Võlaõigus › Võõrandamislepingud

3) Jätta hagi rahuldamata saamata jäänud tulu 36600 euro nõudes. Menetluskulude jaotus: 1) Menetluskulud jätta poolte endi kanda. 2) Jätta poolte menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata, kuna pooled kannavad oma menetluskulud ise.

Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest 10.05.2018. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7, Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Kohtu selgitus menetlusabi taotlemise kohta Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE 1) Hagiavalduse kohaselt palub hageja kohustada kostjat täitma 17.05.2013 sõlmitud kinnistu müügilepingu punkti 3.3 alapunktides sätestatud kohustusi; samuti palub hageja kohtul mõista kostjalt hageja kasuks välja saamata jäänud tulu näol tekkinud kahju 36600 eurot (I kd, tl 1-4, 17-19, 31-33, 97-99). 2) 17.05.2013 sõlmitud kinnistu müügilepinguga (edaspidi leping) ostis hageja kostjalt kinnistu aadressidega XXX (registriosa number XXX). Pooled leppisid lepingu punkti 3.3 alapunktides kokku järgmised töövõtulepingu tingimustes, mille kohaselt kostja kohustus:  välja ehitama vee- ja reovee ning sademeveetrassid XXX krundi piirini ja võimaldama hagejal krundi piiril liitumise nende trassidega (p 3.3.1);  välja ehitama elektritrassi XXX krundi piirini ja paigaldama sinna liitumiseks elektripaigaldise ja tagama hagejale liitumise (p 3.3.2);



välja ehitama sõidu- ja kõnniteed XXX krundi piirini ja nimetatud teede nõuetekohase tänavavalgustuse (p 3.3.3);  tagama side- ja telekommunikatsioonide kaablite paigalduse XXX piirini (p 3.3.4);  välja ehitama gaasitrassi XXX krundi piirini ja tagama hagejale liitumise (p 3.3.5);  täitma lepingu punktides 3.3.1, 3.3.2 ja 3.3.4 nimetatud kohustused ja tagama vähemalt killustikukattega tee rajamise hiljemalt 16.05.2014 ning lepingu punktis 3.3.3 nimetatud kohustuse täitma hiljemalt 31.12.2014. 3) Kostja ei ole tänaseni täitnud lepingu punkti 3.3 alapunktides nimetatud kohustusi, millega on kostja rikkunud oma lepingujärgseid kohustusi. 4) Hageja soovis lepinguga ostetud kinnistut müüa. Hagejal oli konkreetne ostja, kes soovis osta kinnistu hinnaga 60000 eurot juhul, kui kinnistuni on välja ehitatud kõik kommunikatsioonid ja sõidutee. Ostja loobus kinnistu ostmisest, kuna kinnistuni ei ole kommunikatsioone ja teed välja ehitatud. Kostja on lepingu rikkumisega põhjustanud hagejale kahju saamata jäänud tulu näol. Hageja ei saa kostja lepingurikkumise tõttu kinnistut elamu ehitamiseks müüa vastava turuhinnaga, milleks on 60000 eurot. Kuna lepingu järgne ostuhind oli 23400 eurot, on hagejal kostja tegevuse tõttu saamata tulu 36600 eurot (60000 - 23400 = 36600 eurot), mis moodustab hageja kahju. 5) Hageja on esitanud hagi lisana 2 kostja ja Essentia Logistics AS vahel sõlmitud töövõtulepingu (tl 8-11) tõendamaks, et Viimsi Vallavalitsus on väljastanud Kase detailplaneeringu maa-alale (mille hulka kuulub ka kinnistu aadressidega XXX ja XXX) veevarustuse ja kanalisatsiooni ning sademevee rajatiste väljaehitamiseks ehitusloa nr 25051 ning seega ei esine õiguslikke takistusi kostja lepinguliste kohustuste täitmiseks (tl 31-33).

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

6) Kostja leiab, hagi tuleb tervikuna jätta rahuldamata (tl 27-29, 47-50). Alternatiivselt leiab kostja, et kahjunõude rahuldamisel tuleb kohaldada XXX, Haabneeme alevik, Viimsi vald, Harju maakond ja XXX, Viimsi vald, Harjumaa tagasitäitmist ja omandi kostjale tagasikandmist (tl 27-29, 47-50). 7) Kostja ei vaidle vastu, et poolte vahel sõlmiti 17.05.2013 kinnistu müügileping, mille punktides 3.3.1 kuni 3.3.6 on märgitud kostja kohustused seoses hageja kinnistuga asukohaga XXX. 8) Kostja juhib kohtu tähelepanu sellele, et lepingu punktis 3.3.7 on sätestatud hageja kohustus tasuda punktis 3.3 ja selle alapunktides määratletud tööde eest 1/51 suuruse osa, kuid mitte vähem kui 22 000 eurot ja mitte rohkem kui 27 000 eurot koos käibemaksuga. Vastavad summad peaks igal juhul hageja poolt esitatud kahjuhüvitise nõudest maha arvestama. 9) Hageja on hagiavalduse lisana nr 2 esitanud kostja ja kolmanda isiku AS Essenta Logistics vahel 28.08.2013 kuupäevaga, kuid poolte vahel allkirjastamata ehituse töövõtulepingu nr 3107/2013. Kostjale jääb arusaamatuks, milliseid asjaolusid hageja töövõtulepingu projektiga soovib tõendada. Lisaks peaks vastavalt töövõtulepingu punktile 11 see olema konfidentsiaalne. Eelnevast tulenevalt ei pea ega oska kostja selgitada nimetatud töövõtulepingu projektiga seonduvaid asjaolusid. 10) Selleks, et kostjal oleks olnud tähtaegselt võimalik täita lepinguga võetud kohustusi ja teostada lepingu punktis 3.3 ja selle alapunktides nimetatud tööd, pidi hageja kinnistule

seadma AS Essenta Logistics kasuks reaalservituudid ja isiklike kasutusõiguste seadmiste lepingud viie kinnistu omanikuga. Kostja edastas hagejale 02.12.2013 e-kirja, mille manuses sisaldus juba läbiräägitud lepinguprojekt hageja kinnistule reaalservituutide ja isiklike kasutusõiguste seadmiseks ja palus hagejal tulla lepingut sõlmima Tallinna notar Lee Mõttuse büroosse 05.12.2013 kell 15.00 (tl 63). Hageja ja tema esindaja vandeadvokaat Tõnu Tuulasega räägiti vastavate lepingute tingimusi läbi pikalt (Tallinna notar Lee Mõttus oli ette valmistanud lepingu projekti juba 05.11.2013) ja hagejale selgitati kostja poolt üksikasjalikult, miks on tema kinnistu puhul vajalik isiklike kasutusõiguste seadmine AS-i Essenta Logistics kasuks. 11) Hagejale kinnistu müügi hetkel puudusid kostjal lepingu punktis 3.3 ja selle alapunktides nimetatud kohustuste täitmiseks projektid ja ehitusload. Võrguettevõtted seadsid oma tingimused, mille kohaselt liitumispunkt peab olema ligemal kui 1 meeter liituda soovivast kinnistust ehk liitumine tuli välja ehitada XXX kinnistuni ning XXX kinnistut läbivate rajatiste ehitamiseks oli vaja seada isiklik kasutusõigus, milleks hageja ei ole kuni käesoleva hetkeni luba andnud. Seega ei ole hagejale kahju tekkinud mitte kostja süü tõttu, vaid hageja on ise ebamõistlikult takistanud kostjal oma kohustuste täitmist. 12) Hageja esindaja vandeadvokaat ja Starset OÜ seaduslik esindaja Tõnu Tuulas vastas 03.12.2013 kostjale e-kirja teel (tl 64). Hageja edastas kostjale omapoolselt parandatud lepinguprojekti, kuid hageja vaatamata sellele kokkulepitud ajal kostjale teadmata põhjustel notarisse ei ilmunud (tl 65). E-kirjadest nähtub, et hageja edastas notari poolt ettevalmistatud lepingu projekti enda esindajale vandeadvokaat Tõnu Tuulasele 03.12.2013. Hageja lepinguline esindaja T.Tuulas edastas kostjale 04.12.2013 taas ekirja, milles seadis omapoolsed arusaamatud ja oma isiklikust huvist lähtuvad eeltingimused reaalservituutide ja isiklike kasutusõiguste seadmiseks hagejale kuuluvale kinnistule (tl 78). 13) Hageja kahjunõude alusena esitanud OÜ Starset seadusliku esindaja Tõnu Tuulase poolt talle 14.05.2017 saadetud e-kirja, milles OÜ Starset avaldab väidetavalt soovi hagejalt XXX ja XXXkinnistu omandamiseks hinnaga 60000 eurot. Kostja on seisukohal, et kostja ja Starset OÜ esindaja on käesolevas menetluses toime pannud kuriteo KarS § 209 lg 2 ja/või KarS § 345 lg 1 mõistes, kuna on esitanud kohtule intellektuaalselt võltsitud tõendi nõude alusena omavahelise e-kirjade vahetuse 14.05.2017 kostjalt 36600 euro saamiseks, kui lubab hagejalt kinnistu omandada 60000 euroga juhul, kui kostja oleks kommunikatsioonid välja ehitanud. 14) Vandeadvokaat Tõnu Tuulas on OÜ Starset esindaja, kes samuti osales ühe hüpoteegipidajana 17.05.2013 toimunud tehingus, millega kostja võõrandas kinnistu hagejale. Lisaks jätkas T.Tuulas hageja esindamist ka hilisemalt lepingu punkti 3.3. ja selle alapunktide täitmisega seotud küsimustes. OÜ Starset seaduslik esindaja T.Tuulas on hagejaga esindamisega olnud seotud pikalt ning nõustas hagejat mitte sõlmima reaalservituutide seadmise lepinguid, isiklike kasutusõiguste seadmise lepinguid. Seega oli talle ka teada 14.05.2017, et tänu hageja tegevusetusele ei ole kostjal olnud võimalik täita lepingu punktis 3.3. ja selle alapunktides võetud kohustusi, kuid ometi avaldab ekirjas hagejale imestust, et trassid on kostja poolt välja ehitamata ja kostja seega lepingut rikkunud. Kostja ja Starset OÜ on muuhulgas sõlminud KASE maa-ala ühiseks arendamiseks 22.10.2012 seltsingulepingu (tl 79-80). Starset OÜ ütles kostjaga sõlmitud

seltsingulepingu erakorraliselt üles 06.12.2013 ning loovutas oma väidetavad nõuded kostja vastu BETEPOK BALTIC OÜ-le (tl 94-96). 15) Kui kohus peab hageja saamata jäänud tulu nõuet põhjendatuks, siis tuleb arvestada lepingu punkti 3.3.7, mis tuleb võimalikust kahjuhüvitisest maha arvestada. Samuti palun kostja sel juhul kohtul kohaldada tagasitäitmist ja kostjale kinnistu aadressil XXX, Haabneeme alevik, Viimsi vald, Harju maakond ja XXX, Viimsi vald, Harjumaa omandi tagastamist. Tagasitäitmisel tuleb arvestada asjaoluga, et hageja tasus kinnistu eest 23400 eurot koos käibemaksuga, kuid nüüd nõuab kostjalt saamatajäänud tulu summas 36000 eurot, mis on ebaproportsionaalne.

MENETLUSE KÄIK

16) Käesolevas asjas on toimunud kohtuistung 05.03.2018 (tl 102-105).

KOHTU PÕHJENDUSED

17) Kohus, kuulanud ära menetlusosalised, tutvunud menetlusosaliste poolt esitatuga ja uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hageja hagi tuleb rahuldada osaliselt, st hagi kuulub rahuldamisele lepingu täitmise kohustamisnõude osas, kuid tuleb jätta rahuldamata kahju (saamata jäänud tulu) hüvitise nõude osas. 18) Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele ning TsMS § 442 lõike 8 alusel märgitakse otsuse põhjendavas osas ära tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused. TsMS § 5 alusel hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 alusel peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 231 lg 2 järgi poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 232 lg 1 alusel kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte, arvestades muu hulgas poolte kokkuleppeid tõendamise kohta. Kohus on 14.06.2017 kohtumääruses (tl 20) ning kohtuistungil (tl 102) selgitanud menetlusosalistele, et hagimenetluses peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. 19) Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb TsMS § 231 lõigete 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: 

hageja ostjana ja kostja müüjana sõlmisid 17.05.2013 Tallinna notar Tiit Sepa notaribüroos hüpoteegi alt vabastamise kokkuleppe, kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingud (edaspidi leping; tl 5-7). Lepingu esemeks on kinnistu asukohaga XXX

ja XXX, Viimsi vald, Harjumaa, koos selle oluliste osadega ja päraldistega (kinnistusregistri registriosa nr XXX; edaspidi XXX ja XXX). 

Lepingu punkti 4.1. kohaselt lugesid hageja ja kostja lepingu eseme otsese valduse hagejale üleantuks lepingu sõlmimisega. Lepingu p 3.3.1 kohaselt kohustus kostja välja ehitama vee- ja reovee ning sademeveetrassid XXX kinnistu krundi piirini ja võimaldama hagejal krundi piiril liitumise nende trassidega. Lepingu p 3.3.2 kohaselt kohustus kostja välja ehitama elektritrassi XXX kinnistu piirini, paigaldama sinna liitumiseks elektripaigaldise ja tagama hagejale liitumise. Vastavalt lepingu p-le 3.3.3 kohustus kostja välja ehitama sõidu- ja kõnniteed XXX kinnistu piirini ja paigaldama sellele nõuetekohase tänavavalgustuse. Lepingu p 3.3.4 alusel kohustus kostja tagama side- ja telekommunikatsioonide kaablite paigalduse XXX kinnistu piirini. Lepingu p 3.3.5 kohaselt kohustus kostja välja ehitama gaasitrassi XXX kinnistu piirini ja tagama hagejale liitumise (tl 5-7).



Vastavalt lepingu p-le 3.3.6 kohustus kostja täitma lepingu punktides 3.3.1, 3.3.2 ja 3.3.4 nimetatud kohustused ja tagama vähemalt killustikukattega tee rajamise hiljemalt 16.05.2014 ning täitma lepingu p-s 3.3.3 nimetatud kohustuse hiljemalt 31.12.2014 (tl 57).



Kostja ei ole täitnud lepingu punkte 3.3.1 kuni 3.3.6 (tl 5-7).

20) Esmalt käsitleb kohus hageja kohustamisnõuet kostja vastu lepingu täitmiseks ning seejärel kahjuhüvitise (saamata jäänud tulu) 36600 euro nõuet. 21) Poolte vahel on 17.05.2013 müügilepingust tulenev võlasuhe (VÕS § 2 lg 1, § 3 p 1). Pole vaidlust selles, et poolte vahel oli 17.05.2013 sõlmitud müügileping. Seega toimus tehing hageja ja kostja vahel, millega kostja kohustus tegema teatud toimingud, mis on kostjale kui lepingupoolele täitmiseks kohustuslik (VÕS § 8). Seejuures on kostja kohustused kindlaks määratud 17.05.2013 lepingu p-des 3.3.1 kuni 3.3.6 (VÕS § 23 lg 1). Vaidlust ei ole selles, et kostja ei ole lepingu p-des 3.3.1 kuni 3.3.6 märgitud kohustusi hageja ees täitnud ning on võlasuhtest tuleneva kohustuse jätnud täitmata. Kohustus tuleb täita vastavalt lepingule (VÕS § 76 lg 1). Hageja kohustamisnõude õiguslikuks aluseks on VÕS § 101 lg 1 p 1, mille kohaselt võlgniku poolt kohustuse rikkumise korral võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Kohustuse täitmist ei või nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu (VÕS § 108 lg 2 p 1). 22) Kostja leiab, et ta ei saanud lepingu p-des 3.3.1 kuni 3.3.6 nimetatud kohustusi täita seetõttu, et kohustuste täitmiseks pidi hageja kinnistule seadma AS Essenta Logistics kasuks reaalservituudid ja isiklike kasutusõiguste seadmiste lepingud, mida aga hageja keeldus tegemast. Kostja hinnangul tuli võrguettevõtete liitumispunkt välja ehitada XXX kinnistuni ning XXX kinnistut läbivate rajatiste ehitamiseks oli vaja seada isiklik kasutusõigus, milleks hageja ei ole kuni käesoleva hetkeni luba andnud. Seega leiab kostja, et hageja on ebamõistlikult takistanud kostjal oma kohustuste täitmist (tl 47-50). 23) Vaidlusaluse lepingu p-dest 3.3.1 kuni 3.3.6 nähtub, et kostjal oli kohustus erinevad trassid, sõidu- ja kõnniteed välja ehitada ning kaablid paigaldada kuni XXX kinnistu krundi piirini, mitte aga nt XXX krundi piirini (tl 5-7). Detailplaneeringu väljavõttest (tl

106) nähtub, et kui kostjal oleks tulnud trassid jm välja ehitada ning rajada kuni XXX krundi piirini, siis oleks pidanud läbima kõrval olevaid kinnistuid ning sel juhul tuleks kõne alla reaalservituutide ja isiklike kasutusõiguste seadmiste lepingute sõlmimise vajadus. 17.05.2013 müügilepingust ei tulene kostjale kohustust erinevad trassid, sõiduja kõnniteed välja ehitada ning kaablid paigaldada kuni XXX kinnistu krundi piirini, vaid seda tuleb teha kuni XXX krundi piirini. Kostja on küll tõendanud, et asjaosaliste vahel toimusid läbirääkimised ja e-kirjavahetus 2013 detsembris seoses võimaliku reaalservituutide seadmise ja isiklike kasutusõiguste seadmise lepingute sõlmimisega (tl 51-78), kuid kohtu hinnangul ei oma selline asjaolu käesoleva asja lahendamisel tähtsust, sest selline kohustus ei tulene hagi aluseks olevast 17.05.2013 lepingust. Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et antud juhul esineksid sellised hageja käitumisest tulenevad asjaolud, mis oleksid mõjuvaks takistuseks või muudaksid võimatuks kostja poolt 17.05.2013 lepingu täitmise. Kostja ja Essentia Logistics AS vahelisest töövõtulepingust nr 3107/2013 kuupäevaga 28.08.2013 nähtub, et Viimsi Vallavalitsus on väljastanud Kase detailplaneeringu maa-alale, mille hulka kuulub ka kinnistu aadressidega XXX ja XXX, veevarustuse ja kanalisatsiooni ning sademevee rajatiste väljaehitamiseks ehitusloa nr 25051 (tl 8-11). Ehitusloa väljastuse üle ei ole poolte vahel ka vaidlust. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et 17.05.2013 müügilepingu punktide 3.3.1 kuni 3.3.5 täitmine on kostja jaoks kohustuslik ning vastava hageja kohustamisnõude osas kuulub hagi rahuldamisele. 24) Järgmisena käsitleb kohus hageja saamata jäänud tulu nõuet summas 36600 eurot. Hageja õigus kostjalt kahju – saamata jäänud tulu - nõuda tuleneb VÕS § 115 lg 1. Kahju hüvitamise nõude eeldused on järgmised: 1) kostja on rikkunud müügilepingut; 2) hagejale on tekkinud kahju; 3) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 115 lg 1, § 127 lg 4). 25) Eelpool on kohus tuvastanud, et kostja on rikkunud müügilepingut, seega on kahju hüvitamise nõude esimene eeldus täidetud. Alljärgnevalt hindab kohus, kas hagejal tekkis varaline kahju ning kas selle tekkimine on seotud kostjapoolse lepingu rikkumisega. 26) VÕS § 128 lg 2 alusel on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Hageja leiab, et kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu on tal jäänud saamata tulu 36600 eurot seeläbi, et hageja soovis lepinguga ostetud kinnistut müüa potentsiaalsele ostjale OÜ-le Starset 60000 euro eest, kuid seda vaid juhul, kui kinnistuni oleks olnud välja ehitatud kõik kommunikatsioonid ja sõidutee. Kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu loobus ostja kinnistu ostmisest. Kuna kinnistu lepingujärgne ostuhind oli 23400 eurot, on hagejal kostja tegevuse tõttu saamata tulu 36600 eurot (tl 1-4). Hageja ja OÜ Starset juhatuse liikme Tõnu Tuulase vahelisest kirjavahetusest 14.05.2017 kuni 15.05.2017 nähtub, et OÜ Starset on olnud nõus XXX ja XXX kinnistud ära ostma 60000 euro eest juhul, kui kinnistuni on rajatud vee- ja reovee trassid, sadevee trass, elektritrass ja liitumispunktid, sidekaabel ja nõuetekohane sõidu- ja jalgtee ning tingimusel, et trassidega liitumine on võimalik (tl 12). Kohtu hinnangul ei ole ainuüksi OÜ Straseti ekirjad piisavaks tõendiks tõendamaks hagejale kahju tekkimist. OÜ Starset (läbi enda juhatuse liikme Tõnu Tuulase) on vaidlusaluse küsimuse temaatikaga olnud tihedalt seotud alates 2012. aastast, mil muuhulgas kostja ja OÜ Starset vahel sõlmiti seltsinguleping Viimsi Vallas asuva KASE detailplaneeringu maa-ala ühiseks

arendamiseks (tl 79-82). Pole vaidlust selles, et Kase detailplaneeringu maa-ala hulka kuuluvad ka hageja kinnistud aadressidega XXX ja XXX. OÜ Starset on 22.10.2012 seltsingulepingu 06.12.2013 avaldusega üles öelnud (tl 94) ning nõude loovutanud (tl 95). Poolte vahel puudub vaidlus selles, et Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid vandeadvokaat Tõnu Tuulas, kes on ühtlasi ka OÜ Starset juhatuse liige, on varasemalt olnud hageja lepinguline esindaja. Viimati mainitu nähtub ka 2013. aasta detsembri kirjavahetusest kostja, hageja ja Tõnu Tuulase vahel (tl 63-65, 78). Kohus ei saa pidada ainuüksi hageja endise lepingulise esindaja poolt (OÜ Starset juhatuse liikmena) koostatud hinnapakkumist vaidlusalusele kinnistule objektiivseks tõendiks hindamaks hagejale tekitatud saamata jäänud tulu suurust kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu. Hageja oleks saanud temale kuuluvate XXX ja XXX kinnistute turuväärtust tõendada lisaks näiteks erinevate kinnisvarabüroode hindamisaktidega, eksperdi arvamusega, väljavõtetega samas piirkonnas samadel tingimustel müüdavate kinnistute hinnapakkumistega vms erapooletute tõenditega. Seetõttu ei ole kohtu hinnangul hageja tõendanud temale tekitatud saamata jäänud tulu ehk hagejale tekitatud varalist kahju VÕS § 128 lg 2 tähenduses. Kuivõrd kohus ei ole tuvastanud, et hagejal oleks kahju tekkinud, siis kohus ei analüüsi kahju hüvitamise nõude kolmandat eeldust ehk küsimust, kas kostjapoolse müügilepingu rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 115 lg 1, § 127 lg 4). 27) Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja nõue saamata jäänud tulu nõudes summas 36600 eurot jätta rahuldamata. 28) Kohus, hinnates kõiki käsitletud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi kuulub osalisele rahuldamisele. Kohus rahuldab hageja hagi kohustamisnõude osas ning kohustab kostjat täitma 17.05.2013 müügilepingu punkte 3.3.1 kuni 3.3.5, kuid hageja saamata jäänud tulu 36600 euro nõudes jätab kohus hagi rahuldamata. 29) Hagi hind käesolevas asjas TsMS § 124 lg 1 ja § 133 kohaselt on 40 100 eurot.

Menetluskulud 30) TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg 4 näeb menetluskulude jaotuses kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. 31) TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. 32) TsMS § 163 lg 1 alusel hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Käesolevas asjas jätab kohus menetluskulud poolte endi kanda TsMS § 163 lg 1 alusel. 33) Hageja esitas menetluskulude nimekirja 16.10.2017 ning hageja menetluskuluks on tasutud riigilõiv 1000 eurot (tl 13, 37-38). Kostja esitas lõpliku menetluskulude nimekirja 09.03.2018 (tl 116-117). Menetluskulude nimekirjast nähtub, et kostja esindaja osutas kostjale õigusabiteenust hinnaga 125 eurot tunnis (ilma käibemaksuta). Kostja esindajal on kulunud erinevateks õigusabi toiminguteks kokku 12,75 tundi kogusummas 1593,75 eurot (ilma käibemaksuta). 34) Hagi kuulub rahuldamisele osaliselt ning menetluskulude jaotuse aluseks on TsMS § 163 lg 1. Kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda. Kohus jätab hagi osalise rahuldamise tõttu TsMS § 163 lg 1 alusel menetlusosaliste menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata, kuna pooled kannavad oma menetluskulud ise.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reena Nieländer Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.