Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv 50 eurot. Kohus selgitab, et seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6 ja § 442 lg 6). Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Avaldus ja avalduse aluseks olevad asjaolud 07.10.2016 esitatud avalduse kohaselt kuulub T T (avaldajaXXX asuvas ehitises kaks korterit – nr X ja nr X. Ehitise alune maa ei ole kinnistusraamatusse kantud ja selles asuvad eluruumid ja mitteeluruumid on tsiviilkäibes vallasasjadena. 08.09.2016 toimus Faehlmanni 3 ehitise korteriomanike koosolek, mille päevakorras oli mh otsus valitseda kaasomandis olevat mitteeluruumi (edaspidi ka keldriruumi) Faehlmanni 3 KÜ kaudu ning anda korteriühistule õigus sõlmida keldriruumi üürilepinguid. Avaldaja hääletas nimetatud otsuse vastu. Avaldaja leiab, et otsus anda keldriruumi valitsemine üle korteriühistule ning anda korteriühistule õigus sõlmida keldriruumi üürileandmiseks üürilepinguid (st koormata kaasomandi eset) väljub tavakasutuse piiridest ning sellise küsimuse otsustamiseks on vajalik kõigi kaasomanike nõusolek ehk kaasomanike kokkulepe. Vaidlustatud otsus piirab avaldaja õigust kasutada temale kuuluvat kaasomandi eset (omandiõigust), jätab avaldaja ilma kaasomandi eseme valdusest ning annab korteriühistule õiguse käsutada kaasomanikele kuuluvat asja. Lisaks on otsuse tulemusena takistatud avaldaja juurdepääs keldriruumile, kus asub avaldajale kuuluv gaasikatel, mis kütab tema korteri nr X alumist- ehk keldrikorrust ning kuna avaldaja ei saa gaasikatelt kasutada, on tema korteri alumine korrus kütmata (külm). Keldriruumi uste lukud ja signalisatsioonikoodid on vahetatud ning avaldajale neid ei anta.

Eeltoodust tulenevalt palus avaldaja tunnistada kehtetuks F. R. Faehlmanni 3 asuva ehitise korteriomanike 08.09.2016.a otsused nr 2 ja 3, millega otsustati valitseda kaasomandis olevat mitteeluruumi nr M1/krtX Faehlmanni 3 korteriühistu kaudu ning otsustati, et kaasomandis oleva mitteeluruumi kasutamise eesmärk on vara üürimine ja sellest tulu saamine ning anti korteriühistule õigus sõlmida mitteeluruumi üürilepinguid ja majandamiseks ja kasutamiseks lepinguid ning otsustati mitteeluruumi valitsemisega seotud kulude jaotuse ja üürimisest saadava tulu kasutamise põhimõtted otsustada korteriühistu üldkoosolekul majanduskava kinnitamisel. Puudutatud isikute vastuväited R D, M H , P T , L M , AS Eesti Krediidipank, M T , K T ja J K (puudutatud isikud 18) vaidlesid avaldusele vastu ning leidsid, et avaldaja on otsitud põhjustel vaidlustanud otsuse, mis on kõigi korteriomanike huvides. Korteriomanike otsused ei välju kaasomandi tavakasutuse piiridest, so ei muuda poolkeldrikorrusel asuva mitteeluruumi kasutusotstarvet, on suunatud keldrikorruse, so seal asuva mitteeluruumi M1/krt nr X (ühises omandis olev reaalosa XXX) seisundi kaasajastamisele, on suunatud äriruumina kasutatava mitteeluruumi valitsemisele korteriühistu kaudu kõigi korteriomanike huvides (KOS § 15 lg 6 ja § 21) ning ei kahjusta ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Faehlmanni 3 ehitises asuvat mitteeluruumi (tähistusega kas M1 või krt X) tuleb käsitada piiritletud ruumina, mida on võimalik eraldi kasutada ilma samas ehitises olevate korterite omanike õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Mitteeluruumis asuvad seadmed, sh gaasikatel ja küttetorustik, kuuluvad kõigile kaasomanikele. Seda isegi juhul, kui katla soetamiseks vajaliku kulu on teinud üks või teine kaasomanikest. Võimalikud rahalised nõudeõigused omandit ei mõjuta. Kõnealust mitteeluruumi on aastakümnete kestel kasutatud äriruumina. Avaldaja on teiste korteriomanike õigusi ja huve kahjustades pidanud seal äriühingu D G & A kaudu (äriühingu kasusaajaks on avaldaja) kauplust. Puudutatud isikud olid ebaseadusliku valduse lõpetamiseks sunnitud pöörduma kohtusse. Vältimaks puudutatud isikute kasuks tehtud kohtuotsuse nr 2-131544 mõju, vormistas avaldaja näiliku lepingu OÜ-ga D (äriühingu kasusaajaks on avaldaja vend). Avaldaja on erinevates menetlustes kinnitanud, et OÜ D on õigustatud mitteeluruumi oma ärihuvides kasutama. Seega on ehitises asuva, piiritletud mitteeluruumi M1 kasutamise otstarve (tavakasutus) olnud aastate kestel äriruum. Avaldaja on avalduses märkinud, et soovib kasutada mitteeluruumi oma korteri kütmise eesmärgil. Sellist kasutusotstarvet mitteeluruumil ei ole, sellekohast otsust ei ole kaasomanikud kunagi teinud. Kõnealuse mitteeluruumi kasutusotstarbeks ei ole korterite teenindamine (kasutuse võimaldamine). Avaldaja korteri küttesüsteem peab toimima lahus mitteeluruumi kütmisest. Korteriomanike 8.09.2016 otsus on suunatud äriruumide majandamise ja valvamise korraldamisele ja kasutusse andmisele üürilepingu alusel. Kasutusotstarbe järgi hinnates on tegemist tavakasutusega, mis ei piira ühegi korteriomaniku korteri tavakasutust. Korteriomandiseadusest ei tulene, et tavapärast kasutusviisi saaks määratleda kasutaja subjektist lähtuvalt. Mitteeluruumi kasutusotstarve oli enne vaidlustatud otsust ja on ka pärast seda äriruum, mille kasutusse andmisest (üürimisest) on võimalik teenida tulu. Vaidlustatud korteriomanike otsusega on ette nähtud mitteeluruumi majandamiseks ja kasutamiseks lepingute sõlmimine, mis on mistahes kahtluseta hinnatavad valitsemisena. Sellekohane

tegevus on ka tavapärane. Mitteeluruumi valitsemisega seonduvaid küsimusi on juba alates 2011.-nda aasta lõpust lahendatud korteriühistu kaudu. Korteriomanike 8.09.2016 otsusega ei ole seda põhimõtet muudetud. M N (puudutatud isik 9) avalduse osas seisukohta ei esitanud. Vastuavaldus Puudutatud isikud 1-8 leiavad, et 8.09.2016 otsuse (mitmepoolse tehingu) kehtima hakkamiseks piisas häälteenamusest. Faehlmanni 3 ehitises kuulus otsuse tegemise ajal korteriomanikele kokku 7 häält. Kõnealusel juhul oli korteriomanikel võimalik avaldada tahet kas koosolekule esitatud otsuse eelnõu poolt või vastu. Otsuse protokollist nähtub, et otsuse (p-de 1 kuni 5) vastuvõtmise poolt avaldati tahet 6 häälega ja otsuse vastu avaldati tahet ühe häälega. Protokollist nähtub, et ainsana hääletas otsusele (p-d 1 kuni 5) vastu avaldaja. Seega leidis absoluutne enamus korteriomanikest, et otsus on kaasomanike ühistes huvides. Puudutatud isikud on seisukohal, et avaldajal lasus KOS § 12 lg 3 järgi kohustus hääle andmisel lähtuda kõigi korteriomanike ühisest õigustatud huvist. Kõnealusel juhul näitab kaasomanike ühist huvi kuus tahteavaldust seitsmest võimalikust. Avaldaja poolt vaidlustatud otsus ei kahjusta mingil määral kellegi, sh avaldaja õiguspärast huvi. Otsuse sisust ei tulene ühelegi korteriomanikule eeliseid ega kitsendusi. Vaidlusalune mitteeluruum on otsuse alusel kaasajastatud ja üürile antud. Üüritulu kasutamine toimub korteriühistu üldkoosolekul kinnitatud majanduskava alusel; üüritulu arvel kaetakse osa korteriomanike kohustustest (remondi ja reservfondide moodustamine ja vahendite kogumine). Avaldaja on otsuse täitmise kaudu juba tunnetanud oma korterile vastavas proportsioonis otsuse kasulikku mõju. Eelnevat kokku võttes on puudutatud isikud seisukohal, et avaldajal lasus kohustus arvestada kaasomandis olevate ruumide kasutamisel kõikide kaasomanike huvidega ning hääletada (avaldada tahet) 8.09.2016 kõigi kaasomanike huvides tehtud otsuse (punktid 1-5) poolt. Avaldajal puudus mistahes õiguslik ja mõistlik põhjendus hääletada vastu. Seega paluvad puudutatud isikud kohustada avaldajat nõustuma Faehlmanni 3 ehitise poolkeldrikorrusel asuva mitteeluruumi valitsemise ja kasutamisega korteriomanike 8.09.2016 koosolekul otsustatud viisil (otsuse p-d 1-5) ning asendada avaldaja tahteavaldus kohtuotsusega. Puudutatud isikud on vastuavalduse esitanud alternatiivselt, so juhuks, kui kohus asub 8.09.2016 otsuse sisu analüüsides seisukohale, et vaidlustatud otsuse (mitmepoolse tehingu) kehtima hakkamise eelduseks pidi olema kaasomanike konsensus. Vastunõue on ainetu juhul, kui kohus tuvastab, et otsuse kehtima hakkamiseks piisas korteriomanike häälte enamusest. Avaldaja seisukoht vastuavaldusele Avaldaja palus jätta vastuavalduse rahuldamata. Lepinguvabaduse ja omandi puutumatuse põhimõttetest tulenevalt ei saa kaasomanikku kohustada sõlmima kokkulepet kaasomandi eseme koormamiseks üürilepinguga. Seni, kuni kaasomanikud ei ole saavutanud kokkulepet vaidlusaluse mitteeluruumi koormamiseks üürilepinguga, kehtib režiim, mille järgi on kõigil korteriomanikel võrdne õigus ühiseid ruume kasutada. Seega ei või teised korteriomanikud teha vaidlusaluse ruumi üürilepinguga koormamisega avaldajale takistusi kaasomandis oleva ruumi kasutamiseks. Järelikult puudub avaldajal TsÜS § 68 lg 5 tähenduses kohustus teha kindla sisuga tahteavaldust ehk sõlmida kokkulepet vaidlusaluse kaasomandis oleva mitteeluruumi

üürilepinguga koormamiseks. Kuivõrd avaldajal puudub kohustus teha kindla sisuga tahteavaldust, ei saa sellist olematut tahteavaldust asendada kohtuotsusega. Kohtumääruse põhjendused

reaalosa korrashoidmine ja hoidumine korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamisel tegevusest, mille toime teistele kaasomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Sama põhimõte tulenes ka KOS § 15 lõigetest 1 ja 3. KOS § 15 lg 1 kohaselt kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti; lg 3 kohaselt kokkuleppeid arvestades võivad korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Seega KOS järgi võisid korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida häälteenamusega, kui kasutamine jäi tavakasutuse piiridesse ning kõigi kaasomanike kokkuleppega (nõusolekul), kui kasutus väljus tavakasutuse piiridest.

gaasikatlaga ühendatud torustiku kaudu köetakse osa avaldaja korterist. Mitteeluruumis asuvad seadmed, sh avaldaja poolt viidatud gaasikatel ja küttetorustik, kuuluvad seega eelduslikult kõigile kaasomanikele ning võimalikud rahalised nõudeõigused omandit ei mõjuta (s.o kui seadmete soetamiseks vajaliku kulu on teinud üks või teine kaasomanikest). Samuti on puudutatud isikud tõendanud, et Faehlmanni 3 ehitise korterite gaasiga varustamine ei toimu juba 2012ndast aastast korteriühistu vahendusel ning üksikostule mindi üle 02.02.2011 üldkoosoleku otsuse alusel (kd III lk 47-48). Avaldaja ei ole tõendanud ega puudutatud isikud kinnitanud, et korteriomanikud oleksid otsustanud, et korteri nr X küttesüsteem tuleks ehituslikult siduda kaasomandis oleva mitteeluruumi küttesüsteemiga. Kohus peab vajalikuks märkida, et isegi juhul, kui korteri nr X ja mitteeluruumi küttesüsteem oleks ühendatud, siis ei Xmõjutaks see vaidlustatud otsuste kehtivust. Vaidlustatud otsustega ei ole otsustatud mitteeluruumi küttesüsteemi ümberehitamist. Samuti ei tulene vaidlustatud otsustest kohtu hinnangul otsest mõju ühegi korteri reaalosale. Kohtu hinnangul saab Faehlmanni 3 asuvat vaidlusalust mitteeluruumi käsitleda piiritletud ruumina, mida on võimalik eraldi kasutada ilma samas ehitises olevate korterite omanike õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata (KOS § 28, TsÜS § 4). Samuti on vaidlustatud otsused tehtud ka kõikide kaasomanike huvides, kuna kaasomandis oleva äriruumi kasutamisest on õigus tulu saada kõigil kaasomanikel.

/allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.