Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Viivi Tomson, Triin Uusen-Nacke, Üllar Roostoja
Otsuse tegemise aeg ja koht
6. mai 2019, Tartu
Tsiviilasja number
2-17-3859
Tsiviilasi
Greger Allikivi hagi Annika Ganina vastu kahju 20 000 eurot ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
21 600 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 28. novembri 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Greger Allikivi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
16. aprill 2019
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): Greger Allikivi (ik: XXXX), esindaja Killu Kool Vastustaja (kostja): Annika Ganina (ik: XXXX), esindaja vandeadvokaat Tanel Pürn
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 2 kohaselt muutus kokkulepe maja soojustuse kohta müügilepingu osaks sõltumata sellest, et see jäi notariaalsest müügilepingust välja. Maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks. Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud lepingueseme puudusega. Tõnisson Kinnisvarakonsultant OÜ eksperthinnangust nähtub, et elamu esmase kasutuselevõtu aastaks on 1900. Kinnisvarakonsultant ei ole teostanud ehitustehnilist ekspertiisi ega avanud hoone konstruktsioone. Konstruktsioonide koondhinnang on hea, viimane remont on tehtud 2013–2014, mille käigus paigaldati uued avatäited, soojustati välisseinad ja põhikorruse põrand ning paigaldati uus välisseinu kattev laudis. Seega oli hageja teadlik, et tegemist on väga vana majaga. Samuti on kostja edastanud hagejale kõik andmed eramu seisukorra, sh soojustuse kohta, mida hageja on enne lepingu sõlmimist soovinud teada, sh et maja remontis kostja isa. Riigikohus on osundanud, et kasutatud asjade puhul võib puudustega tegemist olla siis, kui müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt selliseid puudusi ei esine (3-2-1-23-10, p 12). Ilmselgelt ei vasta 1900. aastal ehitatud maja tänapäeva ehitusstandarditele ning üle saja aasta vanusel majal võib ilmneda kasutamise või remonttööde käigus igasuguseid puudusi, mida ei ole võimalik teada ega ette näha. Kohus leidis, arvestades riiklikult tunnustatud eksperdi Indur Põldaru arvamust, et kuigi maja ei olnud soojustatud selliselt nagu müüja ostjale teada andis, ei leidnud tõendamist, et maja ei ole võimalik tavapärase kütmisega soojaks kütta ja et maja oleks seetõttu elamiseks kõlbmatu. Ekspert on öelnud, et palkmaja soojustamist ei vaja ning ka soojajuhtivus vastab ehitusseadustikule. Hageja sai juba müügikuulutusest teada, et maja n-ö soojustamisel on kasutatud kergkruusa. Hageja pidi mõistliku isikuna aru saama, et kergkruus ei pruugi olla soojustusmaterjal. Hageja ei ole väitnud, et kütmisel maja sooja ei pidanud. Seega saab lepingu p-s 5.1.2 kokkulepitut käsitleda müüja vastutust piirava kokkuleppena, kuna pooled on sõnaselgelt kokku leppinud, et müüja vastutus on välistatud puuduste eest, millest müüja ei olnud lepingu sõlmimise ajal teadlik ega pidanudki teadlik olema, ning vastutust välistav kokkulepe ei ole ebamõistlik VÕS § 106 lg 2 mõttes. Hagi tuleb jätta rahuldamata tulenevalt lepingu p-s 5.1.2 kokku lepitud müüja vastutuse välistatuse tõttu ja ka VÕS § 218 lg 1 alusel, kuna tõendamist ei leidnud, et müügilepingu ese ei vastanud lepingutingimustele.
3) soovis hageja osta korralikult soojustatud palkmaja nagu seda oli müügikuulutuses kirjeldatud (hageja elab Norras ja kasutab elamut siis, kui viibib Eestis). Riigikohus on leidnud, et ebaselgete reeglite olemasolul lepingus tuleb VÕS § 29 järgi välja selgitada poolte tegelik tahe, vastandlike lepingutingimuste puhul kaaluda aga seaduse põhiregulatsiooni kohaldamist. Seega ei oma tähtsust eksperdi arusaam, et palkmaja ei vaja soojustamist; 4) jättis kohus ebaõigesti kohaldamata VÕS § 221 lg 2. Vastutust välistav kokkulepe on hagejale ebamõistlik, kuna kostja rikkus müügilepingut teadlikult. Ekspertiisiaktis on toodud, et kostjapoolne isik selgitas eksperdile, et fibokruusa pandi vaid lõunapoolsesse otsaseina ja idakü ljele kuni keldriruumini, põhjapoolset otsaseina ja pö ö ninguruumi seinu fibokruusaga ei tä idetud, põrandaid ei soojustatud ning fibokruus on seina pandud vaid nä riliste pidurdamiseks. Seega kostja teadis, et maja ei ole selliselt soojustatud nagu müügikuulutuses märgiti ja enne lepingu sõlmimist hagejale kinnitati. Samuti ei teavitanud kostja hagejat sellest, et elamu seintes olevatesse õhuvahedesse on pandud ehitusjäätmed, prügi, plastkanistrid ja taara; 5) on hagejale tekkinud kahju 20 000 eurot (välisseinte soojustus 10 600 eurot, pööningu soojustus 10 000 eurot). Hageja kahju on põhjuslikus seoses kostja lepingurikkumisega. Kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 218 lg 1, lg 3).
Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu.
müüja kasutuses ja ta on teinud selles remonti, siis eelduslikult ta peab teadma elamu esinenud puudustest (vt Riigikohtu 14.03.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937 p 24).
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.