Eesistuja Liis Arrak, liikmed Gea Lepik ja Siiri Malmberg
Otsuse tegemise aeg ja koht
22.05.2023, Tallinn
Kohtuasja number
2-21-5011
Kohtuasi
Tallinna linna (Tallinna Linnavaraameti kaudu) hagi OÜ
RATSASPORT
vastu hoonestusõiguse tagasilangemiseks tahteavalduse saamiseks ning hoonestusõiguse tasu ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12.04.2022 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
OÜ RATSASPORT apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
1 951 605 eurot 76 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja) Tallinna linn (Tallinna Linnavaraameti kaudu) (registrikood 75023757), lepingulised esindajad Jaan Lindsaar ja Inken Schlosser Kostja (apellant) OÜ RATSASPORT (registrikood 10575836), lepinguline esindaja vandeadvokaat Artur Knjazev
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 02.05.2023 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada OÜ RATSASPORT apellatsioonkaebus osaliselt.
2.Tühistada Harju Maakohtu 12.04.2022 otsus osas, millega maakohus tuvastas kohustuse anda hoonestusõiguse tagasilangemiseks tahteavaldus ja asendas selle kohtuotsusega, jaotas menetluskulud ning mõistis välja menetluskulude hüvitise. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta tühistatud osas hagi rahuldamata ja menetluskulud poolte enda kanda. Muus osas jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi.
3.1.1.Jätta rahuldamata Tallinna linna (Tallinna Linnavaraameti kaudu) nõue tuvastada OÜ RATSASPORT kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu
2-21-5011 registriosa nr 16643401 kolmandasse jakku sisse kantud hoonestusõiguse tagasilangemiseks Tallinna linnale ning asendada tahteavaldus kohtulahendiga.
3.1.2.Mõista OÜ-lt RATSASPORT Tallinna linna (Tallinna Linnavaraameti kaudu) kasuks välja 191 880 eurot 76 senti, sh hoonestusõiguse tasu 140 778 eurot ja hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 51 102 eurot 76 senti.
3.1.3.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte enda kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Tallinna linn (Tallinna Linnavaraameti kaudu) (hageja) esitas 31.03.2021 Harju Maakohtule OÜ RATSASPORT (kostja) vastu hagi (nõue täpsustatud 08.04.2021), milles palus tuvastada, et kostja on kohustatud andma nõusoleku kinnistusraamatu registriosa nr 16643401 kolmandasse jakku sissekantud hoonestusõiguse tagasilangemiseks hagejale, ning asendada tahteavalduse kohtulahendiga. Lisaks palus hageja mõista kostjalt enda kasuks välja hoonestusõiguse tasu 140 778 eurot ja hagi esitamise aja seisuga sellelt sissenõutavaks muutunud viivise 51 102 eurot 76 senti. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
1.1.Hagiavalduse kohaselt kasutas kostja Tallinnas Paldiski mnt 135 asuvat hagejale kuuluvat kinnisasja (kinnisasi) alates 2001. Tallinna Linnavolikogu 16.06.2011 otsuse nr 118 „Paldiski mnt 135 kinnistule otsustuskorras hoonestusõiguse seadmine“ alusel seati 10.08.2011 notariaalselt tõestatud lepinguga (hoonestusõiguse leping) kinnisasjale kostja kasuks 50 aastaks tähtajaline tasuline hoonestusõigus. Hoonestusõiguse sisuks oli kinnisasjal asuvate hoonete rekonstrueerimine ning Tallinna Linnavalitsuse 16.05.2007 korraldusega nr 894-k „Tallinna Ratsaspordibaasi ja lähiala detailplaneeringu kehtestamine Haabersti linnaosas“ kehtestatud detailplaneeringuga lubatud ehitusõiguse realiseerimine, laiendades kinnisasjal olemasolevat ratsaspordibaasi ja rajades sinna majutus-, ravi-, spordi- ja ärihooned. Lepingu p 3.2 kohaselt oli kostja kohustatud ehitama vastavalt ülal nimetatud detailplaneeringule majutus-, ravi-, spordi- ja ärihooned ning vormistama nende kasutusload hiljemalt kaheksa aasta jooksul arvates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Hoonestusõigus kanti kinnistusraamatusse 22.09.2011 kinnistamisavaldusega ja ehituskohustuse täitmise tähtaeg lõppes 22.09.2019.
2-21-5011 Kinnisasjale väljastati 14.11.2014 ehitusluba nr 1412219/01955, mille kohaselt tuli rajada kinnisasjale maneež, büroohoone, kaubandushoone, hostel, loomakasvatushoone ning kohvik, baar või söökla. Kostja ei ole ehitusloal märgitud hooneid rajanud ning ehitusluba kaotas viie aasta möödudes kehtivuse. Pooled kohtusid 2018. a septembris ja leppisid kokku, et kostja esitab hiljemalt 10.12.2018 enda nägemuse lepingu jätkamiseks ja kohustuste täitmiseks, kuid kostja ei esitanud hagejale enda visiooni. Hageja esitas 20. juunil 2019 kostjale kirjaliku hoonestusõiguse tagasikandmise nõude ning teate notari ajast hoonestusõiguse omanikule kandmise vormistamiseks. Alates 10.07.2019 ei ole kostja tasunud hagejale hoonestusõiguse tasu arveid. Kostja tegi 31.08.2019 hagejale ettepaneku, milles palus kõiki asjaolusid kaaludes luua eritingimused ratsaspordikeskuse loomiseks. Hageja nõustus kostjaga läbirääkimisi pidama. 28.09.2020 toimus koosolek, kus arutati kinnisasja ja hoonestusõiguse üleandmist aktsiakapitali suurendamiseks mitterahalise sissemaksena AS-ile Tallinna Tööstuspargid, ning kostja sõlmis AS-iga Tallinna Tööstuspargid kinnisasja haldamiseks koostöökokkuleppe. Tallinna Linnavaraamet esitas eelnõu Tallinna linnale arutamiseks, kuid seda ei võetud päevakorda, kuna kostja ei olnud maksnud hoonestusõiguse tasu võlga ega näidanud üles initsiatiivi seda lähiajal teha. Eelnõu menetlemisel tekkis lisaks kahtlus, et kinnisasja üleandmine AS-ile Tallinna Tööstuspargid võib olla käsitatav riigiabina. Läbirääkimised lõppesid 05.02.2021, kui hageja teatas kostjale, et läbirääkimised on jõudnud faasi, kus kompromissi saavutamist ei ole enam mõistlik eeldada.
1.2.Hagejal on kinnisasja omanikuna õigus nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 2441 lg 1 ja lepingu p 7.1 alusel kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks, sest kostja jättis lepingu p-s 3.2 sisalduva hoonete rekonstrueerimise kohustuse kokkulepitud tähtaja jooksul täitmata.
1.3.Kuigi hageja mõistis ehitus- ja rekonstrueerimistähtaja saabudes 22.09.2019, et kostja ei täida ehituskohustust, ei ole hoonestusõiguse tagasikandmise nõue aegunud. Kinnisasjale hoonete ehitamine on hoonestaja kõige põhilisem kohustus ning senikaua, kuni hoonestaja rikub oma peamist kohustust, ei saa omaniku nõudeõigus aeguda. Kostja rikkumine on kestev, sest kinnisasja ei kasutata eesmärgil, milleks hoonestusõigus seati. Aegumine oleks vastuolus hoonestusõiguse instituudi mõttega ja kahjustaks omaniku õigusi. Aegumine peatus poolte läbirääkimiste ajaks alates 31.08.2019–05.02.2021.
1.4.Kostja on rikkunud hoonestusõiguse lepingust tulenevat tasu maksmise kohustust ja hagejal on õigus nõuda kostjalt nii tasu kui ka viivise maksmist. Kostja ei ole maksnud hagejale alates 10.07.2019 hoonestusõiguse tasu. Lepingu p 5.1 järgi pidi kostja tasuma hagejale hoonestusõiguse tasu, mille suuruseks oli lepingu sõlmimise hetkel 70 389 eurot aastas, ning hoonestusõiguse aastatasu maksmisega viivitamisel kohustus kostja lepingu p 5.4 järgi tasuma tähtajaks tasumata summalt viivist 0,1% päevas. Hagi esitamise ajal oli kostjal tasumata hoonestusõiguse tasu 140 778 eurot. Kostja jättis tasumata 02.07.2019 esitatud arve nr 7201164580 summaga 35 194 eurot 50 senti (maksetähtaeg 10.07.2019), 03.01.2020 esitatud arve nr 7201297325 summaga 35 194 eurot 50 senti (maksetähtaeg 10.01.2020), 01.07.2020 esitatud arve nr 7201438174 summaga 35 194 eurot 50 senti (maksetähtaeg 10.07.2020) ja 04.01.2021 esitatud arve nr 7201552544 summaga 35 194 eurot 50 senti (maksetähtaeg 10.01.2021). Arvestades tasu sissenõutavaks muutumise aega oli 26.03.2021 seisuga hageja viivisenõue kokku 51 102 eurot 76 senti.
2-21-5011 Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2.1.Kostja väitel haldas ja finantseeris hageja vaidlusalusel kinnisasjal asuvat Veskimetsa ratsaspordibaasi kuni 2000. aastate alguseni, mil hageja korraldas sellele haldaja leidmiseks enampakkumise, mille võitis kostja. Pooled sõlmisid 06.06.2001 ratsaspordibaasi tervikvara kasutamiseks rendilepingu. Sellest ajast alates on kostja ratsaspordibaasi tegevust korraldanud. 2007 kehtestati detailplaneering, mille kohaselt sai kinnisasja otstarbeks 50% sotsiaalmaa ja 50% ärimaa, sest senise tegevuse põhjal oli selge, et ratsaspordibaasina ei ole keskust võimalik majandada. 2011 seati kinnisasjale kostja kasuks hoonestusõigus, kohustusega tasuda hoonestusõiguse eest tasu 70 389 eurot aastas, millele lisandub maamaks. Kokku pidi kostja tasuma hagejale 110 000 eurot aastas. Hoonestusõiguse lepingu eesmärgiks oli arendada Veskimetsa ratsaspordibaas kaasaja nõuetele vastavaks ratsaspordikeskuseks. Pooled olid teadlikud, et selleks on vaja leida rahastust, ning kostja pidi teenima ärihoonete arendamisega tulu, mille arvel arendada ratsaspordikeskust. Kostja pöördus korduvalt hageja poole mõistlike ettepanekutega, mis olid vajalikud lepingu eesmärgi saavutamiseks, kuid hageja keeldus alusetult kõigist ettepanekutest või jättis need tähelepanuta. Kostja tegi 15.02.2012 hagejale ettepaneku võõrandada hoonestusõiguse mõtteline osa, et saada raha ratsaspordikeskuse arendamiseks, kuid hageja keeldus. Lisaks tegi kostja 05.11.2012 ettepaneku võõrandada hoonestusõiguse ärihoonete osa, jagada kinnisasi kruntideks ja muuta ühe kinnisasja osa sihtotstarvet nii, et sinna saaks ehitada korterelamu, kuid hageja ei vastanud sellele. Kostja esitas 07.03.2013 avalduse uue detailplaneeringu algatamiseks, mille kohaselt tulnuks kinnisasi jagada äri- ja ühiskondlike ehitiste, üldmaa- ja vähesel määral elamumaa kruntideks. Hageja viivitas detailplaneeringu algatamisega ja tänaseni ei ole uut detailplaneeringut kehtestatud. 07.04.2014, 13.05.2014, 03.10.2014 ja 09.02.2015 palus kostja kinnisasja osadeks jagada ja hoonestada iga osa eraldi ilma detailplaneeringut muutmata. Samuti palus kostja lisada ratsaspordikeskuse arendamise olulise tähtsusega tegevuste hulka, et leida kaasfinantseerimist. Samuti palus kostja hoonestusõiguse tasu osas maksepuhkust. Hageja ei vastanud kostjale. Lisaks tegi kostja hagejale ja Eesti Vabariigile ettepaneku algatada Public Private Partnership (PPP-leping) ratsaspordikeskuse rahastamiseks, kuid see jäi hageja kohase vastuseta. Hageja teatas 02.08.2019 kostjale, et broneeris notari juures aja hoonestusõiguse vormistamiseks hageja nimele, ja nõudis võla tasumist. Kostja selgitas 31.08.2019 vastuses, et ratsaspordikeskuse arendamiseks on viidud läbi arhitektuurikonkurss, väljaehitamise investeeringute maht on 18 000 000 eurot, kuid kostjal ei ole sellises ulatuses omavahendeid. Kostja tegi 20.05.2020 ettepaneku teha koostööd pikaajalise lahenduse leidmiseks ning pooled arutasid 28.09.2020 koosolekul hoonestusõiguse üleandmist AS-ile Tallinna Tööstuspargid. 05.02.2021 saatis hageja ootamatult kirja, milles teatas, et ehituskohustuse täitmist ei saa hagejalt mõistlikult oodata, mistõttu broneeris hageja notari juures taas aja hoonestusõiguse tagasikandmiseks. Hageja keeldus põhjendamatult kompromissi leidmast. Kostja on ratsaspordikeskuse toimimise tagamiseks kandnud 1 457 177 euro ulatuses kulusid.
2-21-5011
2.2.Kostja vastuväidete kohaselt tuleb hagi jätta rahuldamata, sest hagejal ei ole oma rikkumise tõttu õigust kostja vastu nõudeid esitada, hageja nõuded on vastuolus hea usu põhimõttega ja suunatud kostja kahjustamisele. Hageja rikkus võlaõigusseaduse (VÕS) § 23 lg-st 2 tulenevat koostöökohustust, mistõttu ei ole tal VÕS § 101 lg 3 järgi õigust tugineda kostjapoolsele kohustuse rikkumisele ja nõuda rikkumisele tuginedes õiguskaitsevahendite kohaldamist, sh hoonestusõiguse tagasikandmist. Hagejal oli kohustus anda kostja ettepanekutele nõusolek, sest see ei oleks hageja õigusi ega huve mingil määral riivanud ega kahjustanud. Hageja ei aidanud kaasa kostja ehituskohustuse täitmisele. Samas aitas hageja kaasa nt Tallinnas Staadioni 3 asuval kinnisasjal (Kalevi staadion) hoonestaja arendustegevusele ja nõudis sellelt hoonestajalt väiksemat tasu, koheldes sellega hoonestajaid ebavõrdselt. Lisaks nõustus hageja sõlmima selle hoonestjaga PPP-lepingu, millega riik ja hageja rahastasid staadioni rekonstrueerimist kokku 14 076 000 euroga, ning Kalevi staadioni puhul viidi detailplaneeringu menetlus läbi oluliselt operatiivsemalt ja kiiremini. Kuna hageja ei võimaldanud kostjal hoonestusõiguse abil lepingu eesmärgi täitmiseks ja rahastuse saamiseks tulu teenida, ning keeldus pahatahtlikult kaasabi osutamast ja nõusolekuid andmast, mis takistas kostjal lepingu eesmärki saavutada, ei ole hagejal VÕS § 6 lg 2 järgi õigust nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist ega tasu maksmist. Hoonestusõiguse tagasikandmise nõue on suunatud kostja kahjustamisele tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 2 tähenduses. Hageja säästis ratsaspordikeskuse opereerimist kostjale üle andes iga aasta ligi 77 000 eurot (1 200 000 krooni), sest kostja võttis selle opereerimise üle ning maksis hagejale iga aasta 70 389 eurot peale.
2.3.Hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõue on AÕS § 2441 lg 3 järgi aegunud. Hagejale pidi hiljemalt ehitus- ja rekonstrueerimiskohustuse tähtaja lõpuks, s.o 22.09.2019 olema teada kostja väidetav rikkumine ja hagi tuli esitada hiljemalt 22.03.2020. Hageja 20.06.2019 kirja kohaselt oli talle juba siis teada, et kostja ei ole ehituskohustust täitma asunud. Aegumine ei ole läbirääkimiste tõttu peatunud, sest pooled ei pidanud 31.08.2019–05.02.2021 läbirääkimisi TsÜS § 167 lg 1 tähenduses. Hageja ei vastanud kostja 31.08.2019 kirjale ning 28.09.2020 koosoleku ajaks oli aegumistähtaeg juba möödunud.
2.4.Hageja tasunõue 140 778 eurot ei ole põhjendatud. Tasukokkulepe on TsÜS §-de 85 ja 87 ning konkurentsiseaduse (KonkS) § 16 p-de 1 ja 3 alusel tühine osas, mille kohaselt tuleb kostjal tasuda hagejale ärimaa eest hoonestusõiguse tasu enne ärimaa hoonele ehitusloa väljastamist. Hagejat saab pidada avalikele huvidele sobilike kinnisasjade võõrandamise ja hoonestamise turul turgu valitsevaks ettevõtteks KonkS § 13 lg 1 või § 13 lg 2 ja § 15 tähenduses. Hageja on rikkunud võrdse kohtlemise põhimõtet ja riivanud ettevõtlusvabadust ning rikkunud seeläbi KonkS § 16 p-des 1 ja 3 sisalduvat keeldu. Kalevi staadioni hoonestaja ei pea tasuma ärimaa koefitsiendiga tasu kuni ehituslubade väljastamiseni, kuid kostjalt nõuab hageja tasu ärimaa koefitsiendiga, kuigi ärihooneid ei ole ehitatud ega selleks ehitusluba antud. Luba anti üksnes ratsaspordikeskusele. Hageja nõuab kostjalt iga aasta ärimaa eest tasu 65 172 eurot ja sotsiaalmaa eest 5217 eurot. Seega on põhjendatud aasta tasu kokku 10 434 eurot ning kahe aasta tasu 20 686 eurot.
2-21-5011 Ärimaa eest hoonestusõiguse tasu maksmise kokkulepet saab pidada ka heade kommetega vastuolu tõttu TsÜS § 86 lg 1 ja lg 2 p-de 2 ja 3 alusel koosmõjus TsÜS §-ga 85 tühiseks, sest hageja ei võimaldanud kostjal ärihooneid rajada ega arendustegevuseks rahastust saada. Lisaks ei ole hageja pidanud hoonestusõiguse tasu määrates kinni määruse nr 28 §-s 35 sätestatust, mille kohaselt tuli hoonestusõiguse tasuks määrata 2% sotsiaalmaa maksustamishinnast, kuna tegemist oli ratsaspordikeskusega. Seda ületav hoonestusõiguse tasumäär on TsÜS § 87 alusel tühine.
2.5.Hageja viivisenõue ei ole selge ning see on ülemäärane või tuleb seda vähendada. Hoonestusõiguse lepingus sisalduv viivisemäär 0,1% on vastuolus enne 22.06.2020 ja pärast seda kehtinud Tallinna Linnavolikogu määruse nr 28 „Tallinna linna omandis olevale kinnisasjale hoonestusõiguse seadmise kord“ (määrus nr 28) §-s 57 sätestatud viivisemääraga (vastavalt 0,03% ja 0,05%). Kuna linnavolikogu määrus on üldkehtiv akt, saab seda käsitada seadusena TsÜS § 87 tähenduses ning poolte lepingus sisalduv viivisekokkulepe on TsÜS §-de 87 ja 85 alusel tühine. Kuna hageja ei aidanud kaasa lepingu eesmärgi saavutamisele, tuleb viivist vähendada nullini.
2.6.Kui hageja rahalised nõuded on põhjendatud, tuleb hageja rahalised nõuded jätta kostja tingimusliku tasaarvestuse tõttu rahuldamata. Kostja tasaarvestab hageja rahaliste nõuetega ärimaa eest alusetult makstud hoonestusõiguse tasu ja maamaksu (575 461 eurot 93 senti). Kuna tasukokkulepe on osaliselt tühine, on kostjal TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1028 lg 1 alusel õigus nõuda tühise tehingu alusel makstud hoonestusõiguse tasu ja maamaks tagasi. Kostja oleks pidanud maksma 100% sotsiaalmaa eest hoonestusõiguse tasu 10 434 eurot aastas. Ajavahemikul 2012–2019 I poolaasta tasus kostja kokku tühise tehingu alusel hoonestusõiguse tasu 389 707 eurot 50 senti (59 955×6,5) ülemäära. Lisaks tasus kostja ajavahemikul 2012–2019 I poolaasta maamaksu 371 508 eurot 86 senti. Kuna kostja sai hoonestusõigust kasutada üksnes 50% ulatuses (sotsiaalmaana), on 50% ulatuses maamaksu tasumine olnud alusetu ning kostjal on õigus nõuda hagejalt 185 754 euro 43 sendi (371 508,86/2) tagastamist. Lisaks soovib kostja, et hageja hüvitaks talle enne hoonestusõiguse lepingu sõlmimist kantud kulud 27 829 eurot 63 senti ja pärast hoonestusõiguse lepingu sõlmimist kantud kulud 475 497 eurot 83 senti. Kuigi AÕS § 2441 lg 1 ning lepingu p-de 7.1 ja 8.1 alusel ei ole kostjal õigust nõuda kulutuste hüvitamist hoonete hariliku väärtuse hüvitamiseks, on kostjal õigus nõuda kulutuste hüvitamist käsundisaajana VÕS § 628 lg 2 alusel või muul kohtu hinnangul kohasel õiguslikul alusel. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus rahuldas 12.04.2022 otsusega hagi. Maakohus tuvastas kostja kohustuse anda hoonestusõiguse tagasikandmiseks vajalik tahteavaldus ning asendas selle kohtuotsusega. Samuti mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja hoonestusõiguse tasu 140 778 eurot ja hagi esitamise aja seisuga sellelt sissenõutavaks muutunud viivise 51 102 eurot 76 senti. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise 3400 eurot koos kohustusega tasuda sellelt alates kohtuotsuse jõustumisest seaduses sätestatud määras viivist.
3.1.Maakohus tuvastas asjas järgmised vaidlustamata asjaolud:
2-21-5011 -
Tallinna Linnavolikogu 16.06.2011 otsuse nr 118 alusel sõlmisid hageja ja kostja 10.08.2011 notariaalselt tõestatud hoonestusõiguse seadmise lepingu 50 aastaks hageja omandis olevale Paldiski mnt 135 asuvale kinnisasjale; hoonestusõiguse lepingu alusel pidi kostja rekonstrueerima kinnistul olevad hooned ning ehitama uued hooned, kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 16. mai 2007 korraldusega nr 894 kehtestatud detailplaneeringuga; hoonestusõiguse lepingu kohaselt pidi kostja ehitustööd lõpetama ja vormistama hoonete kasutusload hiljemalt kaheksa aasta jooksul alates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse; Paldiski mnt 135 kinnisasjale väljastati 14.11.2014 ehitusluba, kuid kostja ei asunud hooneid ehitama ega renoveerinud olemasolevaid; hoonestusõiguse lepingu kohaselt pidi kostja tasuma hagejale hoonestusõiguse tasu 70 389 eurot aastas, millise kohustuse jättis kostja mitme aasta jooksul täitmata; hageja nõudis kostjalt hoonestusõiguse tagasikandmist, kuid kostja ei ole hoonestusõiguse tagasikandmiseks nõusolekut andnud ega hoonestusõiguse tasu maksnud.
3.2.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole hoonestusõiguse tagastamise nõue AÕS § 2441 lg 3 järgi aegunud. Kuigi hoonestusõiguse leping nägi ette kaheksa-aastase tähtaja ehitiste püsitatamiseks ja rekonstrueerimiseks, sai hagejale pärast 14.11.2014 antud ehitusloa kehtivuse lõppemist lõplikult selgeks, et kostja ei täida lepingulist kohustust. Seega pidi hageja esitama hagi hiljemalt 14.05.2020. Hageja teatas juba 02.08.2019 kostjale, et on broneerinud notari juures aja hoonestusõiguse tagasikandmiseks. Kostja vastas 31.08.2019 kirjas hagejale ja soovis lepinguga edasi liikuda. Kuna hageja ei esitanud kostja vastu pärast seda kohe hoonestusõiguse tagasikandmise nõuet, saab sellest järeldada hageja soovi pidada kostjaga läbirääkimisi. 20.05.2020 saatis kostja ise hagejale uue kirja, milles teatas taas, et soovib koostööd jätkata, mitte hoonestusõigust tagasi kanda. Kostja kirjast saab järeldada, et kostja arvates jätkasid pooled läbirääkimisi. Läbirääkimiste jätkumist kinnitab ka 28.09.2020 toiminud koosolek, kus arutati hoonestusõigusega seonduvat ning mille järel pidi hageja valmistama ette Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu ning kostja pidi tasuma võla. Hageja koostas volikogu otsuse eelnõu, kuid volikogu ei võtnud otsust vastu. Kostja ei tasunud võlga. Seega jättis kostja endale võetud kohustuse täitmata. 05.02.2021 saatis hageja kostjale kirja, milles leidis, et poolte läbirääkimised on jõudnud faasi, kus lepingu täitmist ja kompromissi saavutamist ei saa enam eeldada. Hageja soovis hoonestusõiguse tagastamist alates 22.02.2021. Kostja vastas hagejale 09.02.2021 ja märkis, et lootis koosolekul kokkulepitu alusel lepingulise suhte jätkumist ning hoonestusõiguse AS-ile Tallinna Tööstuspargid üleandmise järel maksta võla. Hageja vastas 09.02.2021 ja selgitas, et linnavalitsus ei toetanud kostja soovitud toimingute järjekorda ning volikogu jättis eelnõu päevakorrast välja. Hageja pidas võimalikuks eelnõu menetlemist jätkata pärast võla tasumist. Läbirääkimised lõppesid lõplikult 09.02.2021 ning kuni selle ajani oli nõude aegumine peatunud. Hageja esitas hagi 31.03.2021, seega ei ole hagi aegunud.
3.3.Kostja väited hageja koostöökohustuse ja konkurentsiseadusest tulenevate kohustuste rikkumise kohta ei anna alust jätta hagi rahuldamata ega pidada poolte lepingut tühiseks.
2-21-5011
3.3.1.Tallinna Linnavalitsus kehtestas 16.05.2007 (maakohtu otsuses ekslikult 16.07.2007) korraldusega nr 894-k Tallinna Ratsaspordibaasi ja selle lähiala detailplaneeringu. Korralduse p 1 järgi oli detailplaneeringus ette nähtud kaasaegse ratsaspordibaasi rajamine ning 50% maa sihtotstarbest oli ärimaa. Detailplaneeringu järgi pidi piirkond kujunema kaasaegseks ratsaspordikeskuseks. 30.05.2019 muudeti korraldust ning kehtestati detailplaneering Nord Projekt töö nr 04010 alusel. 10.08.2011 sõlmisid hageja ja kostja notariaalselt tõestatud hoonestusõiguse seadmise lepingu. Hoonestusõiguse lepingu kohaselt seati hoonestusõigus hagejale kuuluvale Tallinnas Paldiski mnt 135 asuvale kinnisasjale. Lepingu p 2.1.10 järgi tuli hoonestusõiguse alusel ehitada majutus-, ravi-, spordi- ja ärihooned, lähtudes 16.05.2007 korraldusega kehtestatud detailplaneeringust. Seega pidi kostja lepingu sõlmimisel aru saama, millised kohustused talle lepingust tulenevad. Kostja pidi mõistma, et detailplaneeringus ette nähtud ehitiste rajamiseks pidid tal olemas olema piisavad vahendid. Lepingu p-s 2.2.3 kinnitas kostja, et ta on üle vaadanud talle hoonete kohta esitatud dokumentatsiooni ning ta on teadlik kehtestatud detailplaneeringu sisust, samuti lepingu eseme suhtes kehtestatud ehitusõiguse ulatusest ning mahtudest. Lepingu p-s 3.1 leppisid pooled kokku, et hageja seab kinnisasjale kostja kasuks hoonestusõiguse tähtajaga 50 aastat. Lepingu p 3.2 järgi oli kostja kohustatud rekonstrueerima lepingu p-s 2.1.6 kirjeldatud hooned ja ehitama lepingu p-s 2.1.10 nimetatud hooned, lähtudes detailplaneeringuga lubatud ehitusõiguse ulatusest ja mahtudest. Lepingu p 3.4 järgi oli kostja kohustatud lõpetama p-s 2.1.6 nimetatud hoonete ja rajatiste rekonstrueerimistööd ja p-s 2.1.10 nimetatud hoonete ehitustööd ja vormistama kasutusload hiljemalt kaheksa aasta jooksul alates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Lepingu p-s 5 lepiti kokku hoonestusõiguse tasus. Lepingu p 5.1 järgi pidi kostja hoonestajana tasuma hoonestusõiguse tasu, mille suuruseks aastas oli 70 389 eurot, mis moodustus 5% ärimaa ja 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast hinnatsoonis H0784030. Lepingu p 5.2 järgi pidi kostja tasuma hoonestusõiguse tasu kaks korda aastas iga aasta 10.01. ja 10.07. järgmise poolaasta eest ette. Lepingu p 5.3 järgi tuli hoonestusõiguse tasu maksta hageja esitatud arvete alusel. Lepingu p 7.1 nägi ette, et hagejal kui kinnisasja omanikul on õigus nõuda kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse kandmiseks hageja kui kinnistu omaniku nimele lepingu p-s 3.2 nimetatud hoonete ja rajatiste mittevalmimisel lepingu p-s 3.4 nimetatud tähtajaks või lepingu p-des 3.3, 6.1 ja 6.2 toodud kohustuste rikkumisel. Lepingu p-s 8.1 leppisid pooled kokku, et hoonestusõiguse tähtaja saabumisel või hoonestusõiguse omanikule langemisel jäävad hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad hooned ja rajatised kinnisasjale ning hageja kostjale kinnisasjale jäävate hoonete ja rajatiste ees hüvitist ei maksa. Kõik hoonestusõiguse kehtivuse ajal hoonestusõiguselt saadavad viljad pidid lepingu p 10.1 järgi jääma kostjale.
3.3.2.Lepingu järgi lasus kostjal kohustus rekonstrueerida kinnisasjal asunud hooned ning ehitada sinna lepingu sõlmimise ajal kehtinud detailplaneeringus ette nähtud hooned, kuid kostja jättis hoonete ehitamise ja rekonstrueerimise kohustused täies ulatuses täitmata. Õige ei ole kostja väide, et kuna aasta pärast lepingu sõlmimist sai ta teadlikuks majanduskriisi mõjudest ja pankade laenupoliitika muutumisest, pidi hageja asuma tegema pingutusi ja nõustuma erinevatel viisidel lepingu muutmisega. Kostja ei ole selgitanud, kuidas ta planeeris lepingut täita selle sõlmimise ajal ning miks tema soovitud finantseeringuid ei õnnestunud kaasata. Leping ei näinud hagejale ette kohustusi kostja ehitustegevuse finantseerimiseks või finantseerimise abistamiseks.
3.3.3.Kostja viited konkurentsiseaduse kohaldamisele on kunstlikud ning põhjendamatud. Kohus ei saa lugeda hagejat turgu valitsevaks ettevõtjaks üksnes kostja paljasõnaliste ja meelevaldsete seletuste alusel. Kostja ei esitanud tõendeid selle kohta, et Tallinna linnas kuulub hagejale vähemalt 40% hoonestusõigustega seotud kaubaturu käibest, ega enda väidetud
2-21-5011 kaubaturu tingimuste ning rahalise väärtuse kohta. Eluliselt ei ole usutav kostja väide, et majandus- ja kutsetegevuses Eestis tegutsev ettevõte saab ärilisel otstarbel kasutada vaid avalikult kasutatavat ja Tallinna linnale kuuluvat munitsipaalmaad ning teistelt maaomanikelt hoonestusõigust saada ei ole võimalik. Alusetu ja ühegi tõendiga tõendamata on kostja väide, et ainult munitsipaalomandisse saab kuuluda maa, mis on avalikult kasutatav ning kuhu saaks muude hoonete kõrvale rajada spordikeskuse. Kuna kostja ei ole tõendanud, et hageja oli turgu valitsev ettevõte, ei saa poolte hoonestusõiguse lepingule kohaldada KonkS § 16. Lisaks ei ole kostja põhistanud ega tõendanud, et Kalevi staadioni puhul oli tegemist võrdväärse kokkuleppega. Ainuüksi sellest, et tegemist oli hoonestusõigusega, ei saa sellist järeldust teha.
3.3.4.Kostja väited koostöökohustuse rikkumise kohta ei ole põhjendatud. VÕS § 23 lg-st 2 tuleneb kohustus teha koostööd lepingu täitmiseks, kuid sellest ei tulene lepingupoolele kohustust võimaldada pärast lepingu sõlmimist selle muutmist viisil, mis on teisele poolele sobivam ja majanduslikult soodsam. Kostja viited sellele, et investeeringute kaasamiseks oleks vältimatult olnud vajalik hoopis osa kinnisasja võõrandamine kostja majanduslikes huvides või ratsakeskuse asemel vähemalt osaliselt kortermaja rajamine, ei põhista, et kostja ei olnud vastutav lepinguliste kohustuste täitmata jätmise eest. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et ta näiteks ühelgi viisil pärast lepingu sõlmimist laenu ei saanud, kuid oleks koheselt saanud siis, kui lepingut oleks muudetud. Kostja väited on jäänud paljasõnalisteks. Hagejale ei tulenenud lepingust kohustust kostjat majanduslikult mistahes viisil toetada. Kostja soov lepingut muuta ei olnud suunatud hagejaga koostöö tegemisele, vaid endale majanduslikult sobivamate tingimuste väljakauplemisele. Sellisel viisil ei ole aga tegemist olukorraga, kus hageja oleks koostöökohustust rikkunud ning kostja saaks omakorda tugineda hageja kui võlausaldaja vastuvõtuviivitusele. 06.06.2001 (maakohtu otsuses ekslikult 06.01.2001) oli hageja ja kostja vahel sõlmitud tervikvara rendileping, mille kohaselt rentis kostja Tallinna Ratsaspordibaasi tervikvara tasu eest 1 kroon aastas ning pidi kasutama renditud tervikvara sportlastele ja asjahuvilistele ratsutamisteenuse pakkumiseks. Ainuüksi sellest, et varem oli poolte vahel sõlmitud tervikvara rendileping, ei saa järeldada, et hagejal pidid olema hoonestusõiguse seadmise lepingus mittemääratletud kohustused kostja tegevuse igakülgseks toetamiseks. Tallinna Linnavolikogu 16.06.2011 otsusega nähti ette hoonestusõiguse seadmine, arvestades mh kehtestatud detailplaneeringut ja kostja avaldust. Otsuses olid loetletud seni kinnisasjal asuvad hooned ning nähtud ette hoonestusõiguse aastatasu suurus (p 1.4) ja viivis (p 1.7). Otsuse p 1.16.1 nägi samuti hoonestajale ette kohustuse rekonstrueerida olemasolevad hooned ja rajada detailplaneeringus märgitud uued hooned. Otsuse p 1.16.3 järgi tuli ehitustööd lõpetada ja vormistada kasutusload hiljemalt kaheksa aasta jooksul hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Hageja ja kostja vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu tingimused olid kooskõlas linnavolikogu otsusega. Kostja esitatud 27.05.2008 äriplaani alusel ei saa järeldada, millisel põhjusel ei õnnestunud kostjal kaasata rahalisi vahendeid hoonestusõiguse lepingu täitmiseks. 03.02.2013 saatis Eesti Ratsaspordiliit MTÜ kirja Tallinna Linnaplaneerimise Ametile, viidates 10.12.2012 toimunud nõupidamisele, milles soovis järjekordselt hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu muutmist, ning 05.03.2013 detailplaneeringu algatamise ettepaneku, mille eesmärgiks oli maa-ala kruntideks jaotamine ja ehitusõiguse määramine ratsaspordibaasi ning seda teenindava hoonestuse rajamiseks. 16.08.2013 on Tallinna Linnaplaneerimise Amet, Linnaruumi OÜ ja kostja sõlminud planeeringu koostamise õiguse üleandmise lepingu, mille objektiks oli menetlusse võetud detailplaneering. Seega ei teinud hageja kostjale takistusi tema
2-21-5011 soovitud viisil detailplaneeringu muutmiseks. 07.04.2014 saatis TSM Projektijuhtimise OÜ Tallinna Linnaplaneerimise Ametile kirja, milles palus jagada kinnisasja. 13.05.2014 saatis kostja hagejale kirja, milles palus kinnisasja osadeks jagada, muuta kruntide piire ilma detailplaneeringut koostamata ja lülitada Veskimetsa ratsaspordibaas Tallinna arengukavasse olulise tähtsusega tegevuste hulka. 03.10.2014 saatis kostja hagejale uue kirja ning leidis taas, et on ebaotstarbekas kõigi planeeritavate objektide asumine ühel kinnisasjal. Kostja heitis hagejale ette detailplaneeringu algatamata jätmist ja soovis kinnisasjade jagamist. Kostja üheski kirjas ei ole selgitatud, millistel põhjustel ta lepingulisi kohustusi täita ei saa. Kostja seisukohad on ka vastuolulised, sest kord soovib kostja kinnistute jagamist ilma detailplaneeringuta ning kord jällegi heidab ette detailplaneeringu menetlemisega seonduvat. 07.11.2014 sõlmisid hageja ja kostja lepingu detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede ja haljastuse, välisvalgustuse ning kanalisatsiooni rajamiseks. Kostja pidi lepingu alusel tagama avalikult kasutatavate kergliiklus- ja sõiduteede, haljastuse, välisvalgustuse ja kanalisatsiooni väljaehitamise. Kostja jättis selle kohustuse täitmata. Tallinna Linnavalitsus algatas 03.06.2015 korraldusega nr 873-k detailplaneeringu koostamise. Korralduse kohaselt tuli Paldiski mnt 135, 135a ja 135b kinnistud jagada ja ümber kruntida, et moodustada viis ärimaa, üks äri- või ühiskondlike hoonete maa, üks transpordimaa ja üks üldkasutatava maa sihtotstarbega krunt. Korralduse järgi võis ka kaaluda kahe äri- ja/või elamumaa sihtotstarbega krundi moodustamist. 09.02.2015 saatis kostja hagejale kirja, milles viitas läbi viidud arhitektuurikonkursile. Kostja kinnitas, et alustab ehitustöödega 2015. a teisel poolel, kuid kostjal puuduvad omavahendid investeeringute tegemiseks. Kostja avaldas arvamust, et keskuse finantseerimine on võimalik vaid juhul, kui planeeringuga ette nähtud ärihooneid saab arendada tänapäevaste tingimuste kohaselt. Seega on kostja ühelt poolt kinnitanud, et tal puuduvad vahendid lepinguliste kohustuste täitmiseks, kuid teisalt on kostja andnud eksitavaid lubadusi selle kohta, millal ehitustöödega alustatakse. Kirjast ei ole võimalik järeldada, kuidas ja milliste vahendite abil lootis kostja ehitustöödega alustada 2015. a teisel poolel. Kostja soovis endiselt hagejalt kinnistu jagamist ning lisaks vähemalt ühele krundile kortermaja rajamist. Seega asus kostja kohe pärast hoonestusõiguse lepingu sõlmimist esitama hagejale erinevaid ajas suurenevaid nõudeid lepingu muutmiseks kostjale oluliselt soodsamaks, kuid hagejal ei olnud kohustust anda kostjale hoonestusõigust oluliselt soodsamatel tingimustel võrreldes kokku lepituga, ega kohustust võõrandada osa kinnisajast viisil, et kostja saaks selle arvel tulu teenida. Kostja ei saanud eeldada ja loota hagejalt tema majandustegevuse toetamist ja igakülgset soodustamist. Sedavõrd ulatuslikku majanduslikku kohustust ei saa VÕS § 23 lg-st 2 tuletada.
3.4.Kuna kostja jättis hoonestusõiguse lepingust tulenevad kohustused täitmata, tuleb hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõue AÕS § 2441 lg 1 alusel rahuldada ja kohustada kostjat andma hoonestusõiguse tagasikandmiseks nõusolek. Kostja ei ole toonud esile ühtegi asjaolu, mis välistaks hageja hoonestusõigust puudutava nõude rahuldamise. Hageja nõue ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Pahauskselt käitus pigem kostja, kes andis korduvaid katteta lubadusi ehitustöödega alustamiseks, kuid nõudis selle asemel hoopis hagejalt pidevalt lepingu muutmist ja enda soodustamist.
3.5.Kostjal ei ole hageja vastu tasaarvestatavaid nõudeid ning kostja peab tasuma hagejale hoonestusõiguse tasu 140 778 eurot. Kostja ei ole tõendanud, et poolte vahel oleks muid lepingulisi suhteid, sh käsundusleping. Hoonestusõiguse lepingu p 10.1 järgi kuulusid kostjale lepingu kehtivuse ajal hoonestusõiguselt saadavad viljad. Seega oli kostjal alates hoonestusõiguse lepingu sõlmimisest kohustus arendada kinnisasjal enda soovitud majandustegevust ja õigus saada sellelt tulu. Leping ei
2-21-5011 näinud ette hageja kohustust maksta kostjale viimase majandustegevuse teostamise eest tulu või hüvitada sellega seotud kulutusi. Kostja soovitud hüvitise tasumist ei võimalda ka AÕS § 2442. Selle järgi peab omanik maksma hüvitist kinnistule jäänud hoonete eest. Hoonestusõiguse lepingu p-s 8.1 leppisid pooled selgelt kokku, et hoonestusõiguse tagasilangemisel ei maksa hageja kostjale kinnisasjale jäävate hoonete ja rajatiste eest hüvitist. Kostja ei ole ka rajatisi ehitanud. Kostja ei ole selgitanud, millisel õiguslikul või faktilisel alusel oleks tal õigus nõuda kulutuste hüvitamist, ega tõendanud kulutuste tegemist väidetud suuruses. Kostja esitatud tabelid on käsitatavad kostja selgituse, mitte tõendina. Kostja esitatud lepingute (28.11.2011 projektijuhtimise leping, projekteerimislepingud, planeeringu koostamise õiguse üleandmise leping, keskkonnamõjude hindamise leping) alusel ei saa järeldada, mida nende alusel tegelikult tehti ja mida kostja tasus. Kostja esitatud arvetest saab vaid osasid pidada seotuks vaidlusaluse kinnisasja projekteerimisega. Reisi- ja konverentsikulusid ei saa pidada hoonestusõiguse lepinguga seotuks. Kostja ei ole tõendanud ühegi arve tasumist. Kostja ei ole põhjendanud, miks peaks hageja kandma 10.08.2011 notari arve ja kinnistusraamatu kande eest riigilõivu kulu.
3.6.Hageja viivisenõue 51 102 eurot 76 senti on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Hoonestusõiguse lepingu p 5.4 järgi oli kostja hoonestusõiguse aastatasu tasumisega viivitamisel kohustatud maksma hagejale viivist 0,1% tähtajaks tasumata summalt iga maksmisega viivitatud päeva eest. Selline viivisemäär tulenes lepingu sõlmimise ajal (01.01.2011–22.06.2013) kehtinud Tallinna Linnavolikogu 02.06.2005 määruse nr 28 §-st 51. Alates 22.06.2013 oli viivisemäär 0,05%, kuid sellel ei olnud tagasiulatuvat jõudu ning määruse hilisema muutmise tõttu ei muutunud lepinguline viivisemäär tühiseks. Hageja viivisearvutus on selge ja arusaadav. Kostja ei ole põhistanud viivise vähendamise taotlust.
3.7.Kuna kohus teeb otsuse kostja kahjuks, jäävad menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 järgi kostja kanda. Hageja hüvitatavaks menetluskuluks on riigilõiv 3400 eurot, mis tuleb kostjalt välja mõista koos kohustusega tasuda sellelt alates otsuse jõustumisest kuni hüvitise tasumiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivist. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
4.1.Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt asus maakohus vääralt seisukohale, et hoonestusõiguse hageja nimele kandmise nõue ei ole aegunud, kuna aegumine peatus poolte läbirääkimiste tõttu 31.08.2019–05.02.2021. Nõude aegumine hakkas AÕS § 2441 lg-te 1 ja 3 ning lepingu p 7.1.1 järgi kulgema hiljemalt 22.09.2019 (ehituskohustuse tähtpäev), mitte 14.11.2019 (ehitusloa lõppemise aeg), millega nõustus ka hageja. Seega möödus hageja nõude aegumistähtaeg hiljemalt 22.03.2020. Hageja ei vastanud kostja 31.08.2019 kirjale, mistõttu ei peetud enne seda läbirääkimisi. Samuti ei vastanud hageja kostja 20.05.2020 kirjale. 28.09.2020 koosoleku ajaks oli hageja nõue juba
2-21-5011 aegunud. Pelgalt kostja kirjadest, millele hageja ei vastanud, ei saa järeldada läbirääkimisi (RKTKo 27.05.2015, 3-2-1-53-15, p 11)
4.2.Maakohus jättis tähelepanuta kostja väited selle kohta, et tasunõue on vastuolus lepingu sõlmimise ajal kehtinud määrusega nr 28. Kuna kostja kohustus lepingu järgi rajama mh spordiehitisi (tall, maneež, teeninduskorpus, tribüün, piirdeaed ning väliskommunikatsioon), tuli määrusega nr 28 kinnitatud korra § 35 lg 4 järgi võtta tasu suuruse määramisel aluseks 2% sotsiaalmaa maksustamishinnast. Lepingu p 5.1 ei ole sellega kooskõlas ning tasumäär on määrusega vastuolu tõttu tühine osas, milles see ületab määruses ettenähtud määra (RKTKo 27.10.2009, 3-2-1-100-08, p 23; RKTKo 22.11.2011, 3-2-1-113-11, p 37). Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt tasu üksnes 2% sotsiaalmaa maksustamishinnast, s.o oluliselt vähem. Ühtlasi on kostjal õigus nõuda hagejalt alusetult saadud tasu tagastamist ja see hageja nõudega tasaarvestada. Samuti tuleb seetõttu vähendada hageja viivisenõuet.
4.3.Maakohus leidis vääralt, et hageja ei ole rikkunud koostöökohustust ja võrdse kohtlemise põhimõtet. Kostja asus lepingut täitma ning hagejal oli eraõiguslik koostöökohustus, mida hageja rikkus. Kostja heidab hagejale ette vajalike toimingute õigel ajal tegemata jätmist, muutunud asjaolude arvestamata jätmist ja ebavõrdset kohtlemist, mitte kostja tegevuse finantseerimata jätmist. Koostöökohustuse rikkumise tõttu ei saa hageja esitada kostja vastu nõudeid, samuti on nõuded vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejal oli ka avalik-õiguslik koostöökohustus ja ta on seda rikkunud. Maakohus sisustas hagejale haldusmenetluse seadusest, planeerimisseadusest ning keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadusest tulenevaid kohustusi. Hageja viivitas detailplaneeringu algatamisega. Kostja selgitas, et planeeringu kehtestamine on ainus meede, mis aitaks Veskimetsa projekti rahastada. Maakohus leidis vääralt, et hageja ei rikkunud võrdse kohtlemise põhimõtet. Maakohus jättis seda järeldades analüüsimata kostja väited ja tõendid Veskimetsa ratsaspordikeskuse ja Kalevi staadioni võrreldavuse kohta, mistõttu asus maakohus vääralt seisukohale, et ainus võrreldav asjaolu on see, et mõlema objekti puhul on sõlmitud hoonestusõiguse leping. Lisaks jättis maakohus hindamata kostja esile toodud ebavõrdse kohtlemise aspektid.
4.4.Maakohus eksis konkurentsiseaduse kohaldamisel ning leidis vääralt, et hageja ei ole käsitatav turgu valitseva ettevõttena, ja asus seetõttu vääralt seisukohale, et hageja ei ole kuritarvitanud turgu valitsevat seisundit KonkS § 16 tähenduses. Hageja kinnitas, et tema omandis olevad kinnisasjad moodustavad ca 41,1% linna haldusterritooriumist. Maakohus jättis arvestamata kostja selgitused kaubaturu, hageja turgu valitseva seisundi ja selle kuritarvitamise kohta.
4.5.Maakohus jättis vääralt kostja tasaarvestuse avalduse rahuldamata. Maakohus jättis arvestamata, et tasukokkulepe oli määruses nr 28 sisalduvat määra ületavas osas tühine ning kostja tasus 50% ulatuses alusetult maamaksu, mistõttu on kostjal õigus nõuda hagejalt TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1028 lg 1 alusel hagejalt tagasi 575 461 eurot 93 senti, sh hoonestusõiguse tasu 389 707 eurot 50 senti ja maamaks 185 754 eurot 43 senti. Maakohus jättis vääralt arvestamata kostja tehtud kulutused. Hageja ja kostja käitumisest nähtub, et hageja andis kostjale käsundi arendada välja kaasaja nõuetele vastav
2-21-5011 ratsaspordikeskus ning hallata olemasolevat keskust. Seega oli pooltel käsundussuhe ning hageja peab kostjale tehtud kulutused hüvitama. Maakohus leidis vääralt, et esitatud tõendid ei kinnita kulude kandmist. Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Hageja nõustus maakohtu põhjendustega ja jäi maakohtus esitatud seisukohtade juurde.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi osaliselt rahuldada ja maakohtu otsus tuleb hüpoteegi tagasikandmise nõude osas tühistada. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas ise uue otsuse, millega jätab hageja selle nõude aegumise tõttu rahuldamata. Muus osas ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse resolutsiooni tühistada, kuid TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel tuleb osaliselt muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi. Maakohtu otsuse osalise tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 I lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust, samuti tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise.
7.Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks.
8.Kolleegium käsitleb esmalt hoonestusõiguse tagasikandmise nõuet (I), seejärel hoonestusõiguse tasu nõuet ja viivisenõuet (II), kostja tasaarvestuse vastuväiteid (III) ning teeb viimaks menetluslikud otsustused (IV). I
9.Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses esmalt selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt AÕS § 2441 lg 1 ja lepingu p 7.1 alusel hoonestusõiguse tagasikandmist, sest kostja on jätnud lepingu p-s 3.4 sätestatud tähtaja jooksul täitmata lepingu p-s 3.2 sätestatud rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole nimetatud kohustust tähtaegselt täitnud. Arvestades kostja vastuväiteid, on aga vaidlus selle üle, kas hageja nõue on aegunud, ning kui hageja nõue ei ole aegunud, siis kas hagejal on õigus kasutada kostja vastu sellele rikkumisele tuginedes õiguskaitsevahendeid, sh nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist, või ei saa hageja seda VÕS § 101 lg 3 järgi teha, kuna kostja rikkumise põhjustas hagejapoolne kohustuste rikkumine.
10.Ringkonnakohtu hinnangul asus maakohus hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõuet lahendades ekslikult seisukohale, et hageja nõue ei ole aegunud.
10.1.Kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul AÕS § 2441 lg 1 järgi õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist (nõue) aegub TsÜS § 142 lg 1 I lause järgi seaduses sätetatud tähtaja jooksul. Seejuures algab aegumistähtaeg TsÜS § 147 lg 1 I lause järgi üldjuhul nõude sissenõutavaks muutumisega ning
2-21-5011 nõue muutub TsÜS § 147 lg 2 järgi sissenõutavaks alates hetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda vastava kohustuse täitmist. Õigus nõuda hoonestajalt kokkulepitud tähtaja jooksul ehituskohustuse täitmata jätmise tõttu nõusolekut hoonestusõiguse tagasikandmiseks aegub AÕS § 2441 lg 3 järgi kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. Seega tuleneb seadusest hoonestusõiguse tagasikandmise nõude esitamiseks lühendatud aegumistähtaeg, mis hakkab kulgema alates ajast, mil kinnisasja omanik sai teada asjaoludest, mis annavad talle õiguse nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist, kuid igal juhul aegub nõue kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik TsÜS § 142 lg 1 II lause järgi keelduda oma kohustuse täitmisest. Siinsel juhul pidi kostja lepingu p 3.4 järgi täitma rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse kaheksa aasta jooksul alates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse ning kohustuse täitmise tähtaeg lõppes 22.09.2019. Hoolimata sellest, et hageja saatis kostjale juba 20.06.2019 kirja (I kd, tl 30–30 pöördel), milles nõudis kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse tagasikandmiseks, sest kostja ei olnud ehituskohustust täitma asunud, ei saanud hageja nõude aegumine alata enne rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse täitmiseks kokkulepitud tähtaja lõppemist 22.09.2019. Hageja nõudeõigus sai tekkida alles vastava tähtaja möödudes, sest alles siis rikkus kostja oma kohustust ning hagejal tekkis õigus nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist. Samas saab hageja 20.06.2019 kirjast järeldada, et hageja teadis kohe tähtaja möödudes, et kostja ei ole rekonstrueerimis- ja ehituskohustust täitnud, mistõttu tuleb aegumistähtaega arvestada alates 22.09.2019. Seejuures ei ole tähtsust sellel, et ratsaspordikeskusele väljastatud ehitusluba kehtis pärast nimetatud tähtaega kuni 14.11.2019 edasi. Ainuüksi ehitusloa kehtimisest ei saa järeldada seda, et hageja ei teadnud enne selle kehtivuse lõppemist, et kostja ei ole oma kohustusi tähtaegselt täitnud. Seega algas hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõude kuuekuuline aegumistähtaeg 22.09.2019 ja lõppes 22.03.2020.
10.2.Kuigi hageja väitel peatus vahepeal aegumine poolte läbirääkimiste tõttu, ei ole hageja tõendanud, et pooled pidasid 31.08.2019–05.02.2021 läbirääkimisi. Nõude aegumine peatub TsÜS § 167 lg 1 järgi õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue võib tuleneda. Riigikohus on korduvalt leidnud, et aegumine peatub läbirääkimiste tõttu üksnes siis, kui need sisuliselt toimuvad. Läbirääkimiste pidamist aegumise peatumise tähenduses saab järeldada üksnes siis, kui vastaspool läbirääkimiste pidamise ettepanekule vastuseks väljendab mingitki valmisolekut läbirääkimisteks, seejuures ei peata aegumist ühe poole kirjade saatmine, kui teine pool ei ole neile läbirääkimiste pidamise tahtega vastanud (vt nt RKTKo 14.06.2016, 3-2-1-54-16, p 14; RKTKo 27.05.2015, 3-2-1-53-15, p 11; RKTKo 02.04.2014, 3-2-1-162-13, p 33). Siinsel juhul tõi hageja esile, et pooled alustasid läbirääkimisi, kui kostja saatis hageja 20.06.2019 kirjale 31.08.2019 vastuse (I kd, tl 97–98), milles kutsus hagejat veelkord üles kaaluma kõiki asjaolusid kogumis, et liikuda edasi ratsaspordikeskuse väljaehitamiseks vajalike eeltingimuste loomisega vastavalt kolmepoolsel kohtumisel hageja, Eesti Vabariigi ja Eesti Ratsaspordiliidu poolt kokkulepitule. Viidatud kirjast saab järeldada kostja soovi alustada läbirääkimisi, kuid hageja ei ole tõendanud, et ka tema oleks väljendanud kostja ettepanekule vastavat soovi läbirääkimistesse asuda. Kuigi hageja väitis vastuses apellatsioonkaebusele, et läbirääkimisi peeti telefoni teel, ei ole hageja oma väidet tõendanud. Ka ringkonnakohtu istungil kinnitasid hageja esindajad, et neil ei ole tõendeid, mis kinnitaksid ajavahemikul 22.09.2019– 22.03.2020 selliste toimingute tegemist, millest saaks järeldada hageja soovi pidada läbirääkimisi või läbirääkimiste pidamist (e-kirjad vms). Seega ei ole hageja tõendanud, et ta
2-21-5011 vastas kostjale läbirääkimiste pidamise sooviga. Seda ei saa kuidagi järeldada ka kostja 20.05.2020. a kirjast (I kd, tl 57–58), milles kostja tegi hagejale uue ettepaneku koostöö jätkamiseks. Selles kirjas ei sisaldu viiteid sellele, et hageja oleks kostja eelmisele ettepanekule vastanud, ega sellele, et pooled oleksid vahepeal läbirääkimisi pidanud. Seega ei ole hageja suutnud tõendada oma väidet läbirääkimiste alustamise kohta enne 22.03.2020, mistõttu ei ole alust järeldada, et hageja nõude aegumistähtaeg peatus läbirääkimiste tõttu.
10.3.Arvestades seda, et ülaltoodu kohaselt lõppes hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõude aegumistähtaeg 22.03.2020 ja hageja esitas hagi 31.03.2021, oli hagi esitamise ajaks hageja nõue, mis tugines rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse tähtaja jooksul täitmata jätmisele, aegunud, ning kostjal on õigus keelduda hagejale hoonestusõiguse tagasikandmiseks nõusolekut andmast, mistõttu tuleb hagi jätta rahuldamata.
10.4.Eeltoodud järeldust ei muuda ka hageja väited selle kohta, et tegemist on kestva rikkumisega ja aegumise kohaldamine oleks vastuolus hoonestusõiguse instituudi mõttega. Kolleegium ei jaga hageja viidatud Tartu Ringkonnakohtu seisukohta, mille kohaselt ei saa kinnisasja omaniku nõudeõigus AÕS § 2441 alusel hoonestusõiguse tagasikandmiseks aeguda senikaua, kuni hoonestaja rikub oma tegevuse või tegevusetusega hoonestusõiguse sisuks olevat peamist kohustust, ning et tõlgendus, mille kohaselt kaotaks kinnisasja omanik, kes ei ole kuue kuu jooksul hoonete püstitamise tähtaja möödumisest esitanud nõuet hoonestusõiguse tagasikandmiseks, kogu hoonestusõiguse ülejäänud tähtajaks sisuliselt igasuguse võimaluse kinnisasja kasutada ning sellele seatud hoonestusõigusele uut võimalikku rakendust leida, oleks seaduse mõttega vastuolus (vt TrtRnKo 09.01.2019, 2-15-10068, p 16). Ringkonnakohus märgib, et AÕS § 2441 lg-st 1 tuleneb, et kinnisasja omanikul on õigus nõuda hoonestjalt nõusolekut hoonestusõiguse tagasikandmiseks, kui hoonestaja jätab tähtaja jooksul ehituskohustuse täitmata või rikub oluliselt oma muid lepingulisi kohustusi, ning AÕS § 2441 lg 3 seab sellise nõude aegumise sõltuvusse hoonestusõiguse tagasikandmise nõude eelduste tekkimisest (kaks aastat) ja nende olemasolust teadasaamisest (kuus kuud). Seega, viidatud sätete järgi saab kinnisasja omanik nõuda kõigi kinnistusraamatusse kantud hoonestusõiguse sisu puudutavate kohustuste olulise rikkumise, sh tähtajaks ehituskohustuse täitmata jätmise puhul kinnisasja tagasikandmist vastava rikkumise aluseks olevate asjaolude tekkimisest kahe aasta jooksul või neist teadasaamisest kuue kuu jooksul. Sõltumata sellest, kas kinnisasja omanik sai teada tagasikandmise aluseks olevast asjaolust kahe aasta jooksul, aegub tema nõue igal juhul pärast kahe aasta möödumist nõude aluseks olevate asjaolude tekkimisest. Seaduses sätesatud lühendatud aegumistähtaja eesmärgiks on tagada kinnisasja omaniku ja hoonestaja vahelises suhtes õigusselgus ja õiguskindlus ning kaitsta hoonestajat selle eest, et kinnisasja omanik võiks pärast ehituskohustuse täitmiseks kokkulepitud tähtaja möödumist igal ajal kuni hoonestusõiguse tähtaja lõppemiseni nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist. Teisalt ei piira see ebamõistlikult kinnisasja omaniku õigusi ja huve, kuna omanikule on piisava aja jooksul tagatud võimalus hoonestusõiguse tagasikandmise nõue sel alusel hoonestaja vastu maksma panna. Aegumistähtaja kulgema hakkamisel tuleb iseenesest hinnata, kas rikkumist saab pidada kestvaks või lõpetatud tegevuseks. See, kui ehituskohustus jääb kokkulepitud kuupäevaks täitmata, on aga käsitatav kohustuse täitmata jätmisena kindlaks ajaks, st lõpetatud tegevusena, mitte kestva rikkumisena. Kui hoonestaja rikub ka edaspidi oluliselt hoonestusõiguse sisuks olevat ehituskohustust, on kinnisasja omanikul võimalus hoonestusõiguse lepingu rikkumise korral kasutada ka muid õiguskaitsevahendeid, sh öelda hoonestusõiguse leping (asjaõiguse aluseks olev kohustustehing) VÕS § 196 alusel erakorraliselt üles ja nõuda hoonestajalt
2-21-5011 nõusolekut hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele kandmiseks (vrd RKTKo 3-2-1-46-08, p-d 14–15). Seega ei ole aegumise kohaldamine ehituskohustuse tähtajaks täitmata jätmise korral kuidagi vastuolus hoonestusõiguse regulatsiooni mõttega ega kahjusta ebamõistlikult kinnisasja omanikku. Siinsel juhul tulenes ka lepingu p-st 7.1, et hagejal oli õigus nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist hoonete ja rajatiste tähtajaks mittevalmimisel ja/või muude lepingus sisalduvate kohustuste täitmata jätmisel. Hageja esindajad kinnitasid ringkonnakohtu istungil, et hageja nõuab kostjalt hoonestusõiguse tagasikandmist just sel põhjusel, et kostja jättis kokkulepitud tähtpäevaks rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse täitmata, ega tuginenud muudele alustele, sh sellele, et ta oleks hoonestusõiguse lepingu üles öelnud. Seetõttu ei ole ringkonnakohtul alust rahuldada hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõuet mõnel muul õiguslikul alusel.
11.Kuna hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõue tuleb jätta aegumise tõttu rahuldamata, ei ole selle nõude lahendamisel tähtsust kostja vastuväidetel hageja eraõigussuhtes ja avalikõiguslikust suhtest tuleneva koostöökohustuse rikkumise kohta. II
12.Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostja peab tasuma hagejale hoonestusõiguse lepingu p 5.1 alusel hoonestusõiguse tasu 70 389 eurot aastas ning tasu maksmisega viivitamise korral lepingu p 5.4 alusel viivist 0,1% päevas. Pooled ei vaidle selle üle, et selline tasukokkulepe tuleneb lepingust, kuid arvestades kostja vastuväiteid, vaidlevad pooled apellatsioonimenetluses selle üle, kas hageja saab VÕS § 101 lg 3 järgi tugineda kostja rikkumisele ja kasutada tema vastu õiguskaitsevahendeid, s.o nõuda tasu maksmise kohustuse täitmist ning selle maksmisega viivitamise tõttu viivist, aga ka selle üle, kas tasukokkulepe on seadusega vastuolu tõttu osaliselt tühine, mistõttu on hagejal õigus nõuda väiksemat tasu ja viivist.
13.Ringkonnakohtu hinnangul rahuldas maakohus lõppjäreldusena õigesti hageja hoonestusõiguse tasu ja viivisenõude, kuid tegi seda osaliselt ekslike ja puudulike põhjendustega. Ringkonnakohus saab maakohtu eksimuse parandada ja põhjendab selles osas otsust järgmiselt.
14.Hageja nõuab kostjalt alates 2019. a juulist kuni 2021. a jaanuarini (k.a) kokku kahe aasta eest tasumata hoonestusõiguse tasu 140 778 eurot. Pooled ei vaidle selle üle, et nimetatud summa vastab lepingu p-s 5.1 kokkulepitud tasumäära kohaselt kahe aasta hoonestusõiguse tasu suurusele. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et kostja ei ole selle ajavahemiku eest hagejale hoonestusõiguse tasu maksnud. Seega on kostja rikkunud lepingu p-st 5.1 tulenevat tasu maksmise kohustust ning hagejal on VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 ning lepingu p 5.1 alusel õigus nõuda kostjalt tasu maksmise kohustuse täitmist.
15.Hoonestusõiguse tasu nõude rahuldamata jätmiseks ei anna alust kostja väited hageja koostöökohustuse ja võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise kohta. Kuigi VÕS § 101 lg 3 järgi ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab, ei anna kostja vastuväited hageja koostöökohustuse ja võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumiste kohta alust järeldada, et kostja tasu maksmise kohustuse rikkumise põhjustas hageja tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus. Hagejale etteheidetud teod võivad küll olla seostatavad kostja rekonstrueerimis- ja hoonestuskohustuse rikkumisega, kuid need ei ole seotud kostja
2-21-5011 hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse rikkumisega. Hoonestusõiguse tasu maksmata jätmise põhjuseks ei saa VÕS § 101 lg 3 tähenduses olla see, et kohalik omavalitsus, kes on ühtlasi kinnisasja omanik, ei nõustu hoonestaja pakutud ettepanekutega kinnisasja jagamiseks, viivitab detailplaneeringu menetlemisega või kohtleb hoonestajat teistest hoonestajatest erinevalt, st ei toeta kinnisasja arendamist hoonestaja taotletud viisil. Kaudselt võivad sellised teod avaldada küll mõju hoonestaja majanduslikule olukorrale, kuid mitte selliselt, et neid saaks pidada hoonestusõiguse tasu maksmata jätmise põhjuseks VÕS § 101 lg 3 tähenduses. Seega ei anna kostja väited hageja koostöökohustuse ja võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise kohta alust jätta hageja rahalist nõuet kostja vastu rahuldamata.
16.Kostjalt hageja kasuks hoonestusõiguse tasu välja mõistmata jätmiseks ei anna alust ka kostja väited lepingu p 5.1 osalise tühisuse kohta. Iseenesest on õige kostja etteheide, et maakohus jättis kostja väited osaliselt tähelepanuta, kuid see ei anna alust asuda ringkonnakohtul lõppjäreldusena maakohtust erinevale seisukohale.
16.1.Ringkonnakohtu hinnangul ei saa lepingu p-s 5.1 sisalduvat kokkulepet hoonestusõiguse tasu kohta pidada KonkS § 16 p-de 1 ja 3 rikkumise tõttu TsÜS §-de 85 ja 87 alusel tühiseks osas, mille kohaselt tuleb kostjal tasuda hagejale ärimaa eest hoonestusõiguse tasu enne ärihoonetele ehitusloa väljastamist.
16.1.1.Hoonestusõiguse lepingus sisalduv tasukokkulepe võib iseenesest olla TsÜS §-de 85 ja 87 alusel tühine osas, milles see on vastuolus seadusest tuleneva keeluga, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Nii võib ka KonkS §-s 16 sisalduva keeluga vastuolus olev leping olla iseenesest tühine. KonkS § 16 p-de 1 ja 3 järgi on keelatud ühe või mitme ettevõtja poolt turgu valitseva seisundi otsene või kaudne kuritarvitamine kaubaturul, sh otsene või kaudne ebaõiglaste ostu- või müügihindade või muude ebaõiglaste äritingimuste kehtestamine või rakendamine, ning võrdväärsete kokkulepete korral erinevate tingimuste pakkumine või rakendamine erinevatele äripartneritele, pannes mõne neist sellega ebasoodsasse konkurentsiolukorda. Mõlema punkti eesmärgiks on tagada vaba konkurentsi toimimine. Riigikohus on leidnud, et KonkS § 16 p 1 keelu mõtteks on kaitsta turgu valitsevat seisundit omava ettevõtjaga tehingusuhtes olevaid ettevõtjaid ülemääraste hindade ja muude ebasoodsate tehingutingimuste eest ning nimetatud keelu rikkumise korral on sõlmitud leping TsÜS § 87 ja § 85 järgi tühine osas, mis puudutab ebaõiglast (ebaõiglaselt kõrget) osa hinnast (RKTKo 13.11.2020, 2-15-505, p 20.2.2). Sarnaselt saab ringkonnakohtu hinnangul pidada ka KonkS § 16 p-st 3 tuleneva keeluga vastuolus olevat tasukokkulepet tühiseks, sest ka KonkS § 16 p-s 3 sisalduva keelu mõtteks on kaitsta turgu valitsevat seisundit omava ettevõtjaga võrdväärses tehingusuhtes olevaid ettevõtjaid ebasoodsasse olukorda sattumise eest ning sellisel juhul saab tehingut pidada samuti TsÜS §-de 87 ja 85 järgi tühiseks osas, mis puudutab ebasoodsamaid tingimusi. Seega on ebaõiglane ja diskrimineeriv hinnakokkulepe seadusega vastuolu tõttu tühine.
16.1.2.Siinsel juhul asus aga maakohus põhjendatult seisukohale, et kostja ei ole tõendanud, et hagejal on turgu valitsev seisund KonkS § 13 lg 1 tähenduses, mistõttu ei kohaldu hagejale praegusel juhul KonkS §-s 16 sätestatu. Iseenesest on õige kostja arusaam, et ka kohalik omavalitsus võib KonkS § 2 lg 2 järgi osaleda kaubaturul ja sellisel juhul tuleb ka tema suhtes kohaldada konkurentsiseaduse sätteid. Kuna hageja annab talle kuuluvaid kinnisasju hoonestusõiguse alusel tasu eest kasutusse, siis võivad
2-21-5011 hagejale kohalduda ka KonkS §-s 16 sisalduvad piirangud, kui tal on sellel kaubaturul turgu valitsev seisund. Turgu valitsev seisund on KonkS § 13 lg 1 järgi ettevõtjal või mitmel samal kaubaturul tegutseval ettevõtjal, kelle positsioon võimaldab tal/neil sellel kaubaturul tegutseda arvestataval määral sõltumatult konkurentidest, varustajatest ja ostjatest, seejuures eeldatakse turgu valitsevat seisundit, kui ettevõtjale või mitmele samal kaubaturul tegutsevale ettevõtjale kuulub kaubaturul vähemalt 40 protsenti käibest. Lisaks on KonkS § 13 lg 2 järgi turgu valitsev seisund ka olulist vahendit omaval ettevõtjal. Kaubaturg on KonkS § 3 lg 1 kohaselt hinna, kvaliteedi, tehniliste omaduste, realiseerimis- ja kasutustingimuste ning tarbimis- ja muude omaduste poolest ostja seisukohalt omavahel vahetatavate või asendatavate kaupade käibimise ala, mis hõlmab muu hulgas kogu Eesti territooriumi või selle osa. Kostja väitel kuulub hagejale üle 40% Tallinna linna haldusterritooriumil asuvast maast ning ainult hageja omandis on spordi- ja kultuuriobjektide jaoks sobilikud avaliku huvi teenindamiseks sobivad kinnisasjad, sh kinnisasi, millel asub Tondi maneež. Lisaks on hagejal sisuliselt monopoolne seisund ratsaspordikeskuse tegevuseks vajaliku maa kasutusse andmisel, sest kostjale teadaolevalt ei ole kellelgi teisel sellisel kaubaturul käivet, samuti on hageja ainuke, kes on seadnud spordi- ja kultuuriobjektide käitamiseks kinnisasjadele hoonestusõigust. Kostja väited, esile toodud asjaolud ning esitatud tõendid ei anna aga alust järeldada, et hagejal on KonkS § 13 lg 1 tähenduses turgu valitsev seisund hoonestusõiguse seadmist puudutaval kaubaturul. Selleks, et selgitada välja, kas hagejal on turgu valitsev seisund, tuleb esmalt piiritleda asjaomane kaubaturg. Seega tuleb kindlaks teha asjaomasele turule kuuluvad kaubad ja teenused ning selle kauba geograafiline turg (vt EKo 30.01.2020, Generics (UK) jt, C‐307/18, p-d 127 ja 128). Ringkonnakohtu hinnangul saab praegusel juhul piiritleda kaubaturu selliste Tallinna linna territooriumil paiknevate käibes osalevate kinnisasjadega, mis sobivad spordiehitiste ja -rajatiste, sh ratsaspordikeskuse pidamiseks või rajamiseks. Seejuures ei ole õige piirduda üksnes kostja kasutusse hoonestusõiguse alusel antud kinnisasjaga, sest Tallinna linna haldusterritooriumil on teisigi kinnisasju, millele saab rajada spordiehitisi- ja rajatisi, sh ratsaspordikeskuse. Samuti ei pea tegemist olema linnale kuuluva maaga. Ratsaspordikeskus võib paikneda ka eraomandis oleval maal. Asjaolu, et kostja väitel paiknevad praegu Tallinna linnas kaks ratsaspordikeskust hagejale kuuluval maal, ei tähenda seda, et see turg piirdubki üksnes linna omandis oleva maaga. Kuna kostja ei ole toonud esile ega tõendanud, kui palju on Tallinna linnas kokku asjaomaseid maatükke, ei ole kohtul võimalik järeldada, et hagejale kuulub üle 40% asjaomaste maatükkide käibest. Ainuüksi asjaolust, et hagejale kuulub üle 40% Tallinna linna haldusterritooriumi maast, ei saa järeldada, et hagejale kuulub Tallinnas üle 40% asjaomase maa käibest. Lisaks ei ole kostja toonud esile ja tõendanud asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et hageja positsioon võimaldab tal tegutseda arvestataval määral sõltumatult konkurentidest või klientidest, s.o teistest Tallinna linna territooriumil spordiehitiste ja -rajatiste püstitamiseks sobilike maatükkide omanikest või nende kasutamisest huvitatud isikutest. Õige ei ole ka kostja arusaam, et hageja on spordiehitisteks- ja rajatisteks sobivate maatükkide kasutusse andmise turul olulist vahendit omav ettevõtja KonkS 15 tähenduses ning omab seetõttu turgu valitsevat seisundit KonkS § 13 lg 2 järgi. Riigikohus on Euroopa Kohtu praktikale viidates leidnud, et olulise vahendi kindlakstegemisel on kõrge künnis ning see on pigem erandlik. Selleks peavad esinema tehnilised, õiguslikud või majanduslikud takistused, mis muudavad alternatiivsete lahenduste rakendamise – vajaduse korral ka koostöös teiste turuosalistega – võimatuks või vastuvõtmatult keeruliseks. Juurdepääsu tagamise kohustuse tekkimiseks peab teise isiku võrgustiku kasutamine olema soovitud tegevuseks hädavajalik (RKTKo 14.03.2022, 3-19-509, p 24). Selliseid erandlikke asjaolusid ei ole aga kostja esile toonud ega tõendanud. Ainuüksi sellest, et hageja on kostjale teadaolevalt ainuke isik, kellele kuuluvad ratsaspordikeskuse arendamiseks sobilikud kinnisasjad ja kes on neile sel otstarbel
2-21-5011 hoonestusõigust seadnud, ei saa järeldada, et kostjal ei oleks teisi mõistlikke alternatiive Tallinna linna piires ratsaspordikeskuse jaoks maad leida. Hageja kui kohaliku omavalitsuse pakutava maa kasutusse andmine, sh hoonestusõiguse seadmine võib olla küll kostjale soodsam, kuid see ei muuda kohalikule omavalitsusele kuuluvale maale juurdepääsu kostja jaoks hädavajalikuks.
16.1.3.Seega ei ole kostja toonud esile ja tõendanud asjaolud, mille alusel saaks järeldada, et hagejal on turgu valitsev seisund Tallinna spordiehitiste ja -rajatiste aluse maa kasutusse andmise turul ning hoonestusõiguse lepingu p 5.1 ei saa olla osaliselt tühine KonkS §-s 16 sisalduvate piirangute rikkumise tõttu.
16.2.Samuti ei saa lepingu p-s 5.1 sisalduvat hoonestusõiguse tasu kokkulepet pidada vastuolu tõttu määruse nr 28 §-s 35 sätestatuga TsÜS §-de 85 ja 87 alusel tühiseks osas, milles tasu suuruse moodustas 5% ärimaa maksustamishinnast.
16.2.1.Hoonestusõiguse lepingus sisalduv tasukokkulepe võib iseenesest olla TsÜS §-de 85 ja 87 alusel tühine osas, milles see on vastuolus seadusest või muust õigustloovast aktist, sh vallavõi linnavalituse või volikogu üldaktina antud määrusest tuleneva keeluga, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda (RKTKo 27.10.2009, 3-2-1-100-08, p 23)
16.2.2.Tallinna Linnavolikogu kehtestas 02.02.2005 määrusega nr 28 Tallinna linna omandis olevatele kinnistutele hoonestusõiguse seadmise korra, mille § 35 lg 1 järgi oli hoonestusõigus tasuline. Hoonestusõiguse aastatasu suurus sõltus korra § 35 lg 3 järgi katastriüksuse sihtotstarbest ning oli äri- ja tootmismaa puhul 5%, transpordimaa puhul 4% ja muude katastriüksuse sihtotstarvete puhul 2% maa maksustamishinnast. Korra § 35 lg 4 nägi ette, et kui hoonestusõiguse alusel püstitatakse spordiehitis (spordikeskus, spordihall, universaalhall, staadion, spordiväljak jms) või erakooliseaduse mõistes erakooli tegevuseks vajalik ehitis, on hoonestusõiguse aastatasu suurus, olenemata kinnistu tegelikust sihtotstarbest, 2% kinnistu asukoha hinnatsoonis kehtivast sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast. Linnavolikogu määrus on haldusmenetluse seaduse (HMS) § 88 tähenduses käsitatav õigusaktina, mille haldusorgan annab piiritlemata arvu juhtude reguleerimiseks, st tegemist on õigustloova aktiga. Pooled on pidanud volikogu määrust lepingu sõlmimise ajal kehtivaks ega ole toonud esile asjaolusid, mille kohaselt võiks määrus olla HMS § 94 alusel tühine.
16.2.3.Tallinna Linnavolikogu võttis 16.06.2011 vastu otsuse nr 118 Paldiski mnt 135 kinnistule otsustuskorras kostja kasuks hoonestusõiguse seadmise kohta (I kd, tl 22–24 pöördel). Otsuse p 1.4 järgi oli hoonestusõiguse seadmise tingimuseks mh see, et hoonestusõiguse aastatasu on 70 389 eurot, mis moodustab 5% ärimaa ning 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast hinnatsoonis H0784030. Linnavolikogu otsus on käsitatav haldusaktina HMS § 51 tähenduses, s.o linnavolikogu poolt haldusülesannete täitmisel avalik-õiguslikus suhtes üksikjuhtumi reguleerimiseks antud isiku õiguste või kohustuste tekitamisele suunatud otsus. Kostja ei ole väitnud, et ta oleks HMS § 72 lg 1 p 2 alusel taotlenud vaidemenetluse korras otsuse p 1.4 kehtetuks tunnistamist. Samuti ei ole kostja toonud esile asjaolusid, mille alusel võiks otsus olla HMS § 63 alusel tühine. Seega juhindub kolleegium vaidlust lahendades sellest, et hoonestusõiguse lepingu aluseks olnud Tallinna Linnavolikogu otsus, sh selles sisalduv p 1.4 kehtib. Ringkonnakohus ei nõustu aga hageja esindajate istungil avaldatud arusaamaga, et linnavolikogu otsus asendas varem sama haldusorgani vastuvõetud määrust. Kuigi volikogu otsust ei ole vaidlustatud, ei tähenda see
2-21-5011 seda, et otsuse alusel sõlmitud lepingus sisalduv tasukokkulepe ei võiks olla määrusest kui õigusloovast aktist tuleneva keeluga vastuolu tõttu TsÜS § 87 järgi tühine. Kuigi nii otsuse kui ka määruse on vastu võtnud linnavolikogu, s.o sama haldusorgan, ei saa haldusorgan halduse üksikaktiga muuta halduse üldakti. Samuti ei parandaks kehtiv halduse üksikakt selle alusel sõlmitud lepingus sisalduva kokkuleppe võimalikku tühisuse alust.
16.2.4.Hoonestusõiguse lepingu (I kd, tl 10–21) p 1.2.1 järgi oli lepingu esemeks oleva 94 864 m2 (9,4864 ha) suuruse maatüki sihtotstarve ärimaa (50%) ja ühiskondlike ehitiste maa (50%). Lepingu p 5.1 järgi kohustus kostja tasuma hagejale hoonestusõiguse tasu 70 389 eurot aastas, mis moodustab 5% ärimaa ning 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast hinnatsoonis H0784030. Pooled ei vaidle selle üle, et kokkulepitud tasu vastas määrusega nr 28 kehtestatud korra § 35 lg-s 3 sätestatud katastriüksuse sihtotstarbele vastava tasu suurusele ning kostja tasus kuni 2019. a I pooleni kokkulepitud suurusega tasu. Alles siinses kohtumenetluses asus kostja väitma, et ta oleks pidanud määrusega nr 28 kehtestatud korra § 35 lg 4 järgi maksma oluliselt väiksemat tasu, sest hoonestusõiguse lepingu järgi kohustus ta rajama kinnisasjale mh spordiehitisi. Seega väidab kostja sisuliselt seda, et linnavolikogu on määranud otsusega ja pooled on lepingu p-s 5.1 leppinud kokku kostja kasuks seatava hoonestusõiguse tasu, juhindudes määrusega nr 28 kinnitatud korra § 35 lg-s 3 sätestatud üldistest tasu määramise alustest ja jätnud kohaldamata korra § 35 lg-s 4 sisalduva spordiehitise (spordikeskus, spordihall, universaalhall, staadion, spordiväljak jms) püstitamise korral rakenduva erandi. Lepingu p 3.2 järgi kohustus kostja rekonstrueerima kinnisasjal asuvad hooned ja rajatised (sh sporthobuste tall, maneež ja teeninduskorpus) ning ehitama kinnisasjale majutus-, ravi-, spordi- ja ärihooned, lähtudes kehtestatud detailplaneeringuga lubatud ehitusõiguse ulatusest ja mahtudest. Seega kohustus kostja hoonestusõiguse lepingu alusel ringkonnakohtu hinnangul mh rekonstrueerima ja püstitama ehitisi, mida saab pidada korra § 35 lg 4 tähenduses spordiehitisteks. Ehitis on ehitusseadustiku (EhS) § 3 lg 1 järgi inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk, kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada teistest asjadest, seejuures võib ehitiseks olla EhS § 3 lg 2 järgi hoone või rajatis, samuti võib EhS § 3 lg 3 järgi ühe ehitisena käsitada funktsionaalselt koos toimivat ehituslikku kompleksi. Määrusega nr 28 kinnitatud korra § 35 lg 4 sõnastus (spordiehitis ja sellele sulgudes lisatud avatud loetelu) ei võimalda grammatiliselt ega süstemaatiliselt, koosmõjus ehitusseadustikuga, mõista spordiehitist kui avalikult kasutatavat universaalset spordikompleksi, nagu väidab hageja. Hageja esindajad tõid ringkonnakohtu istungil esile, et sätte eesmärgiks oli soodustada seda, et erakapital ehitaks välja spordiehitisi ja võimaldaks elanikele tasuta sportimisvõimalusi. Samuti tõid hageja esindajad esile rahvatervise soodustamise aspekti kohalikus omavalitsuses. Ka neid kaalutlusi arvestades ei oleks üksiku spordiehitise ja spordikompleksi eristamine eesmärgipärane, sest elanike sportimistingimuste parandamisele ja sportimisvõimaluste avardamisele aitavad kaasa nii erasektori rajatud üksikud ühe spordiala harrastamiseks mõeldud ehitised kui ka mitut spordiala harrastada võimaldavad spordikompleksid. Kuigi korra § 35 lg 4 kohaselt oli erisäte nähtud ette spordiehitise püstitamise puhuks, kinnitasid hageja esindajad, et vastavat tasumäära rakendati lepingus ka enne spordiehitise püstitamist. Seega piisas erisätte rakendamiseks sellest, et hoonestusõiguse lepingust tulenes sellise ehitise püstitamise kohustus, st määruse mõtteks ei olnud, et see rakenduks alles pärast spordiehitise püstitamise kohustuse täitmist.
2-21-5011 Viimaks on korra § 35 lg 4 tõlgendamisel oluline ka see, mida tähendas, et spordiehitise puhul tuli määrata tasuna 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast, sõltumata kinnistu tegelikust sihtotstarbest. Mõlema poole esindajad olid ringkonnakohtu istungil sisuliselt sama meelt selles, et sätet tuleb mõista selliselt, et kui muu kui sotsiaalmaa sihtotstarbega maale on püstitatud spordiehitis, siis tuleb hoonestusõiguse tasu määramisel võtta aluseks 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamise hinnast. Siinsel juhul oli aga tegemist olukorraga, kus maa sihtotstarve oli 50% ulatuses ärimaa ja 50% ulatuses ühiskondlike ehitiste maa. Vabariigi Valitsuse 23.20.2002 määrusega nr 155 kinnitatud katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise korra § 6 p 13 järgi on ühiskondlike ehitiste maa sotsiaalmaa, s.o sellise maa, millelt ei taotleta kasumit, üheks alaliigiks. Seejuures võib määrusega nr 155 kinnitatud korra § 3 lg 3 järgi ühele katastriüksusele määrata kolm sihtotstarvet, kui katastriüksusel asuva ehitise või ehitiste kasutusotstarve vastab mitmele sihtotstarbe liigile või kui planeeringuga on määratud maa mitmele sihtotstarbele vastav kasutusotstarve. Kui planeering määrab maaüksuse kasutusotstarvete proportsiooni, siis lähtutakse katastriüksuse sihtotstarbe määramisel määrusega nr 155 kinnitatud korra § 3 lg 2 järgi planeeringus näidatud kasutusotstarvete proportsioonist. Seega oli praegusel juhul maa katastriüksuse sihtotstarve 50% ulatuses kooskõlas spordiehitise aluse maa tegeliku kasutusotstarbega. Vaidlusaluse määrusega nr 28 kinnitatud korra § 35 lg-s 4 ei ole selgelt ette nähtud, et ka siis, kui maal on mitu sihtotstarvet, tuleb spordiehitise püstitamisel võtta hoonestusõiguse tasu aluseks kogu maa ulatuses üksnes 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamise hinnast. Kolleegiumi hinnangul ei oleks selline tõlgendus kooskõlas ka sätte mõtte ja eesmärgiga. Olukorras, kus kinnisasjale tuleb planeeringu järgi püstitada 50% ulatuses ärihooneid ja 50% ulatuses ühiskondlikke ehitisi, vastab katastriüksuse kasutusotstarve 50% ulatuses maa planeeritavale tegelikule kasutusele. Sätte mõtteks on aga tagada hoonestusõiguse tasu määramine vastavalt tegelikule maakasutusele, kui sellele püstitatakse spordiehitis. Kui püstitatavate spordiehitiste proportsioon vastab katastriüksuse sihtotstarbena määratud sotsiaalmaa proportsioonile, siis ei ole ringkonnakohtu hinnangul tegemist olukorraga, kus hoonestusõiguse tasu tuleks määrata kogu kinnisasja ulatuses sotsiaalmaa maksustamise hinna alusel. Eeltoodut arvestades ei ole hoonestusõiguse lepingu p-s 5.1 sisalduv tasukokkulepe, mis juhindub määrusega nr 28 kinnitatud korra § 35 lg-st 3, mitte lg-st 4, selle määrusega vastuolus.
16.2.5.Lisaks märgib kolleegium, et ka juhul, kui tõlgendada vaidlusalust määrust kostja taotletud viisil ja leida, et ka mitme sihtotstarbega maa puhul tuleb sellele spordiehitise püstitamise korral võtta hoonestusõiguse tasu määramisel kogu maa ulatuses aluseks 2% sotsiaalmaa otstarbega maa maksustamise hinnast, ei saaks lepingu p-s 5.1 sisalduvat tasukokkulepet pidada TsÜS §-de 85 ja 87 alusel osaliselt tühiseks, sest kolleegiumi hinnangul ei sisalda määrusega nr 28 kehtestatud korra § 35 sellist keeldu, mille rikkumine peaks endaga kaasa tooma hoonestusõiguse tasukokkuleppe tühisuse. Määrusega nr 28 on Tallinna Linnavolikogu kehtestatud hoonestusõiguse tasu määramise alused ning sellest ei tulene hagejale otseselt keeldu leppida kokku määruses sätestatust erinevas hoonestusõiguse tasus, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik, vajalik ja põhjendatud. Ka juhul, kui tuletada sellest keeld leppida kokku määrusest erinevas tasus, siis ei oleks selle eesmärgiks tuua keelu rikkumise korral kaasa eraõigusliku tasukokkuleppe tühisust. Määruses sisalduva avalikõigusliku regulatsiooni eesmärgiks on kehtestada hagejale kuuluvale maale seatava hoonestusõiguse eest taotletava tasu suuruse määramise tüüpilised alused, millest hageja saab hoonestusõiguse lepinguid sõlmides juhinduda, ja tagada hoonestajate võrdväärne kohtlemine,
2-21-5011 kuid neist tüüpilistest alustest eraõigussuhtes kõrvalekaldumise korral ei ole määruse eesmärgiks tuua endaga kaasa kõrvalekalduva kokkuleppe tühisus. Ka hageja esindajad märkisid ringkonnakohtu istungil, et määruse eesmärgiks oli korruptsiooniohu ärahoidmine.
16.2.6.Kuna praegusel juhul ei kohaldu määrusega nr 28 kinnitatud korra § 35 lg 4 ning ka juhul, kui see kohalduks, ei ole korra §-s 35 sätestatud hagejale keeldu sõlmida teistsugust kaalutletud tasukokkulepet ning igal juhul ei oleks ka vastava keelu eesmärgiks tuua kaasa teistsuguse kaalutletud tasuotsuse tühisust, ei saa ringkonnakohtu hinnangul pidada hoonestusõiguse lepingu p-s 5.1 sisalduvat tasukokkulepet TsÜS §-de 85 ja 87 alusel tühiseks.
16.3.Hoonestusõiguse tasu maksmise kokkulepet ei saa ärimaad puudutavas osas pidada ka heade kommetega vastuolu tõttu TsÜS § 86 lg 1 ja lg 2 p-de 2 ja 3 alusel koosmõjus TsÜS §ga 85 osaliselt tühiseks põhjusel, et hageja ei võimaldanud kostjal ärihooneid rajada ega arendustegevuseks rahastust saada. Riigikohtu praktika järgi on tehing TsÜS § 86 lg 1 tähenduses vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal (vt nt RKTKo 23.09.2005, 3-2-1-80-05, p 23). Kostja ei ole toonud esile selliseid asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et hoonestusõiguse tasu nõudmine mh ärimaa koefitsiendiga oli hoonestusõiguse lepingu sõlmimise ajal kuidagi heade kommetega vastuolus. Hageja väidetav hilisem käitumine ei anna alust pidada lepingut osaliselt heade kommete vastaseks ja seetõttu osaliselt tühiseks.
16.4.Hoonestusõiguse tasunõude rahuldamine ei ole kostja esile toodud asjaoludel vastuolus ka hea usu põhimõttega VÕS § 6 lg 1 tähenduses ning ringkonnakohtul ei ole alust jätta VÕS § 108 lg-t 1 ja lepingu p 5.1 VÕS § 6 lg 2 alusel kohaldamata, sest hoonestusõiguse tasu maksmine lepingus kokkulepitud suuruses ei ole hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu. Samuti ei ole ringkonnakohtul alust arvata, et hageja ei käitu oma õigusi teostades, s.o kostjalt hoonestusõiguse tasu nõudes heas usus TsÜS § 138 lg 1 tähenduses või et tema tasunõude eesmärgiks oleks kostjale kahju tekitamine TsÜS § 138 lg 2 tähenduses. Pooled leppisid hoonestusõiguse lepingus kokku hoonestusõiguse tasu suuruses ning kostja on kuni 2019. a juulini ka hoonestusõiguse tasu maksnud. Asjaolu, et kostjal ei õnnestunud kinnisasja hoonestada ja olemasolevaid hooneid rekonstrueerida, mistõttu esitas hageja kostjale nõude hoonestusõiguse tagasikandmiseks, ei andnud kostjale alust jätta edaspidi hoonestusõiguse tasu maksmata. Olukorras, kus kostja ei andnud hagejale nõusolekut hoonestusõiguse tagasikandmiseks, jäi kostja endiselt hoonestusõiguse omanikuks ning peab sellest tulenevalt kandma ka hoonestusõigusest tulenevaid kohustusi, sh maksma hagejale hoonestusõiguse tasu. Sellises olukorras hoonestajalt tasu nõudmine on kooskõlas seaduse mõttega ega ole kuidagi hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu või kantud soovist tekitada kostjale kahju. Seejuures ei ole tähtsust sellel, kas ja kui palju säästis hageja kulusid võrreldes varasema ajaga, kui hageja ise opereeris ratsaspordikeskust.
16.5.Kokkuvõtvalt leiab kolleegium, et kostja vastuväited hageja tasunõude kohta ei ole põhjendatud, mistõttu rahuldas maakohus õigesti hageja hoonestusõiguse tasu nõude 140 778 eurot. Kuna hoonestusõiguse tasu nõue on põhjendatud, ei ole ringkonnakohtul alust muuta maakohtu otsust ka viivisenõude osas, sest kostja esitas apellatsioonkaebuses viivisenõude kohta üksnes selliseid vastuväiteid, mis seondusid ebaõige tasunõude suurusega. III
17.Viimaks vaidlevad pooled apellatsioonimenetluses ka selle üle, kas kostjal on hageja vastu selliseid nõudeid, mida saaks kohtumenetluses hageja tasu- ja viivisenõudega tasaarvestada, sh
2-21-5011 alusetult makstud hoonestusõiguse tasu ja maamaksu tagasinõue ning kinnisasja haldamisel ja arendamisel tehtud kulutuste hüvitamise nõue.
17.1.Arvestades seda, et ülaltoodu kohaselt ei ole hoonestusõiguse lepingu p-s 5.1 sisalduv hoonestusõiguse tasu kokkulepe osaliselt tühine, ei ole kostjal õigust nõuda hagejalt tühise tehingu alusel saadu tagastamist. Seega ei ole kostjal õigust nõuda hagejalt tagasi enammakstud hoonestusõiguse tasu 389 707 eurot 50 senti. Samuti ei ole kostjal õigust nõuda hagejalt tagasi 50% tasutud maamaksust, s.o 185 754 eurot 93 senti. Kostja ei ole selgitanud, millisel alusel ta seda tagasi nõuab. Ainuüksi see, kui lepingus sisalduv tasukokkulepe oleks olnud tühine, ei oleks andnud kostjale alust nõuda ka tasutud maamaksu tagasi. Ka see, et kostja ei ole saanud kasutada maad ärimaana, st ei ole ehitanud sinna ärihooneid, ei anna kostjale õigust nõuda osa tasutud maamaksu tagasi.
17.2.Õige ei ole ka kostja arusaam, et tal on õigus nõuda hagejalt nii enne kui ka pärast hoonestusõiguse seadmist kinnisasjal ratsaspordikeskuse opereerimisel ja selle arendamisel tehtud kulutuste hüvitamist. Maakohus leidis õigesti, et hoonestusõiguse lepingu ega asjaõigusseaduse alusel ei olnud kostjal õigust nõuda tehtud kulutuste hüvitamist ning kostja ei ole tõendanud muu õigussuhte olemasolu, sh käsunduslepingu sõlmimist, mille alusel oleks tal õigus nõuda kulutuste hüvitamist. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtuga, kordamata maakohtu põhjendusi. Kuna kostja ei tõendanud kulutuste hüvitamise aluseks oleva õigussuhte olemasolu, ei ole tähtsust sellel, kas kostja on tehtud kulutusi tõendanud.
18.Eelnevat arvestades ei anna ka kostja väited seoses tasaarvestatavate nõuetega alust jätta hageja rahalist nõuet rahuldamata. IV
19.Ülaltoodud põhjendustel rahuldab kolleegium apellatsioonkaebuse hoonestusõiguse tagasikandmise nõude osas, kuid apellatsioonkaebuse väited ei anna alust tühistada maakohtu otsuse lõppjäreldust hageja rahaliste nõuete osas.
20.Arvestades seda, et ringkonnakohus muudab maakohtu otsust, tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust, samuti jaotada § 173 lg 1 järgi ringkonnakohtu menetluse kulud. Kuna hagi rahuldatakse hoonestusõiguse tasu ja viivisenõude osas, kuid see jääb rahuldamata hoonestusõiguse tagasikandmise nõude osas, on mõistlik jätta poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel kummagi poole enda kanda. Kuna menetluskulud jäävad kummagi poole enda kanda, ei määra kohus kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust.