Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul käesoleva otsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord ja tähtajad Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused
Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.10.04.2017 esitas hageja maakohtule hagi, milles palus kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 80 793.60 eurot ja alates hagi esitamisest viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.31.03.2014 sõlmisid hageja ja kostja võlaõigusliku lepingu, mille järgi hageja ostis ja kostja müüs 1930.a kasutusele võetud XXX, Tallinnas asuva korteriomandi hinnaga 453 478.80 eurot. 2013.a olid lõppenud korteriomandi olulised rekonstrueerimistööd. Müüja kinnitas, et lepingu esemel ei ole mingeid temale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. 14.05.2014 sõlmisid pooled üleandmise-vastuvõtmise akti, milles märgiti maja seisukorraks „uus“. Ainsaks märkuseks oli, et aknatihend puudub ühel aknal köögis ja ühel aknal magamistoas; tööd teostatud; gaasikatla hooldus/remont vaja teostada. Muid võimalikke puudusi pooled ei fikseerinud. 21.05.2014 sõlmisid pooled asjaõigusliku lepingu, millega lepiti kokku omandi üleandmises hagejale. 19.06.2014 kanti hageja omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja ostis korteri kevadel ja sai selle soojapidavuse osas teha esimesi järeldusi 2014.a lõpus püsivate külmade saabudes.
3.2014.a talv oli võrdlemisi soe ja detsembrikuu temperatuur oli valdavalt plusskraadides. Püsivamad miinuskraadid saabusid detsembri viimastel päevadel, millal selgus, et korteriomand oli talvistes tingimustes soojapidamatu. 12.01.2015 teatas hageja kostjale, et üks osa seinast on halvasti soojustatud, sest külmaga tuleb sealt külma ja tuul puhub sisse. Samuti on külm see osa maja põrandast. 11.03.2015 teatas hageja kostjale, et oleks vaja kontrollida kogu maja soojustust, ja 08.04.2015, et vajalik oleks teostada ehitusekspertiis soojapidavuse osas.
4.13.05.2015 teostati korteriomandi termografeerimine. Tuvastati, et korteriomandi sokli ja I korruse pistikupesade juures ning II korruse laes on ulatuslikud soojalekked. Tuvastati, et välisuksed on ebatihedad ja aknapiitadesse paigaldatud värskeõhu klapid ei taga piisavat ventilatsiooni. Järeldati, et hoone rekonstrueerimisel on tööd teostatud mittepiisava efektiivsusega sokli osas ja ventilatsiooni lahendamisel.
5.07.09.2015 sai hageja kätte ja 09.09.2015 edastas kostjale korteriomandi ülevaatuseekspertiisi akti. Aktis tuvastati, et ehituslikest puudustest tulenevalt on korteriomandi soojapidavus madal ja niiskustase kõrge. Põhjuseks vundamendi ja sokli hüdroisolatsiooni ja soojustuse puudumine, välisseinte vähene soojustus, akende ja välisuste soojapidamatus ning tuulutusavade ja soojusvahetiga ventilatsioonisüsteemi
puudumine. 12.10.2015 teatas kostja, et ei pea suuremat osa ülevaatusest tõendatuks ja põhjendatuks. 02.12.2015 edastas kostja hagejale ehitustöid teostanud AS Restor kirja, mille järgi ei ole paigaldatud tuuletõkkepaberit välisvoodri alla; Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti esindaja soovitas küll vajadusel paigaldada välisuksele lisauks, kuna restaureeritav uks ei ole soojapidav ning miinimumnõuete tagamiseks võiks soojustada hoone vundamendi väljaspoolt.
6.15.01.2016 sai hageja kätte ja edastas kostjale ekspertarvamuse, milles tuvastati termografeerimise analüüsi teel mitmeid soojakao põhjuseid. Analüüs kinnitas, et soojakao põhjuseks on mh vundamendi ja sokli hüdroisolatsiooni ja soojustuse puudumine, välisseinte vähene soojustatus, akende ja välisukse soojapidamatus. 22.01.2015 edastas hageja kostjale ehitustöid teostanud AS Restor kirja, milles mööndi veelkord, et hoone välisvoodri alla ei ole paigaldatud tuuletõkkepaberit ega ole soojustatud hoone vundamenti ning märgiti, et kuna hooned on riikliku kaitse all olevad mälestised, siis sellistes hoonetes asuvate korterite ostjaid tuleb nimetatud asjaoludest teavitada. Kostja ei ole hagejat nimetatust teavitanud.
7.09.03.2016 saatis hageja kostjale puuduste kõrvaldamise nõude, milles nõudis 07.09.2015 ja 15.01.2016 aktides tuvastatud puuduste kõrvaldamist ning palus kostjal teatada hiljemalt 31.03.2016, kas kostja on valmis puudused kõrvaldama. 31.03.2016 kostja keeldus. Nõude esitamisega seotud õigusabikulu oli 3640.80 eurot.
8.14.12.2016 koostati hagejale projekt korteriomandi välise soojusisolatsiooni paigaldamiseks, mille järgi toimub soojustamine Poska tänava peaukse küljes ja selle vastasküljes sisehoovi terrassi pool ehk pikemates külgedes. 02.02.2017 kooskõlastas projekti Tallinna Linnaplaneerimise Ameti muinsuskaitse osakond, märkides tiitellehele, et on lahendusega nõus. 07.02.2017 esitati hagejale hinnapakkumine 07.07.2015 ja 15.01.2016 aktides tuvastatud puuduste kõrvaldamiseks ja osundatud tööde teostamiseks maksumusega 58 169 eurot käibemaksuta. Tööde teostamiseks kulub 12 nädalat. Puuduste kõrvaldamine eeldab põrandate osalist ülesvõtmist ja seinte seestpoolt lahtivõtmist. Kostjal ei ole võimalik sel ajal korteris elada. Kadriorus üürimiseks samaväärset maja või majaosa ei pakuta. Kõige lähedasem üüripind on kortermajas keskmise üürihinnaga 2450 eurot kuus ehk kolme kuu eest 7350 eurot. 09.02.2017 teavitas hageja kostjat, et puuduste kõrvaldamise maksumus jääb suurusjärku 50 000–55 000 eurot ja tegi kostjale ettepaneku hüvitada kompromissi korras 40 000 eurot. 15.02.2017 kostja keeldus.
9.Kostja müüs hagejale puudustega korteriomandi. Puuduseks on korteriomandi soojapidamatus, mille põhjuseks on peamiselt järgmised asjaolud: puudub vundamendi ja sokli hüdroisolatsioon ja soojustus; välisseinad on vähe soojustatud; aknad ja välisuksed ei pea sooja; puudub tuulutusavade ja soojusvahetiga ventilatsioonisüsteem. Hageja ostis korteriomandi elamiseks, mis on korteriomandi tavapärane kasutusotstarve. Korteriomand pidi olema kaasaegsetele elutingimustele vastav ja elamiseks sobiv.
10.Kostja vastutab lepingu rikkumise eest. Ekspertide tuvastatud asjaolud ja sellest tingitud soojapidamatus ei saanud tekkida pärast riisiko üleminekut, millest tulenevalt oli puudus olemas juba riisiko ülemineku ajal. Puudus ilmnes juba elamu ostmisele järgnevalt esimesel talvel. Soojapidamatus ei tulenenud hagejast. Hageja ei teadnud ega pidanudki teadma lepingu sõlmimise ajal soojapidamatusest. Soojapidamatuse põhjused ei olnud ülevaatusel silmaga tuvastatavad. Hageja ja kostja ei ole sõlminud kostja vastutust piiravat kokkulepet. Kostja teadis, et korter ei ole korralikult soojustatud. Hageja teavitas
kostjat soojapidamatusest mõistliku aja jooksul ja isegi kui ei teatanud, võib hageja sellele tugineda, kuna kostja oli soojapidamatusest teadlik.
11.Korteri soojapidavaks muutmine maksab 69 802.80 eurot (käibemaksuga), millele lisanduvad kohtuvälised õigusabikulud 3640.80 eurot ja asenduspinna üürimine 7350 eurot (käibemaksuga).
12.Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja järgmist. Hagi ei ole aegunud. Hageja on konkretiseerinud oma nõude. Kostja kohustus müüma hagejale eluruumi ning hageja on selgitanud, et eluruum peab olema soojapidav. Hageja on tõendanud, et eluruum ei ole soojapidav. Kostja rikkus lepingut ja lepingu sõlmimise ajal kehtinud Vabariigi Valitsuse (VV) 26.01.1999 määruse nr 38 punktist 7 tulenevat kohustust. Hagejal ei olnud põhjalikku teadmist ehitise omadustest. Asjaolu, et hageja sai jälgida korteriomandi valmimise protsessi, ei välista kostja vastutust soojapidamatu korteriomandi müümise eest. 11.12.2013 saatis kostja hagejale korteriomandi müügipakkumuse, millest nähtuvalt olid siseviimistlustööd korteriomandis valdavas osas juba lõppenud. 31.03.2013 saatis kostja hagejale kirja, millest nähtuvalt sai hageja rääkida kaasa üksnes üksikutes töölõikudes. Lisatööd, milles hageja ja kostja täiendavalt kokku leppisid, loetleti üles müügilepingu lisas 2 ja need ei mõjutanud kuidagi kostja kohustust müüa hagejale soojapidav eluruum. Asjakohatud on väited seoses projekti ja muinsuskaitseliste nõuetega. Asjaolud, et ehitise projekt on kooskõlastatud kõikide asjaomaste asutustega ning ehitisele on antud ehitus- ja kasutusluba, ei välista ehitise soojapidamatust.
13.Hageja ei teadnud ehitise soojapidamatusest. Kostja ei teatanud hagejale mitte kordagi, et hagejale müüdav korteriomand on soojapidamatu. Hageja oli see, kes 03.02.2014 juhtis kostja tähelepanu, et kahtlane on, et korteris puhurid töötavad ja seina luuk, kus asub veetoru, on avatud. Kostja kinnitas hagejale, et veetorud külmusid suure külmaga. 05.02.2014 juhtis hageja tähelepanu, et kogu maja vundament on soojustamata, millest pidi kostja konsulteerima arhitektidega. Kostja ei teavitanud hagejat veetorude kulumisest ega vundamendi soojustuse puudumisest. 10.02.2014 andis kostja hagejale teada, et veetorude külmumise vältimiseks ei ole vaja vundamenti soojustada ning piisab veesisendi otsa soojustamisest. 17.02.2014 kinnitas kostja, et kogu hoones sooja tagamiseks piisab radiaatorites vee temperatuuri tõstmisest ja uste-akende sulgemisest. 21.02.2014 teavitas kostja, et on valmis omal kulul soojustama veesisendi seinaosa ka täiendavalt väljast. Seega puudutas poolte kirjavahetus üksnes veetorude külmumist. 07.03.2014 teavitas kostja, et ei pea vajalikuks kogu maja sokliosa täiendavat soojustamist ja et kostja pakutud lahendus on igati piisav, vältimaks esikus aset leidnud külmumise kordumist. Põhjendamatu on kogu hoone perimeetri lahtikaevamine, hoovipoolse terrassi lammutamine jne. 20.03.2014 saatis kostja hagejale ka foto korteri veesisendi soojustuse paigaldamisest. 25.03.2014 kinnitas kostja, et veesisendi seinaosa soojustamisega on veetorude edaspidine külmumine välistatud. Asjaolu, et korteriomand on tervikuna soojapidamatu, selgus alles külmade saabudes 2014.a viimastel päevadel ja 2015.a esimestel kuudel. 2016.a esimestel päevadel selgus, et veetorud külmuvad endiselt. 10.01.2016 teavitas hageja veetorude külmumisest kostjat, kes suunas hageja toruabi poole.
14.Hageja ei ole esitanud kostja vastu nõuet vastutust ületavas osas. Müügilepingus puudub säte, mille järgi kostja ei vastuta hagejale müüdud korteri soojapidamatuse eest. Asjaolu, et korter on siseviimistletud, ei tähenda, et korter on soojapidav. Hageja on tõendanud, et korteriomand ei ole soojapidav. Kostja ei ole selgitanud, milles seisneb
eksperthinnangute oletuslikkus ja hinnangulisus. Projekti pealt ei ole võimalik tuvastada hoone tegelikku soojapidavust ning hoone rekonstrueerimine projekti alusel ei välista soojapidamatust.
15.Küsimus ei ole, kas ehitis vastas müügilepingu sõlmimise ajal energiatõhususe klassile. Energiatõhusus on hoone kasutusega seotud energianõudluse rahuldamiseks vajalik arvutuslik või mõõdetud energia hulk. Energiamärgis annab infot projekteeritava või olemasoleva hoone projekteeritud energiavajaduse või tegeliku energiatarbimise kohta. Kostja vastuväited
16.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hagi on aegunud. Poolte vahel sõlmitud leping on müüja vastutust piirav leping. Hageja ei ole konkretiseerinud, milline lepingus ettenähtud kohustus on kostja poolt täitmata. Hagejal oli põhjalik teadmine ehitise omadustest, sh ehitise soojapidavusest enne müügilepingu sõlmimist. Hagejale on teada, et energiamärgise kohaselt on hoone energiaklassiga E, mis on otseselt seotud hoone soojapidavusega, ja hoonel lasuvad muinsuskaitsealased kitsendused. Hageja tutvus enne müügilepingu sõlmimist nii ehitise kui selle projektiga, milline oli hagejale üle antud enne müügilepingu sõlmimist. Hageja käis korduvalt ehitist üle vaatamas, kasutades seejuures ehitusspetsialisti abi. Kostja ei ole ehitise omadusi varjanud. Hageja esiletoodud asjaolusid ei saa käsitleda ehitise puudustena. Hageja oleks saanud esitada üksnes lepingu rikkumisel põhineva nõude, mis on aegunud.
17.Ehitis rekonstrueeriti 12.01.2010 ehitusloa alusel. Projekt on kooskõlastatud kõikide asjaomaste asutustega, sh muinsuskaitseametiga. Mitmed olulised lahendused, sh vundamendi rekonstrueerimise lahendused, olid seotud just muinsuskaitsealaste nõuetega. Hageja on kinnitanud lepingu sõlmimisel, et on teadlik lepingu esemel lasuvatest muinsuskaitsealastest kitsendustest. Ehitisele on väljastatud kasutusluba 07.03.2013. Eelnevalt kontrollisid ehitise vastavust projektile asjaomased asutused. Valminud ehitis on õiguspärane ning puudub seadusest tulenev alus heita kostjale ette ehitusseadusest (EhS) tulenevate nõuete rikkumist. Müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud EhS-i alusel ei kehti muinsuskaitsealustele hoonetele energiatõhususe miinimumnõuded.
18.Enne lepingu sõlmimist pidasid pooled mitme kuu vältel läbirääkimisi, mille kestel täitis müüja kohustuse anda müügieseme kohta igakülgset teavet. Hageja oli juba 05.02.2014 teadlik sellest, milline on vundamendi soojustus. 19.02.2014 edastas kostja hagejale projekti ja 21.02.2014 kinnitas hageja, et teab ehitise omadusi. 07.03.2014 selgitas kostja hagejale võimalust teistsuguseks lahenduseks.
19.31.03.2014 lepingus sisaldub poolte kokkulepe kostja vastutuse osas. Kostja vastutab üksnes lepingus kokkulepitud ulatuses. Kostja on hagejale üle andnud lepingutingimustele vastava ehitise. Hagejal puudub alus nõuda ehitise omaduste muutmist või parendamist hageja soovitud viisil. Hagejal on endal õigus korteriomandit muuta või parendada.
20.Tõendamata on ehitise soojapidamatus. Eksperthinnangud on olulises osas oletuslikud ja hinnangulised. Aktides väidetavad kõrvalekalded on projektdokumentatsiooniga võrdlemata. Puudub alus järeldusteks, et ehitis on puudustega. Ehitise rekonstrueerimine toimus Celander Projekt OÜ projekti alusel. AS-i Restor töö on kooskõlas ehitusprojektiga. Projekteeritud lahendused olid hagejale enne müügilepingu sõlmimist teada. Hageja hindas enne ostuotsuse tegemist projekteeritud lahenduste mõju, sh ehitise
soojapidavust. Hageja tegi ostuotsuse teades kõiki asjaolusid. Ei selgu, millise kokkuleppe alusel peaks kostja vastutama võimalike teistsuguste projektilahenduste või teistsuguste omadustega müügieseme saamiseks tehtavate kulutuste eest.
21.Oluline on, et ehitis vastas müügilepingu sõlmimisele eelnenud ajal energiatõhusise klassile E. Hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt ehitise omaduste muutmist, s.o kõrgema energiaklassi nõuete tagamist. Esimese astme kohtu otsus
22.Harju Maakohus jättis 27.11.2018 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning märkis, et määrab kulude rahalise suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul peale otsuse jõustumist.
23.Kohus on tuvastanud, et: korteriomandi XXX, Tallinnas esmane kasutuselevõtu aasta on 1930; korteriomandile kehtivad muinsuskaitsealased kitsendused; hoone ja korteriomand restaureeriti ja rekonstrueeriti 12.01.2010 ehitusloa alusel (t I kd lk 102); korteriomandile on väljastatud kasutusluba 07.03.2013 (t I kd lk 102 pöördel); 11.12.2013 edastas kostja hagejale korteriomandi müügipakkumise (t I kd lk 128); 31.03.2014 sõlmisid pooled notariaalse korteriomandite müügilepingu ja kinnistamisavalduse eelmärgete kandmiseks kinnistusraamatusse; lepinguga müüs kostja hagejale korteriomandi hinnaga 453 478.80 eurot (t I kd lk 9-19); 14.05.2014 allkirjastasid pooled üleandmise-vastuvõtmise akti, millega kostja andis hagejale üle korteriomandi valduse, võtmed ning dokumendid (projektdokumentatsioon, sh kasutusluba; kasutusjuhendid: saunaahi, valvesüsteem, gaasikatel; hooldusjuhend: õlitatud puitpõrand (t I kd lk 20 ja 161 pöördel)); aktis fikseeriti maja seisukord: uus ning et ühel aknal köögis ja ühel aknal magamistoas on puudu aknatihend/tööd teostatud; gaasikatla hooldus/remont vaja teostada; 21.05.2014 sõlmisid pooled notariaalse eelmärgete kustutamise kinnistamisavaldused korteriomandite ja kinnistute mõtteliste osade ühishüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingud, millega lepiti kokku kinnisomandi üleandmises hagejale (t I kd lk 20 pöördel - 27); hageja kanti kinnistusraamatusse omanikuna sisse 19.06.2014 (t I kd lk 27 pöördel - 28); energiamärgise kohaselt on hoone energiaklass E.
24.Hageja on esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude 80 793.60 eurot ja viivisenõude. Hagi kohaselt on poolte vahel võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lõike 1 kohaselt sõlmitud müügileping, mille alusel müüs kostja hagejale korteri asukohaga XXX, Tallinnas. Hageja hinnangul on kostja rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi sellega, et müüs korteri, millel on ilmnenud varjatud puudused, millest hageja korterit ostes teadlik ei olnud, seega on hagejale üle antud lepingutingimustele mittevastav asi.
25.Kostja on esitanud aegumise vastuväite (tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 143). Kostja hinnangul on hagi aegunud TsÜS § 146 lõike 1 alusel. Kohus toetas hageja seisukohta, et nõue ei ole aegunud. Kohus viitas VÕS §-le 227 ja leidis, et Riigikohus on märkinud, et müügilepingust tulenev kahju hüvitamise (VÕS § 115 lõige 1) nõue aegub TsÜS § 146 lõike 1 ja VÕS § 227 esimese lause järgi kolme aasta jooksul asja üleandmisest (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-49-17, punkt 27). Puudub vaidlus, et asja valdus anti hagejale üle 14.05.2014 (t I kd lk 20 ja 161 pöördel) ning omand 21.05.2014
(t I kd lk 20 pöördel - 27). Hagi on kohtule esitatud 10.04.2017. Seega ei ole nõue aegunud.
26.Edasi andis kohus hinnangu, kas kostja poolt hagejale müüdud korteriomand vastab lepingutingimustele. Hageja on esitanud puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõude. Selliste kulude hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lõike 1 ja § 128 lõike 3 alusel. VÕS § 115 lõike 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: võlgnik on lepingut rikkunud ja võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lõige 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lõige 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga (VÕS § 127 lõige 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lõige 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lõige 4). Müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lõige 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lõige 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lõige 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lõige 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lõige 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lõike 1 punkt 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lõike 1 punkt 2; vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-100-15, punkt 20). Kohus viitas ka VÕS § 217 lõikele 1 ning lõike 2 punktidele 1 ja 2.
27.Puudub vaidlus, et hageja soovis osta vaidlusalust korteriomandit selles elamiseks, mitte muul eesmärgil. Samuti puudub vaidlus, et kostja oli teadlik, et hageja soovib korterit kasutada eluruumina. Hageja väitel ei ole korteriomand soojapidav. Riigikohus on märkinud, et ostes korteri, tuleb lugeda endastmõistetavaks, et korterit peab olema võimalik kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne temperatuur (lahend nr 3-2-1-115-04, punkt 21). Samuti on Riigikohus leidnud, et maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks (lahend nr 3-2-1-5-12, punkt 29). VV 26.01.1999 määrusega nr 38 kinnitatud eluruumidele esitatavate nõuete punkti 7 järgi peab eluruumi õhu temperatuur olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele.
28.On tõendatud, et perioodil 01.09.2014–15.01.2015 olid õhutemperatuurid valdavalt plusskraadis ning külmad tekkisid 2014.a detsembri lõpus ja 2015.a jaanuari alguses (t I kd lk 28 pöördel - 30). Tõendatud on, et 12.01.2015 teatas hageja kostjale, et korteriomandis tuleb üle vaadata üks seina soojustuse koht, kuna välisseinas on veekraan ja seespool seinas tehniline luuk, milline osa on halvasti soojustatud, sest külmaga tuleb sealt külma ja tuul puhub sisse. Samuti on see osa maja põrandast väga külm (t I kd lk 30 pöördel). 11.03.2015 teatas hageja, et külmade ilmadega puhub vundamendi ja seina soojustuse vahelt külma tuppa. Samuti on teatud I korruse tubades põrandad väga külmad (eelduslikult on vundament soojustamata). Kogu maja soojustust oleks vaja
kontrollida (t I kd lk 31). 15.05.2015 asjatundja AV koostatud termografeerimise analüüsil teostatud ekspertarvamusega on tuvastatud, et hoone rekonstrueerimisel on tööd teostatud mittepiisava efektiivsusega sokli osas ja ventilatsiooni lahendamisel. Suurimaks probleemiks on hoone soklist ulatuslikud soojalekked. Põhjuseks on tõenäoliselt soklisõlme puudulikud soojustehnilised lahendused või/ja fassaadi tuulutuse halb isoleerimine ja vead tuuletõkke paigaldamisel. Samuti on paigaldatud liiga lühike ja ilma nn „tilgamurdjata“ sokli veelaud, mille tulemusel jookseb seinalt tulev vesi sokli pinnale. I korrusel pistikupesadest soojuslekked liiga suured. Tõenäoliselt on tegemist katkestatud aurutõkkega. Välisuksed on ebatihedad. II korrusel laes korstna juures ulatuslikud soojuslekked. Aknapiitadesse paigaldatud värskeõhu klapid ei taga piisavalt ventilatsiooni (t I kd lk 32-38). Asjatundja TP 07.09.2015 ülevaatus-ekspertiisiga on tõendatud, et korteriomandi soojapidavus on madal ja niiskustase kõrge, mille põhjuseks on: vundamendi ja sokli hüdroisolatsiooni ja soojustuse puudumine; välisseinte vähene soojustatus; akende soojapidamatus; välisuste soojapidamatus ning tuulutusavade ja soojusvahetiga ventilatsioonisüsteemi puudumine (t I kd lk 39-47). Asjakohatud on kostja väited, et asjatundjate arvamused on oletuslikud ja hinnangulised. Kostja ei ole enda väidete ümberlükkamiseks esitanud ühtegi tõendit. Kohtul puudub alus kahelda, et asjatundjate arvamused on oletuslikud ja hinnangulised, nimetatut ei toeta ka ükski teine tõend. 30.11.2015 AS-i Restor kirjaga on tõendatud, et hoonele ei ole paigaldatud tuuletõkke paberit välisvoodri alla ning et Tallinna Kultuuriväärtuste Amet soovitas paigaldada vajadusel välisuksele lisaks lisaukse, kuna restaureeritav uks ei ole soojapidav, kuid ehitaja seda ei tellinud. Samuti on tõendatud, et oleks võinud soojustada hoone vundamendi väljastpoolt (t I kd lk 49-53). 15.01.2016 ekspertarvamusega on tuvastatud sooja-kao põhjused. 22.01.2016 AS-i Restor kirjaga on tõendatud, et korteriomandi hoonele ei ole paigaldatud tuuletõkkepaberit ega ole soojustatud hoone vundamenti (t I kd lk 61-63).
29.Eeltoodud tõenditega on tõendatud, et kostja poolt hagejale müüdud korteriomandil on probleemid soojapidavusega. Nimetatud asjaolu tõendab ka 02.03.2018 paikvaatlus (t II kd lk 121), mille kohus teostas korteriomandi alumise korruse ruumides päeval, mil väljas oli ca -11 kraadi külma. Kohus tuvastas, et toad on jahedad, pistikupesadest puhub jahedat tuult ning akna all olevad põrandad on külmad. Kohus möönis, et kohtule ei ole teada, kas hageja esindaja punktmõõtur oli taadeldud ning kuna radiaatorid olid jahedad, siis kas tegu võis olla probleemidega kütterežiimi seadistamisel. Samas vaatluse käigus tuvastatut toetavad asjatundjate arvamused. Nimetatuga on tõendatud üks hagi rahuldamise eeldustest. Kohus märkis ka, et kostja põhimõtteliselt ei vaidlusta, et korteriomand võib olla vähem soojapidav, kui seda on uus ehitis. Kostja leidis, et hagejale olid vastavad asjaolud teada juba enne müügilepingu sõlmimist ja hagejale oli teada, et vaidlusaluse elamu energiakasutuse klass on E, mis on otseselt seotud soojapidavusega ning et hoonele kehtivad muinsuskaitsealased kitsendused. Seega tuleb kohtul välja selgitada, kas hageja oli eeltoodud asjaoludest teadlik.
30.Kohus viitas VÕS § 218 lõikele 4 leides, et hageja ei ole tõendanud, et tuvastatud puudused on varjatud puudused, millest hageja korterit ostes teadlik ei olnud. Pooltevahelise e-kirjavahetusega on tõendatud, et hageja oli teadlik enne müügilepingu sõlmimist, millise korteriomandi ta ostab ning mis tingimustele korteriomand ja hoone vastavad. Kohus ei nõustunud, et hageja teadis üksnes probleemist veetorude külmumisega, millele ta ise tähelepanu juhtis. Puudub vaidlus ning tõendatud on, et 11.12.2013 edastas kostja hagejale vaidlusaluse korteriomandi müügipakkumise (t I kd lk 128). 03.02.2014 teatas hageja kostjale, et koridor ja I korruse vannituba on külm (see põhjapoolne sein tuleks lahti võtta ja korralikult soojustada), seega võib tegemist olla
ebakvaliteetselt ehitatud ja/või soojustatud hoone osaga. Lisaks teavitas hageja, et tema arvates ei läinud I korrus külmade ilmadega piisavalt soojaks (t I kd lk 108 pöördel). 05.02.2014 e-kirjas on hageja teavitanud kostjat, et selgus, et kogu maja vundament on soojustamata, aga seda oleks vaja teha. Hageja märkis, et on ise praktikas seda juba korduvalt kogenud (torude külmumist ja soojustamist) ja teab täpselt, et seda puudust (veetorustiku külmumine) on võimalik likvideerida ainult täiendava seina ja vundamendi soojustamise teel (t I kd lk 107). Kostja vastas 05.02.2014, et vundamendi soojustamise/mittesoojustamise teema konsulteeritakse läbi arhitektidega (t I kd lk 106 pöördel). 07.02.2014 on hageja palunud infot, kas on olemas soojendamise lahendused ja kas on paigaldatud termomeetrid, et saaks mõõta soojakraade (t I kd lk 106) ning 10.02.2014 on hageja palunud koopiat maja muinsuskaitse eritingimustest, mis edastati hagejale 10.02.2014 (t I kd lk 105 pöördel - 106). 12.02.2014 ja 13.02.2014 e-kirjadega on tõendatud, et hageja oli teadlik, et maja on soojustamata, välisuks on soojustuseta ning millised aknad on paigaldatud ja toas valitsevatest temperatuuridest (t I kd lk 104 pöördel - 105). 18.02.2014 ja 19.04.2014 e-kirjadega on tõendatud, et hagejale on edastatud väljavõtted projektist, et hageja saaks tutvuda vundamendi, seina ja torustiku infoga, sh vundamendi sügavus ja soojustus, seina paksus ja soojustus ning kasutatud materjalid ning veetorustiku sisseviigu joonis ja olemasoleva külmumispunkti lahendus (t I kd lk 103 pöördel). 21.02.2014 on hageja ise märkinud, et saab aru, et olukord on selline, et kas ostab korteri sellisena (puudustega) nagu on või mitte. Lisaks on märkinud, et soovib osta korterit, kuid selliste puuduste ilmnemise korral, mis selgusid külmade ilmadega, seda teha ei saa (t I kd lk 103). 07.03.2014 on kostja teavitanud, et kogu maja sokliosa täiendavat soojustamist ta vajalikuks ei pea. Hoone rekonstrueerimist teostanud arhitektid ka selleks vajadust ei näinud. Kostja leidis, et tema pakutud lahendus on igati piisav, vältimaks esikus aset leidnud külmumise kordumist. Kogu hoone perimeetri lahtikaevamine, hoovipoolse terrassi lammutamine jne ei olnud kostja hinnangul põhjendatud ja ta ei soovinud täiendavaid kulusid kanda. Kostja tegi hagejale ettepaneku, et kui hageja soovib täiendavat soojustamist, saab seda teha hageja kulul. Nimetatuga on ümber lükatud hageja väited, et hageja sai kaasa rääkida üksnes üksikutes töölõikudes, kuna siseviimistlustööd olid lõpetatud. Hagejale pakuti omal kulul ehitise soojustamise võimalust, mida hageja eeldatavalt ei soovinud.
31.Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et hageja oli teadlik enne notariaalse müügilepingu sõlmimist ehitise olukorrast ja asjaolust, milline on ehitise soojustus, välisuksed ja aknad ning temperatuur tubades. Hagejal oli võimalus tutvuda ehitusprojektiga ning muinsuskaitse eritingimustega. Vaatamata kõigele otsustas hageja sõlmida 31.03.2014 notariaalse müügilepingu vaidlusaluse korteriomandi ostmiseks.
32.Kohus viitas müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud ehitusseadustiku (EhS) § 3 lõike 71 punktile 1, millest tulenevalt ei nõustunud hagejaga, et asjas ei oma tähtsust, mis on vaidlusaluse hoone energiakasutuse klass. 31.03.2014 sõlmitud notariaalse müügilepinguga on tõendatud, et elamu XXX kaalutud energiakasutuse klass on E (lepingu punktis 2.1.4) ning et hageja on teadlik, et lepingu esemel lasuvad muinsuskaitsealased kitsendused (lepingu punkt 3.3.2). Asjaolu, et vaidlusaluse elamu energiakasutuse klass on E, on tuvastatud ka asjatundja TP ülevaatuse-ekspertiisiga (t I kd lk 47). Asjakohatud on hageja väited, et teda ei teavitatud, et XXX on riikliku kaitse all olev mälestis. Hagejale on juba 10.02.2014, s.o enne müügilepingu sõlmimist, tema palvel edastatud maja muinsuskaitse eritingimused (t I kd lk 105 pöördel ja 106). Ekspert PP 16.05.2018 ekspertiisi aruandega on tõendatud, et energiamärgis on otseselt seotud hoone soojapidavusega ning vaidlusalune elamu vastab sisuliselt energiakasutuse klassile E ülemise ja F alumise piiri peal. Ekspert on ka märkinud, et reeglina ei vasta
muinsuskaitsealuste hoonete soojustehnilised näitajad tänapäeva nõuetele ja vajaksid parandamist. Praktiliselt on välistatud seinte soojustamine väljastpoolt, kuna see rikuks hoone kaitsealuse välisilme. Probleeme on sokli soojustamisega väljastpoolt. Aknad peavad säilima, kas algsel kujul või säilitama esialgse väljanägemise. Katus on reeglina soojustatav. Külmasildade likvideerimine on kõige problemaatilisem, kuna olemasolevat ühendussõlme, mis ongi külmasilla põhjustaja, ei ole reeglina võimalik muuta ega ka eeltoodud põhjustel täiendavalt isoleerida. Aknad tuleks külmasildade vältimiseks tuua seina välispinda, mida muinsuskaitse reeglid ei luba (t II kd lk 134-141). Seega on tõendatud, et energiakasutuse klass on seotud soojapidavusega ning kuna hagejale oli teada, et vaidlusaluse elamu energiakasutusklass on E ja kehtivad muinsuskaitsealased piirangud, pidi hageja arvestama, et soojapidavus ei pruugi olla samane, mis uuel ehitisel, millisest asjaolust hageja ka teadis enne müügilepingu sõlmimist. Asjakohatud on hageja väited, et 14.05.2014 üleandmise-vastuvõtmise aktis on maja seisukord „uus“. Hagejale oli teada, et tegemist on 1930.a esmaselt kasutusele võetud majaga, mis restaureeriti ja rekonstrueeriti 2011.a 12.01.2010 ehitusloa alusel ehk tegemist ei ole uue majaga. Asjaolu, et vaidlusalune hoone vastab ehitusprojektile, on tõendatud ka asjaoluga, et ehitisele on väljastatud kasutusluba 07.03.2013.
33.Eeltoodust tulenevalt asus kohus seisukohale, et hageja oli teadlik vaidlusaluse korteriomandi seisukorrast enne müügilepingu sõlmimist, mistõttu ei vastuta kostja VÕS § 218 lõike 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Kuna täitmata on üks hagi rahuldamise tingimustest, tuleb jätta hagi rahuldamata. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata VÕS § 218 lõikes 4 sätestatud tingimuse täitmata jäämise tõttu, ei pidanud kohus vajalikuks analüüsida teisi müüja vastutuse aluseid ning kahju suurust ja sellega seotud tõendeid. Põhinõude rahuldamata jätmise tõttu jäi rahuldamata ka viivisenõue.
34.Menetluskulud jättis kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lõike 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul peale kohtulahendi jõustumist (TsMS § 177 lõike 1 punkt 2 ja lõige 2). Apellatsioonkaebus
35.19.12.2018 kaebuses palub hageja maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda.
36.Kohus on hagi rahuldamata jätmisel rikkunud oluliselt TsMS § 232 lõiget 1 ja § 442 lõiget 8 ning kohaldanud ebaõigesti VÕS § 218 lõiget 4. Hageja teadis lepingu sõlmimisel, et: hoone kaalutud energiakasutuse klass on E; hoone esmase kasutuselevõtu aasta on 1930; hoonel lasuvad muinsuskaitsealased kitsendused; hoonel on esinenud torustiku külmumist ja hoone vundament on soojustamata. Kuid hageja ei teadnud ega pidanud teadma, et hoone on soojapidamatu ja talvistes oludes eluruumina kasutamiseks sobimatu. Hageja lähtus lepingu sõlmimisel teadmisest, et hoone on rekonstrueeritud ning hoonet ei olnud pärast rekonstrueerimist ja kasutusloa saamist kasutatud. Hageja maksis korteriomandi eest märkimisväärse summa, mis andis täiendava kindluse eeldada, et hoone on soojapidav.
37.Pooltevaheline kirjavahetus ei tõenda hageja teadmist hoone soojapidamatusest. Kirjavahetusest nähtub: kostja ei avaldanud kordagi, et hoone ei pruugi olla soojapidav; kogu initsiatiiv hoone kohta täpsemat infot saada pärines hagejalt; hageja ja kostja kirjavahetus (sh vundamendi soojustusega seonduvas osas) puudutas vaid veetoru külmumist; kostja kinnitas, et veetoru soojustamisest piisab ja vundamendi soojustamine ei ole vajalik. Hagejal ei tekkinud ega pidanud tekkima kirjavahetuse pinnalt teadmist, et
453 478.80 euro eest eluruumina müüdav korteriomand on soojapidamatu. Hageja võis teada vundamendi soojustuse puudumisest, kuid mitte hoone soojapidamatusest ja sellest, et põrandad on soojustamata. Viidates Riigikohtu seisukohtadele lahendis nr 3-21-129-12 (punktid 26 ja 12) märgib hageja, et kostja ei avaldanud hagejale hoone kohta mistahes negatiivset teavet, kogu teave veetoru külmumise ja vundamendi soojustuse puudumise kohta oli hageja enda avastatud. Asjaolu, et hageja oli teadlik veetoru külmumisest, ei tähenda, et hageja sai aru või pidi aru saama, et kostja kinnitustest hoolimata jäi veetoru külmumise põhjus likvideerimata ja veetoru külmumised hakkavad tulevikus korduma. Kostja ei andnud hagejale teada, et hoone on soojapidamatu (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-100-15, punkt 35) ega lükanud selgelt ümber eeldust, et hoone on eluruumile kohaselt soojapidav (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-46-17, punkt 27). Viimase lahendi punktile 26 viidates märgib hageja, et ta ei pidanud aru saama, et hoone on soojapidamatu, mistõttu on hoone soojapidamatuse näol tegemist varjatud puudusega. Hageja ei pidanud teadma või aru saama, et vundamendi soojustuse puudumine toob kaasa hoone ulatusliku soojapidamatuse või et projekti järgi rekonstrueeritud hoone ei saagi soojapidav olla (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-129-12, punkt 24). Eelnevast tulenevalt leidis kohus ekslikult, et hageja teadis enne lepingu sõlmimist, et kostja poolt eluruumina müüdav hoone on soojapidamatu.
38.Energiaklass ega kitsendused ei tõenda hageja teadmist hoone soojapidamatusest. Kohus jättis käsitamata hageja väite, et PP on asunud seisukohale, mille järgi „on hoone kaalutud energiakasutus 263,6 kuni 264,6kEh/m2 aastas, mis on sisuliselt energiakasutusklassi E ülemise ja F alumise piiri peal“. Samas on PP märkinud, et kütmiseks „kasutatakse täiendavalt elektrikütet, mida kahjuks ei mõõdeta“, ja „[e]lektriga kütmine suurendab KEKi väärtust, kuna elektrienergia kaalumistegur on kaks korda suurem kui gaasil“. Kuna täiendav elektrikulu jäi energiakasutuse klassi arvutustest välja, on tegelik kaalutud energiakasutus aruandes märgitust kõrgem ja tegelik energiakasutuse klass seetõttu aruandes märgitust madalam (31.05.2018 seisukoha punkt 5). Hageja on seetõttu seisukohal, et tegelik energiakasutuse klass on madalam kui E. Energiakasutuse klassiga või muinsuskaitsealaste piirangutega ei saa põhjendada värskelt rekonstrueeritud ja 453 478.80 eurot maksnud eluruumi soojapidamatust. Hageja viitab Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-100-15 (punkt 26), millises asjas oli samuti tegemist muinsuskaitsealuse kinnistuga. Muinsuskaitsenõuded ei välistanud hoone soojustamist viisil, millele hageja on praeguses asjas tuginenud. Seda tõendab mh asjaolu, et hageja tellis hoone vundamendi soojustamiseks projekti, millele on kantud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti muinsuskaitseosakonna märkus „Lahendusega nõus“. Vastustaja seisukoht
39.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
40.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse rikkumisi ega materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lõige 6). Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata (TsMS § 657 lõike 1 punkt 1). Apellatsioonimenetluse kulud jäävad apellandi kanda.
41.Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele selgitab kolleegium järgmist. Hageja etteheited maakohtule seisnevad tõendite ebaõiges hindamises ja materiaalõiguse (VÕS § 218 lõike 4) ebaõiges kohaldamises. TsMS § 232 lõike 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Ringkonnakohus ei tuvastanud, et maakohus oleks eksinud tõendite hindamisel ega näe alust tõendite teisiti hindamiseks TsMS § 653 alusel. Maakohus analüüsis asjatundjate arvamusi ja jõudis veendumusele, et müüdud asjal olid tõepoolest lepingu sõlmimise ajal probleemid soojapidavusega. Samas tuvastas maakohus poolte lepingueelse ekirjavahetuse alusel, et ostja oli probleemidest teadlik. Kaebuses ei ole toodud esile konkreetseid tõendeid, millised oleks maakohus jätnud tähelepanuta. Asjaolu, et pool ei ole nõus kohtu järeldustega, ei ole lahendi tühistamise aluseks. Maakohtu põhjendused on loogiliselt järgitavad ning järeldus on kooskõlas põhjendustega.
42.Maakohtus kogutud tõendite alusel ei ole alust teha hagejale soovitud järeldust, nagu oleks pooltevaheline e-kirjavahetus puudutanud ainult veesisendi (veetorude) külmumist, mille tulevane ostja avastas objektil 30.01.2014 (hageja e-kiri 03.02.2014; t I kd lk 108 pöördel). Juba samas e-kirjas avaldas ostja ise arusaama, et tema arvates ei läinud lisaks põhjapoolsele seinale (kus asub külmunud toru) terve I korrus külmade ilmadega piisavalt soojaks. Vajadust maja (sh vundamenti) täiendavalt soojustada rõhutas ostja 05.02.2014 ja 07.02.2014 e-kirjades (t I kd lk 106 pöördel -107). 12.02.2014 (t I kd lk 105) e-kirjast nähtub, et ostja seostas probleemid maja ebapiisava soojaks minekuks nii seinte ja vundamendi soojustamisega, I korruse akende tavaklaasidega kui soojustamata välisustega. Sama nähtub ostja 13.02.2014 e-kirjast (t I kd lk 104 pöördel). 21.02.2014 e-kirjast nähtuvalt oli ostjal selleks ajaks selge, et külmade ilmadega ilmnenud probleemide tõttu ei saa ta seda korterit osta (t I kd lk 103). Tsiviilasjas ei ole esitatud tõendeid, millest nähtuks, et müüja oleks olnud nõus tegema täiendava soojustamisega seotud töid omal kulul rohkem kui veesisendi seina osa täiendav soojustamine (müüja 21.02.2014 e-kiri t I kd lk 130 pöördel; 07.03.2014 e-kiri t I kd lk 110). Samas otsustas ostja siiski korteri osta ja vastavate tööde tegemata jätmist hageja kostjale ka ette ei heida. Ostja poolt 07.03.2014 müüjale kaaskirjaga: “Sooviks Poska 19 SELLIST LAHENDUST nagu allpool kirjas.“ edastatud Vormsi Ehitusmeistrid OÜ tööde kirjeldusest nähtub, et ostja tahe (ja seega siis ka teadmine vastavatest asjaoludest) oli suunatud mh väljast sokli soojustamisele kogu perimeetri ulatuses, et oleks mõju küttekulude kokkuhoiule ja sees torude ja betoonpõranda soojustamisele (t I kd lk 110 pöördel - 111). Nimetatud e-kirjaga on ümber lükatud ka apellandi väide kaebuse punktis 18 selle kohta, et ostja ei teadnud, et põrandad on soojustamata.
43.Kolleegium ei nõustu apellandiga, nagu omaks VÕS § 218 lõike 4 kohase ostja teadmise või teadma pidamise tuvastamisel tähtsust, kuidas ostja asjakohasest teabest teada sai (kas enda, müüja või kellegi kolmanda isiku initsiatiivil). On mõistlik, et heas usus tegutsev ostja püüabki saada ise võimalikult palju teda huvitava kauba kohta enne ostmist teada. Kolleegium lisab, et tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et ostja oleks olnud teadlik mistahes probleemidest seonduvalt korteri ventilatsiooniga. Samas ei ole hageja nõude iseseisvaks aluseks võimalikud puudused ventilatsioonisüsteemis ja nende kõrvaldamine, vaid sundventilatsiooni rajamine on üks osa hageja poolt vajalikuks peetavatest korteri soojapidavuse parandamise abinõudest.
44.Maakohtus kogutud tõendid ei anna alust nõustuda kaebuses esitatud väitega, et hoone on soojapidamatu ja talvistes oludes eluruumina kasutamiseks sobimatu. Tõendeid, mis
selliseks hinnanguks objektiivselt alust annaksid, maakohtus ei esitatud. Ükski ruume objektiivselt uurinud asjatundja ei ole avaldanud arvamust, et korteriomand ei oleks eluruumina praeguses olukorras (apellandi soovitud tööd on tegemata) kasutatav.
45.Tsiviilasja materjalid ei anna alust nõustuda hageja seisukohaga, et temale müüdud korteriomandi tegelik energiakasutuse klass on madalam kui müüja poolt kinnitatud E. Maakohus küsis 09.04.2018 eksperdilt mh, millisele kaalutud energiakasutuse klassile vaidlusalune hoone vastab (t II kd lk 131-132). 16.05.2018 arvamuses vastas ekspert, et sisuliselt on energiakasutuse klass klasside E ja F piiri peal, kuid ei tuvastanud, et tegemist oleks siiski F klassiga. Seejuures nähtub arvamuse punktist 3, et tulemuseni jõudmisel arvestas ekspert kogumis muude kirjeldatud asjaoludega ka, et elektrikütet ega sooja tarbevee valmistamiseks kuluvat energiat ei arvestata (arvamus koos lisadega t II kd lk 135-141). Seega ei ole asjakohane hageja seisukoht, nagu oleks täiendav elektrikulu jäänud energiakasutuse klassi arvutustest välja.
46.TsMS § 171 lõike 1 alusel jäävad apellatsioonimenetluse kulud apellandi kanda. Kuna maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud ei tee seda ka ringkonnakohus. Menetluskulud määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul peale käesoleva lahendi jõustumist (TsMS § 174 lõige 4, § 177 lõige 2).
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.