Cinderella Investments OÜ määruskaebus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 12.09.2018 kandemäärusele nr 1088312018 kinnistamisasjas nr 56619201850
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 12.09.2018 kandemäärus nr 1088312018 kinnistamisasjas nr 56619201850
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Cinderella Investments OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja (määruskaebuse esitaja): Cinderella Investments OÜ (registrikood 11582100, asukoht Odra tn 16, Tallinn, 10144), lepinguline esindaja Carmen Tars (e-post: XXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Resolutsioon:
1.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 12.09.2018 kandemäärus nr 1088312018 kinnistamisasjas nr 56619201850 jätta muutmata. 2. Cinderella Investments OÜ määruskaebus jätta rahuldamata.
3.Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jätta Cinderella Investments OÜ kanda.
4.Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättesaamisest alates. Asjaolud
1.29.06.2018 esitas Cinderella Investments OÜ Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, millega palus kustutada kinnistu registriosa nr 217701 (kinnistu)
1(6)
Tsiviilasi nr 2-18-14391 kolmandast jaost kande nr 2 all kantud märkus rendilepingu kohta tähtajaga 10 aastat alates 26.01.2012 (rendilepingu pool Arco Ehitus OÜ (registrikood 10222995). Kinnistamisvalduse kohaselt on rendileping lõppenud ning rentnik äriregistrist kustutatud ilma õigusjärgluseta 02.02.2018. Maakohtu määrus
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakond tegi 12.09.2018 kandemääruse, millega jättis avaldaja kinnistamisavalduse rahuldamata.
3.Määruse põhjenduste kohaselt on kinnistusregistri registriossa nr 217701 kantud kinnistu omanik on avaldaja Cinderella Investments OÜ (registrikood 11582100). Registriosa III jakku on 03.02.2012 sisse kantud märkus rendilepingu kohta tähtajaga 10 aastat Arco Ehitus OÜ (registrikood 10222995) kasuks. Arco Ehitus OÜ viimane ärinimi oli FTH Ehitus OÜ, äriühing on kustutatud äriregistrist pankrotihalduri poolt seoses pankrotimenetluse raugemisega.
4.Avalduse rendimärke kustutamiseks oli Cinderella Investments OÜ nimel esitanud volitatud esindaja, kelle volitusi tõendavat volikirja kinnistusosakonnale koos avaldusega ei esitatud.
5.KRS § 341 lg 1 ja lg 2 p 6 järgi kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, on puudutatud isikuks kinnisasja või asjaõigust puudutava märke muutmisel või kustutamisel märke järgi õigustatud isikud, samuti isikud, kes omavad asjaõigust märkest tulenevale õigusele.
6.Registriossa nr 217701 kantud rendimärke kustutamiseks oli vajalik märkega õigustatud isiku nõusolek. Kuna õigustatud isik on likvideeritud ilma tema kasuks sisse kantud kannet kustutamata, on kinnisasja omanikul vajalik pöörduda kande kustutamiseks kohtu poole, kes võib määrata täiendava likvideerimise või tunnistada kande täielikult õigusliku tähenduse kaotanuks (KRS § 65 lg 1).
7.KRS § 46 lõike 1 järgi selgitab kinnistamiseks pädev isik kinnistamisavalduse läbivaatamisel välja, kas: 1) on esitatud nõutavad dokumendid (§ 35), mis vastavad nõutavale vormile; 2) kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. KRS § 46 lõikes 3 sätestatu kohaselt, kui kinnistamisavalduses esineb kande tegemist takistav puudus või puudub vajalik dokument, määrab kande tegemiseks pädev isik tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt, kui puudust määratud tähtaja jooksul ei ole kõrvaldatud, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse avalduse rahuldamata jätmise kohta. Pärast kõigi puuduste kõrvaldamist ja nõutavate dokumentide esitamist peab kande tegemiseks pädev isik avalduse ühe kuu jooksul läbi vaatama.
8.Kinnistamist takistavate puuduste kõrvaldamiseks vormistas kohtunikuabi 05.07.2018 kandemääruse, millega anti avaldajale Cinderella Investments OÜ-le tähtaeg 31.08.2018 kinnistusosakonnale NS volitusi tõendava vormikohase volikirja esitamiseks ning rendimärkega õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusoleku kande kustutamiseks või vastava kohtulahendi esitamiseks.
9.Kinnistamist takistavate puuduste kõrvaldamiseks määratud tähtaeg on möödunud, avaldaja on kõrvaldanud puudused ainult osaliselt - esitatud on avaldaja esindaja volitusi tõendav volikiri.
2(6)
Tsiviilasi nr 2-18-14391
10.Rendilepingu kohta tehtud märkuse kustutamiseks registriosast nr 217701 nõusolekut ega kohtulahendit, millega kohus oleks tunnistanud kande täielikult õigusliku tähenduse kaotanuks, avaldaja kinnistusosakonnale esitanud ei ole. 06.07.2018 kinnistusosakonnale esitatud Harju Maakohtu 02.02.2018 kohtumäärusega (tsiviilasi nr 2-16-8986) on kohus lõpetanud FTH Ehitus OÜ pankrotimenetluse raugemise tõttu ja teinud pankrotihaldurile Kristo Tederile ülesandeks äriühingu likvideerimise ja äriregistrist kustutamise. Äriühingu likvideerimise käigus oleks pidanud kustutama ka märke rendilepingu kohta registriosast nr 217701, mida aga ei tehtud. Esitatud kohtulahend ei ole aluseks kõnealuse märke kustutamiseks. Kuna avaldaja ei ole kinnistusosakonnale esitanud märke kustutamiseks nõutavaid dokumente, tuleb Cinderella Investments OÜ 29.06.2018 kinnistamisavaldus jätta KRS § 46 lg 5 alusel rahuldamata. Määruskaebus
11.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning kandeavaldus rahuldada.
12.Määruskaebuse kohaselt jättis Tartu Maakohtu kinnistusosakond kandeavalduse käiguta ning märkis määruses, et kuna õigustatud isik on äriregistrist kustutatud ilma tema kasuks kinnistusraamatusse sisse kantud kannet kustutamata, on kinnistu omanikul vajalik pöörduda kande kustutamiseks kohtu poole, kes võib määrata täiendava likvideerimise või tunnistada kande täielikult õigusliku tähenduse kaotanuks (KRS § 65 lg 1).
13.14.09.2018 esitas avaldaja KRS § 65 lg 1 alusel Harju Maakohtule avalduse kinnistusraamatu kande täielikult õigusliku tähenduse kaotanuks tunnistamiseks.
14.20.09.2018 tegi Harju Maakohus määruse, millega keeldus avaldaja avaldust menetlusse võtmast. Maakohus põhjendas oma keeldumist sellega, et Arco Ehitus OÜ on registrist kustutatud ilma õigusjärglaseta ning sellises olukorras, kus kohus esitatud avalduse menetlusse võtaks ja kaasaks menetlusse Arco Ehitus OÜ, peaks kohus koheselt jätma avalduse ka läbi vaatamata, kuna menetluse teine osapool on lõppenud õigusjärgluseta. Eeltoodust tulenevalt esines alus avalduse menetlusse võtmisest keeldumiseks TsMS § 371 lg 2 p 2 ja § 428 lg 1 p 5 alusel, kuna avaldusega ei ole avaldaja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Maakohus lisas, et avaldajal on võimalik oma eesmärk saavutada, kui ta esitab avalduse kinnistusosakonda. Kohus selgitas, et juhul, kui kinnistusosakonnal tekib kinnistamisavalduse lahendamisel õiguslikke raskusi, on kohtunikuabil võimalik pöörduda kohtuniku poole.
15.Avaldaja leiab, et kinnistusosakond on jätnud ebaõigesti kohaldamata KRS § 65 lg 3.
16.KRS § 65 lg 3 sätestab, et kui kinnistusosakond saab teada, et mingi kanne on kaotanud õigusliku tähenduse, kohaldatakse vastavalt KRS seaduse § 631 1. lõikes sätestatut.
17.Käesoleval juhul sai kinnistusosakond avaldaja 29.06.2018 kinnistamisavalduse esitamise läbi teada, et kinnistu registriosa III jakku 03.02.2012 sisse kantud märkus rendilepingu kohta tähtajaga 10 aastat Arco Ehitus OÜ, registrikood 10222995, kasuks, on kaotanud õigusliku tähenduse, kuivõrd Arco Ehitus OÜ on kustutatud registrist õigusjärglaseta.
18.KRS § 631 lg 1 sätestab, et ebaõige kandemääruse alusel tehtud kanne parandatakse kinnistamisavalduse alusel. Kande parandamiseks on vajalik puudutatud isiku nõusolek.
3(6)
Tsiviilasi nr 2-18-14391
19.Käesoleval juhul on vastav kinnistamisavaldus 29.06.2018 esitatud ning kuivõrd vastav kinnistamisavaldus on esitatud puudutatud isiku poolt, võib eeldada ka puudutatud isiku nõusolekut kande parandamiseks/kustutamiseks.
20.Alternatiivselt leiab avaldaja, et kinnistusosakond jättis ebaõigesti kohaldamata KRS § 65 lg 1.
21.KRS § 65 lg 1 sätestab, et kui kanne on kaotanud täielikult õigusliku tähenduse, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse kande kustutamiseks kandest puudutatud isiku avalduse ja vastava kohtulahendi alusel.
22.Käesoleval juhul on avaldaja kui kinnistu rendimärkest puudutatud isik esitanud 29.06.2018 rendimärke kustutamise avalduse ning 02.02.2018 kohtumääruse, millest nähtub, et rendikanne Arco Ehitus OÜ kasuks on kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, kuivõrd Arco Ehitus OÜ on äriregistrist kustutatud ilma õigusjärglaseta. Menetluse edasine käik
23.26.09.2017 kandemäärusega võttis kohtunikuabi määruskaebuse menetlusse ja andis selle lahendamiseks edasi pädevale Harju Maakohtu kohtunikule. Kohtunikuabi jäi vaidlustatud kandemääruses toodud seisukohale.
24.Harju Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu määruse põhjendused
25.Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuses esitatud väited ei anna kandemääruse tühistamiseks alust. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning TsMS §-st 659 ja 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
26.Käesoleval juhul soovib avaldaja kinnistu registriossa kantud rendimärke kustutamist.
27.Määruskaebuse esitaja leiab, et kuna rentnik on äriregistrist ilma õigusjärgluseta kustutatud, oleks maakohus pidanud asjas kohaldama KRS § 65 lg 3 või alternatiivselt § 65 lg 1 ning kinnistu III jakku kantud märkuse rendilepingu kohta kustutama avaldaja kandeavalduse ja rentniku pankrotimenetlust lõpetava 02.02.2018 kohtumääruse alusel, kuna kohtulahendist nähtuvalt on kanne täielikult kaotanud õigusliku tähenduse ning olemas on ka vajalik kandest puudutatud isiku nõusolek.
28.Ringkonnakohus määruskaebuse esitaja seisukoha ja tõlgendusega ei nõustu.
29.Kohtu kinnistusosakonna kodukorra § 159 kohaselt on kinnistusraamatu kanne kaotanud täielikult õigusliku tähenduse, kui õigus, millel ta põhineb, enam ei eksisteeri ja selle tekkimine on välistatud või kui seda õigust ei ole tegelikkuses kestvalt võimalik teostada.
30.KRS § 65 lg 1 kohaselt, kui kanne on kaotanud täielikult õigusliku tähenduse, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse kande kustutamiseks kandest puudutatud isiku avalduse ja vastava kohtulahendi alusel.
31.Seega nähtub KRS § 65 lg 1 üheselt, et kande kustutamiseks tuleb esitada nii kandest puudutatud isiku nõusolek kui ka kohtulahend, millega on tunnistatud kanne täielikult õigusliku tähenduse kaotanuks. Puudutatud isikuna saab selle normi mõttes käsitleda nii kinnisasja omanikku kui rendimärke järgi õigustatud isikut, kelleks on käesoleval juhul rendilepingu pooleks olnud Arco Ehitus (registrikood 10222995, viimane ärinimi
4(6)
Tsiviilasi nr 2-18-14391 FTH Ehitus OÜ). Sellisele seisukohale saab ringkonnakohtu hinnangul jõuda KRS § 65 lg 1, § 341 lg 1 ning lg 2 p 6 koosmõjus tõlgendades. Nimelt sätestab KRS § 341 lg 1, et kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KRS § 341 lg 2 p 6 kohaselt kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, on puudutatud isikuks eelkõige kinnisasja või asjaõigust puudutava märke muutmisel või kustutamisel märke järgi õigustatud isikud, samuti isikud, kes omavad asjaõigust märkest tulenevale õigusele.
32.Kuna praegusel juhul ei ole avaldaja kinnistusosakonnale esitanud KRS § 65 lg 1 nõutud kohtulahendit, millega on kohus tunnistanud rendimärke kande täielikult õigusliku tähenduse kaotanuks, on kohtunikuabi õigesti leidnud, et kande tegemine on seetõttu takistatud.
33.Tsiviilasja materjalides sisalduv Harju Maakohtu poolt 02.02.2018 tehtud kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-16-8986 ei ole rendimärke kustutamise aluseks. Nimetatud kohtumäärusega lõpetati rendimärke järgi õigustatud isiku pankrotimenetlus raugemise tõttu, tehti ühingu likvideerimine ja äriregistrist kustutamine ülesandeks pankrotihaldurile, vabastati haldur tema kohustustest, märgiti võlausaldajate rahuldamata jäänud nõuete suurused ning määrati dokumentide hoidja. Kohtumääruse resolutsioon ei sisalda otsustust selle kohta, et kinnistu registriosa III jakku tehtud kanne (märkus rendilepingu kohta) on täielikult õigusliku tähenduse kaotanud. Selles kohtumääruses ei ole kohus tuvastanud asjaolusid, millest tulenevalt saaks asuda seisukohale, et kande õiguslik tähendus on täielikult kadunud. Veelgi enam, kohtumäärusest on selgelt arusaadav, et halduril seisab ees ühingu likvideerimine ning selleks vajalike õigustoimingute teostamine, milleks saab lisaks ühingu äriregistrist kustutamisele käesoleva tsiviilasja asjaolusid arvestades pidada ka ühingu kasuks kinnistu registriosa III jakku kantud rendimärke kustutamist. Teadmata põhjusel on viimati nimetatud toiming tegemata jäänud.
34.TsMS § 594 kohaselt kui kande tegemiseks on vajalik isiku avaldus või nõusolek, asendab seda ka jõustunud või viivitamatule täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud isiku kohustus kande tegemisele kaasa aidata, või õigussuhe, millest tulenevalt tuleb kanne teha.
35.Kande tegemist ei võimalda ka määruskaebuse esitaja poolt alternatiivselt välja pakutud alusnorm KRS § 65 lg 3.
36.KRS § 65 lg 3 kohaselt, kui kinnistusosakond saab teada, et mingi kanne on kaotanud õigusliku tähenduse, kohaldatakse vastavalt käesoleva seaduse § 631 1. lõikes sätestatut. KRS § 631 lg 1 kohaselt parandatakse ebaõige kandemääruse alusel tehtud kanne kinnistamisavalduse alusel. Kande parandamiseks on vajalik puudutatud isiku nõusolek.
37.Analoogselt KRS § 65 lg-ga 1 on ka viidatud juhul vajalik puudutatud isiku nõusolek, kellena on selle normi mõttes võimalik mõista ainult rendimärke järgi õigustatud isikut. Eeltoodust tulenevalt ei saa nõustuda selle määruskaebuse väitega, et rendimärke kustutamiskande tegemiseks vajalik KRS § 65 lg 1 või lg 3 sätestatud puudutatud isiku nõusolek on kinnistusosakonnale esitatud. Kandeavaldust menetlenud kohtunikuabi on kaevatavas kandemääruses ringkonnakohtu hinnangul jõudnud õigele järeldusele, et kande tegemine avaldaja poolt soovitud viisil on takistatud rendimärke järgi õigustatud isiku nõusoleku puudumise tõttu.
38.Kuivõrd kinnistusosakond ei saa ise pädevuse puudumise tõttu kinnistamismenetluse raames rendimärke kannet täielikult õigusliku tähenduse kaotanuks tunnistada, on
5(6)
Tsiviilasi nr 2-18-14391 kohtunikuabi õigesti juhtinud tähelepanu võimalusele pöörduda (üld)kohtu poole täiendava likvideerimise läbiviimise avaldusega. ÄS § 218 lg 2 tulenevalt juhul, kui pärast osaühingu registrist kustutamist ilmneb, et osaühingul jäi jaotamata vara ja vajalikud on täiendavad likvideerimisabinõud, võib kohus huvitatud isiku nõudel otsustada täiendava likvideerimise ja ennistada vanade likvideerijate õigused või määrata uued likvideerijad.
39.Seega on avaldajal võimalik algatada TsMS § 415 lg 1 p 121 alusel hagita menetlus äriregistris rendimärke järgi õigustatud isiku õigusliku seisundi ennistamiseks, täiendava likvideerimise läbiviimiseks ja likvideerija määramiseks. TsÜS § 41 lg 2 kohaselt korraldavad likvideerimise likvideerijad ja lg 3 kohaselt on likvideerijatel juhatuse või seda asendava organi õigused ja kohustused, mis ei ole vastuolus likvideerimise eesmärgiga.
40.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad selle menetlemisega seotud kulud TsMS § 172 lõike 2 alusel kaebuse esitaja kanda.
41.Käesolev määrus on edasikaevatav tulenevalt TsMS § 599.
/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu Indrek Soots kohtunik kohtunik