Otsuse tegemise aeg ja koht 12. aprill 2022, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-21-5011
Tsiviilasi
Tallinna linna hagi Ratsasport OÜ vastu kostja kohustamiseks hoonestusõiguse hagejale tagasilangemiseks nõusoleku andmiseks ning võla ja viivise nõudes
Tsiviilasja hind
1 951 605, 76 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: Tallinna linn (Vabaduse väljak 7, Tallinn 15199); esindajad Hageja lepingulised esindajad: Jaan Lindsaar, Inken Logberg (epost: [email protected], [email protected]); Kostja: Ratsasport OÜ (registrikood 10575836, Paldiski mnt 135, Tallinn 13522); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaa Artur Knjazev (Advokaadibüroo COBALT, Pärnu mnt 15, 10141 Tallinn, e-post: [email protected], [email protected]). Kohtuistungi toimumise aeg 23.02.2022 Hageja lepingulised esindajad: Jaan Lindsaar, Inken Logberg Kohtuistungil osalesid Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Artur Knjazev
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Tuvastada kostja Ratsasport OÜ (registrikood 10575836) kohustus anda nõusolek Paldiski mnt 135 (registriosa nr 16643401) kinnistusraamatu kolmandasse jakku sisse kantud hoonestusõiguse tagasilangemiseks Tallinna linnale ning asendada kostja Ratsasport OÜ (registrikood 10575836) tahteavaldus käesoleva kohtulahendiga.
3.Mõista kostjalt Ratsasport OÜ-lt (registrikood 10575836) hageja Tallinna linna (Tallinna Linnavaraameti kaudu) kasuks välja 191 880,76 (ükssada üheksakümmend üks tuhat kaheksasada kaheksakümmend eurot ja 76 senti) eurot, millest 140 778 eurot on hoonestusõiguse tasu ja 51 102,76 eurot on hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Mõista kostjalt Ratsasport OÜ-lt (registrikood 10575836) hageja Tallinna linna (Tallinna
Linnavaraameti kaudu) kasuks menetluskuluna välja riigilõiv 3400 (kolm tuhat nelisada) eurot.
3.Mõista kostjalt Ratsasport OÜ-lt (registrikood 10575836) hageja Tallinna linna (Tallinna Linnavaraameti kaudu) kasuks välja viivis menetluskulult 3400 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulu täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hageja palus hagiavalduses tuvastada kostja kohustus anda nõusolek Paldiski mnt 135 (registriosa nr 16643401) kinnistusraamatu kolmandasse jakku sisse kantud hoonestusõiguse tagasilangemiseks Tallinna linnale ning asendada kostja tahteavaldus kohtulahendiga. Samuti palus hageja mõista kostjalt välja mõista 140 778 eurot hoonestusõiguse tasu võlgnevusena ja sissenõutavaks muutunud viivisena 51 102,76 eurot. Menetluskuluna palus hageja kostjalt välja mõista hagi esitamisel tasutud riigilõivu ja viivise menetluskuludelt.
2.Hagiavalduse kohaselt seati Tallinna Linnavolikogu 16. juuni 2011 otsuse nr 118 „Paldiski mnt 135 kinnistule otsustuskorras hoonestusõiguse seadmine“ alusel 10. augustil 2011 notariaalselt tõestatud lepinguga Tallinna linna omandis olevale Paldiski mnt 135 kinnistule (registriosa nr 16643401) tähtajaline (50 aastaks) ja tasuline hoonestusõigus kostja kasuks. Hoonestusõiguse sisuks oli kinnistul asuvate hoonete rekonstrueerimine ning Tallinna Linnavalitsuse 16. mai 2007 korraldusega nr 894-k „Tallinna Ratsaspordibaasi ja lähiala detailplaneeringu kehtestamine Haabersti linnaosas“ kehtestatud detailplaneeringuga lubatud ehitusõiguse realiseerimine, laiendades kinnisasjal olemasolevat ratsaspordibaasi ja rajada sinna majutus-, ravi-, spordi- ja ärihooned.
3.Ehitustööde lõpetamise ja hoonete kasutuslubade vormistamise tähtajaks määrati kaheksa aastat hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Eelnimetatud ehituskohustuse täitmise tähtaeg saabus seega 22. septembril 2019. Tallinna Linnavaraametis toimus septembris 2018 kostja esindaja osavõtul kohtumine, kus lepiti kokku, et kostja esitab hiljemalt 10. detsembriks 2018 enda nägemuse lepinguga jätkamiseks ja kohustuste täitmiseks. Kostja enda visiooni hagejale ei esitanud.
4.Tallinna Linnavaraamet esitas 20. juunil 2019 kostjale kirjaliku hoonestusõiguse tagasilangemise nõude ning teate notari ajast hoonestusõiguse omanikule kandmise vormistamiseks. Kostja nõusolekut hoonestusõiguse tagasilangemiseks ei ole andnud. Eelnevast tulenevalt on selge, et omavahelisele kokkuleppele ei ole jõutud.
5.Poolte vahel sõlmitud lepingu punkti 3.2 kohaselt oli hoonestaja kohustatud ehitama vastavalt ülal nimetatud detailplaneeringule majutus-, ravi-, spordi- ja ärihooned ning vormistama nende kasutusload hiljemalt kaheksa aasta jooksul arvates Hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Hoonestusõigus kanti kinnistusraamatusse 22. septembri 2011 kinnistamisavaldusega. Ehituskohustuse ehk kasutusloa saamise täitmise tähtpäev oli seega
22.septembril 2019.
6.Paldiski mnt 135 kinnistule on 14. novembril 2014 väljastatud ehitusluba nr 1412219/01955, uute ehitiste ehk kokku kuue ehitise püstitamiseks. Ehitusloa kohaselt tuli rajada maneež, büroohoone, kaubandushoone, hostel, loomakasvatushoone ning kohvik, baar või söökla. Hagi esitamise ajaks ei ole kostja ehitusloal 1412219/01955 märgitud hooneid rajanud. Kuna EhS § 45 lg 1 kohaselt kehtib ehitusluba viis aastat, on käesolevaks ajaks 14. novembril 2014 väljastatud ehitusluba kehtetu.
7.Poolte vahel sõlmitud lepingu punkti 7.1 kohaselt oli hagejal õigus nõuda kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse kandmiseks hoonestusõigusega koormatud kinnistu omaniku nimele hoonete ja rajatiste mittevalmimisel 8 aasta jooksul hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest ja/või lepingus sätestatud kindlustuskohustuse ja hoonete hävimisel või kahjustumisel nende uuesti püstitamise, taastamise kohustuse rikkumise korral. AÕS § 2441 lg 1 kohaselt on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks, kui kokku lepitud aja jooksul nõutavat ehitist ei püstitata. Hagejal on õigus nõuda kostjalt hoonestusõiguse hageja nimele kandmist.
8.Lepingu punkti 3.2 kohaselt oli kostja kohustatud rekonstrueerima Paldiski mnt 135 kinnistul lepingu sõlmimise ajal olemas olnud hooned. Kostja kohustus on täitmata, sest olemasolevad hooned on ümber ehitamata (EhS § 4 lg 3 kohaselt on mõisted „rekonstrueerimine“ ja „ümberehitamine“ samatähenduslikud). Ehitisregistri kohaselt ei ole kostjale ühtegi luba rekonstrueerimiseks ehk ümberehitamiseks väljastatud. Järelikult on kostja lepingut oluliselt rikkunud. Lepingu olulise rikkumise tõttu on hagejal tuginedes AÕS § 2441 lõikele 1 õigus nõuda kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse hageja nimele kandmiseks.
9.Lepingu punktis 6.1 on sätestatud hoonestaja kohustus kindlustada hoonestusõigusega koormatud kinnistul paiknevad hooned ja rajatised. 31. augusti 2019 öösel põles Veskimetsa ratsakeskuse abihoone. Abihoone põlengu hetkel oli hoone kindlustamata. Hagejale teadaolevalt ei ole sõlmitud ühegi kinnistul asuva hoone osas kindlustuslepingut. Kostja on seega rikkunud lepingu punktist 6.1 tulenevat kindlustuskohustust. Lepingu punkti 7.1 kohaselt oli hagejal õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse kandmiseks hoonestusõigusega koormatud kinnistu omaniku nimele kui kostja on rikkunud kindlustuskohustust.
10.Kostja on rikkunud lepingu punktist 5.1 tulenevat hoonestusõiguse tasu maksmise kohustust. Lepingu punkti 5.1 kohaselt pidi kostja tasuma hagejale hoonestusõiguse tasu, mille suuruseks oli lepingu sõlmimise hetkel aastas 70 389 eurot. Lepingu punkti 5.4 kohaselt on hoonestusõiguse aastatasu tasumisega viivitamisel kostja kohustatud maksma viivist 0,1% tähtajaks tasumata summalt iga maksmisega viivitatud päeva eest. Hagi esitamise hetkeks oli kostjal tasumata hoonestusõiguse aastatasu ja viivised kogusummas 191 880,76 eurot, millest 140 778 eurot moodustas lepingujärgne hoonestusõiguse aastatasu ja 51 102,76 eurot maksmata summalt viivised.
11.Hoonestusõiguse eest makstav aastatasu summa oli määratud maamaksustamishinna põhjal, ehk väiksemast võimalikust baashinnast. Sellega oli hageja loonud parimad võimalikud eeldused hoonestusõiguse seadmise lepinguga seatud eesmärkide täitmiseks. Linna huvi on ratsaspordikeskuse rajamine ning nähtuvalt kostja pikaajalistest viivitustest ja lepingurikkumistest ei võimalda see eesmärgini jõuda, mistõttu peab linn taotlema nõusoleku
andmist hoonestusõiguse omanikule langemiseks.
12.Hagiavalduse täpsustuses täiendas hageja oma esimest nõuet ja palus kohustada kostjat andma nõusoleku Paldiski mnt 135 (registriosa nr 16643401) kinnistusraamatu kolmandasse jakku sisse kantud hoonestusõiguse tagasilangemiseks Tallinna linnale ning asendada kostja tahteavaldus kohtulahendiga.
13.Kostja võlgnevuses olev hoonestusõiguse tasu kogusumma koosneb neljast esitatud arvest. Hoonestusõiguse tasu iga poolaasta eest on 35 194,50 eurot. Esimene arve, mille kostja jättis tasumata, on esitatud 2. juulil 2019, milles on märgitud maksetähtajaks 10. juuli 2019. Seega oli nõue sissenõutavaks muutunud 11. juulil 2019. Teine arve on kostjale esitatud 3. jaanuaril 2020 maksetähtajaga 10. jaanuaril 2020. Nõue oli sissenõutavaks muutunud 11. jaanuaril 2020. Kolmas arve on esitatud kostjale 1. juulil 2020 maksetähtajaga 10. juuli 2020, seega sissenõutavaks muutunud 11. juulil 2020. Viimase poolaasta tasumata arve esitati 4. jaanuaril 2021 maksetähtajaga 10. jaanuar 2021 ja nõue muutus sissenõutavaks 11. jaanuaril 2021. Neli tasumata hoonestusõiguse tasu summat moodustavat kokku hoonestusõiguse tasu võlgnevuse kogusummas 140 778 eurot. Kostjale on esitatud ka viis viivisearvet.
14.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Hageja ei nõustunud, et ta on rikkunud oma kohustusi, mis annaks aluse mitte rahuldada hoonestusõiguse lepingust tulenevaid nõudeid kostja vastu. Hageja vaidles vastu, et ta oleks pidanud tegema kostjaga koostööd ja tagama vajalikud eeltingimused rahastuseks, et võimaldada kostjal täita 10.08.2011 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevad kohustused. Paldiski mnt 135 hoonestusõiguse sisu oli sätestatud hoonestusõiguse seadmise lepingu punktis 3. Lepingust ei tulenenud koostöö kohustust. Lepingu punkt 3 nägi ette kostja kohustused ning sanktsioonid kohustuste täitmata jätmise korral. Tegemist oli tavapärase sisuga hoonestusõiguse lepinguga, mis oli seatud 50 aastaks. Linn seab hoonestusõigusi eesmärgiga anda arendus, ehitus, haldamine eraettevõtete kätesse, et tagada avalikkusele vajalikud teenused, hoonete rajamised jne. Linn toetab lepingupartnerit kinnistuga, mis antakse hoonestusõiguse aluseks maaks.
15.Kostja väide, et hageja oli kohustatud tegema kostjaga koostööd ning tagama investeeringute saamiseks soodsad tingimused, ei ole kooskõlas hoonestusõiguse seadmise läbipaistvuse ja võrdse kohtlemise põhimõttega. Linn ei saa toetada ühte ettevõtet, kes on makseraskustes, üksnes seetõttu, et enne lepingu sõlmimist nähti arendajat kui positiivset ratsaspordi toetajat. Hageja ei saa arendajatega teha kostja soovitud määras koostööd, kuna sellisel juhul tekiks ebaausa konkurentsi ja riigiabi küsimus. Kostja ei saanud hoonestusõiguse seadmisel eeldada, et ta saab hoonestusõiguse ehituskohustuse täitmiseks rahalist toetust riigilt või linnalt, mistõttu ei saa ehituskohustuse täitmata jätmist põhjendada toetuste mittesaamisega.
16.Hageja leidis, et esmajoones määratakse lepingupoolte kohustused kindlaks lepingu alusel. Lepingute laiendav tõlgendamine peaks olema kõige viimases järjekorras kasutatav meetod, kui kõik muud allikad ei ole võimaldanud poolte kohustusi kindlaks määrata. Seega on VÕS § 23 puhul tegemist üldsättega, mida kohaldatakse alles siis, kui erisätete kohaldamine ei ole võimalik või on jäänud tulemusteta. VÕS § 23 reguleerib lepingu kaudsete/ üldiste tingimuste tõlgendamist. Kaudseks tingimuseks ei saa lugeda hageja kohustust panustada kas haldusaktiga või finantsiliselt selleks, et hoonestaja saaks vastavalt lepingule täita enda ehituskohustuse. Eelneva kokkuleppe puhul oleks tegemist väga konkreetse lepingulise kohustusega, mida tuleb otsida üksnes lepingust ning mille sisu ei saa tuletada VÕS §-st 23.
17.Hageja ei nõustunud kostja väitega, et hoonestusõiguse tagasilangemise nõue on aegunud, sest kostja ehitus- ja rekonstrueerimiskohustuse tähtajaks oli 22.09.2019. Hageja mõistis ehituskohustuse tähtaja saabumisel, et ehituskohustust on rikutud ning lepingulisi kohustusi ei täideta. AÕS § 2441 lg 3 on ringkonnakohus selgitanud asjas 2-15-10068 p 16 selliselt, et
kinnisasjale kokkuleppe kohaste hoonete ehitamine on hoonestaja kõige põhilisem kohustus. Seetõttu ei saa kinnisasja omaniku nõudeõigus AÕS § 2441 alusel hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks aeguda senikaua, kuni kostja rikub oma tegevuse või tegevusetusega hoonestusõiguse sisuks olevat peamist kohustust.
18.Kostja on rikkunud kõiki hoonestusõiguse lepingust tulenevaid kohustusi ning rikkumine on kestev, kuna kinnistut ei kasutata eesmärgil, milleks hoonestusõigus seati. Hageja hinnangul ei ole hoonestusõiguse omanikule langemise nõue aegunud, kuna kahjustaks oluliselt omaniku õigusi, rikkumine on kestev ja läheks täielikult vastuollu hoonestusõiguse seadmise instituudi mõttega. Hageja ja kostja vahel toimusid lepingulise nõude osas läbirääkimised. Vahetati kirjalikke taotlusi, kirju, teateid, samuti peeti läbirääkimisi lepingu jätkamiseks osapoolte juuresolekul. Kostja on möönnud, et veel 28.09.2020 peeti osapoolte vahel koosolek. TsÜS § 167 lg 1 kohaselt nõude aegumine läbirääkimiste toimumise ajaks peatub.
19.Hageja ei nõustunud kostja väidetega, et tema nõuded on vastuolus hea usu põhimõttega, sest hageja ei ole tema soovidele vastu tulnud. Pooled otsisid lahendusi, kõige hiljem 28.09.2020 koosolekul, kus lepiti kokku, et linnavaraamet saadab linnavalitsuse ja volikogu istungile eelnõu, mis võimaldaks tekkinud olukorra lahendada selliselt, et hoonestusõigus antakse üle AS-le Tallinna Tööstuspargid. Üleandmine oleks toimunud eeldusel, et haldusakti vastuvõtmise ajaks on kostja võlg linnale tasutud. Tallinna linn esitas Tallinna Linnavaraameti kaudu eelnõu istungil arutamiseks. Paraku ei võetud eelnõud istungi päevakorda, sest selleks hetkeks ei olnud kostja jätkuvalt tasunud hoonestusõiguse tasu võlgnevust ega näidanud üles initsiatiivi võlgnevuse lähiajal tasumiseks.
20.Eelnõu menetlemisel tekkis kahtlus, kas kinnistu üleandmine AS-le Tallinna Tööstuspargid võib olla riigiabi. Riigiabi hindamiseks kaasati advokaadibüroo TRINITI, AS Tallinna Tööstuspargid, Tallinna Linnavaraamet, linna ettevõtlusteenistus ning linna õigusteenistuse esindajad. Advokaadibüroo saatis 26.03.2021 esmase õigusanalüüsi hindamaks Paldiski mnt 135 üleandmist. Analüüsi kohaselt jõuti järeldusele, et tegemist ei ole turutingimustel tehtava tehinguga ning mitterahalise sissemakse näol on tegemist riigiabiga (täidetud oleks olnud vähemalt 4 riigiabi komponenti 6-st). Eelneva tõttu ei saanud eelnõuga edasi minna, kuna riigiabi reeglistiku tõttu tuleb antud olukorras küsida Euroopa Komisjonilt, kas linn võib anda riigiabi. Eeltoodud põhjustel eelnõuga ei jätkatud.
21.Hageja ei saanud tagada, et kokkulepe volikogu istugil ka vastu võetakse. Linnavalitsus ja linnavolikogu on oma töös sõltumatud ja vabad. Aeg-ajalt võib tekkida haldusmenetlustes viivitusi, kuid need ei ole pahatahtlikud. Kindlasti ei ole antud olukorras linn jäänud passiivseks, vaid hageja on korduvalt üritanud leida kompromisse.
22.Hageja ei nõustunud, et lepingu alusel pidi kostja tasuma ebaõiglaselt suurt hoonestusõiguse tasu. Hageja näitas head tahet ja huvi kaasaegse ratsaspordikeskuse rajamisel ning panustas projekti linnale kuuluva maaressursi näol. Hoonestusõiguse eest makstava aastatasu summa määrati tulenevalt maa maksustamishinnast ehk väiksemast võimalikust baashinnast. Seda äriotstarbelisele maale, millelt turuhinna kohast hoonestusõiguse tasu arvutamist Tallinna Linnavolikogu poolt kehtestatud Tallinna linna omandis olevale kinnisasjale hoonestusõiguse seadmise kord võimaldaks. Eelnevast tulenevalt on linn loonud parimad võimalikud eeldused hoonestusõiguse seadmise lepinguga loodud eesmärgi täitmiseks.
23.27.12.2021 seisukohtades leidis hageja jätkuvalt, et nõue ei ole aegunud ja hageja oleks pidanud hagi esitama hiljemalt 22.03.2020. Hageja nõustus, et lepingu kohaselt saabus ehitus- ja rekonstrueerimiskohustuse täitmise tähtpäev 22.09.2019. Sellest kuupäevast hakkas kulgema ka aegumine. Poolte vahel puudub vaidlus, et tähtpäevaks seda kohustust ei täidetud. Hageja viitas uuesti TsÜS § 167 lõikele 1. Kostja esindaja tegi hagejale 31.08.2019 ettepaneku, milles palus
kõiki asjaolusid kaaludes luua eritingimusi ratsaspordikeskuse loomiseks. Hageja nõustus läbirääkimisi pidama. Pärast läbirääkimiste algust on pooled pidanud läbirääkimisi ning nõupidamisi. 28.09.2020 toimus osapoolte vahel koosolek, kus arutati Paldiski mnt 135 kinnisasja ja seda koormava hoonestusõiguse üleandmist aktsiakapitali suurendamiseks mitterahalise sissemaksena AS-le Tallinna Tööstuspargid. Pärast seda on Tallinna Tööstuspargid ja kostja sõlminud kokkuleppe, et teha koostööd Paldiski mnt 135 kinnistu haldamisel.
24.Seega algasid läbirääkimised 31.08.2019. Tallinna Linnavaraamet teatas kostjale 05.02.2021, et kuna läbirääkimised on jõudnud faasi, kus kompromissi saavutamist ei ole enam mõistlik eeldada. Seega lõppesid läbirääkimised 05.02.2021. Hageja esitas hagiavalduse kohtule 30.03.2021. Järelikult AÕS § 2441 lg 3 sätestatud tähtaeg (6 kuud) ei olnud saabunud, sest pooled pidasid läbirääkimisi.
25.Hageja ei nõustunud kostja väidetega konkurentsiseaduse kohaldamise osas. Asjaolu, et KonkS § 2 lg 2 kohaselt võib hageja olla ettevõtjaks, ei tähenda, et kostja viidatud konkurentsiseaduse sätted vaidluses automaatselt kohaldamisele kuuluks. Ebaõige on kostja arusaam, et KonkS § 13 lg 1 alusel on Tallinna linn on kinnisasjade hoonestusõigusega koormamisel turgu valitsev ettevõtja. Tallinna linna kinnisasjadele hoonestusõiguse seadmine ei ole käsitatav ettevõtlusena. Tallinna linna omandis olevale kinnisasjale hoonestusõiguse seadmise korra § 2 lg 1 kohaselt võib linna omandis olevate kinnisasjale hoonestusõiguse seada üksnes juhul, kui kinnisasi või selle osa ei ole vajalik avalikuks kasutamiseks või linna ülesannete täitmiseks ning kinnisasjale on kavandatud püstitada maaga püsivalt ühendatud ehitis või rekonstrueerida ja/või laiendada kinnisasjal asuvat ehitist, kui kinnisasja võõrandamine ei ole otstarbekas; või kui kinnisasjale on vaja püstitada avalikuks kasutamiseks või linna ülesannete täitmiseks vajalik ehitis või on vaja sellist ehitist rekonstrueerida ja/või laiendada.
26.Kuna munitsipaalomandis oleva kinnisasja hoonestusõigusega koormamine on lubatud vaid piiratud juhtudel ja see seotud avaliku huviga, ei osale hageja hoonestusõiguse andmisel turul teiste pakkujatega samadel tingimustel. Hagejal ei ole võimalik omandada maad või koormata seda hoonestusõigusega pelgalt kasu saamise eesmärgil. Isegi kui munitsipaalomandis oleva maa koormamist hoonestusõigusega saaks käsitada ettevõtlusena, ei ole hageja omandis nii palju hoonestusõigusega koormatavat maad, et hõivata vähemalt 40% hoonestusõiguse andmise turust.
27.Tallinna Linnavaraameti andmetel moodustavad Tallinna linna omandis olevad kinnisasjad ca 41,1% Tallinna linna haldusterritooriumi pindalast. Valdav osa sellest maast on vajalik avalikuks kasutamiseks ja linna seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks, mistõttu ei ole nende koormamine hoonestusõigusega lubatud (hoonestusõiguse seadmise kord § 2 lg 1 p 1). Linna maaomandist moodustab üksnes transpordimaa sihtotstarbega maa ca 33% ja üldkasutatava maa sihtotstarbega maa ca 32%. Seega ei ole Tallinna linnal nii palju hoonestusõigusega koormatavat maaomandit, et Tallinna linn saaks olla hoonestusõiguse andmisel turgu valitsevaks ettevõtjaks. Eelnevast tulenevalt ei saa hageja olla ka olulist vahendit omav ettevõtja KonkS § 15 tähenduses. Kostja ei ole vastupidist tõendanud.
28.Kostja on meelevaldselt võrrelnud munitsipaalomandis olevale maale hoonestusõiguse seadmist korraldatud jäätmeveoga. Korraldatud jäätmeveo teenuse lepingu sõlmimine on seadusest tulenevalt kohustuslik, seevastu hoonestusõiguse seadmise leping sõlmitakse poolte vabal tahtel kujunenud kokkuleppe alusel. Käesoleval juhul otsustas Tallinna Linnavolikogu seada kostja kasuks Paldiski mnt 135 kinnistule hoonestusõiguse kostja avalduse alusel. Seega on kostja ise soovinud hoonestusõiguse seadmist. Kui kostja ei oleks soovinud hoonestusõiguse seadmist või poleks sõlminud hoonestusõiguse seadmise lepingut, poleks hageja kõnealust maad hoonestusõigusega koormanud.
29.Hageja ei nõustunud kostja väitega, et hageja rikub KonkS § 16 punkte 1 ja 3, sest võrdväärsete hoonestusõiguse lepingute kohaselt on kostja suhtes rakendatud karmimaid nõudeid. Kuna hageja ei ole turgu valitsev ettevõtja, ei kohaldu KonkS § 13 lg 1 ja § 15 sätted ning on välistatud KonkS § 16 p-de 1 ja 3 kohaldamine. Hageja ei ole kostja suhtes rakendanud ebaõiglasi äritingimusi. Hoonestusõiguse tasu suuruse saab määrata nii protendina maa maksustamishinnast (hoonestusõiguse seadmise kord § 41 lg 4) kui ka protsendina kinnisasja turuväärtusest (hoonestusõiguse seadmise kord § 41 lg 6). Kostjale määratud hoonestusõiguse tasu on arvutatud protsendina maa maksustamishinnast, mis on tunduvalt soodsam võrreldes tasuga, mis arvutatakse kinnisasja turuväärtusest lähtudes.
30.Kostja võrdlus Staadioni tn 3 kinnisasja koormava hoonestusõiguse tingimustega ei ole kohane, kuna need hoonestusõigused ei ole omavahel võrreldavad. Tallinna Linnavavolikogu
17.oktoobri 2019 otsuse nr 135 Staadioni tn 3 kinnisasjale seatud tingimuste muutmine eelnõu seletuskirjast nähtub, et hoonestusõiguse tingimuste muutmise vajadus tulenes menetletavast Staadioni tn 3 detailplaneeringust. Kehtinud hoonestusõiguse tingimused ei võimaldanud detailplaneeringu elluviimist. Seetõttu oli vajalik kinnisasja ja hoonestusõiguse jagamine, samuti hoonestusõiguse tingimuste muutmine. Hoonestajale anti detailplaneeringu järgi võimalus ehitada kõigile kinnisasjadele, kuid teda ei kohustatud detailplaneeringut ellu viima, mistõttu ei määratud ehitiste valmimise tähtaegu. Samas lepiti kokku uutes hoonestusõiguse aastatasu summades, et tagada maaomanikule suurem tulu.
31.Seega tingis Staadioni tn 3 hoonestusõiguse lepingu muudatuste vajaduse planeerimisseaduses sätestatud menetluse lõpujärgus olev detailplaneering. Pärast detailplaneeringu vastuvõtmist ja hoonestusõiguse lepingu muutmist detailplaneering selliselt ka kehtestati. Detailplaneeringu menetlus on avalik menetlus, milles on kõigil võimalik osaleda ning kaasatud olid kõik asjaomased linna ametiasutused ning selle on heaks kiitnud Tallinna Linnavolikogu. Kuna Staadioni tn 3 detailplaneeringuga anti hoonestajale õigus realiseerida detailplaneeringuga ette nähtud ehitusõigus, kuid ei kohustatud seda tegema, ei määratud ka ehitusõiguse ellu viimise tähtaegasid. Samas muudeti hoonestusõiguse tasu. Paldiski mnt 135 hoonestusõiguse lepingus oli konkreetne ehitusõiguse realiseerimise tähtajaline kohustus ette nähtud. Pärast selle tähtaegset väljaehitamist oleks kostjal olnud võimalik teenida maksimaalset tulu.
32.Detailplaneeringu menetlemist avalikes huvides Staadioni tn 3 puhul kinnitab asjaolu, et hoonestaja MTÜ Eesti Spordiselts Kalev, Tallinna linn ja Kultuuriministeerium sõlmisid Kalevi Keskstaadioni rekonstrueerimise finantseerimise koostöölepingu. Lepingu eesmärk oli muuhulgas reguleerida Kalevi Keskstaadioni I etapi rekonstrueerimise riigi ja linna poolset finantseerimist ning aidata seeläbi kaasa olemasoleva staadioni rahvusvahelistele nõuetele vastavaks staadioniks saamisele. Staadion pidi jääma spordifunktsiooni täitmise kõrval tantsupidude toimumise paigaks ning staadioni rekonstrueerimisel arvestati muuhulgas tantsupidude korraldamisest tulenevate nõuetega. Võetud eesmärkide saavutamiseks finantseerisid riik ja linn võrdsetes osades Kalevi Keskstaadioni I etapi rekonstrueerimist. Riigi ja linna toetus kokku on 14 076 000 eurot. Hiljem summat küll vähendati, kuid samas on linn ja riik ühisel panustanud, et Eesti kultuuriloos oluline objekt saaks korda tehtud. Praeguseks on Kalevi Keskstaadioni rekonstrueerimistööd finantseerimise koostöölepingu kokkulepitud mahus suuremas osas ellu viidud.
33.Hageja ei nõustunud kostja väitega, et hoonestusõiguse lepingu punkt 5.1. on tühine, sest kohustas kostjat tasuma hoonestusõiguse tasu enne, kui hoonele oli väljastatud ehitusluba. Kostja väide on arusaamatu. Paldiski mnt 135 kinnistule oli 14. novembril 2014 väljastatud ehitusluba nr 1412219/01955, uute ehitiste püstitamiseks. Ehitusloa kohaselt tuli rajada maneež, büroohoone, kaubandushoone, hostel, loomakasvatushoone ning kohvik, baar või söökla.
Käesoleva hagi esitamise ajaks ei ole kostja ehitusloal 1412219/01955 märgitud hooneid rajanud.
34.Kostja tasaarvestuse avaldus tuleb jätta rahuldamata. Kostja väitis, et hageja ei võimaldanud tal kasutada kinnisasja ärimaana, sest seal ei olnud ärihooneid ning hageja ei võimaldanud ärihooneid sinna põhimõtteliselt rajada, sest keeldus andmast kostjale vajalikke nõusolekuid rahastuse leidmiseks. Hoonestusõiguse tasu komponendid lepiti kokku poolte vahel sõlmitud lepingus. Kostja oli nõus, et osaliselt arvestatakse hoonestusõiguse tasu ärimaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast ehk täpsemalt 5% ärimaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast hinnatsoonis H0784030 (lepingu punkt 5.1). Lepingu pooled ei leppinud kokku hoonestusõiguse tasu suuruses sõltuvalt sellest, millal ja missuguse funktsiooniga ärihooneid hoonestaja (kostja) ehitab.
35.Kostja oli ise enne lepingu sõlmimist enam kui veendunud, mis hoonestuse ja mis ajalise graafikuga ta need rajab. Kostja teatas Tallinna Linnavalitsusele 16.06.2009 edastatud kirjas, et ehitamise saab alustada 2012. aastast ja esimene etapp valmib 3-5 aastaga. Hageja oli kostja taotletud ehitusload väljastanud. Lepingus ei ole kokku lepitud, et hageja peaks kostja hoonestuse rajamist või tema majandustegevust üldisemas mõttes rahastama või tema tegevust toetama. Lepingut sõlmides võttis kostja endale majandusliku riski lepingus võetud kohustuste täitmiseks.
36.Faktilised asjaolud ei toeta kostja väiteid, et hageja takistas tema tegevust. Vaidlusalune leping sõlmiti 2011. aastal ja ehitusload hoonestuse rajamiseks väljastati 2014. aastal. Kui kostja ei ole ärihooneid rajanud, ei vastuta selle eest Tallinna linn. Hageja ei pea läbi tasaarvestuse kinni maksma kostja ebaõnnestunud majandustegevusega kaasnenud kahju.
37.Hageja ei nõustunud kostja väitega, et viimane pidi maamaksu alusetult tasuma. Pooled leppisid lepingu punktis 10.2 kokku, et kõik hoonestusõigusega koormatud kinnistul lasuvad maksud tasub kostja. Maamaksuseaduse § 10 lg 2 sätestab, et maa koormamisel hoonestusõiguse või kasutusvaldusega maksab maamaksu hoonestaja või kasutusvaldaja. Seega oli kostjal maamaksu tasumise kohustus tulenevalt lepingust ja maamaksuseadusest. Pooled ei leppinud kokku, et kostja ei pea maamaksu tasuma, kui ta ei saa kasutatavale maale talle sobivat hoonestust rajada. Maamaksuseaduse § 2 sätestab, et maamaksuga maksustatakse kogu maa, välja arvatud MaaMS §-s 4 nimetatud maa. Lepingu esemeks olev kinnistu ei kuulu MaaMS § 4 loetelusse. Seega tuli lepingu esemelt maamaksu tasuda. MaaMS § 11 lõiked 5 ja 6 annavad võimaluse hagejale (kohaliku omavalitsuse üksus) vabastada täiendavat maamaksu tasumise kohustusest seal nimetatud isikud, kuid kostja nende hulka ei kuulu.
38.Kostja võttis lepingu sõlmimisega kohustuse tasuda maamaksu, mida tuli tasuda sõltumata sellest, kas maal asuvad (või rajatakse) hooned või mitte. Hageja ei saa nõustuda tasaarvestusega ka põhjusel, sest see tähendaks maamaksu tasumise kohustuse enda peale võtmist tagantjärele üheksa aasta eest. Sellise kohustuse enda kanda võtmiseks puudub hagejal tahe, õiguslik alus ja lepingust tulenev kohustus.
39.Hageja ei nõustunud, et kostja saaks tasaarvestada lepingu täitmisel kantud kulusid. Poolte vahel sõlmitud lepingu punkti 8.1 kohaselt ei maksta hoonestusõiguse kinnistu omanikule langemisel kinnistu omanik hoonestajale kinnistule jäävate hoonete ja rajatiste eest hüvitist. AÕS § 2442 lg 1 sätestab, et hoonestusõiguse langemisel omanikule peab omanik tasuma hoonestajale hüvitise. Hoonestusõiguse sisuks võib olla kokkulepe hüvitise suuruse ja maksmise viisi, samuti hüvitise välistamise kohta. Seega lepingu kohaselt hoonestusõiguse omanikule tagasilangemise korral kostjale hüvitist ei maksta. Lepingus ei ole kokku lepitud, mis kulutusi või mis osas peaks hageja kostjale hoonestusõiguse tagasilangemisel hüvitama. Kui pooled oleksid tahtnud mingis osas kulutuste hüvitamist ette näha, oleksid nad nii lepingus kokku leppinud. Sellest tulenevalt
on hageja seisukohal, et kostjal ei ole õigus lepingu p 8.1 ega AÕS § 2442 lg 1 alusel kantud kulutuste eest hüvitist nõuda.
40.Hagejal ei ole kostja kavandatud detailplaneeringu ja projekteerimistöödega midagi peale hakata, sest need tegevused ei ole hagejale kasulikud olnud. Need pole maa väärtust tõstnud. Hageja ei vaja talle ega maneeži, sest ta ei hakka ratsasporti viljelema.
41.Hageja ei nõustunud kostja väidetega seoses viivisega. Pooled leppisid lepingu punktis 5.1 kokku, et hoonestusõiguse aastatasu maksmisega viivitamisel tasub kostja 0,1% viivist tähtajaks tasumata summalt iga maksmisega viivitatud päeva eest. Vaidlus puudub, et kostja on jätnud oma lepinguga võetud hoonestusõiguse aastatasu maksmise kohustuse osaliselt täitmata, mille tulemusena on ta kohustatud tasuma viivist. Lepingu sõlmimise ajal (10.08.2011) kehtis Tallinna Linnavolikogu 02.06.2005 määrus number 28 Tallinna linna omandis olevale kinnisasjale hoonestusõiguse seadmise kord (redaktsioon kehtis 01.01.2011 kuni 22.06.2013), mille § 51 nägi ette, et hoonestaja kohustub hoonestusõiguse tasu ja esitatud arvete mittetähtaegsel tasumisel maksma viivist 0,1% tasumata summalt iga tasumisega viivitatud päeva eest. Seega lepinguga kokkulepitud viivise määr vastas lepingu sõlmimise ajal kehtivale korrale.
42.Sama pealkirjaga õigusakt, mis jõustus 22.06.2013, nägi §-s 57 ette viivise 0,05% iga tasumisega viivitatud päeva eest. Õigusaktil puuduvad rakendussätted, mis nõuaksid, et varasemalt sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingutes kokku lepitud viivise määr kuuluks automaatselt õigusakti kehtestamise tõttu muutmisele. Nimetatud õigusaktil puudub otsene õigusjõud, mis kehtivaid lepinguid muudaks. Selleks, et rakendada kostja puhul kokkulepitust erinevat viivise määra, tuleb teha muudatus kehtivasse hoonestusõiguse lepingusse.
43.Hageja selgitas viivisearveid. Viivisearvest nr 9000000009 nähtub, et arve 7201008302 (põhiarve) on esitatud 3.01.2019 lepingust tulenevalt hoonestusõiguse tasu maksmiseks summas 35 194,50 tähtajaga 10.01.2019. Kostja kohustus lepingu p 5.2 kohaselt tasuma hoonestusõiguse tasu kaks korda aastas võrdsetes osades iga aasta 10. jaanuariks ja 10. juuliks järgneva poolaasta eest ette. Seega pidi kostja igaks 10. jaanuariks tasuma kokku lepitud hoonestusõiguse tasust 70 389 eurot (lepingu p 5.1) poole 35194,50 (70 389 : 2) eurot. Viivisearvelt nr 9000000009 nähtub, et kostja arvet nr 7201008302 ettenähtud ajal ei tasunud. Järgmisest päevast algas viivise arvestus. Samalt arvelt nähtub, et arve nr 7201008302 tasuti kahes osas 16.03.2019 summas 28120,41 eurot ja 26.03.2019 summas 7074,09 eurot. Kuna kostja arvet nr 7201008302 tähtaegselt ei tasunud, pidi ta vastavalt lepingule maksma iga viivitatud päeva eest. Viivitatud päevade arv, viivituses ole summa ja suurus on arvel kajastatud.
44.Ka järgmist nelja osamakset ei olnud kostja hagi esitamise seisuga tasunud, sellest hagi põhinõue 140 778 eurot (35194,50 x 4) ja sellelt arvestatud viivis, lisaks viivisearvel nr 9000000009 kajastatud viivised kokku summas 51 102,76 eurot.
45.Kostja on Paldiski mnt 135 kinnistul oma majandustegevust arendanud juba alates juunist 2001 kinnistu kasutajana. Kasutajana pidi ta olema kursis enda valitud majandustegevusega seotud riskide ja perspektiiviga. Seega enne vaidlusaluse hoonestusõiguse lepingu sõlmimist ja äriplaani koostamist pidi kostja olema teadlik, mis on äritegevuse võimalik risk ja majanduslik kasu ning kas see on kooskõlas lepinguga võetavate kohustustega. Kostja oli enne lepingu sõlmimist ülimalt optimistlik enda seatud plaanide realiseerumises.
46.Kostja esitatud dokumentidest ilmneb, et esimesed raskused plaanide täitumisel algasid juba aasta ja kolm kuud hiljem (leping sõlmiti 10.08.2011), kui kostja pöördus Tallinna Linnavalitsuse poole ja teatas, et investeeringute tegemine on võimalik vaid juhul, kui detailplaneeringuga ette nähtud ärihoonete ehitusõigused võõrandada. Kostja on oma ärilist ebaedu põhjendanud mitmete erinevate väidetega ja leidnud, et ebaedu põhjuskeks oli hageja
soovimatus tema eesmärkidele kaasa aidata. Sellist kohustust hagejal ei olnud, kuigi hageja püüdis abistada finantseerimisallika leidmisel, kaasates AS Tallinna Tööstuspargid. Toetus jäi andmata põhjusel, et tegu oleks olnud riigiabiga.
47.16.02.2022 esitas hageja kohtule 21.08.2013 sõlmitud "Planeeringu koostamise õiguse üleandmise lepingu nr 3-6/179". Sellega soovis hageja über lükata kostja väite, et hageja ei ole uue detailplaneeringu menetlusega oma kohustusi täitnud, sealhulgas sõlminud kostjaga lepingut planeeringu koostamiseks. Juurdelisatud leping tõendab vastupidist. Teiseks on kostja väitnud, et hageja pole kostja soovitud detailplaneeringut nõuetekohaselt menetlenud. Samas tõendina esitatavast lepingu punktidest 3.4.1 kuni 3.4.3 nähtub, et detailplaneeringu menetlemiseks vajalikud projekteerimustööd ja detailplaneeringu koostamine ei olnud hageja ülesanne ega kohustus. Seda pidi lepingu kohaselt tegema kostja valitud koostaja (arhitektuuribüroo).
48.Kostja menetluskuludele vaidles hageja vastu. Hageja pidas kulusid ülepaisutatuteks. Kohtuvaidlus ei olnud keeruka põhjusel, et pooltevaheline õigussuhe oli pikaajaline. See suhe ajas ei muutunud, sest lepingut ei muudetud. Osa kuludest on tehtud ajal, mis kostja veel menetlusest teadlik ei olnud. Kostja vastuse koostamiseks ei saanud kahel esindajal kuluda 58,75 tundi ehk enam kui üks töönädal. Mitmed tegevused on menetluskulude taotluses kajastatud mitmekordselt.
KOSTJA VASTUVÄITED
49.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja nõustus, et ta oli hagejaga sõlminud hoonestusõiguse lepingu. Kostja ei ole hoonestusõigust hagejale üle andnud ega hagis nõutud summasid hagejale maksnud. Kostja vaidleb hagile vastu, sest hageja on oma kohustuste täitmata jätmisega kaotanud õiguse esitada kostja vastu nõudeid ning hoonestusõiguse tagasiandmise nõue on aegunud. Hageja nõuded on vastuolus hea usu põhimõttega ning osa hageja rahalistest nõuetest põhinevad seadusega vastuolus olevatel tehingusätetel. Kostjal on suurem rahaline nõue hageja vastu.
50.Hoonestusõiguse lepingu eesmärgiks oli võimaldada kostjal arendada ning opereerida Veskimetsas kaasaja nõuetele vastavat ratsaspordikeskust. Lepingu olemuse kohaselt pidi arendustegevus toimuma kostja abiga, kellele tuli tagada mõistlikud eeltingimused arenduse jaoks vajaliku rahastuse saamiseks. Pooled teadsid, et lepingu eesmärgi saavutamine nõuab suures ulatuses investeeringuid ning kostjal sellist omakapitali ei ole. Seetõttu oli kostjale võimaldatud tulu teenida hoonestusõiguse lepingu eseme kasutamisest ja käsutamisest, mille eest pidi kostja tasuma hagejale hoonestusõiguse tasu.
51.Hoonestusõiguse lepingu eesmärgi saavutamiseks osutus kostjale hädavajalikuks saada hagejalt abi, mida kostjale kordagi ei antud. See takistas kostjal lepingu täitmist. Paldiski mnt 135 asuva Veskimetsa ratsaspordibaas oli kuni 2000 aastate alguseni hageja haldamisel. Hageja soovis säilitada ja arendada ratsaspordi tegevust Veskimetsas, kuid delegeerida ratsaspordiga tegevuse korraldamise ratsaspordiga tegelejatele ning vabaneda vastavatest finantskohustustest. Hageja korraldas 2000. aastal enampakkumise Veskimetsa ratsaspordibaasi ja Tondi Maneeži haldaja leidmiseks, mille võitis kostja. Kostja on sellest ajast organiseerinud Veskimetsa ratsaspordibaasi tegevust ja hageja on vältinud ratsaspordi igaaastast finantseerimist. 2002. aastal sõlmiti hageja, kostja ning AS VIKING MOTORS vahel ühiste kavatsuste protokoll algatamaks Paldiski maantee 135 suhtes detailplaneering. 2003. aastal detailplaneering algatati. 2004. aasta alguses sõlmiti detailplaneeringu koostamine leping taotlusliku kehtestamise tähtajaga 2004. aasta detsembris.
52.Kuna ainult ratsaspordibaasina ei olnud Veskimetsa keskus majandatav, lepiti kokku, et maaala 50% sihtotstarbeks saab olema ärimaa, millise funktsiooni arendusest pidi olema võimalik
ratsaspordibaasi tegevust finantseerida. Detailplaneering võeti vastu alles 2006. aasta sügisel ning kehtestati 2007. aasta kevadel. Kinnistu otstarbeks sai 50% sotsiaalmaa ja 50% ärimaa. 2011. aasta sügisel seati kinnisasjale kostja kasuks hoonestusõigus. Hoonestusõiguse tasu ja maamaksu puhul lähtuti sellest, et 50% maast on kasutatav ärimaana.
53.Kostja on investeerinud Paldiski mnt 135 kinnistuga seoses enam kui 1 450 000 eurot. 16.06.2011 Tallinna Linnavolikogu otsuses nr 118 on muuhulgas märgitud, et Tallinna linn väärtustab kostja professionaalset tööd Veskimetsa ratsaspordibaasi pikaaegselt haldamisel ning peab oluliseks Veskimetsa ratsaspordibaasi arendamist kaasaaja nõuetele vastavaks ratsaspordikeskuseks. See kinnitab lepingu eesmärki, milleks oli arendada Veskimetsa ratsaspordibaas kaasaja nõuetele vastavaks ratsaspordikeskuseks.
54.Hageja ja kostja olid arvestanud, et lepingu eesmärgi saavutamiseks on vaja leida rahastust. Lepingu eesmärgiks oli tagada kostjale võimalus teenida hoonestusõigust rakendades tulu, mille arvelt saada arenduse jaoks vajalikku rahastust. Lepingueelselt oli detailplaneeringuga Paldiski maantee 135 sihtotstarbeks määratud 50% ulatuses ärimaa, mis pidi algse plaani järgi võimaldama kostjal arendada välja vajalikud ärihooned äritulu teenimiseks ning edasise arenduse rahastamiseks.
55.Ajapikku Veskimetsa ratsakeskus amortiseerus ning 16.06.2009 teatas kostja, et hobuste pidamise tingimused ja inimeste olmetingimused ei vasta enam tänapäeva elementaarsetele nõuetele, sealhulgas on ehitiste konstruktsioonid ja kommunikatsioonid amortiseerunud ning muutuvad lähiajal kasutamiskõlbmatuteks. Kostja tõi välja, et vaatamata muutunud majandusolukorrale on ehitiste mahud planeeritud endises mahus vastavalt kehtestatud detailplaneeringule. Kostja on korduvalt pöördutud hageja poole mõistlike ettepanekutega, mis olid vajalikud lepingu eesmärgi saavutamiseks ega poleks hageja huve või õigusi kuidagi kahjustanud, kuid millistest hageja kas alusetult keeldus või jättis tähelepanuta.
56.15.02.2012 teatas kostja tooaegne ainuosanik MTÜ Eesti Ratsaspordi Liit, et kaasaegse ratsaspordikeskuse väljaehitamine nõuab suuri investeeringuid ning ühe finantseerimise allikana nähakse rahalisi vahendeid, mis tekivad kinnistul paiknevate detailplaneeringuga ettenähtud ärihoonete ehitusõiguste müügist. Lähtuvalt hoonestusõiguse lepingu p-s 9.1 paluti hagejalt nõusolekut hoonestusõiguse osa võõrandamiseks mõttelise osa suurusega ca 2670 m2 Kadaka Varahalduse AS-le. Hoonestusõiguse lepingu p 9.1 nägi ette, et hoonestusõiguse võõrandamiseks on vajalik kinnistu omaniku nõusolek. 29.02.2012 keeldus hageja nõusoleku andmisest viidates asjaolule, et äriplaan nägi muuhulgas ette keskuse esimese etapi valmimist 2015-2017 aastaks ning edasist ehitusehitustegevust finantseeritakse esimese etapi majandustegevusest laekuvate vahendite kaasabil. Hageja ei soovinud kostjale vastu tulla vaatamata sellele, et 2012. aastal oli veel ülemaailmse majanduskriisi mõju tugevalt tunda ning kostjal lasus regulaarne kohustus hagejale hoonestusõiguse tasu maksta. Hageja keeldus koostööst kostjaga ning kostjale kaasabi osutamisest.
57.05.11.2012 esitas kostja ainuosanik uue taotluse hagejale teatades, et Veskimetsa Ratsaspordikeskuse arendamiseks on läbi viidud arhitektuurikonkurss, kelle töös osalesid hageja abilinnapea E. V. ja linnaarhitekt E. M.. Taas selgitati hagejale, et uue ratsaspordikeskuse väljaehitamine nõuab suuri investeeringuid, mille maht oli tol hetkel ca 10 000 000 eurot. Kostjal ega tema ainuosanikul ei olnud selliseid omavahendeid, mistõttu oli finantseerimine võimalik ainult juhul, kui kinnisasjale detailplaneeringuga ettenähtud ärihoonete ehitusõigused võõrandada. Hagejalt paluti uuesti nõusolekut hoonestusõiguse osade võõrandamiseks. Kuna tegu oli ühe kinnisasjaga, paluti hagejalt ka nõusolekut jagada kinnistu kruntideks (kinnisasja osadeks) vastavalt detailplaneeringuga ettenähtud hoonestusele. Lisaks paluti hagejalt, et ühe kinnisasja osas muudetaks sihtotstarvet nii, et sellele saaks ehitada kortermaja, mis sobiks kõrval paikneva eramurajooniga paremini kokku kui ärihoone. 05.11.2012 kirjale ei ole hageja vastanud
ega teavitanud nõustumusest või keeldumisest, rääkimata oma otsustuse põhjenduste ja kaalutluste esitamisest.
58.Hageja ei aidanud kaasa kostja ehituskohustuse õigeaegsele täitmisele. Ehitamiseks oli vaja muuta senist pooltevahelist 09.04.2007 teede- ja tehnovõrkude lepingut nr TT-7/H-07. Kostja taotles kõnealuse lepingu muutmist 04.12.2012 ning seejärel 03.02.2013, ent lepingu muudatuseni jõuti alles 10.11.2014. Lepingu muutmine kinnitab, et hageja pidas seda vajalikuks, ent viivitas oluliselt.
59.Kuna hageja põhjendamatu vastuseisu ja puuduliku koostöö tõttu ei ole lepingu eesmärgi saavutamine võimalik, esitas kostja 07.03.2013 avalduse uue detailplaneeringu algatamiseks. Uue detailplaneeringu eesmärgiks oli jaotada maa-ala kruntideks. Kavandatav lahendus ei oleks muutnud kehtivat Tallinna üldplaneeringut ja hageja õigused ei oleks saanud kahjustada. Maaala oleks jagatud äri-, ühiskondlike ehitiste, üldmaa-, ja vähesel määral elamumaa kruntideks. Kuigi detailplaneeringu algatamine oli esitatud 07.03.2013, algatas hageja selle alles 03.06.2015 ehk enam kui kaks aastat hiljem. Kostja esitas korduvalt teabenõudeid, et detailplaneeringu venimise põhjused välja selgitada. Kuigi esimesele 28.11.2013 kostja teabenõudele hageja vastas, jättis ta teisele 10.03.2014 teabenõudele vastamata. Kuigi detailplaneering algatati, ei ole hageja selle menetlemisega tänaseni lõpuni jõudnud ega uut detailplaneeringut kehtestanud.
60.07.04.2014 pöördus kostja volitatud isik Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poole sooviga jagada kinnistu ilma ehitusõigusi ja detailplaneeringut muutmata, esitades selleks vajalikud andmed ja põhjendused. Hageja vastu ei tulnud. 13.05.2014 palus kostja uuesti hagejalt kinnisasja jagamist osadeks ning hoonestada iga osa eraldi, millest ei muutuks ehitusõiguse ulatus ega maht. Kostja selgitas, et pärast detailplaneeringu kehtestamist 2007. aastal oli toimunud globaalse mastaabiga majanduslangus, mille käigus on märkimisväärselt muutunud pankade laenupoliitika. Hoonestusõiguse lepingu optimaalseimaks täitmiseks tuli kinnistu osadeks jagada ning eraldi hoonestada. Lisaks palus kostja lisada Veskimetsa ratsaspordibaas Tallinna arengukava olulise tähtsusega tegevust hulka, mis avaldaks võimalusi asjakohase kaasfinantseerimise leidmiseks. Kostja 13.05.2014 palvele ei ole hageja vastanud.
61.03.10.2014 palus kostja uuesti kinnisasja jagamist osadeks. Kostja tõi välja, et endiselt pole ehitusluba, kuna puudu on 09.04.2007 sõlmitud lepingu nr TT-7/H-07 muutmine. Kõnealuse lepingumuudatuse tingimused olid juba 2013. aastal kokku lepitud, kuid kostjale teadmata põhjusel on Linnaplaneerimise Amet alles 2014. aastal vastanud lepingu muutmise jätkamiseks. Seoses kinnisasja jagamisega selgitas kostja, et sotsiaal- ja äriobjektid on ühel kinnisasjal, kuid nende arendamise ja majandamise tingimused on väga erinevad, mistõttu on otstarbekas, et iga detailplaneeringuga lubatud ehitusmaht paikneks iseseisval kinnisasjal. 2014. aasta alguses oli detailplaneeringu algatamise eelnõu vähemalt kolmel korral linnavalitsuse istungi päevakorras, ent vahetult enne istungi algust maha võetud. Vaatamata korduvatele järelepärimistele ei ole kostjale mingit vastust antud ning detailplaneering on endiselt kehtestamata.
62.Arvestades arendustega seotud finantseerimise võimaluste piiratusega, palus kostja kaaluda hoonestusõiguse lepingu kohustuste realiseerimiseks kinnisasja jagamist ilma detailplaneeringut koostamata, mis võimaldaks detailplaneeringuga määratud alal ja mahus ehitustegevuse realiseerimist mõistliku aja jooksul. 03.10.2014 kostja palvele ei ole hageja vastanud. 09.02.2015 palus kostja tervikkinnistu jagamist eraldi kruntideks vastavalt detailplaneeringus ettenähtud ehitusmahtudele, hoonestusõiguse tasu maksepuhkust kuni ratsaspordikeskuse kasutusloa väljastamiseni või kuni kolmeks aastaks ning uue maa sihtsotstarbe kehtestamist. Kortermaja oleks sobinud kõrval asuva eramurajooniga paremini kokku ning toonud lähemale potentsiaalsed külastajad. Hageja ei ole 09.02.2015 kostja palvele vastanud.
63.02.08.2019 teatas hageja, et broneeris aja notaris hoonestusõiguse vormistamiseks hageja
nimele ning nõudis võla tasumist. 31.08.2019 saatis kostja vastuse 02.08.2019 hageja kirjale selgitades, et Veskimetsa Ratsaspordikeskuse arendamiseks on viidud läbi kõrgetasemeline arhitektuurikonkurss. Kostjal ega Eesti Ratsaspordi Liidul ei ole piisavalt omavahendeid sellise investeeringu rahastamiseks. Hageja ei näinud võimalust finantseerimise lahenduse leidmiseks ühelegi kostja soovile vastu tulla ja võimaldada ehitustegevust käivitada. Kostja tegi hagejale ja Eesti riigile ettepaneku algatada PPP-projekt ratsakeskuse finantseerimise lahendamiseks, mille käigus jaotuksid investeeringukulud kolme osapoole vahel. Kultuuriminister, Tallinna linnapea ja Eesti Ratsaspordi Liidu presidendi kohtumisel oli PPP-projekti lähenemine põhimõtteliselt kokku lepitud, mille kohta koostati kolmepoolne leping. Paraku jäi PPP-projekti kolmepoolne lepinguprojekt Tallinna Linnavalitsuses menetlusse ega saanud kohast vastust. Hageja on täiesti põhjendamatult jätnud kostja palvetele vastu tulemata ja vajalikke nõusolekuid andmata.
64.Kuigi kostjale hageja vastu ei tulnud, on hageja teinud vastutulekuid teises võrdväärses projektis. 2019. aastal on hageja muutnud Staadioni tänava 3 projekti hoonestusõiguse tingimusi viisil, mida on taotlenud korduvalt kostja. Hageja on jaganud Staadioni tänava 3 kinnisasja osadeks, et võimaldada hoonestajal arendustegevust (Kalevi staadioni rekonstrueerimiseks) realiseerida. Hageja on muutnud Staadioni tänava 3 kinnisasja kahe osa sihtotstarvet paindlikuks (0-100% ärimaa või 0-100% ühiskondlike ehitiste maaks), mis annab hoonestajale vajaliku paindlikkuse rahaliste vahendite hankimisel. Hageja jättis nõudmata Staadioni tänava 3 hoonestajalt ärimaa eest tasutavat kallimat hoonestusõiguse tasu kuni ehitusloa andmiseni. Kuni ehitusloa väljastamiseni pidi Staadioni tänava 3 hoonestaja tasuma vaid 2% kinnisasja hinnatsooni sotsiaalmaa maksustamishinnast.
65.Eeltoodust ilmneb hageja võrdväärsete hoonestajate põhjendamatu ja ebaõiglaselt ebavõrdne kohtlemine. Hageja ei ole vastu tulnud ühelegi kostja soovile, sealhulgas näiteks jagada kinnistu, võõrandada osa hoonestusõigusest, saada maksepuhkust, muuta kinnistu osa sihtotstarvet. Kostja on kandnud 1 457 177 eurot kulusid kinnistu ratsaspordikeskuse toimimise tagamiseks. Kinnistu ärimaa osa, mis pidi tooma tulu arenduse jaoks, on hoopis kulusid juurde lisanud, rääkimata tulu tootmisest. Kostjal on endiselt soov hagejaga koostööd teha ratsaspordi arendamiseks ja vastava keskuse arendamiseks. Kostja ei saanud nõustuda hoonestusõiguse tagasilangemisega. Kostja tegi ettepaneku, et asuda tegema koostööd pikemaajalise lahenduse saavutamiseks.
66.Hageja jättis kostjaga kompromissi sõlmimata. 28.09.2020 koosolekul, kus osalesid hageja ja kostja esindajad, arutati kinnisasja ja seda koormava hoonestusõiguse üleandmist AS-le Tallinna Tööstuspargid. Otsustati valmistada vastav volikogu otsuse eelnõu. Kostja asus kokkulepet täitma ning andis AS-le Tallinna Tööstuspargid õiguse kasutada kostja äriplaani Veskimetsa ratsaspordikeskuse arendamise osas. Hageja on täiesti põhjendamatult keeldunud kompromissiga jätkama. Hageja asus kostjat ootamatult survestama. 05.02.2021 kirjas teatas hageja, et ehituskohustuse täitmist ei saa kostjalt mõistlikult oodata ning seetõttu on hageja broneerinud notaris aja hoonestusõiguse tagasilangemise lepingu sõlmimiseks. 09.02.2021 vastas kostja, et ta täitis 28.09.2020 koosolekul kokkulepitut ning heas usus ootas hagejalt informatsiooni. Hageja keeldus ilma sisuliste põhjendusteta kompromissiga jätkama. 18.02.2021 teatas hageja, et 28.09.2020 koosolekul kokkulepitut ei toetanud linnavalitsus ning kinnisasja võõrandamiseks ettevalmistatud linnavolikogu otsuse eelnõu jäeti linnavalitsuse päevakorrast välja.
67.Hagejal oli kohustus aidata kostjat ning teha temaga koostööd lepingu eesmärgi saavutamiseks. Kostja viitas VÕS §-le 23. Hageja rikkumiste tõttu ei ole tal õigust kostja vastu nõudeid esitada. Kuivõrd hageja ei teinud VÕS § 23 lg 2 järgset koostööd kostjaga, ei ole hagejal VÕS § 101 lg 3 kohaselt õigust tugineda kostjapoolsele kohustuse rikkumisele ega rakendada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid. Teise poole kohustuse täitmiseks temaga vajaliku koostöö tegemata jätmist saab hinnata võlausaldaja vastuvõtuviivitusena VÕS § 119 lg 1 tähenduses, mille tagajärjeks on, et võlgnik vastutab oma kohustuse rikkumise eest üksnes juhul, kui ta põhjustas selle tahtlikult või raske hooletuse tõttu.
68.Koostöökohustuse eesmärk lepingulises suhtes on lepingu sõlmimisel soovitud eesmärgi saavutamine. Koostöökohustuse sisustamisel tuleb eelkõige lähtuda VÕS ja muude seaduste üldja erinormidest, nende puudumisel aga VÕS § 6 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttest. Koostöökohustuseks võib olla isegi lepingu sõlmimine, kui puudub alus keelduda selle sõlmimisest. Igal juhul tuleb teist lepingupoolt õigeaegselt informeerida ning tema kirju lugeda ja neile vastata. Õigeaegse informeerimise kohustuse täitmine võimaldab teisel lepingupoolel saada teavet toimingutest, mis on vajalikud lepinguliste kohustuste täitmiseks või eesmärgi saavutamiseks. Hagejal oli kohustus anda kostja palutud nõusolekuid. Hageja jättis kostja ettepanekute elluviimiseks vajalikke nõusolekuid andmata ega esitanud kostjale enda keeldumise sisulisi põhjusi.
69.Mitte ükski kostja ettepanek ei oleks hageja huve ega õigusi mitte kuidagi kahjustanud. Hageja ei ole enda huvide või õiguste võimalku kahjustamist kordagi kostjale välja toonud ega selgitanud. Sisuliselt poleks hageja jaoks mitte midagi muutunud selle asemel, et ta oleks senise tervikkinnistu asemel jagamise tulemusel tekkinud kinnisasjade omanik. Kinnisasja ühe osa sihtotstarbe muutmine oleks hoopiski olnud hagejale kasulikum, sest kostja kavandatud elamu oleks sobinud sinna keskkonda paremini.
70.Hageja nõue hoonestusõiguse tagasikandmiseks on aegunud. Kostja vaidleb vastu kindlustamiskohustuse rikkumisele, kuivõrd hoonestusõiguse lepingu p 6.1 järgi tuli hooned ja rajatised kindlustada koheselt pärast nende rekonstrueerimise/ehitamise lõpetamist, mida ei ole tehtud. Seega ei saanud kostja kindlustamiskohustust rikkuda. Isegi kui kohus peaks leidma, et hagejal on kostja vastu hoonestusõiguse tagasikandmise nõue, oli hoonestusõiguse lepingu p 7.1 ja AÕS § 2441 lg 1 alusel esitatud hageja nõue hoonestusõiguse tagasikandmiseks aegunud enne hagi esitamist. Kostja viitas AÕS § 2441 lõikele 3. Hageja jaoks pidi hiljemalt ehitus- ja rekonstrueerimiskohustuse tähtaja lõpuks 22.09.2019 olema teada, et need kohustused on täitmata. Hagejale oli 20.06.2019 teada, et kostja ei ole ehituskohustust täitma asunud. Sealhulgas pidi hageja olema vahetult pärast 31.08.2019 põlengut olema teadlik kindlustamiskohustuse väidetavast rikkumisest. Seega oli hagejal hiljemalt alates 22.09.2019 ehitus- ja rekonstrueerimiskohustuse rikkumise teadasaamist aega hagi esitamiseks maksimaalselt kuni 22.03.2020. Hageja jättis aegumistähtaja jooksul nõude esitamata.
71.Hageja nõuded kostja vastu on vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu lubamatud. Kuivõrd hageja ei tulnud mitte ühelegi kostja soovile vastu, sealhulgas jättis enamikele kostja sooviavaldustele vastamata, on hageja kaotanud ka hoonestusõiguse lepingust tulenevad nõuded kostja vastu tulenevalt VÕS § 6 lg-st 2. Sisuliselt on hageja kostja tähelepanekuid ja palveid eirates nõudnud ca 18 000 000 euro maksumusega arendusprojekti läbiviimist ilma mistahes kaasabi selleks osutamata. Hageja on oluliselt viivitanud teatud toimingutega. Kostja selgitas, et muutunud majanduslikes tingimustes ei ole enam algsel kujul võimalik lepingulist eesmärki saavutada. Samas tuli hageja üllatuslikult vastu Staadioni tänava 3 hoonestajale samade meetmetega, mida oli palunud kostja. Hageja pahauskne keeldumine kaasabi osutamisest ja nõusolekute andmisest, mis osutus takistuseks saavutada lepingu eesmärk, võtab hagejalt VÕS § 6 lg 2 alusel ära õiguse nõuda kostjalt hoonestusõiguse tagasilangemist ning tasu maksmist.
72.Hageja nõuded on suunatud kostja kahjustamiseks ja seetõttu lubamatud. Kostja on üritanud hagejale iga-aastaselt suuri summasid makstes leida mõistlikke viise lepingu eesmärgi saavutamiseks, kuid hageja ei tulnud ühelgi korral kostjale vastu ega võimaldanud äritulu teenida. Hageja nõuded tuleb jätta TsÜS § 138 lg 2 alusel rahuldamata, sest ühele võrdväärsele hoonestajale tehti vajalikke vastutulekuid, kuid kostjale mitte ühtegi. TsÜS § 138 lg 2 ja VÕS § 6 lg 2 kohaldamiseks on erinevad eeldused, mistõttu saab kohus VÕS § 6 lg 2 alusel hageja õiguste kuritarvitamist tõkestada isegi siis, kui puuduvad TsÜS § 138 lg 2 kohaldamiseks vajalikud eeldused.
73.Suur osa hageja rahalisest nõudest põhineb tühisel kokkuleppel. KonkS § 16 sätestab, et keelatud on ühe või mitme ettevõtja poolt turgu valitseva seisundi otsene või kaudne kuritarvitamine kaubaturul, sealhulgas otsene või kaudne ebaõiglaste ostu- või müügihindade või muude ebaõiglaste äritingimuste kehtestamine või rakendamine või võrdväärsete kokkulepete korral erinevate tingimuste pakkumine või rakendamine erinevatele äripartneritele, pannes mõne neist sellega ebasoodsasse konkurentsiolukorda.
74.KonkS § 2 lg 2 näeb ette, et kui riik, kohaliku omavalitsuse üksus, avalik-õiguslik juriidiline isik või muu haldusülesandeid täitev isik osaleb kaubaturul, kohaldatakse talle ettevõtja kohta käivaid sätteid. Ettevõtjaks loetakse mistahes majandustegevusega tegelevat üksust, olenemata selle üksuse õiguslikust vormist ja rahastamisviisist (Cassa di Risparmio di Firenze jt, C 222/04, EU:C:2006:8, punkt 107). Hageja kinnisasjade võõrandamine või hoonestamine on eraldiseisev spetsiifiline kaubaturg KonkS § 3 lg 1 tähenduses. Näiteks on Konkurentsiamet leidnud, et Tallinna jäätmevedu on kaubaturg ning sel kaubaturul käibivaks kaubaks on näiteks värava avamise teenus, kusjuures Tallinna Jäätmekeskusel on turgu valitsev seisund. Analoogiliselt on hageja oma kinnisasjade hoonestusõiguse andmisel turgu valitsevaks ettevõtjaks KonkS § 13 lg 1 või alternatiivselt KonkS § 13 lg 2 ja § 15 tähenduses, kuna üksnes hageja saab enda kinnisasjade hoonestusõigusi anda ning määrata selleks tingimused.
75.Hageja on sattunud KonkS § 16 p-ga 1 ja 3 vastuollu, sest võrdväärsete hoonestusõiguse lepingute korral rakendas ta ühe hoonestaja suhtes oluliselt karmimaid tasunõudeid. Staadioni tänava 3 hoonestaja ei pidanud tasuma hagejale hoonestusõiguse tasu ärimaa koefitsiendis kuni ehituslubade väljastamiseni. Kostjalt nõudis hageja tasu ka ärimaa eest, kuigi ühtegi ärihoonet ei ole ehitatud ega ehitusluba ei ole antud. Seega oli hageja rakendanud oluliselt suurema soodustuse Staadioni tänava 3 hoonestajale, kuid keeldunud mistahes soodustuse andmisest kostjale. Selline hageja käitumine kostja suhtes ei ole kooskõlas KonkS § 16 p-ga 1 ega 3.
76.Eeltoodust tulenevalt on TsÜS § 85 ja 87 ning KonkS § 16 p 1 ja 3 alusel tühine see osa hoonestusõiguse lepingust (p 5.1), mille kohaselt tuleb kostjal tasuda hagejale ärimaa eest hoonestusõiguse tasu enne, kui ärimaa hoonele on väljastatud ehitusluba. Hageja põhinõue summas 140 778 eurot sisaldab kahe aasta ulatuses hoonestusõiguse tasu, mis arvutatakse 5% ärimaa ning 2% sotsiaalmaa maksustamishinnast. Vastavalt sisaldab igaaastane hoonestusõiguse tasu 65 172 eurot ärimaa eest (92,5%) ja 5217 eurot sotsiaalmaa eest (7,5%) ehk kokku 70 389 eurot aastas (100%). Seega kui kohus leiab, et hageja võib kostjalt hoonestusõiguse tasu põhimõtteliselt nõuda, tuleb hageja nõue vähendada kuni 140 778 - 65 172 x 2 = 10 434 euroni tulenevalt hoonestusõiguse lepingu tühisusest eelmärgitud osas.
77.Kostja nõuab alusetult hoonestusõiguse tasu ja maamaksu tasumist ärimaa eest. Hageja ei võimaldanud kostjal kasutada kinnisasja ärimaana, sest ärihooneid seal ei olnud ning hageja ei võimaldanud ärihooneid sinna põhimõtteliselt rajada. Ärihoonete rajamiseks oli vaja kinnisasi jagada osadeks, mida kostja oli korduvalt hagejalt põhjendatult palunud, ent millistele kirjadele ei olnud hageja isegi vastanud. Globaalse majanduskriisi tagajärjel muutunud pangalaenu poliitika tõttu ei olnud võimalik saada pangalaenu ärihoone arendusele, mis hõlmas vaid osa kinnisasjal paiknevatest ja rajatavatest hoonetest. Kuivõrd hageja ei andnud kostjale vajalikke nõusolekuid kinnisasja jagamiseks, ei saanud kostja seniste ärihoonete puudumise tõttu kordagi kinnisasja ärimaana kasutada ega sellest tulu teenida. Ärimaa eest hoonestusõiguse tasu ja maamaksu nõudmise kokkulepe on tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Seega tuleb hageja rahalist põhinõuet vähendada kuni 10 434 euroni.
78.Hageja viivisenõue on ülemäärane ega kuulu täies ulatuses hüvitamisele. Juhul kui kohus peaks hageja põhinõude üldse rahuldama, on hageja viivisenõude aluseks olev määr TsÜS § 85 ja § 87 alusel tühine osas, milles see ületab 0,03% ning alates 22.06.2020 0,05% iga tasumisega
viivitatud päeva eest. Vastavalt Tallinna Linnavolikogu määruse „Tallinna linna omandis olevale kinnisasjale hoonestusõiguse seadmise kord“ §-le 57 kehtis kuni 22.06.2020 viivisemäär 0,03% ning alates 22.06.2020 oli määr 0,05%.
79.Hageja nõuab viivist määra järgi 0,1% päevas. Riigikohus on kinnitanud, et Tallinna Linnavolikogu määrus kui õigustloov akt on seaduseks TsÜS § 87 mõttes (RKTKo 3-2-1-100-08 p 5 ja 23). Seega on pooltevaheline kokkulepe viivisemääras tühine osas (hoonestusõiguse lepingu p 5.4), milles see ületab viidatud Tallinna Linnavolikogu määruses ettenähtud määra.
80.Hageja viivisearvestus on osaliselt ebaselge. Hageja ei ole selgitanud, kuidas on kujunenud viivisearve nr 9000000009 alusel väidetav viivis. Nii viidatud hageja menetlusdokumendist ega sellele lisatud viidatud viivisearvest ei selgu, milliselt võlasummalt on hageja viivist arvutanud, arvestades viivisearves märgitud kostja osamakseid. Lisaks taotleb kostja viivise vähendamist VÕS § 113 lg 8 ja § 162 alusel. Hageja viivisenõue on ebamõistlikult suur, sest hageja ei tulnud kostjale vastu. Kostja on täitnud hageja eest sotsiaalset projekti Veskimetsa ratsaspordikeskuse opereerimisel ning hoidnud hageja rahalisi kulutusi kokku. Hageja kohtles kostjat ebaõiglaselt võrreldes teise hoonestajaga. Kostja palus põhimõtteliselt vähendada hageja viivisenõue nullini.
81.Kostja esitas hageja nõudele tasaarvestuse avalduse. Kostja rahalised nõuded hageja vastu koosnevad alusetult makstud summadest ning hoonestusõiguse ja kinnisasjaga seotud kuludest. Kostja tasaarvestab ärimaa eest alusetult makstud hoonestusõiguse tasu ja maamaksu hageja võimaliku rahalise nõudega. TsÜS § 84 lg 1 ls 2 sätestab, et tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kostja viitas ka VÕS § 1028 lõikele 1. Ülemäära makstud hoonestusõiguse tasu ja maamaks tuleb kostjale tagastada.
82.50% ulatuses sotsiaalmaa eest tasutav hoonestusõiguse tasu moodustab 5217 eurot aastas. Kui kinnisasja sihtotstarve oleks algusest peale 100% sotsiaalmaa (millisena seda reaalselt kasutada sai), oleks hoonestusõiguse tasu õige suurus olnud 5217 x 2 = 10 434 eurot aastas. Järelikult on iga-aastasest hoonestusõiguse tasust 70 389 eurost hageja nõudnud ülemääraselt 59 955 eurot (70 389 eurot - 10 434 eurot). Alates aastast 2012 kuni 2019 I poolaastani (6,5 aastat) on kostja tasunud ülemääraselt 59 955 x 6,5 = 389 707,50 eurot hoonestusõiguse tasu.
83.Alates aastast 2012 kuni 2021 I poolaastani on kostja tasunud maamaksu kokku 371 508,86 eurot. Kuivõrd kostja sai üksnes 50% ulatuses ehk sotsiaalmaana hoonestusõigust kasutada, oli 50% ulatuses maamaksu tasumine alusetu. Kostja on tasunud ülemääraselt 371 508,86 / 2 = 185 754,43 eurot maamaksu. Kokku on kostja tasunud ülemääraselt hoonestusõiguse tasu ja maamaksu 389 707,50 + 185 754,43 = 575 461,93 eurot. Kostja tasaarvestab nimetatud summa (575 461,93 eurot) hageja rahalise nõudega, kui kohus peaks hageja rahalist nõuet mistahes ulatuses rahuldama.
84.Lisaks on kostja kandnud hoonestusõiguse lepingu kohustuste täitmiseks kulusid. Kuigi hoonestusõiguse lepingu p 7.1 ja 8.1 järgi hoonestusõiguse tagasilangemisel omanikule ei ole hagejal kohustust tasuda kostjale hüvitist hoonestusõiguse hariliku väärtuse (turuväärtuse) ulatuses, ei võta see kostjalt õigust nõuda kulude hüvitamist muul kui hoonestusõiguse lepingu p 8.1 ja AÕS § 2442 lg 1 alusel. AÕS § 2442 lg-s 1 on sätestatud hüvitis hoonestusõiguse omandi kaotamise eest. Tegu ei ole hoonestaja kantud kulutuste hüvitamise nõudega. Kostja on kandnud seoses Paldiski maantee 135 kinnistuga enne hoonestusõiguse lepingu sõlmimist kulusid summas 27 829,63 eurot ja pärast sõlmimist 475 497,83 eurot. Kostja esitab nende kulude kohta Excel tabeli. Mõnede kulude kohta olid kostjal tõendid.
85.Kostja esitas 28.11.2011 projektijuhtimislepingu koos lisadega kostja ja Tiiter OÜ vahel, mille esemeks oli Paldiski maantee 135 arendusprojekti juhtimine. Kostja makstava tasu
suuruseks 6000 eurot kuus ilma käibemaksuta, sealhulgas tulemustasu 3,5% ehitusõiguse müügihinnast. Kostja esitas 14.08.2012 projekteerimislepingu tema ja Arhitektuuribüroo PLUSS OÜ vahel, mille esemeks on Paldiski maanteel 135 kavandatava Tallinna Ratsaspordikeskuse projekteerimistööd. Kostja makstava tasu suuruseks 208 385 eurot ilma käibemaksuta. Kostja esitas 16.08.2013 planeeringu koostamise õiguse üleandmise lepingu hageja, Linnaruumi OÜ ja kostja vahel, mille esemeks oli 07.03.2013 kostja detailplaneeringu algatamisettepaneku alusel detailplaneeringu koostamise korraldamine.
86.Kostja esitas 13.07.2015 töövõtulepingu tema ja OÜ Hendrikson & Ko vahel Paldiski maantee 135 detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimiseks, mille alusel tasus kostja 2900 eurot ilma käibemaksuta. Kostja esitas 09.10.2015 projekteerimislepingu tema ja Arhitektuuribüroo PLUSS OÜ vahel, mille esemeks on Paldiski maanteel 135 kavandatavate hoonete projekteerimistööd. Kostja makstava tasu suuruseks 22 800 eurot ilma käibemaksuta.
87.Kostja hinnangul kuuluvad tema kulud hüvitamisele VÕS § 628 lg 2 alusel. Kostja on olnud pikaajaliseks Veskimetsa ratsaspordikeskuse operaatoriks ja arendajaks, tegutsedes hagejaga sõlmitud rendilepingu alusel ning hiljem hoonestusõiguse lepingu raames. Pooltevaheline õigussuhe kvalifitseerub käsundussuhtena, mille kohaselt on hageja andnud käsundi kostjale opereerida ja arendada Veskimetsa ratsaspordikeskust ning osutada selle kaudu üldsusele ratsaspordiga seotud teenuseid. Kostja on neid teenuseid katkematult osutanud. Seega tuleb pooltevahelist suhet laiemalt hinnata käsundussuhtena. Kostja on saanud hagejalt käsundi arendada välja kaasaja nõuetele vastav ratsaspordikeskus, mille jaoks on kostja kandnud kulutusi. Kostja ei ole hagejalt saanud Veskimetsa ratsaspordikeskuse opereerimise eest tasu, sest kostja pidi ise Paldiski maantee 135 kinnisasja kasutades teenima tulu. Seega ei saa käsundisaaja kulud olla tasuga hõlmatud ning kuuluvad VÕS § 628 lg 2 alusel hüvitamisele.
88.29.11.2021 seisukohtades rõhutas kostja, et ta ei ole nõus tasuma hoonestusõiguse tasu ärimaa eest. Kostja ei saanud hageja tõttu hoonestusõigust ärimaana kasutada. Kuna Kalevi staadioni hoonestaja ei pea kuni ehitusloa väljastamiseni ärimaa eest tasu maksma, ei hakka ka kostja seda tegema. Kui Veskimetsa ratsaspordikeskuse hoonestusõiguse tasu oleks arvutatud lähtuvalt sotsiaalmaa hinnast, millisena seda reaalselt kasutada sai, oleks iga-aastane hoonestusõiguse tasu olnud 10 434 eurot. Kuivõrd hageja nõuab hoonestusõiguse tasu kahe aasta eest, oleks Veskimetsa ratsaspordikeskuse hoonestusõiguse tasu sotsiaalmaa koefitsiendi alusel kahe aasta eest olnud 10 434 x 2 = 20 686 eurot.
89.17.01.2022 seisukohtades leidis kostja jätkuvalt, et hageja nõue hoonestusõiguse tagastamiseks on aegunud. Hageja väidab ebaõigesti, et toimusid läbirääkimised vahemikus 31.08.2019 kuni 05.02.2021, mistõttu nõude aegumine peatus TsÜS § 167 lg 1 kohaselt. Seejuures ei ole hageja vastu vaielnud, et nõude aegumine algas hiljemalt 22.09.2019. Hageja peab läbirääkimiste alguseks 31.08.2019, mil kostja tegi hagejale ettepaneku teha koostööd ratsaspordikeskuse väljaehitamiseks vajalike eeltingimuste loomiseks. Kostja leidis, et läbirääkimiste algusajaks ei saa pidada 31.08.2019, sest hageja ei vastanud sellele kirjale. Kuna hageja soovib tugineda aegumise peatumisele läbirääkimiste tõttu, tuleb tal tõendada läbirääkimiste sisulist pidamist, sealhulgas millal need algasid ehk millal hageja avaldas ise läbirääkimiste pidamise tahet ning millal läbirääkimised lõppesid.
90.Kostja leidis, et pärast tema 31.08.2019 kirja ei ole läbirääkimisi TsÜS § 167 mõttes toimunud. Kuigi 28.09.2020 toimunud koosolekul osalesid hageja ja kostja esindajad ning arutati kinnisasja ja seda koormava hoonestusõiguse üleandmist, toimus see peale hoonestusõiguse tagasilangemise nõude aegumist. Kuna hageja on esitanud oma nõude hilinenult, ei ole võimalik TsÜS § 167 lg-le 1 tugineda.
91.Hagejale kohaldub konkurentsiseadus. KonkS § 16 tõlgendamine lähtub suures osas
samasisulisest Euroopa Liidu toimimise lepingu artiklist 102 (endine EÜ asutamislepingu artikkel 82). Konkurentsiseaduse ning sellega seonduva Euroopa Kohtu praktika kohaselt on turgu valitseva seisundi tuvastamine võimalik alternatiivselt, tuvastades kas turgu valitseva seisundi KonkS § 13 tähenduses, eri- või ainuõiguse KonkS § 14 tähenduses või olulise vahendi KonkS § 15 tähenduses. Hageja omab turgu valitsevat seisundit kõigi eeltoodud alternatiivide alusel.
92.KonkS § 13 tähenduses on turgu valitsev seisund positsioon, mis võimaldab ettevõtjal (antud juhul hagejal) tegutseda kaubaturul arvestataval määral sõltumatult oma konkurentidest, varustajatest ja ostjatest. Turgu valitsevat seisundi omistamist eeldatakse, kui ettevõtjale kuulub kaubaturust vähemalt 40% käibest. Hageja on hoonestusõiguse väljaandmisel kahtlemata ettevõtja KonkS § 2 lg 1 ja 2 tähenduses. Väljakujunenud Euroopa Kohtu praktika kohaselt hõlmab ettevõtja mõiste konkurentsiõiguses mistahes majandustegevust harrastavat üksust, sõltumata tema õiguslikust vormist ja rahastamisviisist.
93.Hageja on väitnud, et tema kinnisasjadele hoonestusõiguse seadmine ei ole käsitletav ettevõtlusena, kuna munitsipaalomandis oleva kinnisasja hoonestusõigusega koormamine on lubatud vaid piiratud juhtudel ja seotud avaliku huviga. Hageja väited on vastuolus Euroopa Kohtu praktikaga. Majandustegevuse defineerimisel ei oma konkurentsiõiguse alusel tähtsust hageja õiguslik vorm ega sellele vormile kohalduv regulatsioon. Hageja kinnisasjade võõrandamine või hoonestamine on majandustegevus ning allub konkurentsiseaduses toodud piirangutele.
94.Kaubaturu piiritlemisel arvestatakse asendatavate kaupade käivet üldjuhul rahalises väljenduses. Kui see ei ole võimalik või otstarbekas, võib kaubaturu mahtu ja sellel tegutseva ettevõtja turuosa arvestada mõne muu võrreldava näitaja alusel. Hoonestusõigus anti kostjale eesmärgiga arendada ning opereerida Veskimetsas kaasaja nõuetele vastavat ratsaspordikeskust, mis teenindab muu hulgas hageja avalikku huvi. Hageja avaliku huvi teenindamiseks peab ratsaspordikeskus asuma hageja munitsipaalterritooriumil ning olema piisavalt suur ja sobilik sihtotstarbelikuks kasutamiseks. Kostjale teadaolevalt ei ole olemas ühtegi teist maaomanikku peale hageja, kes omaks vastava sihtotstarbe jaoks sobilikku maad. Hageja on ainus vastaval turul majandustegevusega tegelev ettevõtja, kes on eeltoodud turul käivet teeninud ning omab sellega seonduvalt 100% turuosa.
95.Hageja avalikele huvidele sobiliku kinnisasjade võõrandamise või hoonestamise turul tegutseb ainult hageja ise, ta omab sellel turul 100% turuosa ning seeläbi turgu valitsevat seisundit KonkS § 13 tähenduses. Kohatu on rääkida kinnistutest, millega seonduvalt tehinguid ei tehta ning mis turul tegelikkuses ei käibi. Alternatiivselt ning täiendavalt on hagejal turgu valitsev seisund KonkS § 14 tähenduses. Euroopa Kohtu praktikas on võrdsustatud turgu valitseva seisundi omamist eri- või ainuõiguse omamisega, kuivõrd eri- või ainuõigus annab õiguse tegutseda kaubaturul arvestataval määral sõltumatult konkurentidest, varustajatest ja ostjatest (KonkS § 13).
96.Hageja omandis olevale kinnisasjale hoonestusõiguse seadmine on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p-de 6 ja 61 alusel väljaantud määruse kohaselt delegeeritud hagejale endale. Seeläbi on hagejale antud seadusest tulenev eriõigus koormata hageja omandis olevate kinnisasju hoonestusõigusega. Arvestades, et Veskimetsa ratsaspordibaasi efektiivseks haldamiseks on asendamatu ligipääs hageja poolt antud hoonestusõigusele mõistlikel tingimusel, on selge, et hagejal on vastava õiguse andmisel seadusest tulenev eri- või ainuõigus KonkS § 14 tähenduses.
97.Hageja on olulist vahendit omav ettevõtja KonkS § 15 tähenduses, omades seeläbi turgu valitsevat seisundit. Esiteks on hageja ainus kinnisvara omanik hageja territooriumil, kelle
omandis on ratsaspordikeskusega sarnaste kultuuriobjektide jaoks sobilik kinnistu ning mille raames on välja antud vastavate spordi- ja kultuuriobjektide käitamiseks hoonestusõigus. Puuduvad hagejale alternatiivsed hoonestusõiguse pakkujad, kelle käest kostja saaks omandada käesoleva vaidlusega võrreldava sihtotstarbega kinnistut ratsakeskuse pidamiseks nii, et täidetud oleksid ratsakeskusega seonduvad avalikud huvid.
98.Hageja on rikkunud PS §-st 12 tulenevat võrdse kohtlemise põhimõtet, riivanud PS § 31 lg-s 1 sätestatud ettevõtlusvabadust ning rikkunud seeläbi KonkS § 16 p-s 1 ja 3 sätestatud keeldu. Staadioni tänava 3 ja Paldiski maantee 135 objektid on täiesti võrreldavad, kuna mõlemal on ajalooliselt oluline tähendus rahvaspordi- ja kultuuri toetamisel. Nii on Paldiski maanteel 135 asunud Veskimetsa ratsaspordibaasil olnud oluline roll Eesti hobukasvatuse ja ratsaspordi ajaloos. Hageja on ise 2021. aastal rõhutanud, et Veskimetsa spordibaasi näol on tegu ühe spordiobjektiga mitmest, mille arendamine loob lisaväärtust Eesti spordile, tugevdab spordiorganisatsiooni struktuuri ja aitab parandada Eesti sportlaste konkurentsivõimet maailmas. Õiguslikult on hageja ja kostja vahel sõlmitud leping ning Staadioni tänava 3 kinnisasja kasutamiseks sõlmitud lepingud võrreldavad, sest kinnistud kuuluvad hagejale, leping on sõlmitud sisult sama õigusakti alusel sisult sama piiratud avaliku ressursi kasutamiseks ning sõlmitud on sama tüüpi leping eraõigusliku juriidilise isikuga.
99.Hageja peab nii linna vara (sh maa) kasutusse saaja väljavalimisel kui linna vara kasutuse aluseks olevate lepingute, otsuste vm aktide koostamisel, andmisel ja sõlmimisel, samuti lepingu täitmisel vältima isikute ebavõrdset kohtlemist ning pidama kinni vara kasutusse andmiseks loodud korrast, milleks hagejaga hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel oli Tallinna Linnavolikogu 02.06.2005 määrus number 28 „Tallinna linna omandis olevatele kinnistutele hoonestusõiguse seadmise kord“ (edaspidi „Määrus nr 28“). Kostja taotles hagejalt korduvalt vastutulekuid hoonestuslepingu muutmiseks, sealhulgas kinnisasja jagamist ja ühe osa sihtotstarbe muutmist. Hageja isegi ei vastanud ametlikult kostja pöördumisele.
100.Kostja ebavõrdset kohtlemist rõhutab see, et hageja on olnud tegevusetu ning näidanud üles soovimatust PPP-projekti eluviimiseks kostjaga, mille osas kostja tegi hagejale ja Eesti riigile ettepaneku ning milles oli juba sisuliselt kokku lepitud. Nimelt Staadioni tänava 3 arendajaga sõlmis hageja kolmepoolse koostöölepingu, mille kohaselt riik ja linn finantseerivad võrdsetes osades staadioni I etapi rekonstrueerimist kokku summas 14 076 000 eurot. Kuna Staadioni tänava 3 ning Veskimetsa ratsaspordibaasi arendajad ning arendused on võrreldavad, oleks pidanud hageja kostjale võimaldama teatud määral finantseerimist, vähemalt põhitingimustes kokkulepitud PPP-projekti lõpuleviimist. Hageja seda teinud ei ole.
101.Viivise osas on hageja leidnud, et lähtuda tuleks lepingu sõlmimise ajal kehtinud korrast viivise suuruse määramisel. Kostja sellega ei nõustunud. Hoonestusõiguse lepingu sõlmimise eel ja ajal on hageja tõdenud, et turuhind oleks vastavale maatükile tunduvalt madalam ning hagejale oli soodsam aastatasu määrata lähtuvalt maamaksustamise hinnast. Seega kostjaga hoonestusõiguse lepingu sõlmimise hetkel valiti hoonestusõiguse tasu aluseks kostjale ebasoodsam ning hagejale soodsam variant.
102.Kostja esitas 07.03.2013 avalduse uue detailplaneeringu algatamiseks. Vastupidiselt Staadioni tänava 3 arendajaga seotud detailplaneeringule hakati kostja taotletud detailplaneeringut menetlema alles 03.06.2015, millega ei ole siiani lõpuni jõutud. Seejuures ei ole kostjale pakutud võimalust, vastupidiselt Staadioni tänava 3 arendajaga, hoonestusõiguse tingimusi muuta nii, et see võimaldaks uut detailplaneeringut ellu viia. Hageja rikkus võrdse kohtlemise põhimõtet.
103.14.11.2014 väljastati ehitusluba nr 1412219/01955 üksnes Veskimetsa ratsaspordikeskuse ehitamiseks, mis seondub üksnes sotsiaalfunktsiooni täitvate ehitistega Paldiski maantee 135
kinnistul ega puuduta eraldiseisvaid ärifunktsiooni täitvaid hooneid. Ehitusloa väljavõttest nähtub, et tegemist oli ühe hoonekompleksiga, millel oli kuus erinevat kasutusotstarvet. Tegu oli ratsabaasiga. Ratsaspordikeskus vajas igapäevast haldamist, mida saab teha büroohoone kaudu. Kaubandushoone võimaldab ratsasportlastel endale sihtotstarbelist varustust kohapeal soetada. Hostel võimaldab ratsaspordivõistlejaid ja -vaatajaid võistluste ja muude ürituste jaoks majutada, kusjuures kohvik, baar või söökla võimaldab neile pakkuda vajalikku toitlustust. Kuivõrd tegemist on tervikuna sotsiaalfunktsiooni täitva hoonekompleksiga, mille jaoks on paratamatult vajalik sihtotstarbeliseks kasutamiseks lisafunktsioone, on ilmne, et Paldiski maantee 135 aadressil ei ole ühelegi eraldiseisva ärifunktsiooniga hoonele ehitusluba antud. Seega on eksitav hageja väide, et ehitusluba oli antud kõigi hoonete rajamiseks.
104.Staadioni tänava 3 kinnisasjale seatud hoonestusõiguse muutmise otsuse nr 135 p 1.1 ja 1.1.2 kohaselt maksti loodava Staadioni tn 3 // Toonela tee 4 kinnisasja eest hoonestusõiguse tasu 2% kinnisasja sotsiaalmaa maksustamishinnast ning seda olenemata sellest, kas ja millal ehitusluba ehitusõiguse teostamiseks väljastatakse. See tähendab, et Staadioni tänav 3 ehk reaalselt Keskstaadion jäi 2% sotsiaalmaa maksustamishinna peale. Kahe eraldi loodava (tänaseks juba loodud) kinnistu Staadioni tänava 5 ja Võistluse tänava 4 (kuhu saab teha äriotstarbega hooned) hoonestusõiguse tasu on samuti 2% sotsiaalmaa maksustamishinnast, kuid seda kuni hoone ehitusloa andmiseni.
105.Kuigi uue detailplaneeringu algatamise taotluse hetkel ning algatamisotsuse tegemise hetkel ei olnud seaduses konkreetset menetlustähtaega sätestatud, ei saa pidada mõistlikuks olukorda, kus hageja otsustas detailplaneeringu algatamise kaks aastat pärast algatamise avalduse saamist. Võrdluseks võib tuua kehtiva regulatsiooni, mille kohaselt tuleb detailplaneering juba lausa kehtestada kolme aasta jooksul planeeringu algatamisest (PlanS § 139 lg 2). Pärast eskiislahenduse avalikku arutelu 15.07.2015 ei ole hageja planeeringu korraldajana teinud mistahes täiendavaid toiminguid planeeringumenetluse jätkumiseks.
106.Detailplaneeringu algatamise otsusega koos otsustati algatada keskkonnamõjude strateegiline hindamine. Vastavalt planeeringu algatamise otsustamise ajal kehtinud KeHJS § 34 lg-le 1 vastutab keskkonnamõju strateegilise hindamise ja sellega seonduvate kulude eest strateegilise planeerimisdokumendi koostaja ehk hageja. Asjaoludest nähtuvalt ei ole hageja teinud mistahes toiminguid keskkonnamõjude strateegilise hindamise läbiviimiseks, sealjuures ei ole koostatud ega avalikkusele tutvustatud keskkonnamõjude strateegilise hindamise programmi.
107.Hoonestusõigus Staadioni tänava 3 kinnistule oli kinnistusraamatust nähtuvalt seatud 10.01.2005 lepingu alusel. 20.05.2015 on Tallinna Linnavalitsus korraldusega nr 776 otsustanud algatada Staadioni tänava 3 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu. 10 05.07.2018 sõlmis hageja teede ja tehnovõrkude lepingu, 13.03.2019 võeti detailplaneering vastu ning 12.12.2019 jõuti detailplaneeringu kehtestamiseni. Seega oli Staadioni tänava 3 detailplaneeringu menetlus läbi viidud oluliselt kiiremalt ja operatiivsemalt ning nelja aasta jooksul jõuti algatamisest kehtestamiseni, samal ajal kui kostja taotlus detailplaneeringu menetlemiseks pole jõudnud kaugemale esialgsest eskiislahenduse avalikust väljapanekust.
108.Hageja väidetel segas eelnõu menetlemist kahtlus, et kinnistu üleandmine AS-le Tallinna Tööstuspargid võib olla riigiabi. Kostja sellega ei nõustunud. Riigivara jagamisel on alati risk, et tegemist võib olla riigiabiga. Pelgalt see kahtlus ei too kaasa järeldust, et tegemist on riigiabiga. Hageja esmase õigusanalüüsi kohaselt oli riigiabi analüüs poolik ning puudub ülevaade, mis andmetele analüüsi autor oma esialgse hinnangu andmisel tugines. Riigiabi riski olemasolu oli telefonikõnes kokku lepitud ning tegemist ei saanud olla objektiivse hinnanguga olukorrast.
109.Kui kohtu arvates on hageja tasunõuded põhjendatud, tuleb neid igal juhul vähendada. Kostja ei nõustunud hageja väitega, et kuna hoonestusõiguse tasu komponendid olid poolte vahel
kokku lepitud lepingus ning erisusi ette polnud nähtud, on alusetu kostja tasaarvestusavaldus. Hageja määras kostjale aastatasu osaliselt lähtuvalt ärimaa koefitsiendist, milleks oli lepingu sõlmimisel 5% vastavalt määrusele nr 28. Hoonestusõiguse lepingu tingimuse 5.1 osalist tühisust ei muuda asjaolu, et kostja oli seadusega vastuolus oleva ning talle ebasoodsa tingimuse alusel tasu maksnud.
110.Täiendavalt esitas kostja erinevaid arveid, milliseid ta oli tasunud. Kostja pole kordagi nõudnud, et hageja rahastaks ratsaspordibaasi arendamist. Kostja on vaid soovinud, et hageja aitaks kostjat ühise eesmärgi saavutamisel, mis eelkõige seisnes vajalike nõusolekute andmises ning abistamises. Kostja oleks soovinud, et teda kohtleks hageja võrdselt teise samaväärse objekti hoonestajaga. AÕS § 2442 lg 1 kohane kompensatsioon on hüvitis hoonestusõiguse omandi kaotamise eest ehk tegu pole hoonestaja kantud kulutuste hüvitamise nõudega. Järelikult ei ole kostja nõudeõigus Paldiski maantee 135 kinnistu arendamisega seotud kulutuste hüvitamiseks välistatud, mille ühe õigusliku alusena näeb kostja VÕS § 628 lg-t 2.
111.Käsundi täitmise puhul peab hageja hüvitama kõik kostja mõistlikud kulud. Kulude mõistlikkuse üle otsustamisel tuleb eelkõige selgitada, millised on tavalised vajalikud sellekohased kulutused. Kõik kulud seoses detailplaneeringu algatamise, projekteerimise, keskkonnamõju hindamise ning muu sellega seonduv olid vajalikud kostja käsundi täitmiseks kvaliteetselt. Kostjal poleks võimalustki olnud oma käsundit täita, kui ta poleks eelpool toodud kulutusi teinud.
112.Viivise osas leidis kostja, et hoonestusõiguse aastatasu määr oli liialt kõrge ning vastuolus sama Määrusega nr 28. Kuna hoonestusõiguse aastatasu on enammakstud, on hageja põhinõue väiksem, mistõttu tuleks põhinõudelt arvestatud viivist vähendada. Viivise vähendamata jätmine on ebaõiglane kostja suhtes.
113.Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista kostja kulud õigusabile 22 346,60 eurot ilma käibemaksuta. Samuti palus kostja hagejalt välja mõista viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras. Käesolevas tsiviilasjas oli põhjendatud mitmele lepingulisele esindajale tehtud kulutused. Tegemist oli õiguslikult ja faktiliselt keeruka vaidlusega. Advokaadibüroo teise advokaadi või juristi tehtud töö on omistatav lepingulisele esindajale.
KOHTU PÕHJENDUSED
114.Arvestades hageja nõudeid ja kostja vastuväiteid ning hinnates kogumis kõiki tõendeid, leiab kohus, et hagi on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele.
115.Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 1) Tallinna Linnavolikogu 16. juuni 2011 otsuse nr 118 alusel sõlmisid hageja ja kostja
10.augustil 2011 notariaalselt tõestatud lepingu hoonestusõiguse seadmiseks 50 aastaks hageja omandis olevale Paldiski mnt 135 kinnistule; 2) hoonestusõiguse seadmise lepingu alusel pidi kostja rekonstrueerima kinnistul olevad hooned ning ehitama uued hooned kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 16. mai 2007 korraldusega nr 894 kehtestatud detailplaneeringuga; 3) hoonestusõiguse lepingu kohaselt pidi kostja ehitustööd lõpetama ja vormistama hoonete kasutusload hiljemalt kaheksa aasta jooksul alates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse; 4) Paldiski mnt 135 kinnistule väljastati ehitusluba 14.11.2014, kuid vaatamata sellele ei asunud kostja ühtegi hoonet ehitama ega renoveerinud olemasolevaid; 5) hoonestusõiguse lepingu kohaselt pidi kostja tasuma hagejale aastas hoonestusõiguse tasu 70 389 eurot, millise kohustuse jättis kostja mitme aasta jooksul täitmata;
6) hageja nõudis kostjalt hoonestusõiguse tagasiandmist, kuid kostja ei ole hoonestusõiguse tagasiandmiseks nõusolekut andnud ega hoonestusõiguse tasu maksnud.
116.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on kohustus anda nõusolek hoonestusõiguse tagasilangemiseks hagejale. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal tuleb hagejale maksta tasumata hoonestusõiguse tasuna 140 778 eurot ja viivisena 51 102,76 eurot. Hagile vastu vaidlemisel on kostja asunud väitma, et hageja hoonestusõiguse tagasisaamist puudutav nõue on aegunud. Samuti on kostja väitnud, et hageja on lepingu täitmisel rikkunud koostöökohustust ja konkurentsiseadust. Vaidluse lahendamisel hindab kohus esmalt, kas hageja üks nõue on aegunud ning kas kostja väited hageja rikkumiste kohta on põhjendatud. Seejärel hindab kohus, kas hageja nõuded on põhjendatud või kas kostja on esitanud nendele nõuetele vastuväiteid, mis võimaldaksid nõuded osaliselt või täielikult rahuldamata jätta. Hoonestusõigust puudutava nõude aegumine
117.Kostja leidis hageja hoonestusõigust puudutavale nõudele vastu vaieldes, et see on aegunud AÕS § 2441 lg 3 alusel. Hagejale pidi ehitamise ja rekonstrueerimise kohustuse täitmata jätmine olema teada hiljemalt 22.09.2019 ning hageja pidi hagi esitama hiljemalt 22.03.2020, kuid esitas tegelikult 31.03.2021. Hageja leiab alusetult, et poolte vahel toimusid 31.08.2019 kuni 05.02.2021 läbirääkimised, mis aegumise teatasid. Kostja 31.08.2019 ettepanekule hageja ei vastanud. Kui 28.09.2020 toimus poolte koosolek, oli hageja nõue juba aegunud.
118.Hageja nõustus, et hoonestusõiguses toodud ehitiste rajamise tähtaeg saabus 22.09.2019, kuid leidis, et nõue ei ole aegunud, sest kostjale 14.11.2014 väljastatud ehitusluba kehtis viis aastat ehk kuni 14.11.2019. Nõude aegumine peatus, sest poolte vahel toimusid ka läbirääkimised. 28.09.2020 toimus koosolek, kus lepiti põhimõtteliselt kokku hoonestusõiguse üleandmises AS-le Tallinna Tööstuspargid. Kostja pidi samas tasuma hoonestusõiguse võla. Kostja võlga ei tasunud ning hoonestusõiguse üleandmise kohta Tallinna Linnavolikogu otsust vastu ei võtnud. Tekkis risk, et tegu on riigiabi andmisega. Hageja teatas kostjale 05.02.2021, et uut kompromissi ei ole enam mõistlik eeldada ja seega lõppesid läbirääkimised 05.02.2021.
119.AÕS § 2441 lg 3 sätestab, et AÕS § 2441 lõikes 1 nimetatud nõue aegub kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. AÕS § 2441 lg 1 sätestab, et kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Kohus iseenesest nõustub hageja väitega, et kuigi leping nägi kostjale ette kaheksa aastase tähtaja ehitiste püstitamiseks ning olemasolevate rekonstrueerimiseks, sai hagejale pärast 14.11.2014 ehitusloa kehtivuse möödumist lõplikult selgeks, et kostja lepingulist kohustust ei täida.
120.TsÜS § 167 lg 1 sätestab, et nõude aegumine peatub õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue võib tuleneda. Eeldatakse, et läbirääkimised on lõppenud, kui isik läbirääkimiste jätkamisest keeldub. Kohus nõustub iseenesest kostja väitega, et läbirääkimiste ajaks peatub aegumine vaid siis, kui läbirääkimised sisuliselt toimusid.
121.Kuna kohus leiab, et hageja sai hiljemalt teada hoonestusõiguse tagasilangemise võimalikust eeldusest 14.11.2019, oleks hageja pidanud nõude esitama sellele järgnenud kuue kuu jooksul ehk hiljemalt 14.05.2020. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja oli kostjale juba 02.08.2019 saatnud kirja (toimiku 1. kd, lk 95-96), milles viitas tasumata hoonestusõiguse tasule ja teatas, et on broneerinud 26.09.2019 aja notari juurde hoonestusõiguse tagasi
andmiseks.
122.Kostja vastas hageja kirjale enda 31.08.2019 kirjaga (toimiku 1. kd, lk 97-99), milles ta kinnitas vahendite puudumist investeeringute tegemiseks. Samuti viitas kostja oma kirjas PPPprojekti elluviimisele, milles oleksid kostja arvates pidanud osalema mitmed osapooled. Kostja soovis lepinguga edasi liikuda. Kohus ei nõustu kostja väitega, et kuna hageja sellele kirjale ei vastanud, ei saa pidada läbirääkimisi jätkunuks. Esmalt osundab kohus, et 31.08.2019 kirja oli kostja saatnud vastuseks hageja soovile saada hoonestusõigus tagasi. Kuivõrd hageja ei esitanud kostja vastu pärast seda koheselt nõuet hoonestusõiguse tagasisaamiseks, võib sellest järeldada hageja soovi kostjaga läbirääkimisi pidada.
123.20.05.2020 saatis kostja ise hagejale uue kirja (toimiku 1. kd, lk 57-59), milles ta taas teatas, et ei soovi hoonestusõigust tagasi anda, vaid soovib koostööd jätkata. Seega saab kostja enda kirjast järeldada, et kostja arvates jätkasid pooled läbirääkimisi. Läbirääkimiste jätkumist ja sisulist toimumist tõendab 28.09.2020 koosoleku protokoll (toimiku 1. kd, lk 102-103). Protokollist nähtub, et sellel arutati hoonestusõigusega seonduvat ning koosolekul osalesid lisaks hageja ja kostja esindajatele ka EOK esindaja. Koosolekul arutati sisuliselt kostja ettepanekut anda kinnisasi ja seda koormav hoonestusõigus üle mitterahalise sissemaksena AS-le Tallinna Tööstuspargid. Hageja pidi selleks ette valmistama volikogu otsuse eelnõu, kuid kostja pidi tasuma kõik hagejale võlgnetavad summad. Seega võib järeldada, et pooled pidasid sisulisi läbirääkimisi ning jõudsid nende tulemusena ka kokkuleppele.
124.Kostja esitas kohtule kokkuleppe AS-ga Tallinna Tööstuspargid (koos lisadega toimiku 1. kd, lk 104-113), milles lepiti kokku, et kostja lubas kasutada oma äriplaani ja finantsprognoose. Kostja väitel tulenes talle 28.09.2020 protokollist vastava kokkuleppe sõlmimise kohustus, kuigi protokollist seda järeldada ei saa. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja koostas 28.09.2020 kokku lepitud volikogu otsuse eelnõu, kuid Tallinna Linnavolikogu otsust vastu ei võtnud. Otsuse vastuvõtmise tagamise kohustust hageja endale läbirääkimistel ei võtnud. Hageja esitas kohtule advokaadibüroo koostatud riigiabi eelanalüüsi (toimiku 1. kd, lk 168-171), milles leiti, et kostja pakutud plaani realiseerimise puhul oleks riigiabi kuuest komponendist täidetud vähemalt 4. Vaidlus puudub selle üle, et kostja jättis täitmata kokku lepitud kohustuse maksta ära võlgnetav hoonestusõiguse tasu. Seega võib kokkuvõttes järeldada, et kuna kostja endale läbirääkimiste käigus võetud kohustusi ei täitnud ja kõigi kostja soovitud tingimuste järgimine ei olnud võimalik, jäid kokku lepitud kompromissi tingimused täitmata.
125.05.02.2021 saatis Tallinna Linnavaraamet kostjale kirja (toimiku 1. kd, lk 114-115), milles leidis, et poolte läbirääkimised on jõudnud faasi, kus hoonestaja lepingu täitmist ja kompromissi saavutamist enam eeldada ei saa. Samuti oli kostjal tasumata hoonestusõiguse tasu. Hageja soovis vormistada kokkuleppe hoonestusõiguse tagasiandmiseks alates 22.02.2021. 09.02.2021 saatis kostja hagejale vastuse (toimiku 1. kd, lk 116-117) ja leidis, et lootis 02.10.2020 koosolekul kokku lepitu alusel lepingulise suhte jätkumist. Kostja pidas võimalikuks hagejale võlgnevuse tasumist alles pärast seda, kui linn on tellinud äriplaani riskihinnangu ja andnud kinnistu üle AS-le Tallinna Tööstuspargid. Hageja vastas 09.02.2021 (toimiku lk 118) ning selgitas, et linnavalitsus ei ole toetanud kostja soovitud toimingute järjekorda ning volikogu jättis päevaskorrast välja kinniasja võõrandamiseks ette valmistatud eelnõu. Hageja selgitas, et eelnõu menetluse jätkamist saab kaaluda pärast seda, kui kostja on tasunud hoonestusõiguse tasumata aastatasud ja viivise kokku summas 180 372 eurot ja 17 senti.
126.Eeltoodud tõendite alusel loeb kohus pooltevahelised läbirääkimised lõplikult lõppenuteks 09.02.2021. Kuni selle ajani oli nõude aegumine peatunud. Kuna hageja esitas hagiavalduse kohtule 31.03.2022, ei ole hageja nõue hoonestusõiguse tagasisaamiseks aegunud.
Hageja koostöökohustues rikkumine ja konkurentsiseadusest tulenevate kohustuste rikkumine
127.Kostja leidis, et tal on õigus hageja nõuetele tervikuna vastu vaielda, sest hageja ei täitnud koostöökohustust ja rikkus konkurentsiseadust. Selleks, et täita hoonestusõiguse seadmise lepingu eesmärki, oli kostjal vaja hageja abi, mida ta ei saanud. Abi andmata jätmine takistas kostjal lepingu täitmist. Kostja pöördus korduvalt hageja poole ettepanekutega jagada kinnistu, võõrandada osa hoonestusõigusest ning rajada kinnistule korterelamu, kuid hageja keeldus nendest ettepanekutest. Need muudatused olid vajalikud, sest kostjal puudusid vahendid investeeringuteks, et lepingut täita. Kostjale hageja vastu ei tulnud, kuid lubas sarnasel viisil muuta Staadioni 3 kinnistule seatud hoonestusõigust. Kuna hageja rikkus koostöökohustust, ei ole tal õigust kostja vastu nõudeid esitada. Hageja nõue põhineb tühisel kokkuleppel KonkS § 16 alusel, sest kostjat kohustati tasuma ärimaa eest hoonestusõiguse tasu enne, kui väljastati ehitusluba. Hagejat saab lugeda turgu valitsevaks ettevõtjaks.
128.Hageja leidis, et talle ei tulenenud kostjaga sõlmitud lepingust selliseid kohustusi, nagu väitis kostja. Hagejal ei olnud lepingu alusel kohustust kostja tegevust finantseerida. Hageja toetas kostja tegevust kinnistu andmisega ja puudus alus võimaldada kostjale kokku lepituga võrreldes soodsamaid tingimusi, et kostja majandustegevust toetada. Selline toetus oleks endast kujutanud riigiabi. Hageja ei ole turgu valitsev ettevõte ning need kostja väited on tõendamata. Hageja omandis olevad kinnisasjad moodustavad 41,1% Tallinna pindalast. Linna maaomandist on 33% transpordimaa ning vaid 32% on üldkasutatav maa. Kostjale ei ole kohaldatud ebaõiglasi tingimusi ning kostja pidi tasuma hoonestusõiguse tasu, mille suuruse arvutamisel lähtuti maa maksustamishinnast, mitte kinnisasja turuväärtusest. Staadioni 3 kinnisasi ei ole võrreldav objekt, sest staadioni rekonstrueerimisel tuli arvestada vajadust pidada seal tantsupidusid.
129.Kohus leiab, et kostja etteheited hagejale on meelevaldsed ega võimalda kohtul jätta hageja nõuet rahuldamata või pidada poolte vahel sõlmitud lepingut mistahes osas tühiseks. 17.11.2021 eelistungil (toimiku 1. kd, lk 187-188) selgitas kohus kostjale, et kui isiku ootused majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud lepingu kasumlikkusele ei realiseeru, ei saa ainuüksi sellest järeldada, et lepingut täitma ei pea ja vastaspool on lepingut rikkunud. Kohus samuti selgitas kostjale vajadust põhistada ja tõendada väiteid konkurentsiseaduse kohaldamise ja ebavõrdse kohtlemise osas. Vaatamata kohtu selgitustele jäid kostja vastuväited paljasõnalisteks ning deklaratiivseteks.
130.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et Tallinna Linnavalitsuse 16.07.2007 korraldusega nr 894-k (toimiku 1. kd, lk 4-8) kehtestati Tallinna Ratsaspordibaasi ja selle lähiala detailplaneering. Korralduse punkti 1 järgi oli detailplaneeringus ette nähtud kaasaegse ratsaspordibaas rajamine ning 50% maa sihtotstarbest oli ärimaa. Detailplaneeringu järgi pidi piirkond kujunema kaasaegseks ratsaspordikeskuseks. 30.05.2019 muudeti korraldust ning kehtestati detailplaneering Nord Projekt töö nr 04010 alusel.
131.10.08.2011 sõlmisid hageja ja kostja notariaalselt tõestatud hoonestusõiguse seadmise lepingu (toimiku 1. kd, lk 10-21). Lepingu kohaselt seati hoonestusõigus hagejale kuuluvale kinnistule, mis asus Tallinnas aadressil Paldiski mnt 135. Lepingu punkt 2.1.10 nägi ette, et seatava hoonestusõiguse alusel kuuluvad ehitamisele majutus-, ravi-, spordi- ja ärihooned, lähtudes 16.05.2007 korraldusega kehtestatud detailplaneeringust. Seega pidi kostja lepingu sõlmimisel aru saama, millised kohustused tal lepingust tulenevad. Kostja pidi mõistma, et detailplaneeringus ette nähtud ehitiste rajamiseks pidid tal olemas olema piisavad rahalised vahendid. Lepingu punktis 2.2.3 kinnitas kostja, et ta on üle vaadanud talle hoonete kohta esitatud dokumentatsiooni ning ta on teadlik kehtestatud detailplaneeringu sisust, samuti lepingu eseme suhtes kehtestatud ehitusõiguse ulatusest ning mahtudest.
132.Lepingu punktis 3.1. leppisid pooled kokku, et hageja seab kinnistule kostja kasuks hoonestusõiguse tähtajaga 50 aastat. Lepingu punkti 3.2. järgi oli kostja kohustatud rekonstrueerima lepingu punktis 2.1.6 kirjeldatud hooned ja ehitama lepingu punktis 2.1.10 nimetatud hooned, lähtudes detailplaneeringuga lubatud ehitusõiguse ulatusest ja mahtudest. Lepingu punkti 3.4. järgi oli kostja kohustatud lõpetama punktis 2.1.6 nimetatud hoonete ja rajatiste rekonstrueerimistööd ja punktis 2.1.10 nimetatud hoonete ehitustööd ja vormistama kasutusload hiljemalt 8 aasta jooksul alates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse.
133.Lepingu punktis 5 lepiti kokku hoonestusõiguse tasus. Lepingu punkti 5.1. järgi pidi kostja hoonestajana tasuma hoonestusõiguse tasu, mille suuruseks aastas oli 70 389 eurot, mis moodustus 5% ärimaa ja 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast hinnatsoonis H0784030. Punkti 5.2. järgi pidi kostja tasuma hoonestusõiguse tasu kaks korda aastas iga aasta
10.jaanuariks ja 10. juuliks järgmise poolaasta eest ette. Lepingu punkti 5.3. järgi tuli hoonestusõiguse tasu maksa hageja esitatud arvete alusel.
134.Lepingu punkt 7.1. nägi ette, et hagejal kui kinnistu omanikul on õigus nõuda kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse kandmist hageja kui kinnistu omaniku nimele lepingu punktis 3.2. nimetatud hoonete ja rajatiste mittevalmimisel lepingu punktis 3.4. nimetatud tähtajaks või lepingu punktides 3.3., 6.1. ja 6.2. toodud kohustuste rikkumisel. Lepingu punktis 8.1. leppisid pooled kokku, et hoonestusõiguse tähtaja saabumisel või hoonestusõiguse omanikule langemisel jäävad hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad hooned ja rajatised kinnistule ning hageja kostjale kinnistule jäävate hoonete ja rajatiste ees hüvitist ei maksa. Kõik hoonestusõiguse kehtivuse ajal hoonestusõiguselt saadavad viljad pidid lepingu punkti 10.1 järgi jääma kostjale.
135.Eeltoodust lähtuvalt lasusid kostjal lepingust tulenevad kohustused rekonstrueerida kinnisasjal asunud hooned ning ehitada sinna lepingu sõlmimise ajal kehtinud detailplaneeringus ette nähtud hooned. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et kostja jättis hoonete ehitamise ja rekonstrueerimise kohustused täies ulatuses täitmata. Millisel põhjusel jättis kostja kohustused täitmata, ei ole ta selgitanud ega tõendanud. Kohus ei saa nõustuda kostja väidetega, et kuna aasta pärast lepingu sõlmimist sai ta teadlikuks majanduskriisi mõjudest ja pankade laenupoliitika muutumisest, pidi hageja asuma tegema pingutusi ja nõustuma erinevatel viisil sõlmitud lepingu muutmisega. Kostja ei ole selgitanud, kuidas ta planeeris lepingut täita selle sõlmimise ajal ning miks tema soovitud finantseeringuid ei õnnestunud kaasata. Sellest sõltumata ei näinud leping hagejale ette kohustusi kostja ehitustegevuse finantseerimiseks või finantseerimise abistamiseks.
136.KonkS § 13 lg 1 sätestab, et turgu valitsevat seisundit omab antud seaduse tähenduses ettevõtja või mitu samal kaubaturul tegutsevat ettevõtjat, kelle positsioon võimaldab tal/neil sellel kaubaturul tegutseda arvestataval määral sõltumatult konkurentidest, varustajatest ja ostjatest. Turgu valitseva seisundi omamist eeldatakse, kui ettevõtjale või mitmele samal kaubaturul tegutsevale ettevõtjale kuulub kaubaturul vähemalt 40 protsenti käibest. Kostja on paljasõnaliselt väitnud, et hoonestusõiguse seadmise osas omab hageja turgu valitsevat seisundit. Hageja on selgitanud, millises ulatuses talle Tallinna linnas maa kuulub. Nendele väidetele ei ole kostja vastu vaielnud ega esitanud vastupidiseid tõendeid ehk tõendeid selle kohta, et Tallinnas linnas kuulub hagejale vähemalt 40% hoonestusõigustega seotud kaubaturu käibest.
137.KonkS § 13 lg 2 järgi on turgu valitsev seisund ka KonkS §-s 15 olulist vahendit omaval ettevõtjal. KonkS § 15 järgi loetakse olulist vahendit, sealhulgas loomulikku monopoli omavaks ettevõtja, kelle omandis, valduses või opereerimisel on võrgustik, infrastruktuur või muu oluline vahend, mida teisel isikul ei ole võimalik või ei ole majanduslikult otstarbekas dubleerida, kuid millele juurdepääsuta või mille olemasoluta ei ole võimalik kaubaturul tegutseda. Kostja ei ole põhistanud, miks on hageja nimelt sellist olulist vahendit omav ettevõtja põhjusel, et hoonestusõigus seati avalikult kasutatavale munitsipaalmaale. KonkS § 3 lg 1 järgi loetakse
kaubaturuks hinna, kvaliteedi, tehniliste omaduste, realiseerimis- ja kasutustingimuste ning tarbimis- ja muude omaduste poolest ostja seisukohalt omavahel vahetatavate või asendatavate kaupade käibimise ala, mis hõlmab muu hulgas kogu Eesti territooriumi või selle osa. KonkS § 3 lg 2 järgi arvestatakse kaubaturu piiritlemisel asendatavate kaupade käivet üldjuhul rahalises väljenduses. Kui see ei ole võimalik või otstarbekas, võib kaubaturu mahtu ja sellel tegutseva ettevõtja turuosa arvestada mõne muu võrreldava näitaja alusel.
138.Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit enda väidetava kaubaturu tingimuste ning rahalise väärtuse kohta. Eluliselt ei saa olla usutav kostja väide, et majandus- ja kutsetegevuses Eestis tegutsev ettevõte saab ärilisel otstarbel kasutada vaid avalikult kasutatavat ja Tallinna linnale kuuluvat munitsipaalmaad ning teistelt maaomanikelt hoonestusõigust saada ei ole võimalik. Alusetu ja ühegi tõendiga tõendamata on kostja väide, et ainult munitsipaalomandisse saab kuuluda maa, mis on avalikult kasutatav ning kuhu saaks muude hoonete kõrvale rajada spordikeskuse. Kohus leiab, et kostja viited konkurentsiseaduse kohaldamisele käesolevas asjas on täielikult kunstlikud ning põhjendamatud. Kohus ei saa lugeda hagejat turgu valitsevaks ettevõtjaks üksnes kostja paljasõnaliste ja meelevaldsete seletuste alusel.
139.Kuna kostja väited selle kohta, et hageja on turgu valitsev ettevõtja, on jäänud tõendamata, ei saa kohus nõustuda kostja väidetega selle kohta, et tema ja hageja vahel sõlmitud hoonestusõiguse leping oli vähemalt osaliselt tühine. KonkS § 16 p 3 keelab ühe või mitme ettevõtja poolt turgu valitseva seisundi otsese või kaudse kuritarvitamise kaubaturul, sealhulgas võrdväärsete kokkulepete korral erinevate tingimuste pakkumine või rakendamine erinevatele äripartneritele, pannes mõne neist sellega ebasoodsasse konkurentsiolukorda.
140.Kuna kostja ei ole suutnud põhjendada ega tõendada, et hageja on turgu valitsev ettevõtja, ei saa poolte vahel sõlmitud hoonestusõiguse lepingule kohalduda KonkS § 16. Kostja ei ole suutnud põhistada ega tõendada, miks Staadioni 3 kinnistu puhul oli tema arvates tegemist võrdväärse kokkuleppega. Kokkulepete võrdväärsust ei saa kohus järeldada üksnes asjaolust, et mõlemal juhul oli tegemist hoonestusõigusega.
141.Kostja esitas kohtule Tallinna Linnavolikogu 17.10.2019 otsuse nr 135 (toimiku 1. kd, lk 100-101), milles nõustuti Tallinna linna omandis oleva Staationi tn 3 kinnisasja ja seda koormanud hoonestusõiguse jagamisega. Otsuse järgi pidi hoonestaja tasuma hoonestusõiguse tasu alates ajast, mil detailplaneeringu kohaselt oli kinnisasi jagatud ning oli väljastatud ehitusluba. Kuidas nähtub antud otsusest, et tegu oli võrdväärsete lepingute ja hoonestajate ebavõrdse kohtlemisega, ei ole kostja selgitanud ega tõendanud. Kostja on alusetult samastanud Tallinna linna selle organi Tallinna Linnavolikoguga. Kui linnavolikogu peab mõne haldusotsuse vastuvõtmist vajalikuks, ei saa linnavalitsus sõlmida lepinguid otsusest erinevatel tingimustel.
142.Kostja esitas kohtule kinnistusraamatu väljavõtte Tondi 30 kinnistu kohta (toimiku 2. kd, lk 12). Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt oli kogu maa ühiskondliku maa sihtotstarbega. Kostja esitas ka erinevaid pilte Staadioni 3 objekti kohta (toimiku 2. kd, lk 38-40) ning veel ühe kinnistusraamatu väljavõtte sama kinnistu kohta (toimiku 2. kd, lk 41-42), kuid tõendid ei tõenda asjaolusid, milliste alusel saaks kohus kohaldada konkurentsiseadust kostja soovitud viisil. Tõendite alusel ei saa kohus tuvastada, et tegemist oleks olnud võrdväärse lepingulise suhtega.
143.Hageja esitas kohtule Kalevi Keskstaadioni rekonstrueerimise kohta sõlmitud koostöölepingu Eesti Spordiseltsi Kalev, Kultuuriministeeriumi ja Tallinna linna vahel (toimiku
1.kd, lk 198-199). Lepingu eesmärgiks oli reguleerida objekti rekonstrueerimise finantseerimist sellise viisil, et staadion muutuks rahvusvahelistele nõuetele vastavaks staadioniks. Kultuuriministeerium toetas rahaliselt staadioni rekonstrueerimist. Seega oli Staadioni 3 objekti näil tegemist olulise kultuuriobjektiga, mille rekonstrueerimist rahastati muuhulgas riigieelarveliste vahendite kaudu. Hageja ja kostja vahel sõlmitud leping ei näinud hagejale ega
riigile ette kohustust kostjat ehitiste rajamisel rahaliselt toetada. Seega ei saanud juba ainuüksi eeltoodud põhjustel olla Staadioni 3 objekt võrreldav Paldiski mnt 135 objektiga.
144.Kohus samuti ei nõustu kostja väidetega, et kuna hageja ei täinud oma koostöökohustust, ei olnud kostjal kohustust enda lepingulisi kohustusi täita. Needki kostja väited on kohtu hinnangul alusetud. VÕS § 23 lg 2 sätestab, et lepingupool peab tegema teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele poolele vajalik oma kohustuste täitmiseks. Eeltoodud sättest tuleneb kohustus teha koostööd lepingu täitmiseks ja selle alusel. Sättest ei tulene lepingupoolele kohustust võimaldada pärast lepingu sõlmimist selle muutmist viisil, mis on teisele poolele sobivam ja majanduslikult soodsam.
145.Kostja jättis lepingulised kohustused alates lepingu sõlmisest täitmata ning millisel põhjusel need täitmata jäid, ei ole võimalik asjas esitatud tõendite alusel tuvastada. Kostja on teinud hagejale etteheiteid, et leping ei võimaldanud kostjal kaasata ehitiste rajamiseks investeeringuid, kuid kostja ei ole selgitanud, millisel viisil ta algselt lepingu täitmist planeeris ja mis asjaolud pärast lepingu sõlmimist muutusid sellisel määral, et ta ühelgi viisil lepingut täita ei saanud. Kostja viited sellele, et investeeringute kaasamiseks oleks vältimatult olnud vajalik hoopis osa kinnistu võõrandamine kostja majanduslikes huvides või ratsakeskuse asemel vähemalt osaliselt kortermaja rajamine, ei põhista, et kostja ei olnud vastutav lepinguliste kohustuste täitmata jätmise eest. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et ta näiteks ühelgi viisil pärast lepingu sõlmimist laenu ei saanud, kuid oleks koheselt saanud siis, kui lepingut oleks muudetud. Kostja väited on jäänud paljasõnalisteks. Hagejale ei tulenenud lepingust kohustust kostjat majanduslikult mistahes viisil toetada. Kostja soovid lepingut muuta ei olnud suunatud hagejaga koostöö tegemisele, vaid endale majandslikult sobivamate tingimuste väljakauplemisele. Sellisel viisil ei ole aga tegemist olukorraga, kus hageja oleks koostöökohustust rikkunud ning kostja saaks omakorda tugineda hageja kui võlausaldaja vastuvõtuviivitusele.
146.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 06.01.2001 oli hageja ja kostja vahel sõlmitud tervikvara rendileping (toimiku 1. kd, lk 62-64), mille kohaselt rentis kostja Tallinna Ratsaspordibaasi tervikvara tasu eest 1 kroon aastas ning pidi kasutama renditud tervikvara sportlastele ja asjahuvilistele ratsutamisteenuse pakkumiseks. Ainuüksi sellest, et varem oli poolte vahel sõlmitud tervikvara rendileping, ei saa kohus järeldada, et hagejal pidid olema hoonestusõiguse seadmise lepingus mittemääratletud kohustused kostja tegevuse igakülgseks toetamiseks.
147.Tallinna Linnavolikogu 16.06.2011 otsusega (toimiku 1. kd, lk 22-24) nähti ette hoonestusõiguse seadmine, arvestades muuhulgas kehtestatud detailplaneeringut ja kostja avaldust. Otsuses olid loetletud seni kinnitul asuvad hooned ning nähtud ette hoonestusõiguse aastatasu suurus (otsuse punkt 1.4) ja viivis (punkt 1.7). Otsuse punkt 1.16.1 nägi samuti hoonestajale ette kohustuse rekonstrueerida olemasolevad hooned ja rajama detailplaneeringus märgitud uued hooned. Otsuse punkti 1.16.3 järgi tuli ehitustööd lõpetada ja vormistada kasutusload hiljemalt 8 aasta jooksul hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Kohus osundab, et hageja ja kostja vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu tingimused olid kooskõlas linnavolikogu otsusega.
148.Kostja esitas kohtule dokumendi, mida ta nimetas enda 27.05.2008 äriplaaniks. Kohus osundab, et kuna leping sõlmiti 2011. a, ei saa tegemist olla asjakohase tõendiga. Juba ainuüksi äriplaanis märgitud hoonestusõiguse aastatasu ei lähe kokku lepingu alusel tasumisele kuuluva tasuga. Kuidas või millisel põhjusel ei õnnestunud kostjal kaasata rahalisi vahendeid hoonestusõiguse lepingu täitmiseks, selle tõendi alusel kohus järeldada ei saa.
149.Kostja esitas kohtule ilma allkirjadeta tema ja Eesti Ratsaspordi Liidu nimelt koostatud pöördumise Tallinna Linnavalitsusele 16.06.2009 (toimiku 1. kd, lk 65-66), milles heideti
linnavalitsusele ette hoonestusõiguse seadmise üle peetavate läbirääkimiste korduvat ebaõnnestumist. Samas kinnitas kostja, et tema koostatud äriplaani alusel on võimalik alustada ehitamist 2012. aastal ning esimene etapp valmiks 3-5 aastaga. Seega on kostja pidanud 2009. aastal võimalikuks alustada ehitamist koheselt pärast lepingu sõlmimist. Tõenditest ei ole võimalik järeldada, mis objektiivselt muutus kostja jaoks pärast lepingu sõlmimist ja millisel põhjusel kostja enda antud lubadusi täita ei saanud.
150.15.02.2012 saatis kostja ainuosanik Eesti Ratsaspordiliit MTÜ hagejale taotluse (toimiku 1. kd, lk 67-68) hoonestusõiguse võõrandamiseks. Kirjas viidati sellele, et ehitustöödega alustatakse 2013, kuid kuna ehitustööd nõuavad suuri investeeringuid, on üheks finantseerimise allikaks detailplaneeringuga ette nähtud ärihoonete ehitusõiguste müük. Hageja vastas sellele pöördumisele 29.02.2012 (toimiku lk 69). Vastuses selgitati hageja ja kostja vahel sõlmitud hoonestusõiguse lepingu sisu. Hageja leidis, et otsustuskorras hoonestusõiguse mõttelise osa võõrandamine ei ole kooskõlas hoonetusõiguse seadmise eeldustega.
151.05.11.2012 saatis taas Eesti Ratsaspordiliit hagejale kirja (toimiku 1. kd, lk 70-71), milles kinnitati, et ehitustöödega planeeritakse alustada 2013. või 2014. aastal, kuid tööd eeldavad suuri investeeringuid, mida saab teha vaid siis, kui ärihoonete ehitusõigused võõrandada. Lisaks sooviti ühe kinnistu sihtotstarbe muutmist viisil, et sellele saaks ehitada kortermaja. 04.12.2012 saatis sama isik veel ühe kirja Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (toimiku 1. kd, lk 72-73), taotledes hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu muutmist. Kirjas leiti, et lepinguga on kostjale seatud liialt suured kohustused, mis ei võimalda ratsakeskust välja ehitada. Eeltoodust tuleneb, et kostja jättis koheselt pärast lepingu sõlmimist oma kohustused täitmata ning hakkas hagejalt nõudma lepinguliste tingimuste muutmist endale oluliselt soodsamaks, seades lepingu tingimuste muutmise enda lepinguliste kohustuste täitmise eelduseks.
152.03.02.2013 saatis Eesti Ratsaspordiliit MTÜ kirja Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (ilma allkirjata, toimiku 1. kd, lk 74), viidates 10.12.2012 toimunud nõupidamisele. Kirjas sooviti järjekordselt varasema hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu muutmist. 05.03.2013 esitas kostja Tallinna Linnaplaneerimise Ametile detailplaneeringu algtamise ettepaneku (toimiku 1. kd, lk 78-80), mille eesmärgiks oli maa-ala kruntideks jaotamine ja ehitusõiguse määramine ratsabaasi ning seda teenindava hoonestuse rajamiseks. 16.08.2013 on Tallinna Linnaplaneerimise Amet, Linnaruumi OÜ ja kostja sõlminud planeeringu koostamise õiguse üleandmise lepingu (toimiku 1. kd, lk 90-92), mille objektiks oli menetlusse võetud detailplaneering. Seega ei teinud hageja kostjale takistusi tema soovitud viisil detailplaneeringu muutmiseks, kuigi lepingust hagejale sellist kohustust ei tulenenud.
153.TSM Projektijuhtimise OÜ saatis 07.04.2014 kirja Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (toimiku 1. kd, lk 84-85), milles paluti jagada Paldiski mnt 135 kinnistu. 13.05.2014 saatis kostja hagejale kirja (toimiku 1. kd, lk 86-88), milles nõuti kinnistu osadeks jagamist. Kostja palus muuta olemasolevate kruntide piire ilma detailplaneeringu koostamiseta ja lülitada Veskimetsa ratsabaas Tallinna arengukavasse olulise tähtsusega tegevuste hulka.
154.03.10.2014 saatis kostja hagejale uue kirja (ilma allkirjata, toimiku 1. kd, lk 89) ning leidis taas, et on ebaotstarbekas kõigi planeeritavate objektide asumine ühel kinnistul. Kostja heitis hagejale ette detailplaneeringu algatamata jätmist ja soovis kinnisasjade jagamist. Kostja üheski kirjas ei ole selgitatud, millistel põhjustel ta lepingulisi kohustusi täita ei saa. Kostja seisukohad on samuti vastuolulised, sest kord soovib kostja kinnistute jagamist ilma detailplaneeringute ning kord jällegi heidab ette detailplaneeringu menetlemisega seonduvat.
155.07.11.2014 sõlmisid hageja ja kostja lepingu (toimiku 1. kd, lk 75-77) detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede ja haljastuse, välisvalgustuse ning kanalisatsiooni rajamiseks. Kostja pidi lepingu alusel tagama avalikult kasutatavate kergliiklus- ja sõiduteede,
haljastuse, välisvalguste ja kanalisatsiooni väljaehitamise. Vaidlus puudub, et kostja jättis kohustuse täitmata.
156.Tallinna Linnavalitsuse 03.06.2015 korraldusega nr 873-k (toimiku 1. kd, lk 81-83) algatati detailplaneeringu koostamine. Korralduse kohaselt tuli Paldiski mnt 135, 135a ja 135 b kinnistud tuli jagada ja ümber kruntida, et moodustada viis ärimaa, üks äri- või ühiskondlike hoonete maa, üks transpordimaa ja üks üldkasutatava maa sihtotstarbega krunt. Korralduse järgi võis ka kaaluda kahe äri- ja/või elamumaa sihtotstarbega krundi moodustamist.
157.09.02.2015 saatis kostja hagejale kirja (toimiku 1. kd, lk 93-94), milles viidati läbi viidud arhitektuurikonkursile. Kostja kinnitas, et ehitustöödega alustatakse 2015. a teisel poolel, kuid kostjal puuduvad omavahendid investeeringute tegemiseks. Kostja avaldas arvamust, et keskuse finantseerimine on võimalik vaid juhul, kui planeeringuga ette nähtud ärihooneid saab arendada tänapäevaste tingimuste kohaselt. Seega on kostja ühelt poolt kinnitanud, et tal puuduvad vahendid lepinguliste kohustuste täitmiseks, kuid teisalt on kostja andnud eksitavaid lubadusi selle kohta, millal ehitustöödega alustatakse. Kirjast ei ole võimalik järeldada, kuidas ja milliste vahendite abil lootis kostja ehitustöödega alustda 2015. a teisel poolel. Kostja soovis endiselt hagejalt kinnistu jagamist ning lisaks vähemalt ühele krundile kortermaja rajamist.
158.Kõigist eeltoodud kirjadest kogumis võib järeldada, et kostja ei asunudki lepingut täitma, vaid asus koheselt pärast lepingu sõlmimist esitama hagejale erinevaid ja ajas suurenevaid nõudeid lepingu muutmiseks kostjale oluliselt soodsamaks. Sellisel viisil käitumise puhul ei saa hagejale ette heita koostöökohustuse rikkumist, sest hagejal puudus kohustus anda kostjale hoonestusõigus linnale kuuluvale maale oluliselt soodsamatel tingimustel võrreldes kokku lepituga või sootuks kohustus võõrandada osa kinnistust sellisel viisil, et kostja saaks selle arvelt tulu teenida. Kostja ei saanud kohtu hinnangul eeldada ja loota Tallinna linnalt tema majandustegevuse toetamist ja igakülgset soodustamist. Sellist kohustust hagejale lepingust ei tulenenud ning sellist ulatuslikku majanduslikku kohustust ei saa tuletada VÕS § 23 lõikest 2. Hageja nõuded hoonestusõiguse tagasisaamiseks ja hoonestusõiguse tasu maksmiseks
159.Hageja nõudis kostjalt hoonestusõiguse tagasiandmist ning tasumata hoonestusõiguse tasu maksmist, tuginedes AÕS § 2441 lõikele 1. Kostja jättis lepingust tulenevad kohustused täitmata ega tasunud mitme aasta jooksul hoonestusõiguse tasu, jättes maksmata 140 778 eurot. Mistahes kostja kulutuste hüvitamises pärast hoonestusõiguse tagasilangemist ei ole pooled kokku leppinud.
160.Kostja leidis, et hageja nõuded on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostjal on tasaarvestuse avaldus, sest ta on kandnud kandnud seoses Paldiski maantee 135 kinnistuga enne hoonestusõiguse lepingu sõlmimist kulusid summas 27 829,63 eurot ja pärast sõlmimist 475 497,83 eurot. Kulud tuleb hüvitada VÕS § 1028 ja VÕS § 628 lg 2 alusel. Hageja ja kostja suhe on käsundilepinguline suhe, sest hageja andis kostjale käsundi opereerida ja arendada Veskimetsa ratsaspordikeskust ning osutada selle kaudu üldsusele ratsaspordiga seotud teenuseid. Kostja on neid teenuseid katkematult osutanud.
161.Kohus leiab, et hageja nõue saada hoonestusõigus tagasi ei ole ühelgi viisil vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja jättis hoonestusõiguse lepingust tulenevad kohustused täitmata, mistõttu esineb AÕS § 2441 lõikes 1 kirjeldatud olukord. Kohtu hinnangul käitus pooltevahelises lepingulises suhtes pahauskselt pigem kostja, kes andis korduvaid katteta lubadusi ehitustöödega alustamiseks, kuid nõudis selle asemel hoopis hagejalt pidevalt lepingu muutmist ja enda soodustamist. Kuna kostja ei ole esile toonud ühtegi asjaolu, mis välistaks hageja hoonestusõigust puudutava nõude rahuldamise, kuulub nõue rahuldamisele. Kohus tuvastab kostja kohustuse anda nõusolek Paldiski mnt 135 (registriosa nr 16643401) kinnistusraamatu
kolmandasse jakku sisse kantud hoonestusõiguse tagasilangemiseks Tallinna linnale ning asendab kostja tahteavalduse kohtulahendiga.
162.Kostja tasaarvestuse avaldus on tõendamata ning alusetu. Avalduse alusel ei saa kohus jätta hageja rahalist nõuet üheski osas rahuldamata. Kostja ei ole vastu vaielnud sellele, et tal oli lepingust tulenev kohustus tasuda hoonestusõiguse tasu ning selle kohustuse jättis ta tasumata. Kuna poolte vahel sõlmitud leping ei ole üheski osas tühine, ei saa kostja tasaarvestuse avalduse esitamisel tugineda VÕS §-le 1028. Vastates kostja väidetele selgitab kohus, et tasutud maamaksu ei saa kostja hagejalt nõuda VÕS § 1028 alusel, sest tegemist ei ole summadega, mida ta oleks hagejale tasunud.
163.Alusetud on kostja väited, et tema ja hageja vahel sõlmitud leping oli hoopis käsundusleping. AÕS § 241 lg 1 sätestab, et kinnisasja võib koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Ühele kinnisasjale võib seada ainult ühe hoonestusõiguse. Leping nägi kostjale ette kohustused ehitiste rekonstrueerimiseks ja rajamiseks. Väited muude lepinguliste suhete olemasolu kohta poolte vahel on kostja jätnud tõendamata.
164.17.11.2021 eelistungil (toimiku 1. kd, lk 187-188) selgitas kohus kostjale vajadust põhistada ja tõendada tasaarvestuse avaldust. Vaatamata kohtu selgitustele kostja oma väiteid ei põhistanud ega tõendanud. Kostja ei ole tõendanud hagejaga käsundilepingu sõlmimist ega sellest tuleneva tasu nõude olemasolu. Kohus osundab, et poolte vahel sõlmitud hoonestusõiguse lepingu punkti 10.1 järgi kuulusid kostjale lepingu kehtivuse ajal hoonestusõiguselt saadavad viljad. Seega oli kostjal alates hoonestusõiguse lepingu sõlmimisest arendada kinnistul enda soovitud majandustegevust ja saada sellelt tulu. Leping ei näinud ette hageja kohustust maksta kostjale viimase majandustegevuse teostamise eest tulu või hüvitada sellega seotud kulutusi.
165.Kostja soovitud hüvitise tasumist ei võimalda ka AÕS § 2442, mida kohus selgitas kostjale 17.112021 eelistungil. AÕS § 2442 lg 1 sätestab, et hoonestusõiguse langemisel omanikule peab omanik tasuma hoonestajale hüvitise. Hoonestusõiguse sisuks võib olla kokkulepe hüvitise suuruse ja maksmise viisi, samuti hüvitise välistamise kohta. Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus. Kohus osundab, et seaduse järgi peab omanik maksma hüvitist kinnistule jäänud hoonete eest. Käesoleval juhul on pooled hoonestusõiguse lepingu punktis 8.1. selgelt kokku leppinud, et hoonestusõiguse tagasilangemisel hageja kostjale kinnistule jäävate hoonete ja rajatiste eest hüvitist ei maksa. Puudub ka vaidlus selle üle, et uusi rajatisi kostja kinnistule ei ehitanud.
166.Kostja ei ole põhistanud ega selgitanud, millisel õiguslikul või faktilisel alusel oleks tal õigus nõuda kostjalt hüvitist. Kostja ei ole tõendanud kulutuste kandmist enda väidetud suuruses. Kostja esitas kohtule maamaksu arvestuse tabeli (toimiku 1. kd, lk 122). Dokumendist ei ole võimalik mõista, kes on selle koostanud ja millist kinnistut maamaks puudutab. Kostja esitas kohtule enda koostatud tabeli kulude kohta (toimiku 1. kd, lk 123). Mõlemat tabelit saab kohtu hinnangul pidada kostja seletuseks, mitte tõendiks. Ainult seletuste alusel ei saa kohus lugeda kostja väiteid kulutuste kohta tõendatuks.
167.Kostja esitas kohtule mitmeid lepinguid, milliseid ta oli sõlminud hoonestusõiguse lepingu täitmiseks vajalikuks projekteerimiseks ja muudeks lepingu täitmisega seotud eesmärkideks (projektijuhtimise leping 28.11.2011, toimiku 1. kd, lk 124-136, projekteerimislepingud, toimiku
1.kd, lk 137-143 ja toimiku 1. kd, lk 152-15, planeeringu koostamise õiguse üleandmise leping, toimiku 1. kd, lk 144-146, keskkonnamõjude hindamise leping, toimiku 1. kd, lk 147-151), kuid ühestki lepingust endast ei saa kohus järeldada, mida nende alusel tegelikult tehti ja mida kostja tasus. Kostja esitas kohtule ka mitmeid talle esitatud arveid (toimiku 2. kd, lk 45-52), millistest vaid osasid võib lugeda seotuks Paldiski mnt 135 kinnistut puudutava projekteerimisega.
Reisikulude ja konverentsikulude mistahes seotust vaidlusaluse lepinguga kohus ainult arve alusel tuvastada ei saa. Ühegi arve tasumist ei ole kostja tõendanud. Miks on pärast hoonestusõiguse lepingu sõlmimist lepingu täitmiseks vajalikud kostja kulud hageja poolt hüvitatavad, ei ole võimalik mõista. Kulude tegemist ei ole kostja sisuliselt tõendanud.
168.Kostja esitas kohtule ka maksekorralduse kinnistusraamatu kande eest riigilõivu tasumise kohta 10.08.2011 ning notari arve (toimiku 2. kd, lk 43-44). Miks peab hageja kostjale antud kulu hüvitama, ei ole kostja põhjendanud. Seega ei ole kostja kokkuvõttes esitanud sellist tasaarvestuse avaldust, mida saaks mistahes osas lugeda põhjendatuks või tõendatuks ning mille alusel saaks hageja tasunõuet mistahes osas lugeda tasaarvestatuks. Kuna kostja tasaarvestuse avaldus on alusetu, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista võlgnetav hoonestusõiguse tasu 140 778 eurot. Hageja viivise nõue
169.Lisaks hoonestusõiguse tasule palus hageja kostjalt välja mõista sissenõutavaks muutunud viivise lepingulise viivise määra alusel summas 51 102,76 eurot. Hageja selgitas kostjale viivise arvestust ja esitas viivisearved (toimiku 1. kd, lk 38-42). Viivise arvetel on kajastatud tasumata jäänud hoonestusõiguse tasu arved, nende arvete summad, viivitatud päevad ja viivise summad lähtuvalt lepingulisest viivise määrast. Hageja selgitas, et lepingus kokku lepitud viivisemäär oli kooskõlas lepingu ajal kehtinud Tallinna Linnavolikogu 02.06.2005 määrusega nr 28 §-ga 51. See määrus kehtis ajavahemikul 01.01.2011 kuni 22.06.2013. Alates 22.06.2013 kehtinud redaktsiooni alusel oli viivise määraks 0,05%, kuid sellel õigusaktil ei olnud tagasiulatuvat
170.Kostja pidas hageja viivisenõuet ülemääraseks ja viivise määra tühiseks, sest hiljem kehtinud Tallinna linna õigusaktid nägid ette väiksemat määra. Hageja viivisearvestust pidas kostja ebaselgeks ja nõudis viivise vähendamist nullini.
171.Kohus leiab, et hageja viivisenõue kuulub rahuldamisele. Poolte vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu punkt 5.4. nägi ette, et hoonestusõiguse aastatasu tasumisega viivitamisel oli kostja kohustatud maksma hagejale viivist 0,1% tähtajaks tasumata summalt iga maksmisega viivitatud päeva eest. Kohus nõustub hageja väidetega, et hilisemal ajal muudetud Tallinna linna õigusaktidel ei olnud tagasiulatuvat jõudu ning aktide hilisema muutumise tõttu ei muutunud lepinguline viivise määr tühiseks.
172.Kostja väited viivise arvestuse ebaselguse kohta on alusetud. Kohtule on hageja viivise arvestus selge ning see on arusaadav esitatud viivisearvetest. Kostja viivise vähendamise taotlus on jäänud sisulise põhistuseta, mistõttu ei kuulu see rahuldamisele. 17.11.2021 eelistungil selgitas kohus kostjale vajadust taotlust põhistada, kuid see selgitus jäi tähelepanuta. Eeltoodu alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutunud viivisena 51 102,76 eurot. Menetluskulud
173.TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
174.Hageja menetluskuluks on hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 3400 eurot. Kostjalt
tuleb hageja kasuks menetluskuluna välja mõista 3400 eurot. Kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjalt välja mõista viivis menetluskulult 3400 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulu täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 22.05.2023 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 12.04.2022 kohtuotsus.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.