XX hagi OÜ Skyyren vastu lepingu täitmise kohustuste tuvastamise nõudes ning saamata jäänud tulu 36600 euro nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10.05.2018.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Skyyren apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastustaja): XX (isikukood XXXXXXXXXXX), tehinguline esindaja vandeadvokaat Helvia Räägel Kostja (apellant): OÜ Skyyren (registrikood 11017570), tehinguline esindaja Anto Variku
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 10.05.2018.a otsus jätta muutmata.
2.OÜ Skyyren apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Jätta maakohtu menetluskulud poolte endi kanda menetluskulud kostja, OÜ Skyyren kanda.
4.Apellatsioonimenetluse kulusid mitte välja mõista.
ja
ringkonnakohtu
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise
1(5)
Tsiviilasi nr 2-17-7637 menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.16.05.2017.a esitas hageja maakohtusse hagi, milles palus tuvastada, et kostjal on kohustus täita 17.05.2013.a sõlmitud kinnistu aadressidega XXX (registriosa number XXXXXXXX) müügilepingu punkti 3.3 alapunktides 3.3.1 kuni 3.3.6 sätestatud kohustused. Samuti palus hageja, et kohus kohustaks kostjat nimetatud kohustusi täitma ning mõista kostjalt hageja kasuks välja saamata jäänud tulu 36 600 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja kostjalt 17.05.2013.a sõlmitud kinnistu müügilepinguga kinnistu aadressidega XXX (registriosa number XXXXXXXX). Pooled leppisid lepingu punkti 3.3 alapunktides kokku järgmised töövõtulepingu tingimustes, mille kohaselt kostja kohustus: välja ehitama vee- ja reovee ning sademeveetrassid XXX krundi piirini ja võimaldama hagejal krundi piiril liitumise nende trassidega (p 3.3.1); välja ehitama elektritrassi XXX krundi piirini ja paigaldama sinna liitumiseks elektripaigaldise ja tagama hagejale liitumise (p 3.3.2); välja ehitama sõidu- ja kõnniteed XXX krundi piirini ja nimetatud teede nõuetekohase tänavavalgustuse (p 3.3.3); tagama side- ja telekommunikatsioonide kaablite paigalduse XXX piirini (p 3.3.4); välja ehitama gaasitrassi XXX krundi piirini ja tagama hagejale liitumise (p 3.3.5); täitma lepingu punktides 3.3.1, 3.3.2 ja 3.3.4 nimetatud kohustused ja tagama vähemalt killustikukattega tee rajamise hiljemalt 16.05.2014.a ning lepingu punktis 3.3.3 nimetatud kohustuse täitma hiljemalt 31.12.2014.a. Kostja ei ole tänaseni täitnud lepingu punkti 3.3 alapunktides nimetatud kohustusi, millega on kostja rikkunud oma lepingujärgseid kohustusi. Hageja soovis lepinguga ostetud kinnistut müüa. Hagejal oli konkreetne ostja, kes soovis osta kinnistu hinnaga 60 000 eurot juhul, kui kinnistuni on välja ehitatud kõik kommunikatsioonid ja sõidutee. Ostja loobus kinnistu ostmisest, kuna kinnistuni ei ole kommunikatsioone ja teed välja ehitatud. Kostja on lepingu rikkumisega põhjustanud hagejale kahju saamata jäänud tulu näol. Hageja ei saa kostja lepingurikkumise tõttu kinnistut elamu ehitamiseks müüa vastava turuhinnaga, mis on 60 000 eurot. Kuna lepingujärgne ostuhind oli 23 400 eurot, on hagejal kostja tegevuse tõttu saamata tulu 36 600 eurot (60 000 – 23 400 = 36600 eurot). Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Alternatiivselt leidis kostja, et kahjunõude rahuldamisel tuleb kohaldada XXX ja XXX tagasitäitmist ja omandi kostjale tagasikandmist. Selleks, et kostjal oleks olnud tähtaegselt võimalik täita lepinguga võetud kohustusi ja teostada lepingu punktis 3.3 ja selle alapunktides nimetatud tööd, pidi hageja kinnistule seadma AS Essenta Logistics kasuks reaalservituudid ja isiklike kasutusõiguste seadmiste lepingud viie kinnistu omanikuga. Kostja edastas hagejale 02.12.2013.a e-kirja, mille manuses sisaldus juba läbiräägitud lepinguprojekt hageja kinnistule reaalservituutide ja isiklike kasutusõiguste seadmiseks ja palus hagejal tulla lepingut sõlmima Tallinna notar Lee Mõttuse büroosse 05.12.2013.a kell 15.00. Hageja ja tema esindaja vandeadvokaat Tõnu Tuulasega räägiti vastavate lepingute tingimusi läbi pikalt (Tallinna notar Lee Mõttus oli ette valmistanud lepingu projekti juba 05.11.2013.a) ja hagejale selgitati kostja poolt üksikasjalikult, miks on tema kinnistu puhul vajalik isiklike kasutusõiguste seadmine AS-i Essenta Logistics kasuks. Kostja pidi ära lahendama kogu piirkonna trasside ja kommunikatsioonide lahendused ja
2(5)
Tsiviilasi nr 2-17-7637 väljaehitamise (kokku on projektis 51 kinnistut), mistõttu on vajalik kõikide piirnevate kinnistute omanike nõusolekud reaalservituutide ja isiklike kasutusõiguste seadmiseks vastavalt kohalike võrguettevõtjate poolt esitatud nõuetele. Hagejale kinnistu müügi hetkel puudusid kostjal lepingu punktis 3.3 ja selle alapunktides nimetatud kohustuste täitmiseks projektid ja ehitusload. Võrguettevõtted seadsid oma tingimused, mille kohaselt liitumispunkt peab olema ligemal kui 1 meeter liituda soovivast kinnistust ehk liitumine tuli välja ehitada XXX kinnistuni ning XXX kinnistut läbivate rajatiste ehitamiseks oli vaja seada isiklik kasutusõigus, milleks hageja ei ole luba andnud. Seega ei ole hagejale kahju tekkinud mitte kostja süü tõttu, vaid hageja on ise ebamõistlikult takistanud kostjal oma kohustuste täitmist. Hageja esindaja vandeadvokaat ja Starset OÜ seaduslik esindaja TT vastas 03.12.2013 kostjale e-kirja teel. Hageja ei ilmunud kokkulepitud ajal notaribüroosse. Hageja lepinguline esindaja TT edastas kostjale 04.12.2013.a e-kirja, milles seadis omapoolsed arusaamatud ja oma isiklikust huvist lähtuvad eeltingimused reaalservituutide ja isiklike kasutusõiguste seadmiseks hagejale kuuluvale kinnistule. Kostja ja Starset OÜ on sõlminud KASE maa-ala ühiseks arendamiseks 22.10.2012.a seltsingulepingu. Starset OÜ ütles kostjaga sõlmitud seltsingulepingu erakorraliselt üles 06.12.2013.a ning loovutas oma väidetavad nõuded kostja vastu BETEPOK BALTIC OÜ-le. Lepingu punktis 3.3.7 on sätestatud hageja kohustus tasuda punktis 3.3 ja selle alapunktides määratletud tööde eest 1/51 suuruse osa, kuid mitte vähem kui 22 000 eurot ja mitte rohkem kui 27 000 eurot koos käibemaksuga. Vastavad summad peaks hageja poolt esitatud kahjuhüvitise nõudest maha arvestama. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus tegi 10.05.2018.a otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja kohustas kostjat alates YYY põiktänavast kuni hagejale kuuluva kinnistu krundi piirini asukohaga XXX (registriosa number XXXXXXXX): välja ehitama vee- ja reovee ning sademeveetrassid ja võimaldama hagejal krundi piiril liitumise nende trassidega; välja ehitama elektritrassi ja paigaldama sinna liitumiseks elektripaigaldise ja tagama hagejale liitumise; välja ehitama sõidu- ja kõnniteed ja nimetatud teede nõuetekohase tänavavalgustuse; tagama side- ja telekommunikatsioonide kaablite paigalduse; välja ehitama gaasitrassi ja tagama hagejale liitumise. Kohus jättis hagi rahuldamata saamata jäänud tulu 36 600 euro nõudes. Kohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Otsuse kohaselt nähtus detailplaneeringu väljavõttest, et kui kostjal oleks tulnud trassid jm välja ehitada ning rajada kuni XXX krundi piirini, oleks tulnud läbida kõrvalolevaid kinnistuid ning sel juhul tuleks kõne alla reaalservituutide ja isiklike kasutusõiguste seadmiste lepingute sõlmimise vajadus. 17.05.2013.a müügilepingust ei tulene kostjale kohustust erinevad trassid, sõidu- ja kõnniteed välja ehitada ning kaablid paigaldada kuni XXX kinnistu krundi piirini, vaid seda tuleb teha kuni XXX krundi piirini. Kostja on küll tõendanud, et asjaosaliste vahel toimusid läbirääkimised ja e-kirjavahetus 2013.a detsembris seoses võimaliku reaalservituutide seadmise ja isiklike kasutusõiguste seadmise lepingute sõlmimisega, kuid kohtu hinnangul ei oma selline asjaolu käesoleva asja lahendamisel tähtsust, sest selline kohustus ei tulene hagi aluseks olevast 17.05.2013.a lepingust. Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et antud juhul esineksid sellised hageja käitumisest tulenevad asjaolud, mis olid mõjuvad takistused või muudaksid võimatuks kostja poolt 17.05.2013.a lepingu täitmise. Kostja ja Essentia Logistics AS vahelisest töövõtulepingust nr 3107/2013 kuupäevaga 28.08.2013.a nähtub, et Viimsi Vallavalitsus väljastas Kase detailplaneeringu maa-alale, mille hulka kuulub ka kinnistu aadressidega XXX ja XXX, veevarustuse ja kanalisatsiooni ning sademevee rajatiste väljaehitamiseks ehitusloa nr 25051. Eeltoodust tulenevalt on 17.05.2013.a müügilepingu punktide 3.3.1 kuni 3.3.5 täitmine kostja jaoks kohustuslik ning vastava hageja kohustamisnõude osas kuulub hagi rahuldamisele.
3(5)
Tsiviilasi nr 2-17-7637 Kohtu hinnangul ei olnud ainuüksi OÜ Straseti e-kirjad piisav tõend tõendamaks hagejale kahju tekkimist. OÜ Starset oli vaidlusaluse küsimusega tihedalt seotud alates 2012.a, mil muuhulgas kostja ja OÜ Starset vahel sõlmiti seltsinguleping Viimsi Vallas asuva KASE detailplaneeringu maa-ala ühiseks arendamiseks. OÜ Starset ütles 22.10.2012.a seltsingulepingu 06.12.2013.a avaldusega üles ning loovutas nõude. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid vandeadvokaat TT, kes on ühtlasi ka OÜ Starset juhatuse liige, on varasemalt olnud hageja lepinguline esindaja. Viimati mainitu nähtub ka 2013.a detsembri kirjavahetusest kostja, hageja ja TT vahel. Hageja oleks saanud temale kuuluvate XXX ja XXX kinnistute turuväärtust tõendada lisaks näiteks erinevate kinnisvarabüroode hindamisaktidega, eksperdi arvamusega, väljavõtetega samas piirkonnas, samadel tingimustel müüdavate kinnistute hinnapakkumistega vms erapooletute tõenditega. Kohus ei tuvastanud, et hagejal oleks kahju tekkinud. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osaliselt ja jätta rahuldamata hageja nõue kohustamaks kostjat välja ehitama lepingu p 3.3 alapunktides 3.3.1 – 3.3.6 nimetatud tööd. Samuti palus kostja tühistada otsus osas, millega kohaldati menetluskulude kindlaksmääramisel TsMS § 177 lg 2 regulatsiooni, ja kohaldada TsMS § 176 lg 1 regulatsiooni, mida Harju Maakohus esialgselt kohaldas. Kostja jäi maakohtus esitatud seisukohtade juurde. Kohustuse täitmine on hageja tegevuse tõttu võimatu. Kostja on nõus tagasitäitmisega. Hageja poolt esitatud töövõtuleping on allkirjastamata, seega ei saanud seda tõendina arvestada. Vastustaja seisukoht
5.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse rahuldamiseks alused puuduvad. Maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Kuigi kostja tugineb apellatsioonkaebuses suuresti väidetele, mille osas on maakohus seisukoha kujundanud ja millega ringkonnakohus nõustub, märgib ringkonnakohus apellatsioonkaebusele vastuseks järgmist.
7.Maakohus leidis õigesti, et poolte vahel kehtib leping, millest tulenevalt lasub kostjal hageja suhtes vaidlusaluste kommunikatsioonide väljaehitamise kohustus. Maakohus leidis õigesti, et kostja poolt esitatud vastuväited ei anna kostjale oma kohustusest keeldumise õigust ega võimalust tugineda täitmise võimatusele. Sealhulgas leidis maakohus õigesti, et hageja ei olnud kohustatud kommunikatsioonide väljaehitamise eeldusena laskma enda kinnisasju koormata piiratud asjaõigustega. Sellist kohustust hagejale pooltevahelisest õigussuhtest ei tulenenud. Kostja ei toonud kohtu ette asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostjal oleks muutunud võimatuks täita kommunikatsioonide väljaehitamise kohustust põhjusel, et hageja ei andnud enda kinnisasjade servituutidega koormamiseks nõusolekut. Kostja ei ole tõendanud muuhulgas ka seda, et ilma hagejale kuuluvate kinnisasjade servituutidega koormamiseta on hageja poolt nõutud kommunikatsioonide ehitamine võimatu. Kostja poolt kohtu ette toodud väited ja asjaolud ei võimalda järeldust, et kostja võiks keelduda hageja kinnisasja suhtes kommunikatsioonide väljaehitamisest seni, kuni ta ei saa välja ehitada kõiki piirkonna kommunikatsioone. Kostja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et juhul,
4(5)
Tsiviilasi nr 2-17-7637 kui kommunikatsioone ei ehitata välja kõikide 51 kinnisasja suhtes, on kommunikatsioonide väljaehitamine ka hageja poolt nõutud kinnisasjani tehnilistel või muudel põhjustel võimatu. Hagejal ei ole kostja suhtes kommunikatsioonide väljaehitamise osas koos kõikide ülejäänud piirkonna kinnisasjade omanikega mitte ühist nõuet, mida saaksid maksma panna kõikide kinnisasjade omanikud ühiselt, vaid hageja saab nõuda kostjalt üksnes hagejale kuuluvate kinnisasjade suhtes kommunikatsioonide väljaehitamist teiste kinnisasjade omanikest eraldi. See, millised kohustused kostja endale kinnisasjade võõrandamisel võttis ja millised nõuded pooltevahelise õigussuhte raames kujundati, oli kostja risk. Käesoleva tsiviilasja raames nõuab hageja kostjalt kommunikatsioonide väljaehitamist üksnes ühe kinnisasjani. Seetõttu ei oma tähendust see, kas kostjal on võimalik ehitada liitumispunktid ka teise kinnisasja piiril. See, et kostja kaalub hageja ja kostja vahelisest lepingust taganemist, ei anna alust jätta hagi rahuldamata. Isegi kui kostjal oleks pooltevahelisest lepingust taganemise õigus, saaks taganemine lepingu täitmise nõude lõpetada üksnes juhul, kui kostja taganemisõigust kasutaks. Ringkonnakohus märgib siiski, et asjaolusid, mille alusel saaks kohus järeldada, et kostjal on pooltevahelisest lepingust taganemise õigus, ei ole kostja käesoleva tsiviilasja raames kohtu ette toonud.
8.Ringkonnakohtul ei ole alust muuta maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Hageja esitas maakohtusse kaks nõuet, millest üks oli kahju hüvitamisele suunatud raha maksmise nõue ja teine oli arvestatava rahalise väärtusega sooritusnõue. Miski ei viita sellele, et kahju hüvitamise nõude menetlemise maht oleks olnud sooritusnõude menetlemise mahust suurem. Sellest tulenevalt tegi maakohus õige järelduse, et maakohtu menetluse kulud tuleb jätta ühe nõude rahuldamise ja teise nõude rahuldamata jätmise tõttu poolte endi kanda. Seoses sellega, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta kostja kanda (TsMS § 171 lg 1). Kuna menetluskulude summaarse kindlaksmääramise taotlusi tähtaegselt ei esitatud, siis ringkonnakohus apellatsioonimenetluse kulusid summaarselt kindlaks ei määra.
Kaija Kaijanen (allkirjastatud digitaalselt)
Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt)
Ande Tänav (allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.