Dom OÜ hagi Rävala Õigusbüroo OÜ, Tallinna kohtutäitur Elin Vilippuse ja Reality KV OÜ vastu enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kinnisasja väljanõudmiseks, tahteavalduse andmiseks kohustamiseks ja kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20. juuni 2018 määrus hagi menetlusse võtmisest keeldumise kohta
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Dom OÜ määruskaebus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Dom OÜ (registrikood lepinguline esindaja Vladimir Kolga
14190719),
Kostja I: Rävala Õigusbüroo (registrikood 14042462), lepinguline esindaja Alar Liivamägi Kostja II: Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus Kostja III: Reality KV OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat Magnus Braun Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Resolutsioon:
1.Jätta Harju Maakohtu 20. juuni 2018 määrus muutmata.
2.Määruskaebus jätta rahuldamata.
3.Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad Dom OÜ kanda.
4.Menetluskulude rahalise suuruse määrab maakohus kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 174 lg-le 4 ja § 177 lg-le 2.
Edasikaebamise kord Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättesaamisest alates. Hagimenetluses võib Riigikohtus menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi taotluse ja teise menetlusosalise kaebuse või taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Asjaolud
1.Dom OÜ esitas 31.05.2018 Harju Maakohtule hagi Rävala Õigusbüroo OÜ, Tallinna kohtutäitur Elin Vilippuse ja Reality OÜ vastu. Hageja palus tunnistada täiteasjas nr 022/2018/1234 15.05.2018-22.05.2018 toimunud kinnisasja registriosa numbriga 14379401 (Puhangu 2-34, Tallinn) enampakkumine kehtetuks, nõuda 15.05.2018-22.05.2018 enampakkumisel müüdud kinnisasi Reality KV OÜ-lt välja, tuvastada Reality KV OÜ kohustus anda nõusolek (tahteavaldus) kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on Reality KV OÜ korteriomandi, asukohaga Puhangu 2-34, Tallinn (kinnistusregistriosa nr 14379401) omanik, muutmiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse Dom OÜ ja asendada Reality KV OÜ tahteavaldus kohtuotsusega ning välja mõista kohtutäitur Elin Vilippuselt Dom OÜ kasuks kahju hüvitamiseks 4632,16 eurot.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja võlgnik täiteasjas 022/2018/1234, kostja I on sissenõudja ja kostja II kohtutäitur. Täitedokument on 21.04.2014 asjaõigusleping, millega seati ühishüpoteek hagejale kuuluvatele kinnistutele ja lepingus sisaldub kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepe. Ühishüpoteegiga on tagatud laenusaajate Nicolae Ungureanu ja AB Kreditex AS vahel 21.04.2014 sõlmitud laenulepingust nr 40421-2 tulenevad laenusaaja rahalised kohustused. Laenuandja on loovutanud oma laenulepingust tulenevad nõuded kostjale I. Täitemenetlus on algatatud kostja I 20.02.2018 avalduse alusel.
3.Hageja esitas 17.04.2018 koos laenusaajaga hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Kohus võttis hagi menetlusse, kuid kohtumenetlus ei ole käesolevaks ajaks lõppenud.
4.19.04.2018 arestis kohtutäitur hagejale kuuluva kinnisasja asukohaga Puhangu 2-34, Tallinnas. Kohtutäitur määras kinnisasja hinnaks 50 000 eurot, kuid tegelikult on kinnistu turuväärtus kordades kõrgem. Seoses kinnisasja arestimisega esitas hageja 04.05.2018 kaebuse kohtutäituri tegevuse peale. Vaatamata kaebusele ja asjaolule, et kohtutäitur oli teadlik sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagist, ei pidanud kohtutäitur vajalikuks täitmist peatada ja jätkas täitemenetlust.
5.Hageja esitas 15.05.2018 kohtutäiturile avalduse täitemenetluse peatamiseks seoses sellega, et sissenõudja ja hageja vahel on kohtuvaidlus võlaarvestuse üle. Kohtutäitur täitemenetlust ei peatanud. 24.05.2018 otsusega jättis kohtutäitur rahuldamata ka hageja 04.05.2018 kaebuse. 17.05.2018-22.05.2018 läbi viidud enampakkumisel müüs kohtutäitur 22.05.2018 hagejale kuulunud Puhangu 2-34 kinnisasja kostjale III. Müügihind oli 56 000 eurot.
6.28.05.2018 esitas kohtutäitur hagejale enampakkumise akti ja kohtutäituri lisatasu väljamõistmise otsuse, mille kohaselt nõuab kohtutäitur hagejalt kohtutäituri lisatasu maksmist summas 672 eurot. 23.02.2018 otsusega otsustas kohtutäitur nõuda hagejalt põhitasu 3930,16 eurot, seega kokku peab hageja kohtutäituri tasuna maksma 4632,16 eurot. Kohtutäitur on alusetult rikastunud ja tekitanud hagejale kahju kohtutäituri tasu suuruses, mis on 4632,16 eurot.
7.Kohtutäitur tekitas hagejale kahju oma pahauskse käitumisega. Kohtutäitur teadis, et hageja ja kostja I vahel on pooleli kohtuvaidlus sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes, hageja kinnistule on olemas hageja poolt otsitud kindel ostja, hageja ja ostja vahel on sõlmitud broneerimisleping ja 19.02.2018 eksperthinnangu kohaselt on kinnistu väärtus 66 000 eurot. Kõigest eeltoodust oli teadlik ka kostja I. Kohtutäitur müüs kinnistu enne, kui kohus lahendas sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi. Kostja III kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse ja hageja jäi varatuks.
8.Kostjad leidsid, et hagi on perspektiivitu.
Maakohtu määrus
9.Maakohus keeldus hageja nõudeid TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel menetlusse võtmast ja jättis menetluskulud hageja kanda.
10.Määruse põhjenduste kohaselt ei ole hageja hagiavalduses välja toonud asjaolusid, mille esinemise seob seadus enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõudeõiguse tekkimisega. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 223 lg 1 kohaselt võib enampakkumise akti kättetoimetamisest alates 30 päeva jooksul täitemenetluse osaline esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui vara on müüdud isikule, kellel ei olnud õigust seda osta, või kui enampakkumine toimus tühise arestimise alusel või rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. Hageja ei ole välja toonud, et kostjal III on isikuks, kellel ei olnud õigust vara osta, et enampakkumine oleks toimunud tühise arestimise alusel või et rikutud oleks mistahes enampakkumise tingimusi. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamine ei mõjuta täitemenetluse kulgu ega takista täitemenetluses täitetoimingute tegemist. Kuna hagiavalduses ei ole märgitud ühtegi faktilist asjaolu, mis võiks tõendatuse korral olla aluseks enampakkumise kehtetuks tunnistamisele, puudub enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõudel rahuldamise perspektiiv ning nõude menetlusse võtmisest tuleb TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel keelduda.
11.Kuna kohus ei menetle enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõuet, on perspektiivitud ka nõuded müüdud asja väljanõudmiseks ja tahteavalduste andmiseks kohustamiseks. Hageja on soovinud kinnistu välja nõuda Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 alusel. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Hagiavalduse kohaselt omandas kostja III hagejale kuulunud kinnistu 15.05.201822.05.2018 täitemenetluses toimunud enampakkumisel, koostatud on enampakkumise akt ja kostja III on kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. AÕS § 156 kohaselt tekib omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega. Eeldades hagis esitatud faktiväidete õigust, on kostja III seega saanud hagejale kuulunud Puhangu 2-34 kinnisasja omanikuks ning TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel tuleb keelduda ka nende hageja nõuete menetlusse võtmisest, millega hageja palub nõuda kinnisasi kostjalt III välja ning kohustada kostjat III tahteavalduste andmiseks, et muuta kinnistusraamatus omanikukannet.
12.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Hagiavalduse kohaselt soovib hageja nõuda kohtutäiturilt õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamist, kuid hageja ei ole välja toonud ühtegi tegu, mis võiks olla õigusvastane. Hageja on heitnud kohtutäiturile peamiselt ette täitemenetluse peatamata jätmist seoses asjaoluga, et esitatud oli sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi, kuid seadus ei näe ette, et sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamisel tuleb täitemenetlus peatada. Täitemenetluse peatamise alused kohtutäituri otsusega on nimetatud TMS §-s 46. Hageja ei ole välja toonud ühtegi TMS
§ 46 lg-s 1 märgitud asjaolu, mille esinemisel on täitemenetluse peatamine imperatiivne. Asjaolu, et kohtutäitur võib täitemenetluse peatada TMS § 46 lg 2 p 1 järgi kohtutäituri tegevuse peale kaebuse esitamise korral, ei tähenda, et kohtutäituril oleks ka vastavasisuline kohustus. Tegemist on kohtutäituri diskretsiooniotsusega. Kohtutäituril on kohustus täitemenetluse läbiviimisel arvestada lisaks võlgniku õigustele ka sissenõudja õigusega efektiivsele täitemenetlusele.
13.Hageja on heitnud veel kohtutäiturile ette, et kohtutäitur müüs hageja kinnistu enampakkumisel, kuigi hagejal endal oli olemas kinnistule ostja. TMS § 157 kohaselt võib kinnisasja müüa kohtutäituri kontrolli all käesoleva seadustiku §-s 102 sätestatud korras. TMS § 102 alusel võib võlgniku avalduse alusel ja sissenõudja nõusolekul kohtutäitur lubada võlgnikul endal müüa arestitud asja kohtutäituri kontrolli all. Hagiavalduses ei ole välja toodud, et hageja oleks taotlenud võimalust müüa kinnistu ise kohtutäituri kontrolli all. Kui hageja vastavasisulist avaldust ei esitanud, ei ole võimalik kohtutäiturile ette heita, et kohtutäitur müüs vara tavapäraselt täitemenetluses ettenähtud korras, s.o sundenampakkumisel.
14.Hageja on täiendavalt välja toonud, et kohtutäitur müüs kinnistu liiga madala hinnaga, st arestimise aktis märgitud hind ei vastanud kinnistu tegelikule väärtusele. Samas ei ole hageja välja toonud, et ta oleks vaidlustanud kohtutäituri poolt määratud hinna seaduses sätestatud korras. TMS § 74 lg 4 kohaselt, kui võlgnik ja sissenõudja ei saavuta asjade hindamises kokkulepet, samuti kui vähemalt üks nendest ei ole arestimise juures, hindab vara kohtutäitur. TMS § 74 lg 7 alusel võlgnik ja sissenõudja võivad kohtutäituri määratud hinna kohtutäiturile esitatava kaebusega vaidlustada käesoleva seadustiku §-s 217 sätestatud korras. TMS § 74 lg 8 järgi hinna vaidlustamise korral taotleb kohtutäitur uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. Olukorras, kus täitemenetluse võlgnik ei ole kasutanud TMS § 74 lg 7 märgitud õiguskaitsevahendit ja kohus ei ole määranud eksperti uue hindamise korraldamiseks, puudub kohtutäituril tulenevalt TMS §-st 137 ja § 82 lg-st 1 võimalus panna kinnistu enampakkumisele muu alghinnaga, kui arestimisakti märgitud hind üksnes põhjusel, et võlgnik hinnaga ei nõustu. Kinnistu müümine enampakkumisel, mille alghinnaks oli arestimisaktis märgitud hind, ei saa seetõttu olla õigusvastane.
15.Kuna hageja ei ole hagiavalduses välja toonud ühtegi kohtutäituri tegu, mis võiks tõendatuse korral olla õigusvastane, ei saa hagiavalduses toodud asjaoludel kohtutäitur olla tekitanud hagejale õigusvastaselt kahju. Hageja ei ole kohtutäiturile etteheidetavate asjaoludega kahju tekkimist seostanud. Kahjuna hageja on käsitlenud kohtutäituri tasu täitemenetluse läbiviimise eest täies ulatuses, kuid samas ei ole hageja väitnud, et kohtutäitur oleks täitemenetluse algatanud õigusvastaselt. Nii kohtutäituri põhi- kui lisatasu väljamõistmise otsuseid on hagejal võimalik vaidlustada täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras. Seega puudub rahuldamise perspektiiv ka hageja kohtutäituri vastu esitatud kahju hüvitamise nõudel ja kohus keeldub nimetatud nõude menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel. Hagiga ei ole tervikuna võimalik selle eesmärki saavutada. Määruskaebus
16.Hageja palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega võtta hageja nõuded menetlusse. Alternatiivselt palus hageja maakohtu määruse tühistada, võtta hageja nõuded menetlusse ja peatada asja menetlus kuni tsiviilasja nr 2-18-5968 lahendamiseni. Menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.
17.Kaebuse kohaselt rikkus maakohus menetlusõiguse normi, mis põhjustas materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise. Määrus ei ole piisavalt põhjendatud ja kohus rikkus TsMS sätteid, mis reguleerivad kohtule esitatud tõendite hindamist, tõendi õigeaegse esitamise kohustust, samuti TsMS § 436, mis reguleerib kohtuotsuse seaduslikkust ja põhjendatust.
18.Maakohus lähtus määruse tegemisel vaid kostjate kui asjast huvitatud isikute arvamusest, kuid kostjad ei ole huvitatud asja õiglasest lahendamisest.
19.Kohus ei võtnud arvesse, et hageja esitas 17.04.2018 kohtule hagi Rävala Õigusbüroo OÜ vastu täiteasja nr. 022/2018/1234 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks TMS § 221 lg 11 alusel ja taotluse hagi tagamise abinõu kohaldamiseks (tsiviilasi nr 2-18-5968). Samuti kohus ei võtnud arvesse, et hageja (kes ei ole võlgnik) jäi varatuks ning kostjad I ja II on tekitanud hagejale kahju ning rikuti ka kolmanda isiku XX õigusi.
20.Kohus leidis ebaõigesti, et kuna ta ei menetle enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõuet, on perspektiivitud ka nõuded müüdud asja väljanõudmiseks ja selleks vajalike tahteavalduste andmiseks kohustamiseks.
21.Kostjad olid huvitatud tsiviilasja nr 2-18-5968 kiirest lahendamisest. Kostjad I ja II said asjast kasumit. Kostja III sai enampakkumisel müüdud korteri asukohaga Puhangu 2-34, Tallinn omanikuks ja ta pöördus korteris elavale isiku XX poole, et viimane ostaks temalt korterit tegeliku hinnaga. Tsiviilasjas nr 2-18-5968 võib kohus tunnistada lubamatuks sundtäitmise täiteasjas nr 022/2018/1234.
22.Maakohus ei võtnud arvesse, et hageja esitas kostjale II täitemenetluse peatamise avalduse ja kostjal II oli õigus mitte korraldada enampakkumist. Samuti kohus ei põhjendanud, miks oli lubatud kinnistute võõrandamine alla turuhinna. Isegi kui lähtuda madalamast turuhinnast, siis oleks kinnistute hind pidanud olema 66 000 eurot. Nende turuväärtus oli isegi kõrgem. Kinnistute turuväärtus ületab väidetava võlgnevuse kogusummat kaks korda.
23.Hüpoteegiga koormatud kinnistute müümine täitemenetluses alla turuhinna võib anda aluse VÕS § 6 lg 2 kohaldamiseks. Maakohus ei täitnud eelmenetluse ülesandeid, kui ei käsitlenud hageja väidet kostja I õiguste kuritarvitamise kohta, samuti väidet, et Kostja I on kostja II vahendusel tekitanud hagejale kui käendajale varalist kahju. Müügihinna ja turuhinna erinevus võiks olla üks asjaoludest, mida saaks kasutada käendajale tekkinud kahju suuruse hindamiseks.
24.Hageja kui käendaja vastutuse ulatus sõltub otseselt sellest, millises osas õnnestub täita nõue tagatise müümisel täitemenetluse käigus. Seega on hagejal õigustatud huvi täitemenetluse tulemuse vastu. Vastupidine seisukoht on vastuolus VÕS § 149 lg-ga 5. Asjaolu, et käendajalt saab nõuda käenduslepingu täitmist ainult pärast tagatise realiseerimist, eeldab tagatise müügi käigus käendaja õiguste kasutamist. Pant tuleks realiseerida tulenevalt hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest õige turuväärtusega. Kuna kostja II ei andnud hagejale võimalust kaitsta oma õigusi täitemenetluses, siis tuleb sellest tingitud kahju kanda kostjal II. Menetluse edasine käik
25.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas vastavalt TsMS § 663 lg-le 5 lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
Määruse põhjendused
26.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Maakohus ei rikkunud menetlusõiguse norme. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning tulenevalt TsMS §-s 659 ja § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
27.Maakohus keeldus hageja nõudeid menetlusse võtmast TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel. Selle sätte kohaselt võib kohus jätta hagiavalduse menetlusse võtmata, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Sel alusel hagiavalduse menetlusse võtmisest keeldumisel on kohtul kõrgendatud põhjendamis- ja kaalumiskohustus ning maakohus on seda nõuet täitnud. Maakohus käsitles piisava põhjalikkusega hageja nõuete aluseks olevaid asjaolusid ja leidis õigesti, et asjaolude õigsust eeldades on hageja nõuded perspektiivitud.
28.TsMS § 371 lg 2 p 2 kohaldamisel ei saa kohtud hinnata tõendeid (vt nt Riigikohtu lahendeid nr 2-16-8446, p 10; 2-17-8939, p 9 jt). Seetõttu on alusetud hageja etteheited, et maakohus rikkus menetlusõiguse sätteid, mis reguleerivad tõendite esitamist ja hindamist. Samuti on alusetud hageja etteheited eelmenetluse ülesannete täitmata jätmise kohta. Eelmenetlus toimub kohtus pärast hagi menetlusse võtmist, kuid käesolevas asjas keeldus kohus hageja nõudeid menetlusse võtmast.
29.Maakohus käsitles muu hulgas hageja väiteid selle kohta, et hageja on esitanud kohtule hagi Rävala Õigusbüroo OÜ vastu täiteasjas nr 022/2018/1234 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks (tsiviilasi nr 2-18-5968). Maakohus leidis õigesti, et sellise hagi esitamine ei mõjuta täitemenetluse kulgu ega takista täitemenetluses täitetoimingute tegemist, sh kinnisasja müümist enampakkumisel. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi aluseks ei saa olla asjaolu, et hagejale kuuluv kinnisasi müüdi enampakkumisel kostjale III väidetavalt väiksema hinnaga, kui oli selle turuväärtus. Hageja ei ole hagiavalduses ega määruskaebuses välja toonud, et ta oleks kohtutäituri poolt määratud hinda TMS § 74 lg 7 alusel vaidlustanud. Maakohus leidis õigesti ka seda, et kohtutäituril ei olnud seaduse järgi kohustust täitemenetlust peatada.
30.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kuna enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõue on perspektiivitu, on seda ka müüdud asja väljanõudmise ja tahteavalduste andmiseks kohustamise nõuded.
31.Käesolevas asjas hagi perspektiivikuse hindamisel ei oma tähtsust hageja väited selle kohta, et kostjad on huvitatud tsiviilasja nr 2-18-5968 (sundtäitmise lubamatuks tunnistamise asi) kiirest lahendamisest. Tähtsust ei ole ka hageja väidetel, et kostja I on tekitanud hagejale kahju. Hageja ei ole kostja I vastu kahju hüvitamise nõuet esitanud. Hagiavalduses esitas hageja kahju hüvitamise nõude üksnes kostja II vastu ja märkis enda kahjuks kohtutäituri tasu. Maakohus selgitas, mil viisil on hagejal võimalik kohtutäituri põhi- ja lisatasu väljamõistmise otsuseid vaidlustada.
32.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus vastavalt TsMS § 174 lg-le 4 ja § 177 lg-le 2. (allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm
(allkirjastatud digitaalselt) Iko Nõmm
(allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.