Tallinn, Koidu tn 11 korteriühistu avaldus Y.Z-i vastu võla ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03.07.2023. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Y.Z-i määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad määruskaebuse menetlemisel
Avaldaja Tallinn, Koidu tn 11 korteriühistu (registrikood 80140666), lepinguline esindaja vandeadvokaat Sven Veltmann Puudutatud isik Y.Z (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Jüri-Karl Leppik Kirjalik menetlus
Menetluse liik
RESOLUTSIOON
1.Jätta Y.Z-i taotlus ekspertiisi tegemiseks rahuldamata. Jätta vastu võtmata Y.Z-i ja Tallinn, Koidu tn 11 korteriühistu määruskaebemenetluses esitatud
2-20-18441 uued tõendid (määruskaebuse lisad 1 ja 2, määruskaebuse vastuse lisad 1-4 ja Y.Z-i 04.09.2023 seisukoha lisa).
2.Jätta Harju Maakohtu 03.07.2023. a määrus muutmata.
3.Jätta Y.Z-i määruskaebus rahuldamata.
4.Jätta ringkonnakohtu menetluskulud Y.Z-i kanda. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest alates Riigikohtule määruskaebuse. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.
1.Tallinn, Koidu tn 11 korteriühistu (avaldaja) esitas 14.12.2020 Harju Maakohtule avalduse ja 22.12.2020 selle täiendused Y.Z-i (puudutatud isik, korteriomanik) vastu korteriühistu majandamiskulude põhivõla 5060,70 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 646,27 eurot ning edasiulatuva viivise saamiseks. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda ning mõista need välja koos seadusjärgses määras viivisega.
1.1.Avalduse kohaselt kuulub puudutatud isikule alates 12.04.2011 korteriomand nr 12 asukohaga Koidu tn 11 ning puudutatud isik on avaldaja liige. Puudutatud isik ei ole ajavahemikul 01.2018–06.2020 korteriühistule majandamiskulusid tasunud. Vastuseks puudutatud isiku vastuväidetele selgitas avaldaja, et korteriühistu hallatav maja on tavapärases seisundis ning sellel ei ole selliseid puudusi, mis takistaksid selle tavapärast normaalset kasutamist (katuse läbijooksu ei ole tuvastatud). Puudutatud isik ei ole aastaid oma korteriomandiga seotud kohustusi täitnud. Korter on välja üüritud, kuid kommunaalteenuste eest ei ole keegi maksnud. Puudutatud isik ei ole võlaõigusseaduse (VÕS) § 110 tuleneva nõude olemasolu tõendanud ega kahjunõude eeldusi välja toonud. Varasemat avaldaja ja puudutatud isiku vahel olnud majandamiskulude perioodi puudutavas vaidluses tsiviilasjas nr 2-18-19578 leidis kohus sama vastuväite osas, et puudutatud isik ei toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mille tõttu tal on õiguslik alus maksete tegemisest keeldumiseks ning vastunõue, mille täitmist saaks avaldajalt nõuda või mille tõttu tal puudub kohustus majandamiskulusid tasuda. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et kortermaja katus on tekitanud puudutatud isikule kahju või tekitab seda jätkuvalt. Puudutatud isiku kahju suurus on tõendamata. Tsiviilasjas 2-14-53081 tuvastati, et veekahjustused on vaidlusaluses korteris tekkinud ajaliselt aastaid varem ning tingitud kunagisest katuse seisundist. Isegi kui puudutatud isiku kahju hüvitamise nõuet jaatada, on see igal juhul aegunud. Tasaarvestuse vastuväite osas leidis avaldaja, et kuna kahjunõude eeldused on täitmata, ei ole puudutatud isikul avaldaja vastu tasaarvestatavat nõuet. Tasaarvestuse jaoks 2
2-20-18441 peab olema reaalne nõue ning reaalselt tehtud kulutused. Puudutatud isik ei saa tasaarvestada oma ebaselget vaieldavat nõuet avaldaja nõudega. Puudutatud isiku seisukoht
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele ning täiendavatele seisukohtadele vastu ning palus avalduse rahuldamata jätta. Puudutatud isiku vastuväited on järgmised: 1) Puudutatud isikul on õigus keelduda omapoolse kohustuse täitmisest võlaõigusseaduse (VÕS) § 110 või § 111 alusel. Avaldaja rikub korteriomandi ja kaasomandiosa korrashoiu ning majandamise kohustust ning tekitab sellega puudutatud isikule kahju. Seega on puudutatud isikul avaldaja vastu tasaarvestatav kahju hüvitamise nõue ning puudutatud isik keeldub omapoolsete kohustuste täitmisest senikaua, kui avaldaja täidab omapoolsed kohustused. Koidu 11 elamu katus jookseb läbi. Puudutatud isik on valmis kõik majandamiskulud kohe tasuma, kui katus korda tehakse. 2) Kohtutäitur tuvastas 15.07.2022 juriidilise faktina Koidu 11 hoone pööningu ja katuse seisukorra ning korteri nr 12 seisukorra. Puudutatud isik palus riiklikult tunnustatud eksperdil esitada arvamuse katuse seisukorra ning võimalike tööde maksumuse kohta. 3) Kahjunõude olemasolu ja esitamise eelduseks ei ole see, et tekitatud kahju on juba kõrvaldatud. Avaldaja tekitatav kahju muutub jätkuvalt sissenõutavaks, kuna avaldaja ei tegele kahju kõrvaldamisega. Korterile kahjulike mõjutuste kõrvaldamise minimaalne kulu on 19 200 eurot, sh käibemaks, millest puudutatud isiku osa (mõtteline osa kinnistust) mahaarvamisel on puudutatud isiku nõude suurus avaldaja vastu 18 358,76 eurot. Nimetatud summa tuleb avaldaja nõudega tasaarvestada, seega lõpevad ka avaldaja viivisenõuded (VÕS § 197 lg 2). 4) Kui praeguses menetluses leitakse, et puudutatud isikul ei ole tasaarvestatavat nõuet avaldaja vastu, palus puudutatud isik panna kohtulahendi täitmise sõltuvusse järgmiste eeltingimuste täitmisest: -
Katus on nõuetekohaselt renoveeritud või vähemalt puudutatud isiku korteriomandi kohal 100 m2 ulatuses on teostatud järgmised tööd: o Paigaldatud korrektselt uus aluskate ja teostatud uuesti vintskapi ümbruse katusekatte tööd; o Demonteeritud ja ladustatud katuseplekk; o Demonteeritud ja ladustatud kõik pleki peal olevad katuse elemendid (luuk, harjaplekid jne; o Lammutatud roovitus ja vana aluskate koos liistudega; o Lahti võetud katus on olnud ajutiselt kaetud; o Paigaldatud on uus aluskate ja liistud, seejärel roovitus ning siis on tagasi pandud vana plekk ja katuse elemendid või asendatud uuega; o Teostatud uue ja vana aluskatte ühenduskoht.
Maakohtu määrus ja põhjendused 3
2-20-18441
3.Harju Maakohus rahuldas avalduse ning mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja põhivõla 5060,70 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 646,27 eurot, ning seadusjärgses määras edasiulatuva viivise põhivõlalt alates avalduse esitamisest kuni põhivõla tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda, kuid neid rahaliselt kindlaks ei määranud.
3.1.Maakohtu tuvastas menetluses järgmist: -
puudutatud isik on alates 12.04.2011 Koidu 11 asuva korteriomandi nr 12 omanik ning korteriühistu liige.
-
puudutatud isik ei ole ajavahemikus 2018. a jaanuar kuni 2020. a juuni korteriühistu majandamiskulusid tasunud ning majandamiskulude võlg on 5060,70 eurot;
-
avaldaja esitatud korteriühistu põhikirja ja üldkoosoleku protokollidega, samuti ühistu majandusaasta aruannetega on tõendatud majanduskulude arvestuse põhjendatus ning kulude kandmine;
-
puudutatud isik ei ole arvete tasumist tõendanud;
-
puudutatud isik ei ole arvete sisu vaidlustanud.
3.2.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on puudutatud isik korteriühistu majandamiskulude tasumata jätmisega oma kohustusi VÕS § 100 mõttes rikkunud ning avaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist (VÕS § 101 lg 1 p 1). Maakohus rahuldas ka avaldaja viivisenõude võla tasumisega viivitamise perioodi eest.
3.3.Puudutatud isiku vastuväidete osas leidis maakohus järgmist.
3.3.1.Puudutatud isiku vastuväite kohaselt on tal avaldaja nõude vastu tasaarvestatav kahju hüvitamise nõue 18 358,76 eurot, mida ta tõendas Ehitusinsener OÜ kalkulatsiooniga. Puudutatud isik arvestas korteriühistu vastu suunatud nõude summast (kokku 19 200 eurot) maha talle kuuluva mõttelise osa suurusele kinnistust vastava osa. Katuse ja konstruktsiooni puuduste fakti tuvastas Tallinna kohtutäitur Mati Kadak. Puudutatud isik ei ole arvutuse tulemusena saadud summa ulatuses reaalselt kulutusi teinud, kuid tema hinnangul ei ole kahjunõude olemasolu ja esitamise eelduseks vajalik, et tekitatud kahju on juba kõrvaldatud. Maakohus leidis, et korteriomaniku kahjunõude aluseks saab olla kas korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 1, mis on erinorm asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4 suhtes või VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 või VÕS § 115 lg 1. Maakohus hindas puudutatud isiku nõude olemasolu KrtS § 37 lg 1 alusel ning leidis, et viidatud sätte alusel saab puudutatud isikul olla avaldaja vastu kaasomandi eseme säilitamiseks juba tehtud kulutustest tulenev nõue. Sellise nõude kindlakstegemiseks tuleb tuvastada, kas tehtud kulutused olid kaasomandi säilimiseks vajalikud ning kui ei olnud, siis kas korteriühistu peab need kulutused VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel hüvitama. Praegusel juhul ei ole puudutatud isik kulutusi teinud.
3.3.2.Järgnevalt analüüsis maakohus, kas puudutatud isikul võib olla avaldaja vastu nõue VÕS § 115 lg 1 alusel (täidetud peavad olema ka VÕS § 115 lg 2 ja 3 eeldused). Puudutatud isiku hinnangul seisneb avaldaja kohustuste rikkumine ja puudutatud isikule kahju tekitamine avaldaja tegevusetuses – avaldaja ei ole taganud korteriomandi kohal oleva katuse korrashoidu ja remonti ega katuse korrastamiseks piisavalt rahalisi vahendeid. Kahju tekitamine seisneb pidevas tegevusetuses või ebapiisavates katsetes kahju kõrvaldada (katust parandada). Puudutatud isiku hinnangul on tema kahjunõude suuruseks uue katuse ehitusmaksumus. Seega ei nõua puudutatud isik katuse läbilaskmisega tema eriomandile 4
2-20-18441 tekkinud/tekkiva kahju hüvitamist või korteriühistult kohustuse täitmist, vaid kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist.
3.3.3.Maakohus selgitas, et kohustuse rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks VÕS § 115 lg 1 alusel peab poolte vahel olema kehtiv võlasuhe, võlgnik peab olema kohustust rikkunud ning vastutama selle eest. Võlausaldajale peab olema tekkinud hüvitamisele kuuluv kahju. Nõude olemasolu hindamiseks analüüsis maakohus kohtutäitur Mati Kadaku 10.08.2022 koostatud juriidilise fakti tuvastamise akti. Nimetatud akti kohaselt tuvastas kohtutäitur 15.07.2022 kell 14.00 visuaalselt vaatlusel, et katus on osaliselt teibitud, katuse harjalaudade vahelt paistab läbi valgus, mida reeglina olla ei tohiks. Kui paistab valgus, siis reeglina saab sealt ka vesi katusekatte alla. Katuse aluskatte paigaldus on kohati ebakorrektne. Aluskate peab takistama kondentsvee sattumist pööningule. Hetkel on näha mitmeid kohti, kus aluskate ei saa seda ülesannet täita, sest selle paigaldus ei vasta nõuetele, pööningul koguneb mitmes kohas katuse aluskatte peale vesi. Vintskapid on väljastpoolt kaetud vineeri ja kilega. Korteris on akna juures läbijooksu jäljed.
3.3.4.Maakohtu hinnangul ei ole piltide alusel võimalik tuvastada, kas vihmavesi või kondentsvesi võib sattuda ka aluskatte alla. Samuti ei ole piltide põhjal võimalik tuvastada kas aluskate on ebakorrektselt paigaldatud. Piltidelt nähtub, et puitmaterjal on pööningul saanud niiskuskahjustusi, kuid ei ole teada, kas kahjustused on hiljutised või aastatetagused ning olid nõude aluseks juba tsiviilasjas nr 2-14-53081, mille kohta on tehtud jõustunud lahend. Kohtutäitur esitas ka pildid korterist nr 12 ning märkis, et korteris on akna juures läbijooksu jäljed. Läbijooks on üksnes akna ümbruses või selle vahetus läheduses, mujal ei ole läbijookse näha. Pildi järgi ei ole võimalik tuvastada, millisest toast on (IV kd tl 48) pilt tehtud. Maakohtule esitatud pildil (IV kd toimiku lk-l 60) oleval aknalaual olev veekahju on nähtav juba puudutatud isiku poolt 08.07.2022 esitatud korteri aknapõskede niiskusesisalduse mõõtmise aktile lisatud fotolt (IV kd tl 36 – 39). Nimetatud akt on koostatud 02.02.2016 ning pildid on tehtud 27.01.2016. Sama tõend on esitatud tõendina juba tsiviilasjas 2-14-53081, mille kohta on jõustunud lahend (IV kd tl 21 – 27).
3.3.5.Maakohus järeldas, et Ehitusinsener OÜ ekspertarvamusega on tõendatud, et Koidu tn 11 maja katus vajab renoveerimist või tuleb ehitada uus katus, kuid ei ole tõendatud, et katuse praeguse seisundi tõttu on puudutatud isiku eriomandile tekkinud uusi kahjustusi, mida ei ole tsiviilasjas nr 2-14-53081 käsitletud. Ehitusinsener OÜ ekspertarvamuses on leitud, et suuri nähtavaid läbijooksu jälgi seintel ja laes ei ole. Nähtavad veekahjustused on magamistoa aknalaual. Maakohus lisas, et kui praegu jookseks puudutatud isiku korterisse vesi, siis TS järeldustele tuginedes peaks läbijooks toimuma ka läbi lae, kuid kohtutäituri akti ning Ehitusinsener OÜ ekspertarvamusele lisatud fotodelt ei nähtu, et läbijooks toimub laest. Pindi Kinnisvarahaldus OÜ akti nr HO2022_2391 kohaselt ei tuvastatud ühtegi aktiivset leket. Palju oli vanade lekete jälgi, mis tekkisid enne viimast katuseremonti 20+ aastat tagasi. Pööningu isolatsioonins ei olnud märgu või niiskeid kohti ning korteri nr 12 kohal oleval piirkonnal ei olnud niiskust ega lekkeid. Kohati oli katuse aluskatte ülekate ebapiisav, kuid see ei põhjusta lekkeid.
3.3.6.Kokkuvõttes leidis maakohus, et praeguses asjas ei ole esile toodud selliseid asjaolusid, mille põhjal on tõendatud, et puudutatud isikul on tekkinud kahju VÕS § 115 lg 1 tähenduses ning esineb põhjuslik seos kahju ning korteriühistu rikkumise vahel. Isegi kui korteriühistu on katuse parandamata jätmisega omapoolset kohustust rikkunud, ei ole puudutatud isik katuse kordategemiseks kulusid kandnud.
5
2-20-18441
3.3.7.Viimaseks hindas maakohus, kas puudutatud isik saab avaldaja nõuet omapoolse nõudega tasaarvestada. Maakohus selgitas, et nõude tasaarvestamiseks peab tasaarvestatav nõue olema muutunud sissenõutavaks. Maakohus ei nõustunud avaldaja seisukohaga, et kuna avaldaja tekitab jätkuvalt kahju, muutub tema nõue iga päev sissenõutavaks. Kahju hüvitamise nõue ei saa muutuda sissenõutavaks enne kahju tekkimist. Maakohus leidis, et puudutatud isikul ei ole tekkinud avaldaja tegevusetuse tõttu kahju, sest ta ei ole ise katuse parandamiseks kulutusi teinud. Seega puudub tal nõue, mis oleks saanud sissenõutavaks muutuda. Tasaarvestuse esmaseks eelduseks on samaliigiliste nõuete vastastikune olemasolu (VÕS § 197 lg 1). Kuna puudutatud isikul ei ole nõuet KrtS § 37 lg 1, VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel või VÕS § 115 lg 1 alusel, siis on tasaarvestuse eeldused täitmata.
3.3.8.Maakohus analüüsis ka puudutatud isiku alternatiivset vastuväidet kohustuse täitmisest keeldumise kohta (VÕS § 110 lg-te 1 ja 5 alusel). Maakohus leidis, et puudutatud isik ei ole tõendanud asjaolusid, mille alusel tal on õigus maksete tegemisest keelduda. Eelnevalt on tuvastatud, et puudutatud isikul ei ole avaldaja vastu sissenõutavaks muutunud nõuet. VÕS § 110 kohaldamiseks peab puudutatud isikul olema korteriühistu vastu selge nõue. Puudutatud isik taotles, et kohus määraks kohtulahendi täitmise sõltuvusse eeltingimuste täitmisest VÕS § 110 lg 5 alusel. VÕS § 110 lg 5 sätestab, et kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest VÕS § 110 alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustatakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Praeguses asjas nõuab avaldaja puudutatud isikult majandamiskulude tasumist. Puudutatud isik ei ole avaldaja arvete kohta sisulisi vastuväiteid esitanud, sh vastuväidet selle kohta, et ta oleks avaldaja või teiste korteriomanike kohustuse rikkumise tõttu jäänud mõnest arvel nõutud teenusest ilma. Tööd, mille tegemist puudutatud isik avaldajalt VÕS § 110 lg 5 alusel nõuab, ei ole kuidagi seotud avaldaja arvetel kajastatud teenuste mittesaamisega. See tähendab, et puudutatud isiku nõude ja avaldaja kohustuse vahel puudub seos.
3.4.Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 kohaselt puudutatud isiku kanda, kuid neid rahaliselt kindlaks ei määranud. Määruskaebus ja menetluse edasine käik
4.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks lahendamiseks. Puudutatud isik palus määrata asjas ehitustehnilise ekspertiisi. Menetluskulud palus puudutatud isik jätta avaldaja kanda.
5.Määruskaebuse väidete kohaselt ei ole maakohus lähtunud asja lahendamisel kohtupraktikast, mille kohaselt avaldaja vastutab kaasomandi valitsemise kohustuse rikkumise eest KrtS § 12 lg 2 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 alusel. Viidatud normide kohaldamata jätmine tõi kaasa ebaõige lahendi.
5.1.Korteriomanike kaasomandi esemeks oleva kortermaja katus vajab remonti. Puudutatud isik esitas maakohtule ehitusinsener TS arvamused ning kohtutäituri akti juriidilise fakti tuvastamise kohta koos fotodega. TS leidis oma arvamuses, et kortermaja katus vajab remonti, sealt toimuvad läbijooksud. Maakohus jättis TS arvamuses toodud asjaolud suures ulatuses hindamata ning analüüsis esitatud tõendeid pealiskaudselt. Maakohus jättis tuvastamata, et avaldaja tegevusetus kahjustab jätkuvalt korteriomanike kaasomandit. 6
2-20-18441 Maakohus on küll leidnud, et katus vajab remonti, kuid ei ole selle tegemata jätmisega kaasneva kahju hüvitamise kohustust tuvastanud.
5.2.KrtS § 37 lõike 1 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Viidatud õigusnorm ei sätesta sõnaselgelt, et korteriomanik peab olema kulutused juba kandnud. Ka Riigikohus on leidnud, et kahjunõude rahuldamise eelduseks ei ole see, et kahju kannatanud isik on nõudes esitatud kulud juba kandnud. Kahju kannatanud isik saab nõuda asja kordategemise kulude hüvitamist ka siis, kui ta ei ole asja veel korda teinud. Maakohus jättis kohaldamata AÕS §-i 71 lg-d 1 ja 4, mille kohaselt puudutatud isik võib kaasomanikuna nõuda avaldajalt kohustuse täitmist. KrtS § 30 lg 2 ja § 12 lg2 ning VÕS § 108 lg 2 koostoimes võib puudutatud isik nõuda, et avaldaja hoiaks kaasomandi eset korras ning viiks kaasomandi eseme esimesel võimalusel nõuetega kooskõlla, et selle puuduste tõttu ei saaks tema eriomandi osa kahjustada. Maakohus jättis puudutatud isiku nõudeõiguse nende sätete alusel analüüsimata.
5.3.Puudutatud isikul on alternatiivselt nõudeõigus VÕS § 1055 lg 1 alusel, mille kohaselt, kui kahju õigusvastane tekitamine on kestev, võib nõuda kahju tekitava tegevuse lõpetamist. Kestva kahjutekitava käitumise lõpetamist saab nõuda igal ajal. Maakohus on menetlusõiguse norme rikkudes jätnud analüüsimata, kas puudutatud isikul on nõue VÕS § 1055 lõike 1 alusel.
5.4.Maakohus on üllatuslikult asunud lahendi punktis 23 (leheküljel 7 kolmandas lõigus) seisukohale, et kohtul ei ole võimalik hinnata kulude vajalikkust. Maakohus ei arutanud seda asjaolu ning ei palunud parandamiskuludega seonduvat täpsustada. Maakohus rikkus sellega TsMS § 392 lg 1 p 2–4 ja § 436 lg-t 4 ning tegi üllatusliku määruse. Samuti rikkus maakohus TsMS § 5 lg-t 3 ning § 477 lg-id 5 ja 7. Kui asja lahendamiseks oli vaja koguda täiendavaid tõendeid, pidi maakohus tegema seda hagita menetluses omal algatusel. Hagita menetluses on lubamatu seisukoht, et olemasolevad tõendid ei ole mingi asjaolu tuvastamiseks piisavad, kui kohus ei ole üritanudki seda asjaolu välja selgitada.
5.5.Maakohus ei võtnud seisukohta korteris elava isiku kirja ja tema saadetud pildi kohta. Puudutatud isik palus kohtul seda tõendit nõuetekohaselt hinnata ning tuvastada, et puudutatud isiku eriomand on saanud kahjustada. Maakohus märkis ekslikult, et pildid kahjustuste kohta on tehtud 27.01.2016, kuigi korteri aknapõskede niiskussisalduse mõõtmise ekspertiisile lisatud foto 1 ja korteris elava isiku 01.07.2022 tehtud foto 2 võrdlemisel nähtub ilmselgelt, et kahjustusi on vahepeal parandatud ja need on teistsugused kui 27.01.2016 seisuga – see nähtub kahjustuste kuju võrdlemisest. Maakohus ei ole viidatud fotosid kohtuistungil uurinud ja võrrelnud ning küsinud puudutatud isikult vajadusel selgitusi. Üürnik, kes tegi 01.07.2022 foto, on oma e-kirjas selgitanud, et ta on maaler ja on aknapõski vahepeal korduvalt parandanud. Neid asjaolusid ei ole maakohus oma lahendis üldse käsitlenud. Lisaks esitas puudutatud isik LK 19.07.2023 puudutatud isikule e-kirja, milles korteri üürnik kinnitas, et aja jooksul on kahjustusi juurde tulnud ning ta on teinud ka kahjustustest foto. Juba esitatud tõendeid ja määruskaebusele lisatud tõendit arvestades on tõendatud, et korteriomaniku eriomand on saanud kahjustada ja need kahjustused süvenevad jätkuvalt.
5.6.Puudutatud isikult ei saa hea usu põhimõtte kohaselt eeldada, et ta kannab ise nii suures ulatuses kulusid. Puudutatud isik on riiklikult tunnustatud eksperdi arvamusega tõendanud, et katuse parandamise kulud on vähemalt 19 200 eurot. Tegemist on väga suure summaga. 7
2-20-18441 Kui korteriomanikul oleks õigus nõuda kulude hüvitamist üksnes siis, kui ta on kulud eelnevalt kandnud, võib korteriomanik jääda õiguskaitseta. Samuti võib hiljem selguda, et korteriomaniku mahukad ehitustööd ei olnud põhjendatud. Seega peab puudutatud isikul olema VÕS § 6 lg 2 kohaselt õigus nõuda eeldatavaid kulutusi ette, et ei tekiks riski, et kulud võivadki jääda tema enda kanda.
5.7.Puudutatud isikul on õigus kohustuse täitmisest VÕS §-de 110 ja 111 alusel keelduda, kuna avaldaja tekitab puudutatud isikule jätkuvalt kahju. Seega on puudutatud isikul avaldaja vastu tasaarvestatav kahju hüvitamise nõude. Riigikohus on selgitanud, et korteriomanik võib vaidluses korteriühistuga keelduda kohustuste täitmisest. Puudutatud isikul on õigus nõuda kahju hüvitamist, aga ka KrtS § 30 lg 2 ja § 12 lg 2 ning VÕS § 108 lõike 2 koostoimes mitterahalise kohustuse täitmist ning kaasomandi säilitamiseks ja puudutatud isiku omandi mittekahjustamiseks vajalike kulutuste tegemist.
5.8.Puudutatud isik leidis, et avaldaja 17.12.2022 esitatud Pindi Kinnisvara OÜ akt ei lükka ümber riiklikult tunnustatud eksperdi arvamust. Maakohus on ekspertarvamusele oma lahendis viidanud, kuid jätnud puudutatud isiku asjakohased vastuväited arvestamata ning ei ole selgitanud, miks ta seda tõendit asja lahendamisel ei arvestanud.
5.9.Maakohus jättis põhjendamatult ekspertiisi ja vaatluse korraldamata. Puudutatud isik esitas 08.03.2021 kohtule taotluse korraldada asjas vaatlus veendumaks katuse seisundis. Maakohus jättis selle taotluse 01.07.2022. a määrusega rahuldamata. Puudutatud isik esitas 08.07.2022 taotluse määrata asjas ehitustehniline ekspertiis. Ka selle taotluse jättis maakohus rahuldamata. Tõendite kogumisest keeldumisega on maakohus takistanud asjaolude väljaselgitamist. Vaatluse või ekspertiisi korraldamisega oleks maakohus saanud koguda olulisi tõendeid veendumaks katuse puudustes ja selle remondi vajalikkuses ning muu hulgas teha kindlaks vee jooksmine puudutatud isiku korterisse.
5.10.Puudutatud isik taotles määruskaebuses ehitustehnilise ekspertiisi korraldamist selgitades, et avaldaja jätkab tema korterile kahju tekitamist, kuna korteris on jätkuvalt läbijooksu ja niiskusega seotud kahjustused, mida kinnitab korterit valdava isiku 01.07.2022 e-kiri ning sellele lisatud pilt. Maakohus jättis ekspertiisi ekslikult korraldamata, kuigi sedastas määruses, et kohtule pole esitatud tõendeid kahjustuste kohta.
6.Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ning palus selle rahuldamata jätta. Samuti palus avaldaja jätta vastu võtmata määruskaebusega esitatud tõendi, kuna need on esitatud hilinemisega ning ei tõenda asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Samuti palus avaldaja jätta rahuldamata puudutatud isiku ekspertiisi korraldamise taotluse, kuna sellega ei ole võimalik tõendada praeguse asja lahendamises tähendust omavaid asjaolusid.
6.1.Avaldaja palus võtta asja materjalide juurde avaldaja seisukohale lisatud tõendid, millel on tähendus ning tähtsus ning mis on teatavaks saanud pärast maakohtu määruse tegemist. Avaldaja esitatud tõendid lükkavad ümber määruskaebuse väited, et Koidu tn 11 kortermaja katus tekitab vee läbijooksu tõttu kahjustusi korteriomandile nr 12. Avaldaja seisukohale lisatud lisaga 2 on tõendatud, et väited korteriomandi nr 12 veekahjustustest on ebaõiged.
7.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 kohaselt lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8
2-20-18441
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud ning avaldaja määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Maakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus §-ga 659 muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
9.Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et avaldajal on õigus nõuda puudutatud isikult majandamiskulude ja viivise tasumist. Maakohus on avaldaja nõude õigesti kvalifitseerinud ja nõude aluseks olevad asjaolud nõuetekohaselt tuvastanud. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6).
10.Määruskaebemenetluses vaidlevad pooled selle üle, kas puudutatud isiku tasaarvestuse vastuväide või alternatiivselt täitmise vastuväide (VÕS § 110 lg 1) on põhjendatud. Puudutatud isiku tasaarvestuse vastuväite kohaselt on tal korteriühistu vastu katuse parandamiseks vajalike tulevikus tehtavate kulutuste huvitamise nõue. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et KrtS § 37 lg 1 järgi saab korteriomanik esitada korteriühistu vastu nõude kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks üksnes pärast säilitamiseks vajalike toimingute tegemist.
11.Riigikohus on leidnud, et kui üks isik tekitab teisele isikule oma lepinguliste kohustuste rikkumise tõttu kahju selliselt, et teisel isikul tekib kohustus hüvitada kahju kolmandale isikule, muutub kulutuste (kahju) hüvitamise nõue üldjuhul sissenõutavaks siis, kui kulutused on kantud, s.o kahjuhüvitis on kolmandatele isikutele tasutud, ja erandina ka siis, kui kulutuste kandmine on kindel, nt jõustunud on isikut hüvitama kohustav kohtulahend või ta on tunnustanud oma hüvitamiskohustust kolmanda isiku suhtes lepinguga; see seisukoht kohaldub ka muudel kahju hüvitamise juhtudel kui tööandaja kahjunõue töötaja vastu (vt nt RKTKo 07.11.2008 nr 3-2-1-102-08, p-d 18, 19; RKTKo 05.04.2017 nr 3-2-1-11-17, p 11). Kohtupraktikas on leitud, et kuigi eeltoodud seisukohad seonduvad kulutuste kui kahju hüvitamise nõuetega, on need asjakohased ka kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõude sissenõutavaks muutumise üle otsustamisel (TrtRnKm 25.03.2025, 2-24-3386, p 10). Samuti on õiguskirjanduses KrtS § 37 lg-ga 1 analoogse asjaõigusseaduse § 72 lg 4 puhul märgitud, et kulutuste hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks ajal, mil kulutused tehti (vt Kaupo Paal. Asja säilimiseks vajalike toimingute tegemine kaasomandis oleva asja suhtes. Juridica 2016/4, lk 255). Praeguses asjas ei vaidle pooled, et korteriomanik ei ole kulutusi katuse parandamiseks veel teinud, seega ei ole tal kulutuste hüvitamise nõuet KrtS § 37 lg 1 järgi.
12.Kolleegium nõustub täiendavalt maakohtu järeldusega, et puudutatud isikul ei ole nõuet VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 järgi. Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et olukorras, kus korteriomaniku (kaasomaniku) toimingud ja selleks tehtud kulutused ei olnud TsÜS § 63 p 1 tähenduses vajalikud, võib tal siiski olla nõue korteriühistu (teiste kaasomanike) vastu käsundita asjaajamise sätete alusel (vt nt 2-19-8045/46, p 16.1; 3-2-1-61-14, p 29). Riigikohus muutis seda seisukohta hiljuti. Riigikohus märkis oma uues seisukohas, et korteriomanike (kaasomanike) vahelises võlasuhtes kaasomandi osaga seotud toimingute tegemine ja sellest tulenevad võimalikud kulutuste hüvitamise nõuded on reguleeritud erisätetega ja selle suhte raames ei kohaldu üldjuhul kulutuste hüvitamise nõude aluse KrtS § 37 lg 1 (AÕS § 72 lg 4) kõrval muud õigusnormid (sh käsundita asjaajamise sätted) (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 30).
13.Kolleegium leiab, et eelviidatud kohtupraktikast saab teha ka järelduse, et kui korteriühistu on viivituses kaasomandi osa parandamisega, ei saa korteriomanik nõuda kaasomandi osa parandamiseks vajalikke tulevikus tehtavaid kulutusi VÕS § 115 lg 1 alusel 9
2-20-18441 (koos VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldustega). Korteriomanike (kaasomanike) võlasuhte lähtekoht on kaasomandi eseme valitsemine ühistes huvides (KrtS § 34 lg-d 1 ja 2). Korteriomanikel (kaasomanikel) on eriseadustes ettenähtud otsustusprotseduuri kaudu lai kaalutlusruum, arvestamaks kaasomandi valitsemisel näiteks nii majandusliku efektiivsusega kui ka korteriomanike (kaasomanike) majandusliku võimekusega. Seetõttu peab korteriomanikel (kaasomanikel) enne mingi kulutuse tegemise otsustamist olema võimalus kaaluda ühiselt kõiki poolt- ja vastuargumente ning lükata vähem vajalike kulutuste tegemine edasi. Samuti peab neil olema võimalus ühiselt otsustada, millises järjekorras teha remondi- ja hooldustöid ning kuidas valida tööde tegijat (samas, p 30).
14.Asjakohane ei ole korteriomaniku väide, et tal on nõudeõigus, vähemalt analoogia korras, VÕS § 1055 lõike 1 alusel kahju tekitava käitumise lõpetamiseks. Korteriomaniku võimalik nõue võiks tulla kõne alla VÕS § 110 lg 1 vastuväitena, kuid kolleegiumi hinnangul ei oleks selline nõue avaldaja nõudega piisavalt seotud (VÕS § 110 lg 1 eeldus). Lisaks piisava seose puudumisele kehtib siin põhimõte, et kui korteriühistu ei saa oma nõudeid korteriomanike vastu maksma panna, takistab see tal maja remontimist. Et võimaliku nõude olemasolu VÕS § 1055 lg 1 järgi ei muudaks kuidagi asja lahendust, ei olnud maakohtul vaja selle nõude eeldusi tuvastada ega analüüsida.
15.Kolleegium jätab rahuldamata puudutatud isiku määruskaebuses esitatud taotluse ekspertiisi korraldamiseks. Taotlus kordab maakohtumenetluses 08.07.2022 esitatut ja seondub küsimustega, millised olid kahjustused korteri eriomandi osal. Taotlus ei ole TsMS § 238 lg 1 p 1 mõttes asjakohane, sest kaasomandi eseme parandamise kulutuste hüvitamise nõue on õiguslikult välistatud ning eriomandi eseme parandamisega seoses ei ole puudutatud isik rahalisi nõudeid esitanud.
16.Menetlusökonoomia kaalutlustel ei vasta kolleegium kaebuse etteheidetele, et maakohus ei analüüsinud nõuetekohaselt TSi arvamust ja Pindi Kinnisvara OÜ akti, ei arutanud menetlusosalistega kulude vajalikkuse küsimust, tuvastas ebaõigest korteri eriomandi eseme kahjustused ja jättis ekslikult korraldamata ekspertiisi ja vaatluse. Et puudutatud isiku nõuded on õiguslikult välistatud, ei ole need asjaolud ja nendega seotud väited asjakohased TsMS § 238 lg 1 p 1 mõttes.
17.Kolleegium jätab vastu võtmata puudutatud isiku ja avaldaja määruskaebemenetluses esitatud uued tõendid (määruskaebuse lisad 1 ja 2, määruskaebuse vastuse lisad 1-4 ja 04.09.2023 puudutatud isiku seisukoha lisa). Puudutatud isik ja avaldaja ei ole esile toonud mõjuvat põhjust, miks ei olnud võimalik tõendeid esitada maakohtumenetluses, mistõttu tuleb jätta tõendid vastu võtmata TsMS § 652 lg 3 järgi. Menetluskulud
18.Menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 alusel jätta puudutatud isiku kanda. Et maakohus ei ole menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus.
(allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Kairi Piirisild, Neve Uudelt 10
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.