4.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus vastavalt asja sisulise läbivaatamise tulemusele.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Narva linn (hageja) esitas hagi Osaühing Artesio (kostja) vastu tahteavalduse kohtuotsusega asendamiseks. Hageja palub tuvastada kostja kohustuse nõusoleku andmiseks kinnistusregistri kande muutmiseks, asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega ning muuta kinnistusregistri registriosa nr 79809 III jagu järgmiselt: kustutada märge kostja kasuks seatud hoonestusõiguse kohta. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid AS Žur ja hageja 19.04.2005 hoonestusõiguse seadmise lepingu, reaalkoormatise seadmise lepingu, ostueesõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt seadis hageja hoonestusõiguse hagejale kuuluvale kinnistule Rahu 42a, Narva AS-i Žur kasuks. AS Žur, kostja ja hageja Narva linna vahel sõlmiti 03.10.2007 hoonestusõiguse müügileping, lepingu muutmise leping ja asjaõigusleping, mille kohaselt Rahu tn 42a, Narva asuva maa-ala hoonestusõigus läks AS-lt Žur üle kostjale. Koos hoonestusõiguse üleandmisega läksid kostjale üle hoonestusõigusega seotud investeerimiskohustused. Nimetatud lepinguga muudeti osaliselt ka esialgses lepingus sätestatud investeerimiskohustuste täitmise tähtaegu - pikendati ehitusprojekti esitamise ja hoone püstitamise tähtaegu. Kostja kohustus hiljemalt 31.12.2008 koostama ehitusprojekti (ärihoone ja elamu) ning esitama selle kinnitamiseks Arhitektuuri- ja Linnaplaneerimise Ametile (investeerimiskohustuste II etapp). III etapina võttis kostja endale kohustuseks püstitada kinnistule ehitise. Mõlemad kohustused on seniajani täitmata. Hoonestusõiguse seadmise lepinguga kehtestatud kohustustest on täidetud ainult detailplaneeringu esitamise kohustus. Narva Linnavolikogu kehtestas Rahu 42a, Narva detailplaneeringu 26.05.2011 otsusega. Tulenevalt Narva Linnavalitsuse linnavarakomisjoni 26.06.2012 koosolekul otsustatust palus Narva Linnavalitsuse Linnavara- ja Majandusamet oma 27.07.2012 kirjaga nr 2788 esitada kostjal Linnavara- ja Majandusametile hiljemalt 15.08.2012 nägemus Rahu 42a, Narva maa-ala arendamisest, näidates ära ka konkreetsed täitmise tähtajad. Ühtlasi teavitas hageja, et juhul, kui kostja ei asu oma lepingulisi kohustusi täitma, on hageja sunnitud rakendama hoonestusõiguse lepingust tulenevaid sanktsioone lepingu täitmise tagamiseks. Kostja ei esitanud oma nägemust maa-ala arendamise kohta ega reageerinud ka 27.07.2012 kirjale. Kostja poolt on täitmata nii ehitusprojekti koostamise kohustus kui ka äri- ja eluhoone ehitamise kohustus. Kõigi kohustuste täitmise lõppkuupäevaks oli 31.12.2012. Hageja on arvamusel, et andes kostjale 27.07.2012 kirjaga võimaluse esitada oma ettepanekud täitmata jäetud kohustuste ja uute tähtaegade kohta, andis hageja kostjale täiendava mõistliku aja
täitmata jäetud investeerimiskohustuste täitmiseks. Arvestades tavapäraseid projekteerimis- ja ehitamiskuupäevi, tuleb mõistlikuks tähtajaks lugeda kaks aastat. Seega on käesolevaks ajaks täiendav mõistlik tähtaeg kohustuste täitmiseks möödunud. Hageja esitas 03.09.2014 kostjale avalduse 19.04.2005 hoonestusõiguse seadmise lepingust ja sellega seotud lepingutest taganemise kohta. Avaldusega taganes hageja 19.04.2005 AS Žur ja hageja vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingust, reaalkoormatise seadmise lepingust, ostueesõiguse seadmise lepingust ja asjaõiguslepingust ja sellega seotud 03.10.2007 hoonestusõiguse müügilepingust, lepingu muutmise lepingust ja asjaõiguslepingust (Narva notar Tatjana Boitsova ametitoimingute raamaturegistri number 9776). Hageja esitas kostjale nõude viie hoonestusõiguse aastatasu suuruse hüvitise tasumise kohta ja kohustas kostjat tasuma hagejale hüvitise summas 188,54 eurot hiljemalt 01.10.2014. Hageja andis kostjale võimaluse vabatahtlikult esitada kinnistusosakonda avaldus hoonestusõiguse lõpetamise kohta. Hageja teatas kostjale, et juhul, kui avaldust ei esitata hiljemalt 01.10.2014, pöördub hageja nõudega kohtusse. Kostja ei esitanud vaidlusega seotud avaldust ja hageja avalduses loetletud nõuded on seniajani täitmata. Kuna hageja on hoonestusõiguse seadmise lepingust taganenud, on kinnistu hoonestusõigus lõppenud. Seoses asjaõiguse lõppemisega on ära langenud ka alus asjaõiguse kande olemasolu kohta. Hageja on seisukohal, et antud olukorras oli kostja kohustatud tegema tahteavalduse kande kustutamise kohta, kuid kostja seda ei teinud, mis võimaldab hagejal esitada nõue asendada tahteavaldus kohtuotsusega.
2.Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Hageja ei ole kostjale kätte toimetanud 27.07.2012 kirja nr 2-6/2788, et kostja oleks üldse saanud sellele vastata. Kuna kostja ei saanud hageja 27.07.2012 kirja nr 2-6/2788 kätte ehk hageja jättis selle kirja kostjale kätte toimetamata, siis ei saa selle dokumendi alusel kostjale rikkumisi üldse ette heita. Kirjas viidatakse Narva Linnavalitsuse linnavarakomisjoni 26.06.2012 koosoleku otsustusele (otsust pole lisatud ega kostjale teatavaks tehtud) ja palutakse esitada nägemus Rahu 42a maa-ala arendamisest hiljemalt 15.08.2012 s.o vähem kui 1 kuu jooksul. Nägemuse esitamise palve ei ole täiendava tähtaja andmine kohustuste täitmiseks. Hageja 08.09.2014 taganemisavalduse teise lehekülje kolmanda lõigu viimases lauses kinnitab hageja, et: „Kõigi kohustuste täitmise lõppkuupäevaks oli 31. detsember 2012.a“. Seega jääb arusaamatuks, milliste kohustuste täitmiseks soovis hageja tähtaega anda 27.07.2012 kirjaga, kui selleks ajaks ei olnudki veel kohustused muutunud sissenõutavaks, s.o kohustuste täitmise lõppkuupäev oli hageja väitel 31.12.2012. Kostjale ei ole kätte toimetatud ka hageja 03.09.2014 lepingust taganemise avaldust nr 1.1-13/2961, millest kostja sai teadlikuks alles koos hagi saamisega 15.05.2015. Lihtkirjaliku taganemisavalduse tegemisega rikkus hageja poolte vahel notariaalses lepingus kokkulepitud vorminõuet ja selline avaldus ei saa olla kehtiv. Poolte vahel 19.04.2005 sõlmitud (s.o kostja poolt üle võetud) hoonestusõiguse seadmise lepingu punktist 11.2. tuleneb, et lepingust taganemiseks peab õigustatud pool teisele poolele esitama notariaalselt tõestatud taganemisavalduse, milles märgib lepingust taganemise aluse ja annab teisele poolele asjaõiguslepingu sõlmimist takistava asjaolu kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja. Lepingust taganemine jõustub (notariaalses) taganemisavalduses määratud tähtajal. Hageja ei ole teinud taganemisavaldust kokkulepitud vormis ja seega ei saa taganemist lugeda tehtuks ega jõustunuks. Hageja tugineb taganemisel olulisele lepingurikkumisele. VÕS § 114 lg 1 järgi on aga taganemise eelduseks asjaolu, et võlausaldaja annab võlgnikule eelnevalt kohustuste täitmiseks täiendava
mõistliku tähtaja. Sisuliselt tunnistab seda eeldust ka hageja ise lugedes mõistlikuks tähtajaks kaks aastat ja väites, et ta andiski kostjale täiendava tähtaja, kuid ükski asjas esitatud tõend seda ei kinnita. Seega ei olnud taganemise eeldused täidetud. Lepingu järgi oli ehitusprojekti koostamise tähtaeg 31.12.2008 ja ehitise ehitamise tähtaeg 31.12.2012, millest tulenevalt pidi hageja nendest rikkumistest teda saama vastavalt järgmisel päeval. Lepingule mittevastav taganemisavaldus koostati 03.09.2014 ja toimetati kostjale kätte hagiga 15.09.2015, mis on esimesest rikkumise tähtajast teadasaamisest 6 aasta ja 8 kuu möödudes ja teisest 2 aasta ja 8 kuu möödudes. Tegemist ei ole kindlasti mõistliku ajaga taganemisavalduse tegemiseks (VÕS § 118 lg 1). Lisaks ei ole lepingule vastavat notariaalset avaldust üldse veel tehtudki ehk möödunud on veelgi rohkem aega. Kohustuse täitmise nõue ehitusprojekti koostamiseks on samuti aegunud. Nõue muutus sissenõutavaks 01.01.2009 ja sellest on möödunud kolm aastat. Kostja tuginemine aegumisele muudab taganemisavalduse tühiseks vastavalt VÕS § 118 lg 2. Hageja viitab täiendavalt, et ta võis AÕS §-s 2441 sätestatud korras lepingust taganeda, kuid sellist taganemise korda nimetatud paragrahv ei sisalda.
MAAKOHTU LAHEND
3.Maakohus jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda. Hageja on kinnistu asukohaga Rahu 42a, Narva omanik. Kinnistule on kostja kasuks seatud hoonestusõigus, hoonestusõiguse omanik on kostja. Vaidlust ei ole, et kostja ärihoone ja elamu ehitamise kohustust tähtaegselt täitnud ei ole ning ärihoone ja elamu on ehitamata. Hageja väitel on hageja taganenud 19.04.2005 hoonestusõiguse seadmise lepingust, reaalkoormatise seadmise lepingust, ostueesõiguse seadmise lepingust ja asjaõiguslepingust ning kostja ja hageja vahel 03.10.2007 sõlmitud hoonestusõiguse müügilepingust, lepingu muutmise lepingust ja asjaõiguslepingust. Kohus nõustus kostjaga, et hageja poolt taganemisavalduse tegemine ei olnud seadusega kooskõlas ja hageja on kaotanud taganemise õiguse. Hageja ei ole teinud mõistliku aja jooksul taganemise avaldust pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada. Hageja ei ole tõendanud, et enne lepingust taganemise avalduse tegemist oleks kostjale antud VÕS § 114 lõikes 1 sätestatud täiendav mõistlik tähtaeg kohustuste täitmiseks (VÕS § 118 lg 1 p 1 ja p 2). Hageja 27.07.2012 kirja ei saa lugeda täiendava tähtaja andmise teateks, kuna sealt ei selgu, milline oleks uus ehitise valmimise tähtaeg. Hageja koostas kostjale lepingust taganemise avalduse 03.09.2014, s.o üks aasta ja üheksa kuud peale lepingu rikkumisest teadasaamist. Hageja ei ole tõendanud, et lepingust taganemise avaldus oleks kostjale kätte toimetatud. Järelikult on hageja kaotanud õiguse lepingust taganeda. Kohus nõustus kostja vastuväitega, et hageja nõue hoonestusõiguse hagejale üleandmiseks on aegunud. Kostja kohustuste täitmise viimaseks tähtajaks tuleb lugeda 31.12.2012, mil kostjal pidi olema kinnistule projekteeritud ja lõpuni valmis ehitatud ärihoone ja elamu. Kostja nimetatud tähtajaks lepingust tulenevat ehitamise kohustust ei täitnud. Hageja sai kinnistu omanikuna kostja kohustuse rikkumisest teada 01.01.2013, kuna lepinguline tähtaeg oli 31.12.2012. Kohus järeldas, et hagejal tekkis õigus nõuda kostjalt hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks 01.01.2013. Hagi selle nõude maksmapanekuks oli esitatud kohtule 03.07.2015, s.o peale 2 aasta ja 6 kuu möödumist ehk peale AÕS § 2441 lg 3 sätestatud maksimaalse aegumistähtaja möödumist. Kohus tuvastas, et hageja nõue hoonestusõiguse üleandmiseks on aegunud ning kostjal on õigus keelduda hoonestusõiguse hagejale üleandmisest. Lisaks tuvastas kohus, et hoonestusõigus ei ole lõppenud lepingust taganemisega ning hageja ei saa nõuda kostjalt tahteavaldust hoonestusõiguse
kustutamiseks. Kohus leidis, et kostjal puudub kohustus hoonestusõiguse hagejale üleandmiseks ning seega ei saa kohus tuvastada ka kostja vastavaid tahteavaldusi omaniku kannete muutmiseks.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada täies ulatuses ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Käesolevas asjas esitas hageja lepingust taganemisest tuleneva nõude. Menetluses ei ole taganemisavalduse kehtivuse või taganemisavalduse õigsuse tuvastamisega seotud nõudeid. Ka kostja ei ole esitanud vastuhagi taganemisavalduse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Järelikult on taganemisavaldus kehtiv, kuna seda ei ole vaidlustatud ning taganemisavaldusest tulenevad kohustused kuuluvad täitmisele. VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt kaotab taganema õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Tegemist on õigust lõpetava, mitte aegumistähtajaga (Riigikohtu otsus tsiviilasjas 3-2-1-165-09). Seoses sellega ei või kohus kohaldada taganemisavalduse suhtes aegumistähtaega. Hoonestusõiguse seadmise ja hoonestusõiguse müügilepingust tulenevate investeerimiskohustuste täitmise tähtaeg oli liiga pikk. Tuleb arvesse võtta ka seda, et tegemist on kinnistu arendamisega, mille eelduseks on planeerimismenetluse läbiviimine, ehitusprojekti koostamine ja ehitamine. Investeerimiskohustuse täitmise tähtajaga võrreldes peab taganemisavalduse esitamise mõistlik tähtaeg olema võrdne lepingukohustustest tuleneva aegumistähtajaga, s.o 3 aastat. Kostja väide, et talle ei ole teatatud enne taganemisavalduse esitamist vajadusest täita kohustusi, ei vasta toimikus olevatele tõenditele. Hageja esitas koos hagiavaldusega Narva Linnamajanduskomisjoni protokollid. 26.06.2012 protokollist tulenevalt viibis koosolekul kostja seaduslik esindaja. Antud koosolekul oli kostjale tehtud ettepanek teatada linnale investeerimiskohustuste täitmise tähtaja kohta ja teatatud kostjale sellest, et lepingu täitmata jätmisel kohaldatakse trahvinõuet. Kostja ei ole vaielnud vastu ka sellele, et ta sai kätte hagi juurde lisatud hageja 17.05.2013 kirja nr 1.1-13/1157-2. Kirjas esitatakse viide sellele, et kostjale oli mitu korda esitatud nõue kohustuse täitmiseks, kostja aga ei ole kohustusi täitnud. VÕS § 114 lg 1 kohaselt ei ole rikutud kohustuse täitmiseks täiendava aja andmine võlausaldaja kohustus, vaid õigus. Kostja ei ole esitanud vastust 17.05.2013 kirjale ega muul viisil ümber lükanud hageja väiteid kostja käitumise kohta. Lisaks sellele ei eita kostja hageja ja Linnamajanduskomisjoni kirjades kajastatud asjaolu, et kostjale oli mitu korda esitatud trahvinõue investeerimiskohustuste täitmata jätmise eest. Eeltoodust on võimalik järeldada, et on täidetud VÕS § 114 lg 4 eeldused selleks, et lugeda täiendava tähtaja andmine edutuks. Seega on täidetud hageja täiendava tähtaja andmise kohustus ja kostja (võlgnik) teatas, et ta ei kavatse lepingu täita. Järelikult on taganemisavaldus kehtiv ja sellest tulenevad kohustused kuuluvad täitmisele. Kuna hageja nõue rajaneb muudele kui AÕS § 2441 ettenähtud õiguslikele alustele, siis kohtu poolt AÕS § 2441 ettenähtud aegumistähtaja kohaldamine ei ole asjakohane. Lepingust taganemisel tekivad lepingu pooltel võrdsed õigused nõuda lepingu alusel saadud üleantu tagastamist. AÕS § 2441 kehtestab kinnistu omaniku õiguse nõuda kinnistamiskande hoonestusõiguse kohta muutmist ja kinnistu omaniku hoonestajana kinnisturaamatusse kandmist. Seda õigust teostatakse ilma, et hoonestaja saaks õiguse nt nõuda lepingu alusel makstud hoonestustasu tagastamist. Lepingust taganemisega selline õigus aga tekib.
5.Kostja (vastustaja) vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata. Hageja ei ole tõendanud oma nõuete rahuldamise eelduste ja aluste olemasolu (eelkõige puudub lepingujärgne taganemisavaldus), kohus tuvastas need asjaolud õigesti ja jättis ka õigesti hagi rahuldamata. Kuna hageja nõudeks on taganemisest tulenevate kohustuste tuvastamine, siis pidi hageja tõendama taganemiseelduste olemasolu, taganemisavalduse tegemist ja eelduste olemasolu märke kustutamiseks nõusoleku andmiseks. Kohus pidi neid eeldusi kontrollima olenemata sellest, kas kostja on esitanud vastuhagi taganemisavalduse kehtetuse tuvastamiseks. See ei ole haginõude piiride ületamine. Hageja ei ole tänaseni üldse teinudki taganemisavaldust, mis vastaks pooltevahelisele lepingule ja oleks seega kehtiv või jõustunud. Järelikult ei olnud hagi esitamise ajaks nõudeõigust tekkinud. Maakohus tuvastas õigesti, et mõistlik aeg taganemiseks on möödunud ja hageja ei ole kostjale andnud täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks. 17.05.2013 kirjast ei tulene ühtegi sellist viidet, millest nähtuks hageja antud täiendavad kohustuste täitmise tähtajad. Hagile on küll lisatud võõrkeelsed protokollid, kuid neid ei ole tõlgitud hageja poolt kostjale arusaadavalt ega ka kätte toimetatud enne hagi saamist. Tsiteeritud osast selgub hageja väitel taas see olukord, kus kostja peaks teatama täiendavast tähtajast, mis ei ole kõnealune küsimus. Need dokumendid ei tõenda seega samuti seda asjaolu, et hageja oleks (enne taganemist) andnud kostjale täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks. Kostja ei ole teatanud, et ta kohustusi ei täida ning ta ei ole saanud hagejalt täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks (mille jooksul saanuks ta üldse kohase täitmise kohustust rikkuda). VÕS § 114 lg 4 eeldused ei ole seega täidetud ja maakohus tuvastas need asjaolud õigesti. Ei vasta tõele, et hageja ei ole tuginenud AÕS §-le 2441 (hoonestusõiguse omanikule langemine). Hageja viitab antud normile ka hagiavalduses. Kuivõrd kostja tugines aegumisele, siis kohus lahendas õigesti ka aegumise küsimuse. Kostja leiab jätkuvalt, et võimaliku taganemise jõustunuks lugemise korral tuleb vastastikused kohustused täita üheaegselt (VÕS § 189 lg 1), mistõttu ei saa hagi rahuldada ega kostjat kohustada enne, kui hageja on täitnud omapoolsed hoonestusõiguse tasu ja kulutuste maksekohustuse kostja ees. Hageja ei ole kostjale midagi tagasi andnud seoses taganemisega.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõigusnormide väära kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks teha asjas ise uut otsust, mistõttu saadab ringkonnakohus tsiviilasja TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja apellatsioonkaebus kuulub seega rahuldamisele osas, milles taotleti maakohtu otsuse tühistamist. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ning täitnud puudulikult ka selgitamiskohustust. See on toonud kaasa ebaõige kohtulahendi tegemise. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks asja ise lahendada. Asja ei ole maakohtus arutatud ammendavalt ning täidetud ei ole TsMS §-st 392 tulenevad eelmenetluse ülesanded. Maakohus jättis hagi rahuldamata eeskätt põhjendusel, et pidas hageja nõuet aegunuks. Seega ei ole maakohus hageja nõuet sisuliselt lahendanud.
7.Tsiviilasja toimikust nähtuvalt ei ole asja lahendamisel olulisi asjaolusid, sh hageja nõude õiguslikke aluseid, kolm aastat kestnud menetluse käigus kordagi sisuliselt arutatud. Ehkki hagi on esitatud juba 3. juulil 2015. a, arutati nii 22.09.2016. a kui 17.10.2017. a toimunud maakohtu
istungitel üksnes kompromissi sõlmimise võimalusi, ka kogu ülejäänud aja vältel peeti kirjavahetust kompromissi teemadel. Lõpuks määras maakohus 25.04.2018. a pooltele tähtaja kirjalikus menetluses seisukohtade ja menetluskulude nimekirjade esitamiseks ning tegi asjas otsuse
12.juunil 2018. Seetõttu ei saa pidada asja lahendamisel olulisi asjaolusid sellisel määral välja selgitatuks, et ringkonnakohtul oleks võimalik asja ise lahendada. Ringkonnakohtu hinnangul vajab hageja nõue täpsustamist ning sellega kaasnev menetlus väljuks apellatsioonimenetluse raamidest.
8.Poolte vahel on asjaõigussuhe tulenevalt 19.04.2005. a sõlmitud hoonestusõiguse seadmise jt lepingutest. Kostja sisenes õigussuhtesse 03.10.2007. a, võttes üle algselt AS-le Žur kuulunud kohustused koostada ehitusprojekt ning püstitada äri- ja eluhooned hagejale (Narva linnale) kuuluvale kinnistule Rahu 42a Narvas. Lepingu järgi oli hoonete püstitamise lõpptähtajaks 31.12.2012. a. Hoonestusõigus seati tähtajaga 50 aastat, s.o see pidi kestma kuni aastani 2055. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei ole hoonestaja kohustusi täitnud, s.o nõutavaid hooneid ei ole hoonestusõigusega koormatud kinnisasjale püstitatud. Asja materjalidest tulenevalt oli kostja kui hoonestaja teadlik temal lasuvast kohustusest püstitada hooned tähtajaga 31.12.2012. Muu hulgas on kostja seda kinnitanud 03.10.2007 sõlmitud notariaalses lepingus (p 4.2).
9.Ringkonnakohus peab vajalikuks käsitleda esmalt küsimust, missugused õiguskaitsevahendid on niisuguses olukorras kinnisasja omanikule kättesaadavad. Hageja on tuginenud lepingutest taganemisele 03.09.2014. a avaldusega (I kd tl 71 – 73), mille kättesaamist enne kohtumenetluse algust kostja eitab. Ringkonnakohus on seisukohal, et hoonestusõiguse seadmise leping tähtajaga 50 aastat on oma olemuselt kestvusleping. VÕS § 195 lg 3 kohaselt on kestvusleping püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud leping. Kestvuslepinguid täidetakse pikema aja jooksul, seejuures peab kohustuse täitmises esinema mingi korduvus või perioodilisus. Kestvuslepingu tunnuseks on praegusel juhul lisaks lepingu tähtajale (50 aastat) muuhulgas ka lepingus sisalduv kokkulepe hoonestusõiguse aastatasu kohta (lepingu 4. osa).
10.Kestvuslepingu rikkumise korral ei ole kahjustatud lepingupoole õiguskaitsevahendiks mitte lepingust taganemine (VÕS § 116), vaid lepingu ülesütlemine (VÕS § 116 lg 6, § 196). Sellisel juhul kohalduvad ka ülesütlemise õiguslikud tagajärjed. Ehkki pooltevahelist suhet reguleeriva lepingu 11. osas (p 11.1 – 11.5) on juttu lepingust taganemisest, ei tähenda see võimalust taganeda juba kinnistusraamatusse kantud hoonestusõigusest. Lepingu tekstist järelduvalt on taganemise võimalus ette nähtud sõlmitava hoonestusõiguse jt asjaõiguste seadmise (võlaõigusliku) lepingu rikkumise puhuks. Ringkonnakohus märgib, et kinnistusraamatusse kantud asjaõigusest, sh hoonestusõigusest, taganemise võimalust ei saa ka lepinguga luua. Sellega seoses ei ole iseenesest asjakohased ka kostja väited, mille kohaselt pidanuks hageja esitama lepingust taganemise avalduse notariaalselt tõestatud vormis. Taganemisavalduse notariaalses vormis on küll lepingu punktis 11.2 kokku lepitud, kuid vastavalt eelmärgitule ei reguleeri nimetatud lepingusäte juba kinnistusraamatusse kantud hoonestusõigusest taganemist.
11.Ringkonnakohus rõhutab, et võlaõiguslikele kujundusõigustele nagu taganemine või ülesütlemine saab alluda üksnes võlaõiguslik leping. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17 (p 18) selgitanud, et võimalik on üles öelda kinnisasjale piiratud asjaõigust seadma kohustav võlaõiguslik leping (kausaalleping), seda juhul, kui kausaallepingu järgi õigustatud pool on sellest lepingust tulenevaid kohustusi oluliselt rikkunud. Küll aga ei ole võimalik taganemine ega ülesütlemine asjaõiguslepingu puhul.
Oma 03.09.2014 avalduses on hageja (p 1) väljendanud soovi taganeda muuhulgas ka asjaõiguslepingutest. Järelikult ei saanud nimetatud avaldus tuua kaasa õiguslikku tagajärge, mille kohaselt oleks lõppenud kostja kasuks kinnistusraamatusse kantud hoonestusõigus.
12.Asjaõiguslikult saab hoonestusõiguse suhte lõppemise aluseks olla üksnes AÕS § 2441, mis on ühtlasi erinormiks võlaõigusseaduses sätestatud õiguskaitsevahendite suhtes. AÕS § 2441 lg 1 võimaldab kinnisasja omanikul nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist (omanikule langemine) olukorras, kus hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või rikub hoonestaja oluliselt oma lepingulisi kohustusi. Alternatiivina võib omanik AÕS § 2441 lg 21 järgi nõuda hoonestusõiguse üleandmist tema poolt nimetatud muule isikule. Asjaõigusseadus ei näe ette võimalust nõuda hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamist. Ka pooltevahelise lepingu punktis 10.1 selgitati, et projekteerimisja ehitustähtaegadest mittekinnipidamisel on omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks. Eeltooduga seoses ei ole asjakohased hageja apellatsioonkaebuses esitatud väited, et tema nõue ei rajane mitte AÕS §-l 2441 vaid võlaõigusseaduse sätetel, mis reguleerivad lepingust taganemise õiguslikke tagajärgi. Samuti ei ole asjakohased maakohtu põhjendused selles osas, et hageja kaotas õiguse lepingutest taganemiseks, kuna ei teinud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul arvates olulisest lepingurikkumisest teadasaamisest ning et hageja ei ole tõendanud kostjale kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmist.
13.Praeguses asjas ei ole hageja aga esitanud selgelt arusaadavat nõuet hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks. Nii hagiavalduses kui ka hilisemates menetlusdokumentides on hageja taotlenud kostja nõusoleku asendamist, et kustutada kinnisturegistriosast hoonestusõiguse kanne. Ringkonnakohus peab vajalikuks selgitada, et hoonestusõiguse seadmine ei piirdu üksnes kinnistusregistriosa III jakku piiratud asjaõiguse (s.o hoonestusõiguse) sissekandmisega, vaid kinnistusraamatuseaduse (KrS) § 493 järgi avatakse kinnistu koormamisel hoonestusõigusega hoonestusõigusele veel iseseisev registriosa. Nii nähtub ka hagejale kuuluva kinnisasja (registriosa nr 79809) kinnistusregistri väljavõttelt (I kd tl 81), et hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa nr 2986409. Seega isegi kui hagi rahuldamine oleks õiguslikult võimalik ning hagejal oleks alus nõuda temale kuuluva kinnisasja registriosa III jaost hoonestusõiguse kande kustutamist, tekiks õiguslikult ebaselge olukord. Hageja ei ole taotlenud hoonestusõiguse kohta avatud kinnistusregistriosa nr 2986409 sulgemist. Kokkuvõtvalt on hoonestusõiguse seadmisel ette nähtud hoonete ehitamata jätmise korral AÕS § 2441 järgi kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse enda või kolmanda isiku nimele kandmist ning sellekohased muudatused tuleb teha nii kinnisasja (maatüki) kui ka hoonestusõiguse kohta avatud kinnistusregistriosades.
14.Ringkonnakohtu hinnangul on hageja toonud praeguses asjas esile küll asjaolud, mis võimaldavad hinnata hageja õiguskaitsevajadust (hagejale kuuluva kinnisasja koormamine hoonestusõigusega 50 aastaks ning kostja kui hoonestaja poolt kinnistule hoonete rajamise kohustuse järjepidev rikkumine), kuid hageja ei ole seejuures viidanud asjakohastele õiguskaitsevahenditele. See on seotud kohtu selgitamiskohustusega, kuna õiguse kohaldamine on üksnes kohtu ülesanne. Ringkonnakohtu arvates on praegusel juhul hageja nõue formuleeritud sedavõrd ebaselgelt, et maakohtul tulnuks õiguslikku olukorda menetlusosalistele selgitada ning pooltega arutada, andes mh hagejale võimaluse oma nõuet täpsustada. Kohtu keskne ülesanne on poolte esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine) ja kohus ei ole seejuures seotud poolte antava õigusliku hinnanguga (vt ka TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause). Kui kohtu
hinnangul on poole nõuded ebaselged, siis tuleb kohtul juhtida eelmenetluses sellele tähelepanu ning anda võimalus nõuete selgitamiseks (vt ka Riigikohtu 29.04.2015 otsus nr 3-2-1-41-15, p 18). Tsiviilkohtumenetluse põhiülesandega – tagada tsiviilasja õige lahendamine ja pakkuda kaitset menetlusosalise seadusega kaitstud huvidele – ei oleks kooskõlas, kui kohus jätab asja arutamise käigus poole tähelepanu juhtimata sellele, et hageja nõude esitamise viis ei võimalda ilmselt hagejal saavutada soovitud tulemust, mis on kohtule äratuntav.
15.Kuigi hageja ei ole selgesõnaliselt esitanud nõuet AÕS § 2441 alusel, s.o hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks, käsitles kohus siiski ka selle nõude aegumist, mille tulemusena jättis hagi rahuldamata. AÕS § 2441 lg 3 kohaselt aegub kinnisasja omaniku nõue hoonestusõiguse tema nimele kandmiseks kuue kuu möödumisel alates hetkest, mil kinnisasja omanik sai teada vastava eelduse olemasolust, kuid hiljemalt kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. Maakohus asus iseenesest õigesti seisukohale, et hagejal kinnistu omanikuna tekkis õigus nõuda kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks 01.01.2013, kuivõrd kinnistule hoonete projekteerimise ja valmisehitamise lõpptähtajaks oli ette nähtud 31.12.2012. Küll aga ei saa nõustuda maakohtu seisukohaga, et hageja nõudeõigus AÕS § 2441 alusel hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks oli hagi esitamise ajaks aegunud.
16.Ringkonnakohus on seisukohal, et AÕS § 2441 lõikes 3 sätestatud aegumistähtaja kulgemahakkamise üle otsustamisel tuleb arvestada seda, kas hoonestusõiguse omanikule langemise nõudeõiguse tekkimise aluseks on juba lõpulejõudnud sündmus (lepingurikkumise fakt) või on tegemist kestva hoonestajapoolse lepingurikkumise olukorraga, mis tuleks hoonestajal kõrvaldada. Olukord, kus hoonestaja ei ole püstitanud kinnisasjale ettenähtud hooneid ega teinud ka selleks vajalikke eeltoiminguid (projekteerimine jne), on ringkonnakohtu hinnangul üheselt käsitatav kestva olulise hoonestajapoolse rikkumisena. Kinnisasjale kokkuleppe kohaste hoonete ehitamine on hoonestaja kõige põhilisem kohustus ning eelduslikult on ka kinnisasja omaniku huvi suunatud sellele, et hoonestaja rajaks kinnisasjale hooned. Seetõttu ei saa kinnisasja omaniku nõudeõigus AÕS § 2441 alusel hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks aeguda senikaua, kuni kostja rikub oma tegevuse või tegevusetusega hoonestusõiguse sisuks olevat peamist kohustust (kinnisasjale hoonete rajamine ja nende majandamine). Seaduse mõttega on vastuolus tõlgendus, mille kohaselt kaotab kinnisasja omanik, kes ei ole 6 kuu jooksul hoonete püstitamise tähtaja möödumisest esitanud nõuet hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks, kogu hoonestusõiguse ülejäänud tähtajaks sisuliselt igasuguse võimaluse kinnisasja kasutada ning sellele seatud hoonestusõigusele uut võimalikku rakendust leida. Seega asus maakohus ebaõigesti seisukohale, et hagi tuleb jätta rahuldamata aegumise tõttu. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel juhinduda ringkonnakohtu seisukohtadest õigusnormide tõlgendamisel ja kohaldamisel (TsMS § 658 lg 2).
17.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.
Üllar Roostoja
Kersti Kerstna-Vaks
Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.