I K hagi R K vastu kahju hüvitamise ja viivise nõudes ning R K eriõigusjärglase REKI KV OÜ vastu eluruumi otsese valduse tagastamise, kahju hüvitamise ja viivise nõudes // R K eriõigusjärglase REKI KV OÜ vastuhagi I K vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks, alternatiivselt I K kohustamiseks kasutusvalduse tagastamiseks või selle kustutamiseks nõusoleku andmiseks Hagi hind 50 156 eurot ja vastuhagi hind 12 600 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastuhagis kostja): I K (isikukood XXX), lepinguline esindaja advokaat Albert Linntam Kostja I: R K (isikukood XXX) Kostja II (kostja I eriõigusjärglane / vastuhagis hageja): REKI KV OÜ (registrikood 12304930), seaduslik esindaja R K Kostjate ühine lepinguline esindaja: vandeadvokaat Paavo Paas Kohtuistungil 24.05.2018. a ja 11.10.2018. a
Asja läbivaatamine
RESOLUTSIOON
Jätta hagi täielikult rahuldamata. Rahuldada kostja II vastuhagi. Kohustada I K (isikukood XXX ) andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX III jakku 27.12.2011. a sisse kantud kasutusvalduse kande kustutamiseks ning asendada I K (isikukood XXX ) tahteavaldus käesoleva kohtulahendiga.
4.2.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist (TsMS § 174 lg 4). Tühistada hagi tagamise abinõu - Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale I K (isikukood XXX ) kasuks kantud kohtulik hüpoteek tsiviilasjas nr 2-16-15120 esitatud nõuete tagamiseks hüpoteegisummaga 14 400 eurot. Tühistada hagi tagamise abinõu - Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kolmandasse jakku I K (isikukood XXX ) kasuks kantud järgneva sisuga märkus: „ I K (isikukood XXX ), R K (isikukood XXX ) ja REKI KV OÜ (registrikood 12304930) vahel on pooleliolev kohtuvaidlus tsiviilasjas nr 2-16-15120, mille esemeks on nõuded kinnisasja registriosa numbriga XXX valduse üleandmiseks ning omavolilise valdusega tekitatud kahju hüvitamiseks I K (isikukood XXX ) kasuks.“ Kohtuotsuse jõustumisel saata kohtumäärus resolutsiooni punktide 5 ja 6 osas täitmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kaudu 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Hageja nõuded ja seisukohad
1.I K (hageja) esitas hagi R kahju hüvitamise nõudes.
K (kostja I) vastu eluruumi otsese valduse tagastamise ja
2.15.05.2018. a luges kohus kostja I eriõigusjärglane REKI KV OÜ (kostja II) kostjana menetlusse astunuks senise kostja asemel. Samuti luges kohus senise kostja R K menetluses kostjaks tema vastu suunatud kahju hüvitamise nõude osas.
3.31.05.2018. a esitas hageja täpsustatud nõuded, mille kohaselt: -
Kohustada kostjat II vabastama XXX asuvat eluruumi ning andma selle otsese valduse üle hagejale.
-
Mõista kostjalt I hageja kasuks välja eluruumi kasutuseelise väärtus 30.04.2018 seisuga summas 26 012,40 eurot.
-
Mõista kostjalt I hageja kasuks välja viivis seadusjärgses määras hüvitamisele kuuluvalt kasutuseelise väärtuselt kindla summana kuni kohtuotsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.
-
Mõista kostjalt II hageja kasuks välja eluruumi kasutuseelise väärtus 30.04.2018 seisuga summas 1 587,60 eurot ja valduse tagastamisega täiendava viivitamise korral summas 1200 eurot iga täiskalendrikuu eest kuni XXX asuva eluruumi tegeliku vabastamiseni.
-
Mõista kostjalt II hageja kasuks välja viivis seadusjärgses määras hüvitamisele kuuluvalt kasutuseelise väärtuselt kindla summana kuni kohtuotsuse tegemiseni ja
2 (11)
2-16-15120 edasi protsendina põhinõudest.
4.XXX asub eluruum suurusega 167,90 m2, mille omanikuks oli R K . Alates 12.08.2017. a oli omanik kostja I ja alates 27.03.2018. a on omanik kostja II.
5.R K sõlmis 19.12.2011. a oma ema I K notariaalse kokkuleppe, millega pooled leppisid kokku eluruumi koormamises kasutusvaldusega hageja kasuks. Kasutusvaldus on kantud sisse registriosa nr XXX kolmandasse jakku esimesele järjekohale. Kasutusvalduse kokkuleppe järgi seati kasutusvaldus hageja kasuks tähtajatult ja tasuta selliselt, et hagejal on õigus eluruumi kasutada ja vallata ning saada sellelt vilju (p.4.1.). Kasutusvalduse kokkuleppe järgi on hagejal õigus anda eluruum tulu teenimise eesmärgil teiste isikute kasutusse ning teenida sellega tulu (p. 5.1.1.). Kasutusvalduse seadmise eesmärgiks oli garanteerida hagejale eluruumi olemasolu või tulu teenimise võimalus kuni hageja elupäevade lõpuni.
6.Vahetult pärast kasutusvalduse kokkuleppe sõlmimist andis hageja eluruumi suulise kokkuleppe alusel R K kui oma poja allkasutusse, kuna vastaval ajahetkel oli R K l vaja elukohta ning hagejal oli elukoht olemas ning puudus vajaduse täiendava tulu teenimiseks eluruumi väljaüürimise kaudu. Eluruumi asus elama ka R K elukaaslane R K .
7.12.04.2016. a suri R K . Mõned päevad hiljem ilmus välja väidetavalt R K poolt omakäeliselt allkirjastatud testament, millega jäeti kogu tema maine vara kostjale I.
8.Kostjal I ei ole õiguslikku alust eluruumi valdamiseks. Kostja I majutamiseks ei ole hageja oma nõusolekut andnud. Samuti ei ole kostjal II õiguslikku alust eluruumi valdamiseks. Kostjad ei ole võimaldanud hagejal eluruumi kasutada ega teostada muid kasutuslepingu järgseid õigusi.
9.Hageja nõudis kostjalt I 13.05.2016. a kirjas eluruumi vabastamist hiljemalt 31.05.2016. a ja teavitas kavatsusest nõuda kahju hüvitamist. Kostja I on seega eluruumivabastamisega viivituses hiljemalt alates 1.06.2016. a. Kuna kostja II seaduslik esindaja on kostja I, tuleb kostja I teadmine omistada ka kostjale II.
10.Perioodi eest alates 01.06.2016. a kuni 21.03.2018. a on kostja I saanud kasutuseeliseid summas 26 012,40 eurot. Perioodi eest alates 22.03.2018. a kuni 30.04.2018. a on kostja II saanud kasutuseeliseid summas 1587,60 eurot ja saab neid jätkuvalt.
11.Kostjate vastuväidete osas märgib hageja, et arvestades, et maamaksusumma on võrreldes hagejale lepinguga antud õiguse väärtusega väga väike, on kostjate väide selle kohta, et kasutusvalduse seadmise lepingu eesmärgiks oli maamaksukohustusest vabanemine, eluliselt mitteusutav. Isegi kui R K sooviks oli muu hulgas mitte maksta maamaksu, ei saa sellest kuidagi tuletada, et ta sõlmis selleks näilise lepingu. Isegi kui oleks tegemist olnud maamaksuvabastuse saamise eesmärgil sõlmitud lepinguga, ei olnud see ainsaks eesmärgiks.
12.Samuti ei ole kostjad esile toonud, millist tehingut näiliku tehinguga varjati.
13.Maamaksuvabastuse saamine ei ole heade kommete vastane.
14.Asjaolu, et hagejal on olnud teine elukoht, ei mõjuta kuidagi kasutusvalduse kehtivust või huvi selle vastu. XXX korteris ei elanud hageja ega tema abikaasa põhjusel, et antud korter oli antud kostja tütrele, kostja poolt tunnistajana nimetatud L M ja tema perekonnale üürile. Kostjate vastuväited hagile ja kostja II vastuhagi
3 (11)
2-16-15120
15.Kostjad hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata.
16.Kostja II esitas vastuhagi, mille kohaselt palub kostja II: -
Kohustada hagejat andma nõusolek kinnistusraamatu kande parandamiseks ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi III jakku 27.12.2011. a sisse kantud kasutusvalduse kande kustutamiseks ning asendada hageja tahteavaldus tehtava kohtulahendiga.
Alternatiivselt: -
Kohustada hagejat tagastama Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi III jakku 27.12.2011 sisse kantud kasutusvaldus kostjale II.
-
Kohustada hagejat andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi III jakku 27.12.2011 sisse kantud kasutusvalduse kande muutmiseks, selliselt, et kustutatakse senise kasutusvaldaja hageja nimi ning kasutusvaldajana kantakse sisse kostja II ning asendada hageja tahteavaldus tehtava kohtulahendiga. Alternatiivina: Kohustada hagejat andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi III jakku 27.12.2011 sisse kantud kasutusvalduse kande kustutamiseks ning asendada hageja tahteavaldus tehtava kohtulahendiga.
17.Hageja ja P K elavad alates 2005. a XXX. R K ehitas koos kostjaga XXX kinnistule elamu kahe ühesuuruse korteriomandiga. XXX oli alates 19.12.2001. a R K omandis, ta elas seal koos kostjaga I alates 2005. a kuni surmani, see oli nende ühine kodu. Hageja väidetud suulist lepingut ei ole kunagi sõlmitud. R K tegi 25.02.2016. a testamendi kostja I kasuks selliselt, et kostja I päriks nende ühise kodu XXX korteriomandi.
18.Hagejal puudus eesmärk, huvi ja vajadus hakata valdama XXX eluruumi. Hageja ja R K sõlmisid 19.12.2011. a kasutusvalduse lepingu vaid ühel põhjusel – R K soovis vabaneda XXX osas maamaksu kohustusest ja ta oli kuulnud, et maamaksu vabastuse saab ka juhul, kui kinnistu on antud kasutusvaldusesse. Alates 01.01.2012 toimus Tallinnas oluline maamaksu tõus, mille tagajärjel oleks R K pidanud hakkama XXX korteriomandi eest iga-aastaselt tasuma 365,75 eurot. Kinnistu koormamisel kasutusvaldusega läheb maamaksu tasumise kohustus üle kasutusvaldajale. Kuna korteriomand registreeriti näilikult ka hageja elukohana, laienes hagejale Maamaksuseadusest tulenev täielik maksuvabastus. R K ei saanuks ise kasutada XXX osas maksuvabastust kuna R K elukohaks oli registreeritud XXX asuv kinnistu. R K ise kasutas maksuvabastus XXX kinnistu osas.
19.Kumbki lepingupool ei muutnud oma elukorralduses pärast kasutusvalduse seadmist midagi. Hageja elas endiselt XXX ja R K koos oma elukaaslasega elasid XXX. Hageja ei esitanud R K mingeid nõudmisi korteriomand tema valdusse üle anda.
20.R K ettepanekul registreerisid tema vanemad oma elukoha aadressid järgnevalt: P K elukohaks oli alates 15.12.2011. a XXX eluruum ja hageja elukohaks oli alates 16.12.2011. a XXX eluruum. Kumbki neis eluruumides elama ei asunud. Kui hageja ei vaja tänaseni talle kuuluvat XXX eluruumi, siis samavõrra ta ei vaja ka XXX eluruumi. Hageja esitas kostjale I nõude üksnes pahatahtlikult eesmärgiga kahjustada kostjat I ja kihutada kostja I oma kodust välja.
4 (11)
2-16-15120
21.Kostjate hinnangul on seega tühine ka asjaõigusleping, kuna tegemist näiliku tehinguga. Juhul kui tegemist ei ole näiliku tehinguga, on asjaõigusleping tühine vastuolu tõttu heade kommetega.
22.Juhul kui tühine on võlaõiguslik leping, kuid asjaõigusleping kehtib, tuleb hagejal kasutusvaldus alusetu rikastumise sätete alusel kostjale II üle anda. Kui tagastamine ei ole võimalik, tuleb kasutusvalduse kanne kinnistusraamatust kustutada.
23.Kui hageja kavatsenuks eluruumi kasutada isiklikult, ei saanud hagejal kahju tekkida, sest hagejal lasus lepingu p 5.1.2 ja p 5.1.5 kohaselt kohustus kanda kõik eluruumiga seotud kulud. Kuna hageja neid kulusid ei kandnud, siis järelikult hageja säästis need kulud.
24.Hageja ei ole tõendanud, et tal oleks olnud tegelik kavatsus ja võimalus anda see eluruum allkasutusse. Hagejal ei olnud võimalik saada väidetud ulatuses üüritulu.
25.22.03.2018 sõlmis kostja I kostjaga II korteriomandi tasuta võõrandamise lepingu ja asjaõiguslepingu, millega võõrandas XXX asuva korteriomandi kostjale II. Otsene valdus läks 22.03.2018 üle kostjale II.
KOHTU PÕHJENDUSED
26.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
27.Poolte vahel ei ole vaidlust alljärgnevate asjaolude osas: -
XXX asub eluruum suurusega 167,90 m2, mille omanik oli R
-
R K sõlmis 19.12.2011. a oma ema I K notariaalse kokkuleppe, millega pooled leppisid kokku eluruumi koormamises kasutusvaldusega hageja kasuks.
-
Kasutusvaldus on kantud sisse registriosa nr XXX kolmandasse jakku esimesele järjekohale.
-
R K tegi 25.02.2016. a testamendi, millega pärandas kostjale I XXX kinnisasja.
-
Kostja I kanti 12.08.2017. a.
kinnistusraamatusse
XXX
omanikuna
sisse
-
Kostja II kanti 22.03.2018. a.
kinnistusraamatusse
XXX
omanikuna
sisse
-
Kostja I oli XXX kinnisasja otsene valdaja kuni 21.03.2018. a.
-
XXX kinnisasja otsene valdus on kostjal II.
-
Hageja nõudis kostjalt I 13.05.2016. a kirjas eluruumi vabastamist hiljemalt 31.05.2016. a.
alates
22.03.2018.
K.
a kuni
asuva
käesoleva aja
28.Hageja nõuab kostjalt II valduse üleandmist hagejale.
5 (11)
2-16-15120 Asjaõigusseaduse (AÕS) § 201 lg 1 kohaselt koormab kasutusvaldus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle vilju. Kasutusvalduse seadmine eeldab võlaõigusliku lepingu, asjaõigusliku lepingu sõlmimist ja kinnistusraamatusse kandmist. Kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus kehtib kinnisasja igakordse omaniku suhtes. AÕS § 214 lg 1 mõtte kohaselt ei tohi kinnisasja omanik takistada kasutusvaldajal asja valdamist ja kasutamist ning AÕS § 80 ja § 214 lg 1 alusel saab kasutusvaldaja nõuda asja valdust välja igaühelt, sealhulgas ka kinnisasja omanikult. Lisaks annab kasutusvaldaja valduse äravõtmise korral valduse taastamise nõude aluse AÕS § 45.
29.Vaidluse põhisisu valduse üleandmise nõude osas on käesolevas asjas selles, kas 19.12.2011. a kasutusvalduse seadmise võlaõiguslik kokkulepe ja asjaõigusleping on tühised või mitte.
30.Kostjate väitel on 19.11.2011. a leping (nii võlaõiguslik kokkulepe kui ka asjaõigusleping) tühine eelkõige näilikkuse tõttu. Kuna kasutusvalduse seadmisel tuleb eristada kohustamistehingut ja asjaõiguslepingut, siis kohustamistehingu tühisuse tõttu ei muutu tühiseks käsutustehing (asjaõigusleping). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 kohaselt on tegemist näiliku tehinguga tehingu puhul, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Riigikohus on märkinud, et TsÜS § 89 lg 1 kohaselt on tehing näilik muu hulgas juhul, kui pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad üksnes jätta mulje tehingu olemasolust (vt Riigikohtu 02.04.2018. a otsus tsiviilasjas nr 4-16-9132, p 22). Seega saab näilik olla ka tehing, millega mingit muud tehingut varjata ei püütud, vaid on tahetud tekitada õigusnäivust tehingu olemasolu puhul. TsÜS § 89 lg 2 kohaselt on näilik tehing tühine. Samamoodi nagu võlaõigusleping võib ka asjaõigusleping olla näilik TsÜS § 89 lg 1 järgi, kui pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi (vt Riigikohtu 02.04.2018. a otsus tsiviilasjas nr 4-16-9132, p 22). Seega kui R K ja hageja ei soovinud tegelikult hageja kasuks kasutusvaldust seada, vaid soovisid ainult jätta mulje kasutusvalduse seadmisest, võiks olla tegemist ka kasutusvalduse asjaõiguslepingu tühisusega.
31.Kostjate väitel on 19.11.2011. a leping tühine näilikkuse tõttu põhjusel, et tegelikult ei soovinud R K hagejale kasutusvaldust anda, vaid tehinguga sooviti vältida R K maamaksukohustust. Tunnistaja T O ütluste kohaselt oli temal R K juttu sellest, et R K on kasutusvalduse seadnud oma ema kasuks ja teinud seda maksude optimeerimiseks. Tunnistaja sõnul „Ta ise oli sisse kirjutatud XX tänava korterisse, kuigi ta seal ei elanud. Ja ema oli sisse kirjutatud XX teele, et mitte maksta maamaksu.“ Muud põhjust tunnistaja nimetatud kasutusvalduse lepingu seadmiseks ei tea. Tunnistaja sõnul „O ainult see maksude värk. R ehitas emale ja isale M maja. Nemad elasid seal.“ (II kd tl 81). Kostja I vande all antud ütluste kohaselt oli hagejaga kasutusvalduse lepingu sõlmimist vajalik selleks, et lihtsalt vabaneda ühest maksukohustusest. Kostja I ütluste kohaselt „Alates 2012.aastast tõusis maamaks järsku ja kuna meil oli ka teisi kinnisvara objekte, siis need summad läksid meil päris suureks. Kuna seadus võimaldas mõningaid vabastusi teatud tingimustel, siis selle pärast saigi tehtud see kasutusvalduse leping I K nimele.“ (II
6 (11)
2-16-15120 kd tl 80). Hageja vande all antud ütluste kohaselt ei ole ta kuulnud sellest, et kasutusvalduse seadmise eesmärk oleks olnud maamaksu vabastuse saamine (II kd tl 79). R K õe A R ütluste kohaselt ei rääkinud R K talle, et kasutusvalduse lepingu sõlmimise põhjus oleks olnud maamaksuvabastuse saamine (II kd tl 79-80). Kohtu hinnangul ei saa aga hageja ja A R ütlustest teha järeldust selle kohta, et R K ei soovinud kasutusvalduse lepingut sõlmida maamaksuvabastuse eesmärgil. A R kinnitab pelgalt seda, et R K talle antud asjaolust ei rääkinud. Järeldada ei saa, et R K oleks pidanud kõigest oma õele rääkima. Hageja poolt antud ütluseid ei saa kohus aga tulenevalt asjaolust, et tegemist on menetlusosalise endaga, kelle huvides on lahendi tegemine, lugeda piisavalt usaldusväärseks, et lükata ümber asja lahendamisest mittehuvitatud tunnistaja T O ütlused.
32.Tunnistaja A R ütluste kohaselt ütles R talle 2011.a juulis, et ta teeb XXX täielikult ema nimele või annab talle kasutusõiguse juhuks, kui temaga peaks midagi juhtuma (II kd tl 79-80). Kostja I ütluste kohaselt olid siis kui ta R tuttavaks sai, suhted R ja tema õe vahel head, kuid siis mingi hetk tekkis neil lahkarvamus ja nad ei rääkinud omavahel 16 viimast R eluaastat (II kd tl 79). Tunnistaja T O ütluste kohaselt olid R K ja tema õe vahelised suhted halvad ja nad ei suhelnud viimased 15 aastat kindlasti. Tunnistaja sõnul „Nad käisid ühistel üritustel, aga hoidsid alati eraldi.“ Samas kinnitab tunnistaja, et ta 2011.a suvel toimunud üritusel ise ei osalenud (II kd tl 81). Kohus ei saa T O ütlustest teha järeldust, et R K ei suhelnud oma õega üldse viimased 15 aastat, kuna T O ütluste kohaselt ta kõikidel koosviibimistel, kus R K ja ta õde osalesid, ei käinud. Küll aga saab kohus nii tunnistaja T O kui ka kostja I ütlustest tuvastatuks lugeda selle, et R K ja tema õe vahelised suhted ei olnud head viimased R K eluaastad. Kohtul ei ole põhjust selles osas tunnistaja ütlustes kahelda, lisaks kinnitab seda asjaolu ka kostja I. Seega ei saa kohus tunnistaja A R ütluste pinnalt teha järeldust nagu rääkinuks R K talle kõigist oma plaanidest, sealhulgas kasutusvalduse seadmise tegelikest põhjustest.
33.Hageja ütluste kohaselt oli kasutusvalduse seadmise lepingut vaja selleks, et hageja tulevik oleks kindlustatud, kui midagi peaks temaga juhtuma (II kd tl 79). Kohus ei pea hageja ütlusi selles osas usaldusväärseks. Vaidlustamata asjaoludel oli hageja elukohaks 2005. aastast XXX. Käesoleval hetkel määratleb hageja enda elukoha aadressina XXX. Kohtule jääb selgusetuks, mil viisil oleks antud olukorras pidanud hageja kasuks seatav kasutusvaldus hageja tulevikku kindlustama, seejuures olukorras, kus hagejal oli endal kasutusvalduse seadmise lepingu ajal elukoht olemas ning XXX kinnisasja puhul oli tegemist R K ja kostja I ühise elukohaga. Samuti ei ole kohtule esitatud asjaolude ja tõendite pinnalt võimalik teha järeldust selle kohta, et kasutusvalduse seadmise lepingu sõlmimise ajal oleks pidanud hageja majandusliku seisu osas järeldama mingit muutust tulevikus. Hageja ei ole kohtule seda selgitanud ega tõendanud, et vaatamata elukoha olemasolule oleks hagejal olnud vajalik kasutusvalduse seadmist XXX kinnisasjale. Sellise vajaduse järele puudus kohtu hinnangul kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal igasugune vajadus. Kohus nõustub kostjatega, et kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal puudus igasugune põhjus järelduseks, et R K sureb enne hagejat. R K haigestus vaidlustamata asjaoludel peale kasutusvalduse lepingu sõlmimist. Mistõttu sellest asjaolust tulenevalt ei saa kohus järeldada, et kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal oleks hageja võinud arvestada sellega, et tema poeg teda materiaalselt enam tulevikus toetada ei saaks.
34.Hageja väide, et hageja soovis XXX kinnisasja väljaüürimisest saada lisatulu ei muuda kohtu eelnevat järeldust. R K ja kostja I ühiseks elukohaks oli kuni R K surmani XXX. R K pärandas testamendiga XXX
7 (11)
2-16-15120 kinnisasja kostjale I. Kohtu hinnangul ei haakuks sellise käitumisega kuidagi see, et R K oleks soovinud, et XXX aadressil oleks hageja ja kostja I asemel elama asunud hageja või oleks soovitud võimaldada hagejal selle kinnisasja välja üürimist. Kostja I ütluste kohaselt oli neil R iga kokkulepe, et „kui R peaks midagi juhtuma, siis elan mina ikka seal edasi ja kunagi saavad selle endale meie lapsed või nende lapsed.“ (II kd tl 80). Kohus ei pea kostja I ütlusi ebausaldusväärseks hageja poolt toodud põhjusel, et R K ja kostjal I kunagi lapsi ei olnud. Kostja I ütlustest ei selgu, millal neil omavahel nimetatud kokkuleppe teemal juttu oli ning hageja vastuväitest jääb arusaamatuks, kas oleks pidanud olema välistatud ka see, et R K ja kostja I ühiseid lapsi kunagi ei saa. Kohtu hinnangul saab usutavaks pidada seda, et pikaajaliselt koos elavad ja ühist kodu omavad inimesed hoolivad piisavalt palju teineteisest ja võivad sõlmida ka kokkuleppeid, mille sisuks on elukaaslase edasise elu kindlustamine. Usutavaks ei saa seejuures pidada seda, et üks elukaaslastest sisuliselt tekitaks olukorra, kus teine elukaaslane jään tulevikus eluasemeta. Kohtule esitatud tõendite pinnalt ei saa kohus teha järeldust, et R K ja kostja I suhted oleksid olnud halvad, pigem saab kohus tuvastada vastupidist.
35.Vaidlustamata asjaoludel oleks R K pidanud XXX asuva kinnisasja eest aastas tasuma 365,75 eurot maamaksu. Maamaksuseaduse § 10 lg 2 kohaselt maksab maa koormamisel hoonestusõiguse või kasutusvaldusega maamaksu hoonestaja või kasutusvaldaja. Pooled ei vaidle selle üle, et pensionäridel oli Tallinna linnas 2011-2012.a maamaksuvabastus ja et hageja puhul on ja oli ka kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal tegemist pensionäriga. Seega olukorras, kus hageja kasuks seati kasutusvaldus, ei pidanuks R K enam 2012. aastast alates XXX kinnisasja eest maamaksu tasuma. Kostja I kinnitab oma ütlustes, et maamaksu XXX eest enam tasuma ei pidanud (II kd tl 80).
36.Kohtu hinnangul viitavad asjaolud, et tegelikkuses saavutati XXX osas maamaksuvabastus ning et R K oli tunnistaja T O rääkinud kavatsusest maamaksuvabastust XXX osas saada ning et muid põhjuseid kasutusvaldusi lepingu sõlmimiseks ei ole tuvastatud, kokkuvõttes sellele, et tegelik kasutusvalduse seadmise eesmärk oli maamaksuvabastuse saamine XXX kinnisasjale, mitte hagejale kasutusvaldusest tulenevate õiguste ja kohustuste võimaldamine.
37.Ühtegi muud põhjust, miks oleks R K pidanud soovima hageja kasuks kasutusvaldust seada, ei ole kohtule esitatud ega seda tõendatud. Eeldada ei saa, et poeg peaks sellises olukorras eelistama oma ema huvisid oma pere (sealhulgas kostja I) huvidele. Pealegi pole kohus käesolevas asjas suutnud tuvastada ühtegi võimalikku hageja huvi saada endale poja ja tema elukaaslase ühise elukoha kasutusvaldus.
38.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Kohtu hinnangul saab käesoleval juhul kohtule esitatud tõenditest teha järelduse, et R K tegelikku tahet sõlmida kasutusvalduse seadmise leping hageja kasuks maamaksuvabastuse eesmärgil teadis ka hageja, kuna eelpoolviidatud asjaoludest tulenevalt ei olnud hagejal põhjust eeldada kasutusvalduse seadmist tema kasuks mingil muul põhjusel.
39.VÕS § 29 lg 5 p 3 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. Vaidlustamata asjaoludel ei ole hageja pärast kasutusvalduse lepingu sõlmimist 5 aasta jooksul nõudnud selle täitmist. Kuna hageja elab endiselt kas
8 (11)
2-16-15120 XXX, siis eeltoodud tuvastatud asjaolude valguses tundub kohtule mõistetamatu, miks hageja alles nüüd asub oma väidetavat õigust teostama ega teinud seda varem. Kohtu hinnangul on hageja antud juhul kasutanud ära hageja ja R K vahel maksuvabastuse saamise eesmärgil seatud kasutusvaldust selleks, et kostjalt I kinnisasja valdus endale saada. Nii nagu kohus eelnevalt järeldas, ei saanud see olla R K ja hageja tegelik eesmärk kasutusvalduse seadmise lepingu sõlmimise ajal. Kohtu hinnangul on põhjendatud alus järeldada, et R K ka testamendi tegemise ajal tegelikult ei soovinud, et hageja saaks XXX kasutusvalduse olukorras, kus R K oli testamendiga XXX pärandanud kostjale I. Puudub mõistlik alus järelduseks, et R K oleks soovinud pärandada XXX kinnisasja kostjale I teades, et tegelikult kostja I seal elada ei saaks, vaid tähtajatult saaks seda teha või kinnisasja välja üürida hoopis hageja.
40.Kohtu hinnangul ei soovinud R K ja hageja 19.11.2011. a kasutusvalduse seadmise lepinguga kaasa tuua kasutusvalduse võlaõiguslikke tagajärgi. Seetõttu on 19.11.2011. a kasutusvalduse võlaõiguslik leping näilik ja seega TsÜS § 89 lg 2 alusel tühine.
41.Küll aga soovisid kohtu hinnangul R K ja hageja asjaõiguslepingu sõlmimist selleks, et kasutusvaldus kanda ka kinnistusraamatusse. Kasutusvalduse asjaõigusliku lepingu sõlmimine ja kasutusvalduse kinnistusraamatusse kandmine oli kohtu hinnangul vajalik selleks, et R K saaks realiseeritud oma soovi maamaksuvabastuse osas. Seega ei saanud kohtu hinnangul antud olla näilik asjaõiguslepingu sõlmimine.
42.Käsutustehing võib olla tühine vastuolu tõttu heade kommetega, kui asjaõiguslepingu enda eesmärk on ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi ebamoraalne ja taunitav (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. oktoobri 2017. a määrus nr 2-16-18531/27, p 12.3). Käsutustehingu vastuolu heade kommetega on võimalik tuvastada, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 26). Heade kommetega vastuolus olevaks peetakse muuhulgas näiteks tehingut kuriteo või muu õigusvastase teo toimepanekuks. Kohus nõustub kohtule esitatud Maksu- ja Tolliameti vastuses (II kd tl 61-62) toodud järeldusega, et ainuüksi maamaksuvabastuse saamise eesmärgil tehtud kasutusvalduse seadmise lepingu sõlmimine ei ole käsitletav maksukohustusest kõrvale hoidumisena. Tegemist ei ole seega eraldiseisvalt käsitledes õigusvastase teoga. Samas tuleb arvesse võtta tehingu tegemise eesmärki ja seda, et tegelikult ka see eesmärk antud juhul saavutati. Seega oli antud juhul kasutusvalduse seadmine kohane soovitud eesmärgi saavutamiseks. Õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et heade kommetega vastuolu tõttu võib olla tühine mitte ainult õigusvastane tegu ise, vaid ka õigusvastase teo toimepanemisega seotud tehing (vt Tsiviilseadustiku üldosa seaduse kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2010, § 86, lk 273 p 3.3.3). Kohtu hinnangul on alust pidada antud juhul kasutusvalduse seadmises kokkuleppimist maamaksuvabastuse saamise eesmärgi saavutamisega seotud tehinguks, ilma milleta ei oleks olnud võimalik maamaksuvabastust saada. Tegelikke asjaolusid arvestades oleks R K pidanud tasuma maamaksu XXX kinnisasja eest. R K ja hageja tegevuse tõttu jäi riigil maksusumma saamata. Kohtu hinnangul on seadusest tulenevast maksukohustusest kõrvalehoidumine taunitav ja ei ole seetõttu kooskõlas heade kommetega. Kohtu hinnangul on antud juhul ka käsutustehing – kasutusvalduse seadmise asjaõiguslik kokkulepe, heade kommetega vastuolus. Asjaõiguslepingu sõlmimise järgselt kasutusvalduse kinnistusraamatusse sisse kandmine võimaldas saavutada maamaksuvabastuse saamist ja seega õigusvastase teo toimepanemise eesmärgi saavutamist.
43.Eeltoodust tulenevalt on heade kommetega vastuolu tõttu TsÜS § 86 lg 1 alusel tühine ka 19.11.2011. a kasutusvalduse seadmise asjaõiguslik leping.
9 (11)
2-16-15120
44.Kuna kostja I valdus on olnud õiguspärane ja seega on ka kostja II valdus õiguspärane, jääb hageja nõue kohustada kostjat II XXX kinnisasja valdus vabastama, rahuldamata.
45.Eelnevast tulenevalt jääb rahuldamata ka hageja kahju hüvitamise nõue, kuna kasutuseeliseid saab nõuda isikult, kes valdab asja õigusliku aluseta. Seetõttu ei hinda kohus kohtule esitatud tõendeid kahju tekkimise kohta.
46.Kostja II esitas vastuhagi, milles esimese alternatiivina palub kostja II kohustada hagejat andma nõusolek kinnistusraamatu kande parandamiseks ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX III jakku 27.12.2011. a sisse kantud kasutusvalduse kande kustutamiseks ning asendada hageja tahteavaldus tehtava kohtulahendiga. Kohus leiab, et kostja II vastuhagi tuleb kostja II esimeses alternatiivnõudes rahuldada.
47.AÕS § 65 lg 1 kohaselt võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Kande ebaõigsus võib tuleneda käsutustehingu tühisusest. Ebaõige kinnistusraamatu kande parandamine on võimalik AÕS § 65 lg 1 kohaselt juhul kui omanikukande aluseks olev asjaõigusleping on tühine ja taotletakse kinnistusraamatu parandamiseks kostja kui puudutatud isiku nõusolekut (TsÜS § 68 lg 5 alusel) (vt ka Riigikohtu 1. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9004, p 18 ja 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 20, samuti otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-128-03, p 11 ja nr 3-2-1-80-05, p 28). Kohus tuvastas eelnevalt 19.11.2011. a kasutusvalduse seadmise käsutustehingu tühisuse. Seega esinevad alused Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX III jakku 27.12.2011. a sisse kantud kasutusvalduse kande kustutamiseks ning hageja tahteavalduse andmiseks kohustamiseks ning hageja tahteavalduse kohtulahendiga asendamiseks.
48.Kohus kohaldas 18.05.2018. a määrusega hagi tagamise abinõud - kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale I K (isikukood XXX ) kasuks kohtulik hüpoteek tsiviilasjas nr 2-16-15120 esitatud nõuete tagamiseks hüpoteegisummaga 14 400 eurot. Kohus kohaldas 18.05.2018. a määrusega hagi tagamise abinõud - kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kolmandasse jakku I K (isikukood XXX ) kasuks järgneva sisuga märkus: „ I K (isikukood XXX ), R K ’i (isikukood XXX ) ja REKI KV OÜ (registrikood 12304930) vahel on pooleliolev kohtuvaidlus tsiviilasjas nr 2-16-15120, mille esemeks on nõuded kinnisasja registriosa numbriga XXX valduse üleandmiseks ning omavolilise valdusega tekitatud kahju hüvitamiseks I K (isikukood XXX ) kasuks.“ TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Kuna hageja hagi jääb rahuldamata, tühistab kohus hagi tagamiseks seatud kohtuliku hüpoteegi. Samuti tühistab kohus kolmandasse jakku hageja kasuks sisse kantud märkuse, kuna antud märkus ei ole õigusvaidluse lõppemisel enam vajalik. Kohtuotsuse jõustumisel edastab kohus kohtuotsuse hagi tagamise tühistamise osas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
49.Kohus peab asja lahendamisel vajalikuks mitte hinnata vaidluse all mitteolevate asjaolude tõendamiseks esitatud tõendeid. Samuti tõendeid, mis on esitatud R K testamendi tühisuse vaidlustamise osas (I kd tl 17-18, 78-80) ning tõendeid XXX elektriga varustamise osas (I kd tl 62-63) kuna nimetatud tõendid ei ole asjakohased.
10 (11)
2-16-15120 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
50.Kuna hagi jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud hageja kanda kooskõlas TsMS § 162 lg
1.Hageja enda menetluskulud jäävad hageja enda kanda.
51.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
52.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist. / allkirjastatud digitaalselt / Vallo Kariler kohtunik
11 (11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.