Otsuse tegemise aeg ja koht 16.06.2021 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-19-8221
Tsiviilasi H. K. hagi Never Invest OÜ ja Tallinna notar Robert Kimmeli vastu kahju hüvitamise nõudes Hagihind hagi hind 627 500 eurot Menetlusosalised ja nende Hageja: H. K. (isikukood XXX, XXX); esindajad Hageja lepinguline esindaja: advokaat Ivo Kallas (Advokaadibüroo Koch & Partnerid); Kostja 1: Never Invest OÜ (registrikood 14066238, Räni 12a, 50403 Tartu, e-post [email protected]); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Paul Keres (Advokaadibüroo LEVIN, e-post [email protected]). Kostja 2: Tallinna notar Robert Kimmel (isikukood 37107190265, büroo asukoht Rävala pst 3/ Kuke 2, 10143 Tallinn, e-post [email protected]); Kostja lepinguline Menetluse liik
1.Rahuldada hagi kostja Never Invest OÜ vastu osaliselt ja jätta hagi kostja Tallinna notari Robert Kimmeli vastu rahuldamata.
2.Mõista kostjalt Never Invest OÜ-lt (registrikood 14066238) hageja H. K. (isikukood XXX) kasuks välja 22 333,49 (kakskümmend kaks tuhat kolmsada kolmkümmend kolm eurot ja 49 senti) eurot, millest 19 187,75 eurot on kahju hüvitis ja 3145,74 eurot on kohtulahendi tegemise päevaks (16.06.2021) sissenõutavaks muutunud viivis.
3.Mõista kostjalt Never Invest OÜ-lt (registrikood 14066238) hageja H. K. (isikukood XXX) kasuks välja sissenõutavaks muutuv viivis alates kohtulahendi tegemisele järgnevast päevast (17.06.2021) kahju hüvitiselt 19 187,75 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni hüvitise täieliku tasumiseni.
4.Jätta rahuldamata hageja taotlus määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord. Menetluskulude jaotus
1.Jätta kostja Tallinna notari Robert Kimmel menetluskulud hageja kanda ja kostja Never Invest OÜ menetluskulud hageja kanda 97% ulatuses.
2.Mõista hagejalt H. K.lt (isikukood XXX) kostja Tallinna notari Robert Kimmeli (isikukood 37107190265) kasuks menetluskuludena välja 4429,40 (neli tuhat nelisada kakskümmend üheksa eurot ja 40 senti) eurot.
3.Mõista hagejalt H. K.lt (isikukood XXX) kostja Tallinna notari Robert Kimmeli (isikukood 37107190265) kasuks välja viivis menetluskuludelt 4429,40 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
4.Mõista hagejalt H. K.lt (isikukood XXX) kostja Never Invest OÜ (registrikood 14066238) kasuks menetluskuludena välja 2436,64 (kaks tuhat nelisada kolmkümmend kuus eurot ja 64 senti) eurot.
5.Mõista hagejalt H. K.lt (isikukood XXX) kostja Never Invest OÜ (registrikood 14066238) kasuks välja viivis menetluskuludelt 2436,64 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 627 500 eurot. Samuti palus hageja kostjatelt välja mõista viivise alates hagi esitamisest kuni otsuse tegemiseni seadusjärgses määras. Hageja palus määrata kindlaks otsuse täitmise kord ning täita otsus esimeses järjekorras kostja Never Invest OÜ suhtes. Kostja Robert Kimmeli osas palus hageja otsuse täita siis, kui otsust ei õnnestu täita kostja Never Invest OÜ suhtes.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja Never Invest OÜ 21.06.2016 kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu. Müügilepingu tõestas kostja notar Robert Kimmel. Müügilepingu esemeks oli hoonestamata kinnistu xxx. Kinnistu müüdi hinnaga 30 000 eurot. Müügilepingu punktis 3.1 lepiti kokku müüja õiguses osta kinnistu tagasi 37 400 euroga hiljemalt
21.detsembril 2016.
3.Müügilepingu punkti 3.1 kohaselt kohustus kostja I võõrandama kinnistu hagejale tagasi vabana kolmandate isikute õigustest. Ostja kohustus kuni tagasiostuõiguse teostamise tähtpäevani kinnistut mitte võõrandama kolmandatele isikutele (müügilepingu punkti 3.1). Müügilepingu punkti 3.2 kohaselt kohustus hageja tagasiostuõiguse teostamiseks esitama kostjale I notariaalselt tõestatud vastavasisulise avalduse. Müügilepingu alusel ei seatud hageja kasuks eelmärget müügilepingu punktis 3.1 kokku lepitud tagasiostu õiguse teostamise tagamiseks.
6.juulil 2016 koormas kostja I kinnistu hüpoteegiga summas 100 000 eurot OÜ H kasuks,
11.juulil 2016 suurendas kostja I kinnistule seatud hüpoteeki 300 000 euroni.
17.novembril 2016 sõlmis kostja I X OÜ-ga kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega müüs kinnistu viimasele 20 000 euroga. Selle tehingu tõestas Tallinna notar M. V.. Kinnistu müüdi koos seda koormava hüpoteegiga summas 300 000 eurot (lepingu punkt 1.2.4). Kostja I kinnitas teise müügilepingu punktis 1.6.2 kinnitanud, et ta on teadlik varasemast müügilepingust ja sellest tulenevast kohustusest võõrandada kinnistu tagasi hagejale, kuid soovis endiselt sõlmida uut lepingut. Kinnistu müüdi 20 000 euro eest ja tingimusel, et kinnistut koormav hüpoteek summas 300 000 eurot jääb kinnistu suhtes kehtima ka pärast lepingu sõlmimist.
5.Teise müügilepingu punktis 2.4 on notar tehinguosalistele selgitanud, et lepingu sõlmimisega rikub müüja oma kohustusi eelmise omaniku ees, kuna eelmise omaniku tagasiostuõigus ei ole lõppenud. Selgitustele vaatamata sõlmiti leping. 20. detsembril 2016 tegi hageja kostjale I avalduse sooviga omandada kinnistu tagasi. Avalduses kinnitas hageja, et on tagasiostuhinnast 4 900 eurot tasunud kostja I pangakontole enne avalduse esitamist ning ülejäänud ostuhinna hoiustab notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkel.
6.Avalduses tegi hageja ettepaneku sõlmida käsutustehing 5. jaanuaril 2017 kell 11.00 notar Robert Kimmeli notaribüroos. 5. jaanuaril 2017 kell 11.00 kostja I esindaja ei ilmunud notaribüroosse. Hageja broneeris täiendava aja käsutustehingu tegemiseks 12. jaanuariks 2017, kuid ka siis ei ilmunud kostja I notaribüroosse. 2. juunil 2017 sai kostja I seaduslik esindaja R. K. X OÜ, mis oli kinnistu ostnud kostjalt I, ainuosanikuks.
17.aprillil 2018 müüs X OÜ, mida juhatuse liikmena esindas R. K., kinnistu edasi X OÜ-le 75 000 euro eest. Selle lepingu punktis 1.6.11 kinnitas müüja, et kinnistu suhtes on algatatud detailplaneering, mida ei ole kehtestatud. Lepingus lepiti kokku hüpoteegi kustutamises. 13. detsembri 2017 müüs X OÜ Kinnistu edasi OÜ-le X hinnaga 120 000 eurot.
7.1. juuni 2017 justiitsministri käskkirjaga nr 64 algatati distsiplinaarmenetlus kostja II suhtes. Distsiplinaarkomisjon tegi justiitsministrile ettepaneku karistada kostjat II tõestamisseaduse (TõS) §-s 18 lg 1 sätestatud ametikohustuste rikkumisega toimepandud distsiplinaarsüüteo eest rahatrahviga maksimaalses ulatuses. 29. jaanuari 2018 justiitsministri käskkirjaga nr 6-d tuvastati, et kostja II oli esimese müügilepingu tõestamisel selgituskohustuse täitmata jätmisega süüliselt rikkunud TõS §-s 18 lg 1 ja 3 sätestatud ametikohustust, pannes eelnevaga toime NotDVS § 2 lg 1 p 1 sätestatud distsiplinaarsüüteo. Kostjale määrati karistuseks rahatrahv 6400 eurot.
8.Kostja I on müügilepingust tulenevat kohustust rikkunud ja sellest tulenevalt on hagejal kostja I vastu kahju hüvitamise nõue VÕS §-de 115 ja 240 alusel. Hageja viitas VÕS §-le 238. Tagasiostuõigus oli toodud lepingu punktis 3.1. Vaidlust ei ole selles, et hageja esitas
20.detsembril 2016. kostjale I notariaalse avalduse kinnistu tagasi ostmiseks, kuid kostja I omandiõiguse tagastamiseks notari juurde ei ilmunud. Kostja I hagejale kinnistut ei tagastanud. Alates 17.04.2018 lepingu sõlmimisest ei ole see enam võimalik. Kostja I rikkus lepingut tahtlikult. Teist müügilepingut tõestanud notar selgitas lepingu rikkumist punktis 2.4. Kostja I rikkumine ei ole vabandatav.
9.Kostja II on esimese müügilepingu tõestamisel oma ametikohustusi süüliselt rikkunud, sellest tulenevalt on hagejal kostja II vastu kahju hüvitamise nõue NotS § 14 alusel. TõS § 18 lg 1 kohaselt notar selgitab välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. AÕS § § 63 lg 1 punkti 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge).
10.Tagasiostuõigusega müügilepingu korral oli tagasiostuõigust võimalik tagada ka eelmärkega. Kostja II ei selgitanud hagejale, kes on pensionär ja õigusteadmisteta isik, võimalust tagada tagasiostuõigust eelmärkega ega võimalust asendada planeeritud tehing hüpoteegi seadmise tehinguga. Samuti ei selgitanud kostja II hagejale õiguslikke riske, näiteks riski jääda ilma kinnistu omandist. Seetõttu sai võimalikuks kostja I lepingu tahtlik rikkumine. Kui notar oleks kohaselt täitnud TõS §-st 18 lg 1 tulenevat selgitamiskohustust ja juhtinud hageja tähelepanu, et eelmärketa tehingu sõlmimine on hageja jaoks liiga riskantne, oleks hageja saanud keelduda müügilepingu sõlmimisest või saanud kaaluda selle asemel hüpoteegi seadmist raha saamiseks.
11.Asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on AÕS § 63 lg 3 kohaselt tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. AÕS § 63 lg 5 kohaselt kui käsutamine on käesoleva paragrahvi 3. ja 4. lõikes sätestatud alustel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Kui hageja kasuks oleks seatud eelmärge kinnistusraamatusse, oleks ta saanud nõuda kinnistu omandi tagasi.
12.Notari distsiplinaarkomisjon leidis, et notar ei pidanud vajalikuks selgitada hüpoteegi seadmise või eelmärke seadmise võimalusi. Kirjalikke selgitusi akti ei märgitud. Komisjon leidis, et hageja õigusi oleks saanud tagada eelmärkega. Notar oleks pidanud pooltele selgitama eelmärke seadmise võimalust. Justiitsministeeriumi ametnikud viisid kostja II ametitegevuse suhtes läbi erakorralise kontrolli 8. mail 2017, mille raames tuvastati, et tema praktikaks oli broneerida tehinguks lühem aeg kui Notarite Koja 2016. aastal läbi viidud küsitluse tulemuste kohaselt oli notaritel enamasti tavaks. Kostja II väitis distsiplinaarmenetluse käigus ekslikult, et ta ei pidanud eelmärke seadmist selgitama.
13.29.01.2018 karistati kostjat II justiitsministri käskkirjaga. Selles leiti, et kuna pooltele ei selgitatud võimalusi, ei seatud eelmärget ega tehtud hüpoteegikannet. Kuna notar ei selgitanud kumbagi võimalust, seadis ta ohtu tagasiostuõigusega müügilepingu täitmise võimalikkuse.
Samuti oli oht kaitstavale õigushüvele suur, kuna tagasiostuõiguse realiseerimiseks puudusid lepingus garantiid. Notari tegevuse tulemusena on tekkinud hagejale kahju, kuna ostja võõrandas kinnistu edasi. Kostja II rikkumised on väga olulised ja talle määrati karistus maksimaalses määras.
14.Hageja viitas NotS § 14 lõikele 1 ja RVastS § 7 lõikele 1. Kahju ei olnud võimalik vältida RVastS § 7 lg 1 tähenduses ega kõrvaldada muul viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. Hageja viitas NotS §-le 14. NotS § 14 lg 4 redaktsioon praeguses sõnastuses on jõus alates
1.jaanuarist 2009.
15.Hageja viitas VÕS § 240 lõikele 1 ja TsÜS §-le 65. Kinnistu väärtuse hindamisel on põhjendatud lähtuda 24. märtsi 2017 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hinnangust, kus on lähtutud kinnistust kui potentsiaalsest arenduskrundist. Hindamisakti kohaselt oli kinnistu väärtus 22. märtsi 2017 seisuga 330 000 eurot ilma detailplaneeringuta ning 660 000 eurot eeldusel, et detailplaneering on kehtestatud. Hinnangut, et kinnistu väärtus oli ilma detailplaneeringute suurusjärgus 330 000 eurot, kinnitab ka müügilepingus II kokku lepitud kinnistu hind, sest 300 000 euro suuruse hüpoteegiga kinnistu müüdi hinnaga 20 000 eurot. Seega oli kinnistu hinnaks ilma hüpoteegita 320 000 eurot.
16.Enne müügilepingu sõlmimist oli hagejal kavatsus ja kehtestatud planeeringutest tulenev võimalus kinnistu arendamisest tulevikus tulu saada. Juba enne müügilepingu sõlmimist oli hageja asunud kinnistut arendama, taotledes detailplaneeringu algatamist eesmärgiga rajada seni hoonestamata 2037 m2 suurusele kinnistule äriruumidega korterelamu. 4. detsembril 2014 oli hageja Tallinna linnale esitanud ettepaneku detailplaneeringu algatamiseks. 6. veebruari 2015 hinnapakkumise alusel oli hageja sõlminud 24. mail 2015 projekteerimislepingu Privaat Arhitektuur OÜ-ga. Lepingu alusel teostas hageja Privaat Arhitektuur OÜ-le tööde eest makseid. Privaat Arhitektuur OÜ töötas vastavalt kokkuleppele hagejaga välja detailplaneeringu eskiislahenduse.
17.Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 22. novembri 2016 kirjaga informeeriti hagejat kinnistu detailplaneeringu algatamisettepanekust. Tallinna Linnavalitsuse 30. augusti 2017 korraldusega nr 1289-k algatati kinnistu suhtes detailplaneeringu koostamine eesmärgiga rajada seni hoonestamata kinnistule äriruumidega korterelamu. Hageja kavatsus ja võimalus saada tulevikus kinnistu arendamisest läbi ehitusõiguse tulu nähtub ka 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hindamisakti punktist 3.6.
18.Hageja viitas VÕS § 127 lõikele 1, § 132 lõikele 1 ja § 128 lõikele 2. Kuivõrd hageja kaotas kostja I tegevuse ja kostja II tegevusetuse tõttu kinnistu omandi, ei saanud ta edasi minna kinnistu detailplaneeringu menetlusega, samuti kaotas ta võimaluse kaitsta enda kui kinnistu omaniku õigusi ja huve edaspidistest menetlustes. Kinnistu omandi kaotamisega on hagejale tekitatud kahju 660 000 eurot. Kahjust tuleb maha arvata hageja müügilepingu I punkti 2.1 alusel saadud 30 000 eurot. Sellest summast tuleb omakorda maha arvata 4 900 eurot, mille hageja tasus kostjale I müügilepingu punkti 3.1 alusel (kinnistu tagasiostu hinna osaline tasumine). Tinglikult võib hageja kahjust maha arvata ka müügilepingu punktides 2.1 ja 3.1 sätestatud hindade vahe (37 400 – 30 000= 7400). Seega lõplikuks kahjuhüvitise kujuneb 627 500 (30 000 – 4 900+7 400= 32 500, 660 000- 32 500= 627 500). Alternatiivselt tugines hageja VÕS § 127 lõikele 6.
19.Hageja palus kostjatelt välja mõista viivise seadusjärgses määras. Hageja leidis, et kostjad vastutavad solidaarselt. Kostja I rikkus hagejaga sõlmitud lepingut ja vastutab tekkinud kahju eest. Kostja II vastutab hageja ees, sest ta on notarina jätnud TõS § 18 lõikest 1 tuleneva kohustuse täitmata raske hooletuse tõttu. Kohtuväliselt ei olnud kostjad nõus kahju hüvitama.
20.Hageja viitas NotS § 14 lõikele 2. NotS § 14 lg 1 ja TsMS § 445 lg 1 alusel palus hageja kindlaks määrata otsuse täitmise korra ning täita kohtuotsus esimeses järjekorras Never Invest OÜ suhtes. Kostja Robert Kimmeli osas täita kohtuotsus osas, milles seda ei õnnestu täita kostja Never Invest OÜ osas.
21.Hagiavalduse täienduses avaldas hageja, et on hagi esitanud kahe kostja vastu, et vältida olukorda, kus kostja II võiks tugineda hilisemas menetluses väitele, et tema ei vastuta NotS § 14 lg 1 alusel olukorras, kus nõuet ei ole 100% ulatuses esitatud kostja I vastu. Muus osas jäi hageja varasemate väidete juurde.
22.Kostjate vastuväidetega hageja ei nõustunud. Kohus ei ole vaidluse lahendamisel seotud Tallinna Ringkonnakohtu 03.05.2019 otsusega. Pooltele on siduv ainult otsuse resolutsioon. Kohtuotsuse õigusjõud ei ulatu õiguslikule hinnangule. Tallinna Ringkonnakohus ei ole teinud otsust, millega ta oleks jätnud hageja vastunõude olemasolu ja tasaarvestuse tunnustamata. Ringkonnakohus on leidnud, et hagejal on kostja I vastu nõue. Hageja ei ole kostjate vastu esitanud hagi ulatuses, milles Tallinna Ringkonnakohus tegi menetlusliku tasaarvestuse (16 412,25 eurot, ringkonnakohtu otsuse punkt 29), vaid nõue on esitatud tasaarvestust ületavas osas.
23.Hagi alus ja ese olid teistsugused. Eelmises tsiviilasjas vaidlesid hageja ja kostja I selle üle, kas nad sõlmisid 21. juunil 2016 suulise laenulepingu või üksnes kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu. Ringkonnakohtu otsusest ei tulene, et pooled ei oleks sõlminud kehtivalt müügilepingut või et see oleks tühine. Käesolev hagi põhineb müügilepingu tahtlikul rikkumisel ja ringkonnakohtu järeldused laenulepingu sõlmimise kohta ei muuda kostja tahtlikku müügilepingu rikkumist. Detailplaneeringuga seonduvat Tallinna Ringkonnakohus ei käsitlenud. Tallinna Ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludel ei ole käesolevas vaidluses tähtsust. Suulise laenulepingu sõlmimine ei tähenda, et kostja I ei rikkunud müügilepingut.
24.Tallinna Ringkonnakohus leidis, et kinnistu turuhinnaks oli 73 000 eurot (otsuse punkt 28.2). Selle järeldusega ei ole maakohus seotud. Ringkonnakohtule ei olnud teada detailplaneeringuga seotud asjaolud. Ringkonnakohtu ei esitatud kriminaalmenetluses kogutud tõendeid kinnistu turuhinna kohta. Samas leidis hageja, et saamata jäänud tulu nõude rahuldamiseks ei ole vaja detailplaneeringu kehtestamine. Kostja I rikkus müügilepingut tahtlikult ja eesmärgiga saada enda omandisse arengupotentsiaaliga kinnistu. Kostja I on ise oma tegevusega kinnitanud, et arvestada tuli arenduspotentsiaali.
25.Kriminaalasjas kogutud tõenditest nähtub, et kohe pärast müügilepingu sõlmimist asus kostja I juhatuse liige R. K. tegelema detailplaneeringuga. Tunnistaja T. K. ülekuulamise protokollist nähtub, et maatüki arendus toimus juba enne, kui ei olnud lõppenud hageja tagasiostu aeg. Detailplaneeringu koostaja M. M. ütluste kohaselt helistas talle R. K. ja küsis detailplaneeringu kohta. Arhitekt saatis talle 29.07.2016 eskiisi materjalid ja 22.09.2016 lingi, millelt sai jälgida detailplaneeringu menetlust. 22.11.2016 saatis ta R. K.ile Tallinna LPA seisukoha, millega vähendati planeeringu mahtu, kuid lubati projekteerida kortermaja.
26.Kriminaalasja materjalide hulgas on kostja I ja H OÜ vaheline kirjavahetus, kus H OÜ esindaja M. H. esitas 10. augustil 2016 R. K.ile küsimuse kinnistuga seotud plaanide kohta. R. K. vastas, et detailplaneering on saadetud kinnitamisele. Kuna hagejal oli tagasiostuõigus, ei oleks kostja I pidanud detailplaneeringu vastu huvi tundma.
27.VÕS § 127 alusel tuleb hageja asetada kahju tekitamise eelsesse olukorda, kus talle kuulus arenduspotentsiaaliga kinnistu. Kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevatele asjaoludele järgnenud sündmusi ja arenguid ei saa arvesse võtta. Arengud detailplaneeringu menetluses ja servituudi seadmise nõue ei olnud enam hageja kontrolli all. Lepingu tahtliku rikkumise tõttu võttis kostja I enda kanda kahju hüvitamise riski. Kinnistu endise omanikuna ei saanud hageja vaidlustada detailplaneeringu haldusakte subjektiivsete õiguste rikkumise puudumise tõttu. Kui hageja oleks saanud osaleda kinnistu detailplaneeringu menetluses, oleks tal olnud võimalik oma huvide eest seista.
28.Tallinna Ringkonnakohtu otsuse punktis 27.4 on käsitletud Kaanon Tallinn OÜ hindaja arvamust. Hindaja viitas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti otsusega määrata kinnistu maakasutuseks roheala. Otsusel ei ole tähtsust, sest Nõmme linnaosa üldplaneeringut ei ole Tallinna LPA otsusega võimalik muuta. Selleks on vajalik Tallinna Linnavolikogu otsus. Kui hageja oleks olnud jätkuvalt kinnistu omanik, oleks ta vaidlustanud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tavapäratu otsuse. Kinnistu suhtes oli algatatud detailplaneering äri- ja elamumaa maakasutusega ja puudus oluline objektiivne põhjus maakasutuse muutmiseks. Kui hageja oleks olnud kinnistu omanik, oleks Tallinna LPA otsus võinud olla teistsugune. Otsuse tegemise ajaks oli kostja I seadusliku esindaja ülbitsev ja naabrite õigusi eirav käitumine tulnud avalikuks. Meedias on hulgaliselt kinnistuga seotud kajastusi.
29.Kriminaalasja materjalidest nähtub, et kostja I pidas kinnistu hinnaks ilma detailplaneeringuta vähemalt 200 000 eurot, mida kinnitab Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ hinnang. Kinnistu väärtuseks on ilma detailplaneeringuta hinnanud 220 000 eurole M. S., kes omandas kinnistu läbi X OÜ ja tegi hagejale ettepaneku osta kinnistu tagasi 220 000 euro eest. Seda asjaolu tõendavad kriminaalasjas ütlusi andnud O. T. ütlused.
30.Hageja ei nõustunud kostja I väitega, et ta on kokkuleppel kinnistu naabri OÜ-ga Perearst P.T. välistanud arendustegevuse hagiavalduses toodud mahus. Naabriga sõlmitud lepingu esemeks oli naaberkinnistu asukohaga xxx, mille kaasomanikuks hageja samuti oli. Lepingus leppisid pooled kokku müüdava kinnistu osa alternatiivses hinnastamises. Lepingu punkt 2.1.4 nägi ette võimaluse, et hoone peaukse ja X tänava vaheline tee, mis läbib xxx kinnistut ehk vaidlusalust kinnistut, ei säili ja hageja saab arendustegevust jätkata soovitud mahus. Samuti lepiti punktis 2.7 kokku, et kui servituuti ei ole seatud hiljemalt 30.06.2017, loeti ostuhinnaks 98 000 eurot. Servituuti ei seatud 30.06.2017 ja jõustus lepingu punkt 2.1.4.
31.Hageja ei nõustunud, et kostja II ei rikkunud ametikohustusi ning puudus põhjuslik seos kostja tegevuse ja hagejale tekkinud kahju vahel. Kostja II ei ole talle distsiplinaarkaristuse määramist vaidlustanud. Komisjon leidis, et kostja II oleks pidanud selgitama eelmärke seadmist. Hageja ei nõustunud kostja II väidetega, et eelmärge oleks ebaproportsionaalselt kahjustanud kostja I huve. Notar peab ülesannete täitmisel olema erapooletu ja teostama selgitamiskohustust võrdselt mõlema poole suhtes. Asjaolu, et notar on õigusvastaselt eelistanud kostja I huve hageja
huvidele, kinnitab mõlema kostja esindamine sama advokaadibüroo poolt. Kostja II tegutses kooskõlas kostjaga I.
32.Alusetu on kostja II väide, et piisavaks vahendiks hageja õiguste tagamisel oli müügilepingust tulenenud keeld kinnistut tagasiostu perioodi jooksul edasi võõrandada. Praktikas oleks olnud tavapärasem tagada laenu hüpoteegiga, kuid seda võimalust kostja II ei selgitanud. Asjakohatu on kostja II väide, et ka hüpoteegi seadmisel oleks hageja võinud kinnistu kaotada. Hüpoteegi realiseerimine oleks toimunud täitemenetluses, kus hageja õigused oleksid olnud kaitstud. Seadusega on reguleeritud hinna määramine ja pärast võlgade tasumist oleks ülejäänud summa makstud välja hagejale. Alusetu on väide, et hüpoteegi seadmisel oleks hageja kinnistust ilma jäänud laenu tagastamata jätmise tõttu. Hageja oleks saanud seda vältida võimaliku laenu tagastamisega ise või oma laste kaasabil, samuti laenu refinantseerimisega. Kuivõrd kostjat II on karistatud ja ta ei ole karistamist vaidlustanud, on notarit karistanud kolleegium ja karistatud notar ise on jõudnud järeldusele, et kostja II on eksinud selgelt sätestatud ja üheselt mõistetava õigusnormi vastu.
33.Hageja ei nõustunud kostja II väidetega põhjusliku seose puudumise kohta. TõS § 18 lg-s 1 sätestatud selgitamiskohustuse sisuks on esile tuua tavapärased ja praktikas tunnustatud võimalused tehinguosaliste väljendatu õiguslikuks vormistamiseks. Selgitamine on vajalik, et õigusteadmisteta isikud, eelkõige eakad tehinguosaliselt, saaksid informeeritult ja teadlikult kujundada tahet ja langetada tehinguga seatud otsuseid. Kui hageja olekski tehingu sõlminud ilma eelmärketa, oleks hageja saanud teha teadliku otsuse. Praegu tegi hageja informeerimata otsuse notarit usaldades.
34.Kui kostja oleks hagejat informeerinud, oleks hageja saanud kas sõlmida lepingu koos eelmärkega või keelduda lepingu sõlmimisest või sõlmida hüpoteegi seadmise lepingu. Selgitamiskohustuse täitmise eest esitab notar tehinguosalisele arve. Kostja osutas ebakvaliteetset teenust. Eelmärke seadmisel ei oleks hageja kaotanud kinnistu omandiõigust. Hageja viitas AÕS §-le 63. Kostja II kohustuste täitmata jätmine tõi hagejale kaasa omandiõiguse kaotamise.
35.Lõplikes seisukohtades leidis hageja jätkuvalt, et TsMS § 457 lg 1 järgi on pooltele siduv vaid kohtuotsuse resolutsioon. Käesolevas asjas esitatud hagi alus ja ese ei kattu varasema kohtuvaidluse hagi aluse ja esemega. Kohus ei ole varasemalt teinud lahendit, milles oleks asunud seisukohale, et vaidlusaluse kinnisasja hind on vaid 73 000 eurot ning hagejal puudub nõue kostjate vastu. Tallinna Ringkonnakohus on tsiviilasja nr 2-18-3637 lahendi p-des 28.1 ja 29 tuvastanud, et kinnistu väärtus oli selle tagastamiskohustuse tekkimise ajal vähemalt 73 000 eurot. Ringkonnakohus kasutas otsuses kinnistu hinna märkimisel korduvalt sõna vähemalt, mis on selgitatav sellega, et kohus ei ole tsiviilasjas nr 2-18-3637 üheselt ja selgelt kinnisasja turuhinda tuvastanud. Ringkonnakohtul puudus otsene vajadus kinnisasja hinda täpselt tuvastada, vaid piisas sellest, kui kinnisasja hind ületas kostja I nõuet hageja vastu.
36.Hageja viitas, et hüpoteeki suurendati 300 000 euroni, mistõttu on ebaloogiline järeldada, et selle tavapärane väärtus ei ületanud 73 000 eurot. Asjatundja arvamuse järgi oli kinnisasja väärtus 22. märtsi 2017 seisuga 330 000 eurot. Kostjad ei ole kohtu ette toonud ühtegi asjaolu, mille tõttu oleks kinnisasja väärtus mõne kuuga ehk kinnisasja tagastamiskohustuse tekkimisest kuni 22. märtsini 2017 pidanud üle 4,5 korra tõusma. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud kinnisasja hinda koos detailplaneeringuga.
37.Kahju nõude osas jäi hageja oma varasemate väidete juurde. Hageja on esitanud selgelt saamata jäänud tuli nõude ning toonud kohtu ette detailplaneeringu ettevalmistamise asjaolud. Enne müügilepingu sõlmimist oli hagejal kavatsus ja kehtestatud planeeringust tulenev võimalus kinnisasja arendamisest tulu saada. Hageja on tõendanud ettevalmistusi, mida ta tegi tulu saamiseks. Kohus tagastas need hagejale alusetult. Hageja esitas kohtu tegevusele vastuväite.
38.Menetluskuludena palus hageja kostjatelt välja mõista 23 165,20 eurot ja viivise seadusjärgses määras. Hageja kulud lepingulisele esindajale on 19 765,20 eurot koos käibemaksuga. Õigusabi osutati 126 tundi ja 42 minutit hinnaga 130 eurot tunnis, millele lisandus käibemaks. Kuna hageja ei saa käibemaksu tagasi arvestada, palus ta menetluskulud kostjalt välja mõista koos käibemaksuga. Lisaks tasus hageja riigilõivu 3400 eurot. Kostjate menetluskulusid pidas hageja ülepaisutatuks ja palus neid vähendada.
KOSTJATE VASTUVÄITED
Kostja Never Invest OÜ vastuväited
39.Kostja ei nõustunud hageja väitega, et nende vahel sõlmiti 21.06.2016 üksnes kinnistu tagasiostuõigusega müügileping. Jõustunud ja pooltele TsMS § 457 lg 1 mõttes siduva kohtulahendiga on õigussuhe õiguslikult kvalifitseeritud teisiti ja viisil, mis peaks välistama hageja nõuded kostja I vastu. Nimelt sõlmisid hageja ja kostja I 21.06.2016 suulise laenulepingu, mille esemeks oli 300 000 euro suuruse laenu andmine hagejale intressimääraga 4,11 % kuus, tagasimaksetähtajaga 21.12.2016. Laenu tagatiseks sõlmisid pooled kinnistu asukohaga x, Tallinnas notariaalse tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Kinnistu tagasiostuhind oli 37 400 eurot ja tagasiostutähtaeg hiljemalt 21.12.2016.
40.Hageja on oma kahjunõude tasaarvestanud oma kohustusega kostja I ees, mille tagajärjel ei saa hageja nõue ületada 56 587,75 eurot. Kinnistu müügilepingu eesmärgiks ei olnud vara lõplik võõrandamine, vaid lühiajalise laenu andmine kinnistu tagatisel. Laenu tagatise vormi (tagasivõõrandamine) ja kõrge intressimäära tingisid hageja halb tõendatav maksevõime ja laenu äärmiselt kõrge riskiaste, koosmõjus mõnevõrra ebaselge tagatisväärtusega.
41.Tagasiostuõigusega müügilepingu sõlmimise motiive ja majandusliku kasutamise viise võib olla mitmeid. Näiteks kasutatakse tagasiostuõigust ka pandi surrogaadina, mille kaudu soovitakse anda ostjale tagatis, mille realiseerimine oleks kergem hüpoteegi realiseerimisest. Sellisel juhul on lepingu eesmärgiks mitte vara müük, vaid selleks võib olla laenulepingust tuleneva nõude tagamine.
42.Poolte vahelise lepingu iseloom on varasemas kohtuvaidluses juba selgeks vaieldud. Tallinna Ringkonnakohus on tsiviilasjas 2-18-3437 tõlgendanud lepingut ja on tuvastanud, et pooled sõlmisid laenulepingu ning kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu näol oli tegemist tagatislepinguga. Otsuse punktis 21 leidis kohus, et kinnistu müügilepingu sõlmimise eesmärgiks oli tagatise andmine hageja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmiseks ning laenu kasutamise eest tuli hagejal tasuda intressi. Intress tuli kostjale I maksta hiljemalt kuukuulise tähtaja lõppedes ehk 22.12.2016. Ringkonnakohus tuvastas, et 23.05.2018 seisuga võlgnes hageja kostjale I laenulepingust tulenevalt 16 412, 25 eurot. Kuna hagejal oli kostja I vastu kahjunõue, mis tulenes tagatise ennetähtaegsest realiseerimisest, võis ta selle kahjunõude 23.05.2018 seisuga tasaarvestada ja tegigi seda.
43.Hageja kahjunõude suuruseks hindas ringkonnakohus 73 000 eurot, pidades kõige usaldusväärsemaks tõendiks kõnealuse kinnistu väärtuse kohta Kaanon Tallinn OÜ hinnangut. Seega ei saa siduvat otsust arvestades hageja kahjunõue kostja I või mistahes muu kostja vastu olla suurem kui tasaarvestuse jääk ehk 73 000 – 16 412,25 = 56 587,75 eurot. Samas leidis kostja I, et hageja kahjunõue on tervikuna välistatud.
44.Kostja I leidis, et kahju suuruse määratlemisel ei ole võimalik lähtuda 1Partner hinnangust, sest selle eelduseks olevat detailplaneeringut ei ole võimalik kehtestada. Kahju suuruse määramisel ei saa lähtuda võimalikust arendusprojektist, sest hageja on kokkuleppel naabriga arendustegevusest krundil loobunud. 1Partner võttis hindamise aluseks hageja tellitud detailplaneeringu eskiisid, mis on esitatud hagiavalduse lisadena 13 ja 14. Hagiavalduse lisast 13 nähtub, et detailplaneeringus nähti ette ehitusõigus suurele elamu- ja ärihoonele, mis peaks paiknema krundi keskel. Hagiavalduse lisast 14 nähtub, et hoone planeeritud hoone paikneb olemasoleva kivikattega tee peal.
45.Eskiisid on valminud 2015. aastal, kui lähtuda projekteerimislepingu kuupäevast 01.09.2015 ja projekteerimistööde arve kuupäevast 01.09.2015. Lisaks xxx kinnistule kuulus hagejale samal ajal naaberkinnistu xxx kaasomandiosa. Teise kaasomanikuga oli hagejal vaidlus juurdepääsu üle. Nimelt soovis xxx kaasomanik hagejalt juurdepääsu oma kinnistule üle hagejale kuuluva xxx kinnistu. Hageja ja naaberkinnistu kaasomanik OÜ Perearst P.T. sõlmisid 16.12.2016 ehk vahetult enne laenu tagastamise tähtaega kinnistu mõttelise osa müügilepingu, millega hageja võõrandas endale kuuluva 2941/10000 suuruse kaasomandi osa xxx asuvast kinnistust OÜ-le Perearst P. T. . Samuti kohustus hageja müügilepingu p 2.6. kohaselt tagama, et xxx kinnistule seatakse xxx kinnistu kasuks reaalservituut xxx kinnistut läbiva tee kasutamiseks hiljemalt 30.06.2017.
46.Müügilepingu p 2.6. kohaselt leppisid hageja ja OÜ Perearst P. T. kokku selles, et xxx igakordselt omanikul ja nende külalistel on õigus kasutada xxx kinnistut jalgsi ja igat liiki sõidukiga ööpäevaringselt ja piiramatu arv kord. Pooled leppisid kokku, et servituudiala laius on vähemalt 5 m ning servituudiala piiritleti lepingu lisaks oleval plaanil musta laia joonega. Servituut pidi tagama juurdepääsu xxx kinnistule üle ajaloolise teeraja (müügilepingu p 2.1.), mis kulges musta laia joonega tähistatud alal. Plaanil asetseb servituudiala samas kohas, kus detailplaneeringu eskiisi järgi pidi paiknema detailplaneeringu järgne hoone. Hageja on järelikult pärast laenulepingu sõlmimist sõlminud naaberkinnistu omanikuga kokkuleppe, mille kohaselt ta loobus detailplaneeringu eskiiside kohaste hoonete püstitamisest xxx kinnistule ning sellega omistanud xxx kinnistule puhtalt xxx kinnistut teeniva otstarbe.
47.Hageja käsitlus xxx kinnistust kui potentsiaalsest arenduskrundist on täielikult teoreetiline. Hagejal ei olnud tulenevalt kokkuleppest naabriga kinnistut kunagi sellisel viisil kasutada, nagu ta kohtule püüab väita. Sel põhjusel on äärmiselt optimistlik Tallinna Ringkonnakohtu järeldus kinnistu turuväärtuse kohta (73 000 eurot). Olukorras, kus kinnistu ainsaks otstarbeks on teenida teeservituudiga kõrvalolevat kinnistut, ei saa selle väärtust kostja I arvates hinnata kõrgemaks kui see kostjal I õnnestus laenu katteks realiseerida ehk 20 000 eurot. Hagi tuleb seega jätta rahuldamata.
48.Menetluskuludena palus kostja I hagejalt välja mõista lepingulise esindaja kulud 3 450 eurot koos käibemaksuga ja bürookulu 18 eurot koos käibemaksuga. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista viivise seadusjärgses määras. Kostjale I on osutatud õigusabi 20,3 tundi keskmise tunnihinnaga 141,60 eurot ilma käibemaksuta. Kostja I ei ole käibemaksukohustuslane, mistõttu
palus kostja I mõista menetluskulud välja koos käibemaksuga. Hageja menetluskulusid pidas kostja I ülepaisutatuteks.
Kostja Robert Kimmeli vastuväited
49.Kostja II vaidles samuti hagile vastu. Hageja on nõude esitamisel tuginenud oletuslikele asjaoludele, mida ta ei ole tõendanud. Ainuüksi asjaolu, et distsiplinaarmenetluses tuvastati kostja II ametikohustuse rikkumine, ei too kaasa kahju hüvitamise kohustust hageja ees. Hageja ei ole tõendanud põhjusliku seoses olemasolu.
50.TõS § 18 lg 1 järgi peab notar läbi selgitamise tagama osaleja huvide parima võimaliku kaitse, tehes osalejale selgeks, millised asjaolud nt müügilepingu sõlmimisel osaleja huve kahjustada võiks, et välistada osaleja eksimus oma huvide eest seismisel. Kostja II leiab, et erinevad võimalused, mida enne tehingu tõestamist pooltele selgitama peab, peavad olema juriidiliselt aktsepteeritavad ja ka rakendatavad. Notar ei pea selgitama võimalusi, mille rakendamine on võimatu.
51.Kuigi kostja II nõustus, et kinnisasja tagasiostuõigust saab tagada eelmärkega kinnistusraamatus, ei olnud eelmärke seadmine reaalselt võimalik ning seetõttu ei selgitanud kostja II enne tehingu tõestamist pooltele eelmärke seadmise võimalust. Seda põhjusel, et müügilepingust, milles on tagasiostuõigus kokku lepitud, ei teki müüjale nõuet, sh ka tingimuslikku või tulevast nõuet omandi üleminekuks.
52.Tagasiostuõigusega müügileping on hilisema tagasiostmise aluseks oleva lepingu suhtes eellepinguks. Esialgse müügilepinguga lepivad pooled kokku sõlmida müügileping tulevikus, millega asja müüja ostab asja tagasi. Hilisema võlaõigusliku müügilepingu sõlmimine on seega tingimuslikuks tehinguks VÕS § 102 lg 2 mõttes, mille realiseerumine sõltub tulenevalt VÕS § 238 lg-st 2 müüjast, kes asja tagasiostmiseks peab teisele poolele vastava avalduse esitama. Tingimuseks on avalduse esitamine teisele poolele. Selle realiseerumine ei ole kindel, sest müüja ei pruugi vastavat avaldust teha. Vastav asjaõiguslik nõue – omandi üleandmise nõue – tekib alles siis, kui selle eelduseks olev võlaõiguslik nõue ja vastaspoole kohustus on tekkinud. Kostja II leidis, et asjaõiguslik nõue omandi üleminekuks müüjale tagasi ei ole tingimuslikuks nõudeks AÕS § 63 lg 1 p 1 mõttes, mis tekib esialgse tagasiostuõigusega müügilepingu sõlmimisel. Kuna asjaõiguslikku nõuet ei teki, ei saa juba tagasiostuõigusega müügilepingut sõlmides seda eelmärkega tagada.
53.Kostja II leidis, et ta ei ole oma kohustusi rikkunud. Tagasiostuõigusest tulenevat võlaõiguslikku nõuet ja seega asjaõiguslikku nõuet ei saa käsitada tulevase nõudena AÕS § 63 lg 1 p 1 mõttes. Tulevane nõue võib olla määratletud või määratlemata. Määratlemata nõuet ei saa eelmärkega tagada, sest ei ole teada, mis nõude sisuks on. Määratletud tulevane nõue peab kindlasti tekkima. Tagasiostuõigusest tulenev nõue ei saa olla tulevaseks nõudeks, kuna selle puhul ei ole nõude tekkimine kindel. Ei ole võimalik, et tulevane nõue on samal ajal ka tingimuslik nõue (tulevane tingimuslik nõue), sest tegu oleks lihtsalt tingimusliku nõudega. Seetõttu on tulevane nõue ja tingimuslik nõue teineteist välistavad. Tagasiostuõigusega müügilepingu sõlmimisel ei tekkinud ka tulevast asjaõiguslikku omandi ülemineku nõuet AÕS § 63 lg 1 p 1 mõttes, mida oleks saanud eelmärkega tagada. Kuna eelmärke seadmine oli võimatu, ei pidanud kostja II seda hagejale selgitama.
54.Alternatiivselt leidis kostja II, et kui eelmärke seadmine oli võimalik, ei pidanud tõestamistoimingu tegemisel notar osalejatele selgitama kõiki õiguslikke võimalusi, mis ühe või teise osaleja huve paremini kaitsta võivad. TõS § 18 lg-st 1 tuleneva selgitamiskohustuse eesmärk on kostja II hinnangul näidata tehingus osalejatele ära võimalused, kuidas nende huvisid tasakaalustada. Notar peab arvestama, et mõni muu võimalus, mida ta otsustab selgitada, ei kahjustaks teise osaleja huve ebaproportsionaalselt isegi siis, kui teine osaleja on kogenud ja asjatundja. Selgitatav võimalus peab silmas pidama tehingu eesmärki ning soodustama tehingu täitmist. Eelmärke seadmise kokkulepe oleks ebaproportsionaalselt kahjustanud kostja I huve.
55.Kostja II viitas AÕS § 63 lõikele 8. Kui hageja ja kostja I oleksid müügilepingu sõlminud koos eelmärke seadmisega, oleks kostjal I olnud õigus nõuda hagejalt märke kustutamist, kui periood tagasiostuõiguse teostamiseks oleks möödunud ehk nõude tekkimine kinnistu omandi üleandmiseks oleks välistatud. Tõenäoline oleks olnud, et hageja ei oleks kostja I nõuet eelmärke kustutamise kohta täitnud, sest olukord oleks tal soosinud kinnistu tagasi omandamist ka pärast tagasiostuõiguse lõppemist. Nimelt ei oleks kostja I AÕS § 63 lg 3 tulenevalt saanud kinnistut kehtivalt kolmandale isikule edasi võõrandada. Kostjal I oleks küll säilinud võimalus asendada hageja tahteavaldus eelmärke kustutamiseks kohtulahendiga (TsÜS § 68 lg 5), kuid senikaua, kuni asja oleks menetletud ja tahteavaldust andma kohustav kohtulahend oleks jõustunud, oleks eelmärge ikkagi kostja I käsutusõigust piiranud.
56.Kostja II hinnangul oli piisavaks vahendiks, mis hageja huve tagasiostuõigusega müügilepingu juures kaitses ja samal ajal lepingupoolte huvide kaitse tasakaalus hoidis, oli müügilepingust tulenenud keeld tagasiostuõiguse perioodi jooksul kinnisasja edasi võõrandada. See tagas hagejale piisava (küll mitte absoluutse) kindluse, et asja edasi ei võõrandata, aga kindlasti kinnisasja väärtuse hüvitamise nõude nimetatud lepingutingimuse rikkumisel. Juba võlaõigusliku müügilepinguga tagati tagasiostuõiguse perioodi jooksul hagejale vähemalt kinnistu väärtuse tagasisaamine. Samal ajal tagas see ka kostjale I võimaluse tagasiostuperioodi lõppedes kinnistu edasi võõrandada.
57.Eelmärke seadmise tingimus oleks kostja I huve võrreldes hageja huvide kaitse vajadusega ebaproportsionaalselt palju kahjustanud. Kokku lepitud tingimused tagasid poolte huvide tasakaalustatud kaitse. Seetõttu ei tekkinud kostjal II eelmärke seadmise küsimuses selgitamiskohustust. Kostja II pidas ebaselgeks, miks oli hageja hinnangul selgitamiskohustuse rikkumiseks hüpoteegi seadmise võimaluse selgitamata jätmine.
58.Distsiplinaarasjas on hüpoteegi seadmise võimaluse selgitamata jätmist hinnatud pinnapealselt ning on leitud, et hüpoteegi seadmisel ei ole kinnistu hageja omandist välja läinudki. See ei põhjenda, kuidas oleks hageja huvid olnud sellisel juhul paremini kaitstud ning kas kostja I oleks olnud nõus hüpoteegi seadmisega. Selgitamiskohustus peab erapooletult suunama huvide tasakaalu ja võrdse kaitse poole. Ainuüksi omandi säilitamine ei oleks taganud hageja huvide paremat kaitset. Hüpoteek oleks endiselt võimaldanud hagejat kinnistust ilma jätta. Kui hageja oleks laenulepingut rikkunud ega oleks laenu tähtaegselt tagastanud, oleks kostjal I tekkinud õigus oma nõue rahuldada hagejale kuuluva kinnistu arvel.
59.Hagejal oli hüpoteegi seadmisel teoreetiliselt võimalus kinnistu omandist kiiremini ilma jääda kui tagasiostuõigusega müügilepingu sõlmimisel. Kostja II oli õigustatud eeldama, et kostja I müügilepingut ei riku, vastupidine seisukoht paneks notaritele ebamõistlikult suure vastutuse.
Hüpoteegi seadmise võimaluse selgitamise kaalumisel tulnuks hinnata, kuidas see kostja I huve oleks kahjustanud. Hageja ei ole selgitanud, kuidas oleks hüpoteegi seadmise võimaluse selgitamine ära hoidnud hagejale kahju tekkimise.
60.Hageja ei ole välistanud, et ta oleks müügilepingu samadel tingimustel kostjaga I sõlminud ka siis, kui kostja II oleks selgitanud eelmärke seadmise võimalust. Hageja oleks saanud küll kaaluda teistsuguse tehingu tegemist või lepingu sõlmimist teistel tingimustel, kuid on ebaselge, kas hageja oleks seda teinud. Kostja II leidis, et põhjusliku seose tõendamisel ei piisa hageja viidetest distsiplinaarmenetluse materjalidele. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud conditio sine qua non reeglit.
61.Kui kinnistu tagasiostmist ei oleks toimunud, oleks kinnistule jäänud hageja kasuks püsima eelmärge ning kostjal I ei oleks olnud võimalik kinnistut võõrandada ilma hageja nõusolekuta eelmärge kustutada. Kui hageja ei oleks sellega nõus olnud, oleks kostjal I tulnud pöörduda kohtusse. Kostja I ega ükski teine mõistlik isik tema asemel ei oleks sellisel juhul tagasiostuõigusega müügilepingut sõlminud. Hageja võimalikku soovi teistsugustel tingimustel leping sõlmida ei saa pidada tõenäolisemaks lepingu sõlmimisest praegustel tingimustel, kuna kostja I huve silmas pidades ei oleks eelmärke seadmisel kostja I üleüldse olnud nõus tagasiostuõigusega müügilepingut sõlmima.
62.Selgitamiskohustuse rikkumine ei ole põhjuslikus seoses tekkinud kahjuga. Kuna põhjuslik seos puudub juba kausaalahela esimeses lülis, ei näe kostja II põhjust analüüsida põhjuslikku seost ahela teistes lülides, st müügilepingu sõlmimise ja sealt tulenenud kohustuse rikkumise ning kohustuse rikkumise ja hagejale tekkinud kahju vahel. Põhjusliku seose puudumise tõttu ei vastuta kostja II hagejale tekkinud kahju eest.
63.Kostja II ei nõustunud, et 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hinnang tõendab kinnistu väärtust summas 660 000 eurot. Hageja esitatud kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et I jakku kantud andmete kohaselt on xxx kinnistu 100% sihtotstarbeta maa. Kinnistu on hoonestamata, ilma ehitusõiguse ja sihtotstarbeta maa. Keset kinnistut kulgeb juurdepääsu tee naaberkinnistule. Seega on kinnistu väärtus kordades väiksem. Tehingu tõestamisel ei tundunud kostjale II, et müügilepingut ei sõlmita turutingimustel ning kostjale II ei mainitud hagiavalduses toodud väärtusi 300 000 eurot või 600 000 eurot.
64.08.02.2021 seisukohtades leidis kostja II, et kõik hageja väited põhjusliku seose olemasolu kohta on alusetud. Asendusmeetodit hageja kasutanud ei ole, vaid on leidnud, et piisab kostja II rikkumise olemasolust. Hageja on keeldunud täiendavalt selgitamast, milles seisneb põhjuslik seos väidetava selgitamiskohustuse rikkumise ja kinnistu omandiõigusest ilmajäämise vahel. Käesoleval juhul ei ole võimalik tuvastada, missuguse tehingu oleks hageja sõlminud, kui tal oleks olnud teadmine lisavariandist.
65.Samuti leidis kostja II, et tema rikkumine hagejale kahju ei tekitanud. Kinnistu omandiõigusest ilmajäämine ei olnud seotud 21.06.2016 müügilepinguga, vaid pärast seda tehingut toimunud edasimüümistega. Kostja II selgitas järgneva edasimüügi tehingu käigus, et see rikub 21.06.2016 müügilepingut. Tehingu puhul, mis tõi kaasa kinnistu omandiõigusest ilmajäämise, täitis kostja II oma selgitamiskohustust.
66.Lõplikes seisukohtades jäi kostja II oma väidete juurde. Hageja ei ole endiselt selgitanud, millise tehingu oleks ta sõlminud, kui kostja II oleks selgitamiskohustust täitnud. Seega ei saa väita, et kahju ei oleks tekkinud, kui kostja II oleks eelmärke seadmist selgitanud. Hageja ei ole tõendanud hagiavalduses märgitud kahju tekkimist. Hageja on kinnistu väärtust alusetult ja pahatahtlikult suurendanud.
67.Menetluskuludena palus kostja II hagejalt välja mõista 4077 eurot ilma käibemaksuta ja bürookulu 3 eurot ilma käibemaksuta. Samuti palus kostja II hagejalt välja mõista viivise seadusjärgses määras. Kostja II bürookulud seisnevad registripäringu tegemise kulus. Kostjale II on osutatud õigusabi 31,50 tundi keskmise tunnitasuga 129,40 eurot ilma käibemaksuta.
68.Hageja menetluskulude taotlust pidas kostja II alusetuks vähemalt 19150,37 euro ulatuses. Hageja menetluskulud ei ole põhjendatud suuremas summas kui 30 tunni ja 53 minuti ulatuses, mis vastab 4014,83 eurole. Põhjendatuks ei saa pidada ajakulu 71 tundi ja 9 minutit kahe kostja vastustele vastamiseks. Vastuste koostamise mõistlik ajakulu kokku ei saa olla enam kui 18,8 tundi. Menetluskuluks ei ole esindaja ajakulu kriminaalmenetluse materjalide analüüsiks ja suhtlemiseks prokuratuuriga. Põhjendamatu on ajakulu arhitekt M.ga kohtumisele. Alusetu on ajakulu õigusliku analüüsi teostamiseks. Alusetu on ajakulu kohtule vastuväite koostamisele, sest vastuväite jättis kohus läbi vaatamata. Lõplike seisukohtade koostamise ajakulu oli 2 h 14 min.
KOHTU PÕHJENDUSED
69.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub osalisele rahuldamisele kostja Never Invest OÜ suhtes. Kostja Robert Kimmeli suhtes hagi rahuldamisele ei kuulu.
70.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) hageja H. K. ja kostja I Never Invest OÜ sõlmisid 21.06.2016 notariaalselt tõestatud kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu; 2) 21.06.2016 müügilepingu tõestas kostja II notar Robert Kimmel, kes ei selgitanud lepingu sõlmimisel pooltele võimalust seada kinnistusraamatusse eelmärge; 3) 21.06.2016 lepingu alusel müüs hageja kostjale I Tallinnas aadressil xxx asuva hoonestamata kinnistu hinnaga 30 000 eurot ning lepingu alusel oli hagejal õigus kinnistu tagasi osta hiljemalt 21.12.2016 hinnaga 37 400 eurot; 4) 21.06.2016 lepingu punkti 3.1. järgi kohustus kostja kinnistut mitte võõrandama kolmandatele isikutele kuni tagasiostuõiguse teostamise tähtpäevani; 5)
17.novembril 2016 sõlmis kostja I X OÜ-ga kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega müüs kinnistu edasi hinnaga 20 000 eurot; 6) 17.11.2016 lepingu punktis 2.4. selgitas notar tehingu osalistele, et lepingu sõlmimisega rikub kostja I kohustusi hageja ees; 7) 20.12.2016 koostas hageja notariaalselt tõestatud avalduse, mille alusel soovis kinnisasja tagasi omandada, kuid kostja I kinnistut tagasi ei andnud; 8) 17.04.2018 sõlmid X OÜ notariaalselt tõestatud müügilepingu X OÜ-ga, mille alusel ostis viimane kinnistu 75 000 euro eest; 9) 13.12.2018 sõlmis X OÜ lepingu X OÜ-ga, mille alusel müüs viimasele kinnistu hinnaga 120 000 eurot; 10) justiitsministri 29.01.2018 käskkirjaga nr 6-d tuvastati, et kostja II rikkus notarina süüliselt ametikohustust, kuna jättis müügilepingu sõlmimisel selgitamiskohustuse täitmata ning käskkirjaga määrati kostjale II karistuseks rahatrahv 6400 eurot.
71.Pooled vaidlevad selle üle, kas nad peavad mõlemad solidaarselt hagejale hüvitama kahju summas 627 500 eurot ning viivise seadusjärgses määras. Hagiavalduses palus hageja ühtlasi määrata kindlaks otsuse täitmise korra ja täita otsus esimeses järjekorras kostja I Never Invest OÜ suhtes ja kostja II Robert Kimmeli suhtes alles siis, kui otsust ei õnnestu kostja I osas täita. Vaidluse lahendamisel hindab kohus esmalt, kas nõue kuulub rahuldamisele kostja I suhtes. Seejärel asub kohus hindama, kas nõue kuulub rahuldamisele kostja II suhtes. Lõpuks hindab kohus kas kostjad vastutavad hageja ees solidaarselt ning kas kostjatelt tuleb välja mõista viivis.
72.Nõude esitamisel kostja I vastu leidis hageja, et kostja rikkus süüliselt ja tahtlikult lepingust tulenevat kohustust. Hagejale tekkis kahju, sest ta ei saanud oma kinnistut tagasi. 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hinnangu kohaselt oli tegu potentsiaalse arenduskrundiga, mille väärtus oleks olnud 330 000 eurot ilma detailplaneeringuta ja 660 000 eurot eeldusel, et detailplaneering on kehtestatud. Hageja tegi ettevalmistusi detailplaneeringu kehtestamiseks. Pärast kinnistu omandõiguse kaotamist ei saanud ta enam vaidlustada Tallinna Linnaplaneerimise otsust. Kinnistu omandiõiguse kaotamisega tekkis hagejale kahju 660 000 eurot, millest tuleb maha arvata müügilepingu alusel saadud 30 000 eurot. Sellest tuleb omakorda maha arvata kostjale I tasutud 4900 eurot ning vahe, mis tulenes tagasiostu hinnast ehk 7400 eurot. Lõplikuks hüvitise suuruseks kujuneb 627 500 eurot. Alternatiivselt tuleb kohtul kahju välja mõista VÕS § 127 lg 6 alusel. Kostjate viited Tallinna Ringkonnakohtu otsusele on alusetud, sest pooltele on siduv ainult otsuse resolutsioon.
73.Kostja I Never Invest OÜ ei vaielnud iseenesest vastu hageja väitele, et ta rikkus 21.06.2016 sõlmitud müügilepingust tulenevat kohustust ja võõrandas kinnistu edasi kolmandale isikule enne tagasiostmise tähtaja saabumist. Samas aga rõhutas kostja I, et tegelikult ei sõlminud pooled mitte ainult kinnistu müügilepingu, vaid ka suulise laenulepingu, millest tulenevad kohustused jättis hageja täitmata. Kostja I esitas hageja vastu laenulepingu täitmisest tuleneva nõude, mis tsiviilasjas nr 2-18-3647 tasaarvestati hageja vastunõudega tulenevalt kahju hüvitamisest. Kostja I leidis, et tsiviilasjas nr 2-18-3647 hinnati vaidlusaluse kinnistu väärtuseks 73 000 eurot ja lahend on pooltele siduv. Tasaarvestuse tulemusena ei saa hageja nõue kostja I vastu ületada 56 587,75 eurot, kuid on ka selles ulatuses tõendamata. Hageja on ise sõlminud naaberkinnistu omanikuga kokkuleppe, mis oleks välistanud hageja väidetud detailplaneeringu kehtestamise. Tulenevalt hageja enda sõlmitud kokkuleppest ei saa hageja kunagi rajada kinnistule sellist hoonet nagu ta väidab. Kinnistu turuväärtus on kõige enam 20 000 eurot.
74.Kohus leiab, et kuigi kostja I on rikkunud hagejaga sõlmitud lepingut, ei ole hageja tõendanud enda väidetud suuruses kahju tekkimist. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.
75.VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 4 järgi peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega
sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 127 lg 5 järgi tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga.
76.VÕS § 128 lg 2 järgi on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 128 lg 4 järgi on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.
77.VÕS § 132 lg 1 näeb ette, et asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel mõistlikult arvestada. VÕS § 132 lg 2 sätestab, et kui uue samaväärse asja soetamine ei ole võimalik, kuulub hüvitamisele hävinud või kaotsiläinud asja väärtus.
78.Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 132 lg 1 alusel väljamõistetav hüvitis peab võimaldama kannatanul soetada samaväärse asja (RK TKo 3-2-1-60-15, p 16). Kui kannatanu on eseme omandiõiguse kaotanud ega saa seda mingil põhjusel välja nõuda, saab ta nõuda tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 132 lõigete 1 ja 2 alusel (RK TKo 3-2-1-51-11, p 21). Lisaks tuleneb TsÜS §-st 65, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind.
79.Hageja esile toodud asjaolude pinnalt võib mõista, et hageja kaotas omandiõiguse kinnistule ning soovis saada kostjalt I hüvitist põhjusel, et ta ei saanud kinnistu omandiõigust tagasi. Kirjeldatud asjaolude pinnalt on hagejal õigus esitada kahju hüvitamise nõude VÕS § 132 lõigete 1 ja 2 alusel. Samas on hageja väited selle kohta, millist kahju ta nõuab, menetluse kestel muutunud ja on osaliselt vastuolulised. Hagiavalduses tugines hageja nõude esitamisel VÕS §-le 132. Seejärel asus hageja väitma, et ta tegi ettevalmistusi detailplaneeringu kehtestamiseks, millest tulenevalt nõuab ta kostjatelt saamata jäänud tulu. Kui kohus selgitas hagejale 30.11.2020 eelistungil, millistel juhtudel saab kahju nõuda VÕS § 132 alusel ja millistel juhtudel VÕS § 128 lg 4 alusel, kinnitas hageja, et on esitanud kahju nõude VÕS § 132 alusel. 21.05.2021 seisukohtades asus hageja vastuolus eelnevaga aga väitma, et ta on selgelt esitanud saamata jäänud tulu nõude ning kohus on alusetult tagastanud seda nõuet tõendavad tõendid.
80.Kohus leiab, et sõltumata sellest, milline on hageja esindaja arusaam VÕS §-dest 128 lg 4 ja 132, on hagiavalduses esile toodud asjaolude pinnalt võimalik esitada nõuet üksnes VÕS §
132 alusel. Hageja saab nõuda hüvitist, mis vastab kaotsi läinud kinnistu turuväärtusele ajal, mil kostja I oma lepingulist kohustust tema ees rikkus. Kohus leiab, et selliseks rikkumise ajaks võib pidada hiljemalt aega, mil hageja esitas kostjale I avalduse tagasiostuõiguse teostamseks, kuid kostja I tagasiostmist ei võimaldanud. Olukorras, kus kinnistu kui ese on kannatanule kaotsi läinud, ei saa ta nõuda kahju, mis võiks vastata võimalikule kinnistu väärtuse kasvule tulevikus, vaid lähtuda tuleb kinnistu tegelikust väärtusest ehk turuväärtusest ajal, mil kostja I lepingulist tagasimüümise kohustust rikkus.
81.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja I Never Invest OÜ sõlmisid 21.06.2016 notariaalse kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu (toimiku 1. kd, lk 1419), mille tõestas kostja II notar Robert Kimmel. Lepingu esemeks oli Tallinnas asuv kinnistu xxx, mille hageja müüs 30 000 euro eest. Lepingu punktis 3.1. leppisid pooled kokku, et hagejal kui müüjal on lepingu eseme tagasiostuõigus hinnaga 37 400 eurot hiljemalt kuue kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest. Kostjal I kui ostjal oli sama punkti kohaselt kohustus võõrandada lepingu ese müüjale tagasi vabana lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustest. Lepingu punkt 5 kajastab notari selgitusi. Kostja II ei selgitanud pooltele eelmärke seadmist ega hüpoteegi seadmist.
82.17.11.2016 ehk enne eelmises lepingus toodud tagasiostu tähtaja möödumist sõlmisid kostja I Never Invest OÜ ja X OÜ kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu (toimiku 1. kd, lk 2023), millega kostja I võõrandas xxx kinnistu X OÜ-le hinnaga 20 000 eurot. Lepingu tõestas notar kostja II Robert Kimmel. Lepingu punktis 1.6.2 kinnitas kostja I, et ta on teadlik 21.06.2016 lepingust tulenevast kohustusest, kuid soovib sellele vaatamata lepingut sõlmida.
83.20.12.2016 tõestas kostja II Robert Kimmel hageja avalduse kinnistu tagasiostuõiguse teostamiseks (toimiku 1. kd, lk 24-26), milles ta tegi kostjale I ettepaneku sõlmida 05.01.2017 käsutustehingu xxx omandiõiguse üleandmiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et kinnistu omandiõigust hageja tagasi ei saanud.
84.17.04.2018 ehk kaks aastat hiljem sõlmisid X OÜ, X OÜ ja OÜ H kui hüpoteegipidaja kinnistu müügilepingu ja hüpoteegi kustutamise lepingu (toimiku 1. kd, lk 27-33), millega müüdi 75 000 euro eest kinnistu edasi X OÜ-le. Samast lepingust nähtuvalt oli kinnistusraamatusse 11.07.2016 sisse kantud hüpoteek 300 000 eurot H OÜ kasuks, mis kustutati, kuna müüja tasus hüpoteegiga tagatud nõude täitmiseks 95 000 eurot (lepingu punkt 2.2.). 13.12.2018 notariaalselt tõestatud lepinguga (toimiku 1. kd, lk 33-41) müüs XOÜ xxx kinnistu OÜ-le X hinnaga 120 000 eurot.
85.Esmalt osundab kohus, et üheski vaidlusaluse kinnistu suhtes sõlmitud lepingus ei ole selle väärtuseks ehk turuhinnaks olnud hageja väidetud hind 330 000 eurot või 660 000 eurot. Hageja ei ole väitnud, et algselt tema ja kostja I vahel sõlmitud müügilepingus oli märgitud hind, mis jäi turuhinnale oluliselt alla. Asjakohatud on hageja viited sellele, et turuhinna suurust tõendas kinnistule seatud hüpoteegi suurus, sest hüpoteegi suurus sõltub eelkõige tagatava nõude suurusest ega pruugi olla seotud kinnistu turuhinnaga.
86.Hageja esitas kohtule kinnistu turuväärtuse tõendamiseks kaks hinnangut. Esmalt esitas hageja kohtule 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnangu 0503/0317H (toimiku 1. kd, lk 55-67), milles on leitud, et xxx kinnisasja turuväärtus on 330 000 eurot ning
detailplaneeringu kehtestamise korral on see 660 000 eurot. Eksperthinnangus on toodud, et tegemist on potentsiaalse arenduskrundiga. Väärtuse hindamise kuupäevaks on hinnangus märgitud 22.03.2017. Hindamise eeldusena on toodud, et kinnistule on kehtestatud detailplaneering mahus, nagu see oli hindamise ajal kavandamisel. Eelduse realiseerumise ajaks loeti 2-3 aastat.
87.Kohus leiab, et 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnangus ei ole hinnatud mitte vaidlusaluse kinnistu tegelikku turuväärtust, vaid eelkõige võimaliku väärtuse suurenemist tulevikus, kui realiseeruvad hinnangus märgitud ootused. Kohtuvaidluse toimumise ajaks ehk mitu aastat pärast hinnangu andmist ei ole ükski hinnangus toodud eeldustest täitunud ja hinnang ei saa kohtu arvates adekvaatselt kajastada kinnistu turuväärtust. Kohus kordab, et VÕS § 132 alusel oli hagejal õigus nõuda kinnistu turuväärtusele vastavat hüvitist.
88.Hinnangu punktis 3.6. on märgitud, et kavandamisel on detailplaneering, mis hinnangu koostamise ajal oli algatamisettepaneku staadiumis. Selle kohaselt oli planeeritud hinnatavale kinnistule neljakorruselise korterelamu ehitust. Kavandati ühte hoonet maapealse ehitusaluse pinnaga kuni 675 m2. Maa sihtotstarbe määramisel oli ettepanekus toodud kas 100% elamumaa või 85% elamumaa ja 25% ärimaa. Eksperthinnangus toodu kohaselt võis detailplaneeringu puudumine muuta kinnistu väärtust 30-50% madalamaks võrreldes kehtestatud detailplaneeringuga kinnistu väärtusega, mistõttu on kinnistu väärtuseks ilma detailplaneeringuta hinnatud 330 000 eurot.
89.Kohus leiab, et seesuguse väärtuse tuvastamine ei saa hinnangus toodud andmete pinnalt olla põhjendatud. Hinnangus on arvestatud ainult Tallinna erinevates piirkondades olevaid arendusprojekte ja nende väärtust. Hinnatud ei ole seda, milline oleks kinnistu turuväärtus olnud siis, kui tegemist ei oleks olnud arendusprojektiga, vaid sellise kinnistuga, nagu see reaalselt oli ehk maaga, mille sihtostarve ei olnud elamumaa ega ärimaa ning millel puudus arendamist võimaldav detailplaneering. Hinnangus on täielikult jäetud tähelepanuta, et selle koostamise ajal oli maa 100% sihtotstarbeta maa ning puudus igasugune eeldus arvata, et kinnistule saab mistahes elamut rajada. Seega ei kajasta hinnang vaidlusaluse kinnistu tegelikku turuväärtust.
90.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 04.12.2014 oli hageja esitanud Tallinna Linnaplaneerimise Ametile detailplaneeringu algatamise ettepaneku (toimiku 1. kd, lk 68-69) vaidlusaluse xxx kinnistu suhtes. Planeeringu koostamise eesmärgiks oli sihtotstarbe muutmine ja hoonestuse planeerimine ehk 4-korruselise äri- ja elamuhoone rajamine. 06.02.2015 esitas Privaat Arhitektuur OÜ hinnapakkumise projekteerimistööde tegemiseks, mis sisaldas muuhulgas detailplaneeringu põhijoonise koostamist (toimiku 1. kd, lk 70). Hiljem on hageja sõlminud antud ettevõttega projekteerimise töövõtulepingu (toimiku 1. kd, lk 71-73, hageja allkirjastas lepingu 24.08.2015 ja projekteerija 01.09.2015).
91.01.09.2015 on Privaatprojekteerimise Büroo OÜ esitanud hagejale arve detailplaneeringu koostamise eest (toimiku 1. kd, lk 74). Arve kohaselt oli tegemist esimese makse arvega pärast lepingu sõlmimist. Seejärel on projekteerija koostanud detailplaneeringu põhijoonise ja tugiplaani (toimiku 1. kd, lk 75-76).
92.Tallinna Linnaplaneerimise Amet saatis hagejale 22.11.2016 kirja (toimiku 1. kd, lk 77), milles on märgitud, et amet asub ette valmistama detailplaneeringu koostamise õiguse üleandmise lepingut ning pärast lepingu sõlmimist koostatakse detailplaneeringu algatamise
korralduse eelnõu. 30.08.2017 koostatigi korraldus detailplaneeringu algatamise kohta (toimiku 1. kd, lk 78), mille kohaselt oli kinnistule võimalik rajada kuni 2 täiskorruse ja 1 katusekorrusega ning kuni 5 korteriga väikeelamu. Kohus osundab, et kui detailplaneering oleks sellisel viisil kehtestatud, oleks rajatav elamu olnud oluliselt väiksem 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hinnangus aluseks võetud rajatava elamu mahust, sest hinnangus eeldati 4 korruselise kortermaja rajamist. Järelikult on isegi 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hinnangus kasutatud teoreetilised eeldused ebaõiged.
93.Teise hinnanguna esitas hageja kohtule Uus Maa Kinnisvarabüroo 19.07.2016 ekspertarvamuse nr 2265/0176LL (toimiku 2. kd, lk 57-63), millega on hinnatud hoonestamata kinnistu xxx väärtust. Arvamuse eesmärgiks oli selgitada välja turuväärtus seisuga 29.06.2016. Turuväärtust mõjutavate asjaoludena on positiivsete teguritena esile toodud paiknemist segahoonestusega alal ja arenduspotentsiaali ning negatiivse asjaoluna puuduvat detailplaneeringut. Hinnangus on märgitud, et olukorras, kus detailplaneering puudub, kujuneb turuväärtus läbi maksimaalse võimaliku ehitusõiguse, mistõttu erinevate kruntide pinnaühikumaksumuste võrdlemine ei anna tulemust. Arvestades võimalikku ehitusõiguse pindala, on kinnistu turuväärtuseks leitud 200 000 eurot.
94.Kohus leiab, et ka antud hinnang ei kajasta adekvaatselt kinnistu turuhinda. Nimelt on hinnangu koostamisel aluseks võetud krundi võimalikku lubatavat maksimaalset ehitusõiguse mahtu, kuid tegelikkuses puudus kinnistul igasugune lubatud ehitusõigus. Detailplaneeringut ei olnud koostatud lähtuvalt tegelikust olukorrast ehk sihtotstarbe ja ehitusõiguse puudumisest.
95.Tallinna Ringkonnakohtu 03.05.2019 otsusest tsiviilasjas nr 2-18-3637 (toimiku 1. kd, lk 179-187, toimiku 2. kd, lk 106-114) nähtub, et kostja Never Invest OÜ oli esitanud hageja vastu hagi laenulepingust tuleneva võlgnevuse väljamõistmiseks. Pooled vaidlesid muuhulgas selle üle, kas nad on sõlminud laenulepingu ja milline oli xxx kinnistu turuväärtus. Menetluses kostjana osalenud H. K. väitis, et kinnistu turuväärtus on 330 000 kuni 660 000 eurot.
96.Tallinna Ringkonnakohus luges tuvastatuks hageja ja kostja vahel laenulepingu sõlmimise. Samuti luges kohus tuvastatuks, et 21.06.2016 lepingu sõlmimisel oli poolte eesmärgiks anda tagatis laenulepingust tulenevate kohustuste täitmiseks. Kohus tuvastas, et kostja Never Invest OÜ rikkus lepingut, kuna ta võõrandas kinnistu kolmandatele isikutele ja hageja seda enam tagasi osta ei saanud. Tsiviilasja menetluses oli hageja esitanud menetlusliku tasaarvestuse avalduse.
97.Tallinna Ringkonnakohus hindas tõendeid, milliseid pooled olid esitanud vaidlusaluse kinnistu turuväärtuse kohta. Otsest nähtuvalt oli kostja Never Invest OÜ esitanud Maa-ameti tehingustatistika andmed, mille kohaselt oli ajavahemikus 01.01.2015 kuni 31.12.2016 „muu“ sihtotstarbega kinnistute keskmine turuhind 24,44 eurot/m2 kohta. Keskmise tehinguhinna järgi oleks kinnistu väärtus olnud 49 784,28 eurot ning mediaanväärtus oleks olnud 30 005,01 eurot. Lisaks oli otsuses märgitud, et K OÜ hinnangu järgi oleks tegelik tehinguhind arvestades sihtotstarbe ja detailplaneeringu puudumist olnud 37 000 kuni 73 000 eurot. Kokkuvõttes leidis ringkonnakohus, et H. K. tasaarvestuse avalduse tegemise ajal oli tema kahju nõue kostja vastu vähemalt 73 000 eurot, mida ta sai hageja nõudega tasaarvestada.
98.30.11.2019 koostas Põhja Ringkonnaprokuratuur kriminaalmenetluse lõpetamise määruse (toimiku 2. kd, lk 115-120), kus leiti, et kuriteo toimepanekut ei tuvastatud. Muuhulgas leidis prokurör, et kriminaalasjas kogutud tõenditega on ümber lükatud hagejale kahju tekkimine. Tuginedes Tallinna Ringkonnakohtu otsusele, luges prokuratuur tõendatuks, et kostjal Never Invest OÜ-l oli hageja vastu laenulepingust tulenev nõue, millest võlgnevus oli 30 000 eurot, intress 2500 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 17 860 eurot. Hageja tasus 4900 eurot. Kinnistu turuväärtuseks luges prokuratuur kohtuotsuse alusel 73 000 eurot. Prokuratuur luges nõuded tasaarvestusega lõppenuks.
99.Eeltoodud tõendeid kogumis hinnates leiab kohus, et xxx kinnistu turuväärtuse suurus oli kostja I rikkumise toimepaneku ajal 73 000 eurot. Kohus ei nõustu hageja väitega, et Tallinna Ringkonnakohtu otsuse põhjendused ei oma tähtsust ning kuna ringkonnakohus on kasutanud väljendit „vähemalt 73 000 eurot“, on tegelik turuväärtus suurem. Kohus on juba põhistanud, miks hageja esitatud asjatundjate arvamused suuremat turuväärtust ei tõenda.
100.TsMS § 457 lg 1 sätestab, et jõustunud kohtuotsus on menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega on otsus pooltele siduv osas, milles lahendada hagi või vastuhagi nõude aluseks olevatel asjaoludel. Riigikohus on selgitanud, et jõustunud kohtulahendid võivad olla dokumentaalseteks tõenditeks TsMS § 272 lg 2 mõistes (RK TKo 217-1725, p 12). Seega on kohtul võimalik hinnata kinnistu turuväärtuse suurust Tallinna Ringkonnakohtu otsusest lähtuvalt. Hageja selles menetluses esitatud tõendid ei tõenda, et kinnistu turuväärtus peaks olema suurem.
101.Tsiviilasjas nr 2-18-3637 jäeti kostja Never Invest OÜ hagi rahuldamata põhjusel, et kohus tasaarvestas selle hageja kahju nõudega. Millises suuruses kahju nõude hageja täpselt tsiviilasjas nr 2-18-3637 esitas, hageja ise välja ei toonud. 30.11.2019 Põhja Ringkonnaprokuratuuri määrusega loeti hageja nõuded tasaarvestusega lõppenuks.
102.30.11.2020 eelistungil (toimiku 2. kd, lk 92-93) osundas kohus, et hageja viited saamata jäänud tulule ei ole mõistetavad. Samal istungil kinnitas hageja, et nõue on esitatud VÕS § 132 alusel. Kohus selgitas hagejale, et kahju hüvitise suuruse määramisel saab arvestada kinnistu tegelikku turuväärtust ostueesõiguse teostamise avalduse esitamise ajal. Kohus selgitas hagejale vajadust tõendada oma väiteid kahju suuruse kohta. Kohus selgitas hagejale vajadust välja tuua, millises ulatuses on ta oma kahju nõude teises tsiviilasjas tasaarvestanud.
103.Vaatamata kohtu selgitustele hageja oma väiteid täiendavalt ei põhistanud ega tõendanud. Hageja ei toonud välja ega tõendanud, millises summas esitas ta kostja I vastu tasaarvestuse avalduse tsiviilasjas nr 2-18-3637. Hageja asus hoopis väitma, et tasaarvestuse avalduse suurust peaks tõendama kostja, väites samaaegselt ja vastuoluliselt, et on kahju nõude suuruse määramisel tasaarvestatud summat juba arvesse võtnud. Hagiavaldusest ja hageja teistest menetlusdokumentidest seda järeldad ei saa. Tallinna Ringkonnakohtu otsusest 2-18-3637 nähtub, et hageja esitas tasaarvetuse avalduse summas 297 500 eurot. Samuti nähtub ringkonnakohtu lahendist, et tasaarvestuse tõttu jäeti Never Invest OÜ hagi täielikult rahuldamata. Otsuse punktidest 26.5 ja 29 nähtub, et Never Invest OÜ-l oli H. K. vastu nõue summas 16 412,25 eurot, mis tasaarvestati. Tasaarvestuse tulemusena jäi hageja nõude suuruseks 73 000 eurot – 16 412,25 eurot = 56 587,75 eurot.
104.Antud summast tuleb maha arvestada kinnistu tagasiostmisel tasumisele kuuluv summa 37 400 eurot. Kohus ei nõustu hageja väidetega, et sellest on 30 000 eurot ja 4900 eurot juba tasutud, sest tsiviilasjas nr 2-18-3637 tuvastati, et hageja ja kostja I vahel oli laenuleping ning hageja tegelikult tehtud maksed loeti tasutuks laenulepingu alusel. Kokkuvõttes on hageja kahju nõue kostja I vastu põhjendatud summas 56 587,75 eurot – 37 400 eurot = 19 187,75 eurot.
105.Kohus ei nõustu kostja I väidetega, et kahju nõue ei kuulu rahuldamisel mistahes ulatuses, sest hageja ise on ette võtnud samme selleks, et vaidlusalusel kinnistul ehitiste rajamine välistada. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 16.12.2016 oli hageja müüjana ja OÜ Perearst P. T. (toimiku
1.kd, lk 139-195) sõlminud notariaalselt tõestatud kinnistu mõttelise osa müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud. Lepinguga müüs hageja 2941/10000 suuruse mõttelise osa xxx kinnistust. Lepingu punktis 2.6. lepiti kokku, et hageja tagab X 64a kinnistule naaberkinnistu kasuks reaalservituudi seadmise xxx kinnistut läbiva tee kasutamiseks hiljemalt 30.06.2017 vastavalt lepingu punktides 2.1.1., 2.1.2 ja 2.1.3 toodud tingimustele, mis nägid ette tee kasutamise õiguse. Servituudiala laius oli vähemalt 5 meetrit ja see oli piiritletud lepingule lisatud plaanil (toimiku lk 194). Plaanil on servituudi ala eraldi märgitud ning asub nimelt alal, kuhu hageja esitatud detailplaneeringu jooniste (toimiku 1. kd, lk 75-76) kohaselt pidi rajatama hoone.
106.Kohus küll nõustub kostja I väidetega, et eeltoodud tõendite pinnalt välistas hageja ise tulevikus vaidlusalusel kinnistul arendusprojektide realiseerimise ja seeläbi suurema tulu teenimise. Sisuliselt ei oma see aga tähtsust, sest hagejal oli õigus nõuda kostjalt I kahju, mis vastas kaotatud kinnisasja tegelikule turuväärtusele ehk väärtusele sellisena, nagu see kinnistu oli. Kostja I ei ole tõendanud, et kinnisasja turuväärtus oleks olnud hoopis 20 000 eurot. Kohtule esitatud tõendite pinnalt võib kinnistu turuväärtuseks pidada 73 000 eurot ning seda sõltumata asjaolust, kas või milliseid toiminguid tegi hageja ise selleks, et turuväärtust tulevikus vähendada. Kokkuvõttes leiab kohus, et hageja nõue kostja Never Invest OÜ suhtes kuulub rahuldamisele osaliselt. Kostjalt Never Invest OÜ-lt tuleb hageja kasuks välja mõista kahjuna 19 187,75 eurot.
107.Alternatiivselt palus hageja kostjalt välja mõista 627 500 eurot VÕS § 127 lg 6 alusel. Kohus leiab, et hageja nõutud ulatuses ei ole viidatud alusel hagi rahuldamine võimalik. Kohus on selgitanud hagejale kohustust oma väiteid tõendada. VÕS § 127 lg 6 kohaldub olukorras, kus kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha (RK TKo 216-8344, p 12). Antud sätte alusel ei saa hageja nõuda kahju nõude täielikku rahuldamist, kui ta on nõude suurust tõendanud vaid osaliselt.
108.Järgnevalt asub kohus hindama, kas või millises ulatuses kuulub nõue rahuldamisele kostja II suhtes. Hageja ja kostjad ei vaielnud käesolevas asjas selle üle, et 21.06.2016 sõlmiti lisaks suulisele laenulepingule tagasiostuõigusega kinnistu müügileping. VÕS § 238 lg 1 sätestab, et lepingupooled võivad müügilepinguga või hiljem kokku leppida, et müüjal on asja tagasiostuõigus (tagasiostuõigusega müügileping). VÕS § 238 lg 2 näeb ette, et tagasiostuõigusega müügilepingu puhul loetakse asi müüja poolt tagasi ostetuks müüja poolt avalduse tegemisega ostjale.
109.Hageja esitas nõude kostja II vastu põhjusel, et viimane ei selgitanud talle 21.06.2016 lepingu sõlmimisel võimalust tagada tagasiostuõigust eelmärkega. Kui kostja II oleks täitnud selgitamiskohustust, oleks eelmärge taganud hageja õigust saada kinnistu tagasi. Samuti oleks hageja saanud kas loobuda tehingu sõlmimisest või kaaluda selle asemel hüpoteegi seadmist, mida kostja II samuti ei selgitanud. Kostja Robert Kimmel leidis nõudele vastu vaieldes, et eelmärkega ei oleks saanud tagada tagasiostuõigust. Samuti oleks eelmärke seadmine kahjustanud
ebaproportsionaalselt teise lepingupoole õigusi. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks sõlminud teistsuguse tehingu, kui notar oleks talle eelmärke seadmist selgitanud. Hageja ei ole tõendanud põhjusliku seose olemasolu.
110.Kohus ei nõustu kostja II Robert Kimmeli väidetega, et antud juhul ei oleks saanud kinnistusraamatusse eelmärget seada. AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Seega on võimalik eelmärget seada ka tulevikus tekkiva või tingimusliku nõude tagamiseks. AÕS § 63 lg 3 sätestab, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. AÕS § 63 lg 5 näeb ette, et kui käsutamine on AÕS § 63 3. ja 4. lõikes sätestatud alustel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks.
111.Riigikohus on leidnud, et eelmärge tagab võlaõiguslikku nõuet kinnistusraamatust nähtuva asjaõigusliku olukorra muutmiseks. See kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglaste ja võlausaldajate vastu, tuues AÕS § 63 lg 3 järgi kaasa eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või piiravate käsutuste tühisuse. Kuigi eelmärge ei takista AÕS § 63 lg 3 teise lause kohaselt kannete tegemist kinnistusraamatusse, on selle eesmärgiks kaitsta selle isiku huve, kelle kasuks on eelmärge seatud (RK TKo 2-18-13609, p 11). Eelmärke tagajärjeks on aga eelmärkega vastuolus oleva käsutuse relatiivne tühisus. Järelikult on eelmärkega tagatud nõudeõigust kitsendav käsutus tühine üksnes eelmärke järgi õigustatud isiku suhtes ja seda niivõrd, kuivõrd õigustatud isik tühisusele tugineb (samas, p 15).
112.Tõestamisseaduse (TõS) § 18 lg 1 järgi selgitab notar välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar kajastab osalejate tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures hoolitseb notar selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Notariaadiseaduse (NotS) § 14 lg 1 näeb ette, et notar vastutab oma ametikohustuste süülisest rikkumisest tekkinud kahju eest. Notar vastutab kui avaliku võimu kandja riigivastutuse seaduses sätestatud alustel ja ulatuses. Kahju hüvitamise nõue vaadatakse läbi hagimenetluses maakohtus. NotS § 14 lg 2 sätestab, et kui kahju tekitamise eest vastutab ka tehinguosaline või kolmas isik, vastutab notar ametikohustuste süülisest rikkumisest tekkinud kahju eest ulatuses, mis jääb hüvitamata selle kahju tekitanud muude isikute poolt. Riigikohus on leidnud, et TõS § 18 alusel peab notar hoolitsema selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve (RK TKo 3-2-1-141-14, p 31).
113.VÕS § 127 lg 4 sätestab, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Riigikohus on leidnud, et põhjusliku seose tuvastamisel tuleb kohaldada nn conditio sine qua non põhimõtet, mille kohaselt loetakse ajaliselt eelnev sündmus hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Kui kostjale etteheidetav käitumine seisneb tegevusetuses, saab põhjusliku seose tuvastamiseks kasutada asendamismeetodit, mille abil asendatakse ärajäänud tegevus mõtteliselt ja vaadatakse, kas kahju oleks siis jäänud olemata. Kui kahjulik tagajärg oleks ikkagi saabunud, pole kostja
käitumine kahju põhjuseks (RK TKo 3-2-1-42-16, p 19, 3-2-1-173-12, p 18). Hageja heitis kostjale Robert Kimmelile ette tegevusetust selgitamiskohustuse täitmata jätmisel, kuid ei toonud kohtu hinnangul piisavalt välja ega tõendanud asendusmeetodi kasutamise abil, kuidas oleks väidetav kahju jäänud selgitamiskohustuse täitmisel olemata.
114.30.11.2020 eelistungil (toimiku 2. kd, lk 92-93) selgitas kohus hagejale vajadust põhistada notari vastu esitatud nõude puhul väiteid põhjusliku seose kohta. Kohus selgitas hagejale vajadust põhistada, milline teistsugune tagajärg oleks järgnenud notari selgituse andmisele. Vaatamata kohtu selgitustele ei toonud hageja põhjusliku seose asjaolusid välja ega tõendanud neid.
115.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et Justiitsministeeriumi 29.01.2018 käskkirjaga tuvastati kostja II notar Robert Kimmeli suhtes distsiplinaarsüüteo toimepanek ning määrati karistus (toimiku 1. kd, lk 42-46). Hageja on esitanud kohtule ministri 01.06.2017 käskkirja distsiplinaarmenetluse algatamise kohta (toimiku 1. kd, lk 47-48) ning distsiplinaarkomisjoni seisukohta kostja II suhtes (toimiku 1. kd, lk 49-54). 29.01.2018 käskkirjas leiti, et kostja II oli 21.06.2016 sõlmitud müügilepingu tõestamisel selgitamiskohustuse täitmata jätmisel süüliselt rikkunud TõS § 18 lõikes 1 ja TõS § 18 lõikes 3 toodud ametikohustust, millega ta pani toime distsiplinaarsüüteo.
116.Muuhulgas nähtub kostja II menetluses antud selgitustest, et talle ei olnud tehingu tõestamise ajal teada, et tehingu sõlmimise põhjuseks oli laenu andmine hagejale. Samuti ei maininud keegi notarile tehingu eseme väärtust suurusega 300 000 eurot või 600 000 eurot. Distsiplinaarkomisjon leidis, et müügilepingu puhul oleks tagasiostu saanud tagada ka eelmärkega. Komisjon leidis, et notar oleks pidanud eelmärke seadmise võimalust ja selle tagajärgi selgitama lepingu pooltele. Lisaks on käskkirjas märgitud, et notari selgitamiskohustuse rikkumise tõttu jäi selgitamata võimalus kas lisada eelmärge või asendada planeeritud tehing hüpoteegi seadmise tehinguga. Eelmärke seadmine oleks piiranud ostja võimalusi võõrandada kinnisasi edasi ning hüpoteegi seadmisel ei oleks kinnistu hageja omandist välja läinudki. Käskkirjas on leitud, et notari tegevuse tulemusena tekkis kahju, sest ostja võõrandas kinnistu edasi ja hageja kaotas võimaluse realiseerida tagasiostuõigust.
117.Kohus leiab, et ainuüksi kostja II distsiplinaarkorras karistamist tõendavad tõendid ei ole piisavad selleks, et tuvastada põhjusliku seose olemasolu hagejale tekkinud kahju ja kostjale II etteheidetava teo vahel. Esmalt osundab kohus, et hageja etteheited selle kohta, et kostja II ei selgitanud talle hüpoteegi seadmise võimalust, on asjakohatud ja pahatahtlikud. Hageja ei toonud hagiavalduse esitamisel välja, et sõlmis kostjaga I ka suulise laenulepingu, millest tulenevad kohustused ta jättis osaliselt täitmata. Hageja varjas kohtu eest varasemat pooltevahelist vaidlust tsiviilasjas nr 2-18-3637.
118.Hageja ei ole esile toonud ühtegi asjaolu ega esitanud ühtegi tõendit, milliste kohaselt oleks notar Rober Kimmel pidanud 21.06.2016 tehingu tõestamisel teadma, et hageja ja kostja Never Invest OÜ vahel oli tegelikult sõlmitud suuline laenuleping, millest tulenevaid hageja rahalisi kohustusi pidi müügileping tagama. Olukorras, kus lepingu pooled ei avalda notarile tegelikke tehingu sõlmimise asjaolusid, ei saa notarile ette heita hüpoteegi seadmise võimaluse selgitamata jätmist. AÕS § 325 lg 1 näeb ette, et kinnisasja võib hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Seega oleks notar pidanud hüpoteegi seadmise osas selgituse andmiseks teadma, et kostja Never Invest OÜ-l tekib hageja H. K. vastu laenulepingust tulenev nõue, mida
saaks tagada hüpoteegiga. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud, et notar teadis 21.06.2016 lepingu tõestamisel laenulepingu olemasolust poolte vahel, ei saa ta ette heita kostjale II hüpoteegi seadmise võimaluse selgitamata jätmist. Antud osas puudub kohtu hinnangule kostjale II ette heidetav süüline tegu sõltumata sellest, millise otsuse on tema suhtes teinud Justiitsministeerium.
119.Kohus nõustub, et nende asjaolude pinnalt, mis notarile olid teada 21.06.2016 lepingu tõestamisel, oleks ta pidanud pooltele selgitama eelmärke seadmist ning seda kostja II ei teinud, jättes seadusest tuleneva kohustuse täitmata. Küll aga ei ole hageja välja toonud ega tõendanud enda väidetud asjaolusid ehk seda, et vastava selgituse andmisel oleks ta kostjaga Never Invest OÜ jätnud kas tehingu üldse sõlmimata või oleks kostja Never Invest OÜ olnud nõus eelmärke seadmisega. Kohus nõustub selles osas kostja II väidetega, et eelmärke seadmine oleks oluliselt mõjutanud ka kostja II õigusi, muuhulgas oleks võinud kaasa tuua tulevikus kohtuvaidluse eelmärke kustutamise üle.
120.Lisaks peab kohus oluliseks, et notar ei saa pooli sundida sõlmima ühte või teist laadi tehingut või sõlmida neid poolte asemel. Notar saab üksnes selgitada pooltele ühte või teist laadi õiguslikest toimingutest tulenevaid tagajärgi. Otsustuse tehingute sõlmimiseks või sõlmimata jätmiseks peavad pooled seejärel tegema ise. Põhjusliku seose tuvastamiseks selgitamiskohustuse täitmata jätmise ja tekkinud kahju vahel oleks hageja pidanud esile tooma asjaolud, milliste alusel saaks veenvalt tuvastada teistsuguste tehingu sõlmimise poolte vahel. Hageja on aga tuginenud üksnes hüpoteetilistele eeldustele, mis kohtu hinnangul ei ole põhjusliku seose tuvastamisel piisavad.
121.Riigikohus on selgitanud seoses põhjusliku seosega, et hagejal tuleb tõendada väiteid selle kohta, millise teistsuguse tehingu oleksid pooled tegelikult sõlminud või sõlmimata jätnud. Kui hageja ei ole tõendanud, et kostja teistsuguse käitumise korral oleks jäänud näiteks tehing sõlmimata, tuleb hagi jätta rahuldamata(RK TKo 2-14-61496, p 14.2). Hageja ei ole tõendanud väiteid selle kohta, et kui notar oleks selgitamiskohustuse täitnud, oleks kostja I nõustunud tehingu sõlmimisega teistsugustel tingimustel või oleks hageja ise jätnud tehingu sõlmimata.
122.Tsiviilasjas nr 2-18-3637 andis hageja H. K. vande all ütlusi (toimiku 1. kd, lk 148-152) ja kinnitas laenu võtmist seoses kinnistu tagasiostmise tingimusega müügilepingu sõlmimisega. Hageja avaldas, et tal olid enne lepingu sõlmimist juba võlgnevused ja ta ei oleks pankadelt laenu saanud. Hageja avaldas, et teadis kostja seaduslikku esindajat viimase isa kaudu, kellega oli aastaid tuttav. Hageja ütluste kohaselt oli kostja Never Invest OÜ nõus ainult kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu sõlmimisega ning muude variantidega kostja nõus ei olnud. Muid tõendeid tehingu sõlmimise asjaolude kohta pooled kohtule ei esitanud. Hageja vande all antud ütlused tsiviilasjas nr 2-18-3637 tõendavad kohtu hinnangul hoopis seda, et hagejal ei oleks olnud ilmselt võimalik saada laenu soovitud tingimustel teistelt isikutelt. Samuti tõendavad hageja vande all antud ütlused, et kostja Never Invest OÜ oli nõus tehingu sõlmima vaid nendel tingimustel, millistel see sõlmiti. Kohus leiab, et kirjeldatud asjaolude pinnalt tuleb jätta rahuldamata hageja kahju nõue kostja II vastu, sest puudub põhjuslik seos kostjale etteheidetava rikkumise ning tekkinud kahju vahel.
123.Lisaks rõhutab kohus, et väidetav kahju tekkis hagejale tema enda väidete kohaselt mitte kostja II selgitamiskohustuse täitmata jätmisest, vaid sellest, et kostja I rikkus lepingulist kohustust ja võõrandas kinnistu enne tagasiostutähtaja saabumist kolmandale isikule. Sellise tehingu sõlmimata jätmist ei saanud notar aga mõjutada muul moel kui läbi selgitamiskohustuse täitmise.
Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 17.11.2016 lepingu sõlmimisel (toimiku 1. kd, lk 20-23) kinnitas kostja Never Invest OÜ punktis 1.6.2, et on teadlik hagejaga sõlmitud lepingu rikkumisest, kuid soovib sellele vaatamata kinnistut võõrandada. Järelikult juhtis notar kostja Never Invest OÜ tähelepanu sellele, et kinnistu müümisel rikub viimane hagejaga sõlmitud lepingut. Kuna notaril puuduvad muud võimalused poolte mõjutamiseks peale vajalike selgituste andmise, tuleks hageja nõue kostja II vastu jätta kohtu hinnangul VÕS § 140 lg 1 alusel rahuldamata ka siis, kui esineks põhjuslik seos.
124.VÕS § 65 lg 1 näeb ette, et kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. VÕS § 65 lg 2 järgi tekib solidaarkohustus, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. Kuivõrd kohus rahuldas hageja nõude osaliselt vaid kostja I suhtes ja jättis rahuldamata kostja II suhtes, ei ole tegemist kahe kostja solidaarvastutusega.
125.Kuivõrd kohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja II suhtes, ei kuulu rahuldamisele ka antud kostja vastu esitatud viivisenõue. Kostjalt I Never Invest OÜ-lt tuleb hagi rahuldatud ulatust 19 187,75 eurot arvestades välja mõista viivis seadusjärgses määras. Kostjalt I Never Invest OÜlt tuleb hageja H. K. kasuks välja mõista VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel viivis alates hagi esitamisest 30. maist 2019 kuni kohtulahendi tegemise päevani 16.06.2021 summas 3 145,74 eurot. Alates kohtulahendi tegemisele järgnevast päevast 17.06.2021 tuleb kostjalt Never Invest OÜ-lt hageja H. K. kasuks välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis kahju hüvitiselt 19 187,75 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni hüvitise täieliku tasumiseni.
126.Kuna kohus jättis rahuldamata nõude kostja II Robert Kimmeli vastu, jätab kohus rahuldamata hageja taotluse määrata kostjate osas kindlaks kohtuotsuse täitmise kord.
127.TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi kostja II osas otsuse hageja kahjuks, tuleb kostja II menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja I osas rahuldas kohus hageja nõude 3% ulatuses. TsMS § 163 lg 1 näeb ette, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et kostja I menetluskulud tuleb jätta hageja kanda 97% ulatuses.
128.TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
129.Menetluskuludena palus kostja I hagejalt välja mõista lepingulise esindaja kulud 3 450 eurot koos käibemaksuga ja bürookulu 18 eurot koos käibemaksuga. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista viivise seadusjärgses määras. Kostjale I on osutatud õigusabi 20,3 tundi keskmise tunnihinnaga 141,60 eurot ilma käibemaksuta. Kostja I ei ole käibemaksukohustuslane, mistõttu palus kostja I mõista menetluskulud välja koos käibemaksuga. Kostja II palus hagejalt välja mõista menetluskuludena 4077 eurot ilma käibemaksuta ja bürookulu 3 eurot ilma käibemaksuta. Samuti
palus kostja II hagejalt välja mõista viivise seadusjärgses määras. Kostja II bürookulud seisnevad registripäringu tegemise kulus. Kostjale II on osutatud õigusabi 31,50 tundi keskmise tunnitasuga 129,40 eurot ilma käibemaksuta.
130.Kohus leiab, et kostjatele osutatud õigusabi tunnihind on põhjendatud ja kooskõlas vaidluse keerukusega. Küll aga leiab kohus, et kostjale I osutatud õigusabi ei olnud põhjendatud seoses menetluskulude tagatise taotluse koostamisega, sest taotlus jäi rahuldamata. Kostja I esitatud menetluskulude nimekirja järgi kulus vastava taotluse esitamiseks kokku 7 h 40 min ja 938 eurot. Kuna registripäringute tegemise kulu 18 eurot oli samuti seotud menetluskulude tagatise taotluse koostamisega, ei ole tegemist põhjendatud menetluskuluga. Muus osas loeb kohus kostjale I osutatud õigusabi ulatuse põhjendatuks ja kooskõlas olevaks esitatud menetlusdokumentide mahu ja sisuga. Kostja I menetluskulud on põhjendatud 2512 euro ulatuses, milles hageja kanda tuleb jätta 97% ehk 2436,64 eurot.
131.Hagejalt tuleb kostja I kasuks menetluskuludena välja mõista 2436,64 eurot. Vastavalt kostja I taotlusele tuleb hagejalt välja mõista viivis menetluskuludelt 2436,64 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
132.Kostja II menetluskuludest loeb kohus samuti põhjendamatuteks kulud, mis olid seotud menetluskulude tagatise taotluse esitamisega kokku 4 h 10 min ja 463 euro ulatuses. Kuna registripäring oli seotud menetluskulude tagatise taotluse esitamisega, ei ole tegemist põhjendatud kuluga. Kostja II menetluskulud loeb kohus muus osas põhjendatuteks ehk põhjendatud on kostja II kulud 4429,40 euro ulatuses. Hagejalt tuleb kostja II kasuks menetluskuludena välja mõista 4429,40 eurot. Vastavalt kostja II taotlusele tuleb hagejalt välja mõista viivis menetluskuludelt 4429,40 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 11.10.2022.a otsusega
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.