OÜ Elan Kinnisvara hagi solidaarselt World GN OÜ ja XXX vastu põhivõlgnevuse 619,05 euro; viivise 1224,52 euro ja lisanduva viivise nõudes
Menetlusosalised
Hageja: OÜ Elan Kinnisvara, registrikood: 11067591; Pae 21, Tallinn; e-post: [email protected] Hageja seaduslik esindaja: Elan Chechover, sünniaeg: 14.07.1951; isikut tõendava dokumendi number: NSLB83330 (Holland); aadress SuurAmeerika 35-38, Tallinn; telefon: 56232272; e-post: [email protected] Kostja I: World GN OÜ, registrikood: 12872828; aadress XXX; kostja I seaduslik esindaja juhatuse liiga XXX Kostja II: XXX, isikukood: XXX; aadress XXX
Menetluse liik
Lihtmenetlus
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Välja mõista kostjalt I World GN OÜ-lt ja kostjalt II XXXlt solidaarselt hageja OÜ Elan Kinnisvara kasuks põhivõlgnevus 619,05 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 619,05 eurot (so kokku 1238,10 eurot).
Jätta rahuldamata hageja OÜ Elan Kinnisvara hagi kostja I World GN OÜ ja kostja II XXX vastu solidaarselt sissenõutavaks muutunud viivise 605,47 euro ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise nõudes.
4.Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest 19.12.2018. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7, Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Kohtu selgitus menetlusabi taotlemise kohta Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lõikele 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE JA HAGI ASJAOLUD
1.Hageja Elan Kinnisvara OÜ esitas 21.11.2017 Harju Maakohtule hagiavalduse World GN OÜ ja XXX vastu solidaarselt võlgnevuse 1843,57 euro ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise nõudes (tl 1-11; 28-31; 74; 77-78).
2.Hagiavalduse kohaselt 10.06.2015 sõlmisid OÜ Elan Kinnisvara ja World GN OÜ äriruumide üürilepingu nr Pae 21-331, mille objektiks oli üürilepingu p 3 kohaselt Tallinnas Pae 21 hoones asuvad äriruumid. Hageja andis ruumid kostja I kasutusse ning vastavalt üürilepingu p-le 6.1 kohustus kostja I ruumide kasutamise eest maksma tasu summas 132 eurot kuus, mis ei sisalda käibemaksu. Lisaks kohustus kostja I vastavalt üürilepingu p-le 6.4 tasuma ka kommunaal- ja muude kulude eest. Tulenevalt üürilepingu p-st 12.6 vastutab kostja I kohustuste eest solidaarselt World GN OÜ ainuke juhatuse liige ja osanik kostja II XXX. Üürilepingu p-s 12.6 sisaldub kostja II nimi ja on sätestatud vastutuse määr. Seega on tegemist kehtiva käendusega.
3.Kostja I ei ole täitnud üürilepingu punkti 6.1. Üürilepingu p 13.1.1 kohaselt juhul, kui üürnik ei ole lepingus sätestatud ajaks tasunud mistahes lepingu järgset makset, on üürnik kohustatud üürileandja nõudmisel maksma viivist 0,25% päevas tähtajaks tasumata maksetelt. Lepingu punkti 12.6 järgi, kui üürnikul on tekkinud võlgnevus rohkem kui 1 kuu üüri ja/või kommunaal- ja muude teenuste summa ulatuses, siis on üürileandjal õigus siseneda lepingu objektile, võtta lepingu objektil asuvad vallasjad oma otsesesse valdusse ning need võõrandada vastavalt Eesti Vabariigi seadusandlusele. Kostjad võlgnevad hagejale tasu ja sissenõutavaks muutunud viivise järgmiste arvete eest:
2-17-17462 Arve nr 11648
Arve summa
Viivisemäär 0,25
Maksetäht päev 10.08.2015
11671
111,59
0,25
20.08.2015
11684
0,25
10.09.2015
11710
114,84
0,25
20.09.2015
11781
128,62
0,25
20.10.2015
Kokku 619,05
Viivis kuni
Viivitatud Viivis päevad päevas
0,33
Viivis kokku 271,26
0,28
226,52
0,33
261,03
0,29
224,23
0,32
241,48 1224,5
4.Kostjate üürilepingust tulenev võlgnevus hageja ees on summas 1843,57 eurot, millest 619,05 eurot on põhivõlgnevus ja 1224,52 eurot sissenõutavaks muutunud viivis. Lisaks sellele nõuab hageja ka tulevikus sissenõutavaks muutuvat viivist, alates 10.11.2017 määraga 0,25% päevas kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni.
5.Lepingu p 15.08 kohaselt üürnikul on õigus leping igal ajal olenemata põhjusest erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürileandjale kirjalikult ette vähemalt 2 kuud. Kostjad ei ole teinud ülesütlemisavaldust ega ruumide üleandmisvastuvõtmisakti pärast seda, kui kostja I avaldas 26.08.2015 soovi öelda üürileping üles. Kostjad jätsid arved maksmata ja üüritud ruume ei koristanud. Ruumide koristamine tekitas hagejale kahju. Suulisi kokkuleppeid hageja ja kostjate vahel ei olnud. Üürilepingu kohaselt, kõik kokkulepped võisid olla sõlmitud ainult kirjalikust vormis (tl 1-11; 28-31; 74; 77-78).
KOSTJA I, II VASTUS HAGIAVALDUSELE
6.Kostjad I ja II ei võta hagi õigeks ega tunnista hagis nende vastu esitatud nõudeid (tl 58-61; 85-87).
7.Pooled sõlmisid 10.06.2015 äriruumide üürilepingu nr Pae 21-331. Üürilepingust tulenev viivisemäär on käsitletav tüüptingimusena, see on tühine, sest on ebaproportsionaalselt suur. Hageja arvutas põhinõude summa valesti ja ei viidanud sellele, et hageja on juba osa rahast kätte saanud, mis katab põhinõude summa suurema osa ära. Poolte vahel olid ka suulised kokkulepped, mis otseselt muudavad nõudesummat. 10.06.2015 sõlmitud üürileping kehtis 3 kuud ning oli üles öeldud 28.08.2015. Leping oli sõlmitud kirjalikult, kuid pooled ei vormistanud kirjalikku lepingu ülesütlemist või ruumi üleandmise-vastuvõtmise akti. 26.08.2015 teatas kostja I kirjalikult e-posti teel hagejale oma soovist leping üles öelda ja informeeris teda sellest, et ta ei kasuta antud ruumi ja ruum seisab tühjalt. 27.08.2015 vastas hageja ja kinnitas lepingu ülesütlemist, märkides, et lepingu kehtivuse lõppkuupäevaks on september 2015 ja kostja I peab maksma üüri ja kommunaalkulude eest ka 2015 septembris. 28.08.2015 leppisid pooled telefoni teel kokku, et üürisuhe lõppeb eelnimetatud kuupäeval ja hageja ei esita kostjale I arvet 2015 septembri eest.
2-17-17462 28.08.2015 andis kostja I hageja palvel hagejale võtmed üle postkasti kaudu. Sellest hetkest alates arvas kostja I, et üürileping on üles öeldu. Kostja I palus esitada talle saldo arve. Vastavalt saavutatud kokkuleppele pidi saldo summaks olema 186.02 eurot, mida pidi kostja I kinni maksma (tl 58-61).
MENETLUSE KÄIK
8.27.07.2018 määrusega määras kohus käesolevas tsiviilasjas kirjaliku menetluse (tl 9092).
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
9.Kohus, tutvunud menetlusosaliste poolt esitatuga ja uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hageja OÜ Elan Kinnisvara hagi tuleb rahuldada osaliselt ning menetlusosaliste menetluskulud tuleb jätta menetlusosaliste endi kanda.
10.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb TsMS § 231 lõigete 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: 1) OÜ Elan Kinnisvara ja World GN OÜ sõlmisid 10.06.2015 äriruumide üürilepingu (edaspidi üürileping) nr Pae 21-331, mille objektiks oli üürilepingu p 3 kohaselt Tallinna linnas Pae 21 hoones asuvad äriruumid (tl 5-18). 2) 26.08.2015 teavitas kostja I hagejat kirjalikult e-kirja teel oma soovist 10.06.2015 sõlmitud äriruumide üürilepingu nr Pae 21-331 üles öelda (tl 66, tõlge tl 95).
11.Käesolevas asjas vaidlevad pooled kokkuvõtlikult selle üle, kas üürileping on kehtivalt üles öeldud; kas üürilepingus kokkulepitud viivisemäär on ebamõistlikult kõrge ning kas kostja I on jätnud hagejale üürilepingu kohaselt tasumata üüri- ja kommunaalkulude eest.
12.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 5 alusel hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 alusel peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 231 lg 2 järgi poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Kohus on erinevates kohtumääruses (tl 55-56, 90-92) selgitanud menetlusosalistele, et hagimenetluses peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et kohus piisavalt selgitanud menetlusosalistele nende tõendamiskoormist ning kohus hindab TsMS § 232 lg 1 lähtuvalt tsiviilasjas kogutud tõenditele tuginedes, kas menetlusosaliste väited on tõendatud või mitte.
2-17-17462
13.Esmalt lahendab kohus küsimuse, kas 10.06.2015 sõlmitud üürileping on kehtivalt üles öeldud (I). Seejärel hindab kohus hageja 619,05 euro suuruse põhinõude, viivisenõude 1224,52 euro ja lisanduva viivisenõude põhjendatust; samuti lahendab kohus kostja viivise vähendamise taotluse (II). I
14.Hageja põhinõude õiguslikuks aluseks on võlaõigusseaduse (VÕS) § 271, mille kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 11 lg 1 kohaselt, võib lepingu sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi. VÕS § 13 lg 1 kohaselt lepingut võib muuta või lepingu võib lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. Lisaks sätestab tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 77 lg 3, et seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti ning poolte kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta muus vormis üksnes siis, kui pooled on selles kokku leppinud.
15.Kostjad on avaldanud, et kostja I teatas 26.08.2015 kirjalikult e-kirja teel hagejale oma soovist üürileping üles öelda. 27.08.2015 vastas hageja ja kinnitas lepingu ülesütlemist, märkides, et lepingu kehtivuse lõppkuupäevaks on september 2015 ja kostja I peab maksma ka septembri 2015 üüri ja kommunaalkulude eest (tl 58-61). Hageja arvates ei ole kostjad esitanud ülesütlemisavaldust ega ruumide üleandmisvastuvõtmisakti pärast seda, kui kostja I avaldas 26.08.2015 soovi öelda üürileping üles (tl 1-11, 28-31).
16.Üürilepingu p 15.3 on märgitud, et üks pool võib lepingu ennetähtaegselt erakorraliselt üles öelda lepingus, samuti seaduses toodud aluselt. Lepingu p 15.7 sätestab, et üürnikul on õigus leping erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürileandjale 2 kuud ette, juhtudel kui: üürileandja on viivitanud äriruumide üürnikule üleandmisega rohkem kui 1 kuu (p 15.7.1); üürileandja ei hoia nõutavas seisukorras hoone süsteeme (15.7.2); üürileandja viivitab oluliselt üle lepingus ettenähtud tähtaja avariide ja rikete kõrvaldamisega. Lepingu p 15.8 kohaselt on üürnikul õigus leping igal ajal olenemata põhjusest erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürileandjale kirjalikult ette vähemalt kaks kuud. Lepingu p 15.2 on märgitud, et lepingu võib ennetähtaegselt lõpetada ka poolte kirjalikul kokkuleppel (tl 15-16).
17.Üürilepingu ülesütlemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed kui formaalsed eeldused. Formaalsete eelduste täitmiseks peab üürilepingu ülesütlemisavaldus vastama seaduses või lepingus sätestatud nõuetele ning olema teise lepingupoole poolt kätte saadud (VÕS § 195 lg 1). Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja I teatas hagejale 26.08.2015 e-kirja teel oma soovist 10.06.2015 sõlmitud üürileping üles öelda (tl 66, 95). VÕS § 325 lg 1 kohaselt
2-17-17462 üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Ka üürilepingu p 15.8 kohaselt tuleb üürileping kirjalikult üles öelda, teatades sellest kaks kuud ette (tl 42). Poolte vahel puudub vaidlus ka selles, et 27.08.2015 vastas hageja ja kinnitas lepingu ülesütlemist, märkides, et leping lõppeb 2015 septembri lõpus (tl 66, 95). Poolte vahel esineb vaidlus eelkõige suulise kokkuleppe üle, mille kohaselt kostja II väidab, et 28.08.2015 leppisid pooled telefoni teel kokku, et üürisuhe lõppeb eelnimetatud kuupäeval ja hageja ei esita kostjale I arvet 2015. aasta septembri eest (tl 58-61). Hageja selgitas, et suulisi kokkuleppeid hageja ja kostjate vahel ei olnud (tl 111, 74). Üürilepingu (p 15.2; p 18) kohaselt võisid kõik kokkulepped olla sõlmitud ainult kirjalikus vormis (tl 5-18).
18.Kuivõrd kostjad tuginevad suulise kokkuleppe olemasolule, siis pidid kostjad TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi ka seda tõendama. Kohtu hinnangul ei ole kostjad tõendanud suulist kokkulepet, mille kohaselt pooled leppisid kokku, et üürisuhe lõppeb 28.08.2015 ning 2015. aasta septembri üüri- ja kommunaalkulude eest ei ole vaja kostjatel hagejale tasuda. Kohus nõustub hagejaga, et üürilepingu kohaselt võisid kõik kokkulepped olla sõlmitud ainult kirjalikus vormis (üürilepingu p 15.2). Ka lepingu tingimusi võib muuta poolte kokkuleppel (üürilepingu p 14.1), esitades teisele poolele vastavasisulise kirjaliku lepingutingimuste muutmise taotluse (üürilepingu p 14.2). Ühe poole esitatud kirjaliku taotluse pidi teine pool läbi vaatama 10 päeva jooksul arvates taotluse saamise päevast ning keeldumise korral pidi sellest teisele poolele koos vastavasisulise põhjendusega teatama viie päeva jooksul (üürilepingu p 14.2) (tl 5-18). Kostjad ei ole tõendanud, et nad oleksid esitanud hagejale kirjaliku lepingutingimuste muutmise taotluse. Seega kohtu hinnangul poolte vahel ei esinenud eelnimetatud suulist kokkulepet.
19.Üürilepingu p 15.3 kohaselt võib üks pool lepingu ennetähtaegselt erakorraliselt üles öelda lepingus, samuti seaduses toodud aluselt. Lepingu p 15.8 kohaselt on üürnikul õigus leping igal ajal olenemata põhjusest erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürileandjale kirjalikult ette vähemalt kaks kuud (tl 5-18). Kohus selgitab, et üldjuhul (v.a seaduses sätestatud erandid) saab üürilepingu erakorraliselt üles öelda ilma ette teatamata. Samas ei välista VÕS § 313 lg 3, et pooled lepivad omavahel kokku üürilepingu erakorralise ülesütlemise etteteatamise tähtaja ka nendel juhtudel, mil seadus etteteatamist ei nõua. VÕS § 5 võimaldab lepingupooltel seaduses sätestatust kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et kõrvalekaldumine ei ole lubatud (nt VÕS § 275 eluruumi üürilepingu puhul üürniku suhtes), või kui see oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi. VÕS § 196 lg 1 ja § 313 lg 1 võimaldavad poolte kokkuleppel äriruumide üürimisel nendest sätetest kõrvale kalduda (vt ka Riigikohtu lahend nr 32-1-2-06, p 15). Seega võivad üürilepingu pooled kokku leppida, et erakorralise ülesütlemise aluseks ongi üksnes kindla etteteatamistähtaja järgimine. 26.08.2015 hagejale saadetud e-kirjas kostja II kirjutas: „Tere Diana! Kahjuks Eestis on väike turg ja otsustati meie tegevus lõpetada. Seepärast soovime lõpetada ruumi Pae 21-331 rendilepingu. Ruumi me ei kasuta, seepärast teil on võimalus kohe uue rentniku otsima. Kellele võime võtmed tagastada ning kellega teha lõpparvestust“ (tl
2-17-17462 66, 95). Kohus selgitab, et seaduses ei ole üldiselt ette näinud ülesütlemisavalduse konkreetseid sisulisi nõudeid, oluline on vaid see, et teisele poolele ilmneks lepingut üles öelda sooviva poole tahe lepingu ühepoolseks lõpetamiseks. Lepingu ülesütlemise avalduse tõlgendamisel tuleb lähtuda TsÜS § 75 lg-s 1 ettenähtud tahteavalduse tõlgendamise reeglitest. TsÜS § 75 lg 1 esimese lause järgi tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Sama lõike teisest lausest tuleneb, et kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kohtu hinnangul tuleb ülalviidatud 26.08.2015 teate sisu tõlgendada lähtuvalt TsÜS §-st 75 lähtuvalt ja sellest tulenevalt kohus leiab, et kostja II poolt 26.08.2015 hagejale saadetud e-kiri on üürilepingu ülesütlemisavaldus. Ülesütlemisavaldus kui kättesaamist vajav tahteavaldus muutub kehtivaks siis, kui teine pool selle kätte saab (TsÜS § 69 lg 1). Hageja vastas 27.08.2015 saadetud e-kirjaga kostjale II järgmist:„Tere! Vastavalt rendilepingule soovime ette teavitada, et ruumid saab vabastada septembri lõpus peale kõigi arvete tasumist, s.h. kommunaalarve septembri eest. Lõpuks Teil on vaja vabastada ruumi oma asjadest, seda korda teha üleandmise hetke seisuni ja võtmed tagastada.“ (tl 66, 95).
20.Ehkki lepingu p 15.8 kohaselt tulnuks lepingu erakorralisest ülesütlemisest teatada ette vähemalt kaks kuud, on kohtu hinnangul üürileandja esitanud üürnikule pakkumise lõpetada üürilepingu varem, so 2015. aasta septembri lõpus. Vastav üürileandja pakkumine väljendub 27.08.2015 saadetud e-kirjas (tl 66, 95). Kostja I sellele vastu ei vaielnud. Seega kohtu hinnangul lõppes pooltevaheline üürileping poolte kokkuleppel 30.09.2015.
21.Kohus peab hindama, kas esinevad materiaalsed eeldused lepingu ülesütlemiseks. Üürilepingu ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus. VÕS § 313 lg 1 järgi võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema poole huve kaaludes eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist. Nii nagu eelnevalt mainitud, võimaldavad VÕS § 196 lg 1 ja § 313 lg 1 poolte kokkuleppel äriruumide üürimisel nendest sätetest kõrvale kalduda. Seega pooled võivad kokku leppida, et üürnikul on õigus leping igal ajal olenemata põhjusest erakorraliselt üles öelda. 26.08.2015 saadetud e-kirjas kostja II märkis ära ka üürisuhte lõpetada soovimise põhjuse (tl 66, 95).
22.Tulenevalt eeltoodust, leiab kohus, et 10.06.2015 sõlmitud äriruumide üürileping nr Pae 21-331 on kostja I (üürniku) poolt kehtivalt üles öeldud ning üürileping lõppes 2015. aasta septembri lõpus, so 30.09.2015. II
23.Järgmisena kohus hindab hageja põhinõude 619,05 euro ja viivisenõude 1224,52 euro põhjendatust. Lisaks lahendab kohus kostja viivise vähendamise taotluse.
2-17-17462
24.Hageja väidab, et kostja I on jätnud talle tasumata üüri- ja kommunaalkulude eest esitatud arvete nr 11648 (tl 19), 11671 (tl 20), 11684 (tl tl 21), 11710 (tl 22) ja 11781 (tl 23) alusel (tl 1-11). Üürilepingu kehtivuse ajal on üürileandjal õigus nõuda üürnikult üüri ja kõrvalkulude tasumist. Hageja põhinõue (üüri ja kõrvalkulude tasumise nõue) kuulub rahuldamisele VÕS § 108 lg 1 alusel koosmõjus üürilepingu p 6.1 ja 6.4 alusel (tl 8). Samuti peab üürnik VÕS § 271 järgi maksma asja kasutamise eest üürileandjale tasu (üüri) ning kandma VÕS § 292 lg 1 kohaselt ka muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud), kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on VÕS § 292 lg-s 1 sisalduva määratluse kohaselt tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 108 lg-st 1 tuleneb, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Sellise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on muutunud sissenõutavaks. VÕS § 82 lg 7 järgi muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Lähtudes VÕS §-st 294, kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel. 20.10.2015 seisuga oli kostjal I hagejale tasumata põhivõlgnevus 619,05 eurot (tl 19-23).
25.Kostjad esitasid põhivõlgnevusele vastuväiteid (tl 58-61). Kostjad esitasid konto väljavõtted, mille kohaselt kostja II tasus hagejale 10.06.2015 arve nr 11559 alusel 416 eurot (tl 62-63) ja 10.07.2015 arve nr 11601 alusel 132 eurot (tl 64-65). Muid maksekorraldusi või teisi tõendeid arvete nr 11648, 11671, 11684, 11710 ja 11781 tasumise kohta kostjad ei ole esitanud (tl 19-23).
26.01.08.2015 arve nr 11648 kohaselt kohustus kostja I tasuma hagejale 132 eurot (ruumide üür; august), mille maksetähtpäev oli 10.08.2015 (tl 19). Kostjate arvates pidi hageja vähendama arvel nr 11648 märgitud võlgnevust 10.06.2015 kostja II poolt makstud tagatisraha arvelt (tl 58-61). Kostjad esitasid ka tagatisraha arve ja maksekorralduse (tl 62-63). 10.08.2015 arve nr 11671 kohaselt kohustus kostja I tasuma hagejale 111,59 eurot, maksetähtpäev oli 20.08.2015 (tl 20). Kostjad leiavad, et hageja pidi vähendama ka arvel nr 11671 märgitud võlgnevust 10.06.2015 makstud tagatisraha arvelt. Kostjad on esitanud raha faktilise liikumise tabeli (tl 70). 01.09.2015 arve nr 11684 kohaselt kohustus kostja I tasuma hagejale 132 eurot (ruumide üür; september); maksetähtpäev oli 10.09.2015 (tl 21). Kostjad väitsid, et nad ei pea seda arvet tasuma, sest suulise kokkuleppe alusel lõpetasid pooled üürisuhte 28.08.2015 (tl 58-61). 10.09.2015 arve nr 11710 kohaselt kohustus kostja I tasuma hagejale 114,84 eurot; maksetähtpäev oli 20.09.2015 (tl 22). Kostjad märkisid, et nad ei ole seda arvet maksnud. 10.10.2015 arve nr 11781 kohaselt kohustus kostja I tasuma hagejale 128,62 eurot (tl 23). Kostjad väitsid, et nad ei pea seda arvet tasuma, sest suulise kokkuleppe alusel lõpetasid pooled üürisuhte 28.08.2015.
2-17-17462
27.Kostjate põhiliseks vastuväiteks hageja põhivõlgnevusele on see, et hageja pidi tasaarvestama kostja I võlgnevuse 10.06.2015 tasutud tagatisrahaga (menetlusosalised nimetavad seda ka deposiidiks) (tl 58-61). Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et kostjad on tasunud hagejale tagatisraha summas 284 eurot ning hageja ei ole nimetatud summat hagis esitatud nõudest maha arvestanud ega summat kostjatele tagastanud. Kohus selgitab, et tasaarvestuse teostamiseks peab tasaarvestuse õigust omav isik tegema tasaarvestuse avalduse (VÕS § 198), tasaarvestus jõustub alates tasaarvestuse avalduse kättesaamisest teise poole poolt (TsÜS § 69 lg 1 esimene lause). Asja materjalidest ei nähtu, et kostja I või II oleks hagejale tasaarvestamise avaldust esitanud. VÕS § 186 p 2 kohaselt on võlasuhte (osalise) lõppemise aluseks muu hulgas tasaarvestus. VÕS § 197 lg-st 1 tuleneb, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kooskõlas sama paragrahvi teise lõike esimese lausega lõppevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Tasaarvestus toimub VÕS § 198 kohaselt avalduse tegemisega teisele poolele. Tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine. Kohus selgitab, et tasaarvestuse õiguse tekkimise ehk tasaarvestuse olukorra esmaseks eelduseks on, et kahe isiku ehk tasaarvestuse poolte vahel on vastastikused rahalised või muud samaliigilised nõuded. Tasaarvestuse õigus tekib juhul, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kohus selgitab, et tasaarvestuse teostamiseks peab tasaarvestuse õigust omav isik tegema tasaarvestuse avalduse (VÕS § 198), tasaarvestus jõustub alates tasaarvestuse avalduse kättesaamisest teise poole poolt (TsÜS § 69 lg 1 esimene lause). Kohtu hinnangul on praegusel juhul täitmata tasaarvestuse olukorra eeldused. Ka VÕS § 200 sätestab tasaarvestuse piiranguid. Kohtupraktikas on tasaarvestuse piirangute sätteid tõlgendatud selliselt, et tasaarvestus ei ole lubatud, kui teine pool esitab tasaarvestava poole nõudele sellised vastuväited, mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-59-10, p 10; lahend nr 3-2-1-95-11, p 17). VÕS § 200 lg-s 4 nimetatud vastuväidete hulka võivad kuuluda vastuväited, mis annavad poolele õiguse võlgnetava kohustuse täitmisest kestvalt või teatud ajavahemiku jooksul keelduda. Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et kostjad ei saanud eeldada, et hageja tasaarvestab võlgnevuse tagatisrahaga.
28.Tulenevalt üürilepingu p 16.1.4 puudus kostjatel õigus nõuda ka tagatisraha. Üürilepingu p 16.1.4 näeb ette, et üürnikul ei ole õigust deposiiti tagasi saada kui leping lõpetatakse lepingu kehtivuse esimese 12 kuu jooksul üürniku algatusel või üürniku poolse lepingu rikkumise tõttu. Välja arvatud juhul, kui leping seoses üürniku poolt lepingu esemeks olevate äriruumide või sellele vastava kinnistu mõttelise osa omandamisega. Sellisel juhul tagastab üürileandja deposiidi müügilepingu sõlmimise päeval, eeldusel, et üürileandjal puuduvad üürniku vastu rahalised nõuded. Deposiidi tagastamine võidakse asendada tasaarvestusega äriruumide müügihinnast (tl 43).
29.VÕS § 308 sätestab eluruumi üürilepingu tagatise maksmise, tagastamise tingimused, mis aga ei ole äriruumi üürilepingu tagatise maksmise tingimused. Seega võivad
2-17-17462 äriruumi üürilepingu puhul pooled leppida kokku tagatise andmises ja tagastamise teisiti kui VÕS § 308 tulenevad eluruumi üürilepingu tagatise maksmise ja tagastamise tingimused. Tulenevalt VÕS § 5 võib seaduses sätestatust kõrvale kalduda lepingupoolte kokkuleppel, kui seaduses ei ole otsest kõrvalekalde keeldu ning see ei tulene ka sätte olemusest. Lepingulistes suhetes on primaarne poolte kokkulepe. Pooled sõlmisid üürilepingu oma majandustegevuse raames. Tagatisraha kitsendamine, võrreldes seaduses sätestatuga on äriruumi üürilepingu puhul tavaline praktika. Üürilepingu p 16.1.4 ei ole vastuolus VÕS §-ga 308.
30.Seega kohtu hinnangul on hagejal õigus nõuda kostjatelt põhivõlgnevuse 619,05 euro täitmist. Kuna üürileping kehtis kuni 30.09.2015, siis on hageja õigustatud kostjatelt ka üüri ja kõrvalkulusid nõudma kuni 30.09.2015, st üüri ja kõrvalkulusid 2015. aasta septembrikuu eest.
31.VÕS § 101 lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.
32.Käesoleval juhul on hageja ja kostja I üürilepingu p-s 13.1.1 leppinud kokku, et kui üürnik ei ole lepingus sätestatud ajaks tasunud mistahes lepingu järgset makset, on üürnik kohustatud üürileandja nõudmisel maksma viivist 0,25% päevas tähtajaks tasumata makselt (tl 14). Hageja nõuab 1224,52 eurot sissenõutavaks muutunud viivise tasumist. Lisaks sellele nõuab hageja ka tulevikus sissenõutavaks muutuvat viivist, alates 10.11.2017 määraga 0,25% päevas kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni(tl 1-11, 28-31). Kostjad leiavad, et viivisemäär on käsitletav tüüptingimusena ja see on tühine, sest see on ebaproportsionaalselt suur ning taotlevad viivise vähendamist (tl 58-61).
33.VÕS § 113 lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 42 lg 1 alusel on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga. Kohus selgitab, et üürilepingu pooled olid äriühingud, kes tegutsesid üürilepingu sõlmimisel majandus- või kutsetegevuses ning kostjale I üüritud ruum oli majandus- või kutsetegevuses kasutatav (kauplus). Kohtule esitatud menetlusdokumentidest ei nähtu, et poolte vahel sõlmitud üürileping oleks vastuolus
2-17-17462 seaduse, heade kommetega või avaliku korraga. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud kostjate vastuväide, et üürilepingu p 13.1.1 on tüüptingimusena tühine. Majandustegevuses tegutsevate eeldatavalt võrdsete lepingupartnerite puhul tuleb vähemalt eeldada lepinguvabadust ka lepingu tingimuste kokkuleppimisel ja lepingu osapoolel on endal võimalik otsustada, kas sõlmida pakutud tingimustel leping või mitte.
34.Kohus möönab, et viivisemäär 0,25% viivitatud summast päevas on küll suurem kui seadusjärgne viivisemäär, kuid arvestades asjaolu, et mõlemad pooled sõlmisid laenulepingu oma majandus- ja kutsetegevuse raames, ei saa sellist viivisemäära kohtu hinnangul lugeda ebaproportsionaalselt suureks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-13914 märkinud, et majandustegevuses sõlmitud tehingu osas ei oleks kokkulepitud viivisemäär 0,2% viivitatud summast päevas seadusega vastuolus ka siis, kui tegemist oleks tüüptingimusega. Tallinna Ringkonnakohus on 27.04.2018 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-16-105633 asunud seisukohale, et kolleegiumi hinnangul ei ole majandus- ja kutsetegevuse raames sõlmitud lepingute puhul ebaproportsionaalselt suur ka viivisemäär 0,5% päevas. Sellist viivisemäära on Riigikohus pidanud tüüptingimusena ebamõistlikult suureks üksnes tarbijaga sõlmitud lepingu puhul. Majandus- ja kutsetegevuses on selline viivisemäär kolleegiumi hinnangul tavaline. Samuti motiveerib selline viivisemäär laenusaajat majandus- ja kutsetegevuses tähtaegselt ja kiiresti tagasi maksma.
35.Hageja põhinõude suurus on 619,05 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise suurus on 1224,52 eurot. Seega viivisenõue ületab põhinõuet. Antud juhul nõuab hageja kostjalt I ja II viivist rohkem kui seadusega ettenähtud viivise määr. Kohus leiab, et kostjate taotlus viivise vähendamiseks on põhjendatud. Riigikohus on lahendis nr 3-21-66-05 (p 18) asunud seisukohale, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel tuleb põhivõlast suuremat viivisenõuet põhjendada võlausaldajal, kui võlgnik nõuab viivise vähendamist ja viivist on arvestatud rohkem kui seadusjärgses suuruses. Sel juhul peab võlausaldaja tõendama suurema kahju olemasolu. Lahendis nr 3-2-1-87-10 (p 12) on Riigikohus eelnimetatud seisukohta korranud ja märkinud, et kui kostja nõuab viivise vähendamist ja viivist on arvestatud rohkem kui seadusjärgses suuruses, ei pea kostja põhjendama viivise ebamõistlikkust. Hageja ei ole tõendanud, et tal tekkis põhinõudest suurem kahju. Hageja märkis, et ta kulutas palju jõudu, et kostjaga ühendust võtta ja võlg tagasi saada ning hageja pidi vedama ära mööblit, mis tekitas hagejale kahju. Kohtu hinnangul on hageja väited paljasõnalised ja tõendamata. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et ta oleks kostjate poole pöördunud või et talle on tekkinud kahju.
36.Eeltoodu alusel vähendab kohus põhinõudelt tasumisele kuuluvat sissenõutavaks muutunud viivist põhinõude suuruseni ehk 619,05 euroni ja jätab rahuldamata hageja nõude põhiosalt nõutava viivise saamiseks põhinõudest suuremas ulatuses, st tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise nõuet (TsMS § 367).
37.VÕS § 142 lg 1 sätestab, et käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest. VÕS § 145 lg 1 kohaselt vastutavad kohustuse rikkumise korral põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja
2-17-17462 vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. VÕS § 145 lg 2 sätestab, et käendaja vastutab käendatava kohustuse eest täies ulatuses. Ta vastutab ka kohustuse rikkumisest tulenevate tagajärgede, eelkõige viivise ja leppetrahvi maksmise ning kahju hüvitamise eest, samuti lepingust taganemise või lepingu ülesütlemisega seotud kulude hüvitamise eest. Võla põhivõlgnikult sissenõudmisega seotud kulude hüvitamise eest vastutab käendaja, kui talle anti sissenõudmise kavatsusest õigeaegse teatamisega võimalus neid kulusid vältida. Üürilepingu p 12.7 sätestab, XXX on isiklikult vastutav äriruumi maksete (üüri, kommunaalide ja kahjustuste eest) VÕS § 142 lg 1 mõttes (tl 14). Käenduse maksimumsummaks, mille tasumise eest XXX vastutab, on 15 000 eurot.
38.Seega tuleb kostjalt II (käendajalt) solidaarselt kostjaga I (üürnik) välja mõista üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus summas 619,05 eurot ning sissenõutavaks muutunud viivis summas 619,05 eurot.
39.Eeltoodu alusel rahuldab kohus hagi osaliselt ja mõistab kostjatelt I ja II solidaarselt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 619,05 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise 619,05 eurot. Ülejäänud osas, so 605,47 euro ja lisanduva viivise nõudes, jätab kohus hagi rahuldamata.
40.Hagi hind käesolevas asjas on TsMS § 124 lg 1 kohaselt 2408,48 eurot.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
41.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg 4 näeb menetluskulude jaotuses kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist (TsMS § 174 lg 2).
42.TsMS § 163 lg 1 alusel hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Käesolevas asjas jätab kohus menetluskulud poolte endi kanda TsMS § 163 lg 1 alusel. Kuigi hageja (tl 24, 81-82) ja kostjad (tl 71-72, 105-118) on esitanud käesolevas asjas menetluskulude nimekirjad ja menetluskulusid tõendavad dokumendid, jätab kohus hagi osalise rahuldamise tõttu TsMS § 163 lg 1 alusel menetlusosaliste menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata, kuna pooled kannavad oma menetluskulud ise.
2-17-17462
43.TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/
Reena Nieländer Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.