Edgar Toom ja Kristiine Kõo hagi Reet Harkmann vastu alusetu rikastumise nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
Hageja I: Edgar Toom (isikukood: XXX) Hageja II: Kristiine Kõo (isikukood XXX) Hagejate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Tarmo Pilv (e-post: [email protected]) Kostja: Reet Harkmann (isikukood: XXX) Kostja lepingulised esindajad: Birgit Riivits ja Tanel Riivits (e-post: [email protected])
30. mai 2018
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Edgar Toom ja Kristiine Kõo hagi Reet Harkmann vastu alusetu rikastumise nõudes osaliselt.
2.Mõista Reet Harkmannilt välja Edgar Toome ja Kristiine Kõo kasuks solidaarselt 4779,78 eurot (neli tuhat seitsesada seitsekümmend üheksa eurot ja 78 senti).
3.Tartu Maakohtu 24.03.2016 määrusega hagi tagamise korras XXX kinnistule seatud kohtulik hüpoteek jätta jõusse otsuse täitmist tagava abinõuna (TsMS § 445 lg 2).
4.Jätta Edgar Toome ja Kristiine Kõo määruskaebus Tartu Maakohtu 10.05.2018 eksperdile tasu väljamaksmise määruse peale rahuldamata ning edastada määruskaebus lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. Menetluskulude jaotus
1.Jagada menetluskulud, v.a Tartu Maakohtu 10.05.2018 määruse peale määruskaebuse esitamisest tingitud kulud, järgmiselt: a. hageja menetluskuludest jätta 24% kostja kanda ja ülejäänud 76% solidaarselt hagejate enda kanda, b. kostja menetluskuludest tuleb jätta 76% solidaarselt hagejate kanda ja 24% kostja enda kanda.
2.Tartu Maakohtu 10.05.2018 eksperdile tasu väljamaksmise määruse peale määruskaebuse esitamisest tingitud kulude jaotuse otsustab ringkonnakohus määruskaebuse lõplikul lahendamisel.
Tsiviilasi nr 2-15-17758
3.Kohus määrab menetluskulude suuruse rahaliselt kindlaks eraldi määrusega pärast käesolevas asjas lõpplahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Pool võib esitada Tartu Ringkonnakohtule otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kohus selgitab, et kui apellatsioonkaebuse esitaja taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab menetlusabi taotleja TsMS § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
POOLTE SEISUKOHAD
1.Edgar Toom ja Kristiine Kõo esitasid kohtusse hagi Reet Harkmanni vastu eellepingu kehtivuse tuvastamise ja kahju hüvitamise nõudes. Hagejad taotlesid, et kohus tuvastaks pooltevahelise eellepingu kehtivuse ja kinnitaks lepingu jätkamise või alternatiivselt kui kohus peaks tuvastama eellepingu tühisuse, mõistaks kohus kostjalt hagejate kasuks välja alusetust rikastumisest tulenevalt 20 000 eurot. 08.03.2016 esitas hagejate esindaja kohtule täiendava seisukoha, mille kohaselt soovib loobuda hagist osas, kus palus kohtul tuvastada eellepingu kehtivuse, soovis lepingust taganeda või kinnitada lepingu jätkamine. Hageja jääb oma 01.02.2016 seisukohas väljendatud alusetu rikastumise nõude juurde. 14.06.2016 määrusega rahuldas kohus hagejate taotluse ja jättis hagi menetlusse võtmata eellepingu kehtivuse tuvastamise ja eellepingu jätkamise nõuete osas. Alusetu rikastumise nõude osas võttis kohus hagi menetlusse.
2.Hagi kohaselt Edgar Toom (edaspidi hageja I) ja Kristiine Kõo (edaspidi hageja II) sõlmisid XX.XX.XXXX. a. Reet Harkmann’iga (edaspidi kostja) maja ostu-müügilepingu eellepingu. Eelleping sõlmiti majale aadressil XXX, katastritunnusega XXX. Sõlmitud lepingu alusel pidid hagejad I ja II tasuma kostjale igakuiselt kokku 800 eurot hiljemalt 19. kuupäevaks müüja poolt valitud arveldusarvele. Lisaks tuli tasuda käsiraha summas 3500 eurot. Kostja edastas hagejatele I ja II kirja, milles teatas, et juhul, kui hagejad I ja II ei sõlmi maja ostu-müügi lepingut enne 19.11.2015. a, siis tuleb neil vabastada selleks ajaks kasutatav elamispind. Hagejad nõustusid maja vabastama juhul, kui kostja tasub hagejatele maja väärtuse tõstmiseks kulunud 20 000 eurot ning hagejate tasutud ettemaksu raha või eelleping jätkub ning lõppeb selle tingimuste täitmisel. Kostja nõustus tagastama üksnes käsiraha 3500 eurot. Hagejad I ja II ei nõustu kostja seisukohtadega ning leiavad, et kostja käitub hea usu vastaselt, kuivõrd hagejad on tasunud korralikult igakuiselt 800 eurot kostja arveldusarvele ning andnud talle vahepeal 900 eurot erakorraliseks mööbli ostuks. Hagejad on tasunud kostjale kokku seisuga 16.11.2015. a. 14 000 eurot (3500 eurot käsiraha, igakuiselt 12 kuu jooksul 800 eurot ning 900 eurot erakorraliseks mööbli ostuks). Lisaks on hagejad osutanud kostjale aasta jooksul abi juhul, kui kostja on vajanud transporti või taskuraha. Hagejad teostasid kostja nõusolekuga majas remonti, mille tulemusena on hagejad investeerinud maja väärtuse tõusu ligi 6 000 eurot. Hagejad renoveerisid kostjale kuuluvas majas maaküttesüsteemi, ventilatsiooni ja majas olevad koridorid. Lisaks tehti aasta jooksul vajalikke sanitaartehnilisi töid. Hagejad on tasunud iga kuiselt XXX majale kindlustusmakseid kokku summas 205,90 eurot ja tasunud maamaksu 24,30 eurot. Hagejad taotlevad, et kohus mõistaks kostjalt nende kasuks välja alusetult saadud 20 000 eurot. Hageja hinnangul ei saa kostjal olla kasutuseelise nõuet (IV kd, tlk 8), kuna poolte tahe ei ole suunatud kasutuslepingu sõlmimisele. Hagejatel on aga nõue kostja vastu VÕS § 1032 lg 1 alusel.
Tsiviilasi nr 2-15-17758
3.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja hinnangul on hagiavaldus tõendamata ning selle esitamisel on hagejad käitunud pahauskselt. Hagejate väited maaküttesüsteemi, katuse, ventilatsiooni, koridori, aia jne 6000 euro eest renoveerimise kohta on tõendamata ja paljasõnalised, esitatud arved on ebaselged ega ole piisavaks tõendiks. Arved on väljastatud tihti kolmandale isikule ega ole kuidagi seostatavad XXX kinnisasjaga. kinnisasi oli hagejatele üleandmise hetkel väga heas seisukorras. See ei vajanud renoveerimist. Hagejad pole tõendanud vastupidist. Kui kohus peab usutavaks, et hagejad tegid mingisuguseidki renoveerimistöid, siis need võisid olla vaid toreduslikud kulud, mis ei kuulu TsÜS § 63 kohaselt hüvitamisele. Töid ei ole kostjaga kooskõlastatud ning mitmed tööd on üldse kinnisasja seisukorda halvendanud. Tõendamata on see, et hagejad kostjale 900 euro eest mööblit ostsid. Igakuised maksed ei kuulu tagastamisele, kuna hagejatel oli kostjale kohustus tasuda üüri või alusetu rikastumise sätete kohaldamise puhul kasutuseelist. Kasutuseelise nõude aluseks on VÕS § 1032 lg 2 ja Riigikohus on seda selgitanud lahendis nr 3-2-1-136-05 p 26. Hagejad ei saanud eeldada, et saavad üle aasta majas tasuta elada. Kasutuseelise suuruseks on tavapärase üüritulu suurus, mille suuruseks on 800 eurot kuus. Hagejad tasusid kostjale alates novembrist 2014.a kuni oktoobrini 2015.a igakuiselt 800 eurot, s.o 12 maksena 9600 eurot (arvutuskäik 12x800 eurot). Kostja selgitab, et tasutud 9600 eurot ei kuulu hagejatele tagastamisele. Tegemist on kasutuseelisega perioodi eest, mil kinnisasja kasutasid hagejad. Lepingu sõlmimisel tasusid hagejad kostjale tagatisraha (lepingus nimetatud käsiraha) 3500 eurot. Ent ka tagatisraha ei kuulu tagastamisele, kuna sellest 2080 eurot läks hagejate poolt perioodi eest 19.12.2015 kuni 07.03.2016 eest tasumata üüri katteks (arvutuskäik 11 680-9600). Lisaks valduse tagasivõtmisega tekkisid hagejal täiendavad kulud, mis seisnesid XXX luku vahetuses summas 220 eurot ja kinnisasjal olevate hagejate asjade kolimisteenuse eest summas 135,60 eurot. Lisaks olid hagejad kinnisasjalt ära viinud aiamajakese väärtuses 499 eurot ja treppredeli 127 eurot, jalgratas 60 eurot, Huawei modemi 142,09 eurot, magamistoa kardinad väärtusega 550 eurot. Veel oli lõhutud ära külmutuskapp, mille väärtus oli 1300 eurot. Kostja on nende asjade osas hagejatele nõude ja tasaarvestuse saatnud aprillis 2016.a (III kd – tlk 99). Selles osas teeb kostja tasaarvestusavalduse ja hagejate poolt kostjale tasutud 9600 eurot ja 3500 eurot, ei kuulu tagastamisele lähtuvalt kasutuseelistest, milleks on 11 680 eurot perioodi 19.11.201408.03.2016.a eest, mida kostja kasutusaja eest pidi saama ning ülejäänud osa 1420 eurot läks nõuete tasaarvestamiseks seonduvalt valduse tagasivõtmisega, kinnisasjalt ära viidud ja lõhutud asjade katteks. Samuti ei ole ka põhjendatud hagejate tagasinõuded tasutud kindlustuse ja maamaksu eest. Need kulud on otseselt seotud kinnisasja kasutamisega. On loogiline, et isik, kes kinnisasja kasutab tasub ka kõik asjaga kaasnevad kulud. Kui hagejad kinnisasjal kõrvaldasid pisipuuduse, nt vahetasid lambipirnid või puhastasid aeda või tegid muid tavapäraseid hooldustöid vms, siis sellised kulud ei kuulu hüvitamisele, kuna hagejad kasutasid kinnisasja elamiseks, siis on loogiline, et sellega kaasnevate pisikulude kõrvaldamine on asja kasutamise juures loomulik kulu, mis ongi otseste valdajate kanda. Ka analoogia korras VÕS § 280 kohaselt peab üürnik oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Seega igasugused asja kasutamisega seotud tavapärased kulud ei kuulu hüvitamisele.
KOHTUISTUNGID
4.12.01.2016 kohtuistungil selgitasid pooled lepingu sõlmimise asjaolusid ja avaldati kohtule, et kostja on tegemas ettevalmistusi kinnistu kolmandale isikule võõrandamiseks.
5.17.01.2017 kohtuistungil arutasid pooled kompromissi sõlmimise võimalikkust. Kostja esindajad tegid pakkumise, mille kohaselt suudaks kostja kompromissi korras tasuda 3000 eurot 100-euroste igakuiste osamaksetena ning hiljem kinnitas, et oleks äärmisel juhul nõus ka 4000 euro tasumisega 500-euroste osamaksetena.
Tsiviilasi nr 2-15-17758
6.16.05.2018 kohtuistungil nõustusid mõlemad pooled sellega, et käesolevas asjas on tõendamiskoormis hagejal. Kohus selgitas hagejale vajadust esitada oma väiteid ja tõendeid koondav tabel, millest nähtuks üheselt ja selgelt, milliste tööde tegemist, millise summa eest ja milliste tõenditega hageja tõendab ning et kas tehtud kulutus on hagejate hinnangul vajalik kulutus asjaõigusseaduse mõttes. Kohus arutas pooltega ka ekspertiisiaktist nähtuvat. Mõlemad pooled kinnitasid, et nende tahe oli sõlmida ostu-müügi leping ning kindlasti ei olnud nende tahe suunatud üürilepingu sõlmimisele. Kohus määras 16.05.2018 istungil, et TsMS § 169 lg 1 alusel jäävad selle istungi menetluskulud asja lõpplahendist olenemata hageja kanda.
7.30.05.2018 istungil arutas kohus pooltega, milliste kulude ja parenduste tegemiseks XXX majale on hageja kohtule tõendeid esitanud. Hageja E. Toom selgitas, et osa arveid on esitatud ettevõtete nimele, kuna sellisel viisil oli võimalik asju osta soodsamalt. Tegemist on ettevõtetega, milles E. Toom oli tööl või millega oli muul viisil seotud. Kostja leidis, et kulutused on tõendamata ning ainult tšekkide esitamisest ei piisa. Samuti ei olnud kostja hinnangul vajalik trepiplaatide täielik vahetus, kuna varuplaadid olid garaažis olemas ja oleks saanud ära vahetad üksnes katkised plaadid. Kui kostja on ka välisvalgustusel pirne vahetanud, ei kuulu see kulu hüvitamisele. Kostja kinnitas, et katki läinud kuuma vee radiaatori vahetamise kuludele suurusjärgus ligikaudu 300 eurot ta vastu ei vaidle. Samuti nõustus kostja sellega, et võttis hagejatelt majavalduse tagasi omaalgatuslikult, kuid hagejaid eelnevalt ette hoiatades. Hageja nõustus, et klaasuste toonimine on toreduslik kulu, kuid lastetoa tapeedi värvimine oli vajalik, kuna toas oli niiskuskahjustus. E. Toom kinnitas, et viis enda aiamaja kinnistult ära ning enne oli seal mädanenud aiamaja. Aiamaja ei olnud maaga ühendatud.
ASJAOLUD JA KOHTU PÕHJENDUSED
8.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsusega kõik seni lahendamata taotlused. Kohtule on seni lahendamata määruskaebus 10.05.2018 eksperdile tasu väljamaksmise määruse peale. Maakohus otsustab jätta selle rahuldamata ja edastada lahendamiseks ringkonnakohtule. Kuna määruskaebus puudutab üksnes eksperdile makstava tasu suurust, on käesolevas vaidluses võimalik otsus teha ilma määruskaebust enne lõplikult lahendamata. Seetõttu ei pidanud kohus vajalikuks sisuliselt lõpuni arutatud asjas lõpplahendi tegemist edasi lükata kuni määruskaebuse osas lõpplahendi tegemiseni.
9.Pärast hagi korduvat täpsustamist ja hagi nõudest osalist loobumist on mõlemad pooled seisukohal, et kinnistu XXX omandamiseks sõlmitud eelleping (I kd, tlk 12) on vorminõude täitmata jätmise tõttu tühine. Kohus nõustub poolte seisukohaga. VÕS § 33 lg 2 järgi kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab leping, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Seega kinnisasja võõrandamise eelleping peab olema sõlmitud notariaalses vormis, mida aga kõnealune eelleping ei ole. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine. Seega on eelleping tühine. TsÜS § 84 lg 2 kohaselt kui tühine tehing vastab mõne teise tehingu tunnustele, mis ei ole tühine, kehtib viimane, kui võib eeldada, et pooled oleksid teinud sellise tehingu, kui nad oleksid teadnud algselt soovitud tehingu tühisusest. Praegusel hetkel on mõlemad pooled kinnitanud, et nende tahe oli suunatud algusest peale kinnisasja võõrandamisele ja omandamisele, ning nad ei soovinud üürilepingut sõlmida. Seetõttu ei ole võimalik eellepingut ümber kvalifitseerida üürilepinguks.
Tsiviilasi nr 2-15-17758
Kuna eelleping on tühine, peavad pooled tagastama üksteisele selle alusel üleantu. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuna eelleping osutus tühiseks, kohustust tegelikult ei tekkinud, ning pooled peavad eellepingu alusel üleantu üksteisele tagastama. VÕS § 1032 lg 1 kohaselt võib käesoleva seaduse § 1028 lõikes 1 nimetatud juhul üleandja saajalt tagasi nõuda saadu ja sellest saadud kasu. Üleantud eseme hävimise, äratarvitamise, kahjustumise või äravõtmise korral võib nõuda ka selle eest hüvitisena omandatu väljaandmist.
10.Järgnevalt kontrollib kohus, mida hagejad on kostjale eellepingu täitmiseks üle andnud. Hagejate väitel on nad tasunud kostjale käsiraha 3500 eurot ning igakuised kaheksasajaeuroseid makseid kokku 9600 euro ulatuses. Seda on kostja ise kinnitanud nt 04.07.2016 vastuses hagile ning nimetatud summade üleandmist kinnitavad ka maksekorraldused (I kd, tlk 24-35 ja kinnitus eellepingus). Ehkki kostja on algselt vaidlustanud, et hagejad talle tühise eellepingu täitmise raames mööbli ostmiseks täiendavalt 900 eurot üle kandsid, nähtub nimetatud summa ülekandmine maksekorralduselt (I kd, tlk 36). Maksekorralduse selgitusse on märgitud „XXX ettemakse“. Kostja pole tõendanud, et tal oleks olnud hagejatega muid suhteid, mille täitmiseks nimetatud ülekanne tehti. Seetõttu loeb kohus ka nimetatud 900 eurot üle antuks eellepingu täitmiseks. Seega on hagejad kostjale eellepingu täitmisena üle kandnud kokku 14 000 eurot. Vastavalt VÕS § 1028 lg 1 ja § 1032 lg 1 peaks kostja nimetatud summa hagejatele tagastama. Kohus nõustub hagejaga selles, et VÕS § 1028 lg 2 nõuet välistavaid asjaolusid ei esine ning ka kostja pole sellistele asjaoludele tuginenud.
11.Hagejate väitel on nad teinud XXX kinnistule ka kulutusi 6000 euro väärtuses ning kostja peaks need neile hüvitama. Hagejad on oma viimases avalduses (IV kd, tlk 11) tehtud kulutustena välja toonud järgmised:
Tehtud tööd
Summa
Sise- ja välisvalgustus
Kanalisatsiooni, sh torustiku läbipesu ja hooldus
Vannitoas rätikute kuivatamiseks radiaator
San.tehniku väljakutse ja radiaatori vahetus (tööraha)
Lastetoa põrandakate
Lastetoa tapeet
Koridori remondiks värvid, pahtlid jt vajalikud materjalid
Katuse harjatihend, selle paigaldamine
Maaküttesüsteemi pumba remont ja hooldus (sh õhuklapp pumbakohal katki)
Maaküttesüsteemi klappide 6 tk ost
Maaküttesüsteemi reg.klapi paigaldus
Garaazi ventilatsiooni remont
Tsiviilasi nr 2-15-17758
Sissepääsu treppide plaatimine, sh vanade plaatide eemadamine, aluspinna ettevalmistamine, vuukide täitmine
Aiavundamendi pinna puhastus ja sellega seotud ettevalmistustööd
Aiavundamendi krohvimine ja värvimine
SAT antenni taldrik, paidaldus 2 tüünerit nende seadistamine, kaablite vedamine SAT pead ja nende vahetus
Aiapostikivide transport Soomest (Helsingist) Tartusse ESPAK lattu
Aiapostikivide transport Tartu ESPAK laost XXX kinnistule
Aiapostimütside transport Tartu ESPAK laost XXX kinnistule
Kostja on 30.05.2018 istungil nõustunud sellega, et vannitoas lõhkenud rätikute kuivatamise radiaatori väljavahetamine oli põhjendatud ja vajalik kulutus ning tuleks hüvitada summas 300 eurot. Ülejäänud kulutuste osas on poolte vahel vaidlus. Kuna radiaatori vahetamiseks on ilmselt vajalik eriteadmistega isiku kohalolu, loeb kohus ka tööraha 50 eurot põhjendatuks ilma täiendavaid tõendeid esitamata. Maakütte süsteemiga seonduvad tööd (tabelis nr 9-11, 27) on kostja vaidlustanud ning hageja on ise kinnitanud, et nende tööde tõendamiseks tal tõendeid pole (IV kd, tlk 29 pöördel). Tööde teostamist ei nähtu ka ekspertiisiaktist (III kd, lk 189). Kuna tõendamiskoormis on tööde teostamise osas hagejal ning hageja ei ole tõendeid esitanud, on maaküttesüsteemiga seonduvad tööd tõendamata. Samad järeldused on kohaldatavad ka katuse harjatihendi (p 8) ja garaaži ventilatsiooni (p 12) puhul. Hagejad oleks saanud nende kuluartiklite ja tööde, mille kohta ei ole tšekke, tegemist tõendada muude tõenditega, nt tunnistajate ütlustega, või esitada kohtule töid teostanud isikute kirjalikud kinnitused, mida kohus oleks saanud hinnata dokumentaalse tõendina. Sissepääsu trepi plaatimise (p 13) kohta nähtub ekspertiisiaktist ja fotodelt (II kd, lk 194), et plaadid on vahetatud 2015 kevadel (III kd, lk 189). Seega on trepi plaatide vahetamine tõendatud. Rõdule plaatide paigaldamine (21, 30) on tõendatud ekspertiisiakti (IV kd, lk 191) ja tšekiga (I kd, lk 168 vasakpoolne tšekk) ja fotodega II kd, tlk 180-183). Aia ehitamisega seonduvad tööd ja kuluartiklid (p 14-15, 18-19, 22, 28, 45) on tõendatud fotode (III kd, lk 5-7) ja ekspertiisiaktiga ja osaliselt ka tšekkidega (I kd, lk 167). P 17 nimetatud kivide transpordikulu Helsingist Tartusse on tõendamata, ka hageja esindaja on istungil kinnitanud, et selle kohta tõendit kohtule esitatud ei ole (IV kd, lk 31). Ehkki aiapostide ladumise töötasu (p 22) kohta ei ole kohtule tõendit esitatud, loeb kohus selle kuluartikli põhjendatuks, kuna on olemuslikult vajalik aia ehitamiseks. Kostja ei ole väitnud, et töö turuhind on tegelikult väiksem ning ka kohtu hingul on tasu suurus eluliselt usutav. Aia rajamiseks tehtud kulutused kokku 1650,98 eurot (450 + 250 + 25 + 25 + 600 + 264 + 36,98 = 1650,98). Valgustusega seonduvate tööde (p 24-26) ja samuti seina valgustuse paigaldamisega seonduvad töö (p 33) tegemist ja paigaldamist pole kostja ümber lükanud, kostja on öelnud, et ta ei tea, kas tööd on tehtud või mitte. Arvestades koosmõjus hageja selgitusi, toimikus olevat arvet (I kd, lk 196) ning kostja omaksvõttu, mille kohaselt katuseräästa all ei olnud enne valgusteid (IV kd, tlk 32), loeb kohus nimetatud tööde teostamise tõendatuks. Valgustuse parandamiseks/rajamiseks tehtud kulutused kokku 677,60 eurot (350 + 100 + 50 + 177,60 = 677,60). Selle üle, et hagejad paigaldasid SAT-taldriku ja antenni ja tegid seonduvad tööd (p 16), vaidlust pole. Vaidlus on üksnes selle üle, kas need on hagejatele tagastatud või mitte (III kd, lk 190, IV kd, lk 32 pöördel).
Tsiviilasi nr 2-15-17758
Ehkki torustiku läbipesu (p 2) kohta ei ole esitatud ühtegi tõendit, on hagejate selgitused töö vajalikkuse ja tegemise kohta eluliselt usutavad. Kostja väidetest ega ekspertiisiaktist ei nähtu ka andmeid, mis annaksid alust nimetatud töö tegemises otseselt kahelda. Eelnevast tulenevalt loeb kohus töö tegemise tõendatuks. Klaasuste toonimisele (p 20), lastetoa põrandakatte ja tapeedi vahetusele (p 5-6) ning koridoris tehtud töödele (p 7, 23) kohta ole kostjad ega ekspert esitanud andmeid, mis annaks alust kahelda nende tööde tegemises. Vaidlus on üksnes selle üle, kas nende tööde kulutused tuleb hüvitada või mitte. Samuti nähtub koridori seinavärvi muutmine e-toimikus olevatelt värvilistelt fotodelt (toimikus II kd, lk 161 must-valgelt fotolt ei ole võimalik aru saada). Lastetoa siseviimistluse muutmine nähtub ka fotodelt (II kd, tlk 172-173). Sise- ja välisvalgustuse (p 1) osas leiab kohus, et hagejate nõue on tõendamata. Kohtule ei ole selgitatud, mida selle tabelireaga silmas peetakse või milliseid töid tehti. Kulumaterjale tabeli pdes 29 ja 31-32 ning 34-44 ei ole hageja mingite konkreetsete tööoperatsioonidega seostanud. Ehkki nimetatud kuluartiklite kohta on osaliselt esitatud ka tšekid, ei võta kohus neid käesoleva vaidluse lahendamisel arvesse. Kohtul ei ole võimalik ise aru saada ega oletada, milliste tööde tegemiseks on mingit kuluartiklit vaja läinud.
12.Hagejad on tuginenud oma kulutuste hüvitamise nõude alustena VÕS § 1032 lg 1 ja VÕS § 1035 lg 3 p 1. Kohus leiab, et VÕS § 1035 kohaldamise asjaolud ei ole praegusel hetkel tõendatud ning nimetatud säte ei ole asjasse puutuv ning VÕS § 1032 reguleerib üleantu tagastamise nõuet, mitte tehtud kulutuste hüvitamist. Kohus leiab, et hagejate poolt kostjale kuulunud kinnistule tehtud kulutuste hüvitamise nõude aluseks võiks olla hoopis VÕS § 1042 ja AÕS § 88. Kohus on nimetatud asjaolule ka poolte tähelepanu juhtinud, sh palunud hagejal välja tuua, milliste kulutuste hüvitamist ta millisel õiguslikul alusel nõuab. Hagejad ei ole kohtu nõudmist täitnud. AÕS § 88 lg 1 esimese lause kohaselt valdaja võib nõuda tema poolt asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, välja arvatud juhul, kui ta on valduse saanud omavoliliselt. TsÜS § 63 kohaselt on esemele tehtud kulutused (1) vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest; (2) kasulikud, kui nendega eset oluliselt parendatakse; (3) toreduslikud, kui nendega taotletakse peamiselt eseme mugavust, meeldivust või ilu. Seega oleks hagejatel õigus nõuda kostjalt enda poolt majale tehtud selliste kulutuste hüvitamist, mis olid vajalikud maja säilimiseks. Kuna hagejad ei ole täitnud kohtu nõudmist tuua selgelt välja, millised kulutused olid vajalikud AÕS § 88 ja TsÜS § 63 p 1 mõttes ning milliste tõenditega hagejad kulutuste tegemist tõendavad, võtab kohus seisukoha toimiku materjalide pinnalt ning hindab tehtud kulutuste vajalikkust TsÜS § 63 p 1 mõttes oma siseveendumusest ja tavapärase elukogemusest lähtuvalt. Kohus leiab, et lisaks maja otseseks säilimiseks vajalikele kulutustele tuleb lugeda vajalikeks ka need kulutused, mida hagejad tegid majas tavapärase elukvaliteedi säilitamiseks. Siia kuuluvad nt tavapärased hoolduskulutused, mida on vajalikeks kuludeks pidanud ka ekspert (III kd, tlk 190). Seega hindab kohus järgnevalt, millised tõendatud kulutustest on vajalikud TsÜS § 63 p 1 mõistes ja kuuluvad seega AÕS § 88 lg 1 alusel hüvitamisele. Kohus leiab, et vajalikud kulutused on kulud vannitoas käterätikute kuivatusradiaatori vahetusele ja töömehe tasule kokku 350 eurot ja kulutused torustiku läbipesule ja hooldusele 50 eurot. Kokku vajalikud kulutused 400 eurot. Hagejad on nõustunud sellega, et klaasuste toonimine oli toreduslik kulu TsÜS § 63 p 3 mõistes (IV kd, lk 33). Oma olemusest tulenevalt on toreduslikuks kuluks ka SAT-antenni ja kaabeldusega seonduv. Kuna hagejad ei ole tõendanud oma väiteid lastetoas niiskuskahjustuste ning mujal majas siseviimistluskahjustuste olemasolu kohta, loeb kohus lastetoa ja koridori remondiks tehtud kulutused toreduslikeks kuludeks. Hageja ei ole tõendanud, et trepil olid plaadid lahti ning et oli vajalik kõigi plaatide vahetamine. Ka ekspertiisiaktist nähtub, et trepi eelnevat halba seisukorda ei ole eksperdil võimalik tuvastada. Seetõttu loeb kohus ka trepiplaatide vahetusega seonduvad tööd ja kuluartiklid toreduslikeks kuludeks. Ka rõduplaatide paigalduse loeb kohus toreduslikuks
Tsiviilasi nr 2-15-17758
kuluks. Kohtule pole tõendatud, et see olnuks vajalik nt soojapidavuse parandamiseks või lekke parandamiseks ning ka eksperdi hinnangul ei sobi see võimaliku lekke kõrvaldamiseks (III kd, lk 188). Aia ja valgustusega seonduvad tööde puhul on kohtu hinnangul tegemist kasulike kuludega TsÜS § 63 p 2 mõistes. Kinnistut piirav korralik aed võib tõsta selle müügihinda ning muudab kinnistu kasutamise turvalisemaks väikeste laste ja lemmikloomadega peredele. Ka korralik välisvalgustus võib tõsta kinnistu müügihinda ning suurendab oluliselt selle kasutusmugavust ja turvalisust. Kohus ei arvesta käesolevalt eksperdi väiteid selle kohta, et mõned hageja kulutused on esitatud ülemäärastena. Kulutuste tegemisest on juba aastaid möödunud, eksperdi järeldused põhinevad valdavalt ekspertiisi tegemise ajal kehtinud hindadel ning hinnad võivad olla vahepeal muutunud.
13.AÕS § 88 lg 1 teise lause kohaselt võib valdaja muude, s.t kasulike ja toreduslike kulutuste hüvitamist nõuda vastavalt võlaõigusseaduse §-le 1042. VÕS § 1042 lg 1 kohaselt teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik võib nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. Rikastumise ulatuse kindlakstegemisel võetakse aluseks aeg, mil isik, kelle esemele kulutusi tehti, saab oma eseme tagasi või saab muul viisil eseme väärtuse suurenemist kasutama hakata. Poolte tahe oli algselt suunatud kinnistu müügile ning kostja on vaidlusaluse kinnistu menetluse kestel võõrandanud kolmandale isikule. Kostja ei ole kunagi väitnud, et oleks soovinud lähiajal XXX kinnistule uuesti elama asuda. Sellest järeldab kohus, et kostja eesmärgiks oli maja müüa ning ta ei kavatsenud ise sinna lähiajal taas elama asuda. Seetõttu olid kostjale VÕS § 1042 kohaselt kasulikud eelkõige need kulutused, mis aitasid tõsta maja müügihinda. Kuna kohtule ei ole esitatud eksperdiarvamust või muid tõendeid selle kohta, millised eelpool tõendamist leidnud kulutustest maja müügihinda tõsta võisid, hindab kohus nimetatud asjaolu lähtuvalt oma siseveendumusest ja tavapärasest elukogemusest. Kohus leiab, et maja müügihinda tõstvateks kulutusteks on eelkõige kinnistu ümber aia ehitamisega seonduvad kulutused ning välisvalgustuse remontimise/taastamise või täiendava välisvalgustuse paigaldamisega seonduvad kulud. Kuna ekspert on hinnanud SAT-antenni kaabeldust oskamatuks (III kd, tlk 190), ei ole see ilmselt maja müügihinda tõstev kulutus. Kuna koridori seinte värv, lastetoa seinakatted ning trepiplaatide välisilme on suuresti isikliku maitse-eelistuse küsimus, nimetatud tööde tegemine kohtu hinnangul maja müügihinda oluliselt mõjutada ei saanud. VÕS § 1042 lg 1 kohaselt ei kuulu hüvitamisele mitte aga kulutuste tegemiseks kulunud rahalised vahendid, vaid väärtus, mille läbi on isik, kelle esemele kulutusi tehti, kulutuste tegemise tõttu rikastunud. Seega peaks kostja praegusel juhul hüvitama hagejale summa, mille võrra tema maja müügihind aia ehitamise ja välisvalgustuse parendamise tõttu tõusis. Kuna tegemist ei ole üürilepinguga, ei kuulu hooldus- ja remonttööde puhul kohaldamisele VÕS § 280 regulatsioon. Küll aga on võimalik muude, kui vajalike kulutuste hüvitamisel rikastumise ulatuse määramisel hinnata seda, millises ulatuses on hagejad kulutuste tegemisest saadud lisandväärtuse ise ära tarbinud ning millises ulatuses on kostja lisandväärtuse arvelt rikastunud. Kumbki pool ei ole kohtule aga tõendanud, kas ja millises ulatuses nimetatud kulutuste tegemine maja väärtust tõstis. Kohus leiab, et olukorras, kus tehtud kulutused eelduslikult eseme müügihinda tõstavad, kuid pole tõendatud, millises ulatuses, tuleb lähtuda eeldusest, et eseme müügihind tõusis tehtud kulutuste suuruse võrra. Seega tuleks kostjal hagejale hüvitada välisvalgustusele tehtud kulutused summas 677,60 eurot ja aia ehitamisele tehtud kulutused summas 1650,98 eurot, kokku 2328,58 eurot. Kohtu järeldust ei muuda ka asjaolu, et eksperdi hinnangul ei olnud ilm aiavundamendi krohvimise ajal krohvimistööde tegemiseks soodne. Praegusel juhul ei ole kohtule tõendatud, et ebasoodsate ilmastikuolude tõttu esineksid aial puudused ning aed ei oleks vähemalt keskmise kvaliteediga.
Tsiviilasi nr 2-15-17758
VÕS § 1042 lg 2 nimetatud välisvalgustusele ja aiale tehtud kulutuste hüvitamist välistavaid asjaolusid ei ole praegusel juhul kohtule tõendatud. Ehkki VÕS § 1042 lg 2 p 2 kohaselt ei saa kulutuste hüvitamist nõuda ka juhul, kui kulutusi teinud isik ei ole temast tulenevate asjaolude tõttu teisele isikule kulutuste tegemise kavatsusest õigeaegselt teatanud, ei välista see praegusel juhul kulutuste hüvitamist. Hagejad tegid kulutusi uskudes, et saavad hiljem kinnistu omanikeks, ning samuti lubas kulutuste tegemist eelleping. Seega käitusid hagejad kulutusi tehes heas usus ning nad ei pidanudki eeldama, et nad peavad kostjale kulutuste tegemisest teatama.
14.Kuna pooltevaheline eelleping on tühine, on tühine ka sellest tuleneva hagejate kohustus tasuda kostja eest maja kindlustusmakseid ja maamaksu. Seega on hagejad nimetatud makseid tasudes täitnud kostja eest kostja kohustuse. Kuna hagejad arvasid makseid tehes, et nad täidavad enda kohustuse, mitte kostja oma, ei kuulu kohaldamisele käsundita asjaajamise sätted. VÕS § 1041 kohaselt isik, kes on täitnud teise isiku kohustuse, olemata selleks õigustatud ega kohustatud, võib isikult, kelle kohustuse ta täitis, nõuda täitmiseks tehtud kulutuste hüvitamist niivõrd, kuivõrd see isik on kohustusest vabanemise tõttu rikastunud ajal, mil ta tema vastu kulutuste hüvitamise nõude esitamisest teada sai või teada saama pidi. Praegusel juhul on kostja hagejate poolt tasutud maamaksu ja kindlustusmaksete võrra rikastunud, kuna vastavad nõuded, mida muidu oleks pidanud tema ise täitma, on juba täidetud ja lõppenud. Seega tuleb kostjal hagejatele hüvitada maja kindlustusmaksete ja maamaksuna tasutu. Kuna kostja ei ole kindlustusmaksete ja maamaksu suurust vaidlustanud, lähtub kohus hagejate väidetust. Kostjal tuleks hagejatele tagastada 230,20 eurot, millest kindlustusmaksed 205,90 eurot ja maamaks 24,30 eurot. Arvestades eelnevat, on hagejatel kostja vastu nõue 16 958,78 eurot, millest kinnistu ostuhinna katteks alusetult tasutud 14 000 eurot, vajalike kulutuste hüvitisena 400 eurot, kasulike kulutuste hüvitisena 2328,58 eurot, kindlustusmaksete ja maamaksu eest 230,20 eurot. Nimetatud summa tuleks kostjal hagejatele tagastada.
15.Kostja leiab aga, et ka temal on hagejate vastu nõue ning tasaarvestuse tõttu lõppevad nõuded kattuvas ulatuses (III kd, lk 99-100). Kostja leiab, et hagejad peavad talle hüvitama maja kasutamisest saadu väärtuse (kasutuseelised) ning asjade äraviimisest või lõhkumisest tekkinud kahju. Kohus nõustub kostjaga, et ta ei pea selliste nõuete esitamiseks käesolevas menetluses esitama vastuhagi ega tasuma riigilõivu. Tegemist on tasaarvestusavaldusega. Kohus nõustub kostjaga selles, et hagejad peavad tasuma majas elatud aja eest kasutuseeliseid. VÕS § 1032 lg 1 kohaselt võib käesoleva seaduse § 1028 lõikes 1 nimetatud juhul üleandja saajalt tagasi nõuda saadu ja sellest saadud kasu. Üleantud eseme hävimise, äratarvitamise, kahjustumise või äravõtmise korral võib nõuda ka selle eest hüvitisena omandatu väljaandmist. Lg 2 kohaselt kui saadu väljaandmine ei ole saadu olemuse tõttu või muul põhjusel võimalik, peab saaja hüvitama saadu hariliku väärtuse tagasinõudmise õiguse tekkimise ajal. Kohus leiab, et kui hagejad andsid tühise eellepingu täitmiseks kostjale üle rahasummasid, siis kostja andis hagejatele üle enda majas elamise õiguse. Kuna tegemist on vastastikkuse lepinguga, peab kumbki pool teisele poolele tagastama lepingu alusel saadu. Nii peab kostja tagastama hagejatele lepingu täitmisena üleantud rahasummad ning hagejad tagastama kostjale majas elamise õiguse hariliku väärtuse ehk kasutuseelise. (Vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-136-05 p 26 ja 27). Kasutuseelise väärtuseks on reeglina keskmine üürihind. Praegusel juhul on pooled aktsepteerinud, et sellise maja puhul on keskmise igakuise üürihinna suuruseks 800 eurot. III kd lk 52 on hageja E. Toom kinnitanud, et aktsepteerib sellise maja igakuise üürihinnana 800 eurot ning ka hageja esindaja kinnitas, et üürihinna üle vaidlust pole. Hagejad hakkasid maja kasutama 19.11.2014 ning kostja võttis valduse tagasi 08.03.2016.a,kostja on nõudnud nimetatud perioodi eest kasutuseelist 11 680 eurot. Hagejad ei ole esitanud nõudele matemaatilisi vastuväiteid. Seega on nimetatud summa osas kostja nõue põhjendatud. Kohus ei pea põhjendatuks kostja nõuet hagejatelt valduse tagasivõtmise kulude (XXX luku vahetuses summas 220 eurot ja kinnisasjal olevate hagejate asjade kolimisteenuse eest summas 135,60 eurot) hüvitamiseks. Kostja on kinnitanud, et võttis hagejatelt valduse ära omavoliliselt,
Tsiviilasi nr 2-15-17758
selleks ei olnud hagejate nõusolekut ning samuti ei pöördunud kostja hagejate väljatõstmiseks õiguskaitseorganite poole. Seega ei ole kostja valdust tagasi võttes käitunud õiguspäraselt ning sellega seotud kulud jäävad tema enda kanda. Kohus leiab, et kostja nõuded treppredeli 127 eurot, jalgratas 60 eurot, Huawei modemi 142,09 eurot, magamistoa kardinate väärtusega 550 eurot hüvitamiseks tuleb jätta tõendamatuse tõttu rahuldamata. Kuna tegemist on kergesti ühest kohast teise liigutatavate asjadega, ei saa üksnes enne ja pärast piltidega tõendada, et hagejad on need asjad ära viinud või et kostjal sellised esemed üldse majas olid. Samuti on tõendamata kostja väited külmutuskapi lõhkumise kohta. Hageja on sellele vastu vaielnud (IV kd, lk 33 pöördel) ning toimikus olevad fotod ei ole piisava resolutsiooniga, et nendelt kapi lõhkumist tuvastada. Samuti puuduvad kohtul eriteadmised hindamaks võimaliku lõhkumisega tekitatud kahju suurust. Hagejad ei ole esitanud vastuväiteid sellele, et viisid kinnistult ära kostja aiamajakese. Hagejad on väitnud ainult, et aiamaja oli mädanenud, kuid ei ole põhistanud ega tõendanud, et halva seisukorra tõttu olnuks aimajakese väärtus väiksem kui kostja väidetud 499 eurot. Kuna hagejad on kinnitanud, et on kostja aiamajakese kinnistult eemaldanud (IV kd, lk 33 pöördel ja III kd, lk 51 pöördel) ega ole tõendanud, et nendel oli selleks kostja nõusolek või et nad oleksid aiamajakese väärtuse juba mingil viisil hüvitanud, tuleb nimetatud 499 eurot hagejatel kostjale hüvitada. AÕS § 88 lg 2 kohaselt valdajal on õigus asjale tehtud kulutustega loodud parendused asja küljest ära võtta tingimusel, et ta taastab väljaantava asja endise seisundi. Selline õigus on välistatud, kui parenduste äravõtmine ei ole parendusi rikkumata võimalik või kui valdajale hüvitatakse väärtus, mis kulutustega loodud parendusel oleks pärast asjast eraldamist. Seega oli hagejatel õigus viia kinnistult minema enda poolt püstitatud mängumaja. Küll aga polnud hagejatel õiguslikku alust ilma kostja nõusolekuta hävitada või ära viia kostjale kuulunud mängumaja, seda isegi juhul, kui see ei olnud enam heas seisukorras. Eelnevast tulenevalt on kostjal hagejate vastu nõue 12 179 eurot (11 680 + 499 = 12 179)
16.VÕS § 1034 lg 3 kohaselt kui vastastikune leping on tühine, peavad lepingupooled nende poolt saadu välja andma või selle väärtuse hüvitama samaaegselt. Vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Kostjad on esitanud hiljemalt kohtumenetluse kestel VÕS § 198 nõutud avalduse kohustuste tasaarvestamiseks, VÕS § 200 tasaarvestust välistavaid vastuväiteid ei esine. VÕS § 196 lg 2 esimese lause kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kuna hagejatel on kostja vastu nõue summas 16 958,78 eurot ja kostjal hageja vastu 12 179 eurot, lõppeb tasaarvestuse tulemusena kostja 12 179-eurone nõue hagejate vastu. Hagejate nõue lõppeb 12 179 euro ulatuses ning kostjal tuleb hagejatele täiendavalt tasuda veel 4779,78 eurot. Menetluskulud
17.Veel lahendamata määruskaebuse menetlemisega seonduvate menetluskulude jaotuse otsustab ringkonnakohus määruskaebuse lõplikul lahendamisel. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus on juba 16.05.2018 istungil määranud, et nimetatud istungi kulud jäävad hagejate esindaja ettevalmistamatuse tõttu TsMS § 169 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda. 24.03.2016 hagi tagamise määruse peale esitatud määruskaebuse menetlemisega seonduvad kulud tuleks jätta TsMS § 169 lg 3 alusel kostja kanda. Arvestades eelnevat ja vaadates menetlust tervikuna, leiab kohus, et menetluskulud tuleb jagada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hagejad taotlesid, et kohus mõistaks kostjalt välja 20 000 eurot (muudest nõuetest loobusid hagejad enne nende
Tsiviilasi nr 2-15-17758
menetlusse võtmist ja kostjapoolse vastuse saamist), kohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis välja 4779,78 eurot ehk ligikaudu 24%. Seega tuleb hageja menetluskuludest jätta 24% kostjate kanda ja ülejäänud 76% hagejate enda kanda, kostja menetluskuludest tuleb jätta 76% hagejate kanda ja 24% kostja enda kanda. Kohtu otsustust menetluskulude jaotuse osas ei mõjuta asjaolu, et kostja on kohtuistungil isiklikult avaldanud, et oleks nõus kompromissi korras tasuma maksimaalselt 4000 eurot (III kd, lk 49). Kostja pakkus, et suudab nimetatud summa tasuda väikeste osamaksetena pikema perioodi jooksul, mis oleks hagejatel oma nõudele rahulduse saamist liigselt venitanud. Seetõttu ei pruukinud kostja ettepanek olla hagejatele vastuvõetav. Kuna kohus mõistab kostjale hagejate kasuks välja üle 700 euro rohkem kostja pakutust, ning summa tuleb tasuda ühe korraga, mitte osamaksetena, on kohtulahend kostja poolt pakutud kompromissettepanekust piisavalt erinev. Seetõttu ei kuulu praegu kohaldamisele TsMS § 163 lg 2.
18.TsMS § 174 lg 4 alusel kohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määra, kuna määruskaebus eksperdile tasu väljamaksmise määruse peale on veel lahendamata ja seega pole kulude täpne koosseis veel selgunud. Kohus määrab menetluskulud kindlaks eraldi määrusega pärast määruskaebuse lahendamist ja asjas lõpplahendi jõustumist.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.