Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi 4 korteriühistu hagi Tallinn Dolls OÜ vastu võla väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 04. juuni 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi 4 korteriühistu apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
13 435,98 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi 4 korteriühistu (registrikood 80013092), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ahti Kuuseväli Kostja: Tallinn Dolls OÜ (registrikood 11957882), lepinguline esindaja vandeadvokaat Siret Saks
Istungi toimumise aeg
04. detsember 2018, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 04. juuni 2018 otsus ja teha uus otsus.
2.Hagi rahuldada.
3.Välja mõista Tallinn Dolls OÜ-lt 13 435,98 eurot Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi 4 korteriühistu kasuks.
5.Maakohtus ja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätta kostja Tallinn Dolls OÜ kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist
otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu esitas 11.10.2017 hagi Tallinn Dolls OÜ vastu võla 13 435,98 euro väljamõistmiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt on korterelamus Koidu tn 122 moodustatud korteriühistu. Kostjale kuulub elamus mitteeluruum M64 pindalaga 379,3 m2. Kostja on korteriühistu liige. Hageja on osutanud mitteeluruumi sihipäraseks kasutamiseks ja kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikke teenuseid. Kostja õiguseellane ja kostja ei ole kommunaalteenuste eest maksnud. Kostja omandas mitteeluruumi 03.01.2017 ja mitteeluruumi omandamisel läks kostjale üle eelmise omaniku kohustus tasuda tarbitud kommunaalteenuste eest. Hageja palub kostjalt välja mõista kommunaalkulude võlgnevuse 13 435,98 eurot perioodi eest juuni 2014 – oktoober 2017. Hagejal on õigus nõuda kostjalt kommunaalarvete tasumisega viivitamisel viivist 0,07% päevas. Tegemist on seadusest tuleneva viivise määraga ja viivise arvestamiseks sellises määras ei ole vaja eraldi juhatuse otsust. Kostja vastuväited
3.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta menetluskulud hageja kanda.
4.Kostjal on küttesüsteemi renoveerimise kulutuste hüvitamise nõue hageja vastu, mille ta tasaarvestab hageja kommunaalkulude maksmise nõudega. Kostja mitteeluruumis asuv küttesüsteem oli amortiseerunud ja osaliselt puudus. Küttesüsteemi renoveerimine oli kaasomandi säilimiseks vajalik. Kostja nõue oli seisuga 10.05.2017 vähemalt 19 371,60 eurot. Kostja tasaarvestab küttesüsteemi renoveerimise kulude hüvitamise nõude hageja kommunaalkulude tasumise nõudega.
5.Hagejal puudub õigus nõuda täiendavalt viivist. Pooled tasaarvestasid aprillis 2017 kostja küttesüsteemi renoveerimisega seoses kantud kulutused 3000 eurot hageja majanduskulude tasumise nõudega perioodi eest november 2014 – detsember 2016. Kostja ei tasaarvesta nimetatud perioodil esitatud arvetel märgitud viivist, sest pooled olid kokku leppinud kommunaalkulude korrigeerimise, mitte tekkinud viivise korrigeerimise. Põhivõla katteks tuleb lugeda summad, mis kostja tasus juunis ja juulis 2017, sest hagejal puudus õigus arvestada nimetatud summadelt viivist. Lisaks võis kostja tugineda varasemale praktikale, mille kohaselt loetakse esmalt tasutuks majandamiskulud.
6.Hageja nõue on 1535,22 euro ulatuses aegunud. Kostja ei vastuta arvete tasumata jätmise eest, mis tekkisid enam kui kolm aastat enne hagiavalduse esitamist.
7.Hageja nõue on osaliselt tõendamata. Hageja ei esitanud kommunaalkulude arveid juuli – septembri 2017 eest.
8.Hageja nõuab viivist arvete tasumata jätmise eest 0,07% päevas. Hageja ei esitanud juhatuse otsust viivise maksimaalses suuruses määramise kohta. Viivisenõue on tõendamata. Viivist
tuleks vähendada, sest viivis määras 0,07% päevas on ebamõistlikult suur. Hagejal tuleb selgitada, milles seisnes kahju, et nõuda viivist nii suures määras.
9.Kostjal oli õigus keelduda kohustuse täitmisest. Kostja mitteeluruumis puudusid küttekehad kuni aprillini 2017. Kostja õiguseellane keeldus 25.11.2015 kommunaalmaksete tasumisest. Õigus keelduda kommunaalmaksete tasumisest läks üle kostjale korteriühistuseaduse (KÜS) § 51 alusel. Kütte puudumise tõttu ei saanud kostja mitteeluruumi kasutada. Seega on kostjal õigus keelduda kõikide kommunaalkulude eest maksmisest alates 25.11.2015 kuni aprill 2017. Hagejal ei olnud õigust arvestada nimetatud perioodi eest viivist. Hageja on omavoliliselt eemaldanud radiaatorid kostjale kuuluvast mitteeluruumist ning paigaldanud nõuetele mittevastava küttesüsteemi. Põhjendatud ei ole soojamõõturi kulu 852 euro kostja kanda jätmine. Soojamõõturi paigaldamine ja sellega seotud kulu kandmine ei ole tõendatud. Esimese astme kohtu otsus
10.Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ja mõistis need hagejalt 2081 euro suuruses kostja kasuks välja koos viivise tasumise kohustusega.
11.Kostjale kuulub alates 03.01.2017 mitteeluruum M64 aadressil Koidu tn 122, Tallinnas. Enne kostja mitteeluruumi omanikuks saamist kuulus see EST 2011 OÜ-le ja Estintel OÜ-le. Hageja nõuab kostjalt kommunaalkulude 13 435,98 eurot maksmist perioodi eest juuni 2014 – september 2017.
12.Hageja esitas kostja õiguseellastele EST 2011 OÜ-le ja Estintel OÜ-le ning kostjale arved kommunaalteenuste eest perioodil juuni 2014 – september 2017. Kostja õiguseellased ja kostja ei ole arveid osaliselt tasunud. Hageja esitas oma nõude tõendamiseks kommunaalkulude arved perioodi kohta mai 2014 - september 2017.
13.Hageja ei tõendanud soojusmõõtja paigaldamist ja sellega seotud kulu kandmist. Hageja nõue välja mõista kostjalt soojusmõõtja paigaldamise tasu 852 eurot tuleb jätta rahuldamata. Seega saab hageja nõude suuruseks olla 12 601,98 eurot (13 453,98 eurot – 852 eurot).
14.Majandamiskulude arvestamise korra sätestab kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 151 lg 1, mille kohaselt määratakse tasu majandamiskulude eest arvestatuna ruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Sama põhimõtte majandamiskulude jagamisel näeb ette kostja põhikirja p 65. Tõendatud on, et kostjale kuuluva mitteeluruumi pind on 379,3 m2.
15.Hageja esitas gaasitarnija arved, millega on tõendatud teenuse osutamine jaanuaris – aprillis 2017 ja saadud teenuse maksumus. Jagades jaanuaris – aprillis 2017 elamus soojusenergia tootmiseks tarbitud gaasi maksumuse elamu korteriomandite pinnaga 4354,6 m2 ja korrutades saadud tulemuse kostja mitteeluruumi pinnaga 379,3 m2, pidi kostja maksma soojusenergia eest jaanuaris 2017 505,22 eurot, veebruaris 2017 451,43 eurot, märtsis 2017 399,36 eurot ja aprillis 2017 327,95 eurot. Hageja nõuab kostjalt soojusenergia eest tasumist jaanuari – aprilli 2017 eest väiksemas summas, st jaanuaris 2017 350,09 eurot, veebruaris 2017 271,96 eurot, märtsis 2017 255,27 eurot, aprillis 2017 209,71 eurot. Hageja tõendas soojusenergia tarbimise koguse ja selle, kui palju pidi hageja tarbitud teenuse eest teenuseosutajale vaidlusalusel perioodil maksma. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt tasu soojusenergia eest arvetel toodud summades. Asjaolu, et hageja nõuab kostjalt tasu eeltoodud arvestusest väiksemas summas, ei välista hageja nõudeõigust.
16.Estintel OÜ 25.11.2015 kiri tõendab, et juba alates 15.07.2015 puudus kostja mitteeluruumis küte. Sama kiri tõendab, et hageja oli alates 15.07.2015 teadlik, et küttesüsteem kostja mitteeluruumis ei toimi. Kuigi hageja 11.08.2016 üldkoosolekul võeti
vastu otsus paigaldada kostja mitteeluruumi küttesüsteem vastavalt ehitusaegsele projektile, ei ole hageja tõendanud, et ta taastas küttesüsteemi kostja mitteeluruumis. Kostja esitas kohtule hageja juhatuse 11.04.2017 koosoleku protokolli, kus otsustati tasaarvestada küttesüsteemi taastamise ja radiaatorite paigaldamise kulud 3000 euro suuruses kostja tasumata majanduskuludega perioodi eest november 2014 – detsember 2016. 11.04.2017 koosolekul otsustatu kinnitab, et pigem kandis kostja kulusid küttesüsteemi taastamiseks ja radiaatorite paigaldamiseks, sest vastasel juhul oleks hagejal puudunud vajadus kulusid tasaarvestada.
17.Olles teadlik, et kostja mitteeluruumis puudub toimiv küttesüsteem ja jättes selle taastamata, eirates sellega 11.08.2016 üldkoosolekul vastuvõetud otsust taastada kostja mitteeluruumis küttesüsteem ja paigaldada radiaatorid, rikkus hageja kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg-st 6 tulenevat kohustust hoida kaasomandi ese (st küttesüsteem) korras. Hageja ei tõendanud, et küttesüsteemi taastamata jätmine on toimunud kostja käitumise tõttu, st kostja või tema õiguseellane ei oleks lubanud hageja esindajal korteriomandi reaalosale siseneda, et teostada küttesüsteemi remonttöid. Samuti on tõendamata hageja väide, et kostja mitteeluruumis olev küttesüsteem on lokaalne ehk kuulub kostja korteriomandi reaalosa hulka, mistõttu ei pidanud hageja seda taastama.
18.Kuivõrd hageja ei ole vastupidist tõendanud, tuleb eeldada, et küttesüsteem kostja mitteeluruumis kuulub elamu kaasomanike kaasomandisse. Lisaks on kostja poolt esitatud juuli 2015 eksperthinnanguga tõendatud, et kostja mitteeluruumi läbiv küttesüsteem on korteriomanike kaasomandis. Ekspert ei ole tuvastanud, et küttesüsteem mitteeluruumis oleks lokaalne. Kuivõrd hageja rikkus kohustust hoida kaasomandisse kuuluv küttesüsteem korras, annab see kostja õiguseellasele ja kostjale õiguse keelduda võlaõigusseaduse (VÕS) § 111 lg 1 alusel soojusenergia eest tasumisest kuni ei ole tagatud mitteeluruumi kütmine. Kostja õiguseellane keeldus kütte eest tasumisest alates 25.11.2015 ja õigus keelduda küte eest tasumisest kuni ei ole tagatud mitteeluruumi kütmine läks kostjale üle KÜS § 51 alusel alates mitteeluruumi omandamisest.
19.Kostja ei tõendanud, et mitteeluruumi küttesüsteem sai taastatud ja ruumi kütmine sai võimalikuks alates aprillist 2017. Hageja esitatud 15.02.2017 üldkoosoleku otsusega on tõendatud, et alates 22.12.2016 on tagatud kostja korteriomandi kütmine täiel määral. Ka hageja 11.04.2017 juhatuse koosolekul vastuvõetud otsus tasaarvestada küttesüsteemi taastamiskulud kostja majandamiskulude võlgnevusega perioodi eest november 2014 – detsember 2016 kinnitab, et alates detsembrist 2016 oli juba tagatud kostja korteriomandi kütmine. Vastupidisel juhul puudub seletus, miks pooled otsustasid piirata tasaarvestatavad majandamiskulud seisuga detsember 2016.
20.Kostjal ja tema õiguseellasel oli õigus keelduda VÕS § 111 lg 1 alusel soojusenergia eest tasumisest alates 25.11.2015 kuni kütte taastamiseni 22.12.2016. Hageja poolt esitatud võlgnevuste tabelist nähtub, et kostja õiguseellane ei maksnud kommunaalkulusid perioodil 25.11.2015 – 22.12.2016. Seega ei ole edukas hageja vastuväide, et kuna kostja õiguseellane maksis kommunaalkulude eest, ei saa hageja tugineda kommunaalkulude tasumisest keeldumise vastuväitele.
21.Kuivõrd kostjal oli õigus keelduda soojusenergia eest tasumisest alates 25.11.2015 kuni 21.12.2016, ei olnud hagejal õigust arvestada eeltoodud perioodil võlgnetavalt tasult kütte eest viivist VÕS § 113 lg 4 alusel. Ebaõige on kostja väide, et hageja nõudis arvete tasumisega viivitamise eest ebamõistlikult suurt viivist. Hageja nõudis kostjalt viivist kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS 7 lg-s 4 sätestatud määras. Kuigi hageja juhatus ei ole oma otsusega määranud viivise maksmise tähtaega ja viivise suurust, millise õiguse näeb ette põhikirja p 10.3, võis hageja arvestada viivist seaduses sätestatud määras. Kuivõrd hageja
juhatuse otsusega ei ole määratud viivise maksmise tähtaja osas teisiti, võis hageja lähtuda viivise maksmise tähtaja osas VÕS § 113 lg-st 1. Kostja ei ole tõendanud, et esinevad viivise vähendamise alused VÕS § 162 lg 1 alusel. Kui kehtivas korteriomandi- ja korteriühistuseaduses on sätestatud väiksem viivise määr, ei tee see varem kehtinud seaduses sätestatud viivise määra ebaseaduslikuks ega anna alust vähendada varasema seadusega sätestatud viivise määra.
22.Nõustuda ei saa kostja väitega, et kütte puudumine on asjaolu, mis ei võimalda kostjal ka muid kommunaalteenuseid kasutada, mistõttu oli kostjal õigus keelduda ka muude kommunaalteenuste eest tasumisest ajal, mil ei olnud tagatud mitteeluruumi kütmine. Korteriomanikul on õigus keelduda konkreetse kommunaalteenuse eest tasumisest, kui ta ei saa teenust korteriühistu rikkumise tõttu kasutada. Kostja ei ole menetluses väitnud ega tõendanud, et ka kõikide muude kommunaalteenuste kasutamine, mille eest hageja kostjalt tasu nõuab, ei olnud hageja kohustuse rikkumise tõttu kostjale tagatud. Kostjal oli kohustus maksta hagejale kõikide muude kommunaalteenuste eest peale kütte.
23.Radiaator on küttesüsteemi üks osa. Kui küttesüsteem tervikuna ei toimi, ei täida ka radiaator oma eesmärki ruumi kütta. Seetõttu ei ole määravat tähtsust sellel, kas kostja või tema õiguseellane eemaldas radiaatorid, sest küttesüsteemi kui terviku töö ei sõltu ainuüksi radiaatori olemasolust. Hageja esitatud 08.11.2000 hindamisakt ei tõenda, et küttesüsteem tervikuna oli toimiv või et radiaatorid olid ruumi kogu pinnal olemas. Samuti ei tõenda hindamisakt, et kostja või tema õiguseellane eemaldas radiaatorid. Kostja tõendas, et mitteeluruumi küttesüsteem ei toiminud ja mh puudusid radiaatorid juba siis, kui kostja esimene õiguseellane sai mitteeluruumi omanikuks. Kostja esitas vaidlusaluse mitteeluruumi esimese omaniku Kaitseliidu 21.02.2018 seisukoha, millest nähtub, et Kaitseliit oli mitteeluruumi omanikuks alates 07.01.2003 ja tema ei ole teostanud küttesüsteemi ümberehitustööd. Kaitseliit ei ole mitteeluruumist radiaatoreid eemaldanud. Mitteeluruum oli kogu Kaitseliidu omandis oleva aja jooksul kütteta, millest järeldub, et radiaatoreid ei olnud seal juba mitteeluruumi Kaitseliidu omandisse saamise hetkel. Kostja esitatud eksperthinnanguga on tõendatud, et ekspertiisi valmimise seisuga oli küttesüsteem täielikult amortiseerunud ja mittetoimiv, küttekehad puudusid kogu pinnal. Kuivõrd hageja ei tõendanud, et kostja või tema õiguseellane on radiaatorid eemaldanud, ei ole hagejal ka õigust nõuda kostjalt küttesüsteemi taastamist, sh radiaatorite paigaldamist. Samuti on tõendamata kostja väide, et hageja tegi kostja mitteeluruumis küttesüsteemi ümberehitustööd ja eemaldas radiaatorid. Seetõttu ei ole edukas kostja vastuväide, et hageja nõue maksta soojusenergia eest ajal, millal kostja mitteeluruumis puudusid radiaatorid, on vastuolus hea usu põhimõttega.
24.Kuivõrd hageja ei ole küttesüsteemi kostja mitteeluruumis taastanud ja see oli amortiseerunud, oli kostjal kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 15 lg 2 alusel õigus teha kulutusi küttesüsteemi renoveerimiseks korteriühistu üldkoosoleku otsuseta ja teiste korteriomanike kokkuleppeta. Kostja tõendas, et seoses küttesüsteemi renoveerimisega on ta kandnud järgmised kulud: küttesüsteemi renoveerimise projekti koostamise kulu 780 eurot, küttesüsteemi paigaldamise kulu 20 543 eurot. Asjaolu, et kostja renoveeris küttesüsteemi ja hageja seda aktsepteeris, kinnitab ka hageja 15.02.2017 üldkoosoleku protokoll, millest nähtub, et mitteeluruumi küttesüsteem on ühendatud elamu katlaga ja alates 22.12.2016 on tagatud korteriomandi kütmine. Kostja kantud küttesüsteemi renoveerimiskulud 20 543 euro suuruses on vajalikud kulutused tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõttes. Vajalik kulu TsÜS § 63 p 1 tähenduses on ka küttesüsteemi renoveerimise projekti koostamise kulu 780 eurot, sest ilma projektita ei oleks võimalik seda teha. Kostja kandis kõikide kaasomanike kaasomandisse kuuluva küttesüsteemi renoveerimise kulu 21 323 eurot (780 eurot + 20 543 eurot). Kuivõrd tegemist on
kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, on kostjal õigus nõuda teistelt korteriomanikelt kantud kulutuste hüvitamist kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 15 lg 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4 alusel. Kostja pidi kuni 31.12.2017 kehtinud KOS 13 lg 1 alusel osalema elamu majandamise kulude kandmisel vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Kostja väitel moodustab tema kaasomandi osa suurus elamu pindalast 7,35%, mistõttu jääb tema kanda 7,35%, st 1567,24 eurot küttesüsteemi renoveerimiskuludest. Kostjal on õigus KOS § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 alusel nõuda teistelt korteriomanikelt kulutuste hüvitamist 19 755,76 euro suuruses summas (21 323 eurot – 1567,24 eurot).
25.Kostjal on õigus tasaarvestada VÕS § 197 lg 1 alusel hageja kommunaalkulude maksmise nõue oma nõudega küttesüsteemi renoveerimise kulude 19 755,76 euro hüvitamiseks. Kostja küttesüsteemi renoveerimiskulude hüvitamise nõue teiste korteriomanike vastu muutus sissenõutavaks VÕS § 83 lg-te 3 ja 7 alusel ühe kuu möödumisel alates kulude kandmisest. Küttesüsteemi renoveerimise projekti kulu hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks hiljemalt 22.12.2016. Küttesüsteemi paigaldamise kulude hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks hiljemalt 28.02.2017.
26.Hageja juhatuse 11.04.2017 koosolekul otsustati tasaarvestada kostja küttesüsteemi renoveerimiskulud 3000 eurot kostja poolt tasumata majanduskuludega perioodil november 2014 – detsember 2016. Tõlgendades hageja juhatuse 11.04.2017 koosolekul vastuvõetud otsust TsÜS § 75 lg 1 alusel, tuleb asuda seisukohale, et hageja juhatus otsustas VÕS § 201 lg 1 esimese lause alusel tasaarvestada perioodil november 2014 – detsember 2016 tasumisele kuulunud majandamiskulude (st põhivõlgnevuse) nõude kostja küttesüsteemide renoveerimiskulude hüvitamise nõudega 3000 euro suuruses. 11.04.2017 koosolekul vastuvõetud otsusest ei nähtu, et poolte soov oli tasaarvestada sh majandamiskulude tasumata jätmise tõttu tekkinud viivis. Pärast 11.04.2017 juhatuse otsust tasaarvestada majandamiskulude võlgnevus kostja kulutuste hüvitamise nõudega summas 3000 eurot on kostjal hageja vastu kulutuste hüvitamise nõue suurusega 16 755,76 eurot (19 755,76 eurot – 3 000 eurot). Kostja esitas 21.01.2018 tasaarvestuse avalduse, millega tasaarvestas hageja poolt käesolevas menetluses esitatud kommunaalkulude maksmise nõude oma küttesüsteemi renoveerimise kulutuste hüvitamise nõudega. Kostja kulutuste hüvitamise nõue 16 755,76 eurot ületab hageja kommunaalkulude 12 601,98 euro suurust nõuet, mistõttu tuleb poolte nõuded kattuvas ulatuses lugeda lõppenuks VÕS § 197 lg 2 alusel. Kuna hageja nõue kostja vastu maksta kommunaalkulude eest 12 601,98 eurot on VÕS § 186 p 2 ja § 197 lg 2 alusel lõppenud, tuleb jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus
27.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
28.Maakohus kohaldas valesti varem kehtinud KOS § 15 lg-t 2 ja AÕS § 72 lg-t 4. Eksimus seisneb selles, et kohus luges kostja tasaarvestusavalduse kehtivaks olukorras, kus kostja tasaarvestuseks kasutatud nõude (kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõude) eeldused on tegelikult täitmata. Kostja ei ole kulutusi teinud. Kolmanda isiku tehtud kulutused ei ole tehtud kaasomandi esemele ja isegi kui need oleks tehtud, ei ole tegemist kaasomandi säilitamiseks vajalike kuludega.
29.Hageja võttis 11.08.2016 üldkoosolekul vastu otsuse paigaldada kostja mitteeluruumi ehitusaegses projektis olnud kohtadele küttesüsteem. Tähelepanu väärib asjaolu, et kostja asus selle asemel ise küttesüsteemi välja ehitama ja süsteem valmis hiljemalt 22.12.2016,
st mõni kuu hiljem üldkoosoleku otsuse tegemisest. Seetõttu on kostja võtnud vastuolus hea usu põhimõttega hagejalt võimaluse taastada küttesüsteem vastavalt ehitusaegsele projektile.
30.Lisaks eeltoodule on kostja poolt ehitatud küttesüsteem lubamatu, kuna ei vasta ehitusaegsele projektile, on ehitatud ehitusloata (ehitusseadustiku (EhS) § 4 lg 3 p 3; § 38 lg 1) ja sellel ei ole kasutusluba. Selline küttesüsteem ei saa olla vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks, sest ilma kasutusloata küttesüsteemi kasutada ei saa. Selline tegevus ei vasta kaasomanike huvidele.
31.Samuti on kohus ekslikult leidnud, et kaasomandi eseme säilitamine võib seisneda uue küttesüsteemi rajamises, mida ei ole hoones kunagi olnud ja pindadele, kus seda ei ole kunagi ette nähtud. Kohus tuvastas valesti asjaolu, et kostja mitteeluruumis ei olnud kütet. Kostja 26.02.2018 menetlusdokumendi lisaks 1 olevas ekspertarvamuses on tuvastatud, et korteriomandis on küttesüsteem, kuid see on ebaefektiivne.
32.Väär on kohtu järeldus, nagu oleks kostja tõendanud, et mitteeluruumis puudusid radiaatorid juba siis, kui kostja kõige esimene õiguseellane sai mitteeluruumi omanikuks. Kohus teeb Kaitseliidu vastusest liiga kaugeleulatuva järelduse ja ei ole hinnanud kõiki tõendeid igakülgselt. Kaitseliit oli ruumide omanik ajavahemikul 2003-2011 ja eksperthinnangu kohaselt toimus küttesüsteemide ümberehitus hinnanguliselt ajavahemikul 2006-2010. Seega võib Kaitseliidu antud selgitusi radiaatorite eemaldamise kohta pidada ebausaldusväärseteks.
33.Kostja korteriomandi põrandaküte ei ole kaasomandi ese, kostja ei ole enda korteriomandisse rajatud põrandakütte ehitamisele kulutusi teinud ja põrandakütte rajamine ei olnud vajalik kaasomandi säilitamiseks. Küttesüsteem ei ole ühendatud ülejäänud kortermaja küttesüsteemiga. Kostja korteriomandisse rajatud põrandakütte luges kohus valesti eelduslikult kaasomandi esemeks ja jaotas ebaõigesti tõendamiskoormuse. Kulutuste kandmise kohta esitatud tõenditest ei saa järeldada kulutuste kandmist.
34.Kostja tõendid on suures ulatuses fabritseeritud. Nimelt esitas kostja 2016. a valminud küttesüsteemi kulude tõendamiseks 31.10.2017 kohtule OÜ SAPO KARRI 2017. a arved nr 838 ja 881. Kohus tagastas need kostjale eelistungil, sest arved ei olnud seostatavad kostjaga. Maksjaks ei olnud kostja, vaid KM Ideas OÜ. Seejärel esitas kostja 26.02.2018 kohtule kaks kolmepoolset kokkulepet, mille on allkirjastanud vaid kostja seaduslik esindaja, millega soovis tõendada, et töid on siiski teostatud kostjale. Kokkulepetega on kostja üritanud tõendada, et OÜ-l SAPO KARRI oli kostjaga töövõtuleping mitteeluruumi küttesüsteemi tööde tegemiseks. Nende tõenditega ei saa kostja tõendada küttesüsteemi paigaldamist kostja ruumidesse. Kostja oleks töövõtulepingu olemasolul saanud selle kohtule esitada, kuid ei ole seda teinud. Kokkulepetel puudub OÜ SAPO KARRI seadusliku esindaja allkiri, mistõttu on alust arvata, et nimetatud osaühing ei ole üldse nimetatud kokkulepetest teadlik. Kostja tegevus selliste tõendite esitamisel viitab karistusseadustiku (KarS) § 209 lg 3 tunnustele vastava teo toimepanemisele, sest kostja üritab fabritseeritud tõendeid esitades saada hageja kulul varalist kasu. Kostja on fabritseeritud tõendite esitamisega rikkunud tsiviilkohtumenetluse (TsMS) § 200 lg-st 1 tulenevat hea usu põhimõtet.
35.Nimetatud kokkulepete p-de 1.3 kohaselt tekkis kostjal väidetavalt kohustus tagasi maksta KM Idea OÜ-le tasutud arved hiljemalt 2017. a. Kostja esitas nimetatud tõendid 2018. a veebruaris. Kostja ei ole tasunud KM Idea OÜ-le arveid küttesüsteemi eest, sest vastasel juhul oleksid tal olnud vastavad maksekorraldused olemas ja ta oleks need ka kohtule esitanud. Selle asemel on kostja esitanud kohtule hoopis kolmanda isiku maksekorraldused. Seega on tõendamata, et kostjal on üldse tekkinud kulutusi kaasomandi eseme säilitamiseks.
Kohus jõudis eeltoodu tõttu valele järeldusele, et kostja on kandnud kulusid kogusummas 21 323 eurot. Kohus jättis tuvastamata KOS § 15 lg 2 kohaldamise eelduse. Samuti oleks kohus pidanud eelnimetatud kokkulepete puhul tähele panema seda, et alla on kirjutanud kostja ja KM Ideas OÜ esindajana sama isik - MM. Olukorras, kus dokumentaalne tõend peaks kinnitama kahe eraldiseisva juriidilise isiku õigusi või kohustusi, kuid seaduslik esindaja on neil üks, võib asuda seisukohale, et nimetatud tõendit tuleks käsitleda hoopis poole seletusena, mis ei ole TsMS § 229 lg 2 kohaselt tõendiks.
36.Maakohus rikkus TsMS § 5 lg-st 2 ja § 199 lg 1 p-st 5 tulenevat hageja õigust esitada oma väidete ja vastuväidete tõendamiseks tõendeid. Kohus jättis rahuldamata hageja õigeaegselt esitatud taotluse kuulata tunnistajana üle HK vaidluses olulist tähtsust omava asjaolu kohta. Kohus rikkus ka TsMS § 331 sellega, et keeldus hageja poolt soojusarvesti paigaldamise tõendamiseks esitatud tõendite vastuvõtmisest olukorras, kus nende vastuvõtmine ei oleks põhjustanud menetluse venimist, kuid oleks aidanud kaasa asja õigele lahendamisele, mis on tsiviilkohtumenetluse esmane eesmärk (TsMS § 2). Vastus apellatsioonkaebusele
37.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht
38.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja maakohtu otsus TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus teeb asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uue otsuse, millega rahuldab hagi.
39.Hageja nõuab kostjalt majandamiskulude võla 13 435,98 euro maksmist perioodi juuni 2014 – september 2017 eest. Vaidlust ei ole asjaolude üle, et kostjale kuulub alates 03.01.2017 mitteeluruum M64 aadressil Koidu tn 122, Tallinnas. Enne kostja omanikuks saamist kuulus see Estintel OÜ-le. Kostja ja tema õiguseelneja ei tasunud eelnimetatud perioodil hagejale majandamiskulude ning osutatud ja vahendatud teenuste eest.
40.Apellatsioonimenetluses ei ole enam vaidlust ka selle üle, et kostja võlgnevus hageja ees on vähemalt 12 601,98 eurot, mille tuvastas maakohus. Seda kinnitas kostja esindaja ringkonnakohtu istungil. Seetõttu ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu sellekohaseid põhjendusi.
41.Vaidlus jätkub selle üle, kas kostja peab hagejale hüvitama täiendavalt soojusmõõtja paigaldamise kulu 852 eurot ja kas kostjal on nõue hageja vastu, mille ta sai hageja nõudega tasaarvestada.
42.Ringkonnakohus leidis, et maakohus jättis alusetult asja juurde võtmata hageja poolt 27.03.2018 kohtule esitatud tõendid kostja mitteeluruumi soojamõõtja paigaldamise ja selle maksumuse kohta. Kohtuistung toimus alles 07.05.2018 ja seega oli kostjal piisavalt aega tõenditega tutvumiseks ja soovi korral oma tõendite esitamiseks, mis oleks hageja tõendites kajastatu ümber lükanud. Hageja tõendite asja juurde võtmine ei oleks põhjustanud menetluse lahendamise viibimist. Seetõttu võttis ringkonnakohus hageja taotluse alusel eelnimetatud tõendid asja juurde.
43.Hageja 15.02.2017 üldkoosolekul, millest võttis osa ka kostja seaduslik esindaja MM, otsustati ühehäälselt, et korteriomanik, kelle korteriomandit köetakse tavapärasest lahendusest erineva tsentraalkütte lahendusega, kannab mõõtja paigaldamise kulud täies
ulatuses (I kd lk 75 pöördel). Vaidlust ei ole asjaolu üle, et kostja ruume köetakse erinevalt üldisest küttelahendusest.
44.Soojusmõõtja paigaldamise tasu 852 eurot on märgitud 09.06.2017 arvele nr 20170664 (I kd lk 25 pöördel). HM Soojusmeister OÜ poolt hagejale esitatud arvel nr 164457 on kajastatud tööde kirjelduste ja nende maksumuste hulgas ka kostja mitteeluruumi M64 soojusmõõtja paigaldus hinnaga 710 eurot, millele lisandub käibemaks (II kd lk 20). Hageja on tasunud HM Soojusmeister OÜ-le arve kolme maksega perioodil 07.06.2017-01.08.2017 (II kd lk 21-23). Hageja ja kostja allkirjastasid 02.05.2017 akti, milles kinnitasid soojusmõõtja paigaldamist Koidu 122 äripinnale M64 (II kd lk 24). Seega on soojusmõõtja paigaldamine ja selle maksumus tõendatud ning kostja on kohustatud lisaks maakohtu poolt tuvastatud võlale 12 601,98 eurot hüvitama hagejale ka soojamõõtja paigaldamise tasu 852 eurot. Hagejal on seega kostja vastu nõue hagiavalduses märgitud suuruses - 13 453,98 eurot.
45.VÕS § 186 p 2 ja § 197 lg 2 järgi lõpeb võlasuhe muu hulgas tasaarvestuse tulemusena. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.
46.Kostja esitas 21.01.2018 protsessuaalse tasaarvestuse vastuväite (protsessuaalne tasaarvestus), mida muutis 26.02.2018 menetlusdokumendis (I kd lk 104). Tasaarvestuse vastuväite esitamise korral peab kohus kontrollima sisuliselt ka tasaarvestuseks kasutatud nõude olemasolu ja lubatavust (vt nt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-58-04, p 11).
47.Kostja tugines tasaarvestuse tegemisel sellele, et ta on teinud kulutusi küttesüsteemi renoveerimiseks 21 323 euro suuruses, millest 780 eurot on projekti koostamise kulu ja küttesüsteemi paigaldamise kulu 20 543 eurot. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et kostja on endale kuuluvas mitteeluruumis küttesüsteemi renoveerinud ja hageja on seda aktsepteerinud. Hageja majanduskulude nõue ja kostja küttesüsteemi renoveerimiskulu on 3000 euro suuruses kohtuväliselt tasaarvestatud.
48.Maakohus leidis, et kostja on oma nõuet tõendanud, kuid ei märkinud, millistele tõenditele on kohtu järeldus rajatud. Kohus jättis kostja nõude kohta esitatud tõendid otsuses analüüsimata. Sellega rikkus kohus TsMS § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõudeid. Kohus üksnes viitas otsuses toimiku lk-dele 52, 127-131 ja 132-135.
49.Kostja esitas järgmised tõendid – OÜ SAPO KARRI arve-saateleht nr 830 nimetusega „Projekt Koidu 122 M64, kütteprojekt, elektriprojekt, üldehituse projekt“ kogusummale 3120 eurot (I kd lk 52). Toimiku I kd lk 127-130 on Koidu 122 M64 keldriruumide põrandakütte ehitusprojekt, mille on koostanud Kütteprojekt OÜ. Kostja on 22.11.2016 maksekorraldusega nr 1150 tasunud OÜ-le SAPO KARRI 1560 eurot selgitusega „pool arvest 830“ (I kd lk 131). Kuna arve-saatelehele oli märgitud kolme projekti kogumaksumus, ei ole antud juhul võimalik kindlaks teha, kui suur on sellest põrandakütte projekti maksumus. Kostja ei osanud ringkonnakohtu istungil selgitada ka seda, miks on kostja maksnud projektide koostamise eest OÜ-le SAPO KARRI, kui vähemalt kütteprojekti tegi teine isik, Kütteprojekt OÜ. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja eelnimetatud tõenditega tõendanud kütteprojekti kulu suurusega 780 eurot.
50.KM Ideas OÜ on tasunud 13.01.2017 OÜ-le SAPO KARRI 28 466,40 eurot selgitusega „arve nr 838“ ja 21.10.2017 5280 eurot selgitusega „arve 881“ (I kd lk 132, 133). Kostja on esitanud kohtule ka 12.01.2017 ja 21.10.2017 kokkulepped, mille on allkirjastanud nii
kostja kui ka KM Ideas OÜ nimel MM ja mille kohaselt väljastab OÜ SAPO KARRI arved töövõtulepingu alusel kostjale teostatud tööde eest KM Ideas OÜ-le, kes täidab kostja kohustused (I kd lk 134, 135). Seadus ei keela kohustuse täitmist kolmanda isiku poolt, kui võlgnik ei pea seda täitma isiklikult (VÕS § 78 lg 1). Raha maksmise kohustust ei pea isik isiklikult täitma. Samas ei ole kohtule esitatud tõendeid selle kohta, et kostja ja OÜ SAPO KARRI oleks üldse töövõtulepingu sõlminud. Kostja ei ole ka üheski menetlusdokumendis välja toonud, milliseid töid ja millise maksumusega tehti, samuti ei esitanud kostja selle kohta ühtegi tõendit. Kohtule ei ole esitatud ka arveid nr 838 ja nr 881, millele viidates kandis KM Ideas OÜ OÜ-le SAPO KARRI raha üle. Seega ei ole tõendatud, et KM Ideas OÜ oleks täitnud kostja kohustuse ja tasunud kostja eest küttesüsteemi renoveerimise maksumuse. Kostja tasaarvestav nõue on tõendamata ja seda ei saa tasaarvestuseks kasutada.
51.Kostja tasaarvestava nõude tõendamatuse tõttu tuleb hageja nõue täies ulatuses rahuldada. Seetõttu ei käsitle ringkonnakohus poolte väiteid selle kohta, kas kostjale kuuluvas mitteeluruumis asuv küttesüsteem on kaasomandi ese, kas selle renoveerimine toimus kõigi kaasomanike huvides ja kas tegemist oli kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutustega või mitte.
52.Kuna ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse, tühistab maakohtu otsuse ja teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi täies ulatuses, jäävad kõik maakohtus ja apellatsioonimenetluses kantud kulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda.
53.TsMS § 174 lg-te 3 ja 5 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse tervikuna kindlaks maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras, so pärast kohtuotsuse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm
Iko Nõmm
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.