XX hagi YY vastu endise olukorra taastamiseks või alternatiivselt kahju ja kulude hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.04.2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
13 431,35 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Deivi Vaht Kostja YY (endine perekonnanimi Y, isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Natalia Lausmaa
Kohtuistungi toimumise aeg
17.09.2018
Istungil osalenud isikud
Hageja XX ja tema lepinguline esindaja Deivi Vaht Kostja YY lepinguline esindaja vandeadvokaat Natalia Lausmaa
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 30.04.2018 otsus osas, milles maakohus jättis rahuldamata XX hagi YY vastu endise olukorra taastamise nõudes, alternatiivselt kahju ja kulude hüvitamise nõudes summas 13 431, 35 eurot. Tühistada otsus ka menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas. Saata tsiviilasi tühistatud osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Jätta maakohtu otsus muutmata osas, milles maakohus jättis hageja 12.03.2018 kohtuvaidluse teesidega esitatud tõendid (lisad 1-3) vastu võtmata.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja) esitas 26.11.2015 Harju Maakohtule YY (kostja) vastu hagi ning 30.12.2015 hagi täpsustuse, milles palus: 1) kohustada kostjat taastama Tallinnas Vikerlase 4-19 asuva korteri endine olukord ehk taastama vannituba terviklikult nii, et veetorustiku müra, õhutemperatuur- ja niiskus vastaksid hageja korteris seadusandlike aktidega kehtestatud normidele ning viima köök algsele asukohale, mis tagab ventilatsiooni õige töötamise (toidulõhnad ei kandu hageja korterisse) ning mürataseme, mis vastab seadusandlike aktidega kehtestatud normidele; 2) alternatiivselt p-s 1 toodud nõudega kohustada kostjat tegema Vikerlase 4-19 korteris parandused selliselt, et sellest lähtuv müra, vannitoa õhutemperatuur- ja niiskus vastaksid hageja korteris seadusandlike aktidega kehtestatud normidele, ventilatsioon tagaks lõhnade eemaldamise ja mitte kandumise hageja korterisse; 3) kohustada kostjat parandama kostja korteri remondi tagajärjel hageja korteri seintesse tekkinud mõrad; 4) kohustada kostjat p-des 1 ja 2 nimetatud tööde teostamisel kaasama ehitusjärelevalve spetsialist, et tagada vastavate tööde kvaliteet ja vastavus seadusandlikele aktidele; 5) alternatiivselt p-des 1 ja 2 nimetatud nõuetega kohustada kostjat hüvitama hagejale kahju summas 12 613,73 eurot; 6) mõista kostjalt välja ekspertiiside, mõõtmiste ja konsultatsioonidega seoses kantud kulutused 817,62 eurot. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda. Hagi kohaselt omandas hageja 30.04.2013 2-toalise korteri Tallinnas Vikerlase 4-16. 2014 tegi kostja oma korteris (Vikerlase 4-19) remonti, mille tagajärjel tekkisid hageja korteris negatiivsed ilmingud: tugev vibratsioon, müra, vannitoa lae temperatuuri tõus, niiskuse teke vannitoas, ventilatsioonišahtist hakkasid imbuma korterisse söögivalmistamise lõhnad ning tekkis mõra korteri seinas. 06.07-22.10.2015 koostatud ekspertiisiakti nr 483 järgi on hageja korteris defektid ja puudused, mis on tingitud kostja korteri remondist. Sihtasutuse Eesti Mükoloogiauuringute Keskus 23.10.2015 eksperthinnangu 2805/1015 kohaselt leiti Vikerlase 4-16 võetud proovist üksikuid hallitusseene struktuure ja tuvastati, et vannitoa lae temperatuur oli ebatavaliselt kõrge. Kostja on oma korteris teostanud remonti nii, et see tekitas hagejale negatiivseid mõjusid. Kostja korterist lähtuvad mõjutused ületavad omandi tavakasutusest tekkivaid mõjutusi ja kostja ei ole kaasomandi valdamisel ja kasutamisel toiminud heas usus vastavalt hageja huvidele. Hageja küsis hinnapakkumised, mille tulemusena kujuneb hageja korteri elamiskõlblikuks ja standarditele vastavaks muutmiseks orienteeruvalt 12 613,73 eurot. Lisaks on hageja Vikerlase 4-16 korteris toimuva tuvastamiseks (ekspertiisid, mõõtmised, konsultatsioonid) kandnud kulutusi 817,62 eurot.
2(11)
Kostja vastuväited
2.Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hageja ei tõendanud, et kostja korteris teostatud ümberehitused halvendasid talle kuuluva korteri kasutustingimusi niivõrd, et see tekitas talle varalist kahju või andis õiguse muude nõuete esitamiseks kostja vastu. Kostja ei teostanud ümberehitustöid oma korteris head ehitustava rikkudes ja võimalikud kahjulikud mõjutused hageja korteris ei ole tingitud kostjapoolsetest ümberehitustöödest, vaid 1979 ehitatud maja üldistest ehituslikest parameetritest ja/või hageja enda poolt tema korteris teostatud ümberehitustöödest. Kostja ei ole pärast hageja poolt korteri omandamist teostanud oma korteris ka selliseid ümberehitustöid, mis võinuks halvendada hagejale kuuluva korteriomandi omadusi. Köögi ehitas kostja ümber enne kui hageja korteri omandas. Kostja ümberpaigutatud köögi kahhelkividest põrandaosa alla on paigutatud isolatsioonimaterjal. Kostja kui ehitusteadmisi mitte omav isik ei võinud aru saada, et elamu enda tehniliste parameetrite tõttu – seinapaneelides heliisolatsiooni puudumise tõttu – võib kivipõrandale astumisel heli kanduda seinapaneelidesse ja sellega seoses ka ümbritsevatesse korteritesse. Elamu üldkasutatavates tehnosüsteemides ei ole kostja teinud mingeid muudatusi. Maakohtu otsus
3.Maakohus jättis 30.04.2018 otsusega hagi endise olukorra taastamiseks või alternatiivselt kahju ja kulude hüvitamiseks rahuldamata ning hageja 12.03.2018 kohtuvaidluse teesidega esitatud tõendid (lisad 1-3) vastu võtmata. Kohus jättis menetluskulud hageja kanda, mõistes hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 3900 eurot ja nendelt viivise. Kohus jättis tähelepanuta esmakordselt kohtuvaidluse teesides esile toodud seisukohad ja hageja 12.03.2018 esitatud seisukoha. Samal kuupäeval esitas hageja lepinguline esindaja kohtuvaidluse teesid, mida kohus arvestab ulatuses, milles ei ole esitatud uusi seisukohti. Kohtuvaidluse teesidega esitatud tõendid (lisad 1-3) jättis kohus vastu võtmata, kuna need esitati hilinenult (TsMS § 238 lg 3 p 3). Hageja tuginemine hagi täpsustuses võlaõigusseaduse (VÕS) §-dele 1043 ja 1045 ei ole asjakohane. Korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduses (KOS) erisätetega ning ühe korteriomaniku poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11 kõrval teisi sätteid, sh deliktiõiguse sätteid. 30.10.2017 istungil täpsustas hageja, et tema põhinõudeks on kohustada kostjat taastama oma korteri esialgne olukord, kuna kostja tegi remonti ilma ehitusprojektita ja ei järginud ehituslikult kõiki nõudeid. Hageja esimene alternatiivnõue on viia kostja korterisse sisse parandused ja teine alternatiivnõue on kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel. Vaidluse lahendamiseks kohalduvad varem kehtinud KOS § 11 lg 1 p-d 1 ja 2 ja lg 3 ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-d 3 ja 5 ning § 74 lg 1. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle. Hageja on Vikerlase 4-16 korteri, mis asub I korrusel, omanik alates 30.04.2013 ja kostja on Vikerlase 4-19 korteri, mis asub II korrusel korteri 16 peal, omanik alates korterelamu ehitamisest 1979. Kostja on remondi käigus viinud köögi originaalasukohast elutuppa.
3(11)
Kohus tuvastas, et kostja teostas ümberehituse 2014. Seda kinnitas ka ekspert oma ütlustes, kuigi aktis ekspert üksnes viitas asjas olevatele dokumentaalsetele tõenditele (vastus küsimusele 1). Tõenditeks selles osas on hageja pöördumised/kirjad korteriühistule ja Lasnamäe Linnaosa Valitsusele ning vastuskirjad. Kostja tõend köögimööbli paigaldamise aja kohta ei näita kogu teostatud remondi/ ümberehituse aega. Seoses hageja nõudega taastada Vikerlase 4-19 korteri endine olukord, tuleb analüüsida, kas kostja tegi remondiga muudatusi kaasomandi esemes. Kostja väide, et elamu üldkasutatavates tehnosüsteemides ta muudatusi ei teinud, leidis kinnitust ekspert MS koostatud aktiga ja istungil antud ütlustega, mh andis ekspert vastused hageja tõendis esitatule (PP hinnang MS ekspertiisile). Puudub põhjus kahelda MS pädevuses ja ekspertiisiakti järeldustes. PP hinnang ei lükka kohtuliku ekspertiisiga tuvastatut ümber. Ekspert tuvastas, et korteris 19 on muudetud hoone tehnosüsteeme määral, mis puudutavad vaid korterit 19. Kuigi köögi ümbertõstmisega uude asukohta on paratamatult ümber tõstetud ka vee, kanalisatsiooni ja elektriühendusi, on ümberehitustööd tagasihoidlikud ja ei oma olulist mõju hoonele tervikuna ja naaberkorterite toimimisele. Ventilatsioonisüsteemi ümber ei ehitatud. Tehnosüsteemide ühenduste muutmine ei ole tehnosüsteemi muutmine. Ka poolte esitatud ekspertiisid (korteri 16 osas ekspertiisiakt nr 483 ja korteri nr 19 ekspertiisi aruanne 29.04.2015) ei näita, et kostja muutis kaasomandi esemesse kuuluvaid tehnosüsteeme. Seega ei ole korteris 19 toimunud ümberehitustöödega muudetud asja olemust ja ei ole teostatud kaasomandi esemesse kuuluvate tehnosüsteemide muudatusi. Tegemist ei ole muudatustega kaasomandi esemes, milleks oleks olnud vajalik teiste kaasomanike nõusolek (AÕS § 74 mõttes). Kuna kostja ei muutnud asja olemust ega teinud muudatusi kaasomandi esemes, jääb hageja nõue taastada Vikerlase 4-19 korteri endine olukord rahuldamata. Hageja esimene alternatiivnõue on sisuliselt samuti endise olukorra taastamise nõue kuigi hageja sõnastas selle kohustusega teha parandused kostja korteris. Peamise ja alternatiivse nõude viiteid võib vaadelda hageja poolt taotletud sooritusnõude täitmise viisi ja korrana TsMS § 445 lg 1 mõttes. Seega jääb rahuldamata hageja alternatiivnõue teha parandused kostja korteris. Lisaks peab sooritusnõue olema esitatud selliselt, et hagi rahuldamise korral oleks võimalik otsust täita. Hageja nõue ei vasta eeltoodud kriteeriumile (vt Riigikohtu lahend nr 32-1-36-17, p 16). Alternatiivselt taastamise/parandamise nõudega esitas hageja kahju ja kulude hüvitamise nõude VÕS § 115 lg 1 alusel. Kuivõrd hageja esitatud ekspertiisiakti nr 483 koostanud ekspert ei ole kostja korterit üle vaadanud ja kostja ekspertiisi aruande 29.04.2015 koostanud ekspert ei ole hageja korterit üle vaadanud, ei ole võimalik nende ekspertiiside alusel hinnata mõjutusi hageja korterisse ja nende seost kostja remondiga. Viidatud ekspertiise tuleb hinnata koostoimes kohtu määratud ekspertiisiga ja asjas olemasolevate muude tõenditega. 16.04.2014 korteriühistu (KÜ) aktist nr 2 nähtus, et korteris 16 on kuulda müra, mis sarnaneb vibratsioonile paneelide peal. 05.09.2014 KÜ juhatuse protokolli väljavõttest nähtus, et kutsutakse müratase mõõtmise spetsialist, kuid kas seda tehti või mitte, ei ole teada. Samas on selle mõjutuse kohta olemas kohtuliku ekspertiisi järeldus. KÜ vastusest hagejale nähtus, et KÜ tuvastas 19.04.2015, et korteris 19 on vannitoa põrand osalise elektrisoojendusega, käterätikuivati vastab normile, tubades on vanad radiaatorid, mis on paigaldatud ehitamise ajal, radiaatorid on korras ja teised lisatorud ei ole nende juurde ühendatud, mis tähendab, et vesi, mis ringleb radiaatorites ei ole suunatud vannitoa põrandasoojendusse ja ei ole seotud temperatuuri muutusega. 05.05.2015 PLM Hoolduse osaühingu aktist korteri 16 vannitoa lae temperatuuri mõõtmise kohta, nähtus, et
4(11)
vannitoa lae temperatuur oli 27,8 ja 28,4 kraadi. 16.05.2015 Eesti Energia aktist nähtus, et üleval korteri põrandaküte teeb vannitoa lage paar kraadi soojemaks. 29.12.2015 KÜ e-kirjast nähtus, et endiselt on korteris 16 kuulda müra, vannitoas on tuvastatud niiskus ja kõrge temperatuur PLM Hoolduse osaühingu 23.12.2015 akti alusel. Sihtasutuse Eesti Mükoloogiauuringute Keskus eksperthinnangust 2826/1015 ja selle lisast 2 temperatuuri ja suhtelise õhuniiskuse mõõdistuste kohta nähtus, et 16.10.2015 oli vannitoa lae temperatuur 27,5-28,6 kraadi, mis on ebatavaliselt kõrge, selle põhjuseks arvati vannitoa kohal asetseva korteri ebakorrektselt paigaldatud põrandaküttesüsteem, laes on armatuuri korrosiooni ja hallitusseente kolooniate ja märgumise jäljed; 10.11-08.12.2015 keskmine temperatuur oli 26,388 kraadi ja suhteline õhuniiskus lae piirkonnas keskmiselt 33,099% Rh, mis võib olla tingitud vahelae leketest. Põrandate skeemilt nähtus, et kostja on põrandatele paigaldanud isolatsioonimaterjali ja foto köögipõranda läbilõikest näitas, et sinna on paigaldatud isolatsioonimaterjal. Seega sai viidatud tõenditest tuvastada üksnes, et KÜ on kostja ja hageja korteritega tutvunud mingeid olulisi järeldusi tegemata ega meetmeid tarvitusele võtmata; hageja vannitoa lae temperatuur oli mõõtmiste ajal keskmiselt 26 kraadi, hageja vannitoa laes esines hallitust ja kostja kasutas põrandate all isolatsioonimaterjali. Hageja fotod enda vannitoast vaidluse lahendamiseks mingit teavet ei anna ja kohus neid ei arvesta. Ekspert MS koostatud aktis tehtud järelduste ja istungil antud ütluste koostoimes poolte esitatud ekspertiiside ja eelviidatud teiste tõendite alusel sai järeldada, et kostja tegevus ei väljunud tavakasutuse raamest, st kostja poolt tema korteris toimunud remondi tulemusel tekkinud mõjud hageja korterisse ei ületa omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid KOS § 11 lg 1 p 1 mõttes. Seega ei rikkunud kostja oma kohustust KOS § 11 lg 1 p 1 mõttes. Ainuke võimalik tavakasutusest väljuv mõjutus on nn löögimüra, see ka ainult keraamiliste põrandaplaatidega põrandal. Seega, kuigi keraamiliste plaatidega põranda rajamisel võib olla tehtud viga, milleks võib olla kas isolatsioonimaterjali puudumine või valesti paigaldamine, mistõttu müra kandub edasi hoone kandekonstruktsioonidesse, ei ole see mõjutus selline, mille rikkumise eest peaks vastutama kostja. Ekspert selgitas, et paneelide kaudu müra levimine on tavapärane nõukogudeaegsete paneelehituste puhul. Seega ei ületa selline mõjutus tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Eeltoodu alusel jäi hageja kahju nõue samuti rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 alusel jäid poolte menetluskulud hageja kanda. Kostja menetluskuludeks on õigusabikulud 1440 eurot (12 h tunnihinnaga 120 eurot/h (sh käibemaks)) ja kohtuliku ekspertiisiga seonduvad kulud 2460 eurot, mis on kostja poolt tasutud. Vaatamata hageja vastuväidetele, leiab kohus, et kostja lepingulise esindaja osutatud õigusabile kulunud aeg on põhjendatud ja vajalik ning ekspertiisiga seonduv kulu on põhjendatud. Kuna kostjale füüsilise isikuna käibemaksu tagastust ei toimu, on kostja põhjendatud menetluskulud kokku 3900 eurot. Kohus rahuldas kostja taotluse mõista hagejalt kostja kasuks välja viivis menetluskuludelt. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus rikkus nii menetlus- kui materiaalõigusnorme ega hinnanud hageja esitatud tõendeid objektiivselt. Kohus ei rakendanud uurimispõhimõtet ega selgitanud tõendamiskoormust. Hageja taotleb tõendite ümberhindamist ja vaidlustab MS ekspertiisi. Maakohus ei tuvastanud, mis on tehnosüsteem ehitusseadustiku (EhS) mõistes, ja missugused on tehnosüsteemi osad Vikerlase 4 elamus. See minetus tõi kaasa ebaõige seisukoha, et kostja
5(11)
ei ole elamu tehnosüsteemidesse teinud muudatusi. EhS § 4 lg 3 p-st 3 ja § 4 lg-st 5 järeldub, et tehnosüsteem on üks tervik. Kostja muutis hoone tehnosüsteeme määral, mis ei puuduta vaid korterit 19. MS väitis põhjendamatult, et reeglina piiritletakse tehnosüsteemide puhul korteri ja ühisomandi piiri mõõtepunkti kaudu ehk kui muudatused on toimunud veemõõtjast või elektriarvestist korteri poole, siis puutub see antud korterisse ja kui muudatused toimuvad enne mõõtepunkti, siis on tegu muudatustega kogu hoone tehnosüsteemis (vastus küsimusele 6). Ekspert ajas segi, et üks asi on tehnosüsteem kui tervik, milleks on Vikerlase 4 korterelamu vee- ja kanalisatsiooni- ning ventilatsioonisüsteem, mis on korteriomanike kaasomandis, läbides korteriomandite reaalosasid ja, mille omandit ei piiritleta mõõtepunkti kaudu. Reaalosas paikneva tehnosüsteemi kasutamisel tuleb järgida kõigi kaasomanike huvisid AÕS § 72 lg 5 kohaselt. Ekspert leidis ebapädevalt, et olemasolevate hoonete ümberehitamisel ei ole vaja järgida ehitamisel kehtivaid norme ja standardeid. Kohus ei põhjendanud, miks ta ehitusinsener PP tõdemusi MS järeldustele ei arvesta. Maakohus leidis, et kostja muutis vaid tehnosüsteemide ühendusi, mis ei ole tehnosüsteemi enda muutmine, kuid tuvastada ei ole võimalik, missuguseid tehnosüsteemide ühendusi kohus silmas pidas. Väär on seega edasine kohtu järeldus, et seepärast ei saa hageja korterisse kahjulikke mõjusid tekkida. Isegi kui köögi ventilatsiooni ümberviimine vannitoa ventilatsioonišahti ei ole ventilatsioonisüsteemi muutmine, siis on kostja elamus projektijärgset ventilatsiooni lahendust muutnud, asendades loomuliku ventilatsiooni mehaanilise väljatõmbega (vt PP kommentaari p 4.1) ja on täiesti reaalne, et see surub reostatud õhu alumise korteri ventilatsioonisüsteemi ja sealt edasi korterisse 16. Kostjal ei ole õigust kasutada korterit viisil, mis ületab tavakasutusest tekkivaid mõjutusi. KOS § 11 lg 1 kohaldamise eeldused ei ole välja selgitatud. Kohus jättis arvestamata, et omandi tavakasutusest tekkivad mõjud ei teki vaid ehitamise tulemina, selleks võib olla ka muu käitumine. Hageja ei pea taluma kostja köögist tulenevaid lõhnasid ja müra oma elutoas. Isegi kui elamu tollaegse ventilatsiooni lahenduse korral kanduksid lõhnad ikkagi hageja korterisse, kanduksid need hageja kööki, mille uks on võimalik kinni panna, mitte elutuppa. Ekspert MS vastusest küsimusele 7 tuleneb samuti, et tolleaegse köögi ventilatsiooni lahenduse kohaselt pidid köögis söögitegemise lõhnad kanduma köögis ettenähtud ventilatsioonišahti. Köögi ümberpaigutamisega kanduvad söögitegemise lõhnad hageja magamistuppa ja sanitaarsõlme. Isegi kui kostja on praeguseks hetkeks pannud kööginurga ventilatsioonitoru seinaavausele korgi ette, kasutas kostja vannitoa ventilatsioonišahti hagi esitamise ajal. Kuigi MS ja kohus lugesid ventilatsioonisüsteemi üheks oluliseks toimimise tingimuseks kompensatsiooniõhu peale tulemise, jätsid nad tähelepanuta, et köögi ümbertõstmise ja elutoa akende plastikakende vastu vahetamise järel ei tule enam kompensatsiooniõhku peale. Kui lõhnad enam väljatõmbeavade poole ei liigu, sest uues köögis need puuduvad, ongi tegemist ventilatsioonisüsteemi lahenduse muutmisega või ventilatsioonisüsteemi enda muutmisega. Tulemuseks on hageja korterile tekkivad kahjulikud mõjud. Kostja käitumist ei õigusta eksperdi väide, et tolleaegse elamuehituse ventilatsioonilahendused ei olnud piisavad ning hageja korterisse kanduksid nagunii söögitegemise lõhnad. Probleem tekkis siis, kui kostja köögi elutuppa ümber ehitas ja ühelgi teisel korteril Vikerlase 4 elamus sellist probleemi ei ole. Kohus rikkus tõendite objektiivse hindamise kohustust. Kohus ei selgitanud, millist mõjutust ei saa ekspertiisiakti nr 483 põhjal hinnata. Aktis nr 483 kirjeldas ekspert enda poolt tajutut hageja korteris. Selleks, et kindlaks teha müra kandumine, ei ole vajalik müra tekitaja korteri ülevaatamine. Ka MS tuvastas, et hageja korterisse kandub müra, kuna kostja tegi põranda ehitamisel olulise vea. Nimetatu jäi kohtuotsuses käsitlemata. Maakohus oleks pidanud võtma
6(11)
seisukoha nõudele teha parendused selliselt, et korterist lähtuv müra vastaks nõuetele (hagi p 26.6). Löögimüra lähtub kostja põranda ehitustehnilisest veast, mitte tolleaegsest ehituskvaliteedist. Maakohus hindas ka otsuse p-s 12.3 loetletud hageja tõendeid erapoolikult. Kohus jättis tähelepanuta hagi lisa nr 36, mille kohaselt KÜ Vikerlase fikseeris, et hageja korteris esineb vali müra, ning lisa nr 34, millest nähtub, et 16.04.2014 KÜ Vikerlase 4 akti nr 2 kohaselt tajus juhatus hageja korteri ülevaatamisel selgelt kostja korterist tulenevat müra. Kuna kostja korterist tulenev müra ületab norme, ei saa tegemist olla tavakasutusest tekkiva mõjuga. Hagejal on õigus AÕS § 89 järgi nõuda igasuguse rikkumise kõrvaldamist. Kohtupraktikas on aluseks võetud kehtivad mürataseme normid (vt Harju Maakohtu otsus nr 2-08-74721) ning vahet ei tehta olme- ja löögimüral. Maakohus jättis tähelepanuta MS esitatud OÜ Lokaator arvamuse, millest nähtub, et hoone ja kommunikatsioonide konstruktsioone on muudetud ning õhk levib majas teisiti kui algselt planeeritud. Hageja vannitoa laepaneeli ebatavaliselt kõrge temperatuuri mõõtmine ja fikseerimine ei vajanud samuti kostja korteri ülevaatust. Mõõtmistulemused on fikseeritud ja kuumus tuleb kostja vannitoast (hagi lisad nr 15, 17, 19, 20). Kostja paigaldas vannitoa põrandale elektrilise põrandakütte ilma põrandapaneeli isoleerimata. Maakohus pidas usaldusväärsemaks kostja esitatud ekspertiisiakti, kuigi ka kostja valitud ekspert ei vaadanud üle hageja korterit. Kostja eksperdi järeldus on ümber lükatud MS ekspertiisiga (vastus küsimusele 10). On olemas normid, mida tuleb eluruumides järgida (hagi p-d 26.6-26.7). Hageja ei pea pidama lisaväärtuseks vannitoa ebatavaliselt kõrget temperatuuri, mis soodustab niiskuse ja hallituse teket. See kostja korterist tulenev mõjutus ei jää tavakasutuse mõjualasse. Vee- ja kanalisatsioonisüsteemi korterisisene ümberehitamine jäi nõuetekohaselt isoleerimata. Ehitusinsener PP selgitas, et Vikerlase 4 elamus on korteritel kaks ventilatsioonisüsteemi, üks köögis ja teine vannitoas. Köögi ventilatsiooni eesmärk on tagada söögi tegemisel tekkivate aurude ja lõhnade väljaviimine. Vannitoa ventilatsiooni eesmärk on liigniiskuse väljaviimine. Korteris 19 toimus ümberplaneerimine, mistõttu juhitakse söögitegemise aurud ja lõhnad vannitoa ventilatsiooni. OÜ Lokaator 06.03.2017 aruande nr 418 p 4.2 järgi põhjustavad korteri 19 köögilõhnade levimise sulgemata ventilatsiooni läbiviigud, torude kõrval on parem tõmme kui ventilatsioonis. Lisaks peab panema korteri ja ventilatsioonišahti vahele tuletõkkeklapi, kuna ehitisele esitatavate oluliste tuleohutusnõuete järgi peab iga korter olema omaette tuletõkketsoon. Korteri 19 köögiventilatsioon tuleks viia endisesse köögi ventilatsioonišahti ja ventilatsioonitorude ümbrus tuleb õhukindlalt sulgeda. Lahendusest on kasu vaid juhul, kui korteri 19 söögitegemise ajal kasutatakse köögikubu. Kogu maja ventilatsiooniprobleeme võimendab asjaolu, et korterid on alarõhus ehk akendes või välisseintes puuduvad värskeõhu klapid. Siin ei aita ka see, et aknaid pannakse tuulutusse. Õhuvahetus peab olema pidev. Maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata ka kahju hüvitamise nõude, tuginedes kahjulike mõjude puudumisele. Vastus apellatsioonkaebusele
5.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega leiab, et sõltumata apellatsioonkaebuse väidetest on maakohus rikkunud menetlusõiguse norme sellisel määral, mis toob kaasa otsuse
7(11)
osalise tühistamise ja asja tagasisaatmise maakohtu menetlusse osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõuded kostja vastu taastada oma korteri endine olukord või kohustada kostjat tegema parandused oma korteris, parandada hageja korterisse tekkinud mõrad või hüvitada kahju, lisaks hüvitada ekspertiiside, mõõtmiste ja konsultatsioonidega seotud kulutused 817,62 eurot (TsMS § 657 lg 1 p 3). Seoses selga tuleb tühistada ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotus ja kindlaksmääratud menetluskulude väljamõistmine. Kuigi hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses, ei sisaldu selles põhjendusi kohtuvaidluse teesidega esitatud tõendite maakohtu poolt vastuvõtmata jätmise kohta, mistõttu järeldab ringkonnakohus, et selles osas maakohtu otsust ei vaidlustata ja nimetatud osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus kuulub osalisele rahuldamisele.
7.Esialgses hagiavalduses esitas hageja nõude kohustada kostjat taastama oma korteri endine olukord vastavalt esialgsele planeeringule, mil puudusid hagiavalduses kirjeldatud negatiivsed mõjud hageja korterile või tegema oma korteris parandused selliselt, et kostja korterist lähtuv müra ja temperatuur ning muud mõjutused hageja korterile vastaks hagiavalduses viidatud nõuetele. Alternatiivselt palus hageja kohustada kostjat hüvitama hagejale tekitatud kahju. Lisaks palus hageja kostjalt välja nõuda ekspertiiside, mõõtmiste ja konsultatsioonidega seotud kulutused 817,62 eurot.
8.Maakohus jättis hagi 15.12.2015 määrusega käiguta ja selgitas, et hageja sooritusnõue on ebaselge, kuna eeltoodud kujul pole nõudes selgelt piiritletud need negatiivsed mõjud, mille kõrvaldamist oodatakse; pole üheselt tuvastatav, milliseid hagiavalduses viidatud nõudeid silmas peetakse, millele mõjutused peavad vastama, tegemist on iseloomult lahtise loeteluga; nõue on üldsõnalise määratlusega ning hagi rahuldamise korral pole täitemenetluses sellist nõuet võimalik täita. Maakohus andis hagejale TsMS § 3401 alusel puuduste kõrvaldamiseks tähtaja.
9.30.12.2015 menetlusdokumendis täpsustas hageja oma nõuet. Hageja palus kohustada kostjat taastama kostja korteri endist olukorda ehk taastama vannituba terviklikult nii, et veetorustiku müra, õhutemperatuur- ja niiskus vastaksid hageja korteris seadusandlike aktidega kehtestatud normidele ning viima köök algsele asukohale, mis tagab ventilatsiooni õige töötamise (toidulõhnad ei kandu hageja korterisse) ning mürataseme, mis vastab seadusandlike aktidega kehtestatud normidele (nõue 1). Hageja esitas alternatiivse nõude kohustada kostjat tegema Vikerlase 4-19 korteris parandused selliselt, et sellest lähtuv müra, vannitoa õhutemperatuurja niiskus vastaksid hageja korteris seadusandlike aktidega kehtestatud normidele, ventilatsioon tagaks lõhnade eemaldamise ja mittekandumise hageja korterisse (nõue 2). Hageja esitas nõude kohustada kostjat parandama kostja korteri remondi tagajärjel hageja korteri seintesse tekkinud mõrad (nõue 3). Hageja esitas nõude kohustada kostjat p-des 2 ja 3 nimetatud tööde teostamisel kaasama ehitusjärelevalve spetsialisti, et tagada vastavate tööde kvaliteet ja vastavus seadusandlikele aktidele (nõue 4). Hageja esitas alternatiivse nõude kohustada kostjat hüvitama hagejale kahju summas 12 613,73 eurot (nõue 5). Hageja esitas nõude mõista välja kostjalt ekspertiiside, mõõtmiste ja konsultatsioonidega seoses kantud kulutused 817,62 eurot.
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on jätnud seadusest tuleneva selgitamiskohustuse (TsMS § 348 lg 1, § 351) täitmata. Maakohus võttis hageja täpsustatud nõuded 1, 2 ja 3 esitatud kujul menetlusse. Maakohus ei ole selgitanud hagejale täiendavalt, missugusel kujul tuleb sooritusnõue esitada.
8(11)
11.Hageja täpsustatud nõuded 1, 2 ja 3 on sõnastatud viisil, mis ei ole selgelt arusaadav ja täidetav (TsMS § 442 lg 5 mõttes). Riigikohus on rõhutanud, et kui otsuse täitmiseks on vajalik korraldada täitemenetlus, peab ka täitur olema võimeline kohtuotsuse resolutsioonist aru saama. Eriti oluline on resolutsiooni täpsus lahendite puhul, millega kohustatakse isikut midagi faktiliselt tegema või mingist tegevusest hoiduma ja kus võib eeldada poolte vaidlust täitemenetluses. Otsuse muude osade või muude dokumentide kaasamise vajadus resolutsiooni mõistmiseks ja täitmiseks näitab üldjuhul resolutsiooni ebapiisavat kvaliteeti. Samas peab lahendi detailsus jääma mõistlikesse piiridesse, kuna liigne detailsus võib kaasa tuua omakorda vaidlusi. Kohtulahendi resolutsioonist peavad nähtuma selle täitmise üldised parameetrid (vt RKTKo nr 3-2-1-36-17, p 16).
12.Hageja esitatud nõudeid nr 1 ja 2 ei ole võimalik täita viidatud „seadusandlike aktide“ sisu teadmata. Lisaks tekiks suure tõenäosusega kohtutäituril raskusi ehitustööde vastavuse hindamisega kehtivatele seadusandlikele aktidele täitemenetluses, kuna pooled esitavad selle kohta vastandlikke tõendeid, tõlgendaksid ka vastavust seadusandlikele aktidele erinevalt. Vaidlus võib tekkida, millisel ajal kehtivatele normatiividele peavad ehitustööd vastama. Nõue taastada vannituba ja viia köök endisele asukohale, ei saa pidada selgeks ja täidetavaks nõudeks, mille põhjal on üldse võimalik hinnata, kas hageja soovib kaasomandis tehtud muudatuste taastamist või tugineb asjaolule, et kostja ei kasuta oma reaalosa vastavalt KrtS lg 1 p-s 1 sätestatule.
13.Hagist on ilmne, et hageja soovib, et tema korteri elutuppa ei kanduks müra kostja korterist, toidulõhnad kostja köögist, vannitoa lagi ei kuumeneks võrreldes vannitoa muu temperatuuriga ning vannitoas oleks piisav ventilatsioon. Hageja leiab, et kostja kasutab seoses ümberehitustega oma korteris oma korteri reaalosa viisil, mis ületab tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Sisuliselt soovib hageja, et kostja ehitaks oma vannitoa põranda ümber viisil, et oleks tagatud hageja vannitoa lae teatud kindel temperatuur; et kostja ehitaks ümber oma korterist lähtuva ventilatsiooni nii, et kostja korterist lähtuvad lõhnad ei kanduks hageja korterisse ja tema vannitoas taastuks ventilatsioon; et kostja ehitaks põrandad ümber viisil, et kostja korterist lähtuv müra ja vibratsioon ei kanduks hageja elutuppa.
14.Teisiti öeldes soovib hageja mingite konkreetsete tehniliste lahendustega mingite kostja korteri konstruktsioonide muutmist ulatuses, mis väldiks hageja korterisse levivat lõhna, müra, vibratsiooni ja üleliigset temperatuuri. Seega tuleb resolutsiooni selguse mõttes kohustada kostjat teostama kindlaid töid, ilma umbmääraselt endise olukorra taastamist, vastavaid normatiive või konkreetseid projekte määratlemata. Millist tehnilist lahendust kostja konkreetsete tööde teostamiseks kasutab, ei ole seejuures oluline.
15.Et selget ja täidetavat sooritusnõuet esitada, tuleks hagejal eelnevalt teada, milliseid töid tuleb tema poolt taotletava eesmärgi saavutamiseks teostada. Asjas on läbi viidud ekspertiis, samuti on pooled esitanud mitmeid asja tundvate isikute arvamusi. Oma 30.06.2017 menetlusdokumendis on ka hageja ise esile toonud kostja korteris tehtud kööktoa põranda rajamisel tehtud vea, kostja vannitoa põrandaküte kaablite isoleerimata jätmise, vannitoa põrandas olevate veetorude lekke, kostja korteris olevate torude ja läbiviikude sulgemata jätmise. Hageja ei ole otseselt eksperdile ega asja tundvale isikule esitanud küsimust, milliseid töid tuleks kostja korteris läbi viia hageja soovitud olukorra taastamiseks. Samas on asjas kogutud tõenditest järeldatav, et hageja korteris levivad köögilõhnad, kuna sulgemata on ventilatsiooni läbiviigud, kostja korteri köögiventilatsioon tuleks viia torudega endisesse köögiventilatsioonišahti ja sulgeda õhukindlalt ventilatsioonitorude ümbrus. Samuti on asja
9(11)
tundvad isikud leidnud, et kogu maja ventilatsiooniprobleeme võimendab asjaolu, et korterid on alarõhus ehk akendes või välisseintes puuduvad värskeõhuklapid.
16.Nõue parandada hageja korterisse tekkinud mõrad, on samuti ebaselge, sest sellest ei selgu, mida konkreetselt peab kostja mõrade parandamiseks tegema. Ka selleks tuleb hagejal eelnevalt välja selgitada, milliste tööde teostamine hagis taotletud eesmärgi saavutamiseks vajalik on. Seega tuleb maakohtul anda hagejale võimalus asja uuel arutamisel oma sooritusnõuet täpsustada ja vajadusel esitada selleks uusi tõendeid. Kostjale omakorda tuleb anda võimalus vastuväidete ja omapoolsete tõendite esitamiseks.
17.Hageja nõuet kaasata tööde teostamisele ehitusjärelevalve spetsialist, et tagada vastavate tööde kvaliteet ja vastavus seadusandlikele aktidele, ei ole maakohus sisuliselt käsitlenud. Ringkonnakohtu hinnangul puudub seaduslik alus sellise nõude rahuldamiseks, kuid seda on võimalik käsitleda võimaliku sooritusnõude täitmise viisi ja korrana (TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes). Asja uuel arutamisel tuleb maakohtul anda hinnang, kas sellisel viisil on võimalik täitmise korda ja viisi määrata.
18.Hageja alternatiivse rahalise nõude osas märgib ringkonnakohus, et hageja on küll esitanud tõenditena hinnapakkumised, kuid on vaid üldsõnaliselt hagiavalduse p-s 23 viidanud hageja korteris vajalike remonttööde hinnapakkumistele ja vajalikele töödele. Hagiavaldusest jääb ebaselgeks, mis põhjusel ja mis ulatuses on hageja korteris loetletud tööd vajalikud selleks, et muuta hageja korter elamiskõlblikuks. Nende hagi aluseks olevate asjaolude kohta ei ole maakohus hagejalt lisaselgitusi nõudnud (TsMS § 392 lg 3). Asja uuel arutamisel tuleb maakohtul anda hagejale võimalus hagiavalduse täpsustamiseks ja kotjale omapoolsete vastuväidete esitamiseks.
19.Maakohus leidis, et MS poolt koostatud ekspertiisiga on tõendatud, et kostja tegevus ei väljunud tavakasutuse raamidest, st kostja poolt tema korteris toimunud remondi tulemusel tekkinud mõjud hageja korterisse ei ületa omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid KOS § 11 lg 1 p 1 mõttes. Samas on maakohus tuvastanud ekspertarvamuse põhjal, et korteri 19 kööktoas keraamiliste plaatidega kaetud põrandaosa rajamisel on tehtud oluline viga, mistõttu on konstruktsiooni löögimüra summutusvõime on tavapärasest väiksem. Tõenäoliselt on jäetud paigaldamata või valesti paigaldatud põrandavalu all asuv isolatsioonikiht või on põrandavalu valatud otse vastu paneelidest seinu. Kostja on kinnitanud ( III kd, tl 121 pöördel), et võtab viivitamata tarvitusele eksperdi poolt soovitatud abinõud, lõikab põranda ja seina kokkupuutekohta ava, mis peaks edaspidi heli kandumise seinapaneelide kaudu lõpetama. Maakohtu seisukoht, et tehtud vea eest, mille tõttu müra kandub edasi hoone kandekonstruktsioonidesse, ei peaks vastutama kostja, on põhjendamata ja maakohtu otsus selles osas ka vastuoluline.
20.PP arvamusest ilmneb, et torustike läbiviigud on müraisoleerimata, vannitoapõranda soojusisoleerimine ei ole piisav, köögi sammumüra isoleerimine on tegemata ja ventilatsioonilahendus ei ole kvaliteetne. Vastupidiselt ekspert MS väitele leiab asja tundev isik PP, et mida soojem õhk, seda suurem õhuniiskus, esitades selle kohta ka teaduslikku materjali. Maakohus ei ole PP arvamusest tulenevaid väiteid analüüsinud ega otsust selles osas põhjendanud. Asja uuel arutamisel tuleb maakohtul kõiki tõendeid hinnata ja selgitada, miks ta tõendite arvestamata jätmisel nendega ei arvesta. Üksnes viitamist sellele, et kohtul puudub alus kahelda ekspert MS pädevuses, jättes kõrvale muud asjas esitatud tõendid, ei saa pidada otsuse nõuetekohaseks põhjendamiseks.
10(11)
21.Kuna tegemist on väidetavalt kestva rikkumisega kostja poolt, kuulub asjas kohaldamisele 01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistu seadus (KrtS). KrtS § 31 reguleerib korteriomaniku kohustusi ja selle lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud, samas aga ka taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse. Kuivõrd kehtivas seaduses on aga korteriomaniku kohustused jäänud sisult samaks KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatuga, ei ole maakohtu poolt materiaalõiguse väär kohaldamine maakohtu otsuse tühistamise aluseks. Kui maakohus tuvastab asja uuel arutamisel, et kostja rikub oma KrtS § 31 lg 1 p-st 1 tulenevaid kohustusi, tuleb maakohtul lahendada sooritusnõuded või alternatiivne kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 lg 1 alusel. Lisaks tuleb sellisel juhul lahendada hageja nõue ekspertiisitasude, mõõtmiste ja konsultatsioonide teostatud kulutuste kandmise hüvitamiseks. Enne hagi esitamist tekkinud kulusid saab kvalifitseerida kahjuna üldistel alustel (VÕS § 115 lg 1 või § 1043 koosmõjus § 128 lg-ga 3).
22.Kuivõrd maakohus on oluliselt rikkunud selgitamiskohustust, on jätnud otsuse olulises osas põhjendamata, teinud vastuolulise otsuse ja ei ole pooltega vajalikus ulatuses asja arutanud, ei ole ringkonnakohtul võimalik otsuse puudusi kõrvaldada. Hagejale tuleb anda võimalus oma nõuete täpsustamiseks, pooltele tuleb anda võimalus oma väidete esitamiseks, põhistamiseks ja vajadusel täiendavaks tõendamiseks. Asja lahendamiseks tuvastamist vajavate oluliste faktiliste asjaolude kogum on niivõrd ulatuslik, et tingib tsiviilasja maakohtule uueks lahendamiseks saatmise eelmenetluse staadiumis.
23.Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohtu otsustada. /allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.