X hagi Never Invest OÜ ja Tallinna notar Robert Kimmeli vastu kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16.06.2021 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
653 658,11 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Ivo Kallas Kostja I Never Invest OÜ (registrikood 14066238), lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Keres Kostja II Tallinna notar Robert Kimmel, lepinguline esindaja advokaat Andri Rohtla
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 14.09.2022 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Tühistada osaliselt Harju Maakohtu 16.06.2021 otsus osas, milles maakohus jättis rahuldamata X hagi Tallinna notar Robert Kimmeli vastu, jättis Tallinna notari Robert Kimmeli menetluskulud X kanda, määras kindlaks Tallinna notari Robert Kimmeli menetluskulude suuruse ja mõistis need välja X-lt ning jättis rahuldamata X taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks. Eeltoodud osas saata tsiviilasi maakohtule uueks menetlemiseks.
2.Tühistada osaliselt Harju Maakohtu 16.06.2021 otsus osas, milles maakohus jaotas Never Invest OÜ vastu esitatud nõudega seotud menetluskulud ja määras kindlaks nende suuruse. Jätta Never Invest OÜ vastu esitatud nõudega seotud maakohtu menetluskuludest 97% X kanda ja 3% Never Invest OÜ kanda.
3.Muuta Harju Maakohtu 16.06.2021 otsuse põhjendusi osas, milles maakohus rahuldas osaliselt X hagi Never Invest OÜ vastu.
4.X apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
2-19-8221
5.Ringkonnakohtu menetluses Never Invest OÜ vastu esitatud hagiga seotud menetluskulud jätta X kanda.
6.Muuta tsiviilasja hinda ja määrata selleks 677 781,17 eurot. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 30.05.2019 Harju Maakohtule Never Invest OÜ (kostja I) ja Tallinna notar Robert Kimmeli (kostja II) vastu hagi, milles palus välja mõista kummaltki kostjalt 627 500 eurot ja viivise alates hagi esitamisest kuni otsuse tegemiseni kindlaksmääratud summas ning alates otsuse tegemisest kuni kohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Hageja palus määrata kindlaks otsuse täitmise korra ning täita otsus esimeses järjekorras kostja I suhtes. Kostja II osas palus hageja otsuse täita siis, kui otsust ei õnnestu täita kostja I suhtes.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 21.06.2016 hageja müüjana ja kostja I ostjana kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu (müügileping I). Müügilepingu tõestas kostja II. Müügilepingu esemeks oli Tallinnas Raudtee 64a asuv hoonestamata kinnistu (kinnistu), mis müüdi hinnaga 30 000 eurot. Müügilepingu p-s 3.1 lepiti kokku müüja õiguses osta kinnistu tagasi 37 400 euroga hiljemalt 21.12.2016. Kostja I kohustus võõrandama kinnistu hagejale tagasi vabana kolmandate isikute õigustest ja kostja I kohustus kuni tagasiostuõiguse teostamise tähtpäevani kinnistut mitte võõrandama kolmandatele isikutele. Müügilepingu alusel ei seatud hageja kasuks eelmärget müügilepingu p-s 3.1 kokku lepitud tagasiostuõiguse teostamise tagamiseks.
3.06.07.2016 koormas kostja I kinnistu hüpoteegiga 100 000 eurot OÜ Hoiukassa kasuks, 11.07.2016 suurendas kostja I kinnistule seatud hüpoteeki 300 000 euroni. 17.11.2016 sõlmis kostja I Raudtee Arenduse OÜ-ga kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega müüs kinnistu viimasele (müügileping II). Selle tehingu tõestas Tallinna notar Margus Veskimäe. Kostja I kinnitas müügilepingu II p-s 1.6.2, et ta on teadlik müügilepingust I ja sellest tulenevast kohustusest võõrandada kinnistu tagasi hagejale, kuid soovis endiselt sõlmida uut lepingut. Kinnistu müüdi 20 000 euro eest ja tingimusel, et kinnistut koormav hüpoteek 300 000 eurot jääb kinnistu suhtes kehtima ka pärast lepingu sõlmimist. Müügilepingu II p-s 2.4 selgitas notar tehinguosalistele, et lepingu sõlmimisega rikub müüja oma kohustusi eelmise omaniku ees, kuna eelmise omaniku tagasiostuõigus ei ole lõppenud.
4.20.12.2016 tegi hageja kostjale I avalduse sooviga omandada kinnistu tagasi. Avalduses kinnitas hageja, et on tagasiostuhinnast 4900 eurot tasunud kostja I pangakontole enne avalduse
2-19-8221 esitamist ning ülejäänud ostuhinna hoiustab notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkel. Kostja I ei ilmunud notaribüroosse.
5.02.06.2017 sai kostja I seaduslik esindaja RK Raudtee Arenduse OÜ ainuosanikuks. 17.04.2018 müüs Raudtee Arenduse OÜ, mida juhatuse liikmena esindas RK, kinnistu edasi RT64A OÜ-le 75 000 euro eest. Selle lepingu punktis 1.6.11 kinnitas müüja, et kinnistu suhtes on algatatud detailplaneering, mida ei ole kehtestatud. Lepingus lepiti kokku hüpoteegi kustutamises. 13.12.2017 müüs RT64A OÜ kinnistu edasi OÜ-le Capet Invest hinnaga 120 000 eurot.
6.Kostja I on müügilepingust I tulenevat kohustust süüliselt ja tahtlikult rikkunud ning sellest tulenevalt on hagejal kostja I vastu kahju hüvitamise nõue võlaõigusseaduse (VÕS) §-de 115 ja 240 alusel. Hagejale tekkis kahju, sest ta ei saanud oma kinnistut tagasi. 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ (edaspidi 1Partner) hinnangu kohaselt oli tegu potentsiaalse arenduskrundiga, mille väärtus oleks olnud 330 000 eurot ilma detailplaneeringuta ja 660 000 eurot eeldusel, et detailplaneering on kehtestatud. Hageja tegi ettevalmistusi detailplaneeringu kehtestamiseks. Pärast kinnistu omandõiguse kaotamist ei saanud ta enam vaidlustada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti otsust. Kinnistu omandiõiguse kaotamisega tekkis hagejale kahju 660 000 eurot, millest tuleb maha arvata müügilepingu alusel saadud 30 000 eurot. Sellest tuleb omakorda maha arvata kostjale I tasutud 4900 eurot ning vahe, mis tulenes tagasiostu hinnast ehk 7400 eurot. Lõplikuks hüvitise suuruseks kujuneb 627 500 eurot. Alternatiivselt tuleb kohtul kahju välja mõista VÕS § 127 lg 6 alusel.
7.Kostja II rikkus müügilepingu I tõestamisel oma ametikohustusi süüliselt, millest tulenevalt on hagejal kostja II vastu kahju hüvitamise nõue notariaadiseaduse (NotS) § 14 alusel. Kostja II ei selgitanud hagejale, kes on pensionär ja õigusteadmisteta isik, võimalust tagada tagasiostuõigust eelmärkega ega võimalust asendada planeeritud tehing hüpoteegi seadmise tehinguga. Samuti ei selgitanud kostja II hagejale õiguslikke riske, näiteks riski jääda ilma kinnistu omandist. Seetõttu sai võimalikuks kostja I lepingu tahtlik rikkumine. Justiitsministri 29.01.2018 käskkirjaga nr 6 tuvastati, et kostja II rikkus notarina süüliselt ametikohustusi, kuna jättis müügilepingu sõlmimisel selgitamiskohustuse täitmata ning käskkirjaga määrati kostjale II karistuseks rahatrahv 6400 eurot.
8.Hagiavalduse täienduses avaldas hageja, et on hagi esitanud kahe kostja vastu, et vältida olukorda, kus kostja II võiks tugineda hilisemas menetluses väitele, et tema ei vastuta NotS § 14 lg 1 alusel olukorras, kus nõuet ei ole 100% ulatuses esitatud kostja I vastu. Kostja I vastuväited
9.Kostja I palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
10.Kostja I ei nõustunud hageja väitega, et nende vahel sõlmiti 21.06.2016 üksnes kinnistu tagasiostuõigusega müügileping. Jõustunud ja pooltele tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 457 lg 1 mõttes siduva kohtulahendiga on õigussuhe õiguslikult kvalifitseeritud teisiti ja viisil, mis peaks välistama hageja nõuded kostja I vastu. Nimelt sõlmisid hageja ja kostja I 21.06.2016 suulise laenulepingu, mille esemeks oli 300 000 euro suuruse laenu andmine hagejale intressimääraga 4,11% kuus, tagasimaksetähtajaga 21.12.2016. Laenu tagatiseks sõlmisid pooled vaidlusaluse kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu.
11.Hageja on oma kahjunõude tasaarvestanud oma kohustusega kostja I ees, mille tagajärjel ei saa hageja nõue ületada 56 587,75 eurot. Kinnistu müügilepingu eesmärgiks ei olnud vara lõplik
2-19-8221 võõrandamine, vaid lühiajalise laenu andmine kinnistu tagatisel. Laenu tagatise vormi (tagasivõõrandamine) ja kõrge intressimäära tingisid hageja halb tõendatav maksevõime ja laenu äärmiselt kõrge riskiaste, koosmõjus mõnevõrra ebaselge tagatisväärtusega.
12.Pooltevahelise lepingu iseloom on varasemas kohtuvaidluses juba selgeks vaieldud. Tallinna Ringkonnakohus on tsiviilasjas 2-18-3437 tõlgendanud lepingut ja tuvastanud, et pooled sõlmisid laenulepingu ning kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu näol oli tegemist tagatislepinguga. Ringkonnakohus leidis, et kinnistu müügilepingu sõlmimise eesmärgiks oli tagatise andmine hageja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmiseks ning laenu kasutamise eest tuli hagejal tasuda intressi. Intress tuli kostjale I maksta hiljemalt 22.12.2016. Ringkonnakohus tuvastas, et 23.05.2018 seisuga võlgnes hageja kostjale I laenulepingust tulenevalt 16 412,25 eurot. Kuna hagejal oli kostja I vastu kahjunõue, mis tulenes tagatise ennetähtaegsest realiseerimisest, võis ta selle kahjunõude 23.05.2018 seisuga tasaarvestada ja tegigi seda.
13.Hageja kahjunõude suuruseks hindas ringkonnakohus 73 000 eurot, pidades kõige usaldusväärsemaks tõendiks kõnealuse kinnistu väärtuse kohta Kaanon Tallinn OÜ hinnangut. Seega ei saa siduvat otsust arvestades hageja kahjunõue kostja I või mistahes muu kostja vastu olla suurem kui tasaarvestuse jääk ehk 56 587,75 eurot (73 000 – 16 412,25). Samas leidis kostja I, et hageja kahjunõue on tervikuna välistatud.
14.Kahju suuruse määratlemisel ei ole võimalik lähtuda 1Partner hinnangust, sest selle eelduseks olevat detailplaneeringut ei ole võimalik kehtestada. Kahju suuruse määramisel ei saa lähtuda võimalikust arendusprojektist, sest hageja on kokkuleppel naabriga arendustegevusest krundil loobunud. Hageja käsitlus Raudtee 64a kinnistust kui potentsiaalsest arenduskrundist on täielikult teoreetiline. Hagejal ei olnud tulenevalt kokkuleppest naabriga kinnistut võimalik kunagi sellisel viisil kasutada, nagu ta kohtule püüab väita. Sel põhjusel on äärmiselt optimistlik Tallinna Ringkonnakohtu järeldus kinnistu turuväärtuse kohta (73 000 eurot). Olukorras, kus kinnistu ainsaks otstarbeks on teenida teeservituudiga kõrvalasuvat kinnistut, ei saa selle väärtust kostja I arvates hinnata kõrgemaks kui see, millega kostjal I õnnestus kinnistu laenu katteks realiseerida ehk 20 000 eurot. Kostja II vastuväited
15.Kostja II palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
16.Hageja on nõude esitamisel tuginenud oletuslikele asjaoludele, mida ta ei ole tõendanud. Ainuüksi asjaolu, et distsiplinaarmenetluses tuvastati kostja II ametikohustuse rikkumine, ei too kaasa kahju hüvitamise kohustust hageja ees. Hageja ei ole tõendanud põhjusliku seose olemasolu.
17.Kostja II ei ole oma kohustusi rikkunud. Erinevad võimalused, mida enne tehingu tõestamist notar peab pooltele selgitama, peavad olema juriidiliselt aktsepteeritavad ja ka rakendatavad. Notar ei pea selgitama võimalusi, mille rakendamine on võimatu. Kuigi kinnisasja tagasiostuõigust saab tagada eelmärkega kinnistusraamatus, ei olnud eelmärke seadmine antud juhul reaalselt võimalik ning seetõttu ei selgitanud kostja II enne tehingu tõestamist pooltele eelmärke seadmise võimalust. Seda põhjusel, et müügilepingust, milles on tagasiostuõigus kokku lepitud, ei teki müüjale nõuet, sh ka tingimuslikku või tulevast nõuet omandi üleminekuks.
2-19-8221
18.Tagasiostuõigusega müügileping on hilisema tagasiostmise aluseks oleva lepingu suhtes eellepinguks. Esialgse müügilepinguga lepivad pooled kokku sõlmida müügileping tulevikus, millega asja müüja ostab asja tagasi. Hilisema võlaõigusliku müügilepingu sõlmimine on seega tingimuslikuks tehinguks VÕS § 102 lg 2 mõttes, mille realiseerumine sõltub tulenevalt VÕS § 238 lg-st 2 müüjast, kes asja tagasiostmiseks peab teisele poolele vastava avalduse esitama. Tingimuseks on avalduse esitamine teisele poolele. Selle realiseerumine ei ole kindel, sest müüja ei pruugi vastavat avaldust teha. Vastav asjaõiguslik nõue – omandi üleandmise nõue – tekib alles siis, kui selle eelduseks olev võlaõiguslik nõue ja vastaspoole kohustus on tekkinud. Kostja II leidis, et asjaõiguslik nõue omandi üleminekuks müüjale tagasi ei ole tingimuslikuks nõudeks AÕS § 63 lg 1 p 1 mõttes, mis tekib esialgse tagasiostuõigusega müügilepingu sõlmimisel. Kuna asjaõiguslikku nõuet ei teki, ei saa juba tagasiostuõigusega müügilepingut sõlmides seda eelmärkega tagada.
19.Alternatiivselt leidis kostja II, et kui eelmärke seadmine oli võimalik, ei pidanud tõestamistoimingu tegemisel notar osalejatele selgitama kõiki õiguslikke võimalusi, mis ühe või teise osaleja huve paremini kaitsta võivad. Tõestamisseaduse (TõS) § 18 lg-st 1 tuleneva selgitamiskohustuse eesmärk on kostja II hinnangul näidata tehingus osalejatele ära võimalused, kuidas nende huvisid tasakaalustada. Notar peab arvestama, et mõni muu võimalus, mida ta otsustab selgitada, ei kahjustaks teise osaleja huve ebaproportsionaalselt isegi siis, kui teine osaleja on kogenud ja asjatundja. Selgitatav võimalus peab silmas pidama tehingu eesmärki ning soodustama tehingu täitmist. Eelmärke seadmise kokkulepe oleks ebaproportsionaalselt kahjustanud kostja I huve.
20.Kostja II hinnangul oli piisavaks vahendiks, mis hageja huve tagasiostuõigusega müügilepingu juures kaitses ja samal ajal lepingupoolte huvide kaitse tasakaalus hoidis, müügilepingust tulenenud keeld tagasiostuõiguse perioodi jooksul kinnisasja edasi võõrandada. See tagas hagejale piisava (küll mitte absoluutse) kindluse, et asja edasi ei võõrandata, aga kindlasti kinnisasja väärtuse hüvitamise nõude nimetatud lepingutingimuse rikkumisel. Juba võlaõigusliku müügilepinguga tagati tagasiostuõiguse perioodi jooksul hagejale vähemalt kinnistu väärtuse tagasisaamine. Samal ajal tagas see ka kostjale I võimaluse tagasiostuperioodi lõppedes kinnistu edasi võõrandada.
21.1Partner hinnang ei tõenda kinnistu väärtust 660 000 eurot. Kinnistu väärtus on kordades väiksem. Kinnistu on hoonestamata, ehitusõiguseta ja sihtotstarbeta maa. Keset kinnistut kulgeb juurdepääsutee naaberkinnistule. Tehingu tõestamisel ei tundunud kostjale II, et müügilepingut ei sõlmita turutingimustel ning kostjale II ei mainitud hagiavalduses toodud väärtusi 300 000 eurot või 600 000 eurot. Maakohtu otsus
22.Maakohus rahuldas 16.06.2021 otsusega hagi kostja I vastu osaliselt, mõistes kostjalt I hageja kasuks välja 22 333,49 eurot, millest 19 187,75 eurot on kahju hüvitis ja 3145,74 eurot on kohtulahendi tegemise päevaks sissenõutavaks muutunud viivis, ning viivise kahju hüvitiselt alates kohtulahendi tegemisele järgnevast päevast VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni hüvitise täieliku tasumiseni. Maakohus jättis rahuldamata hagi kostja II vastu ja hageja taotluse määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord. Kostja II menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ja kostja I menetluskulud hageja kanda 97% ulatuses. Maakohus mõistis hagejalt välja menetluskuludena kostja II kasuks 4429,40 eurot ja viivise ning kostja I kasuks 2436,64 eurot ja viivise.
2-19-8221
23.Esmalt hindas maakohus, kas või millises ulatuses kuulub nõue rahuldamisele kostja I suhtes. Maakohus leidis, et kuigi kostja I on rikkunud hagejaga sõlmitud lepingut, ei ole hageja tõendanud väidetud suuruses kahju tekkimist.
24.Hageja väited selle kohta, millist kahju ta nõuab, on menetluse kestel muutunud ja osaliselt vastuolulised. Sõltumata sellest, milline on hageja esindaja arusaam VÕS § 128 lg-st 4 ja §-st 132, on hagiavalduses esile toodud asjaolude pinnalt võimalik esitada nõuet üksnes VÕS § 132 alusel. Hageja saab nõuda hüvitist, mis vastab kaotsi läinud kinnistu turuväärtusele ajal, mil kostja I oma lepingulist kohustust tema ees rikkus. Kohus leidis, et selliseks rikkumise ajaks võib pidada hiljemalt aega, mil hageja esitas kostjale I avalduse tagasiostuõiguse teostamiseks, kuid kostja I tagasiostmist ei võimaldanud. Olukorras, kus kinnistu kui ese on kannatanule kaotsi läinud, ei saa ta nõuda kahju, mis võiks vastata võimalikule kinnistu väärtuse kasvule tulevikus, vaid lähtuda tuleb kinnistu tegelikust väärtusest ehk turuväärtusest ajal, mil kostja I lepingulist tagasimüümise kohustust rikkus.
25.Kohus osundas, et üheski vaidlusaluse kinnistu suhtes sõlmitud müügilepingus ei ole selle väärtuseks ehk turuhinnaks olnud hageja väidetud hind 330 000 eurot või 660 000 eurot. Hageja ei ole väitnud, et algselt tema ja kostja I vahel sõlmitud müügilepingus oli märgitud hind, mis jäi turuhinnale oluliselt alla. Asjakohatud on hageja viited sellele, et turuhinna suurust tõendas kinnistule seatud hüpoteegi suurus, sest hüpoteegi suurus sõltub eelkõige tagatava nõude suurusest ega pruugi olla seotud kinnistu turuhinnaga.
26.Hageja esitas kohtule kinnistu turuväärtuse tõendamiseks kaks hinnangut. Kohus leidis, et 1Partner eksperthinnangus ei ole hinnatud mitte vaidlusaluse kinnistu tegelikku turuväärtust, vaid eelkõige võimaliku väärtuse suurenemist tulevikus, kui realiseeruvad hinnangus märgitud ootused. Kohtuvaidluse toimumise ajaks ehk mitu aastat pärast hinnangu andmist ei ole ükski hinnangus toodud eeldustest täitunud ja hinnang ei saa kohtu arvates adekvaatselt kajastada kinnistu turuväärtust. Hinnangus on täielikult jäetud tähelepanuta, et selle koostamise ajal oli maa 100% sihtotstarbeta maa ning puudus igasugune eeldus arvata, et kinnistule saab mistahes elamut rajada. Seega ei kajasta hinnang vaidlusaluse kinnistu tegelikku turuväärtust. VÕS § 132 alusel oli hagejal õigus nõuda kinnistu turuväärtusele vastavat hüvitist.
27.Ka teise hinnanguna esitatud Uus Maa Kinnisvarabüroo 19.07.2016 ekspertarvamus nr 2265/0176LL ei kajasta adekvaatselt kinnistu turuhinda. Nimelt on hinnangu koostamisel aluseks võetud krundi võimalikku lubatavat maksimaalset ehitusõiguse mahtu, kuid tegelikkuses puudus kinnistul igasugune lubatud ehitusõigus. Detailplaneeringut ei olnud koostatud lähtuvalt tegelikust olukorrast ehk sihtotstarbe ja ehitusõiguse puudumisest.
28.Tallinna Ringkonnakohtu 03.05.2019 otsusest tsiviilasjas nr 2-18-3637 nähtub, et kostja I oli esitanud hageja vastu hagi laenulepingust tuleneva võlgnevuse väljamõistmiseks. Tallinna Ringkonnakohus luges tuvastatuks hageja ja kostja vahel laenulepingu sõlmimise, samuti selle, et 21.06.2016 lepingu sõlmimisel oli poolte eesmärgiks anda tagatis laenulepingust tulenevate kohustuste täitmiseks. Tallinna Ringkonnakohus hindas tõendeid, milliseid pooled olid esitanud vaidlusaluse kinnistu turuväärtuse kohta ja leidis, et viidatud asjas hageja poolt esitatud tasaarvestuse avalduse tegemise ajal oli tema kahju nõue kostja I vastu vähemalt 73 000 eurot, mida ta sai hageja nõudega tasaarvestada.
29.Eeltoodud tõendeid kogumis hinnates leidis maakohus, et Raudtee 64a kinnistu turuväärtuse suurus oli kostja I rikkumise toimepaneku ajal 73 000 eurot. Kohtul on võimalik hinnata kinnistu turuväärtuse suurust Tallinna Ringkonnakohtu otsuses tuvastatust lähtuvalt.
2-19-8221 Hageja käesolevas menetluses esitatud tõendid ei tõenda, et kinnistu turuväärtus peaks olema suurem.
30.Vaatamata kohtu selgitustele hageja oma väiteid saamata jäänud tulu osas piisavalt ei põhistanud ega tõendanud. Hageja ei toonud välja ega tõendanud, millises summas esitas ta kostja I vastu tasaarvestuse avalduse tsiviilasjas nr 2-18-3637. Tallinna Ringkonnakohtu otsusest 2-18-3637 nähtub, et hageja esitas tasaarvestuse avalduse summas 297 500 eurot. Samuti nähtub ringkonnakohtu lahendist, et tasaarvestuse tõttu jäeti kostja I hagi täielikult rahuldamata. Otsuse punktidest 26.5 ja 29 nähtub, et kostjal I oli hageja vastu nõue 16 412,25 eurot, mis tasaarvestati. Tasaarvestuse tulemusena jäi hageja nõude suuruseks 56 587,75 eurot. Antud summast tuleb maha arvestada kinnistu tagasiostmisel tasumisele kuuluv summa 37 400 eurot. Kokkuvõttes on hageja kahju nõue kostja I vastu põhjendatud 19 187,75 eurot (56 587,75–37 400).
31.Kohus nõustus kostja I väidetega, et asjas esitatud tõendite pinnalt välistas hageja ise tulevikus vaidlusalusel kinnistul arendusprojektide realiseerimise ja seeläbi suurema tulu teenimise. Sisuliselt ei oma see aga tähtsust, sest hagejal oli õigus nõuda kostjalt I kahju, mis vastas kaotatud kinnisasja tegelikule turuväärtusele ehk väärtusele sellisena, nagu see kinnistu oli.
32.Maakohus leidis, et ka hageja alternatiivset nõuet, milles hageja palus kostjalt välja mõista 627 500 eurot VÕS § 127 lg 6 alusel, ei ole hageja nõutud ulatuses viidatud alusel võimalik rahuldada. VÕS § 127 lg 6 kohaldub olukorras, kus kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha. Selle sätte alusel ei saa hageja nõuda kahju nõude täielikku rahuldamist, kui ta on nõude suurust tõendanud vaid osaliselt.
33.Järgnevalt hindas maakohus, kas või millises ulatuses kuulub nõue rahuldamisele kostja II vastu.
34.Maakohus ei nõustunud kostja II väidetega, et kinnistusraamatusse ei oleks saanud eelmärget seada. AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi võib eelmärget seada ka tulevikus tekkiva või tingimusliku nõude tagamiseks.
35.Riigikohus on leidnud, et eelmärge tagab võlaõiguslikku nõuet kinnistusraamatust nähtuva asjaõigusliku olukorra muutmiseks. See kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglaste ja võlausaldajate vastu, tuues AÕS § 63 lg 3 järgi kaasa eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või piiravate käsutuste tühisuse. Kuigi eelmärge ei takista AÕS § 63 lg 3 teise lause kohaselt kannete tegemist kinnistusraamatusse, on selle eesmärgiks kaitsta selle isiku huve, kelle kasuks on eelmärge seatud. Eelmärke tagajärjeks on aga eelmärkega vastuolus oleva käsutuse relatiivne tühisus. Järelikult on eelmärkega tagatud nõudeõigust kitsendav käsutus tühine üksnes eelmärke järgi õigustatud isiku suhtes ja seda niivõrd, kuivõrd õigustatud isik tühisusele tugineb ((RKTKo 2-18-13609, p-d 11 ja 15).
36.Hageja heitis kostjale II ette tegevusetust selgitamiskohustuse täitmata jätmisel, kuid ei toonud kohtu hinnangul piisavalt välja ega tõendanud asendusmeetodi kasutamise abil, kuidas oleks väidetav kahju jäänud selgitamiskohustuse täitmisel olemata. Vaatamata kohtu selgitustele ei toonud hageja põhjusliku seose asjaolusid välja ega tõendanud neid.
37.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et Justiitsministeeriumi 29.01.2018 käskkirjaga tuvastati, et kostja II oli 21.06.2016 sõlmitud müügilepingu tõestamisel selgitamiskohustuse täitmata jätmisel süüliselt rikkunud TõS § 18 lg-tes 1 ja 3 toodud ametikohustust, millega ta pani toime
2-19-8221 distsiplinaarsüüteo. Kostja II antud selgitustest nähtus, et talle ei olnud tehingu tõestamise ajal teada, et tehingu sõlmimise põhjuseks oli laenu andmine hagejale. Samuti ei maininud keegi notarile tehingu eseme väärtust suurusega 300 000 eurot või 600 000 eurot. Distsiplinaarkomisjon leidis, et müügilepingu puhul oleks tagasiostu saanud tagada ka eelmärkega ning notar oleks pidanud eelmärke seadmise võimalust ja selle tagajärgi selgitama lepingu pooltele. Käskkirjas on leitud, et notari tegevuse tulemusena tekkis kahju, sest ostja võõrandas kinnistu edasi ja hageja kaotas võimaluse realiseerida tagasiostuõigust.
38.Maakohtu arvates ainuüksi kostja II distsiplinaarkorras karistamist tõendavad tõendid ei ole piisavad selleks, et tuvastada põhjusliku seose olemasolu hagejale tekkinud kahju ja kostjale II etteheidetava teo vahel. Esmalt osundas kohus, et hageja etteheited selle kohta, et kostja II ei selgitanud talle hüpoteegi seadmise võimalust, on asjakohatud ja pahatahtlikud. Hageja ei toonud hagiavalduse esitamisel välja, et sõlmis kostjaga I ka suulise laenulepingu, millest tulenevad kohustused ta jättis osaliselt täitmata. Hageja varjas kohtu eest varasemat pooltevahelist vaidlust tsiviilasjas nr 2-18-3637.
39.Hageja ei ole esile toonud ühtegi asjaolu ega esitanud ühtegi tõendit, milliste kohaselt oleks kostja II pidanud 21.06.2016 tehingu tõestamisel teadma, et hageja ja kostja I vahel oli tegelikult sõlmitud suuline laenuleping, millest tulenevaid hageja rahalisi kohustusi pidi müügileping tagama. Olukorras, kus lepingu pooled ei avalda notarile tegelikke tehingu sõlmimise asjaolusid, ei saa notarile ette heita hüpoteegi seadmise võimaluse selgitamata jätmist. Notar oleks pidanud hüpoteegi seadmise osas selgituse andmiseks teadma, et kostjal I tekib hageja vastu laenulepingust tulenev nõue, mida saaks tagada hüpoteegiga. Antud osas puudub kohtu hinnangul kostjale II ette heidetav süüline tegu sõltumata sellest, millise otsuse on tema suhtes teinud Justiitsministeerium.
40.Maakohus nõustus, et nende asjaolude pinnalt, mis notarile olid teada 21.06.2016 lepingu tõestamisel, oleks ta pidanud pooltele selgitama eelmärke seadmist ning seda kostja II ei teinud, jättes seadusest tuleneva kohustuse täitmata. Samas ei ole hageja välja toonud ega tõendanud enda väidetud asjaolusid ehk seda, et vastava selgituse andmisel oleks ta kostjaga I jätnud kas tehingu üldse sõlmimata või oleks kostja I olnud nõus eelmärke seadmisega. Kohus nõustus selles osas kostja II väidetega, et eelmärke seadmine oleks oluliselt mõjutanud ka kostja II õigusi, muuhulgas oleks võinud kaasa tuua tulevikus kohtuvaidluse eelmärke kustutamise üle. Lisaks pidas kohus oluliseks, et notar ei saa pooli sundida sõlmima ühte või teist laadi tehingut või sõlmida neid poolte asemel. Põhjusliku seose tuvastamiseks selgitamiskohustuse täitmata jätmise ja tekkinud kahju vahel oleks hageja pidanud esile tooma asjaolud, milliste alusel saaks veenvalt tuvastada teistsuguste tehingu sõlmimise poolte vahel. Hageja on aga tuginenud üksnes hüpoteetilistele eeldustele, mis kohtu hinnangul ei ole põhjusliku seose tuvastamisel piisavad.
41.Hageja vande all antud ütlused tsiviilasjas nr 2-18-3637 tõendavad kohtu hinnangul seda, et hagejal ei oleks olnud ilmselt võimalik saada laenu soovitud tingimustel teistelt isikutelt. Samuti tõendavad hageja vande all antud ütlused, et kostja I oli nõus tehingu sõlmima vaid nendel tingimustel, millistel see sõlmiti. Kohus leidis, et kirjeldatud asjaolude pinnalt tuli jätta rahuldamata hageja kahju nõue kostja II vastu, sest puudub põhjuslik seos kostjale etteheidetava rikkumise ning tekkinud kahju vahel.
42.Lisaks rõhutas kohus, et väidetav kahju tekkis hagejale tema enda väidete kohaselt mitte kostja II selgitamiskohustuse täitmata jätmisest, vaid sellest, et kostja I rikkus lepingulist kohustust ja võõrandas kinnistu enne tagasiostutähtaja saabumist kolmandale isikule. Sellise
2-19-8221 tehingu sõlmimata jätmist ei saanud notar aga mõjutada muul moel kui läbi selgitamiskohustuse täitmise.
43.Kuivõrd kohus rahuldas hageja nõude osaliselt vaid kostja I suhtes ja jättis rahuldamata kostja II suhtes, ei ole tegemist kahe kostja solidaarvastutusega. Kuna kohus jättis rahuldamata nõude kostja II vastu, jättis kohus rahuldamata hageja taotluse määrata kostjate osas kindlaks kohtuotsuse täitmise kord. Apellatsioonkaebus
44.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda, ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda.
45.Maakohus rikkus menetlusnorme, kui lükkas tagasi hageja esitatud tõendid ja taotluse ekspertiisi läbiviimiseks. Maakohus jättis sellega eelmenetluse ülesanded täitmata ja asja sisuliselt lahendamata. Maakohus selgitas hagejale nõude suuruse tõendamise vajadust ning võimalust nõude suurust ekspertiisiga tõendada, kuid seejärel jättis maakohus hageja dokumentaalsed tõendid vastu võtmata ja ekspertiisitaotluse rahuldamata ning otsuses leidis, et hageja ei ole nõude suurust tõendanud. Hagejale jääb sellises olukorras arusaamatuks, kuidas ta oleks pidanud kinnisasja turuväärtust tõendama.
46.Kinnistu turuhind ei ole tsiviilasjas nr 2-18-3637 tehtud lahendiga pooltele siduvalt tuvastatud, nagu maakohus ekslikult leidis. Hageja jääb oma seisukoha juurde, et pooltele on õiguslikult siduv kohtulahendi resolutsioon. Hageja on käesolevas menetluses esitanud hagi tsiviilasjas nr 2-18-3637 tehtud tasaarvestust ületavas osas.
47.Maakohus lahendas vaidluse ka õiguslikult valesti. Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, et kostjale II etteheidetava rikkumise ja kahju vahel puudub põhjuslik seos. Maakohus ei ole põhjusliku seose olemasolu tuvastamisel lähtunud senisest kohtupraktikast. Kui notar oleks kohaselt täitnud TõS § 18 lg-st 1 tulenevat selgitamiskohustust ja juhtinud hageja tähelepanu asjaolule, et eelmärketa tehingu sõlmimine on hageja jaoks liiga riskantne, siis oleks hageja saanud keelduda müügilepingu I sõlmimisest või oleks saanud kaaluda müügilepingu I asemel kinnistule hüpoteegi seadmist kostjalt I raha saamiseks. Kahju seisnes kinnistu omandist ilma jäämises, müügilepingus kokku lepitud tagasiostuõiguse realiseerimise võimatuses. Nimetatud kahju ei oleks saanud kuidagi tekkida kui: a) kostja II oleks selgituskohustust täitnud ja b) kostja I ei oleks müügilepingu tingimusi rikkunud.
48.Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hoolimata sellest, milline on hageja arusaam VÕS § 128 lg-st 4 ja §-st 132, on hagiavalduses esile toodud asjaolude pinnalt võimalik esitada nõuet üksnes VÕS § 132 alusel ning hageja ei saa nõuda saamata jäänud tulu. Juhul, kui kostja II oleks täitnud selgituskohustust, ei oleks hageja ilma eelmärke seadmiseta vaidlusalust kinnisasja kostjale I müünud ning hagejal oleks säilinud arenduspotentsiaaliga kinnistu. Järelikult tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitis, mis vastab arenduspotentsiaaliga kinnisasja väärtusele.
49.Maakohus jättis tuvastamata, kas vaidlusalust kinnisasja sai arendada või mitte. Maakohus oleks pidanud VÕS § 132 alusel kahju hüvitise suuruse selgitamisel esmalt tuvastama, milline oleks olnud samaväärne kinnisasi. Kinnistu turuhind sõltub suuresti selle arendamise võimalusest, seega pidi maakohus hüvitise suuruse määramisel esmalt tuvastama, kas detailplaneeringut oleks saanud kehtestada või mitte, ning sellest tulenevalt määrama hagejale
2-19-8221 makstava kahjuhüvitise suuruse. Maakohus jättis detailplaneeringu kehtestamise võimaluse tuvastamata, mistõttu ei saanud maakohus hüvitise suurust õigesti määrata.
50.Maakohus tegi ebaõige lahendi ja jagas eeltoodust tulenevalt ka vääralt menetluskulud. Isegi juhul, kui nõustuda maakohtu lahendiga, lahendas maakohus menetluskulude jaotuse ebaõigesti. Kui maakohus rahuldas hagi kostja I vastu 3% ulatuses, pidanuks maakohus jätma TsMS § 162 lg 1 järgi hageja menetluskuludest 3% kostja I kanda. Vastustajate seisukohad
51.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
52.Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 3 kohaselt tuleb maakohtu otsus tühistada osaliselt osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja kahju hüvitamise nõude kostja II vastu, jaotas selle nõudega seotud menetluskulud, määras kindlaks nende rahalise suuruse ja jättis rahuldamata hageja taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks. Tühistatud osas tuleb saata tsiviilasi uueks lahendamiseks maakohtule. Samuti tuleb tühistada maakohtu otsus osaliselt osas, milles maakohus jaotas kostja I vastu esitatud hagiga seotud menetluskulud viisil, kus jaotamata jäeti hageja menetluskulud, ja määras kindlaks nende rahalise suuruse. Kostja I vastu esitatud nõudega seotud maakohtu menetluskulude jaotus määratakse ringkonnakohtu otsuses. Maakohtu otsuse põhjendusi tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi muuta osas, milles kohus rahuldas osaliselt hagi kostja I vastu.
53.Esmalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsust osas, milles maakohus rahuldas osaliselt hagi kostja I vastu. Ringkonnakohus leiab, et kostja I vastu esitatud hagi on maakohus õigesti lõppjäreldusena osaliselt rahuldanud, kuid muuta tuleb osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi. Kostja I vastu esitatud hagi kohta tehtud otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus hagi rahuldas, mistõttu kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, milles hagi kostja I vastu jäeti rahuldamata (TsMS § 651 lg 1).
54.Pooled ei vaidle apellatsioonimenetluses kostja I vastu esitatud nõude aluseks olevate oluliste faktiliste asjaolude (maakohtu otsuse p 70) üle, välja arvatud tekitatud kahju suurus, mille on vaidlustanud hageja. Ringkonnakohus võtab vaidlustamata asjaolud aluseks hageja kaebuse lahendamisel. Vaidlustatud ei ole, et kostja I on rikkunud müügilepingu I p-st 3.1. tulenevat kohustust mitte võõrandada kinnistut kuni tagasiostuõiguse tähtaja lõpuni kolmandatele isikutele ja ei täitnud kohustust kinnistu hagejale tagasi müüa. Samuti ei ole vaidlustatud maakohtu otsuse järeldusi osas, milles maakohus tuvastas kahju hüvitamise eeldused kostja I osas.
55.Maakohus on vaidluse lahendamisel õigesti kohaldanud VÕS § 115 lg 1, mille kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Tagasiostuõigusega sõlmitud müügilepingu rikkumise eest vastutuse sätestab VÕS § 240 lg 1, mille kohaselt, kui ostetud asi on enne tagasiostuõiguse teostamist hävinud või halvenenud või kui seda ei saa muul põhjusel üle anda ostjast tuleneva asjaolu tõttu või kui ostja on asja oluliselt muutnud, peab ostja müüjale hüvitama sellest tuleneva kahju. Kuna kostja
2-19-8221 I (ostja) müüs kinnistu tagasiostuõiguse teostamise tähtaja kestel kolmandale isikule, mille tõttu ei saanud kinnistut hagejale üle anda, siis peab kostja I hagejale hüvitama sellest tuleneva kahju. Maakohus ei ole lahendanud hageja nõuet kostja I vastu VÕS § 240 lg 1 alusel, mistõttu täiendab ringkonnakohus selles osas maakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.
56.Tekitatud kahju suuruse kindlaksmääramisel on maakohus ebaõigesti kohaldanud VÕS § 132 lg 1, mille kohaselt asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele, ja lg 2 järgi, kui uue samaväärse asja soetamine ei ole võimalik, kuulub hüvitamisele hävinud või kaotsiläinud asja väärtus. Ringkonnakohtu arvates ei ole hagejale kuulunud kinnisasi kostja I tegevuse tõttu hävinud ega kaotsi läinud, vaid kostja I rikkus müügilepingust I tulenevat kohustust kinnisasi hagejale tagasi müüa. Lisaks asja hävimine ja kaotsiminek on üldreeglina võimalik vaid vallasasja puhul. Maakohtu otsuse põhjendusi tuleb eelviidatud osas muuta.
57.Ringkonnakohus leiab, et hagejale tekkinud kahju suuruse määratlemisel tuleb lähtuda VÕS § 128 lg-test 2-4 ja hüvitamisele kuulub nii hagejale lepingu rikkumisest tekkinud otsene varaline kahju kui ka saamata jäänud tulu. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg-s 1 sätestatud eesmärki, et kahjustatud isik tuleb asetada olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.
58.Otsese varalise kahju eest hüvitise suuruse määratlemisel tuli tuvastada müügilepingu I esemeks olnud kinnistu väärtus ehk turuhind (TsÜS § 65) ajal, kui kostja I oma kohustust kinnistu tagasi müüa rikkus.
59.Ebaõige on apellandi arusaam, et maakohus lähtus kinnistu väärtuse tuvastamisel Tallinna Ringkonnakohtu 03.05.2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-18-3637 tuvastatud kinnistu väärtusest, pidades kohtuotsust seal tuvastatud asjaolude osas pooltele siduvaks. Maakohus ei ole vaidlustatud otsuses leidnud, et tsiviilasjas nr 2-18-3637 tuvastatud kinnistu väärtus on pooltele TsMS § 457 lg 1 järgi siduv. Maakohus on vaidlustatud otsuses tsiteerinud TsMS § 457 lg-t 1, kuid selgitanud, et Tallinna Ringkonnakohtu 03.05.2019 otsust tsiviilasjas nr 2-18-3637 on võimalik hinnata dokumentaalse tõendina ja hageja esitatud tõenditest ei saa järeldada, et kinnistu turuväärtus oleks erinev eelviidatud otsuses tuvastatust (maakohtu otsuse põhjenduste p 100). Maakohus on hinnanud hageja poolt kohtule esitatud IPartner Kinnisvara Tallinn OÜ ja Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamust.
60.Kohus selgitas 30.11.2020 eelistungil hagejale, et tal on võimalus esitada kohtule taotlus ekspertiisi läbiviimiseks kinnistu väärtuse määramiseks (II kd, tl 92 pöördel). Hageja esitas 08.01.2021 taotluse ekspertiisi määramiseks (II kd, tl 95). Maakohus jättis 10.05.2021 eelistungil hageja taotluse ekspertiisi määramiseks rahuldamata, kuna kinnistu väärtuse kohta on juba tõendeid esitatud (II kd, tl 127). Hageja ringkonnakohtule taotlust ekspertiisi määramiseks esitanud ei ole. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et maakohus eksitas teda, selgitades eelmenetluses, et tõendeid kinnistu väärtuse kohta on piisavalt, kuid samas leidis otsuses, et hageja väidetud kinnistu väärtus ei ole tõendatud. Kinnistu väärtuse kohta oli esitatud mitu tõendit ja kohus ei pidanud eelmenetluses selgitama hagejale, et esitatud tõendid ei võimalda teha hageja poolt soovitud järeldust. TsMS § 230 lg 1 järgi otsustab hageja ise, millised tõendid ta kohtule esitab.
61.Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebuse väidete põhjal maakohtu järeldust kinnistu väärtuse kohta. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus kinnistu väärtust tuvastades eksinud tõendite hindamisel, maakohtu järeldused on põhjendatud ja vastavuses
2-19-8221 esitatud tõenditega. Hageja väitis, et kinnistu väärtuse määramisel ei ole kohus lähtunud sellest, et kinnistule oli võimalik kehtestada detailplaneering ja kinnistu hoonestada. Vaidlust ei ole, et kinnistu suhtes ei olnud detsembris 2016 kehtivat detailplaneeringut, kinnistu oli sihtotstarbeta ja puudus ehitusõigus. See, et kinnistu asub väikeelamute piirkonnas, ei tähenda, et ka konkreetsel kinnistul oleks ehitusõigus ja sinna saaks ehitada korterelamu. Ringkonnakohus märgib, et kinnistul ei ole praeguseni ehitusõigust ega detailplaneeringut. Asjaolu, et hageja oli teinud toiminguid detailplaneeringu algatamiseks ja Tallinna Linnavalitsus oli detailplaneeringu algatanud, ei anna alust teha maakohtust erinevat järeldust kinnistu väärtuse kohta. Oluline on see, et detailplaneeringu menetlus lõpetati ilma planeeringut kehtestamata.
62.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnangu kohta ja selles osas maakohtu otsuse põhjendusi TsMS § 654 lg 6 järgi ei korda. Kinnistu väärtusele hinnangu andmisel ei ole 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ lähtunud tegelikest asjaoludest kahju tekkimise ajal ja aluseks on võetud ebaõiged eeldused. Nii on väärtuse 660 000 eurot eelduseks kehtiv detailplaneering ja ilma detailplaneeringuta väärtuse 330 000 eurot kindlaksmääramisel on lähtutud sellest, et tegemist on kinnistuga, millel on ehitusõigus.
63.Samuti nõustub ringkonnakohus Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamuse kohta maakohtu poolt tehtud järeldustega ja selles osas maakohtu otsuse põhjendusi ei korda. Uus Maa Kinnisvarabüroo hinnangu koostamisel on aluseks võetud maksimaalne võimalik ehitusõigus, kuid kinnistul ehitusõigus puudub.
64.Hageja poolt esitatud tõenditest (tunnistaja C ütlused kriminaalasjas nr 17230100776, III kd, tl 3-4 ja tunnistaja W ütlused samas kriminaalasjas, III kd, tl 5-6), mille kohaselt hageja ja kinnistu hilisemad omanikud tegutsesid eesmärgiga muuta kinnistu kasutusotstarvet ja kehtestada kinnistule detailplaneering, ei saa järeldada, et kinnistu väärtus oleks olnud selline, nagu hageja väidab. See, et hageja ja kinnistu hilisemad omanikud tegutsesid eesmärgiga kehtestada kinnistule detailplaneering, ei muuda kinnistu väärtust suuremaks. Kinnistu väärtust võiks muuta see, kui kinnistule oleks kehtestatud detailplaneering või oleks selle kehtestamine lähemal ajal usutav. Tunnistaja Q kriminaalasjas nr 17230100776 antud ütlustest nähtub, millise hinna eest oli kostja I nõus võõrandama hagejale kinnistu tagasi. Ringkonnakohtu arvates ei saa kostja I soovitud hinnast järeldada, et kinnistu väärtus oleks olnud sama suur kostja I soovituga (III kd, tl 47-48).
65.Kuigi tsiviilasjas nr 2-18-3637 tuvastatud kinnistu väärtus ei ole käesolevas menetluses pooltele siduv, sai maakohus hinnata eelviidatud asjas tehtud Tallinna Ringkonnakohtu 03.05.2019 otsust kui tõendit, milles oli tuvastatud Kaanon Tallinn OÜ arvamusest lähtudes, et kinnistu tõenäoline väärtus kostja I rikkumise ajal oli 37 000–73 000 eurot. Tallinna Ringkonnakohtu 03.05.2019 otsuses oli väärtuse määramisel arvestatud lisaks sihtotstarbe, detailplaneeringu ja ehitusõiguse puudumisele ka sellega, et kostja I lepingurikkumise ajal toimus detailplaneeringu menetlus. Samuti on arvestatud, et naaberkinnistu omanikud kasutasid kinnistut kokkuleppel hagejaga oma kinnistule juurdepääsuks, mis takistab kinnistule ehitamist. Eeltoodut arvestades on Tallinna Ringkonnakohtu 03.05.2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-18-3637 tuvastatud kinnistu väärtus vastavuses tegelike asjaoludega ajal, kui kostja I müügilepingust I tulenevat kohustust rikkus.
66.Ringkonnakohtu arvates ei anna see, et kostja koormas müügilepingu I kehtivuse ajal kinnistut hüpoteegiga 100 000 eurot, mida suurendati 300 000 euroni, alust järelduseks, et kinnistu tegelik väärtus oli suurem maakohtu poolt tuvastatust. Kaudselt võiks hüpoteegi suurus tõesti viidata kinnistu väärtusele, kuid arvestades, et tegemist on määramata otstarbega ning
2-19-8221 ilma kehtiva detailplaneeringuta ja ehitusõiguseta kinnisasjaga, mille väärtuse määramine on raskendatud, siis viitab hüpoteegi suurus pigem kinnistu omaniku ja hüpoteegipidaja omavahelisele kokkuleppele ja ei ole seotud kinnistu tegeliku väärtusega. Maakohtu sellekohane järeldus on õige.
67.Saamata jäänud tulu nõude osas märgib ringkonnakohus, et maakohtu järeldus, et hageja ei ole tõendanud selle nõude eelduste olemasolu, sh tulevikus tulu saamise võimalust, on õige. Hageja ei ole esile toonud, millist tulu oleks ta saanud. Hageja kõik väited ja tõendid on esitatud selle kohta, milline oli kinnistu väidetav väärtus kahju tekkimise ajal.
68.Arvestades eeltoodut ei anna apellatsioonkaebuse väited alust tühistada maakohtu otsust osas, milles maakohus rahuldas hagi kostja I vastu osaliselt.
69.Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi kostja II vastu põhjusel, et kostjale II etteheidetava teo ja hagejale tekkinud kahju vahel puudub põhjuslik seos. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on kostja II vastu esitatud nõude rahuldamata jätmise osas ebaõige ja tuleb tühistada ning selles osas saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Maakohus on tõendeid hinnates jõudnud ebaõigele järeldusele põhjusliku seose puudumise kohta.
70.NotS § 14 lg 1 esimese ja teise lause järgi vastutab notar oma ametitegevuse käigus süüliselt tekitatud kahju eest riigivastutuse seaduses (RVastS) sätestatud alustel ja ulatuses. Riigivastutuse seaduses reguleerivad kahju hüvitamist § 7 jj. RVastS § 7 lg-s 4 sätestatu kohaselt kohaldatakse avaliku võimu teostamisel tekitatud kahju hüvitamisel lisaks riigivastutuse seadusele ka eraõiguse kahju hüvitamise sätteid, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti ja see pole vastuolus avalik-õiguslike suhete olemusega.
71.Notari vastu esitatud kahju hüvitamise nõude lahendamisel tuleb tuvastada järgmised eeldused: • • • • • • • • •
notar on rikkunud oma ametikohustust (NotS § 14 lg 1); notari ametikohustuse rikkumise tagajärjel on tekkinud kahju (NotS § 14 lg 1); põhjuslik seos ametikohustuse rikkumise ja kahju vahel (RVastS § 7 lg 1, VÕS § 127 lg 4); kahju tekitanutelt ei ole õnnestunud saada kahju hüvitamist (NotS § 14 lg 2); notar on ametikohustuse rikkumises süüdi (NotS § 14 lg 1); rikutud ametikohustuse eesmärk oli kaitsta isikut sellise kahju eest (VÕS § 127 lg 2); kahju tekkimine oli notarile ettenähtav (RVastS § 7 lg 1, § 13 lg 1 p 1); puuduvad hüvitise suurust piiravad asjaolud (RVastS § 13 lg 1, sh lg 1 p-d 4 ja 5, VÕS § 139) esmased õiguskaitsevahendid on ammendunud (RVastS § 7 lg-d 1 ja 2, NotS § 14 lg 2);
72.Kostja II vastu esitatud nõude eelduste osas tuvastas maakohus, et kostja II on rikkunud oma ametikohustusi, jättes täitmata selgitamiskohustuse. Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt tuvastatuga ja TsMS § 654 lg 6 järgi selles osas maakohtu otsuse põhjendusi ei korda. Samuti on maakohus tuvastanud, et hagejale on tekkinud kahju.
73.Kostja II on vastuses apellatsioonkaebusele vaidlustanud maakohtu järelduse kostja II ametikohustuste rikkumise kohta. Ringkonnakohtu arvates ei anna kostja II väited alust teha
2-19-8221 maakohtust erinevat järeldust. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et müügilepingu I sõlmimisel oleks kostja II pidanud TõS § 18 lg-s 1 sätestatud selgitamisekohtuse täitmiseks selgitama hagejale eelmärke seadmise võimalust, et tagada kostja I kohustuse täitmist. Ebaõige on kostja II arusaam, et kuna tagasiostuõigusega müügilepingu sõlmimisel asjaõiguslikku nõuet ei teki, siis on välistatud lepingust tuleneva kohustuse täitmise tagamiseks eelmärke seadmine. AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi saab asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks kanda kinnistusraamatusse eelmärke. Eelmärkega saab tagada kõiki võlaõiguslikest lepingutest tulenevaid nõudeid kinnisasja üleandmiseks. Eelmärkega saab tagada tagasiostuõigust (Asjaõigusseadus I, Kommenteeritud väljaanne, § 63, p 3.3.3.2). Seega sai VÕS § 238 lg-s 1 sätestatud ja müügilepingus I kokkulepitud hageja tagasiostuõiguse tagamiseks kanda kinnistusraamatusse eelmärke.
74.Müügilepingu I p-s 3.1 olid hageja ja kostja I kokku leppinud tagasiostuõiguses ja selle tingimustes, sh selles, et kostjal I on kohustus võõrandada hagejale tagasi kinnistu vabana kolmandate isikute õigustest ning kostja I võttis kohustuse kuni tagasiostuõiguse tähtpäevani kinnistut mitte võõrandada kolmandatele isikutele. Seega pidi kostjale II kui isikule, kellel on oma ametikohustuste täitmiseks eeldatavalt kõrgtasemel juriidilised teadmised, olema selge poolte tahe lepingu sõlmimisel ja ta pidi oskama hinnata, millisel moel võiks kostja I oma kohustusi rikkuda ja kuidas hagejat kaitsta võimalike rikkumiste eest ning vastavaid võimalusi tehingu sõlmimisel selgitama.
75.Põhjusliku seose olemasolu üle otsustamisel tuleb esitatud asjaolude pinnalt tuvastada, kas kostja II selgitamiskohustuse rikkumine on hagejale tekkinud kahju ehk siis selle, et hagejal ei olnud võimalik tagasiostuõigust teostada ja kinnisasja tagasi omandada, põhjuseks. Maakohus on iseenesest õigesti viidanud, et põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 järgi ei pea olema kahju ja õigusvastase teo või tegevusetuse vahetu tagajärg, tegemist võib olla põhjuste ahelaga (Riigikohtu 06.06.2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-14655/24, p 12.2). Samuti on õige maakohtu järeldus, et tegevusetusega kahju põhjustamisel tuleb põhjusliku seose tuvastamisel kontrollida, kas ärajäänud tegevuse toimumisel oleks kannatanule kahjulik tagajärg saabunud või mitte. Vaatamata õigetele lähtekohtadele on maakohus teinud ebaõige järelduse, et hageja ei ole esitanud ega tõendanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostja II poolt selgitamiskohustuse täitmisel oleks tagatud kostja I kohustust eelmärkega või oleks hageja loobunud lepingu sõlmimisest, s.t hagejale ei oleks kahju tekkinud.
76.Hageja on 12.11.2019 menetlusdokumendis esile toonud, et kostja II poolt eelmärke seadmise võimaluse ja lepingu riskide selgitamisel ei oleks ta sõlminud kostjaga I tagasiostuõigusega müügilepingut ilma eelmärke kinnistusraamatusse kandmises kokku leppimiseta. Hageja väitis, et juhul, kui kostja II oleks selgitamiskohustust täitnud, oleks hageja saanud vastu võtta informeeritud otsuse (II kd, tl 17). Hageja selgitas tsiviilasjas nr 2-18-3637 05.12.2018 kohtuistungil vande all, et tema sooviks oli müügilepingu I sõlmimisel saada pärast kostjale I lepingus kokkulepitud summa tasumist kinnistu tagasi (I kd, tl 148-152). Ringkonnakohtu arvates on hageja väited usutavad ja hageja tahet saada kinnistu omand müügilepingus I kokkulepitud ajal kostjalt I tagasi, kinnitab ennekõike lepingu p 3.1. Ringkonnakohtu arvates ei saa järeldada kostja I praegu antud kinnitusest, et ta oli nõus ainult ilma eelmärketa müügilepingu sõlmimisega, et ta tahe oli selline ka lepingu sõlmimisel. Olukorras, kus kostjal I oli niikuinii müügilepingust I tulenev kohustus kinnistu hagejale tagasi müüa ja mitte võõrandada seda kolmandatele isikutele, ei oleks kostjal I olnud ka mõistlikku põhjust eelmärke seadmisest keelduda (eeldades, et kostja I tegutses lepingut sõlmides heauskselt). Lisaks juhul, kui pärast kostja II poolt selgitamiskohustuse täitmist kostja I ei oleks
2-19-8221 nõustunud eelmärke kandmisega kinnistusraamatusse, oleks hagejal olnud võimalus hinnata riske ja lepingu sõlmimisest loobuda.
77.Ringkonnakohus märgib, et tõendada tahte võimalikku kujunemist olukorras, mida reaalselt ei ole olnud, on keeruline. Kohus saab oma järelduse kujundada asjaoludest, millest järeldub kaudselt, milliseks oleks hageja tahe võinud kujuneda, kui ta oleks olnud teadlik, et kostja I tagasimüügi kohustuse tagamiseks on võimalik seada eelmärge.
78.Seega hageja poolt väljendatust saab järeldada, et juhul, kui ta oleks olnud teadlik eelmärke seadmise võimalusest, oleks ta soovinud tagasiostuõigusega müügilepingu sõlmimist viisil, kus kostja I kohustus kinnistu tagasi võõrandada oleks olnud tagatud kinnistusraamatusse kantud eelmärkega. Eelmärke seadmisel oleks hagejal olnud võimalik müügilepingus I kokkulepitud tagasiostuõigust teostada olenemata kostja I poolt kinnistu võõrandamisest kolmandatele isikutele, kuna pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on asjaõiguse käsutamine tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab (AÕS § 63 lg 3). Seega poleks hagejale kahjulikku tagajärge tekkinud.
79.Arvestades eeltoodut, on kostja II ametikohustuste rikkumise ja hagejale saabunud kahjuliku tagajärje vahel põhjuslik seos.
80.See, et hageja väidetavalt ei teavitanud kostjat II, et tema ja kostja I vahel on ka laenuleping, ei mõjuta põhjuslikku seost kostja II rikkumise ja hagejale tekkinud kahju vahel. Kostjale II teada olnud lepingupoolte tahtest ja müügilepingus I kokkulepitust lähtudes pidi ta selgitama eelmärke kinnistusraamatusse kandmise võimalust. Laenulepingust tuleneva kohustuse täitmise tagamiseks on kohane tagatis hüpoteek ja hüpoteegi seadmise võimaluse selgitamata jätmise osas on maakohus tuvastanud, et kostjale II ei ole põhjust ette heita hüpoteegi seadmise võimaluse selgitamata jätmist ning selles osas ei ole maakohtu otsust vaidlustatud.
81.Maakohus tuvastas vaidlustatud otsuses kostja II poolt ametikohustuste rikkumise ja hagejale kahju tekkimise ning ringkonnakohus põhjusliku seose, kuid ülejäänud käesoleva otsuse p-s 71 loetletud kahju hüvitamise eelduste olemasolu või puudumist ei ole maakohus vaidlustatud otsuses tuvastanud.
82.TsMS § 363 lg 1 p 2 ja § 394 lg 2 p 3 järgi peavad asjaolud esile tooma pooled. Kohus selgitab TsMS § 392 lg 1 kohaselt eelmenetluses välja hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nende nõuete suhtes, menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ja tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks ja esitatud tõendite lubatavuse kohta. TsMS § 392 lg-s 1 toodud ülesannete täitmiseks saab kohus nõuda pooltelt selgitusi, selgitada õiguse kohaldamist ja tõendamiskoormist. Tsiviilasja toimikust ei nähtu, et maakohus oleks kostja II vastu esitatud nõude osas eelmenetlust läbi viinud viisil, kus ta oleks selgitanud nõude eeldusi, palunud hagejal võimalusel esitada asjaolusid ja tõendeid kostja II vastu esitatud nõude eelduste kohta ning andnud kostjale II võimaluse esitatu suhtes oma arvamust väljendada.
83.Kuna maakohus ei ole kostja II vastu esitatud nõude osas tuvastanud olulisi asjaolusid, siis on maakohtu otsus kostja II vastu esitatud nõude osas olulises osas ebapiisavalt põhjendatud (TsMS § 442 lg 8). Ringkonnakohtu poolt eelviidatud osas esmakordne asjaolude tuvastamine rikuks oluliselt poolte kaebeõigust, mistõttu tuleb kostja II vastu esitatud hagi lahendamise osas maakohtu otsus tühistada ja saata tsiviilasi TsMS § 657 lg 1 p 3 järgi selles osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2-19-8221
84.Maakohus on otsuses viidanud kostjate osas solidaarvastutusele (VÕS § 65 lg 1). Hageja esitas esialgses avalduses hagi kostjate kui solidaarvõlgnike vastu, kuid 07.06.2019 hagiavalduse täpsustustes selgitas hageja, et NotS § 14 lg 2 järgi on notari vastutus täiendav ja täpsustas ka oma nõuet, paludes mõista välja kummaltki kostjalt kahju ja määrata kohtuotsuse täitmise kord, mille kohaselt kuulub kostja II vastu esitatud nõudes kohtuotsus täitmisele osas, milles seda ei õnnestu täita kostjalt I. Kuna maakohtu otsus kostja II vastu esitatud nõude osas kuulub tühistamisele, siis tuleb tühistada ka maakohtu otsus osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks. Taotlus kuulub lahendamisele maakohtu poolt tsiviilasja uuel läbivaatamisel.
85.Hagi esitamisel lähtus hageja tsiviilasja hinnast 627 500 eurot, märkides, et hagihind on 627 500 eurot, lisanduvat viivist arvestamata. Otsuses märkis maakohus tsiviilasja hinna 627 500 eurot, aga ei põhjendanud, miks viivist tsiviilasja hinna määramisel ei arvestata. TsMS § 124 lg 1 kohaselt määratakse raha maksmisele suunatud hagi puhul hagi hind nõutava rahasummaga. TsMS § 133 lg 1 kohaselt arvutatakse hagihind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi ja lg 2 kohaselt liidetakse TsMS §-s 367 sätestatud kõrvalnõude hagihinna arvutamisel hagi esitamise seisuga arvestatud viivise summale summa, mis vastab ühe aasta eest arvestatud viivise summale. TsMS § 134 lg 1 kohaselt liidetakse hagihinda arvutades ühes hagis sisalduvad nõuded. TsMS § 134 lg 2 kohaselt määratakse hagihind nõude väärtuse järgi, kui hagi esitatakse mitme solidaarselt vastutava kostja vastu. Nõudes raha väljamõistmist igalt kostjalt eraldi, esitatakse ühes hagiavalduses mitu hagi mitme erineva kostja vastu, millel igaühel on oma hagihind ja millelt igaühelt tuleb tasuda riigilõivu. Selliseid haginõudeid hinna määramisel TsMS § 134 lg-test 1 ja 2 tulenevalt ei liideta (Riigikohtu otsus asjas nr 3-2-1-136-12, p 31). Kuigi praeguses menetluses on kostjate vastu esitatud eraldi nõuded, on hageja nõue piiratud 627 500 euro ja viivisega. Eelpool märgitut arvesse võttes tuleb tsiviilasja hinnaks lugeda 677 781,17 eurot (TsMS § 124 lg 1). TsMS § 136 lg 4 teise lause ja § 1371 alusel muudab ringkonnakohus asja hinda. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
86.Kuna kostja II vastu esitatud nõude osas tuleb kohtuotsus tühistada, siis tuleb tühistada ka kostja II vastu esitatud nõudega seotud menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine. Menetluskulude jaotuse ja kulude rahalise suuruse kostja II vastu esitatud nõude osas otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel.
87.Kostja I vastu esitatud nõude osas jättis maakohus 97% kostja I menetluskuludest hageja kanda. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis kostja I vastu esitatud nõudega seotud hageja menetluskulude osas jaotuse kindlaks määramata. TsMS § 163 lg 1 järgi hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Ringkonnakohus leiab, et menetluskulude jaotamisel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega tuleb otsuses määrata, milline osa menetluskuludest jääb kummagi menetlusosalise kanda. Seega kui 97% kostja I vastu esitatud nõudega seotud menetluskuludest jääb hageja kanda, siis peab kostja I kanda jääma 3%. Eeltoodut arvestades tuleb maakohtu otsus osas, milles maakohus jaotas kostja I vastu esitatud nõudega seotud menetluskulud, osaliselt tühistada ja jätta maakohtu menetluskuludest, mis on seotud kostja I vastu esitatud nõude rahuldamisega, 97% hageja kanda ja 3% kostja I kanda. Kuna maakohus ei ole määranud kindlaks hageja menetluskulusid, mis on seotud kostja I vastu esitatud nõudega, siis ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust esmakordselt kindlaks ei määra ja seda tuleb teha maakohtul TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
2-19-8221
88.Menetluskulud, mis on seotud kostja I nõude osas esitatud apellatsioonkaebusega, tuleb TsMS § 171 lg 1 järgi jätta hageja kanda. Kuigi ringkonnakohus tühistas kostja I vastu esitatud hagis tehtud maakohtu otsuse osaliselt, on maakohtu otsust muudetud marginaalselt, mistõttu on põhjendatud menetluskulud jätta hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Kostja II vastu esitatud nõudega seotud apellatsioonimenetluse kulude jaotust ringkonnakohus kindlaks ei määra, kuna selle määrab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus vastavalt asja lahendamise tulemusele.
89.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 järgi võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. (allkirjastatud digitaalselt)
Jõustunud Riigikohtu 14.06.2023 otsuses toodud muudatustega
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 11. oktoobri 2022. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-19-8221 muutmata, täiendades otsuse õiguslikke põhjendusi.
2.Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.