Never Invest OÜ hagi XX vastu võlgnevuse 30 000 euro, intressi 2500 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 17 860 euro ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21.12.2018. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Never Invest OÜ apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
65 142 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Never Invest OÜ (registrikood 14066238), lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Keres Kostja XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tõnis Juurmann
Kohtuistungi toimumise aeg
15.04.2019
Istungil osalenud isikud
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 21.12.2018. a otsus lõppjärelduses muutmata, kuid muuta selle põhjendusi.
2.Never Invest OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Poolte menetluskulud maakohtus ja apellatsiooniastmes jätta Never Invest OÜ kanda.
4.Mõista välja Never Invest OÜ-lt apellatsioonimenetluse menetluskulud 1677,08 eurot XX kasuks.
5.Menetluskulude tasumisega viivitamise korral tuleb Never Invest OÜ-lt tasuda käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
1(16)
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavaldus
1.Never Invest OÜ (hageja) esitas 07.03.2018 Harju Maakohtule XX (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 30 000 eurot, intressi 2500 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 17 860 eurot ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise 0,135% päevas põhinõudelt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 21.06.2016 suulise laenulepingu, millega hageja nõustus andma kostjale laenu 30 000 eurot, intressimääraga 4,11% kuus. Laenu tagamiseks sõlmisid pooled Tallinnas Nõmme linnaosas Raudtee tn 64a asuva kinnistu (kinnistu) notariaalse tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu (kinnistu müügileping). Kinnistu müügilepingu eesmärgiks ei olnud vara lõplik võõrandamine, vaid lühiajalise laenu andmine kinnistu tagatisel. Laenu tagatise vormi (tagatisvõõrandamine) ja kõrge intressimäära tingisid kostja halb tõendatav maksevõime ja laenu äärmiselt kõrge riskiaste, koosmõjus kinnistu mõnevõrra ebaselge tagatisväärtusega. Laenulepingu järgi oli kostja kohustatud tagastama laenu kuue kuu jooksul. Sellisel juhul oli hageja kohustatud kinnistu tagasi võõrandama. Kinnistu müügilepingu p 3.1 kohaselt oli kostjal kinnistu tagasiostuõigus ostuhinnaga 37 400 eurot hiljemalt kuue kuu jooksul, arvates antud lepingu sõlmimisest, so kuni 21.12.2016. Tagasiostuõiguse teostamiseks kohustus kostja kinnistu müügilepingu p 3.2 järgi esitama hagejale notariaalselt tõestatud vastavasisulise tahteavalduse. Kostja ei tagastanud hagejale laenusummat. Perioodil 02.03.2016-25.04.2017 laekus kostja tütrelt PP-lt hageja arvele 4900 eurot selgitusega „Raudtee 64 a intress“. Kostja tegi 20.12.2016 kinnistu müügilepingu p 3.2 kohaselt avalduse kinnistu tagasi omandada. Kostja ei hoiustanud tasumata summat (32 500 eurot) notari deposiitkontole. Laenulepingujärgne maksekohustus muutus sissenõutavaks 22.12.2016. Kuna pooled leppisid kokku intressimääras 4,11% kuus, rakendub nõudele viivis määraga 49,32% aastas ehk 49,32/365=0,135% päevas. Hagi esitamise seisuga (07.03.2018) oli kostja viivituses 441 päeva ning sissenõutavaks muutunud viivis 17 860 eurot. Protsessuaalse tasaarvestuse tegemiseks puudus alus, sest kostjal ei olnud hageja vastu nõuet. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle läbivaatamata, alternatiivselt rahuldamata või alternatiivselt tasaarvestada hageja nõuded kattuvas ulatuses kostja kahju hüvitamise nõudega. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
2(16)
Hageja kohustus võõrandama kinnistu müüjale tagasi vabana kolmandate isikute õigustest ja võttis kohustuse kuni tagasiostuõiguse teostamise tähtpäevani mitte võõrandama kinnistut kolmandatele isikutele. Hageja kanti 27.06.2016 kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna kinnistu müügilepingu p 4.1 alusel. Hageja rikkus oluliselt lepingut. Hageja koormas 06.07.2016 kinnistu hüpoteegiga summas 100 000 eurot ja seda suurendati300 000 euroni. Hageja sõlmis 17.11.2016 Raudtee arenduse OÜ-ga kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega müüs kinnistu Raudtee arenduse OÜ-le hinnaga 20 000 eurot. Perioodil 20.07.2016–21.10.2016 tegi kostja hagejale igas kuus osamakseid, et vähendada tagasiostuõiguse teostamise hetkel korraga tasutavat ostuhinda. Kuna pooled leppisid kokku suuremas tagasiostuhinnas, kui hind millega kinnistu hagejale müüdi, nimetas kostja eest hagejale tagasiostuhinna osamakseid teinud kostja tütar hinnavahet ekslikult intressiks. Kostja teatas 16.12.2016 hagejale, et soovib osta kinnistu tagasi. Kostja esitas 20.12.2016 hagejale kinnistu tagasiostuõiguse teostamise avalduse, milles kinnitas, et tasus enne avalduse esitamist tagasiostuhinnast 4900 eurot hageja pangakontole ning ülejäänud ostuhinna hoiustab notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks. Lisaks tegi kostja ettepaneku sõlmida käsutustehing kinnistu omandi kostjale ülekandmiseks 05.01.2017 kell 11.00 notari Robert Kimmeli notaribüroos. Hageja esindaja ei ilmunud notaribüroosse. Hageja keeldus poolte kokkulepete täitmisest. Hagiga ei ole võimalik hageja taotletavat eesmärki saavutada. Kuna hageja ei ole täitnud kohustust võõrandada kinnistu kostjale tagasi, on kostjal õigus keelduda hagejale kinnistu tagasiostuhinna tasumisest. Kuna hageja asjaõiguslepingut sõlmima ei ilmunud, ei olnud põhjust hoiustada ostuhinda notarikontole. Kinnistu kuulus 05.01.2017. a seisuga Raudtee arenduse OÜ-le ning oli koormatud 300 000 euro suuruse hüpoteegiga OÜ Hoiukassa kasuks. Hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejal ei ole kostja vastu intressi- ega viivisenõuet. Kostja esitas alternatiivse taotluse protsessuaalse tasaarvestuse tegemiseks. Hageja koormas kinnistu hüpoteegiga ja võõrandas selle kolmandale isikule. Praegu on kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud RT64A OÜ ning see on koormatud hüpoteegiga. Seega on kostjal võimatu kinnistut tagasi saada/nõuda. Kostjal on lepingu rikkumise tõttu tekkinud kahju. Kinnistu turuväärtus on 330 000 eurot ning eeldusel, et detailplaneering on kehtestatud, 660 000 eurot. Kuna hageja rikkumise tõttu ei saa kinnistut kostjale üle anda, on tasumata kinnistu tagasiostuhinna (32 500 eurot) ning kinnistu turuväärtuse (330 000 eurot) vahe (297 500 eurot) kostja varaline kahju. Seega on kostjal hageja vastu vähemalt 297 500 euro suurune kahjunõue. Alternatiivselt palus kostja tasaarvestada hageja nõude kattuvas ulatuses kostja kahjunõudega.
3.Harju Maakohus kohustas 28.08.2018. a määrusega hagejat tasuma tagatisena kostja menetluskulude katteks 3000 eurot. Hageja tasus nimetatud summa 02.10.2018. Maakohtu otsus
4.Harju Maakohus jättis 21.12.2018. a otsusega rahuldamata kostja taotluse jätta hagi läbi vaatamata. Lisaks jättis maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus määras menetluskulud rahaliselt kindlaks, rahuldas kostja menetluskulude rahalise kindlaksmääramise taotluse ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise 6912,50 eurot (km-ga). Maakohus määras, et hagejal tuleb tasuda 6912,50 euro suuruselt menetluskulude hüvitiselt kostjale viivist alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
3(16)
Maakohus luges TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite kohaselt tuvastatuks järgmised asjaolud, mille üle pooled ei vaielnud. Hageja ja kostja sõlmisid 21.06.2016 kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega kostja müüs hagejale kinnistu hinnaga 30 000 eurot (I kd, tl-d 6-8). Kinnistu müügilepingu p-s 3.1 leppisid müüja ja ostja kokku, et müüjal on kinnistu tagasiostuõigus ostuhinnaga 37 400 eurot hiljemalt kuue kuu jooksul, arvates lepingu sõlmimisest (hiljemalt 22.12.2016). Ostja kohustus võõrandama kinnistu müüjale tagasi vabana lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustest. Lisaks võttis ostja kohustuse kuni tagasiostuõiguse teostamise tähtpäevani mitte võõrandada kinnistut kolmandatele isikutele (I kd, tl-d 6-8). Hageja kanti kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna (kinnistu müügilepingu p 4.1) 27.06.2016. Hageja koormas 06.07.2016 kinnistu hüpoteegiga summas 100 000 eurot. Hiljem suurendati kinnistule seatud hüpoteeki 100 000 eurolt 300 000 euroni (I kd, tl 46). Hageja (juhatuse liikme KK kaudu) sõlmis 17.11.2016 Raudtee arenduse OÜ-ga kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega hageja müüs kinnistu Raudtee arenduse OÜ-le hinnaga 20 000 eurot (I kd, tl-d 47-53). Perioodil 20.07.2016– 21.10.2016 tegi kostja tütar hagejale neli ülekannet, kokku 4900 eurot, märkides selgitusse „makse Raudtee 64a intress“ (I kd, tl 9). Kostja tegi 20.12.2016 kinnistu müügilepingu p 3.2 kohaselt avalduse omandada kinnistu tagasi. Avalduses kinnitas kostja, et on tagasiostuhinnast 4900 eurot tasunud hageja pangakontole enne avalduse esitamist ning ülejäänud ostuhinna hoiustab notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks (I kd, tl 10). Avalduses tegi kostja ettepaneku sõlmida käsutustehing kinnistu omandi kostjale ülekandmiseks 05.01.2017 kell 11.00 notar Robert Kimmeli notaribüroos. Hageja esindaja ei ilmunud 05.01.2017 kell 11.00 notaribüroosse. Hageja seaduslik esindaja sai Raudtee arenduse OÜ ainuosanikuks 02.06.2017 (I kd, tl-d 68-69). Alates 17.04.2018 on kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud RT64A OÜ ning kinnistu on koormatud hüpoteegiga summas 100 000 eurot USW OÜ kasuks (I kd, tl 46). Pooled vaidlevad selle üle, kas pooled sõlmisid 21.06.2016 suulise laenulepingu ning kas hageja nõue kostja vastu on põhjendatud. Maakohus viitas TsMS § 438 lg-le 1, §-le 5, § 230 lg-le 1, § 231 lg-le 2 ja § 232 lg-le 1 ning hindas tsiviilasjas kogutud tõendite alusel, kas menetlusosaliste väited on tõendatud või mitte. Maakohus viitas TsMS § 423 lg 1 p-le 2 ja § 423 lg-le 3 ning selgitas, et pooled vaidlevad selle üle, kas nende vahel oli 21.06.2016 sõlmitud suuline laenuleping ja laenu tagamiseks kinnistu müügileping või mitte. Maakohus viitas VÕS § 29 lg-le 1 ja leidis, et lepingupoolte ühise tegeliku tahte hindamiseks peab kohus lahendama asja sisuliselt, mh hindama VÕS § 29 lg-s 5 sätestatud aluseid ning tõendeid kogumis. Seetõttu ei rahuldanud maakohus kostja taotlust jätta hagi läbi vaatamata. Maakohus viitas VÕS § 396 lg-le 1, § 238 lg-tele 1-3 ning leidis, et kinnistu müügileping oli tagasiostuõigusega müügileping VÕS § 238 lg 1 tähenduses. Maakohus viitas VÕS § 29 lg-le 1 ja selgitas, et ühise tegeliku tahte tõendamise kohustus on poolel, kes sellele tugineb (RKTKo nr 3-2-1-112-15, p 15; nr 2-10-4395/107). Seega praegu hagejal. Asja lahendamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas pooled sõlmitud lepingut mõistsid. Eelkõige tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada VÕS § 29 lg 1 esimeses lauses sätestatuga ning lähtuda poolte ühisest tegelikust tahtest. Juhul, kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvesse võtta ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupoolega sarnane mõistlik isik. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 1-6 nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki (RKTKo nr 3-2-1-118-13, p 12).
4(16)
Kostja andis vande all ütlusi selle kohta, et ei sõlminud hagejaga suulist laenulepingut ega saanud hagejalt suulise laenulepingu alusel raha. Kostjal oli vaja raha ja tuttav (hageja juhatuse liikme isa) tegi kostjale ettepaneku laenata raha hageja juhatuse liikmelt. Algselt plaanisid nad sõlmida laenulepingu, kuid 21.06.2016 sai kostja notaris teada, et hageja juhatuse liige ei ole nõus laenulepingut sõlmima. Lisaks sai kostja teada, et leping tuleb sõlmida hagejaga, mitte eraisikust hageja juhatuse liikmega. Hageja (juhatuse liikme kaudu) nõudis notaris vaid ostumüügilepingu sõlmimist. Muud võimalust ei olnud, hageja keeldus laenulepingu sõlmimisest. Notar selgitas kostjale müügilepingu p 3.1, mille kohaselt ostja ei saa kinnistut kuue kuu jooksul võõrandada ning kostja saab selle tagasi osta. Kostjal oli kindel soov kinnistu tagasi osta. Kostja tasus 4900 eurot hagejale osade kaupa, alates kinnistu müügilepingule järgnevast kuust. Hagejale kandis raha kostja tütar, kes märkis ekslikult selgitusse „intress“. Tegelikult oleks pidanud märkima, et summad on kantud tagasimakse vähendamiseks, kuid kostja tütar ei teadnud seda. Kostja tütar tegi tagasimakseid, et vähendada ostu-müügisummat (I kd, tl-d 194-202). Maakohus viitas VÕS § 29 lg 5 p-le 3 ja leidis, et enne kinnistu müügilepingu sõlmimist oli poolte ühine tegelik tahe sõlmida laenuleping, kuid 21.06.2016 keeldus hageja laenulepingu sõlmimisest (I kd, tl-d 194-202). Pooled sõlmisid 21.06.2016 kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega kostja müüs hagejale kinnistu hinnaga 30 000 eurot (I kd, tl-d 6-8). Maakohus arvestas lepingu tõlgendamisel ka lepingupoolte käitumist pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3). Tagasiostuõiguse teostamiseks kohustus kostja lepingu p 3.2 järgi esitama hagejale notariaalselt tõestatud vastava tahteavalduse. Kostja tegi 20.12.2016 kinnistu müügilepingu p 3.2 kohaselt notariaalse avalduse omandada kinnistu tagasi (I kd, tl 10). Kostja teavitas hagejat sellest e-kirjaga juba 16.12.2016 (I kd, tl 54) ning 03.01.2017 (I kd, tl 55). Kostja kinnitas vande all antud ütlustes, et tal oli kindel soov enne kinnistu müügilepingu p-s 3.1 sätestatud tähtaega (hiljemalt 22.12.2016) kinnistu tagasi osta ostuhinnaga 37 400 eurot (I kd, tl-d 194-202). Maakohus leidis tõendeid kogumis hinnates, et ei olnud tõendatud, et pooled sõlmisid suulise laenulepingu ja hageja andis kostjale 30 000 euro suuruse laenusumma. Maakohus viitas TsMS § 5 lg-tele 1 ja 2, § 232 lg-le 2 ning möönis, et kuigi ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette määratud kindlat jõudu, võiks äriühingust hageja puhul eeldada, et äriühing dokumenteerib oma tehinguid ja säilitab tehingute tõendamiseks vajalikke algdokumente (RKTKo nr 3-2-1-45-17). Hageja ei toonud kohtu ette selliseid asjaolusid ja tõendeid, mille alusel võiks pidada tõendatuks, et pooled sõlmisid 21.06.2016 suulise laenulepingu. Hageja vastavad väited on paljasõnalised ja tõendamata. Samas ei ole vaidlust selles, et hageja rikkus oluliselt lepingut, kui koormas kinnistu vahetult pärast selle omanikuks saamist hüpoteegiga ning hiljem võõrandas kinnistu kolmandale isikule (I kd, tl-d 46-53, 75, 76). Notar M. Veskimäe, kes koostas ja tõestas 17.11.2016. a notariaalse kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, selgitas hagejale ja Raudtee arenduse OÜ-le, et lepingu sõlmimisega rikub hageja oma kohustusi kostja ees, kuna kostja tagasiostuõigus ei olnud lepingu sõlmimise hetkel lõppenud, ning kostja võib hageja vastu esitada kohustuse rikkumisest tekkivaid nõudeid (lepingu p 2.4.1; I kd, I kd, tl-d 47-53). Kostja palus hagejalt korduvalt, et hageja võõrandaks kokkulepitud tingimustel talle kinnistu tagasi (I kd, tl-d 10, 54-55), kuid hageja ei ole seda teinud. Pärast seda, kui hageja ainuomanik ja esindaja sai Raudtee arenduse OÜ juhatajaks ja ainuomanikuks, võõrandati ja koormati kinnistu veelkord (I kd, tl 46). Seega kuritarvitas hageja oma õigusi (I kd, tl-d 47-53) ning hagejal ei saa olla rahalisi nõudeid kostja vastu. Vaidluse lahendamisel ei ole tähtis asjaolu, et 05.01.2017. a seisuga ei olnud kostja hoiustanud notari deposiidikontole ülejäänud tagasiostuhinda (32 500 eurot) ja et hageja ei ilmunud 05.01.2017 notarisse. Praegu peab kohus lahendama küsimuse, kas tõendatud on, et pooled sõlmisid
5(16)
21.06.2016 suulise laenulepingu ning eeltoodud asjaolud ei ole selle küsimuse lahendamisel tähtsad. Maakohus luges tõendatuks, et pooled sõlmisid 21.06.2016 kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu, mille p 2.1 kohaselt müüs kostja hagejale kinnistu hinnaga 30 000 eurot. Kostja andis lepingu alusel hagejale üle kinnistu omandi ja valduse ning kostja sai ostuhinna, mille notar edastas kostja palvel tema osutatud isikutele (kinnistu müügilepingu p 2.2). Kinnistu müügilepingu p-s 3.1 leppisid müüja ja ostja kokku, et müüjal on kinnistu tagasiostuõigus ostuhinnaga 37 400 eurot hiljemalt kuue kuu jooksul, arvates lepingu sõlmimisest. Maakohus viitas VÕS § 208 lg-le 1, § 238 lg-le 1 ja märkis, et kostja tegi kinnistu tagasiostu teostamise avalduse kooskõlas kinnistu müügilepingu p-ga 3.2 (I kd, tl 10) ning VÕS § 238 lg-tega 2 ja 3. Seega sõlmisid pooled VÕS § 238 lg 2 alusel kinnistu tagasiostu võlaõigusliku müügilepingu. Hagejal tuli nimetatud lepingu alusel anda kostjale üle kinnistu omandiõigus ning kostjal oli kohustus tasuda kinnistu omandiõiguse üleandmise eest kinnistu müügilepingu p-s 3.1 märgitud ostuhind, millest on maha arvatud tasutud 4900 eurot, ehk 32 500 eurot. Maakohus viitas VÕS § 111 lg-le 1 ning leidis, et kuna hageja ei täitnud kohustust võõrandada kinnistu kostjale tagasi, on kostjal õigus keelduda hagejale kinnistu ostuhinna tasumisest. Kuna maakohus jättis hagi rahuldamata, ei analüüsinud maakohus hageja alternatiivset taotlust teha protsessuaalne tasaarvestus. Maakohus pidas kostja 6912,5 euro suurust menetluskulu (km-ga) põhjendatud ja vajalikuks.. Kostja esindaja tunnitasumäär 125 eurot (km-ta) on kohtupraktikas aktsepteeritava suurusega ning see on keskmine tunnihind. Praegune vaidlus on keskmisest võlasuhte vaidlusest mõnevõrra keerukam. Seetõttu on põhjendatud ja vajalik teenuse maht kogu kostja õigusabikulu (46 tundi ja 5 minutit, kokku 6912,5 eurot (km-ga)). Apellatsioonkaebus
5.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Alternatiivselt palub hageja saata asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Maakohus hindas tõendeid valesti ja valikuliselt ning leidis ekslikult, et pooled sõlmisid tagasiostuõigusega müügilepingu, mitte suulise laenulepingu. Maakohus kohaldas vääralt VÕS § 238, § 396 ja § 29. Maakohus lähtus lepingu tõlgendamisel üksnes kostja väitest, et ta ei sõlminud laenulepingut. Maakohus jättis kõrvale hageja, kostja ning viimase esindajate ja nõustajate arusaama lepingu eesmärgist ja olemusest. Kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, ei saa lähtuda ühe poole tõlgendusest, vaid tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi arvesse võtta, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupoolega sarnane mõistlik isik. Arvestades kostja vande all avaldatut, pidi mõistlik isik poolte kokkulepet mõistma laenulepinguna, mille tagatiseks oli kinnisasi. Sellise laenulepingu sõlmimine on praktikas tavapärane ja seda ei saa samastada tagasiostuõigusega müügilepinguga. Poolte lepingueelsed ja -järgsed läbirääkimised ning toimingud kinnitavad, et pooled sõlmisid sellise lepingu. Maakohus märkis õigesti, et enne kinnistu müügilepingu sõlmimist oli poolte ühine tegelik tahe sõlmida laenuleping. Seejärel leidis maakohus üllatuslikult, et 21.06.2016 keeldus hageja laenulepingu sõlmimisest. Hageja ei soovinud (enne, pärast ega lepingu sõlmimise ajal) sõlmida kinnistu müügilepingut. Vastuolu õigussuhte kvalifitseerimisel VÕS § 29 järgi esines ka seisukohas, et kuna kostja kinnitas vande all antud ütlustega, et tal oli kindel soov enne kinnistu müügilepingu p-s 3.1 sätestatud tähtaega kinnistu tagasi omandada, ei saa lepingut VÕS § 29
6(16)
alusel tõlgendades järeldada, et pooled sõlmisid 21.06.2016 suulise laenulepingu ning laenu tagamiseks kinnistu müügilepingu. Tagasiostuõiguse kui eritüübilise optsiooni tunnuseks on äramuutev tingimuslikkus ehk ebakindlus, kas seda teostatakse või mitte (vrd TsÜS § 102 lg 2). Kostja kindel tahe kinnistu tagasi omandada ei ole olemuslik optsiooni tunnus, vaid kinnitab, et kostja soovis ajutiselt hagejalt raha, leppis kokku selle tagasimaksmise kohustuses ja andis ajutiselt tagasimaksekohustuse tagamiseks üle kinnistu omandi (teades, et kohustuste täitmisel saab ta selle tagasi). Kostja tahet sõlmida laenuleping (mitte kinnistu müügileping) toetavad tema ütlused, mille kohaselt ta sõlmis lepingu, kuna tal oli ajutiselt raha vaja ja ta kavatses selle tagasi maksta. Kostja vande all antud seletuste kohaselt ei soovinud ta lepinguga müügilepingule omast tagajärge (hageja saaks kinnistu täieõiguslikuks omanikuks) ja oli nõus tagasi maksma rohkem raha kui sai, sest keegi ei anna tänapäeval kasu saamata raha (I kd, tl 198). Seega kirjeldas kostja laenu- ja tagatisvõlasuhet VÕS §-des 396, 397 ja 401 sätestatud tunnuste kohaselt. Maakohus jättis need ütlused igakülgselt ja omavahelises loogilises seoses hindamata (TsMS § 232 lg 1) ega põhjendanud, miks ütlused ei ole asja lahendamisel tähtsad (TsMS § 442 lg 8). Asjaolu, et kostja keeldus kirjalikku laenulepingut sõlmimast, ei muuda olematuks lepingu tegelikku eesmärki. Poolte suhe vastab võlaõigusliku tagatisomandamise tunnustele ja seda tulnuks nii käsitleda. Maakohus ei arvestanud, et VÕS § 29 lg 2 kohaselt ei ole lepingu sisule mittevastav ebaõige tähistusviis lepingu tõlgendamisel tähtis. Maakohus ei põhjendanud, miks ta ei nõustunud hagejaga, et intressi tasumise kohustus ja intressi tasumine on laenulepingu tunnused ning kui isik teeb makseid selgitusega „intress“, ei saa järeldada, et makse eesmärk oli vähendada kinnistu müügilepingust tulenevat hilisemat tagasiostuhinda (TsMS § 442 lg 8). Kostja nõustus sellega vande all antud ütlustes. Kui kostja asetati vastakuti tõsiasjaga, et ülekande selgituses oli „intress“, taganes kostja seletustest ebausutava valega, et tütar eksis (I kd, tl-d 195-196). Lisaks nähtub kostja vande all antud seletuste sõnakasutusest kostja veendumus, et ta pidi neid makseid tegema ja oli kohustatud tagastama lepingu alusel saadud 30 000 eurot. Maakohus ei kandnud neid küsimusi ja vastuseid protokolli, kuid helisalvestisel on see jäädvustatud. Maakohus ei põhjendanud, miks ta hageja eelnimetatud tõenditega ei arvestanud ja jättis tähelepanuta kõik hageja õiguslikku positsiooni toetavad asjaolud, tõendid ja kostja seletused. Maakohus pidanuks hindama, kas kostja vande all antud seletust saab kostja versiooni toetavana pidada usaldusväärseteks. Kvalitatiivne erinevus poole paljasõnalisel faktiväite ja tema tõendiväärtusega seletuse vahel on küsitav. Mõlemad lähtuvad samast allikast ning poole vande all antud seletus on kantud poole isiklikust huvist, et asi lahendataks tema kasuks. Isiku ütlustesse tuleb suhtuda kriitiliselt, kui ta valetab või püüab vastaspoole positsiooni toetavatest seletustest hiljem taganeda. Olukorras, kus kohus rajab otsuse üksnes ühe poole vande all antud seletusele, tuleb kohtul põhjendada, miks ta eelnimetatud seletust usaldusväärseks peab. Maakohus jättis hageja tõendid kõrvale ja rajas otsuse üksnes kostja seletusele. Asja lahendamisel ei ole tähtis, kas kostja rikkus kinnistu müügilepingut. Seetõttu jääb arusaamatuks nende asjaolude käsitlemine otsuses. Menetluse edasine käik
6.Ringkonnakohus rahuldas 21.02.2019. a määrusega osaliselt kostja taotluse menetluskulude katteks tagatise saamiseks ja kohustas hagejat tasuma kostja ringkonnakohtu menetluskulude katteks tagatist 11225 eurot.
7(16)
Vastus apellatsioonkaebusele
7.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid muuta tuleb selle põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21). Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. I
9.Hageja tugines hagis peamiselt järgmistele asjaoludele: - 21.06.2016 sõlmisid pooled suulise laenulepingu (edaspidi leping I) 30 000 euro laenamiseks kostjale intressimääraga 4,11% kuus, tagasimaksmise tähtajaga 21.12.2016 (kuue kuu jooksul) ja laenu tagatiseks kinnistu asukohaga Raudtee 64a, Tallinnas tagasiostuõigusega müügilepingu (edaspidi leping II) ; - kinnistu tagasiostuhind oli 37 400 eurot ja tagasiostutähtaeg hiljemalt 21.12.2016; - kostja eesmärk oli saada kiiresti laenu enda teiste võlgnevuste kustutamiseks; - hageja oli nõus andma kostjale laenu ainult piisava tagatise olemasolul; - kostja oli valmis laenu saamise eesmärgil andma kinnistu tagatiseks; - laenu tagatise vormi (tagatisvõõrandamine) tingis kõrge riskiaste, millega seondub kaks asjaolu: a) kostja isik: halb tõendatav maksevõime; kostja oli krooniline võlglane ja tuntud isikuna, kes oma kohustusi ei täida; oli olemas oht, et kostja võib kinnistule hüpoteegi seadmise korral vaidlustada ka sundtäitmist; b) kinnistu ebaselge väärtus: kinnisasi oli hoonestama ning ehitusõiguseta, seega madala käibega ja mittelikviidne vara; - lepingu I täitmise korral 6 kuu möödudes pidi hageja kinnistu tagastama; - laenusummat kostja hagejale tervikuna ei tagastanud; - kostja tütar maksis hageja arvele ajavahemikul 02.03.2016-25.04.2017 4900 eurot selgitusega „Raudtee 64 a intress“; - 20.12.2016 tegi kostja avalduse kinnisasi tagasi omandada, kinnitades, et on tasunud tagasiostuhinnast 4900 eurot ning ülejäänud osa hoiustab notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks; - kostja ei ole ülejäänud summat kunagi hoiustanud ja tal polnud ka sellist kavatsust; - hagejal ei olnud eesmärki kinnistut võõrandada ega kostjal seda omandada, vaid laenu saada; - enne hagi esitamist ei ole kostja kunagi eitanud lepingu II sõlmimist lepingust I tulenevate kohustuste tagamiseks; - tsiviilasjas nr 2-17-5111 avaldas kostja vande all, et poolte vahel sõlmiti laenuleping ja kinnistu oli laenulepingu tagatiseks; - kostja asjaajajana ja esindaja tegutsev poeg Hannes Praks pöördus enne hagi esitamist kompromissiläbirääkimisteks hageja poole ettepanekuga ja küsis järgnevat: „Kas teie klient on nõus täitma endale võetud kohustuse ja tagastama laenulepingu aluseks oleva ja tagatiseks antud kinnistu Raudtee 64a?“ - kostja rääkis telesaates „Pealtnägija“, et KK ja hageja andsid talle laenu, poolte vahel sõlmiti laenuleping, mille tagatiseks oli kinnistu; - kinnistu turuväärtus on 37 000 – 73 000 eurot.
10.Kostja tugines peamiselt järgmistele vastuväidetele: - kostja tütar PP nimetas tagasiostuhinna osamakseid (edaspidi osamaksed) ekslikult intressiks, kuna pooled leppisid lepingus II kokku kõrgemas tagasiostuhinnas, kui oli esialgse müügi hind;
8(16)
- kostja lõpetas osamaksete tegemise peale asjaolu ilmnemist, et hageja võõrandas kinnistud Raudtee Arendus OÜ-le; - kostja teatas ka enne tagasiostuavalduse tegemist, et soovib kinnistu tagasi osta; - kinnistu turuväärtus on oluliselt suurem kui selle müügihind hagejale (330 000 – 660 000 eurot); - pooled ei sõlminud suulist laenulepingut; - hageja eesmärk on saada kostjalt kinnistu tagasiostuhind ilma kinnistut tagastamata; - pooled ei leppinud kokku mitte laenulepingu intressis, vaid kinnistu tagasiostuõiguses ostuhinnaga 37 400 eurot; - kinnistu turuväärtus on 330 000 – 660 000 eurot.
11.Apellatsioonimenetluses ei vaidle pooled järgmiste maakohtu poolt tuvastatud asjaolude üle, mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel: - pooled sõlmisid 21.06.2016 lepingu II, millega kostja müüs hagejale kinnistu hinnaga 30 000 eurot; - lepingu II p-s 3.1 lepiti kokku müüja õiguses osta kinnistu tagasi 37 400 euroga hiljemalt 21.12.2016; - ostja kohustus võõrandama kinnistu müüjale tagasi vabana kolmandate isikute õigustest ja mitte võõrandama seda kolmandatele isikutele; - hageja koormas 06.07.2016 kinnistu hüpoteegiga summas 100 000 eurot, hiljem suurendati kinnistule seatud hüpoteeki 300 000 euroni; - hageja sõlmis 17.11.2016 Raudtee Arenduse OÜ-ga kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega müüs kinnistu viimasele 20 000 euroga; - perioodil 20.07.2016–21.10.2016 tegi kostja tütar hagejale neli ülekannet, kokku 4900 eurot, märkides selgitusse „makse Raudtee 64a intress“; - kostja tegi 20.12.2016 avalduse omandada kinnistu tagasi; - avalduses kinnitas kostja, et on tagasiostuhinnast 4900 eurot tasunud hageja pangakontole enne avalduse esitamist ning ülejäänud ostuhinna hoiustab notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkel; - avalduses tegi kostja ettepaneku sõlmida käsutustehing kinnistu omandi kostjale ülekandmiseks 05.01.2017 kell 11.00 notari Robert Kimmeli notaribüroos; - hageja esindaja ei ilmunud 05.01.2017 kell 11.00 notaribüroosse; - hageja seaduslik esindaja sai Raudtee Arenduse OÜ ainuosanikuks 02.06.2017; - alates 17.04.2018 on kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud RT64A OÜ ning kinnistu on koormatud hüpoteegiga summas 100 000 eurot USW OÜ kasuks.
12.Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses endiselt selle üle, kas pooled sõlmisid 21.06.2016 lepingu I, mille tagatiseks oli kinnistu, või üksnes lepingu II. Hageja leiab, et tagasiostuõigusega leping II sõlmiti lepingu I täitmise tagamiseks; kostja on seisukohal, et ta pole sõlminud laenulepingut.
13.Tagasiostuõigusega müügilepingu sõlmimise motiive ja majandusliku kasutamise viise võib olla mitmeid, samas peab sellise lepingu sõlmimisel olema sisuline eesmärk. Saksa õiguspraktikas (BGB § 456), mis on Eesti VÕS § 238 eeskujuks, kasutatakse tagasiostuõigusega müüki eelkõige siis, kui müüja soovib tagada, et müügilepingu eset kasutatakse edaspidi teatud viisil ja kui ostja sellest kinni ei pea, saab müüja lepingu eseme tagasi osta. Samuti kasutatakse sellist lepingut ühinguõiguses osade või aktsiate võõrandamisel, kui soovitakse tagada ühele või mitmele osanikule õigust uus osanik ühingust n.ö uuesti välja osta. Lepingu võimalikuks eesmärgiks võib olla ostjale ajutiselt mingi müügilepingu eseme piiratud kasutusvõimaluse andmine, aga eesmärgid võivad tulla ka avalikust õigusest. Näiteks
9(16)
kohustab kartellidega tegelev amet monopoli vältimiseks äriühingul mingi ettevõtte müüma. Äriühing müüb ettevõtte tagasiostuõigusega, et saada otsuse vaidlustamise ja tühistamise korral ettevõte hiljem tagasi osta. Finantssuhetes kasutatakse tagasiostuõigusega müüki optsioonide andmise korral. Samas kasutatakse tagasiostuõigust ka pandi surrogaadina, mille kaudu soovitakse anda ostjale tagatis, mille realiseerimine oleks kergem hüpoteegi realiseerimisest. Sellisel juhul on lepingu eesmärgiks mitte vara müük, vaid selleks võib olla laenulepingust tuleneva nõude tagamine (vt Münchener Kommentar zum BGB (2016, BGB) § 456, Rn 1-2; Staudinger/Schermaier (2013) Vorbemerkungen zu §§ 456 ff; Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, 2007. Lk 84 p 3.4.). II
14.Selleks, et teha kindlaks konkreetse lepingu eesmärk, tuleb seda tõlgendada. Maakohus viitas õigesti lepingu tõlgendamise sätetele, kuid ei ole andnud hinnangut kõikidele asjas tähendust omavatele poolte väidetele ja tõenditele. Nimetatud menetlusliku vea saab ringkonnakohus kõrvaldada.
15.Esmalt tuleb tuvastada poolte ühine tahe lepingu II sõlmimisel või kui seda ei saa kindlaks teha, siis lähtuda mõistliku isiku arusaamisest ning arvestada nii lepingu olemust ja eesmärki kui ka lepingu teisi tingimusi. Tuleb hinnata, kas lepingus II leppisid pooled kokku, et kinnisasi müüakse lepingust I tulenevate kohustuste tagamiseks.
16.Esmalt tuli tuvastada, kas pooled vahetasid vastastikkuseid tahteavaldusi laenulepingu sõlmimiseks. Kostja vande all antud seletused, et ta ei ole laenulepingut hagejaga sõlminud, on õiguslik käsitlus. Põhjendatud on apellandi seisukoht, et kostja vande all antud ütlusi tuleb hinnata kooskõlas kostja varasemate poolte suhtele antud hinnanguga ja teiste tõenditega. Maakohus on tuginenud lisaks kostja vande all antud seletusele ja asjaolule, et korralik ettevõtja dokumenteerib lepingud. Maakohtu mõttekäik võib olla küll teoreetiliselt õige, kuid ei võta kohtult kohustust hinnata kõiki asjas esitatud poolte väiteid ja tõendeid nende kogumis.
17.Lepingus II (I kd, tl 6-8) sisalduvate tahteavalduste tõlgendamine ei võimalda tõsikindlalt tuvastada, kas pooled sõlmisid lepingu I. Lepingus II puuduvad kokkulepped, mille kohaselt annab hageja kostjale laenu ja kinnisasi on laenulepingu tagatiseks. Ainuüksi kõrgem kinnistu tagasiostuhind võib, aga ei pruugi viidata lepingust I tulenevale intressile.
18.Edasi tuleb vastata küsimusele, kuidas mõistsid pooled lepingu eesmärki. Hageja on tuginenud asjaolule, et lepinguga II tagati kostja lepingust I tulenevaid kohustusi. Kostja on selgitanud lepingu sõlmimise eesmärki kui vajadust raha järele ja hageja nõudmist sõlmida temaga leping II. Kostja on selgitanud lepingu II sõlmimise eesmärki vande all antud seletuses järgmiselt: „Mul oli vaja ajutiselt raha, muud midagi. Kavatsesin selle raha tagasi maksta /.../ Keegi ilma kasu saamata tänapäeval raha välja ei anna. /.../ Mul olid ühed võlgnevused teatud firmade ees ja kuna pankadest ma ei oleks laenu saanud, siis kõige lihtsam variant oli sõlmida eraisikutega. Esialgu oli meil plaanis laenulepinguna teha seda asja, aga sellest ma sain alles notari juures teada, et laenulepingut ei tule mitte KK-ga, vaid hagejaga. /.../ Ma ei tahtnud sellepärast keelduda, et notar selgitas, et mul on õigus maatükk tagasi osta. /.../ Mul oli algselt plaanis võtta laenu KK-lt kui eraisikult, aga notaris vahetult selgusid mulle teised asjaolud, et vastaspool ei ole KK, vaid äriühing Never Invest OÜ, siis sõlmisime vaidlusaluse lepingu.“
19.Lepingus II puuduvad viited selle kohta, kuidas hageja saaks kinnistut kuue kuu jooksul kasutada. Tagasiostuõiguse tekkimise ajal pidi kinnisasi lepingu kohaselt olema vaba
10(16)
kolmandate isiku õigustest. Kuigi hageja koormas kinnistu hüpoteegiga, on kostja käsitanud seda lepingu rikkumisena.
20.Lepingu II eesmärki ja poolte arusaamist sellest on võimalik lisaks tuvastada analüüsides lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu II sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3). Maakohus tuvastas õigesti, et poolte tahe enne lepingu II sõlmimist oli sõlmida laenuleping.
20.1.Kostja vande all antud ütluste kohaselt: „... maksin (4900 eurot hagejale) osade kaupa, alates ostumüügilepingule järgnevast kuust osade kaupa. Pidin kuue kuu jooksul maksma see 7000 eurot ära, aga sain alles oktoobris 2016 teada, et kinnistu on võõrandatud teise isiku nimele, siis katkestasin maksmise. /.../ ... selleks, et vähendada ostumüügisummat. Tahtsin teha nii, et selleks 20.12.2016 kuupäevaks pean tagasi maksma täpselt 30 000 eurot, et see 7000 eurot oleks selleks ajaks juba ära makstud. /.../ Maksetest on näha, et ei ole regulaarne, aga enam-vähem kuude kaupa on makstud. See oli selleks, et mul endal oleks pärast lihtsam arveldada. Selles ostumüügilepingus ei olnud kirjas, et ma peaksin varem midagi tagasi maksma, aga tegin seda selleks, et endal oleks lihtsam ja mul oli raha, et ostumüügisummat vähendada. /.../Ostumüügihind on ikka teine kui intress. Tagasimaksmisel on tütar arusaamatuse tõttu märkinud selgitusse „intress“, aga tegelikult on siin kirjas, et tagasi makstud Raudtee 64a eest.“
20.2.Hageja kontoväljavõttega perioodist 02.03.2016-25.03.2017 (I kd, tl 9) on tõendatud, et kostja tütar tegi hagis märgitud kuupäevadel esimesel korral 1300 eurot ja edasi 1200 eurot 20.07.-21.10.2016 hagejale ülekandeid selgitusega „makse Raudtee 64a intress“.
20.3.Kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-17-5111 (I kd, tl 88-93, kohtuotsuse p 12) on tõendatud, et kostja on nimetatud menetluses andnud tunnistajana ütlusi, et „laenu andmise läbirääkimistes osales alati hageja, laenu tagatiseks oli Raudtee tn 64a kinnistu, notarisse tehingut tegema viisid teda hageja ja KK ning notaris sai ta teada, et kinnistu ostjaks on Never Invest OÜ.“
20.4.23.04.2018 e-kirjaga (I kd, tl 94) on tõendatud, et kostja poeg kirjutas hagejale järgnevat: „Olete esitanud hagi Harju Maakohtusse, seoses väidetava kohustuse mittetäitmise osas XX ja Never Invest OÜ vahel. Kas teie klient on nõus täitma endale võetud kohustuse ja tagastama laenulepingu aluseks oleva ja tagatiseks antud kinnistu Raudtee 64a? Kui jah, siis oleme huvitatud Teiega kohtumisest ning võimalike kompromisside arutamisest. Ootame Teie vastust hiljemalt 25.04.2018.“
20.5.05.12.2018 kohtuistungi protokollis kajastuvate ütluste kohaselt vastuseks küsimusele, kas kostja poeg ajab tema asju seoses käesoleva tsiviilasjaga on kostja vastanud järgmiselt: „Natuke ajab ikka asju, nagu isa ja poja suhtes on. Üksi on raske asju ajada. Ma olen pensionär ja mul on ka tervisega probleeme ning lapsed peavad ikka isa aitama.“
20.6.Tuvastatud asjaoludest on võimalik järeldada, et: - kostja vajas laenu võlgade kustutamiseks kolmandate isikute ees, kuid pangad talle seda ei andnud; - kostja soovis esialgselt laenata vajalikku raha KK-lt, kuid notaris selgus, et tehingu sõlmib temaga hageja; - hageja nõudis kostjalt laenu tagatiseks lepingu II sõlmimist; - kostja tütar hakkas lepingu II kehtivuse perioodil tegema hagejale kostja eest ülekandeid, märkides selgitusse „Raudtee 64a intress“, mis viitab laenulepingust tulenevale õigussuhtele;
11(16)
- kostja poeg, kes ajas isa asju ja aitas teda, käsitas pooltevahelisi suhteid laenu- ja müügilepingust tulenevatena.
20.7.Kostja vande all antud seletus, mille kohaselt „hageja pani ta notaris fakti ette ja nõudis vaid ostu-müügilepingu sõlmimist“, on vastuolus teiste asjas esitatud tõenditega. Eluliselt usutav ei ole kostja vande all antud seletus, et tema tütar kasutas sõna „intress ekslikult“ ja et kostja tahtis hakata tagasiostuhinda tagasi maksma juba enne tagasiostuhinna tasumise kohustuse tekkimist, kuna tal juhtus selleks raha olema.
21.Eeltoodud asjaoludest on võimalik järeldada, et poolte eesmärk lepingu II sõlmimisel oli anda tagatis kostja lepingust I tulenevate kohustuste täitmiseks, kusjuures laenu kasutamise eest tuli tasuda intressi. Intressi suurus laenulepingus on tõendatud tagasiostuõigusega müügilepingu p-ga 3.1., mille kohaselt oli tagasiostu hinnaks 37 400 eurot. Arvestades, et laen tuli maksta tagasi kuue kuu jooksul, teeb see intressimääraks 7400 eurot : 6 kuuga = 4,11% kuus või 0,135% päevas. Samas ei ole hageja esile toonud, et intressi tuli tasuda regulaarselt ja mingiks kindlaks kuupäevaks. Kuigi kostja tütar tegi makseid teatud regulaarsusega, erinevad kuupäevad ja ka esimese makse summa on suurem kui järgnevatel (1300 ja 1200). Lepingust II ei nähtu intressi maksmise kohustus regulaarselt. Lepingut II tõlgendades asub kolleegium seisukohale, et intress tuli maksta kostjale hiljemalt kuuekuulise tähtaja lõppedes (22.12.2016). Nimetatut kinnitab kaudselt ka asjaolu, et hageja käsitab põhi- ja intressivõlgnevuse sissenõutavaks muutumise kuupäevana 22.12.2016 ja on arvestanud ka viivisenõude vastavalt. III
22.Edasi tuleb vastata küsimusele, millal muutus hageja lepingust I tulenev nõue või nõuded kostja vastu sissenõutavaks.
22.1.Lepingu kohaselt tuli kinnisasi tagasi osta hiljemalt 21.12.2016. Nimetatust võib teha järelduse, et selleks ajaks tuli laen tagasi maksta. Hageja ei ole tuginenud asjaolule, et ta oleks lepingu I erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelnud, seega oli kostja kohustus tasuda laenulepingust tulenev võlgnevus 21.12.2016 ja kohustus muutus sissenõutavaks alates 22.12.2016.
22.2.Enne lepingus I kokkulepitud summade tasumise kohustuse sissenõutavaks muutumist (21.12.2016) võõrandas hageja laenulepingu tagatiseks olnud kinnistu ja andis omandi üle (notariaalne leping 17.11.2016) Raudtee Arendus OÜ-le 20 000 euro eest, mis tasuti ostja poolt lepingu kohaselt sularahas. Maakohus tuvastas iseenesest õigesti, et hageja rikkus sellega lepingust II tulenevat kohustust, sest lepingu II p 3.1. kolmanda lause kohaselt kohustus ostja kuni tagasiostuõiguse teostamise tähtpäevani kinnistut mitte võõrandama kolmandatele isikutele. Kuid tulenevalt asjaolust, et maakohus ei tuvastanud lepingu I sõlmimist, ei andnud maakohus hinnangut sellele, kas peale tagatise võõrandamist eksisteeris kostjal kohustus täita lepingust I tulenevad ülejäänud kohustused.
23.Nagu apellant õigesti märgib, tulnuks lepingu I alusel kostjal hagejale maksta lepingus II kokkulepitud kinnistu hind. Samas sai hageja sellest 20 000 juba 17.11.2016 ja vähemalt selle summa võrra on kostja laenulepingust tulenevad kohustused hageja eest täidetud. IV
24.Põhjendamatu on apellandi seisukoht, et hageja lepingust II tulenevate õiguste rikkumine ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust. Hageja käsitlus kostja kohustusest tasuda ostuhind notari deposiiti ei ole põhjendatud. Tagasiostuhinna deposiiti tasumise kohustus ei tekkinud kostjal
12(16)
seoses hageja notarisse ilmumata jätmisega. Notari ukse taga vastava otsuse vastuvõtmisega võttis hageja endale riski, et vastava ülekande oleks kostja saanud teha.
24.1.VÕS § 240 lg 1 kohaselt, kui ostetud asi on enne tagasiostuõiguse teostamist hävinud või halvenenud või kui seda ei saa muul põhjusel üle anda ostjast tuleneva asjaolu tõttu või kui ostja on asja oluliselt muutnud, peab ostja müüjale hüvitama sellest tuleneva kahju.
24.2.Puudub vaidlus, et hageja ei tagastanud kostjale kinnistut ja alates 17.04.2018 pole see seoses kinnistu võõrandamisega kolmandale isikule RT64A OÜ enam ka võimalik. Nimetatust tulenevalt on hageja lepingut rikkunud tahtlikult vähemalt kinnistu tagastamiskohustuse rikkumise osas ja see rikkumine ei ole vabandatav.
24.3.VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kuna hageja rikkus lepingut kinnistu kolmandatele isikutele võõrandamisega, peab ta kostjale hüvitama ka lepingu rikkumisest tuleneva kahju ehk kinnistu turuhinna ja kostja poolt tasumata tagasiostuhinna (32 500 eurot) vahe. Arvestades vaidlustamata asjaolu, et kinnistu on korduvalt võõrandatud ja kostjal ei ole seda võimalik tagasi saada, on kostjal hageja vastu kahju hüvitamise nõue (VÕS § 115 lg 1 alusel).
25.Kostja on esitanud taotluse protsessuaalse tasaarvestuse tegemiseks. Oma õiguste rikkumisest sai kostja teada hiljemalt 05.01.2017, kui hageja notarisse ei ilmunud. Nõuete tasaarvestamiseks ei pea isik esitama vastuhagi ning tasaarvestuse avalduse võib esitada ka kohtumenetluse asjal (vt RKTKo nr 3-2-1-30-16, p 12). Praeguses asjas on kostja esitanud alternatiivselt tasaarvestuse avalduse, millega tasaarvestas oma kahju hüvitamise nõude hageja vastu hageja laenulepingust tuleneva kohustuse täitmise nõudega kattuvas ulatuses. IV
26.Vaidluse lahendamiseks tuleb kindlaks teha lepingust I tulenevate kostja kohustuste suurus 21.12.2016 seisuga.
26.1.Asjas tuvastatu kohaselt tuli laenu põhisumma ja intress tagasi maksta hiljemalt 21.12.2016; intressi tuli tasuda 7400 eurot, kostja on sellest tasunud ära 4900 eurot; hageja poolt kinnistu võõrandamisega on kostja laenulepingust tulenevad kohustused täidetud 20 000 euro ulatuses 17.11.2016 seisuga. Kuna tegemist ei olnud kostja sooritusega laenulepingust tulenevate kohustuste täitmiseks, ei saanud kostja määrata ka seda, millise kohustuse katteks peaks selline summa minema. Ka hageja ei ole 20 000 euro osas määranud, millise kohustuse katteks ta 20 000 määrab. Nimetatu tuleneb hageja käsitlusest, et ta ei loe 20 000 euro saamist tagatise eest üldse laenulepingust tulenevate kohustuste täitmiseks, vaid käsitleb kostja võlga ilma nimetatud summat arvestamata.
26.2.Arvestades, et põhivõla ja intressi tasumise kohustused muutusid sissenõutavaks samaaegselt, mõlemad kohustused olid võrdselt tagatud, kuid intressi maksmise kohustus oli võlgnikule kõige koormavam, tuleb 20 000 euroga lugeda täidetuks kostja põhivõla tasumise kohustus (VÕS § 88 lg 6 p 1-3). Kostja vande all antud seletusega on tõendatud, et ta katkestas maksete tegemise peale seda, kui sai teada, et kinnistu on võõrandatud, kuna ei leidnud sellel enam mõtet olevat.
13(16)
26.3.Seega oli kostja laenulepingust tuleneva põhivõla suurus seisuga 17.11.2016 30 000 – 20 000 = 10 000 eurot ja intressivõlgnevuse suurus 7400- 4900 = 2500 eurot. Kuna põhivõlg vähenes, võis hageja alates 18.11.2016 nõuda intressi summalt 10 000 eurot kuni lepingu täitmiseni ja viivist alates lepingu täitmise kohustuse tekkimise päevast samuti samalt summalt. Seega oli hagejal õigus nõuda intressi tasumist perioodil 17.11.2016-21.12.2016 (34 päeva eest 0,135% päevas) 459 eurot.
26.4.Seoses 21.12.2016 laenulepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmisega pidi kostja edasi tasuma viivist, mis VÕS § 113 lg 1 kolmandast lausest tulenevalt on sama määraga mis laenulepingus kokkulepitud intress ehk 4,11 % kuus. Viivisevõlg tekkis laenulepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmisega seonduvalt ajavahemikul 22.12.2016 kuni kostja tasaarvestuse esitamise avalduse tegemiseni.
26.5.Kostja esitas tasaarvestuse avalduse 23.05.2018 menetlusdokumendis. Selleks ajaks oli kostja laenulepingust tulenev võlgnevus järgmine: põhivõlg 10 000 eurot, intress 459 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis seisuga 23.05.2018 0 (0,135% päevas 518 päeva eest) 6993 eurot. Hagis on hageja nõudnud viivist hagi esitamise seisuga 07.03.2018, mistõttu lähtub kolleegium hageja nõudest ja leiab, et hagis esitatud viivis saab olla 5953,50 eurot, kokku seega 10 000 + 459 + 5953,50 = 16 412,25 eurot (https://www.viivisekalkulaator.ee/ andmetel). VI
27.Edasi tuleb vaidluse lahendamiseks kindlaks teha hageja poolt võõrandanud kinnistu turuhind (TsÜS § 65), sest sellest oleneb kostja kahjunõude suurus hageja vastu.
27.1.Asja tundvate isikute arvamustest ilmneb, et kinnistu turuhinna kindlaksmääramine on keskmisest keerukam seoses sellega, et tegemist on objektiga, mille suhtes ei kehti detailplaneeringut ja mille sihtotstarve ei ole kindlaks määratud (sihtotstarbeta maa 100%). Nimetatust tulenevalt võib kinnistu saatus ja seega ka tema potentsiaalne hind sõltuda sellest, kas sinna on võimalik kooskõlas avalik-õiguslike normidega ehitada või mitte.
27.2.Kostja on esitanud 1Partner kinnisvarabüroo hindajate arvamuse (I kd, tl 56-67), mille kohaselt on kinnistu turuväärtus 330 000 eurot ja selle turuväärtus eeldusel, et detailplaneering on kehtestatud 660 000 eurot. Puudub vaidlus, et menetluse jooksul polnud kinnistu suhtes detailplaneering kehtestatud, tegemist oli ilma sihtotstarbeta kinnistuga. Asjatundja on märkinud, et „hindamistulemuse täpsusklass on keskmisest madalam. Põhjuseks asjaolu, et detailplaneering on kehtestamata. Planeeringu menetluse protsessis võivad ilmneda asjaolud, mida ei olnud võimalik eelnevalt ette näha ja seetõttu on hinnang planeeringu puudumisel keskmisest subjektiivsem. /.../ Kuigi otseseid takistusi ja piiranguid hindaja ei tuvastanud ning kavandatav ehitusmaht on vastavuses sarnaste projektide hoonestustihedusega, siis peab arvestama eelkõige ajalise riskiga (2-3 aastat), mis kulub detailplaneeringu menetlemiseks. Tänase turuväärtuse määramisel arvestame turuväärtust alandavaks kohanduseks 50%. Seega kujuneb hinnatava kinnistu tänaseks turuväärtuseks potentsiaalse maapealse (660 000 eurot 50%) 330 000 eurot, s.o. са 130 eur/ m2 ehitusõiguse arvestuses. Hinnatava vara likviidsus on detailplaneeringu puudumise tõttu keskmisest madalam ja eeldatav müügiperiood toodud turuväärtusega on hindamise- aja turusituatsioonis kuni 9 kuud.“
27.3.Hageja on esitanud Maa-ameti tehingustatistika, mis põhineb notarite poolt esitataval teabel tegelike tehingute ja nende väärtuste kohta. Selle statistika järgi oli ajavahemikus 01.01.2015-31.12.2016 “muu” sihtotstarbega (sealhulgas sihtotstarbeta maa) kinnistute keskmine turuhind pinnaühiku järgi 24,44 eurot / m2. Keskmise tehinguhinna järgi oleks Raudtee 64a, Tallinn asuva kinnistu keskmine väärtus seega 2037 m2 * 24,44 eurot / m2 = 49 14(16)
784,28 eurot. Mediaanväärtus oleks aga veelgi madalam ehk 2037 m2 * 14,73 eurot / m2 = 30 005,01 eurot. Kolleegium ei pea seda tõendit teiste täpsemate tõendite olemasolu tõttu (kutseliste hindajate arvamused) usaldusväärseks, kuna selles ei arvestata konkreetse kinnistuga ja selle potentsiaalse väärtusega.
27.4.Hageja on leidnud, et kinnistu tegelik turuväärtus on umbes kümme korda väiksem kostja poolt näidatust ja esitanud selle tõendamiseks Kaanon Tallinn OÜ hindaja arvamuse, millest nähtuvalt on vaidlusaluse kinnistu turuväärtuseks 150 000 eurot ja tõenäoline tehinguhind seatud eeldustel (sihtotstarbe ja detailplaneeringu puudumisel) 37 000 - 73 000 eurot. Hindaja on arvestanud asjaoluga, et 31.08.2017 on Tallinna Linnaplaneerimise ametile esitatud ettepanek määrata Raudtee tn 64a maakasutuseks roheala; amet nõustus ettepanekuga ning annab teada kinnistu määramiseks rohealaks; alale võib rajada pargiga seonduvaid rajatisi ja puhkeala teenindavaid või puhke- ja spordifunktsiooniga seonduvaid väiksemaid kuni 1korruselisi hooneid; kinnistu detailplaneering on algatatud ja selle eesmärgiks on rajada seni hoonestamata kinnistule äriruumidega korterelamu. Hindaja on võtnud arvesse nii detailplaneeringu lisatingimusi kui ka ehitusõiguse ulatust ja arvestanud sellega, kui detailplaneering jääb soovitud kujul kehtestamata, samuti naaberkinnistu omanike huviga.
28.Hageja on leidnud 04.06.2018 menetlusdokumendis, et kostja kahju ei saa olla suurem kui 73 000 miinus laenulepingust tulenevad kohustused (hageja hinnangul 32 500 eurot).
28.1.Nimetatust tulenevalt on hageja kolleegiumi hinnangul võtnud omaks, et kinnistu väärtus selle tagastamiskohustuse tekkimise ajal oli vähemalt 73 000 eurot.
28.2.Isegi kui nimetatud väidet ei saa käsitada hageja omaksvõtuna, kinnitavad selles suurusjärgus kinnistu hinda hageja enda asja tundva isiku arvamus ja vaidlustamata asjaolu, et kinnistule oli seatud lepingu II kehtivuse ajal hüpoteek 100 000 eurot (mida suurendati 300 000 euroni) ja menetluse ajal selle võõrandamise järgselt kolmandale isikule, on sellel endiselt hüpoteek 100 000 eurot. Arvestada tuleb asjaoluga, et sellise ilma otstarbeta ja detailplaneeringuta kinnistu ligikaudset väärtust on keeruline kindlaks määrata, kuid turusituatsioonis on seda olnud võimalik kasutada tagatisena vähemalt 100 000 euro väärtuses. Seetõttu peab ringkonnakohus usaldusväärseimaks asjas esitatud tõenditest kinnistu turuväärtuse kohta kostja poolt esitatud asjatundja arvamust ja selles märgitud turuväärtust 73 000 eurot.
29.Eeltoodust tulenevalt oli kostjal tasaarvestuse avalduse tegemise ajal hageja vastu tagasiostuõigusega müügilepingust tulenev kahju hüvitamise nõue vähemalt 73 000 euro ulatuses, mida ta sai tasaarvestada hageja nõudega 16 412,25 eurot. Kuivõrd kostja tegi selle kuupäevaga menetlusdokumendis kehtiva tasaarvestusavalduse, on poolte nõuded kattuvas osas tasaarvestatud ja hagi tuleb jätta rahuldamata põhjusel, et hageja nõue on tasaarvestusega lõppenud (VÕS § 186 p 2).
30.Hageja tugineb apellatsioonkaebuses asjaolule, et maakohus ei kandnud protokolli kostja vande all antud seletustes laenulepingu olemasolu puudutavaid väiteid, kuid lindistuses on need kuuldavad. Kolleegium leiab, et hageja oleks sellisel juhul pidanud juhtima tähelepanu maakohtu protokolli vigadele ja taotlema selle parandamist selleks ettenähtud tähtaja jooksul (TsMS § 53 lg 3). Samas, isegi kui lähtuda seisukohast, et hageja seda tegema ei pidanud ja paberkandjal olev protokoll sisaldab erinevaid andmeid võrreldes istungi salvestusega, ei pea kolleegium vajalikuks neil erinevustel menetlusökonoomia kaalutlustel peatuda, sest hageja väited laenulepingu sõlmimise kohta leidsid asjas tõendamist ka juba teiste tõenditega.
15(16)
31.Lõppkokkuvõttes on maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmise kohta õige, mistõttu apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. VII
32.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad poolte apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda (TsMS § 171 lg 1).
33.Vastavalt TsMS § 174 lg 3 määrab ringkonnakohus kindlaks väljamõistetavad menetluskulud apellatsiooniastmes.
34.Kostja on esitanud oma menetluskulude nimekirja, milles taotleb hagejalt lepingulise esindaja kulude katteks 2475 euro (koos käibemaksuga) väljamõistmist.
34.1.Vastustajale osutatud õigusabiteenuse sisuks on olnud 24.01.2019 kohtumäärusega tutvumine, kliendi teavitamine ja tegevuskava soovitamine 30 min ulatuses, kliendi e-kirjaga tutvumine ja tagatise tasumise kohta päringu koostamine maakohtule 15 min ulatuses, ringkonnakohtule erinevate taotluste koostamine ja täiendamine 2 h ja 15 min ulatuses; telefonikõne kohtuga vastamistähtaja pikendamiseks 10 min ulatuses; maakohtu otsuse, apellatsioonkaebuse ja prokuratuuri 11.03.2019 teatega tutvumine, apellatsioonkaebust ettevalmistavad ja selle koostamisega seonduvad toimingud 2 h ulatuses; apellatsioonkaebusele vastuse koostamine ja selle kooskõlastamine kliendiga 8 h 20 min ulatuses; ettevalmistus ringkonnakohtu istungiks 2 h ulatuses ja kliendi esindamine istungil 1 h ulatuses ja lisaks tulenevalt istungi tegelikust pikkusest 30 min (vastavalt protokollile kestis istung ca 1 h 30 min).
34.2.Kostja on kinnitanud, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega. Apellant esitas vastustaja menetluskulude taotlusele vastuväited osas, mis puudutab hageja suhtes kriminaalmenetluse alustamata jätmisega tutvumist, kuna tegemist ei ole asjasse puutuva toiminguga. Kostja esindaja selgitas ringkonnakohtule, et nimetatud tegevuseks kulus tal 15 min.
34.3.Arvestades vajadust leppida kliendiga kokku edasises menetlusstrateegias, maakohtu otsuse, apellatsioonkaebuse ja selle vastuse mahtu, asjas esitatud taotlusi ja toimunud istungit, peab ringkonnakohus esindaja poolt tehtud kulusid vajalikuks ja põhjendatuks, v.a hageja poolt vaidlustatud prokuratuuri määrusega tutvumine 15 min ulatuses, apellatsioonkaebusele vastuse koostamine ja selle kooskõlastamine kliendiga 6 h ületavas ulatuses ja istungiks ettevalmistamine 1 h ületavas ulatuses. Kokku on esindajakulud põhjendatud 13 h 25 min ulatuses. Tunnihind 124 eurot koos käibemaksuga on asjaolusid arvestades mõistlik. Seega kuulub hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele apellatsioonimenetluse kulu 1677,08 eurot.
34.4.Lähtudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus vastavalt hageja taotlusele otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
/allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm
16(16)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.