A M hagi aktsiaselts Martinoza vastu kahju hüvitamise ja viivise nõudes Tsiviilasja hind 87 257,09 eurot Menetlusosalised ja nende Hageja A M (isikukood xxx,), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin-Johannes Raude esindajad Kostja aktsiaselts Martinoza (registrikood 10078109), lepinguline esindaja Margit Saar ja Mariann Suik Kohtuistung 08.10.2018 Tsiviilasi
Kohtuistungil isikud
osalenud Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin-Johannes Raude Kostja lepingulised esindajad Margit Saar ja Mariann Suik
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata A M hagi aktsiaselts Martinoza vastu kahju hüvitamise ja viivise nõudes Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja A M kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul peale käesolevas asjas tehtava kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Hageja nõue ja põhjendused
1.Hageja A M (edaspidi hageja) palub kostjalt aktsiaselts Martinoza (edaspidi kostja) välja mõista põhivõlgnevuse 80 793,60 eurot, alates hagi esitamisest viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud jätta kostja kanda.
31.03.2014 sõlmisid hageja ja kostja võlaõigusliku lepingu, mille järgi hageja ostis ja kostja müüs 1930 esmalt kasutusele võetud x korteriomandi (edaspidi korteriomand), mille ese koosnes reaalosana eluruumist üldpinnaga 167,1 m2 hinnaga 453 478,80 eurot. 2013 lõppesid korteriomandi olulised rekonstrueerimisetööd. Kostja kinnitas, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.
3.14.05.2014 sõlmisid hageja ja kostja üleandmise-vastuvõtmise akti, mille järgi hageja võttis vastu ja kostja andis korteriomandi üle. Aktis oli märgitud maja seisukorraks uus. Ainuke märkus aktis oli, et aknatihend puudu ühel aknal köögis ja ühel aknal magamistoas. Tööd teostatud. Gaasikatla hooldus/remont vaja teostada. Muid võimalikke puudusi pooled ei fikseerinud.
4.21.05.2014 sõlmisid hageja ja kostja asjaõigusliku lepingu, mille järgi lepiti kokku korteriomandi omandi üleandmises hagejale. 19.06.2014 kanti hageja korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja ostis korteri kevadel ja korteri soojapidavuse osas sai esimesi järeldusi teha 2014 lõpus püsivate külmade saabudes.
5.2014 talv oli võrdlemisi soe ja detsembri temperatuur oli valdavalt plusskraadides. Püsivamad miinuskraadid saabusid detsembri viimastel päevadel, millal selgus, et korteriomand oli talvistes tingimustes soojapidamatu. 12.01.2015 teata hageja kostjale, et üks osa seinast on halvasti soojustatud, sest külmaga tuleb sealt külma ja tuul puhub sisse. Samuti on külm see osa maja põrandast.
6.11.03.2015 teatas hageja kostjale, et oleks vaja kontrollida kogu maja soojustust ja 08.04.2015, et vajalik oleks teostada ehitusekspertiis soojapidavuse osas.
7.13.05.2015 teostati korteriomandi termografeerimine. Tuvastati, et korteriomandi sokli ja esimese korruse pistikupesade juures ning teise korruse laes on ulatuslikud soojuslekked. Tuvastati, et välisuksed on ebatihedad ja aknapiitadesse paigaldatud värskeõhu klapid ei taga piisavat ventilatsiooni. Järeldati, et hoone rekonstrueerimisel on tööd teostatud mittepiisava efektiivsusega sokli osas ja ventilatsiooni lahendamisel.
8.07.09.2015 sai hageja kätte ja 09.09.2015 edastas hageja kostjale korteriomandi ülevaatuseekspertiisi akti. Aktis tuvastati, et ehituslikest puudustest tulenevalt on korteriomand soojapidavus madal ja niiskustase kõrge. Põhjuseks vundamendi ja sokli hüdroisolatsiooni ja soojustuse puudumine, välisseinte vähene soojustus, akende soojapidamatus, välisuste soojapidamatus ning tuulutusavade ja soojusvahetiga ventilatsioonisüsteemi puudumine.
9.12.10.2015 teatas kostja, et ei pea suuremat osa ülevaatusest tõendatuks ja põhjendatuks. 02.12.2015 edastas kostja hagejale ehitustöid teostanud AS x kirja, mille järgi ei ole paigaldatud tuuletõkkepaberit välisvoodri alla; Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti esindaja soovitas küll vajadusel paigaldada välisuksele lisauks, kuna restaureeritav uks ei ole soojapidav ning miinimumnõuete tagamiseks võiks soojustada hoone vundamendi väljaspoolt.
10.15.01.2016 sai hageja kätte ja edastas kostjale ekspertarvamuse, milles tuvastati termografeerimise analüüsi teel mitmeid soojakao põhjuseid. Analüüs kinnitas, et soojakao põhjuseks on muuhulgas vundamendi ja sokli hüdroisolatsiooni ja soojustuse puudumine, välisseinte vähene soojustatus, akende soojapidamatus, välisukse soojapidamatus.
11.22.01.2015 edastas hageja kostjale ehitustöid teostanud AS Restori kirja, milles mööndi veelkord, et hoone välisvoodri alla ei ole paigaldatud tuuletõkkepaberit ega ole soojustatud hoone vundamenti ning märgiti, et kuna hooned on riikliku kaitse all olevad mälestised, siis sellistes hoonetes asuvate korterite ostjaid tuleb nimetatud asjaoludest teavitada. Kostja ei ole hagejat nimetatust teavitanud.
12.09.03.2016 saatis hageja kostjale puuduste kõrvaldamise nõude, milles nõudis 07.09.2015 ülevaatuse-ekspertiisi aktis ja 15.01.2016 ekspertiisiaktis tuvastatud puuduste kõrvaldamist ning palus kostjal teatada hiljemalt 31.03.2016, kas kostja on valmis puuduseid kõrvaldama. 31.03.2016 kostja keeldus puuduste kõrvaldamisest. Nõude esitamisega seotud õigusabikulu oli 3640,80 eurot.
13.14.12.2016 koostati hagejale projekt korteriomandi välise soojusisolatsiooni paigaldamiseks, mille järgi toimub soojustamine X tn peaukse küljes ja selle vastasküljes sisehoovi terrassi pool ehk pikemates külgedes. 02.02.2017 kooskõlastas projekti Tallinna Linnaplaneerimise Ameti muinsuskaitse osakond, märkides projekti tiitellehele, et on lahendusega nõus.
14.07.02.2017 esitati hagejale hinnapakkumine 07.07.2015 ülevaatuse-ekspertiisi aktis (sisekliima ekspertiis) ja 15.01.2016 ekspertiisiaktis (termografeerimise analüüs) tuvastatud puuduste kõrvaldamiseks ja osundatud tööde teostamiseks maksumusega 58 169 eurot käibemaksuta ja 69 802,80 eurot käibemaksuga. Tööde teostamiseks kulub 12 nädalat. Puuduste kõrvaldamine eeldab põrandate osalist ülesvõtmist ja seinte seest poolt lahti võtmist. Kostjal ei ole võimalik sellel ajal korteris elada. Kadriorus üürimiseks samaväärset maja või majaosa ei pakuta. Kõige lähedasem üüripind on kortermajas keskmise üürihinnaga 2450 eurot kuus ehk kokku kolme kuu eest 7350 eurot.
15.09.02.2017 teavitas hageja kostjat, et puuduste kõrvaldamise maksumus jääb suurusjärku 50 000 – 55 000 eurot ja tegi kostjale ettepaneku hüvitada kompromissi korras 40 000 eurot. 15.02.2017 kostja keeldus.
16.Kostja müüs hagejale puudustega korteriomandi. Korteriomand ei ole soojapidav. Puudub vundamendi ja sokli hüdroisolatsioon ja soojustus; välisseinad on vähe soojustatud; aknad ja välisuksed ei pea sooja; puudub tuulutusavade ja soojusvahetiga ventilatsioonisüsteem. Hageja ostis korteriomandi elamiseks, mis on ka korteriomandi tavapärane kasutusotstarve. Korteriomand pidi olema kaasaegsetele elutingimustele vastav ja elamiseks sobiv.
17.Kostja vastutab lepingu rikkumise eest. Ekspertide poolt tuvastatud asjaolud ja sellest tingitud soojapidamatus ei saanud tekkida pärast riisiko üleminekut, millest tulenevalt oli puudus olemas juba riisiko ülemineku ajal. Puudus ilmnes juba elamu ostmisele järgnevalt esimesel talvel. Soojapidamatus ei tulenenud hagejast. Hageja ei teadnud ega pidanudki teadma lepingu sõlmimise ajal soojapidamatusest. Soojapidamatuse põhjused ei olnud ülevaatusel silmaga tuvastatavad. Hageja ja kostja ei ole sõlminud kostja vastutust piiravat kokkulepet. Kostja teadis, et korter ei ole korralikult soojustatud. Hageja teavitas kostjat soojapidamatusest mõistliku aja jooksul ja isegi kui ei teatanud, siis võib hageja sellele tugineda, kuna kostja oli soojapidamatusest teadlik.
18.Korteri soojapidavaks muutmine ehk puuduste kõrvaldamine maksab kokku 69 802,80 eurot käibemaksuga, millele lisanduvad kohtuvälised õigusabikulud 3640,80 eurot ja asenduspinna üürimine 7350 eurot käibemaksuga.
19.Tulenevalt kostja vastusest märgib hageja, et hagi ei ole aegunud. Hageja on esitanud kostja vastu müügilepingu rikkumisel põhineva kahju nõude. Aegumine algab asja üleandmisest ostjale. Kostja andis korteriomandi valduse üle 14.05.2014 ja omandi 21.05.2014. Hagi on esitatud 10.04.2017. Nõue ei ole aegunud.
20.Hageja on konkretiseerinud oma nõude. Kostja kohustus müüma hagejale eluruumi ning hageja on selgitanud, et eluruum peab olema soojapidav. Hageja on tõendanud, et hagejale müüdud eluruum ei ole soojapidav. Kostja rikkus lepingut ja lepingu sõlmimise ajal kehtinud Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määruse nr 38 punktist 7 tulenevat kohustust.
21.Hagejal ei olnud põhjalikku teadmist ehitise omadusest. Asjaolu, et hageja sai jälgida korteriomandi valmimise protsessi, ei välista kostja vastutust soojapidamatu korteriomandi müümise eest. 11.12.2013 saatis kostja hagejale korteriomandi müügipakkumuse, millest nähtuvalt
olid siseviimistlustööd korteriomandis valdavas osas juba lõppenud. 31.03.2013 saatis kostja hagejale kirja, millest nähtuvalt sai hageja rääkida kaasa üksnes üksikutes töölõikudes. Lisatööd, milles hageja ja kostja täiendavalt kokku leppisid, loetleti üles müügilepingu lisas 2 ja need ei mõjutanud kuidagi kostja kohustust müüa hagejale soojapidev eluruum.
22.Asjakohatud on kostja väited seoses projekti ja muinsuskaitseliste nõuetega. Asjaolu, et ehitise projekt on kooskõlastatud kõikide asjaomaste asutustega ning ehitisele on antud ehitusluba ja kasutusluba ei välista ehitise soojapidamatust. Soojapidamatu võib olla ka ehitis, mis on saanud ehitusloa ja kasutusloa.
23.Hageja ei teadnud ehitise soojapidamatusest. Kostja ei teatanud hagejale mitte kordagi, et hagejale müüdav korteriomand on soojapidamatu. Hageja oli see, kes 03.02.2014 juhtis kostja tähelepanu, et kahtlane on, et korteris puhurid töötavad ja seina luuk, kus asub veetoru on avatud. Kostja kinnitas hagejale, et veetorud külmusid suure külmaga. 05.02.2014 juhtis hageja tähelepanu, et kogu maja vundament on soojustamata, millisest asjaolust pidi kostja konsulteerima arhitektidega. Kostja ei teavitanud hagejat ei veetorude kulumisest ega vundamendi soojustuse puudumisest. 10.02.2014 andis kostja hagejale teada, et veetorude külmumuse vältimiseks ei ole vaja vundamenti soojustada ning piisab veesisendi otsa soojustamisest. 17.02.2014 kinnitas kostja, et kogu hoones sooja tagamiseks piisab radiaatorites vee temperatuuri tõstmisest ja uste-akende sulgemisest. 21.02.2014 teavitas kostja, et on valmis omal kulul soojustama veesisendi seinaosa ka täiendavalt väljast. Seega puudutas hageja ja kostja kirjavahetus üksnes veetorude külmumist. 07.03.2014 teavitas kostja, et ei pea vajalikuks kogu maja sokliosa täiendavat soojustamist, et kostja poolt pakutud lahendus on igati piisav, vältimaks esikus aset leidnud külmumise kordumist. Põhjendamatu on kogu hoone perimeetri lahtikaevamine, hoovipoolse terrassi lammutamine jne. 20.03.2014 saatis kostja hagejale ka foto hagejale müüdud korteri veesisendi soojustuse paigaldamisest. 25.03.2014 kinnitas kostja, et veesisendi seinaosa soojustamisega on veetorude edaspidine külmumine välistatud. Asjaolu, et korteriomand on tervikuna soojapidamatu selgus alles külmade saabudes 2014 viimastel päevadel ja 2015 esimestel kuudel. 2016 esimestel päevadel selgus, et veetorud külmuvad endiselt. 10.01.2016 teavitas hageja veetorude külmumisest ja kostjat, kes suunas hageja toruabi poole.
24.Hageja ei ole esitanud kostja vastu nõuet vastutust ületavas osas. Müügilepingus puudub säte, mille järgi kostja ei vastuta hagejale müüdud korteri soojapidamatuse eest. Asjaolu, et korter on sisseviimistletud, ei tähenda, et korter on soojapidav. Hageja on tõendanud, et korteriomand ei ole soojapidav. Kostja ei ole selgitanud, milles seisneb eksperthinnangute väidetav oletuslikkus ja hinnangulisus. Projekti pealt ei ole võimalik tuvastada hoone tegelikku soojapidavust ning hoone rekonstrueerimine projekti alusel ei välista selle soojapidamatust.
25.Küsimus ei ole selles, kas ehitis vastas müügilepingu sõlmimise ajal energiatõhususe klassile. Energiatõhusus on hoone kasutusega seotud energianõudluse rahuldamiseks vajalik arvutuslik või mõõdetud energia hulk. Energiamärgis annab infot projekteeritava või olemasoleva hoone projekteeritud energiavajaduse või tegeliku energiatarbimise kohta. Kostja vastus
26.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
27.Hagi on aegunud. Poolte vahel sõlmitud leping on müüja vastutust piirav leping. Hageja ei ole konkretiseerinud, milline lepingus ette nähtud kohustus on kostja poolt täitmata. Hagejal oli põhjalik teadmine ehitise omadustest, sh ehitise soojapidavusest enne müügilepingu sõlmimist. Hagejale on teada, et energiamärgise kohaselt on hoone energiaklassiga E, mis on otseselt seotud hoone soojapidavusega ja hoonel lasuvad muinsuskaitselased kitsendused. Hageja tutvus enne müügilepingu sõlmimist nii ehitise kui ka ehitise projektiga, milline on hagejale üle antud enne müügilepingu sõlmimist. Hageja käis korduvalt ehitist üle vaatamas, kasutades seejuures ehitusspetsialisti abi. Kostja ei ole ehitise omadusi varjanud. Hageja poolt esile toodud asjaolusid ei
saa käsitleda ehitise puudustena. Hageja oleks saanud esitada üksnes lepingu rikkumisel põhineva nõude, mis on aegunud.
28.X 19a ehitis on rekonstrueeritud 12.01.2010 välja antud ehitusloa alusel. Projekt on kooskõlastatud kõikide asjaomaste asutustega, sh muinsuskaitseametiga. Mitmed olulised lahendused, sh vundamendi rekonstrueerimise lahendused olid seotud just muinsuskaitseliste nõuetega. Hageja on kinnitanud lepingu sõlmimisel, et on teadlik lepingu esemel lasuvatest muinsuskaitselistest kitsendustest. Ehitisele on väljastatud kasutusluba 07.03.2013. Eelnevalt kontrollisid ehitise vastavust projektile kõik asjaomased asutused. Valminud ehitis on õiguspärane ning puudub seadusest tulenev alus heita kostjale ette ehitusseadusest tulenevate nõuete rikkumist. Kostja juhib tähelepanu, et müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud ehitusseaduse alusel muinsuskaitsealustele hoonetele ei kehti energiatõhususe miinimumnõuded.
29.Enne lepingu sõlmimist pidasid hageja ja kostja mitme kuu vältel läbirääkimisi, mille kestel täitis kostja müüja kohustuse anda müügieseme kohta igakülgset teavet. Hageja oli juba 05.02.2014 teadlik sellest, milline on vundamendi soojustus. 19.02.2014 edastas kostja hagejale projekti ja 21.02.2014 kinnitas hageja, et teab ehitise omadusi. 07.03.2014 on kostja selgitanud hagejale võimalust teistsuguseks lahenduseks.
30.31.03.2014 lepingus sisaldub poolte kokkulepe kostja vastutuse osas. Kostja vastutab üksnes 31.03.2014 lepingus kokkulepitud ulatuses. Kostja on hagejale üle andnud lepingutingimustele vastava ehitise. Hagejal puudub alus nõuda ehitise omaduste muutmist või parendamist hageja soovitud viisil. Hagejal on endal õigus korteriomandit muut või parendada.
31.Tõendamata on ehitise soojapidamatus. Hagile listaud eksperthinnangud on olulises osas oletuslikud ja hinnangulised. Ülevaatuse aktides väidetavad kõrvalekalded on projektdokumentatsiooniga võrdlemata. Puudub alus järeldusteks, et ehitis on puudustega. Ehitise rekonstrueerimine toimus x OÜ koostatud projekti alusel. AS x poolt tehtud töö on kooskõlas ehitusprojektiga. Projekteeritud lahendused olid hagejale enne müügilepingu sõlmimist teada. Hageja hindas enne ostuotsuse tegemist projekteeritud lahenduste mõju, so ehitise soojapidavust. Hageja tegi ostuotsuse teades kõiki asjaolusid. Ei selgu, millise kokkuleppe aluseks peaks kostja vastutama võimalike teistsuguste projektilahenduste või teistsuguste omadustega müügiesemega saamiseks tehtavate kulutuste eest.
32.Oluline on lähtuda, et vaidlusalune ehitis vastas müügilepingu sõlmimisele eelnenud ajal energiatõhusise klassile E. Hagejal ei ole õigus nõuda kostjalt ehitise omaduste muutmist, so kõrgema energiaklassi nõuete tagamist. Kohtuotsuse põhjendus
33.Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega, hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata.
34.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
35.Kohus on tuvastanud, et: 35.1 Korteriomand x, Tallinn (edaspidi vaidlusalune korteriomand; vaidlusalune ehitis, elamu või hoone) esmane kasutuselevõtu aasta on 1930; 35.2 Vaidlusalusele korteriomandile kehtivad muinsuskaitsealased kitsendused; 35.3 Vaidlusalune hoone ja korteriomand restaureeriti ja rekonstrueeriti 12.01.2010 välja antud ehitusloa alusel (I kd tl 102) 35.4 Vaidlusalusele korteriomandile on väljastatud kasutusluba 07.03.2013 (I kd tl 102 pöördel); 35.5 11.12.2013 edastas kostja hagejale vaidlusaluse korteriomandi müügipakkumise (I kd tl 128);
35.6 31.03.2014 sõlmisid hageja ja kostja notariaalse korteriomandite müügilepingu ja kinnistamisavalduse eelmärgete kandmiseks kinnistusraamatusse. Lepinguga müüs kostja hagejale korteriomandi x hinnaga 453 478,80 eurot (I kd tl 9-19); 35.7 14.05.2014 allkirjastasid pooled üleandmise-vastuvõtmise akti, millega kostja andis hagejale üle korteriomandi valduse, võtmed ning dokumendid (projektdokumentatsioon, sh kasutusluba; kasutusjuhendid: saunaahi, valvesüsteem, gaasikatel; hooldusjuhend: õlitatud puitpõrand (I kd tl 20 ja 161 pöördel). Aktis fikseeriti maja seisukord: uus ning fikseeriti, et ühel aknal köögis ja ühel aknal magamistoas on puudu aknatihend/tööd teostatud; gaasikatla hooldus/remont vaja teostada; 35.8 21.05.2014 sõlmisid pooled notariaalse eelmärgete kustutamise kinnistamisavaldused korteriomandite ja kinnistute mõtteliste osade ühishüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingud, millega hageja ja kostja leppisid kokku kinnisomandi üleandmises hagejale (I kd tl 20 pöördel - 27); 35.9 Hageja kanti kinnistusraamatusse omanikuna sisse 19.06.2014 (I kd tl 27 pöördel - 28); 35.10 Energiamärgise kohaselt on hoone energiaklass E.
36.Võlaõigusseadus (VÕS) § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.
37.Hageja on esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude summas 80 793,60 eurot ja viivisenõude. Hagiavalduse kohaselt, hageja ja kostja vahel on VÕS § 208 lg 1 kohaselt sõlmitud müügileping, mille alusel müüs kostja hagejale korteri asukohaga x. Hageja hinnangul on kostja rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi sellega, et kostja on müünud hagejatele korteri, millel on ilmnenud varjatud puudused, millest hageja korterit ostes teadlik ei olnud, seega on hagejale üle antud lepingutingimustele mittevastav asi. Korter on soojapidamatu ning 2016 jaanuaris väga külmade ilmadega külmus majapidamisruumis veetoru. Hageja on seisukohal, et soojapidamatuse peamisteks põhjusteks on: 1) vundamendi ja sokli hüdroisolatsiooni ja soojustuse puudumine, 2) välisseinte vähene soojustatus; 3) akende soojapidamatus, 4) välisukse soojapidamatus ning 5) tuulutusavade ja soojusvahetiga ventilatsioonisüsteemi puudumine. Hagis nimetatud puudused olid olemas juba siis, kui korteri otsene valdus hagejatele üle anti, mistõttu vastutab kostja nimetatud puuduste eest. Käesoleval juhul ei olnud korter ehitatud vähemalt keskmise kvaliteediga, sest korteri soojapidavus ei ole mitmes kohas tagatud, mille tulemusena ei ole osades ruumides võimalik saavutada eluruumi normaalset temperatuuri, samuti on külmade ilmadega külmunud majapidamisruumi veetoru. Hageja on kostjat teavitanud korteri puudustest ja teinud kostjale ettepaneku, kas puudused kõrvaldada või hüvitada puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused. Kostja on keeldunud puuduste kõrvaldamisest ja hüvitise tasumisest. Hageja nõuab seega kostjalt müügilepingu rikkumisega, milleks on varjatud puudustega korteri müük, endale tekitatud kahju hüvitamist. Kahju suuruseks on kulud, mis tekivad hagejale korteris puuduste kõrvaldamise eest tasumisega, kohtuvälised õigusabikulud ja rendikulud ajaks, mil hageja ei saa korterit kasutada.
38.Kostja vaidleb hageja nõudele vastu. Esitatud nõue on aegunud. Hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu näol on tegemist vastutust piirava lepinguga. Hageja oli teadlik, et korteriomandi energiamärgise kohaselt on hoone energiaklass E ning, et hoonele kehtivad muinsuskaitselased kitsendused. Hagejale oli teada, millise korteriomandi hageja ostab enne müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist.
39.Kuna kostja on esitanud kohtule aegumisvastuväite, siis esmalt annab kohus hinnangu aegumisele. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 143 kohus või muu vaidlust lahendav organ võtab nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. Kostja on seisukohal, et esitatud hagi on aegunud TsÜS § 146 lg 1 alusel. TsÜS § 146 lg 1 järgi tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat.
40.Kostja märgib, et hageja ja kostja sõlmisid 31.03.2014 notariaalse müügilepingu ja kinnistamisavalduse eelmärgete kandmiseks kinnistusraamatusse. Müügilepingu punktides 7.6 ja 7.7 leppisid pooled kokku, millised tööd kostja teeb enne asjaõiguslepingu sõlmimist ja punktis 7.8 kahju hüvitamise kohustuse kostja poolt, kui kostja kohustusi ei täida. Hageja saab kostja vastu esitada üksnes lepingu rikkumisest tuleneva nõude, mis on aegunud.
41.Hageja leiab, et nõue ei ole aegunud. Nõude aegumine ei alanud müügilepingu sõlmimisega, vaid korteriomandi valduse üleandmisest hagejale. Valdus on üle antud 14.05.2014 ja omand 21.05.2014. Hagi on esitatud 10.04.2017.
42.Kohus toetab hageja seisukohta, et käesolev nõue ei ole aegunud. Vastavalt VÕS § 227 müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale. Riigikohus on märkinud, et müügilepingust tulenev kahju hüvitamise (VÕS § 115 lg 1) nõude aegub tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 146 lg 1 ja VÕS § 227 esimese lause järgi kolme aasta jooksul asja üleandmisest (vt Riigikohtu lahend kohtuasjas 3-2-1-49-17, p 27). Puudub vaidlus, et asja valdus on hagejale üle antud 14.05.2014 (I kd tl 20 ja 161 pöördel) ning omand 21.05.2014 (I kd tl 20 pöördel - 27). Hagi on kohtule esitatud 10.04.2017. Seega ei ole esitatud nõue aegunud.
43.Edasi annab kohus hinnangu, kas kostja poolt hagejale müüdud vaidlusalune korteriomand vastab lepingutingimustele.
44.Hageja on esitanud kohtule puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõude. Selliste kulude hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel.
45.VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
46.Müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). (vt ka Riigikohtu lahend kohtuasjas 3-2-1-100-15, p 20).
47.VÕS § 217 lg 1 kohaselt ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud
omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
48.Puudub vaidlus, et hageja soovis osta vaidlusalust korteriomandit seal elamiseks, mitte muul eesmärgil. Samuti puudub vaidlus, et kostja oli teadlik, et hageja soovib vaidlusalust korterit kasutada eluruumina. Hageja väitel ei ole vaidlusalune korteriomand soojapidav. Riigikohus on märkinud, et ostes korteri, tuleb lugeda endastmõistetavaks, et korterit peab olema võimalik kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne temperatuur (vt Riigikohtu lahend kohtuasjas 3-2-1-115-04, p 21). Samuti on Riigikohus leidnud, et maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks (vt ka Riigikohtu lahend kohtuasjas 3-2-1-512, p 29). Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määruse nr 38 kinnitatud eluruumidele esitatavate nõuete punkti 7 järgi peab eluruumi õhu temperatuur olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele.
49.Kohtule esitatud tõenditega on tõendatud, et perioodil 01.09.2014-15.01.2015 olid õhutemperatuurid valdavalt plusskraadis ning külmad tekkisid alles detsember 2014 lõpus ning jaanuari 2015 alguses (I kd tl 28 pöördel - 30). Tõendatud on, et 12.01.2015 teatas hageja kostjale, et vaidlusaluses korteriomandis tuleb üle vaadata üks seina soojustuse koht, kuna välisseinas on veekraan ja seespool seinas tehnilineluuk, milline osa on halvasti soojustatud, sest külmaga tuleb sealt külma ja tuul puhub sealt ka sisse. Samuti on see osa maja põrandast väga külm (I kd tl 30 pöördel) ning 11.03.2015 teatas, et külmade ilmadega puhub vundamendi ja seina soojustuse vahelt külma tuppa. Samuti on teatud I korruse tubades põrandad väga külmad (eelduslikult on vundament soojustamata). Kogu maja soojustust oleks vaja kontrollida (I kd tl 31). 15.05.2015 asjatundja Ainar Viires poolt koostatud termografeerimise analüüsil teostatud ekspertarvamusega on tuvastatud, et hoone rekonstrueerimisel on tööd teostatud mittepiisava efektiivsusega sokli osas ja ventilatsiooni lahendamisel. Suurimaks probleemiks on hoone soklist ulatuslikud soojalekked. Põhjuseks on tõenäoliselt soklisõlme puudulikud soojustehnilised lahendused või/ja fassaadi tuulutuse halb isoleerimine ja vead tuuletõkke paigaldamisel. Samuti on paigaldatud liiga lühike ja ilma nn „tilgamurdjata“ sokli veelaud, mille tulemusel jooksen seinalt tulev vesi sokli pinnale. Esimesel korrusel pistikupesadest soojuslekked liiga suured. Tõenäoliselt on tegemist katkestatud aurutõkkega. Välisuksed on ebatihedad. Teisel korrusel laes korstna juures ulatuslikud soojuslekked. Aknapiitadesse paigaldatud värskeõhu klapid ei taga piisavalt ventilatsiooni (I kd tl 32-38). Asjatundja Tiit Purre 07.09.2015 ülevaatus-ekspertiisiga on tõendatud, et vaidlusaluse korteriomandi soojapidavus on madal ja niiskustase kõrge, mille põhjuseks on: vundamendi ja sokli hüdroisolatsiooni ja soojustuse puudumine; välisseinte vähene soojustatus; akende soojapidamatus; välisuste soojapidamatus ning tuulutusavade ja soojusvahetiga ventilatsioonisüsteemi puudumine (I kd tl 39-47). Asjakohatud on kostja väited, et asjatundjate arvamused on oletuslikud ja hinnangulised. Kostja ei ole enda väidete ümberlükkamiseks esitanud ühtegi tõendit. Kohtul puudub alus kahelda, et asjatundjate arvamused on oletuslikud ja hinnangulised, nimetatut ei toeta ka ükski teine tõend. 30.11.2015 AS Restor kirjaga on tõendatud, et vaidlusaluse korteriomandi hoonele ei ole paigaldatud tuuletõkke paberit välisvoodri alla ning, et Tallinna Kultuuriväärtuste amet soovitas paigaldada vajadusel välisuksele lisaks lisaukse, kuna restaureeritav uks ei ole soojapidav, kuid ehitaja seda ei tellinud. Samuti on tõendatud, et oleks võinud soojustada hoone vundamendi väljastpoolt (I kd tl 49-53). 15.01.2016 asjatundja Ainar Viires poolt koostatud termografeerimise analüüsil teostatud ekspertarvamusega on tuvastatud soojakao põhjused. 22.01.2016 AS Restor kirjaga on tõendatud, et vaidlusaluse korteriomandi hoonele ei ole paigaldatud tuuletõkkepaberit ega ole soojustatud hoone vundamenti (I kd tl 61-63).
50.Kohus on seisukohal, et eeltoodud tõenditega on tõendatud, et kostja poolt hagejale müüdud korteriomandil on probleemid soojapidavusega. Nimetatud asjaolu tõendab ka kohtu poolt 02.03.2018 teostatud paikvaatlus (II kd tl 121), milles kohus teostas paikvaatlust vaidlusaluse korteriomandi alumisel korrusel asuvates ruumides päeval, mil väljas oli ca -11 kraadi külma.
Kohus tuvastas, et toad on jahedad, pistikupesadest puhub jahedat tuult ning akna all olevad põrandad on külmad. Kohus möönab, et kohtule ei ole teada, kas hageja esindaja poolt punktmõõtur oli taadeldud ning kuna radiaatorid olid jahedad, siis kas tegu võis probleemidega kütterežiimi seadistamisel. Samas vaatluse käigus tuvastatut toetavad asjatundjate arvamused. Kohus on seisukohal, et nimetatuga on tõendatud üks hagi rahuldamise eeldustest. Kohus märgib ka, et kostja põhimõtteliselt ei vaidlusta, et vaidlusalune korteriomand võib olla vähem soojapidav, kui seda on uus ehitis. Kostja on seisukohal, et hagejale olid vastavad asjaolud teada juba enne müügilepingu sõlmimist ja hagejale oli teada, et vaidlusaluse elamu energiakasutuse klass on E, mis on otseselt seotud soojapidavusega ning, et hoonele kehtivad muinsuskaitselased kitsendused. Seega tuleb kohtul asja lahendamiseks välja selgitada, kas hageja oli eeltoodud asjaoludest teadlik.
51.VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud, et tuvastatud puudused on varjatud puudused, millest hageja korterit ostes teadlik ei olnud.
52.Kohtule esitatud tõenditega, poolte vaheline e-kirjavahetus, on tõendatud, et hageja oli teadlik enne müügilepingu sõlmimist, millise korteriomandi hageja ostab ning, mis tingimustele korteriomand ja hoone vastavad. Kohus ei nõustu hagejaga, et hageja teadis üksnes probleemist veetorude külmumisega, millele hageja ise tähelepanu juhtis. Puudub vaidlus ning tõendatud on, et 11.12.2013 edastas kostja hagejale vaidlusaluse korteriomandi müügipakkumise (I kd tl 128). 03.02.2014 on hageja teatanud kostjale, et koridor ja I korruse vannituba on külm (see põhjapoolne sein tuleks lahti võtta ja korralikult soojustada). Seega võib tegemist olla ebakvaliteetselt ehitatud ja/või soojustatud hoone osaga. Lisaks teavitas hageja, et hageja arvates ei läinud I korrus külmade ilmadega piisavalt soojaks (I kd tl 108 pöördel). 05.02.2014 e-kirjas on hageja teavitanud kostjat, et selgus, et kogu maja vundament on soojustamata, aga seda oleks vaja teha. Hageja märkis, et on ise praktikas seda juba korduvalt kogenud (torude külmumist ja soojustamist) ja teab täpselt, et seda puudust (veetorustiku külmumine) on võimalik likvideerida ainult täiendava seina soojustamise ja vundamendi soojustamise teel (I kd tl 107). Kostja on vastanud 05.02.2014, et vundamendi soojustamise/mittesoojustamise teema konsulteeritakse läbi arhitektidega (I kd tl 106 pöördel). 07.02.2014 on hageja palunud infot, kas on olemas soojendamise lahendused ja kas on paigaldatud termomeetrid, et saaks mõõta soojakraade (I kd tl 106) ning 10.02.2014 on hageja palunud koopiad X 19 maja muinsuskaitse eritingimustest, mis edastatu hagejale 10.02.2014 (I kd tl 105 pöördel 106). 12.02.2014 ja 13.02.2014 e-kirjadeg on tõendatud, et hageja oli teadlik, et maja on soojustamata, välisuks on soojustuseta ning, millised aknad on paigaldatud ja toas valitsevatest temperatuuridest (I kd tl 104 pöördel - 105). 18.02.2014 ja 19.04.2014 e-kirjadega on tõendatud, et hagejale on edastatud väljavõtted projektist, et hageja saaks tutvuda vundamendi, seina ja torustiku infoga, sh vundamendi sügavus- ja soojustus, seina paksus ja soojustus ning kasutatud materjalid ning veetorustiku sisseviigu joonis ja olemasoleva külmumispunkti lahendus (I kd tl 103 pöördel). 21.02.2014 on hageja ise märkinud, et saab aru, et olukord on selline, et kas ostab korteri sellisena (puudustega) nagu on või mitte. Lisaks on märkinud, et soovib osta korterit, kuid selliste puuduste ilmnemise korral, mis selgusid külmade ilmadega seda teha ei saa (I kd tl 103). 07.03.2014 on kostja teavitanud, et kogu maja sokliosa täiendavat soojustamist kostja vajalikuks ei pea. Hoone rekonstrueerimist teostanud arhitektid ka selleks vajadust ei näinud. Kostja leidis, et kostja poolt pakutud lahendus on igati piisav, vältimaks esikus aset leidnud külmumise kordumist. Kogu hoone perimeetri lahtikaevamine, hoovipoolse terrassi lammutamine jne ei olnud kostja hinnangul põhjendatud ja kostja ei soovinud täiendavaid kulusid kanda. Kostja tegi hagejale ettepaneku, et kui hageja soovib täiendavat soojustamist, siis saab seda teha hageja kulul. Nimetatuga on ümber lükatud hageja väited, et hageja sai kaasa rääkida üksnes üksikutes töölõikudes, kuna siseviimistlustööd olid lõpetatud. Hagejale on pakutud omal kulul ehitise soojendamise võimalust, mida hageja eeldatavalt ei ole soovinud.
53.Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et hageja oli teadlik enne notariaalse müügilepingu sõlmimist ehitise olukorrast ja asjaolust, milline on ehitise soojustus, välisuksed ja aknad ning temperatuur tubades. Hagejal oli võimalus tutvuda ehitusprojektiga ning muinsuskaitse eritingimustega. Vaatamata kõigele on hageja otsustanud sõlmida 31.03.2014 notariaalse müügilepingu vaidlusaluse korteriomandi ostmiseks.
54.Vastavalt müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud ehitusseadustiku (EhS) § 3 lg 71 p 1 ei ole energiatõhususe miinimumnõuete järgimine nõutav järgmiste sisekliima tagamisega hoonete puhul üld- või detailplaneeringu alusel miljööväärtuslikule hoonestusalale jäävad või väärtusliku üksikobjektina määratletud hooned või hooned, mis on tunnistatud kultuurimälestisteks, mis asuvad muinsuskaitsealal muinsuskaitseseaduse alusel või mis kuuluvad UNESCO maailmapärandi nimekirja ning mille olemust või välisilmet muudaks energiatõhususe miinimumnõuete täitmine oluliselt. Seega ei nõustu kohus hagejaga, et asjas ei oma tähtsust, mis on vaidlusaluse hoone energiakasutuse klass. 31.03.2014 sõlmitud notariaalse müügilepinguga on tõendatud, et ostetav elamu X kaalutud energiakasutuse klass on E (lepingu punktis 2.1.4) ning et hageja on teadlik, et lepingu esemel lasuvad muinsuskaitselased kitsendused (lepingu punkt 3.3.2). Asjaolu, et vaidlusaluse elamu energiakasutuse klass on E on tuvastatud ka asjatundja Tiit Purre ülevaatuseekspertiisiga (I kd tl 47). Asjakohatud on hageja väited, et hagejat ei teavitatud X on riikliku kaitse all olev mälestis. Hagejale juba 10.02.2014, s-o enne müügilepingu sõlmimist, hageja palvel edastatud x maja muinsuskaitse eritingimused (I kd tl 105 pöördel ja 106). Kohtu poolt määratud ning ekspert Peeter Parre poolt 16.05.2018 koostatud ekspertiisi aruandega on tõendatud, et energiamärgis on otseselt seotud hoone soojapidavusega ning vaidlusalune elamu vastab sisuliselt energiakasutus klassile E ülemise ja F alumise piiri peal. Ekspert on ka märkinud, et reeglina ei vasta muinsuskaitsealuste hoonete soojustehnilised näitajad tänapäeva nõuetele ja vajaksid parandamist. Praktiliselt on välistatud seinte soojustamine väljastpoolt, kuna see rikuks hoone kaitsealuse välisilme. Probleeme on sokli soojustamisega väljastpoolt. Aknad peavad säilima, kas algsel kujul või säilitama esialgse väljanägemise. Katus on reeglina soojustatav. Külmasildade likvideerimine on kõige problemaatilisem, kuna olemasolevat ühendussõlme, mis ongi külmasilla põhjustaja, ei ole reeglina võimalik muuta ega ka eeltoodud põhjustel täiendavalt isoleerida. Aknad tuleks külmasildade vältimiseks tuua seina välispinda, mida muinsuskaitse reeglid aga ei luba (II kd tl 134-141). Seega on tõendatud, et energiakasutuse klass on seotud soojapidavusega ning, kuna hagejale oli teada, et vaidlusaluse elamu energiakasutusklass on E ja kehtivad muinsuskaitselased piirangud, siis pidi hageja arvestama, et soojapidavus ei pruugi olla samane, mis uuel ehitisel, millisest asjaolust hageja ka teadis enne müügilepingu sõlmimist. Asjakohatud on hageja väited, et 14.05.2014 üleandmise-vastuvõtmise aktis on maja seisukord uus. Hagejale oli teada, et tegemist on 1930 esmalt kasutusele võetud majaga, mis restaureeriti ja rekonstrueeriti 2011 12.01.2010 välja antud ehitusloa alusel ehk tegemist ei ole uue majaga. Asjaolu, et vaidlusalune hoone vastab ehitusprojektile, on tõendatud ka asjaoluga, et ehitisele on väljastatud kasutusluba 07.03.2013.
55.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja oli teadlik vaidlusaluse korteriomandi seisukorrast enne müügilepingu sõlmimist, mistõttu ei vastuta kostja VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Kuna täitama on üks hagi rahuldamise tingimustest, siis tuleb jätta hagi rahuldamata. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata VÕS § 218 lg 4 sätestatud tingimuse täitamata jätmise tõttu, siis ei pea kohus vajalikuks analüüsida teisi müüja vastutuse aluseid ning kahju suurust ning sellega seotud tõendeid.
56.Kuna kohus jätab rahuldamata hagejate põhinõude, jätab kohus rahuldamata ka hageja viivisenõude.
57.Kohus selgitab pooltele, et TsMS § 430 lg 1 kohaselt võivad pooled menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga
Menetluskulud
53.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1 jätab kohus menetluskulud hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul peale kohtulahendi jõustumist tulenevalt TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2. /allkirjastatud digitaalselt/ Nele Atonen Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.