3.2.Jätta G.Y menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus solidaarselt X.B, M.X, C.P, M.Y, Coop Pank aktsiaseltsi, V.P, G.I, Z.N ja KÜ FAEHLMANNI 3 kanda. Hagejate menetluskulud jätta nende endi kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. 2(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-15682 Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X.B, M.X, C.P, M.Y, Coop Pank aktsiaselts, V.P, G.I, Z.N ja KÜ FAEHLMANNI 3 (hagejad) esitasid hagi G.Y (kostja) vastu Tallinnas Faehlmanni 3 asuvas ehitises korterite 3 ja 4 võõrandamiseks kohustamise nõudes.
2.15.01.2018 lõpetas kohus menetluse osaliselt, korteri nr 4 võõrandamiseks kohustamise osas, seoses selles osas nõudest loobumisega.
3.Hagejad märgivad hagiavalduses, et Faehlmanni 3 asuva ehitise alune maa on kinnistamata. Ehitis on vallasasi, millest lähtuvalt on selles asuvad korterid 1, 1A, 2, 2A, 3, 4, 4A, 5 ja 6, samuti poolkeldris asuv mitteeluruum (M1/nr 7) vallasasjad. Ehitisregistri andmetel on eluruumi 1 omanikud X.B, M.X ja C.P, eluruum nr 2 omanik on M.Y, eluruumi nr 2A omanik on Coop Pank aktsiaselts, eluruumi nr 3 omanik on G.Y, eluruumi nr 4 omanik on G.Y (hagejatele teadaolevalt on nimetatud korter võõrandatud M. Nle), eluruumi nr 4A omanik on V.P, eluruumi nr 5 omanik on G.I, eluruumi nr 6 omanik on Z.N, mitteeluruumi M1 omanikud X.B, M.X, C.P, M.Y, Coop Pank AS, G.Y, V.P, G.I ja Z.N.
4.Faehlmanni 3 ehitise korteriomanikud on asutanud korteriühistu Faehlmanni 3, mille kaudu toimub ehitise valitsemine ja majandamine.
5.Kostja ei täida korteriühistu ees seadusel, põhikirjal ja ühistu üldkoosolekute otsustel põhinevat maksekohustust.
6.Harju Maakohus rahuldas 27.detsembri 2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-12-9317 korteriühistu hagi kostja vastu ajavahemikus veebruarist 2011 kuni septembrini 2011 osutatud ja vahendatud teenuste eest sissenõutavaks muutunud tasunõude ja viivitusintresside väljamõistmises. Kohtuotsus täideti täitemenetluses nr 023/2014/1492.
7.Tartu Maakohus rahuldas 12.aprilli 2016 otsusega tsiviilasjas nr 2-13-61427 korteriühistu hagi kostja vastu ajavahemikus oktoobrist 2011 kuni novembrini 2014 osutatud ja vahendatud teenuste eest sissenõutavaks muutunud tasunõude summas 39 997,33 eurot. Kostja jõustunud kohtuotsust vabatahtlikult ei täitnud ja ühistu oli sunnitud esitama täitmisavalduse. Kohtuotsuse sundtäitmine toimus täitemenetluses nr 023/2016/1363. Täitemenetluses rahuldati ühistu nõue kostjale kuulunud korteri nr 4 võõrandamisega.
8.Vaatamata kahele jõustunud kohtuotsusele ei ole kostja asunud maksekohustust täitma. Kostja ei ole teinud ühtegi makset ka selles ajavahemikus, mis järgneb teise kohtuotsusega hõlmatud ajavahemikule. Korteriühistu esitas 24.novembril 2016 Harju Maakohtule hagi, millega on hõlmatud kostja maksekohustus alates detsembrist 2014 kuni 31.maini 2017. Harju Maakohus menetleb hageja nõuet tsiviilasjas 2-16-17718.
9.Kostja võlgnevus korteriühistule on 30.novembri 2017 seisuga 14 684,75 eurot. Kostja on maksekohustust ignoreerinud 7 aastat. Korteriomanikud ei ole kohustatud taluma kostjalt maksete laekumist üksnes kohtu- ja sundtäitemenetluste kaudu.
10.Kostja valdas ja kasutas omavoliliselt rohkem kui 10 aasta kestel kaasomandis olevat äriotstarbelist mitteeluruumi, omamata selleks teiste kaasomanike nõusolekut. Harju Maakohus rahuldas 13.detsembri 2013 otsusega 2-13-1544 hagejate hagi Tallinnas, Faehlmanni 3 poolkeldrikorrusel asuva mitteeluruumi (M1) väljanõudmises kostja juhitud osaühingu Deerhunter Guns & Ammo ebaseaduslikust valdusest. Kostja ebaseadusliku tegevuse tõttu ei olnud teistel korteriomanikel võimalik kaasomandis oleva mitteeluruumi kasulikest omadustest tulu saada.
11.Mitteeluruumi valdus on korteriühistule üle antud 9.septembril 2016. Kostjale on teada, et kõik teised korteriomanikud on huvitatud mitteeluruumi üürimisest ja sellest saadava tulu jaotamisest läbi korteriühistu. Kostja on korteriomanike otsuse kohtus vaidlustanud. Kostja avaldust menetleb kohus tsiviilasjas 2-16-15155. Kostja asus aga oma oletatavat õigust teostama jõuga. Nimelt püüdis kostja 3.oktoobril 2016 saada mitteeluruum taas
3(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-15682 oma valdusse ukselukkude lõhkumise teel. Kostja tegevuse tõkestas valveteenust osutava ettevõtja ja politsei tegevus.
12.Kostja tegevuse tõttu olid reaalses ohus nii hagejad isiklikult kui ka hagejatele kuuluv vara. Kostja juhitavalt äriühingult võeti Faehlmanni 3 ehitise poolkeldris asuva kaupluse valdus üle 28.juulil 2016. Ruumide avamisel ja esemete väljatõstmisel selgus, et kostja võimaldas Tallinna Kesklinnas, strateegiliselt olulises piirkonnas, hoida elamu keldrikorrusel suurel hulgal relvi ja laskemoona. Hagejatele teadaolevalt on politseiamet alustanud Faehlmanni 3 mitteeluruumis tuvastatu alusel väärteomenetluse ja haldusmenetluse.
13.Kostja segab agressiivse käitumisega korteriomanike ja ühistu koosolekute läbiviimist. Kostja püüab nii ehitise koridorides, hoovis kui ka ehitise ees asuval maatükil kehtestada üksnes temale sobivaid reegleid. Kostja agressiivselt lärmav käitumine on takistanud hagejate koosolekutel (nii ühistu kui ka omanike koosolekud) lahendamist vajavate küsimuste arutamist ja otsuste vastuvõtmist. Kostja oli Faehlmanni 3 korteriühistu juhatuse liige kuni 9.detsembrini 2009. Nimetatud ajani puudus korteriomanikel ülevaade ühiste asjade ajamisest ja ühistu majandustegevusest. Kostja esitas ühistu nimelt nõudeid suvalistel aegadel ning arusaamatutes summades. Peale kostja juhatusest tagasi kutsumist ei andnud kostja uuele juhatusele üle ühtegi dokumenti. Kommunaalteenuseid osutavate ettevõtjatega suhete korrastamisel selgus, et korteriühistul oli märkimisväärne võlgnevus Maksu- ja Tolliameti, AS Veolia, AS Eesti Gaas, AS Eesti Energia ja AS Tallinna Vesi ees. Võlgnevus teenuste osutajate ees oli kujunenud vaatamata sellele, et kostja kogus ühistu liikmetelt makseid.
14.Kostja ähvardab koridorides, hoovis ja elamu sees hagejaid ja nende tuttavaid. Ehitise hoovis ja ehitise ees oleval maatükil ei ole korteriomanikud parkimise korda kokku leppinud. Kostja ei luba vaatamata sellele ühelgi hagejatest maja ees oleval platsil parkida. Kostja hoiab ehitise koridorides isiklikke asju (suhkrukotte, hoidiseid, lillemulda, majapidamistarbeid). Oluliselt on raskendatud pääs II korrusel asuvasse korterisse nr 4A. Korteri nr 2 välisuks avaneb trepimademele, millel takistas vaba liikumist kostja paigutatud riiul. Lisaks esteetiliselt vastuvõetamatule vaatepildile, takistavad koridorides asuvad esemed võimaliku tulekahju korral evakuatsiooni ja kustutustööde tegemist.
15.Kostja paigutab oma jäätmeid naabruses asuvate teiste isikute prügikastidesse, mistõttu on hagejatel tulnud anda selgitusi. Seoses elektripaigaldise mittevastavusega ja võimalike tarbimistega teiste korteriomanike arvel, tuli ehitises teha vajalikud tööd. Kostja agressiivse käitumise tõttu tuli nende tööde tegemise võimalikkuse tagamiseks kasutada turvateenust. Kostja takistas 2016.a jaanuaris ehitise katuselt jääpurikate eemaldamist, tehes korteriühistu poolt tellitud ettevõtjale “füüsilise noomituse”. Kostja agressiivse käitumise tõttu venis töö tegemine planeeritust kauemaks ning tuli ümber korraldada.
16.Kostja takistab korteriomandite seadmist. Tallinnas, Faehlmanni 3 ehitise alune maa kinnistamata ning ehitises asuvate korterite baasil on korteriomandid moodustamata. Seda ei ole olnud seni võimalik teha põhjusel, et ehitusregistri andmed ei kajasta tegelikkust. Hagi esitamise ajaks olid mõõdistatud kõik ruumid, välja arvatud kostja kasutuses olevad korterid nr 3 ja 4. Kostjale kuulunud korter nr 4 on mõõdetud peale selle müüki täitemenetluses. Faehlmanni 3 ehitisest on mõõtmata ja plaanid korrigeerimata üksnes korteri nr 3 osas.
17.Hagejad ei saanud otsustada korteriomandi võõrandamise nõude esitamist viisil, mis on seaduse järgi rakendatav korteriomanditele. Korteriomanikud ei saanud otsustada ja esitada kostjale õiguslikult võimatut nõuet. Hagejad lähtusid suhetes kostjaga ainsast õiguslikust võimalusest, so on korteri võõrandamisest täitemenetluses. Korteriomanikud tegid 19.augustil 2016 kostjale ettepaneku korterid kestvas sundtäitemenetluses võõrandada. Kostjale anti võimalus teatada korterite võõrandamise soovist 22.septembriks 2016. Ignoreerides kõigi teiste korteriomanike huve ja õigusi, jättis kostja ettepanekule
4(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-15682 vastamata ega teinud mingeid toiminguid, mis oleks suunatud kujunenud olukorra lahendamisele. Kostja vastuväited
18.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja vaidlustab kõik hagejate faktiväited, välja arvatud 19.08.2016 hagejate poolt kirja esitamine kostjale.
19.Kostja leiab, et korteriomanikud ei ole võõrandamise otsust vastu võtnud: korteriühistu rikkus koosoleku kokkukutsumise korda, jättes päevakorras märkimata, et üheks punktiks on kostjale kuuluvate korterite võõrandamise nõude esitamine; otsus ei ole vastu võetud korteriomanike konsensusega; otsusest ei nähtu, kes viibisid koosolekul ja kuidas hääletasid; otsus ei sisalda korterite võõrandamise nõuet, vaid tegemist on hoiatamisega; otsuses sisalduv edasilükkav tingimus ei ole saabunud.
20.Hagejad ei ole kostjale esitanud võõrandamise nõuet. Kirjaga ei saa vastu võtta võõrandamise otsust, seda tuleb teha koosolekul ja häälteenamuse alusel. Isegi kui lugeda otsus või kiri võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks, ei ole kostjale antud mõistlikku võõrandamise tähtaega.
21.Võõrandamise nõude sisulised eeldused on täitmata. Hagejad oleksid pidanud hagis viidatud asjaoludele tuginema 19.02.2016 otsuses. Muid asjaolusid välja arvatud inventariseerimise takistamine otsuses ei ole välja toodud. Kostja ei ole teinud takistusi inventariseerimisel. Seda takistas korteri 1 kaasomanike poolt korteris tehtud omavolilised muudatused.
22.Kostjal ei ole võimalik kortereid vabatahtlikult võõrandada, kuna tegemist on vallasasjaga.
Esimese astme kohtu otsus
23.Maakohus rahuldas hagi, kohustas kostjat vaidlusaluse korteri võõrandama ning määras kohtuotsuse täitmise viisina kohtuotsuse jõustumise järgselt korteri nr 3 võõrandamise täitemenetluses enampakkumisel, menetluskulud jättis kostja kanda.
24.Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on kohtu hinnangul täidetud KOS § 14 lg 2 p 2 sätestatud tingimus, et kostja on viivitanud majanduskulude tasumisega üle kolme kuu. Asjas on tõendamist leidnud, et kostja tegevus on teiste kaasomanike huve mittearvestav ja nende õigusi rikkuv. Ühtlasi häirib ka kostja tegevus kaasomanikke oma õiguste teostamisel, sealhulgas kaasomandi kasutamisel. Kohtu hinnangul on tõendatud, et seisuga 06.05.2016 olid mõõdistamata korterid nr 3 ja 4 ning 23.10.2017 oli mõõdistatud kõik korterid välja arvatud korter nr 3. Ehitisregistri andmetest võrrelduna eksplikatsioonides toodud andmetega järeldub, et Faehlmanni 3 asuvas ehitises asuvate korterite üldpinnad ei vasta ehitisregistri andmetele.
25.Vaidlust pole selles, et 19.02.2016 koosolekul korteriomanikud otsust kostja kohustamiseks korteri võõrandamiseks vastu ei võtnud, vaid tegemist oli kostja hoiatamisega.
26.19.02.2016 Faehlmanni 3 ehitise korteriomanike üldkoosoleku protokollilise otsuse kohaselt on koosolekul osalejad X.B, C.P, M.X, M.Y, AS Eesti Krediidipank, G.I ja Z.N otsustanud konsensuse alusel, et kui G.Y ei tee ehitise inventariseerimisel koostööd (ei võimalda mõõdistamist), esitavad korteriomanikud ja korteriühistu temale kuuluvate korterite võõrandamise nõude (I kd tl 167).
27.Hagejate väitel ei saanud korteriomanikud üldkoosolekul otsust vastu võtta, kuna ehitist vabatahtlikult võõrandada ei saa. Kohtu hinnangul on kostja käitumine, keeldudes oma korteri mõõdistamisest, vastuolus hea usu põhimõttega. Olukorras, kus tegemist on kinnistamata ehitisega, ei saa hagejad täielikult teostada oma õigusi (võõrandada oma korterit, samuti tekitab antud olukord raskusi ka korterite tagatisteks seadmisel), mis võib tuua korterite omanikele kaasa kahjuliku olukorra tekkimise. Kohus leiab, et käesoleval
5(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-15682 juhul ei saa eeldada, et kõigepealt peaksid korteriomanikud nõudma kostjalt korteri võõrandamist ja alles võõrandamata jätmisel pöörduma kohtusse.
28.Korteriomanikud on häälteenamusega 19.02.2016 otsustanud, et tingimuse saabumisel (mõõdistamise osas koostöö tegemata jätmisel) nõuavad nad kostjalt korterite võõrandamist. Kostja ei ole mõõdistamise osas koostööd teinud. Kostja ei vaidle vastu sellele, et hagejad on temalt nõudnud 19.08.2016 kirjaga korterite võõrandamist.
29.Antud olukorras leiab kohus, et on piisav kui nõutava häälteenamusega korteriomanike poolt on seatud tingimuseks, et juhul kui kostja ei võimalda mõõdistamist, esitavad nad kostja korteri võõrandamise nõude, kostjale on võõrandamise nõue esitatud ja korteriomanikud on esitanud selle nõude realiseerimiseks kohtule hagiavalduse.
30.Hagejad soovivad kostja korteri võõrandamist täitemenetluses. TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Täitmise korrana on käsitletav eseme võõrandamise viisi kindlaks määramine. Hagejad ei ole soovinud, et enne täitemenetluses toimuvat müüki antaks kostjale võimalus korter vabatahtlikult müüa.
31.Kohus leiab, et hagejad on põhjendatult leidnud, et vajalik on kostja korteri müük koheselt pärast otsuse jõustumist täitemenetluses enampakkumisel. Sellisel viisil müük aitab vältida olukorra tekkimist, kus korteri omanikuks saaks kostja lähikondne, tuttav või muu temaga seotud isik.
Kostja apellatsioonkaebus
15.Kostja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
16.Apellatsioonkaebuse kohaselt jõudis maakohus väärale järeldusele, et eeldus hagejate nõude rahuldamiseks on täidetud, kuna kostjal on majanduskulude tasumise võlgnevus. Maakohus märkis otsuses, et perioodil veebruar kuni november 2014 võlgnevus on täidetud, hilisema perioodi majandamiskulude võlgnevust kohus ei tuvastanud.
17.Kohus on otsuse punktides 41 kuni 51 lugenud tõendatuks hagejate arvukad väited kostjale etteheidetavast korteriomanikke häirivast tegevusest. Ainsateks tõenditeks olid hagejate vande all antud seletused ja tunnistajate ütlused. Kostja ei takista korteriomandite seadmist. Kõik korteriomandite seadmiseks vajalikud dokumendid sh kõik mõõdistamised on tehtud kostja kulul perioodil 2001 kuni 2004. Arvestades fakti, et pärast viimast mõõdistamist ei ole kostjale kuuluvas korteris midagi muutunud, ei ole kostja korteri veelkordne mõõdistamine vajalik.
18.Isegi kui asuda seisukohale, et esinesid eeldused võtmaks vastu otsust kostja kohustamiseks korteri võõrandamiseks, on maakohus õigesti tuvastanud, et 19.02.2016 koosolekul korteriomanikud otsust kostja kohustamiseks korteri võõrandamiseks vastu ei võtnud, vaid tegemist oli kostja hoiatamisega. Kuna üldkoosoleku otsust kostja kohustamiseks korteri võõrandamiseks ei ole kunagi vastu võetud, ei oleks saanud hagi rahuldada.
19.Kohtuotsuse täitmise kord on vastuolus Riigikohtu praktikaga ning kostjat äärmiselt koormav ja ebaõiglane. Kostja taotlust kohtuotsuse korra kindlaksmääramiseks ei ole maakohus lahendanud. Olukorras, kus kohtuotsuse alusel jääb kostja ilma oma omandist on elementaarne tagada kostjale võimalus saada oma vara eest selline hind, mis on kujunenud vabas turuolukorra, mitte täitemenetluses enampakkumise raames. Vastuse apellatsioonkaebusele
20.Vastustajad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata ning menetluskulud jätta teise poole kanda.
21.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja tühistatud osas tuleb teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
22.Asja materjalidest nähtub järgnev: -
Hagejad (v.a hageja IX KÜ FAEHLMANNI 3) on Tallinnas, Faehlmanni 3 asuvas ehitises vallasasjana käibes olevate eluruumide omanikud.
-
Kostja on vallasasjana käibes oleva eluruumi Faehlmanni 3-3 omanik.
-
Hagiavalduse esitamisel kuulus kostjale ka vallasasjana käibes olev eluruum Faehlmanni 3-4.
-
Elamut haldab hageja IX korteriühistu Faehlmanni 3.
-
27.12.2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-12-9317 rahuldati KÜ FAEHLMANNI 3 hagi kostja vastu ning mõisteti kostjalt välja 10 106,28 eurot ja viivis, kusjuures kommunaalteenuste põhivõlgnevus ajavahemiku veebruar 2011-september 2011 eluruumi nr 3 eest moodustas 5 076,35 eurot ja eluruumi nr 4 osas samal perioodil 4 537,63 eurot (I kd, tlk 14-17)
-
12.04.2016 Tartu Maakohtu otsusega tsiviilasjas nr 2-13-61427 rahuldati KÜ FAEHLMANNI 3 hagi kostja vastu ning mõisteti kostjalt välja 39 997,33 eurot ja viivis 32 000,32 eurot ning viivis edasiulatuvalt, kusjuures majandamiskulude ja osutatud teenuste põhivõlgnevus ajavahemiku oktoober 2011-november 2014 eluruumi nr 3 eest moodustas 21 401,24 eurot ja eluruumi nr 4 osas samal perioodil 18 536,50 eurot ning elamu kaasomanike ühisomandis oleva mitteeluruumi kasutamise eest moodustas kostja võlgnevus 18 088,91 eurot. (I kd, tlk 24-38).
-
27.04.2018 otsusega tsiviilasjas nr 2-16-17718 mõistis Harju Maakohus kostjalt KÜ FAEHLMANNI 3 kasuks välja majandamiskulude ja osutatud teenuste katteks ajavahemiku detsember 2014 kuni 31.05.2017 eluruumi nr 3 ja 4 ning mitteeluruumi nr 7 (M1) eest kokku 9 727,73 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 4 732,52 eurot ja viivise edasiulatuvalt.
-
07.08.2017 vara enampakkumise akti kohaselt müüdi kostjale kuuluv aadressil Faehlmanni 3-4 asuv eluruum täiteasja 023/2016/1363 raames summaga 147 510 eurot (II kd, tlk 97-98).
-
Faehlmanni 3 ehitise eluruumide omanike 19.02.2016 üldkoosoleku otsuse (I kd, tlk 167) kohaselt otsustati koosolekul mh, et kui G.Y ei tee ehitise inventariseerimisel koostööd (ei võimalda mõõdistamist), esitavad korteriomanikud ja korteriühistu temale kuuluvate korterite võõrandamise nõude.
-
22.08.2016 saadeti kostjale kiri (I kd, tlk 7-9) korterite võõrandamise nõudega.
23.Vastavalt KOS (korteriomandiseadus, kehtis kuni 31.12.2017) §-le 28 kohaldatakse korteriomandi valitsemise peatüki sätteid vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile ja mitteeluruumile. Seega kohalduvad korteriomandi võõrandamist reguleerivad sätted (KOS § 14) ka vallasasjast korteri võõrandamise kohustuse korral. Juhul, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad KOS § 14 lg 1 järgi nõuda, et kohustusi rikkunud korteriomanik oma korteriomandi 7(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-15682 võõrandaks. Võõrandamisnõude esitamise alused on toodud KOS § 14 lg-s 2. Vastavalt KOS § 14 lg 5 esimesele lausele, kui kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja hagi alusel. Tulenevalt KOS § 14 lg 5 teisest lausest lähtub kohus otsust tehes võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest.
24.Eeltoodust nähtuvalt peavad eduka võõrandamisnõude kohtusse esitamisel olema täidetud nii formaalsed kui ka materiaalsed eeldused. Maakohus tuvastas, et materiaalsed eeldused kostjale kuuluva eluruumi võõrandamiseks olid võõrandamisnõude esitamisel olemas. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga.
25.Asja materjalidest nähtuvalt on kostja olnud tsiviilasjades nr 2-12-9317, nr 2-1361427 ja nr 2-16-17718 tehtud kohtuotsuste järgi korteriühistu ees majanduskulude tasumisega võlgnevuses perioodil 2011.a veebruarist kuni 31.05.2017. Kostja on apellatsioonkaebuses esile toonud, et tsiviilasjades nr 2-12-9317 ja nr 2-13-61427 tuvastatud ja kostjalt korteriühistu kasuks välja mõistetud võlgnevus on tasutud. Asjas puudub vaidlus, et täitemenetluses 2017.a kostjale kuulunud aadressil Faehlmanni 3-4 korteri võõrandamisest saadud summast tasuti tsiviilasjades nr 2-12-9317 ja nr 2-1361427 kohtuotsustega välja mõistetud võlgnevus. Siiski nähtub asja materjalidest, et käesoleva menetluse jooksul tehti tsiviilasjas nr 2-16-17718 kohtuotsus, millega mõisteti kostjalt jällegi korteriühistu kasuks majandamiskulude võlgnevus välja perioodi 2014.a detsember kuni 31.05.2017 eest. Lisaks kinnitas kostja ringkonnakohtus toimunud istungil, et ta ei ole kahe aasta jooksul ühtegi makset korteriühistule teinud, millest võib teha järelduse, et majandamiskulude võlgnevus on kostjal ka alates 31.05.2017 kuni vähemalt ringkonnakohtus toimunud istungini, st kuni 06.09.2018. Seega on tõendamist leidnud, et kostja on viivitanud vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega üle kolme kuu, mis on KOS § 14 lg 2 p 2 järgi üheks võõrandamisnõude esitamise materiaalseks aluseks.
26.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendatult leidnud, et võõrandamisnõude esitamine oli põhjendatud ka KOS § 14 lg 2 p 3 alusel. Kostja ei eita, et on keeldunud oma korteri 3 ülemõõdistamisest. Asja materjalidele lisatud eksplikatsioonidega (I kd, tlk 10-12 ja II kd, tlk 170-173) on tõendatud, et ülemõõdistatud korterite üldpindades ja ehitisregistri andmetes märgitud korterite üldpindades esineb erinevusi. Seega esineb vajadus ka kostjale kuuluva korteri nr 3 mõõdistamiseks, kuid kostja on sellest alusetult keeldunud.
27.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti tuvastanud ka selle, et kostja häiris oma tegevusega teisi korteriomanikke korduvalt viisil, mis andis aluse võõrandamisnõude esitamiseks. Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus ei hinnanud asjas esitatud tõendeid kostja häiriva käitumise kohta objektiivselt. Asjas kuulati üle vande all hagejad X.B, M.Y, M.X, G.I, hageja IX seaduslik esindaja A. S ja tunnistaja R. V, kes andsid seletusi ja ütlusi kostja ebakohase käitumise kohta. Asjaolu, et kostja või tema lepinguline esindaja istungilt, kus kuulati üle hagejad ja tunnistaja, puudusid, ei muuda asjas esitatud tõendeid ebausaldusväärseks. Etteheited kohtule, et pooli pole koheldud võrdselt, kuigi kostja istungile ilmumata jäämise põhjuseks oli kostja esindajate endi eksimus, on asjakohatud.
28.Põhjendatult on asjas esitatud tõendite alusel maakohus leidnud, et kostja kasutas kaasomanike ühiskasutuses olevaid mitteeluruume (koridori ja keldrikorrusel olevat
8(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-15682 mitteeluruumi) arvestamata teiste kaasomanike huve. Ringkonnakohus on seisukohal, et asjaolu, mille kohaselt tegutses Faehlmanni 3 hoone keldrikorrusel relvakauplus juba alates 1999.a., ei muuda olematuks maakohtu poolt tsiviilasjas nr 2-13-1544 tuvastatut, et kostjal, kui mitteeluruumi kaasomanikul ei olnud iseseisvat õigust anda mitteeluruum äriühingu Deerhunter Guns&Ammo OÜ kasutusse ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Kostja tegevus teiste kaasomanike õiguste rikkumisel, on tõendatud ka 15.05.2014 kostja ja Dermis OÜ vahel vaidlusaluse mitteeluruumi tasuta kasutusse andmisega perioodil 15.05.2014-15.05.2024. Asja materjalidest nähtuvalt sõlmis kostja ilma teiste kaasomanike nõusolekuta nimetatud lepingu 2014.a mais, kuigi tsiviilasjas nr 2-13-1544 oli Harju Maakohus teinud 13.12.2013 otsuse (I kd, tlk 43-49), milles märkis, et G.Y-l, kui mitteeluruumi kaasomanikul ei olnud õigust anda ilma teiste kaasomanike nõusolekuta sama mitteeluruumi Deerhunter Guns&Ammo OÜ kasutusse. Asjas leidis õigesti tõendamist ka see, et kostja ja tema pereliikmed ladustasid loata kaasomanike ühiskasutuses olevatesse koridori oma vara, mistõttu oli piiratud teiste kaasomanike poolt nimetatud ruumi takistuseta kasutus. Maakohus leidis ringkonnakohtu arvates õigesti, et kuna kaasomandis oleva keldrikorrusel asuva mitteeluruumi ebaseaduslik valdus on kõrvaldatud ning kostja poolt elamu koridori paigutatud objektid on likvideeritud, siis ei saa need kostja rikkumised olla enam otseselt võõrandamisnõude materiaalseks aluseks. Samas nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et kogumis koos teiste kostja rikkumistega saab nendega arvestada, sest need ilmestavad kostja käitumist kaasomandi kasutamisel. Kokkuvõtvalt on ringkonnakohus seisukohal, et käesolevas asjas esinevad materiaalsed alused nii KOS § 14 lg 2 p 2 kui ka lg 3 järgi võõrandamisnõude esitamiseks.
29.Seonduvalt võõrandamisõude formaalsete eelduste täitmisega leidis maakohus, et poolte vahel puudub vaidlus selles, et 19.02.2016 koosolekul ei võtnud korteriomanikud vastu otsust kostja kohustamiseks korteri võõrandamiseks. Maakohus leidis, et tulenevalt hea usu põhimõttest said hagejad esitada kostjale võõrandamisnõude kirjalikult nõudekirjana.
30.Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu. Ringkonnakohus leiab, et korteriomanike häälteenamusega vastuvõetud otsuseta, milles nõutakse korteri omanikult korteri võõrandamist, ei saa KOS § 14 lg 5 alusel esitatud hagi rahuldada. Korteriomandi võõrandamise nõue on omandiõiguse puutumatuse tõttu äärmuslik abinõu ning selle nõude rahuldamiseks on seaduses sätestatud eeldusena korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega vastu võetud otsus, milles isikut kohustatakse korter võõrandama. Nimetatud eeldus on sätestatud selleks, et oleks kahtlusteta võimalik tuvastada enamuse korteriomanike sellekohane tahe. Teiseks peab isik, kes korduvalt rikub oma kohustusi teiste korteromanike suhtes, olema teadlik kehtivast võõrandamisnõudest ja selle aluseks olevatest etteheidetest. Üldreeglina annab sellisest kehtivast otsusest teadasaamine võimaluse rikkujale oma korter vabaturul ehk võimalikult kõrge hinnaga müüa. Teatud juhtudel annab see võimaluse ka rikkumise, mis võõrandamisnõude otsustamisel eksisteeris, kõrvaldada, et vältida KOS § 14 lg 5 järgset hagi esitamist
31.Asja materjalidele lisatud 19.02.2016 üldkoosoleku protokolli sõnastuse järgi korteriomanikud otsust kostja kohustamiseks korteri võõrandamiseks vastu ei võtnud. Üldkoosolekul otsustati, et:“ Kui G.Y ei tee ehitise inventariseerimisel koostööd (ei võimalda mõõdistamist), esitavad korteriomanikud ja korteriühistu temale kuuluvate korterite võõrandamise nõude“.
32.Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 6 viiendast lausest tulenevalt võib ehitist või selle osa vallasasjana käsutada kuni 2006. aasta 1. märtsini. Sama lõike 8.
9(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-15682 lause sätestab ehitise või selle osa vallasasjana käsutamise võimalused pärast 1. märtsi 2006. a. Selle sätte järgi võib pärast nimetatud kuupäeva ehitist või selle osa vallasasjana käsutada pankroti-, täite- ja sundvõõrandamismenetluses. Samuti võib vallasasjast ehitise või selle osa suhtes teha testamendi või sõlmida pärimislepingu.
33.Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et kuigi põhimõtteliselt õige on hagejate väide selles, et kostjalt korteri võõrandamist oodata ei saa, sest kostjal ei ole korterit kui vallasasja võimalik vabalt võõrandada, ei tähenda see seda, et käesoleva hagi rahuldamine oleks võimalik, kui puudub kehtiv korteriomanike häälteenamusega võetud otsus selle kohta, et kostja rikkumiste tõttu on otsustatud esitada kostja vastu hagi korteri võõrandamiseks kohtusse. Käesoleval juhul ongi korteriomanike häälteenamusega otsustatud, et esitatakse kostja korteri suhtes võõrandamise nõue. Seega on 19.02.2016 üldkoosoleku otsus, arvestades, et kostjale kuuluva korteri näol on tegemist vallasasjaga, sõnastuselt KOS § 14 lg lg 1 mõttega kooskõlas ning sellise otsuse kehtivuse korral ning materiaalsete eelduste olemasolul oleks võimalik hagi rahuldada. Käesolevas asjas tuleb aga asuda seisukohale, et 19.02.2016 üldkoosoleku otsus on tühine. Kostja on vastuses hagiavaldusele selle väite esitanud, kuid maakohus sellele kostja väitele hinnangut andnud ei ole.
34.Käsitledes kostja väidet selle kohta, et 19.02.2016 üldkoosoleku otsus on tühine, tuleb arvestada sellega, et Faehlmanni 3 kaasomanikud on asutanud korteriühistu. Seega toimub kaasomandi eseme valdamine, kasutamine ja valitsemine korteriühistuseaduse järgi ning juhinduda tuleb ka KOS § 8 lg-s 1 sätestatust, mille järgi kohaldatakse korteriomandiseadust niivõrd kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. Kuigi 19.02.2016 üldkoosoleku protokoll kannab pealkirja korteriomanike üldkoosoleku protokoll, ei oma see eksimus otsuse kehtivuse tuvastamisel tähtsust.
35.Kuna Faehlmanni 3 on asutatud korteriühistu ning korteriühistu üldkoosoleku otsus on ühtlasi juriidilise isiku organi otsus, siis tuleb vaidluse korral korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse üle arvestada ka TsÜS §-s 38 lg-s 2 ja MTÜS §-s 24 1 sätestatuga. Juriidilise isiku puudustega üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks saab olla mõni MTÜS §-s 241 sätestatud puudus. MTÜS § 241 lg 1 esimese lause kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele.
36.Praeguses asjas ongi kostja tuginenud sellele, et üldkoosoleku otsus tühine, kuna otsustati küsimuse üle, mida päevakorras polnud märgitud. Ringkonnakohus leiab, et kostja seisukoht on põhjendatud, sest päevakorra järgi tuli üldkoosolekul arutamisele Faehlmanni 3 keldrikorruse kasutamine, korterite inventariseerimine ja muu info. Päevakorras puudus punkt, mille kohaselt otsustatakse kostjale korteri võõrandamisnõude esitamist, kuigi hiljem koosolekul osalejad sellise otsuse vastu võtsid. Kuigi protokolli järgi osalesid koosoleku esimeses pooles kõik korteriühistu liikmed, ei tehtud kohapeal päevakorda muudatusi. Protokolli kohaselt viidi enne üldkoosoleku poolt otsuste tegemist kostja (kes sel ajal oli kahe eluruumi, korterite 3 ja 4 omanik) politseiga minema, mistõttu ei saa asuda ka seisukohale, et kõik korteriühistu liikmed olid nõus täiendava päevakorrapunkti lisamisega hiljem.
37.Kuna üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine MTÜS § 21 lg 3 järgi toob kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse ning et kokkukutsumise korda saab üldjuhul pidada rikutuks olukorras, kus üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud märgitud üldkoosoleku päevakorras (MTÜS § 20 lg-d 6 ja 7), tuleb asuda seisukohale,
10(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-15682 et 19.02.2016 üldkoosolekul vastu võetud otsus, kostja korterite suhtes võõrandamise nõude esitamise kohta, on tühine.
38.Asja materjalide juurde on lisatud ka 23.05.2016 korteriühistu Fahelmanni 3 üldkoosoleku protokoll (I kd, tlk 94-98). Kuigi selle protokolli kohaselt oli päevakorras mh kostjale korterite võõrandamise nõude esitamine, ei võetud protokolli järgi sellist otsust vastu (I kd, tlk 97).
39.Asja materjalide juurde on esitatud 19.08.2016 kiri kostjale, milles nõutakse, et ta oma korterid võõrandab (I kd, tlk 7—8). Nimetatud kiri on saadetud kostjale 22.08.2016 (I kd, tlk 9). Ringkonnakohus leiab, et nimetatud kirja ei saa käsitleda korteriühistu üldkoosoleku otsusena. Kuigi sellist otsust oli võimalik teha korteriühistu üldkoosolekut kokku kutsumata vastavalt KOS § 17 lg-s 3 sätestatule, ei nähtu asjast, et otsus oleks nimetatud viisil vastu võetud.
40.Eeltoodu alusel leiab ringkonnakohus, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus
41.Kuna hagi jääb rahuldamata ja apellatsioonkaebus rahuldatakse, jäävad kostja menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus solidaarselt hagejate kanda ja hagejate menetluskulud nende endi kanda. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm kohtunik
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu kohtunik
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots kohtunik
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.