regulatsiooni alas. Kohus on õigesti kohaldanud VÕS § 217 lg 2 p-i 2, mille kohaselt saab uusehitise puhul pidada keskmisele kvaliteedile mittevastavaks ning seega lepingutingimustele mittevastavuseks olukorda, kus ehitis ei ole ehitatud järgides head ehitustava. Kohus on õigesti rahuldanud kasutuseeliste nõude.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse olulise rikkumise tõttu osaliselt, kostjalt väljamõistetud kahju suuruse ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus saab teha ise tühistatud osas uue otsuse asja maakohtule tagasi saatmata (TsMS § 657 lg 1 p 2). Ringkonnakohus rahuldab kostja apellatsioonkaebuse osaliselt ja jätab hagejate apellatsioonkaebuse rahuldamata.
13.Maakohus on tuvastanud, et pooled sõlmisid kehtivalt 20. juulil 2015 lepingu, millega kostja müüs hagejatele korteriomandi (uusehitus). Pooled vaidlevad selles, kas kostja on müügilepingut rikkunud ning sellega hagejatele kahju tekitanud ning kas kostja vastutab kahju tekitamise eest. Maakohus rahuldas hagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt välja hagejate kasuks müügilepingu rikkumisest tingitud puuduste kõrvaldamise kulu 12 600,48 eurot (1778,4 (mittevastavus projektile)+ 10 822,08 (hea ehitustava rikkumine)), kasutuseelisena 587 eurot ja kahju kindlakstegemise kuluna 1080 eurot, kokku 14 267,48 eurot. Maakohus jättis hagi rahuldamata 4030,80 euro osas. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse õigsust vaidlustatud ulatuses. Pooled on mõlemad esitanud apellatsioonkaebuse ja vaidlustanud seeläbi maakohtu otsuse tervikuna.
14.Pooltel on vaidlus eelkõige selles, kas müügilepingu esemeks olev korteriomand (paarismaja boks) vastas müügilepingu tingimustele. Hagejad tuginevad sellele, et müügilepingu p-s 1.7.6. leppisid pooled kokku, et lepingu eseme reaalosaks olev eluruum vastab projektile ja selles ei ole tehtud ilma õigusliku aluseta ümberehitusi. Ehitustööd pidid vastama ka heale ehitustavale.
15.Kõigepealt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendatust hagi rahuldamise osas. Maakohus leidis, et asjas on kirjalike tõenditega tõendatud müüdud kinnisasja: 1) lepingutingimustele mittevastavus VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi projektile mittevastavuse näol eluruumide lae soojustuse osas (projektis ettenähtud 400 mm soojustust, tegelikult 300 mm) ning katusel projektijärgse katusesilla, lumetõkete ja katuseredeli puudumise tõttu (kohtuotsuse punktid 10 ja 11); 2) hea ehitustava järgimata jätmise tõttu vähemalt keskmisele kvaliteedile mittevastavus VÕS § 77 lg 1 ning § 217 lg 2 p 2 alusel, mis on tõendatud OÜ Rentnet asjatundja M. Kombo arvamusega (kohtuotsuse punktid 15-20). 3) müüdud kinnisasja kokkulepitust kuu aega hilisem üleandmine, mis oli tingitud kostja poolsest lepingu rikkumisest (kohtuotsuse punkt 21).
16.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kokkuleppest tulenes kostja kohustus tagada lepingu eseme vastavus projektile. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega
otsuse p-des 10 ja 11 selles, et projektile ei vastanud eluruumi lae soojustus, samuti pole katusele paigaldatud projektijärgselt katusesilda, lumetõkkeid ja katuseredelit. Nõustudes puuduse tuvastamise osas maakohtu otsuse põhjendustega, ei pea ringkonnakohus vajalikuks selles osas maakohtu otsuse põhjendusi korrata.
17.Maakohus on asunud seisukohale, et otsuse p-s 15 nimetatud puudused esinevad ja tegemist on lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 77 lg 1 ja § 217 lg 2 p 2 järgi. Seejuures on maakohus lähtunud OÜ Rentnet arvamusest ja leidnud, et tegemist on selgelt selliste puudustega, mis võivad mõjutada korteriomandi kasutamist ning puuduste kirjeldused näitavad selgelt, et tegemist ei ole keskmise kvaliteediga tehtud töödega. Maakohus on loetletud puuduste hinnana tuvastanud 10 822,08 eurot viidates OÜ Perestroitel hinnapakkumisele. Hageja on esitanud menetluses kaks OÜ Perestroitel hinnapakkumist (I kd lk 84 ja II kd lk 88), maakohus on otsuse p-st 10 nähtuvalt tuginenud kahju suuruse kindlakstegemisel hilisemale hinnapakkumisele, kuid ei ole oma seisukohta põhjendanud. Kostja väitel on maakohtu otsus selles osas ebaselge. Maakohus on selles osas rikkunud otsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1).
18.OÜ Perestroitel hinnapakkumine I on koostatud 11. detsembril 2015 (I kd lk 84). Kalkulatsioon on koostatud 14 positsioonis kogumaksumusega 11 694 eurot (koos km-ga). Sellele hinnapakkumisele tugines hageja hagiavalduses (I kd lk 6-8).
16.jaanuaril 2017 suurendas hageja oma kahjunõuet (I kd lk 171). Hageja väidab, et puudused on süvenenud (II kd lk 187), samas on ka osa puuduseid kostja poolt kõrvaldatud. OÜ Perestroitel on esitanud uue hinnapakkumise 27 positsioonis, kogumaksumusega 16 883,28 eurot (koos km-ga). Hagi suurendamise avalduses ega ka hilisemates menetlusdokumentides ei ole hageja selgelt välja toonud tööde kallinemise põhjendust. Haginõude suurendamisel on hageja lähtunud OÜ Rentnet uuest arvamusest ja avaldanud järgmist: -
terrassi ühe otsa avamisel selgus, et sokliplaadid olid terrassi taga paigaldamata, tegemist on täiendava puudusega (hinnamuutus 493-lt eurolt 551 eurole + km);
-
ülevaatuste vahelisel ajal on arendaja poolt Rattaseppa tee 10-2 sadevee trassi paigaldusega sissesõiduvärava eest kaeviku tagasitäitmiseks kasutatud sama väljakaevatud pinnast, mis pole piisavalt tihendatud. Väravaesine pinnas on ära vajunud ja tekkinud on lohk, kuhu koguneb sadevesi ja muudab sissesõidu esise poriseks (hinnamuutus 1392-lt eurolt 1700 eurole + km);
-
täiendavateks puudusteks on vihmaveerennide ühenduskohtade lekkimine (120 eurot + km) ja elutoa nurga veekahjustus (287 eurot + km).
19.Hagejad väidavad, et menetluses esitatud tööd ei hõlma garantiitöid (II kd lk 160), tegemist on formaalselt täiesti erinevate nõuetega. Hagejad enda koju kaheldava kvaliteediga ehitustööde tegijaid ei soovi. Kostja on olnud menetluses läbivalt seisukohal, et olukorras, kus puudused on väidetavalt olemas ja kostja on pakkunud vähemalt osa nende parandamist garantiikorras, on hagejad käitunud kahjuhüvitise nõude esitamisel pahatahtlikult. Kostja leiab, et seetõttu tuleb hagejate nõuet vähendada VÕS § 139 või § 140 alusel. VÕS § 139 lg 1 ja 2 kohaselt võib kahjuhüvitist vähendada, kui kahjustatud isik jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata.
Müügilepingu p 1.7.6 kohaselt on ehitustöödele antud garantii kaks aastat alates 6. juulist 2015 ehitustööde teostaja OÜ Norrona poolt. Pooltel ei ole vaidlust, et garantii on hagejatele üle läinud. VÕS § 650 lg 1 kohaselt töövõtja poolt töö suhtes garantiikohustuse (töövõtugarantii) võtmisel eeldatakse, et garantii katab kõiki selle kehtivuse ajal ilmnenud töö lepingutingimustele mittevastavusi. Töövõtugarantiile kohaldatakse vastavalt VÕS § 230 ja 231 sätestatut. VÕS§ 230 lg 3 kohaselt eeldatakse, et müügigarantiiga on hõlmatud kõik asjal garantiitähtaja jooksul ilmnenud puudused. Sama paragrahvi lõige 5 kohaselt garantii ei välista ega piira ostja õigust kasutada muid seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid. OÜ Norrona edastas 24. märtsil 2017 hagejatele teate garantiitööde tegemise võimalikkuse kohta juuni- august 2017 (II kd lk 73). Hageja A. Penner vastas teatele ja edastas garantiitööde nimekirja. Kostja pakkus omal kulul tööde tegemist 18. aprilli 2017 kirjas (II kd lk 97). Hagejad vastasid, et nad välistavad selle täielikult, et kostja korraldab mingite tööde tegemise (II kd lk 98). Kostja on maakohtu 6. juuni 2019 kohtuistungil loetlenud tööd, mille parandamisega ta garantiitöödena nõustub (III kd lk 73p). Hagejad keeldusid pakkumisest nagu varasematel kordadel, põhjendades seda asjaoluga, et OÜ Norrona on äriühing, millel on suur maksuvõlg, esitamata deklaratsioonid, on olnud ka väga inetut käitumist ja ähvardamist. Kostja pakkus samal istungil, et need tööd, kostja hinnangul väärtusega 3000 eurot, võib ära teha kostja poeg T.O., kes on ehitanud nii vaidlusaluse hoone kui ka kõrvalmaja. Tunnistaja M.K. andis ütlusi, et teistes boksides on garantiitööd tehtud. Hagejad ei lasknud puuduste kõrvaldamiseks ligi (põranda ebatasasus) (III kd lk 79p-80). Ka tunnistaja T.O., kes varasemalt teostas objektil siseviimistlustöid, andis ütlusi, et ta on teinud naaberboksis garantiitöid, kuid hagejad ei lubanud enda juures neid töid teha. Asjas ei ole vaidlust, et hagejad ei nõustunud kostja pakkumisega garantiitööde tegemiseks ja/või hagetavate puuduste (osaliseks) kõrvaldamiseks kostja korraldamisel või OÜ Norrona poolt.
20.Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hagi tuleks ehitustöödes hea tava järgimata jätmisega tekitatud kahju nõudes jätta rahuldamata seetõttu, et tegemist võib kostja väitel olla garantiitöödega, millised hagejad oleksid pidanud kõik panema kirja garantiitöödena ja edastama ise OÜ-le Norrona kõrvaldamiseks garantiikorras. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et asjaolu, et ehitajal võib olla kohustus kõrvaldada garantiiperioodil tekkinud puudused, ei võta hagejatelt õigust nõuda müüjalt lepingurikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Garantiis ettenähtud õiguste teostamise võimalus sõltub üksnes garantiis endas sätestatud eelduste täitmisest. Garantiiga on hagejatele antud soodsam seisund, mis ei välista müügilepingust tulenevate nõuete esitamist. Samas võivad tuvastatud asjaolud seoses hagejate keeldumisega garantiitööde tegemiseks ja kahju heastamiseks anda alust VÕS § 139 lg 2 alusel kahju vähendamiseks. VÕS § 107 lg 1 annab lepingulist kohustust rikkunud lepingupoolele õiguse rikkumine omal kulul heastada, kui see on vastavalt asjaoludele mõistlik ja heastamisega ei põhjustata kahjustatud lepingupoolele põhjendamatuid ebamugavusi ja kahjustatud lepingupoolel ei ole õigustatud huvi heastamisest keelduda. Ringkonnakohus möönab, et hagejad ei saanud mõistlikult käitudes keelduda kõigist kostja pakkumistest tekkinud kahju heastamiseks. On igati arusaadav, et ajal, mil hagejatel sündis laps (st sügisel 2015) ei soovinud hagejad oma elukohas võõraid töömehi. Hagejad on aga keeldunud menetluse ajal igasugusest heastamisest ka siis, kui kostja pakkus tööde teostajaks teisi isikuid, kui OÜ Norrona, kelle esindajaga oli hagejatel tekkinud isiklik konflikt.
21.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on kahju suuruse kindlaksmääramisel lähtunud ebaõigesti OÜ Perestroitel hilisemast hinnapakkumisest. Võrreldes esimese pakkumisega on tööde teostamise hind suurenenud 11 694,60 eurolt 16 883,28 eurole, st 5189 eurot. Seejuures muudetud hinnapakkumise aluseks olevas Rentneti ekspertarvamuses on tuvastatud üksnes käesoleva otsuse p-s 18 nimetatud täiendavad puudused. Hagejad ei ole hinnatõusu suurust üldse põhjendanud. OÜ Perestroitel hinnapakkumiste võrdlemise ja kontrollimise teeb keerukamaks ka asjaolu, et tööde nimetused ja positsioonid on teises hinnapakkumises muutunud ja need ei ole kooskõlas ka pakkumise aluseks olevate Rentnet ekspertarvamustega. Ringkonnakohus ei pea seetõttu OÜ Perestroitel teist hinnapakkumist usaldusväärseks, sest hageja ei ole asjas tõendanud talle tekitatud kahju sellises ulatuses suurenemist võrreldes hagi esitamise ajaga. Ringkonnakohus leiab, et hageja kahjunõude rahuldamisel tuleb lähtuda eelkõige OÜ Perestroitel esimesest hinnapakkumisest (I kd lk 84), millest tuleb maha arvata positsioonid nr 3 (asendatud), 4 (paigaldatud), 5 (paekivi, vt otsuse p 26), 8 (sillutus, vt otsuse p 26). Ringkonnakohus peab üldtunnustatud asjaoluks ehitustööde teatud kallinemist ajas, millega tuleb ka arvestada olukorras, kus kalkulatsiooni koostamisest 5. oktoobril 2016 on möödunud üle kolme aasta. Samas ei ole hageja selgelt avaldanud, missuguses ulatuses mõjutavad tema kahju nõuet (eelduslikult vähenemise suunas) OÜ Rentnet teises ekspertarvamuses tuvastatud tehtud tööd. Ringkonnakohus peab vajalikuks arvestada kahju suuruse kindlaksmääramisel ka tuvastatud lisapuudusi (otsuse p 18). Samas on tegemist just selliste puudustega, mis oleks tulnud likvideerida eelkõige garantiitööde käigus (avastati garantiiperioodil), millist võimalust on kostja ja arendaja OÜ Norrona hagejatele pakkunud, kuid hagejad on keeldunud ja keeldumine ei ole täielikult mõistlikult põhjendatud. Seetõttu tuleb tekkinud kahju vähendada VÕS § 139 lg 2 alusel, sest kannatanud ei ole teinud kõike endast sõltuvat, et kahju vähendada. Kõikide nende nimetatud asjaolude koosmõjul peab ringkonnakohus põhjendatuks mõista kostjalt välja hagejate kasuks hea ehitustava mittejärgimise tõttu tekitatud kahju VÕS § 77 lg 1 ja § 217 lg 2 p 3 alusel summas 7476,60 eurot (6230,50 + km 1246,10).
22.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hea ehitustava järgimisele hinnangu andmisel tuleb arvestada sellega, et müügiobjektiks oli uusehitis (kasutusluba saadi kaks nädalat enne tehingut), mis oluliselt tõstab nõudeid ehitisele (nn keskmine kvaliteet). Kostja ei ole asjas tõendanud, et OÜ Rentnet poolt tuvastatud puudusi sellises mahus ei esine või et need oleksid likvideeritud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga OÜ Livovil arvamusele (I kd lk 147) ja ei suuda analoogselt maakohtuga esitatud fotode järgi eriteadmisi vajavaid hinnanguid anda. OÜ Livovil arvamus on antud enne OÜ Rentnet teist arvamust, millega tuvastati enamuse puuduste jätkuv olemasolu. OÜ Livovil on arvamuse sisetööde osas kujundanud ilma ehitises viibimata, üksnes hagis ja OÜ Rentnet esimeses ekspertarvamuses toodud väidete põhjal. See ei tõsta samuti OÜ Livovil ekspertarvamuse tõendusväärtust. Vastupidist ei tõenda ka tunnistajate T.O. ja M.K. ütlused puuduste kõrvaldamise kohta enne müügiobjekti üleandmist septembris 2015, sest OÜ Rentnet on ka hilisemas arvamuses need puudused tuvastanud. Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et maapinna negatiivse kaldega seotud probleem on kõrvaldatud. Kostja viitab seejuures OÜ Perestroitel mõõdistustööde aktile, mis kannab
28.aprilli 2015 kuupäeva, st on koostatud enne kinnisasja üleandmist (II kd lk 1). Hageja on vastuses apellatsioonkaebusele selgitanud, et mõõdistustööde akt on koostatud tegelikkuses
28.aprillil 2016 ja ringkonnakohus nõustub selle selgitusega. Kostja ei ole aktis toodut ümberlükanud.
23.Maakohus leidis, et kostja rikkus kohustust anda lepingu eseme valdus üle lepingus kokkulepitud tähtajaks ja ta vastutab sellega tekitatud kahju eest kaotatud kasutuseelisena
587 euro ulatuses. Kokkulepitud tähtaeg valduse üleandmiseks oli 20. august 2015 ja valdus anti vastavalt aktile üle 20. septembril 2015. Kostja väidab, et ta ei vastuta kohustuse rikkumise eest. Kostja on soovinud tõendada seda asjaolu tunnistaja T.P. ütlustega. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on selle nõude osas tõendeid õigesti hinnanud, mh M.K. 10. septembri 2015 ekirja ja asunud põhjendatud seisukohale, et ka septembris käisid veel tööd, mille eest vastutas kostja. Tunnistajana on M.K. andnud ütlusi, et „see, mis ekspert välja tõi ja mis me leidsime, et on puudus, kõrvaldati selleks ajaks, kui me tegime üleandmise akti 20. septembril. Oli olukord, kus mina kui A. Otti esindaja ei olnud valmis objekti üle andma puhtalt teadmisega, et vastaspoolelt võib tulla uusi ja uusi pretensioone. Võtsin endale õiguse, et ma ei pea üle andma, kui te ei ole valmis vastu võtma. Puudused, mis me leidsime, tegime ära.“ Tunnistaja ei mäletanud, miks ei saanud objekti üle anda 14. või 15. septembril (III kd lk 78). Ringkonnakohus leiab, et kostja ei saanud eeldada, et hagejad võtavad vastu lepingutingimustele mittevastava objekti, kuigi neil olid olemas maja võtmed ja seda arusaama on tunnistaja M.K. ka kinnitanud. Hagejad on selgelt omandanud korteriomandi elukohana kasutamiseks ja ei saa eeldada, et vastuvõtmine peab toimuma enne kõigi lepinguga ettenähtud tööde lõppemist. Puudub vaidlus, et müügilepingu sõlmimise hetkel olid osad ehitustööd hoones lõpetamata.
24.Maakohus on selgitanud pooltele tõendamiskoormist kirjaliku määrusega (II kd lk 162-163) ja vastupidised kostja etteheited maakohtule on alusetud.
25.Maakohus on õigesti märkinud, et VÕS § 128 lg 3 kohaselt on otseseks varaliseks kahjuks ka kulud kahju kindlakstegemisele. Samas on maakohus jätnud tähelepanuta asjaolu, millal hageja need kulutused on teinud. Ringkonnakohus leiab, et kui dokumentaalne tõend, mille koostamine nõudis kulutusi, on loodud enne menetlust, siis selle tõendiga seotud kulude eest hüvitise saamiseks peab hageja esitama kahju hüvitamise nõude. Kui dokumentaalse tõendi koostamine tõi kaasa kulutusi menetluse ajal, on tegemist asja läbivaatamise kuludega TsMS § 143 p 2 mõttes ning selles osas ei pea esitama eraldi nõuet. Kulu kandmise osas otsustab kohus koos muude menetluskuludega. Seega kuulub kahju kindlakstegemise kuluna kostjalt väljamõistmisele 600 eurot (OÜ Rentnet I arvamus). OÜ Rentnet II arvamuse eest tasutud 480 eurot tuleb lugeda hageja menetluskuluks, mille jaotuse ja väljamõistmise otsustab ringkonnakohus koos muude hageja menetluskuludega. Kokku tuleb seega kostjalt hagejate kasuks välja mõista 7476,60 eurot + 587 eurot (kasutuseelis) + 600 eurot (kahju kindlaks tegemise kulud; OÜ Rentnet esimene arvamus) = 8123,60 eurot, millises ulatuses kuulub hagi rahuldamisele.
26.Hagejad on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldamata jättis. Maakohus ei rahuldanud hagejate nõuet summas 4030,80 eurot järgmises: paigaldamata projektijärgne ventilatsioonirest (otsuse p 12); paigaldamata projektijärgne betoonsillutis ja paekivist fassaadi viimistlus (otsuse p 13). Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega hagi rahuldamata jätmise osas ja ei pea vajalikuks neid korrata. Maakohus on põhjendatult kohaldanud VÕS § 218 lg 4 sätestatut. Vastuseks hagejate apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Asjas puudub vaidlus, et enne lepingu sõlmimist olid hagejad lepingu esemega tutvunud ja selle üle vaadanud, seega pidid nad olema teadlikud, et hoonel puudub paekivist viimistlus ja betoonsillutis ümber maja. Müügipakkumisest (III kd lk 41) paekivist välisviimistlus ja maja ümbritsev betoonsillutis ei nähtu ja hagejate sõnul ei ole sellist välisviimistlust ka paarismaja teisel boksil. Lepingu p-s 1.7.6. kinnitas müüja, et lepingu eseme reaalosaks olev eluruum vastab projektile ja selles ei ole teostatud õigusliku aluseta ümberehitusi. Ringkonnakohtu istungil avaldasid
hagejad, et nad tutvusid ehitise projektiga alles pärast lepingu sõlmimist, mistõttu ei saa nad hoone välisilme, mis oli neile teada, osas tugineda projektile. Tegemist on ülevaatusel nähtavate hoone omadustega, mille puudumist lepingus ka eraldi puudusena ei fikseeritud ja kõrvaldamise tähtaega kokku ei lepitud. Hagejad ei saanud eeldada, et kostja peab neile üle andma ülevaadatust erineva välisilmega hoone. Hageja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kaebuse rahuldamiseks. Hagejad ei tugine apellatsioonkaebuses asjaolule, et nimetatud projektijärgsed puudused takistaksid müügiobjekti eesmärgipäraselt kasutada ja nende puuduste tõttu ei vastaks asi vähemalt keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes. Hagejad ei ole nende puudustega seoses kahju kandnud. Hagejate apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
27.Lõpetuseks teeb ringkonnakohus otsustuse menetluskulude jaotuse osas. Hagejad taotlesid 18 298,28 euro väljamõistmist, millise nõude kohus rahuldas 8123,60 euro ehk 44,3% ulatuses. Hagejate apellatsioonkaebus jäi rahuldamata. Kostja apellatsioonkaebus rahuldati osaliselt. Kostja vaidles hagile vastu täielikult. Hagejad on tagasi lükanud kõik kostja kompromissettepanekud. Mõlemad pooled on asjas kasutanud õigusabi nii esimese kui teise astme kohtus. Hagejad on tasunud riigilõivu nii hagiavalduselt kui ka apellatsioonkaebuselt, samuti kandnud kulu dokumentaalse tõendi saamiseks. Kostja on tasunud riigilõivu apellatsioonkaebuse esitamisel. TsMS § 163 lg 1 kohaselt võib kohus hagi osalise rahuldamise korral jätta menetluskulud täielikult poolte endi kanda. Eeltoodud asjaolusid arvestades leiab ringkonnakohus, et käesolevas asjas on õiglane ja põhjendatud jätta kõik poolte menetluskulud mõlemas kohtuastmes poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.