Välja mõista J Blt Kohtla-Järve linn, Xxx 17 korteriühistu kasuks viivis menetluskuludelt (891 eurolt) võlaõigusseaduse § 113 lõikes 1 sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
HAGEJA NÕUE JA SEISUKOHAD
1.Hagiavalduse kohaselt on hageja korteriomandi asukohaga xxx omanik. Elamu haldamiseks on moodustatud korteriühistu Xxx 17. 20. juulil 2017. a toimus KÜ Xxx 17 (edaspidi ka KÜ) üldkoosolek. Koosoleku päevakorras olid 9 päevakorra punkti:
1.Revisjonikomisjoni aruanne.
2.Jooksva aasta töö aruanne.
3.Laenu võtmine fassaadi osaliseks remondiks.
4.Korteriüüri tõstmine kuni 0,6 eurot 1 m2 kohta.
5.Soojuse eest tasumine.
6.Võlgnikud.
7.Asfaltkate.
8.Sissekäigu remont.
9.Muud küsimused.
2.Üldkoosoleku alguses teatas juhatuse esimees J B koosoleku päevakorra muudatustest. J B pakkus ära kuulata ehitusfirma Xxx OÜ esindaja, kes selgitas fassaadi remondi spetsiifikast ja tegi Xxx 17 fassaadi remondiks uue ettepaneku. Enne koosolekut ja koosolekul antud ettepaneku detaile korteriomanikele ei avaldatud. Koosolekul osalejad ei olnud vastu ettepanekule kuulata ära ehitusfirma Xxx OÜ esindaja selgitusi. Fassaadi renoveerimise küsimuse arutamisel tegid koosolekul osalejad juhatuse esimehele ettepaneku võtta erinevatelt firmadelt hinnapakkumised nende läbivaatamiseks ja siis otsuse vastuvõtmiseks.
3.OÜ Xxx alustas fassaadi renoveerimist 07.08.2017. a. Koosolekul tehti maja fassaadi remondiks võetava laenu küsimuse arutamisel otsus võtta laenu asemel korteriühistu liikmetelt sihtotstarbeline maks, millest samuti päevakorras ei märgitud. Hageja on seisukohal, et KÜ Xxx 17 20. juuli 2017. a üldkoosolek viidi läbi rikkumistega. Rida otsuseid, päevakorra muutmine ja firmaga Xxx OÜ maja renoveerimislepingu sõlmimine, samuti sihtotstarbelise maksu võtmise otsus olid tehtud KÜ põhikirja rikkudes. Seoses sellega leiab hageja, et vastavalt MTÜS § 24 lg 1 ja § 241 lg 1 tuleb päevakorra muutmise, otsused Xxx OÜ-le tööloa andmine maja fassaadi remondiks ja sihtotstarbelise maksu tõstmise kohta tunnistada kehtetuks, kuna need otsused olid tehtud põhikirja rikkudes. J B otsustas väljaspool päevakorda vaadata läbi maja fassaadi remondiga seotud küsimus, kutsudes koosolekule Xxx OÜ juhatuse esimehe V.P. Samas teavitati ka eeldatavate tööde eelarve, kuid eelarve kohta ei toimunud hääletamist. Juhatuse esimehele pakuti välja koguda mõned hinnapakkumised ja korraldada konkurss maja fassaadi ehitustööde korraldamiseks. Seega toimusid koosoleku päevakorras muudatused koosolekul, mitte enne koosolekut, selle koosoleku kokkukutsumise staadiumis.
4.Vastavalt MTÜS § 20 lg 5, küsimus, mis eelnevalt ei olnud lülitatud üldkoosoleku päevakorda, võib sellesse lülitada, kui üldkoosolekul osalevad kõik mittetulundusühingu liikmed või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalenud liikmete nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema osaluse nõuet.Vastavalt KÜ Xxx 17 põhikirja § 6.10, küsimustest, millest üldkoosoleku kokkukutsumisel ei ole teatatud, ei või üldkoosolek otsust vastu võtta, välja arvatud juhul, kui osalevad või on esindanud kõik ühistu liikmed. Üldkoosolekul osales 38 korteriühistu liiget 70-st võimalikust. Niisiis ei osalenud koosolekul põhikirjaga ja seadusega ettenähtud arv korteriühistu liikmeid, kes oleksid andnud oma nõusoleku koosoleku päevakorda muudatuste tegemiseks. Ülaltoodut arvestades, samuti juhindudes KÜ Xxx 17 põhikirja § 6.10 ja MTÜS § 20 lg 5, leiab hageja, et 20. juuli 2017. a üldkoosoleku otsused, päevakorra muutmise kohta ja OÜ-le Xxx tööloa andmise kohta maja fassaadi remondiks tuleb tunnistada kehtetuteks, kuna need otsused olid tehtud korteriühistu põhikirja rikkudes.
5.Hageja leiab, et 20. juuli 2017. a üldkoosoleku otsus OÜ Xxx eelarve kinnitamise kohta on vastuolus korteriühistu liikmete huvidega. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt otsustati kuulata ära vaid ühe ehitusfirma esindaja ja vaadeldi vaid üht hinnapakkumist, ja nimelt OÜ Xxx hinnapakkumist. Samale firmale anti maja elanikele arusaamatutel põhjustel korraldada maja fassaadi remonditööd. Samal ajal ei vaadanud juhatus läbi muid hinnapakkumisi. Kuigi koosolekul otsustati otsida mitu ehitusfirmat. Hageja leiab, et oma sooviga kindlasti valida OÜ Xxx ja sellega kiiresti kokkulepe sõlmida, tekitas korteriühistu kahju korteriühistu liikmetele. Firma valikul ei korraldatud erinevatelt firmadelt saadud hinnapakkumiste konkurssi. Valitud oli vaid üks, juhatusele vajalik firma. Ja nimelt OÜ Xxx. Kokkuvõtvalt jäeti korteriühistu liikmed ilma valiku õigusest.
6.Hageja leiab, et 20. juuli 2017. a üldkoosoleku otsus korteriühistu liikmetelt sihtotstarbelise maksu kogumise kohta summas 60 eurot, tuleb samuti pidada kehtetuks, kuna see oli vastu võetud korteriühistu põhikirja rikkudes. Hageja leiab, et päevakorra küsimuse nr 3 läbivaatamisel „Laenu võtmine maja fassaadi osaliseks remondiks” olid samuti rikutud korteriühistu põhikirja ja MTÜS nõuded. 20. juuli 2017. a üldkoosoleku päevakorda lülitati küsimus laenu võtmise kohta maja fassaadi remondiks. Kuid küsimuse läbivaatamisel üldkoosolekul otsustati koguda sihtotstarbelist maksu. Mis tähendab, et üldkoosolekul hääletati ja võeti vastu otsus küsimuses, mis kardinaalselt erineb koosoleku päevakorras olevast. Sellest aga tuleneb, et 20. juuli 2017. a üldkoosolekul muudeti päevakorra punkti 3. Hageja leiab, et sihtotstarbelise maksu kogumise kohta käiv otsus tuleb juba algselt pidada tühiseks. Otsus sihtotstarbelise maksu kogumise kohta võeti vastu üldkoosolekul, kus muudeti üldkoosoleku päevakorda. Otsus ise kõlas nii: „Saabus ettepanek koguda laenu asemel sihtotstarbeline maks summas 60 eurot ja seda 3 kuu vältel, alates 01.07.2017. a.“.Seejuures ei ole vastuvõetud otsusest mõistetav, kas jutt käib sellest, et iga korteriühistu liige peab maksma 60 eurot 3 kuu vältelb (3 x 60) või peab ta kokku maksma 60 eurot 3 kuu vältel. Samuti ei ole otsusest mõistetav, kas 60 eurot peab koguma kõikidelt korteriühistu liikmetelt või peab seda summat maksma iga korteriühistu liige eraldi. Niisiis, nagu tuleneb ülaltoodust, on üldkoosoleku otsus sihtotstarbelise maksu kogumise kohta vastu võetud sellises vormis ja sellise sõnastusega, et jääb täiesti arusaamatuks, kuidas seda otsust tuleks täita. Hageja sai juba kätte korteriühistu arve 2017. aasta juuli ja augusti eest, kuhu on lülitatud maja fassaadi remont, kokku 120 eurot 2 kuu eest. Samal ajal võeti üldkoosolekul vastu otsus sihtotstarbelise maksu kohta summas 60 eurot. Mistõttu jääb hagejale täiesti arusaamatuks, kas arves olev lahter „fassaadi remont“ on just seesama sihtotstarbeline maks, millest käis jutt 20. juuli 2017. a üldkoosolekul Samuti ei mõista hageja, kas ta peab alates 01. juulist 2017. a 3 järgneva kuu vältel maksma täiendavalt 60 eurot. Või peab ta kokku maksma korteriühistule 60 eurot järgmise 3 kuu vältel. Hageja leiab, et otsus sihtotstarbelise maksu kogumise kohta tuleb samuti pidada tühiseks algselt, kuna vastuvõetud otsus on otseselt vastuolus korteriühistu põhikirjaga. Üldkoosoleku otsusest lähtuvalt peavad korteriühistu liikmed maksma 60 eurot. See tähendab konkreetselt fikseeritud summat. Kuid samal ajal on KÜ Xxx 17 põhikirja § 3.2.7 selgelt öeldud, et sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse ühistu liikme omandis oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnast.
Järelikult on üldkoosolekul vastuvõetud otsus sihtotstarbelise maksu kohta otseselt vastuolus korteriühistu põhikirjaga. Hageja leiab, et sihtotstarbelise maksu kohta käiva otsuse sõnastuste laialivalguvus annab juhatusele manipuleerimise võimaluse sihtotstarbelise maksu kogumisel. Sellega seotult leiab hageja, et üldkoosolekul vastuvõetud otsus sihtotstarbelise maksu kohta rikub oluliselt korteriühistu liikmete õiguseid, millega rikub korteriomanike õiguseid ning koormab neid põhjendamatute kohustustega (nõuda rahaliste vahendite väljamaksmist). Juhindudes KÜ Xxx põhikirja § 6.10 ja MTÜS § 20 lg 5 ja KÜ Xxx 17 põhikirja § 3.2.7, leiab hageja, et 20. juuli 2017. a üldkoosoleku otsus päevakorra punktis nr 3 sihtotstarbelise maksu kogumise kohta, on kehtetu. Hageja palub tunnistada kehtetuks muudatused 20. juulil 2017. a toimunud KÜ Xxx 17 päevakorras. Tunnistada kehtetuks 20. juulil 2017. a toimunud KÜ Xxx 17 üldkoosoleku otsus, millega anti OÜ-le Xxx luba maja fassaadi remondiks. Tunnistada kehtetuks 20. juulil 2017. a toimunud KÜ Xxx 17 üldkoosoleku otsus sihtotstarbelise maksu kogumiseks korteriühistu liikmetelt. Hageja palub kostjalt välja mõista hageja poolt kantud kohtukulud.
7.Hageja palub mõista kostjalt välja hageja poolt kandnud kohtukulud summas 1 020 eurot.
KOSTJA VASTUVÄITED JA SEISUKOHAD
8.Kostja ei nõustu hageja väidetega ja on seisukohal, et hagiavaldus on põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata ning nõuded nr 1 ja 2 jätta läbivaatamata. Ühistu koosolekul tõesti otsustati ära kuulata fassaadi remondiga seoses ehitaja selgitusi töödest ja hinnakujunemisest. Tegemist oli informatiivse etteastega ning selle kohta ei võetud üldkoosolekul vastu ühtegi siduvat otsust. MTÜS § 201 lg 6 kohaselt, eelnevalt päevakorda võtmata võib üldkoosolek otsustada järgmise üldkoosoleku kokkukutsumise ja lahendada avaldused, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldusküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda, samuti võib üldkoosolekul ilma otsust tegemata arutada muid küsimusi. Antud juhul hageja eksib, et päevakorra väliselt kinnitati tööde eelarve ja anti nõusolek töödeks. Kostja rõhutab, et selliseid otsuseid vastu võetud ei ole ning muude küsimuste arutamist seadus ei keela kuna ei langetata siduvat otsust. Seega hageja nõuetega nr 1-2 seonduvalt ei ole hageja õiguste rikkumine võimalik ning haginõuetega ei ole võimalik saavutada taotletavat eesmärki. Hageja eesmärgiks on ehitajale tööloa andmise ja töö eelarve kinnitamise kehtetuks tunnistamine, samas selliseid otsuseid ei ole vastu võetud. Kostja märgib, et peale OÜ Xxx esindaja ärakuulamist suheldi ka teiste ehitajatega ning võeti pakkumisi. Kostja on seisukohal, et eeltoodud nõuded tuleb jätta läbivaatamata või vastav nõue tuleb jätta rahuldamata.
9.Hageja väitel päevakorrapunkt „laenu võtmine fassaadi remondiks“ ei saanud päädida
otsusega sihtotstarbeliste maksete kogumiseks. Kostja eeltooduga ei nõustu. Selle hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada. Käesoleval juhul, kaalutleti kiireloomulisteks töödeks (nt fassaadi remont) pangast laenu võtmist. Kohtla-Järve Linnavalitsus oli juba eelnevalt korduvalt ühistut hoiatanud sunnimeetmete rakendamise võimalusest (fassaadi remondi vajadus, ohtlikkus) Seega arutelu tulemusel pidi igal juhul sündima otsus sihtotstarbeliste maksete määramiseks. Kostja märgib, et liikmed ei soovinud kulu ajatamist laenu näol ja intressikulu tasumist. Arutelu tulemusel võetigi vastu otsus, et liikmed tasuvad 3 kuu jooksul 60 eurot korteriomandilt kuus, so kokku 180 eurot/korter. Sellega hoitakse kokku lisakulude arvelt ning summa on mõistlik. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-31-15 märkinud, et ühelt küttesüsteemilt teisele üleminekuga seoses otsustas korteriühistu üldkoosolek võtta ka laenu ja suurendada remondifondi. Kuna laenu võeti ja remondifondi suurendati tööde tegemiseks, mida kostja liikmed võisid otsustada üldkoosolekul häälteenamusega, võisid nad üldkoosolekul otsustada häälteenamusega ka nende töödega kaasnevaid muid küsimusi, sh laenu võtmist ja remondifondi suurendamist. Seega oli üldkoosolek õigustatud otsustama laenumakse võtmise
ja tagastamise asemel (mis on samuti sihtotstarbeline makse) koguda vastavad vahendid panga vahenduseta.
10.Hageja märgib, et sihtotstarbelise makse arvestamine on vastuolus ka põhikirja punktiga nr
3.2.7.Eeltoodud alusel saab kohus kaaluda otsuse vastuolu seaduse ja põhikirjaga, st otsuse kehtetuks tunnistamist. MTÜS § 24 lg 3 kohaselt üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist saab nõuda juhatus, samuti juhatuse iga liige, kui otsuse täitmisega pandaks toime kuritegu või väärtegu või sellega kaasneks ilmselt kahju hüvitamise kohustus, ning mittetulundusühingu liige, kes ei osalenud otsuse tegemisel. Mittetulundusühingu liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Eeltoodu välistab hageja õiguse vaidlustada antud otsust või otsuseid. Kostja märgib, et puudub vaidlus asjaolus, et hageja osales üldkoosolekul ning ei ole lasknud protokollida vastuväidet/vastuväiteid. Seega juba see on aluseks jätta hagi tervikuna rahuldamata. Kostja rõhutab, et põhikirja punkt 3.2.7 on kohustuslik täitmiseks juhatusele „juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras“. Sätte eesmärk on seada juhatusele kulude arvestamisel piirid ja regulatsioon. Liikmete üldkoosolek on pädev otsustama kuidas arvestatakse ja kuidas tasutakse teatud sihtotstarbelised maksed. Antud juhul ongi vastava makse ja tasumise korra määranud liikmete üldkoosolek ja otsuse täitmist tagab juhatus. Kostja on seisukohal, et hagiavaldus on täies ulatuses põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata. Kostja palub kõik menetluskulud jätta hageja kanda.
11.Asjaolu, et koosolekul viibivad liikmed otsustasid ühehäälselt ära kuulata selleks hetkeks pakkumise teinud ehitaja, ei ole keelatud, st kiireloomulisena tekkinud küsimuse arutelu, millise eesmärk oli selgitada liikmetele hinna kujunemist ja tööde mahtu, sõltumata milline ehitaja hiljem valitakse. Antud juhul oli koosolekul selgitusi andnud ehitaja hilisemalt ka parima pakkujana juhatuse poolt valitud. Kostja selgitas, et tegemist oli erakorralise ja kiireloomulise tööga, kuna fassaad oli muutunud inimeste elu ja tervisele ohtlikuks ning kohalik omavalitsus asus kohaldama ka sunnimeetmeid fassaadi korrastamiseks. Juhul, kui isegi juhatus ületas oma pädevust, millega kostja ei nõustu, õigustas seda vajadus erakorraliseks tööks ning tööde teostamine parima olemasoleva pakkumise alusel. Lisaks oli juhatus liikmetele võimaldanud saada selgitusi vajalike tööde mahust ja hinna kujunemisest. Kostja rõhutab, et juhatuse otsust valida ehitaja ja sõlmida töövõtuleping vaidlustatud ei ole.
12.Üldkoosolek oli õigustatud otsustama laenumakse võtmise ja tagastamise asemel (mis on samuti sihtotstarbeline makse) koguda vastavad vahendid panga vahenduseta. Kostja rõhutab, et määratud maksed ei ole ka vastuolus põhikirjaga. Juhatuse ettepanekul määratleti remonditööde kulude kandmise kord ja määr. Tegemist oli eelnevalt planeerimata töödega, st tööde jaoks ei olnud kogutud vahendeid ning tööd tuli elamu säilitamiseks teostada erakorralistena. Üldkoosolek määratleski, et selleks kogutakse laenu asemel 180 eurot korteriomandilt kolme kuu jooksul. Põhikirja p 3.2.9 annab õiguse koguda ühekordseid erakorralisi makseid edasilükkamatute remonditööde katteks. Makse suuruse võib kehtestada juhatus. Antud juhul oligi tegemist erakorralise eelnevalt planeerimata remonditööga, millise jaoks puudusid vahendid. Juhatus palus makse suuruse määratleda üldkoosoleku poolt, mida häälte enamusega ka tehti. Kuidas oleks pidanud hageja seisukohalt makse jaotuma korteriomandite vahel ning kuidas see oleks see mõjutanud hageja kohustusi jääb arusaamatuks, st makse oleks suurem või väiksem. Vastavaid tõendeid hageja esitanud ei ole.
13.Menetluskulude jagamisel on oluline arvestada ka hageja keeldumist pakutud kompromissist. Menetluskulud on arvestatud käibemaksuga ja arvestades esindaja tunnitasu hinda käibemaksuga 108 eurot. Kostja kinnitab, et kulud on kantud seoses käesoleva tsiviilasjaga ning on vajalikud ja põhjendatud. Kulud kuuluvad arvestamisele käibemaksuga, st kostja ei ole käibemaksukohuslane. Kõik kulud kokku seisuga 14.09.2018. a on 891 eurot.
KOHTUISTUNG
14.Hageja selgitas, et kostja kinnitab, et ühistu koosolekul tõesti otsustati ära kuulata fassaadi remondiga seoses ehitaja selgitused töödest ja hinnakujunemisest. Kostja on kinnitanud, et peale ehitaja ärakuulamist suheldi ka teiste ehitajatega ning võeti pakkumisi ning nad valisid just selle firma. Kes valis, seda ei tea. Kostja väidab, et hageja väited ei vasta tõele kuna kõik oli tehtud vastavalt KÜ põhikirjale. OÜ Xxx esindaja viibis üldkoosolekul. KÜ esimees teatas üldkoosoleku alguses muudatustest päevakorras. Esimees tegi ettepaneku ära kuulata OÜ Xxx esindaja. Keegi ei olnud vastu. Ta seletas, millised tööd võiksid olla kui ühistu ehitaja valiks. KÜ esimees seletas, et on olemas Kohtla-Järve Linnavalitsuse otsus sunniraha määramiseks, kui ei alustata maja fassaadi kordategemist. Hageja palus esimehel võtta vähemalt kolm hinnapakkumist. Esimees ütles, et keegi ei taha ja ei soovi seda teha. Oli palju vastuväiteid. Hageja pakkus, et võib ise saata hinnapäringuid. Esimees ise ka kinnitas, et ei valda eesti keelt et teha avalikku konkurssi. Ta kinnitas, et pärast hilisemal koosolekul valitakse firma. Sellega jutt lõppes. Esimees palus abi, et hageja aitaks. Hageja saatis päringud 20.07.2017. a koosolekule järgmisel päeval. Üldkoosolekul ei olnud midagi otsustatud. 07.08.2017. a alustati remonttöödega. Olid paigaldatud tellingud. Hageja küsis esimehe käest, kuidas firma oli valitud. Hageja saatis esimehele hinnapakkumise, mis oli 3 000 eurot odavam. KÜ esimees oli juba otsustanud, kes ehitab. Ta vastas, et mida sa küsid, kuna seda juba üldkoosolekul otsustati. Üldkoosolekul sai arutatud, ka seda, kas ühistu võtab laenu, kogub raha eraldi või tõstab hooldustasu, kuid seda pidi otsustatama hiljem. Kui firma alustas töödega, siis esimees kinnitas, et see oli juhatuse otsus. Otsusega ei olnud tutvunud üksi maja elanik va. juhatus. Leping oli sõlmitud 12.07.2017. a, kostjal on kirjas et leping oli sõlmitud 28.07.2017.a . Miks juhatus üldkoosolekul üldse hinnapakkumist arutas, kui seda oli vaid üks. Enne üldkoosolekut oli juhatus juba otsuse teinud ja leping oli sõlmitud. Juhatus ei teinud muudatust päevakorras, vaid otsustas, et see firma peab need töid teostama. Üldkoosoleku protokollist ei tulene, et toimus hääletus päevakorras muudatuste tegemiseks. Miks oli vaja üldkoosolekul otsustada, kas võtta laenu, kuna üldkoosoleku toimumise ajal nad ei teadnud, mis ettevõte tööd teostab ja kui palju see maksab. 20.07.2017. a koosolekul ei olnud vastu võetud otsust, et OÜ Xxx teostab tööd. Esimees ütles, et hageja saab valesti protokollist aru ja et seda otsustati üldkoosolekul. Üldkoosoleku päevakorrapunkt 3 on kehtetu, kuna üldkoosolekul päevakorras oli kirjas üks küsimus aga protokolli läks kirja hoopis midagi muud. Üldkoosoleku protokolli ei läinud kirja, et toimus laenu võtmise arutlus vaid nad kohe otsustasid laenu võtta. See oli üldkoosoleku päevakorra muutmine. Üldkoosolekul osales ainult 38 korteriomaniku, kuid majas 77 korterit. See oli KÜ üldkoosoleku päevakorra punkti muutmine, mis peaks toimuma vastavalt KÜ põhikirjale. KÜ põhikirjas p 3.2.7 vastu võetud otsusest peab tulenema, et makse oli fikseeritud summa. Ei ole aru saada kui palju korteriomanikud peavad maksma. Hageja selgitas, et tema oli sihtotstarbeline makse suuruse muutmise vastu, ja esitas koosolekul vastuväite. Vastuväidet ei protokollitud.
14.Kostja selgitas, et fassaadi remondi tegemiseks on firma valinud juhatus, mis on kinnitatud 28.08.2017. a juhatuse koosolekul. Lisaks võeti kirjalikult hinnapakkumised. Laekus pakkumine ainult OÜ Xxx, kuigi see oli 3 000 eurot väiksem, aga firma ei võtnud hilisemalt KÜ-ga kontakti ja suutnud kinnitada, et see on lõplik hind. Xxx OÜ-ga kinnitati leping 28.08.2017. a. Alguses oli korralduslikud tööd, ehitustöödega alustati augusti kesksel ja lõpetati novembri keskel. Fassaadi ehitus läks maksma sama summa, mis oli hinnapakkumises. Määrati sihtmakse, kuid ei lähtutud korteri pinna suurusest. Koguti osa kuludest ja see oli liikmete otsus, et iga korter maksab 60 eurot. Raamatupidaja tegi arvestused ja tegi ettepaneku. Kostjal oli eeldatav pakkumine olemas, kui palju see võiks maksma minna. Kokku koguti 12 600 eurot maja peale. Lähtuda tuleb liikmelisusest mitte ruutmeetritest.
KOHTU PÕHJENDUSED
15.Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ning hinnanud asjas kogutud tõendeid, leiab et hagi tuleb jätta rahuldamata.
16.Hageja palub tunnistada kehtetuks KÜ Xxx 17 20.07.2017. a üldkoosoleku otsuse punktid: - muudatused koosoleku päevakorras; - otsus millega anti Xxx OÜ-le luba maja fassaadi remondiks; - otsus sihtotstarbelise maksu kogumiseks korteriühistu liikmetelt.
17.Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 lg 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 järgi on üldkoosoleku otsus on tühine muuhulgas kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda.
18.MTÜS § 24 lg 1 järgi võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest. Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt saab üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda juhatus, samuti juhatuse iga liige, kui otsuse täitmisega pandaks toime kuritegu või väärtegu või sellega kaasneks ilmselt kahju hüvitamise kohustus, ning mittetulundusühingu liige, kes ei osalenud otsuse tegemisel. Mittetulundusühingu liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele (vt ka TsÜS § 38 lg 4)
19.Alates 15.01.2018. a kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrTS) § 29 lg 1 järgi kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida.
20.Vastavalt MTÜS § 201 lg 1 määrab üldkoosoleku päevakorra juhatus kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Kui koosoleku kutsuvad kokku mittetulundusühingu liikmed, määravad nemad päevakorra. Sama paragrahvi 2 ja 3 lõike kohaselt võivad vähemalt 1/5 liikmetest nõuda mitte hiljem kui kolm päeva pärast üldkoosoleku kokkukutsumisest teatamist täiendavate küsimuste võtmist päevakorda esitades vastavad põhjendused.
21.Küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, võib päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul. Eelnevalt päevakorda võtmata võib üldkoosolek otsustada järgmise üldkoosoleku kokkukutsumise ja lahendada avaldused, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldusküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda, samuti võib üldkoosolekul ilma otsust tegemata arutada muid küsimusi (§ 201 lg 5 ja 6).
22.Riigikohus on selgitanud, et juriidilise isiku puudustega üldkoosoleku otsus võib olla kas tühine või kehtetuks tunnistatav, kusjuures tühisuse aluseks saab olla mõni MTÜS §-s 241 sätestatud puudus. Üldkoosoleku otsuse tühisus kui tagajärg peab seadusest selgelt tulenema. Kui üldkoosoleku otsus on vastuolus seadusega, on korteriühistu liikmel KÜS § 13 lg 3 alusel õigus pöörduda kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole. Korteriühistu liikme õigus nõuda üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamist on oma sisult samatähenduslik otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-75-15 p 12).
23.Vastavalt TsMS § 230 lg 1 peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded või vastuväited.
24.Vaidlus puudub selles, et elamu majandamiseks on asutatud korteriühistu (so. kostja), hageja on korteriühistu liige ja 20.07.2017. a toimus kostja üldkoosolek ning hageja osales vaidlusalusel üldkoosolekul.
25.Hageja väitel on 20.07.2017. a üldkoosolekul päevakorra muutmine ja OÜ-le Xxx loa andmine maja fassaadi remonditöödeks kehtetu. Hageja tugineb oma väidetes KÜ Xxx 17 põhikirja § 6.10 ja MTÜS § 20 lg 5.
26.MTÜS § 20 lg 5 kohaselt peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Vaidlust ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise osas, seega hageja poolt nimetatud viide ei ole asjakohane.
27.KÜ Xxx 17 põhikirja punkt 6.10 kohaselt küsimustes, millest üldkoosoleku kokkukutsumisel ei ole teatatud, ei või üldkoosolek otsust vastu võtta, välja arvatud juhul, kui osalevad või on esindatud kõik ühistu liikmed.
28.Hageja on seisukohal, et koosolekul päevakorra muutmise otsus on kehtetu, kuna rikuti korteriühistu põhikirja punkt 6.10.
29.Kostja on seisukohal, et eelnevalt päevakord võtmata võib üldkoosolek otsustada järgmise üldkoosoleku kokkukutsumise ja lahendada avaldused, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldamisküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda samuti võib üldkoosolekul ilma otsust tegemata arutada muid küsimusi.
30.20.07.2017. a üldkoosolekul tegi juhatuse esimees ettepaneku muuta koosoleku päevakorda ja kuulata ehitusfirma esindajat fassaadi remondi spetsiifikast.
31.Üldkoosoleku protokollist nähtub, koosolekul võeti ühehäälselt vastu ostus päevakorra muudatusteks ja ehitusfirma esimehe selgituste kuulamiseks. Koosoleku protokollist ei nähtu, et hageja oleks esitanud päevakorra muutmise kohta vastuväiteid (tl 9). Mittetulundusühingu liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et 20.07.2017. a üldkoosolekul päevakorra muutmine ei ole kehtetu.
32.Hageja palub tunnistada kehtetuks 20.07.2017. a üldkoosolekul KÜ Xxx 17 otsus anda luba Xxx OÜ-le maja fassaadi remondiks.
33.Hageja on seisukohal, et koosolekul kinnitati Xxx OÜ eelarve, mis on vastuolus korteriühistu liikmete huvidega. Samale firmale anti maja elanike arusaamatutel põhjustel korraldada maja fassaadi remonditööd (tl 5). Hageja viitab asjaolule, et kostja on lepingu sõlminud juba 12.07.2017. a (tl 67 pöördel).
34.Kostja ei ole nõus hageja väitega, kuna koosolekul otsustai ära kuulata fassaadi remondiga seoses ehitaja selgitusi töödest ja hinnakujundamisest. Koosolekul ei võetud vastu ühtegi siduvat otsust. Xxx OÜ-ga kirjutati leping alla 28.07.2017. a ja kinnitati 28.08.2017. a, kui vaadati üle hinnapakkumised.
35.Hageja poolt on esitatud 12.07.2017. a koostatud leping, mis on allkirjastatud 28.07.2017. a ja 28.08.2017. a kinnitatud kokkuleppe (tl 71-73).
36.Koosoleku protokollist ei nähtu, et oleks nimetatud otsus vastu võetud. Protokollist nähtub, et OÜ Xxx juhatuse liige V.Pak esitab hinnapakkumise ja esitatud hinnapakkumine on lõplik ja see ei muutu. Sellest saab järeldada, et OÜ Xxx esitas omapoolse hinnapakkumise mis ei muutu ehitustööde käigus. Protokollist ei ole konkreetselt kirjas ehitustööde tegemise
vastuvõtmise otsust. Järelikult ei ole 20.07.2017. a koosolekul vastu võetud otsust, mida hageja palub tunnistada kehtetuks.
37.Hageja palub tunnistada kehtetuks 20.07.2017. a üldkoosolekul vastu võetud otsus sihtotstarbelise maksu kogumiseks. Päevakorrapunkt 3 nähtub, et arutusel oli laenu võtmine fassaadi osaliseks remondiks. Tehti ettepanek koguda laenu võtmise asemel sihtotstarbeline maks remondifondiks summas 60 eurot kolme kuu vältel alates 01.07.2017. a seoses fassaadi avariitöödega, kuna linna poolt on tehtud ettekirjutus võimaliku trahvi kohta. Otsus võeti vastu 29 häälega, vastu oli 9 ja erapooletuid ei olnud. Protokollist ei nähtu, kes liikmetest nimetatud otsusele vastu hääletasid, samuti ei ole märgitud vastuväiteid. Kohtuistungil hageja selgitas, et tema hääletas antud otsusele vastu ja korteriühistu juhatuse esimees kinnitas seda (tl 69).
38.Kohus leiab, et pangast laenu võtmise asemel otsustuse vastuvõtmine remondifondi suurendamiseks ei ole ebaseaduslik, sest selles päevakorrapunktis võis üldkoosolekul häälteenamusega otsustada ka fassaadi remondi töödega kaasnevate kulutuste finantseerimist remondifondi suurendamise läbi (vt ka Riigikohtu 22.04.2015. a lahendit asjas 3-2-1-31-15, punkt 11).
39.Hageja on seisukohal, et nimetatud otsus on kehtetu vastavalt MTÜS § 20 lg 1 ja põhikirja punkt 3.2.7, sihtotstarbelise maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse ühistu liikme omandis oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnast. Kohus selgitas juba, et MTÜS § 20 lg 5 sätestab üldkoosoleku kokkukutsumist.
40.Kostja väitel kaalutleti kiireloomulisteks töödeks (nt. fassaadi remont) pangast laenu võtmist. Kohtla-Järve Linnavalitsus oli juba eelnevalt korduvalt ühistut hoiatanud sunnimeetmete rakendamise võimalusest (fassaadi remondi vajadus, ohtlikkus) Seega arutelu tulemusel pidi igal juhul sündima otsus sihtotstarbeliste maksete määramiseks. Kostja märgib, et liikmed ei soovinud kulu ajatamist laenu näol ja intressikulu tasumist. Arutelu tulemusel võetigi vastu otsus, et liikmed tasuvad 3 kuu jooksul 60 eurot korteriomandilt kuus, so kokku 180 eurot/korter. Sellega hoitakse kokku lisakulude arvelt ning summa on mõistlik. Kostja on seisukohal, et põhikiri punkt 3.2.9 annab õiguse koguda ühekordseid erakorralisi makseid edasilükkamatute remonditööde katteks. Makse suuruse võib kehtestada juhatus.
41.Hageja on seisukohal, et miks ta peab maksma sama palju kui teised suurema pindalaga korteriomanikud (tl 69).
42.Põhikirja punkt 6.15.7 kohaselt kuulub juhatuse pädevusse sihtotstarbeliste maksete suurendamine ja vähendamine (tl 28). Põhikirja punkt 3.2.9 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma ühekordseid erakorralisi makseid, elamu ja abihoonete mõtteliste osade säilimise tagamiseks hädavajalike edasilükkamatute remonditööde katteks, juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras.
43.Kohtla- Järve Linnavalitsus oli esitanud KÜ Xxx 17 ettekirjutuse ja sunniraha nõude. Ettekirjutuse nr 6-3.1/2 kohaselt pidi Korteriühistu Xxx 17 tagama juba 01. maiks 2017. a ehitise korrashoiu ja peatama piirdekonstruktsioonide lagunemise (tl 53).
44.Asja materjalidest nähtub, et Swedbank AS on teinud renoveerimislaenu kalkulatsiooni, millest nähtub, et 30 000 euro laenu puhul on intress 4,50 % . Laenumakse tähtaeg 60 kuud ehk 5 aastat. Ruutmeetri hind 0,13 eurot m2 (tl 21). Hageja korteri pindala on 58,8 m2 . 58,8 x 0,13 = 7,64 eurot x 60 kuud = 458,64 eurot. Remondi maksumus laenu võtmise puhul oleks remondi maksumus läinud 58,8 m2 kokku 458,64 eurot.
45.Kohus nõustab kostjaga, et tegemist oli erakorralise maksega, kuna korteriühistu pidi antud olukorras kiiresti tegutsema, kuna maja olukord oli ohtlik nii inimestele kui ka varale. Põhikirja
kohaselt kuulub juhatuse pädevusse sihtotstarbeliste maksete suurendamine ja vähendamine ning õigus koguda erakorralisi makseid.
46.Materjalidest nähtub, et sihtotstarbelise makse kogumisega lähtuti korteriomanikele soodsamalt tasudes 180 eurot, laenu võtmisega oleks hageja tasunud 458,64 eurot. Nimetatud otsus ei ole kahjustanud hageja huve.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
47.Vastavalt TsMS § 173 lg 1 ja 4 märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses ette näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma.
48.Hageja esitas menetluskulude taotluse, mille kohaselt on hageja kandnud asja menetluskulu summas 1 020 eurot. Hageja palub jätte menetluskulud kostja kanda.
49.Kostja on antud menetluses kandnud menetluskulu summas 891 eurot. Kostja palub jätta menetluskulud kostja kanda ja välja mõista menetluskuludelt viivis seadusega kehtestatud määras. Kostja märgib, et menetluskulude jagamisel on oluline arvestada hageja keeldumist pakutud kompromissi.
50.Asja materjalidest ei nähtu, et pooled oleksid pidanud kompromissläbirääkimisi.
51.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluses kannab kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega peab kostja menetluskulud kandma hageja ning hageja menetluskulud tuleb jätta hageja enda kanda.
52.Kostja on kandnud kulutusi õigusabile 891 eurot 8,27 tunni ulatuses tunnihinnaga 108 eurot/tund (koos käibemaksuga). Kohus leiab, et tunnitasu suurus on mõistlik ning õigusabi ajaline maht vastab tehtud menetlustoimingutele ning on põhjendatud ning vajalik.
/ allkirjastatud digitaalselt /
Viljo Junolainen Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.