Määruse tegemise aeg ja koht 29. juuni 2018, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number
2-17-18218
Tsiviilasi
Toompark OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Toompark OÜ; registrikood 14040641; asukoht J. Liivi tn 2d, Tartu 51003, Tartumaa. Avaldaja esindaja: advokaat Kristina Uuetoa-Tepper Puudutatud isikud:
EESTI NOORTE NAISTE JA NOORTE MEESTE
KRISTLIKE ÜHINGUTE LIIT; registrikood 80071623; asukoht Roosikrantsi 11, Tallinn 10119, Harjumaa; seaduslik esindaja: juhatuse liige Ene Roos; e-post [email protected] Vallikraavi 19a Arendus OÜ; registrikood 14060661; asukoht Vallikraavi 2, Tartu 51003, Tartumaa; lepingulised esindajad: advokaadid Martin Tamme ja Kreet Kurvits; e-post [email protected] Sihtasutus Tartu Ülikooli Kliinikum; registrikood 90001478; asukoht L. Puusepa tn 1a, Tartu 50406, Tartumaa; e-post [email protected] OÜ MARTEBURG; registrikood 10852566; asukoht Vanemuise 21a, Tartu 51014, Tartumaa; seaduslik esindaja: juhatuse liige Mart Avarmaa. Kristel Avarmaa; isikukood XXX, elukoht XXX; e-post: XXX Tartu Linnavalitsus; asukoht Raekoja plats 1a, Tartu 50089, Tartumaa; e-post [email protected]
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Toompark OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks.
2.Määrata J. Liivi tn 2d, Tartu linn asuvale kinnistule (registriosa nr XXX) juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle Vallikraavi 19/21, Tartu linn asuva kinnistu (registriosa nr XXX) järgmistel tingimustel:
Juurdepääs kulgeb avalikult kasutatavalt teelt J. Liivi tn-lt mööda Vallikraavi 19/21, Tartu kinnistul paiknevat olemasolevat erateed kuni J. Liivi tn 2d, Tartu kinnistu piirini (servituudi alune maht 140 m2). Juurdepääsu asukoht on märgitud käesoleva määruse lisaks oleval plaanil roosa viirutatud alana.
2.2.Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks kõikidele isikutele nii jalgsi kui sõidukitega.
2.3.Juurdepääsutee alal ei ole lubatud parkimine.
2.4.Juurdepääsutee ala teeremondi ja hoolduse (sh lendlev prahi, langenud puulehtede ja lume koristus) korraldab Vallikraavi 19/21, Tartu kinnistu igakordne omanik, kellel on õigus nõuda J. Liivi tn 2d, Tartu kinnistu igakordselt omanikult 50% ulatuses hüvitist otsekuludest või juhul, kui need ületavad teostatud tööde turuhinda, siis 50% ulatuses tööde turuhinnast. Teeremondi ja hooldustööde turuhind on teeremondi ja hooldustööde kohta võetud kahe kinnisasjade omanikega mitteseotud vastaval tegevusalal tegutseva isiku hinnapakkumise alusel arvutatud keskmine hind. Juurdepääsutee ala teeremondi ja hoolduse kulude eest makstav hüvitis tuleb tasuda 15 (viieteistkümne) päeva jooksul vastava arve saamisest.
2.5.Juurdepääsutee eest tasub J. Liivi tn 2d, Tartu asuva kinnistu (registriosa nr XXX) igakordne omanik perioodilise maksena summa (nö iga-aastane kasutamise hüvitis), mis vastab juurdepääsutee aluse maa maamaksule. Iga-aastane kasutamise hüvitis tuleb tasuda hiljemalt iga aasta 31. detsembriks.
3.Kohustada MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liitu ning OÜ Vallikraavi 19a Arendust andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusregistris registreeritud registriosa nr XXX III jakku märkuse kandmiseks, millega tehakse nähtavaks käesoleva määruse resolutsiooni punktis 2 sätestatud juurdepääsuõigus Tartu Maakohtu kinnistusregistris registreeritud kinnistu registriosa numbriga XXX igakordse omaniku kasuks. Käesolev määrus asendab MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liidu ning OÜ Vallikraavi 19a Arendus vastavaid tahteavaldusi.
4.Jätta Vallikraavi 19a Arendus OÜ 1. veebruari 2018. a menetlusdokumendi lisa nr 4 asja materjalide juurde võtmata.
5.Määrus toimetada kätte menetlusosalistele. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
6.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse kirjalikult Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu kaudu. Määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest alates.
ASJAOLUD
1.Avalduse kohaselt on avaldaja kinnisasja asukohaga J. Liivi tn 2d, Tartu omanik. Kinnisasi J. Liivi tn 2d, Tartu ei piirne avalikult kasutatava teega. Kinnisasjale J. Liivi tn 2d, Tartu pääseb avalikult kasutavalt teelt üle Vallikraavi 19/21 kinnistu. Vallikraavi 19/21 kinnistu omanik on MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liit. Ühing on sõlminud lepingu OÜ-ga Vallikraavi 19a Arendus, mille alusel juhul, kui kehtestatakse detailplaneering, millega jagatakse Vallikraavi 19/21 kinnistu kaheks eraldi kinnistuks, annaks Ühing ühe kinnistu üle mitterahalise sissemaksena OÜ-le Vallikraavi 19a Arendus. OÜ Vallikraavi 19a Arendus kasuks on kinnistusraamatusse kantud vastav eelmärge. Avaldaja ja Ühing on pidanud läbirääkimisi, et leppida kokku Vallikraavi 19/21 kinnistule J. Liivi tn 2d kinnistu kasuks juurdepääsu servituudi seadmises ning selle tingimustes. Avaldaja ja Ühing ei ole juurdepääsu määramises ja selle tingimustes kokkuleppele jõudnud. Avaldaja palub sellest tulenevalt määrata J. Liivi tn 2d asuvale kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle Vallikraavi 19/21 asuva kinnistu. Avaldaja palub lisaks tuvastada MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liidu ja OÜ Vallikraavi 19a Arendus kohustus anda nõusolekud ja asendada nõusolekud kohtumäärusega Tartu Maakohtu kinnistusregistris registreeritud registriosa nr XXX III jakku märkuse kandmiseks, millega tehakse
nähtavaks käesolevas asjas tehtava kohtumäärusega määratav juurdepääsuõigus Tartu Maakohtu kinnistusregistris registreeritud J. Liivi tn 2d kinnistu igakordse omaniku kasuks.
2.MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liit ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ leiavad, et avaldaja poolt esitatud juurdepääsu asukoht ei ole avaldajale piisav võimaldamaks ligipääsu suuremõõtmelise tehnikaga nt prügiauto, päästetehnika. Liit ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ on nõus servituudi seadmisega, kui servituudileping lõpeb Liivi kinnistul lasteaed-põhikooli tegutsemisega. Lasteaed-põhikooli teenindamiseks vajalik ööpäevaringne kasutamine on sobilik. Liit ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ on nõus, et taotletaval juurdepääsutee alal ei ole lubatud parkimine. Liit ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ on nõus juurdepääsutee ala teeremondi ja hoolduse kulude jaotusega. Liit ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ soovivad, et Liivi kinnistu omanik kohustuks teeremondi ja hooldusega seotud otsekulud tasuma hiljemalt 5 (viie) tööpäeva jooksul vastava arve laekumisest. Liit ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ on nõus, et Liivi kinnistu igakordne omanik tasub perioodilise maksena summa (nö iga-aastane kasutamise hüvitis), mis vastab juurdepääsutee aluse maa maamaksule.
3.SA Tartu Ülikooli Kliinikum toetab avaldust. J. Liivi 2d kinnistule tuleb avalikult kasutatavale teele juurdepääs tagada üle Vallikraavi 19/21 asuva kinnistu. Avaldaja soovitavad servituudi tingimused on asjakohased ja põhjendatud.
4.Kristel Avarmaa ja Marteburg OÜ leiavad, et avaldaja kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu tagamine üle Vallikraavi 25 kinnisasja ei ole mõeldav.
5.Tartu Linnavalitsus leiab, et Toompark OÜ poolt pakutud tingimused juurdepääsutee kasutamiseks on mõistlikud.
6.Kohus kuulas menetlusosalised ära 26. märtsil 2018. a istungil.
KOHTU SEISUKOHT
7.Kohus leiab, et avaldus tuleb rahuldada.
8.Avaldaja on kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt kinnisasja asukohaga J. Liivi tn 2d, Tartu omanik (tl 14). Kinnisasjale asukohaga J. Liivi tn 2d, Tartu puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt (tld 15, 31, 33 ja 46). Menetlusosalised ei vaidle selle üle. Avaldajal on seega asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgi õigus nõuda oma kinnisasjalt juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle võõra kinnisasja.
9.Avaldaja soovib, et juurdepääs kinnisasjale asukohaga J. Liivi tn 2d, Tartu oleks määratud nii nagu see hetkel tegelikult toimub, so algusega avalikult kasutatavalt teelt ehk J. Liivi tänavalt mööda Vallikraavi 19/21, Tartu kinnistul paiknevat olemasolevat erateed kuni J. Liivi tn 2d, Tartu kinnistu piirini. Kohus leiab, et olemasoleva eratee kaudu on võimalik pääseda avaldaja kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele. Seda kinnitab asjaolu, et teed kasutatakse tegelikult avaldaja kinnisasjale juurdepääsuks, ja Tartu linnavalitsuse arvamus. Olemasoleva eratee kasutamine juurdepääsu tagamiseks koormab avaldaja kinnisasja naaberkinnisasjade omanike kõige vähem, kuna sel juhul ei ole vaja rajada juurdepääsu tagamiseks uut teed ega sellest tulenevalt muuta ka avaldaja naaberkinnisasjade välisilmet ning senist kasutusviisi. Jätkub seni praktikas toiminud tee kasutamine. Menetlusosalised, sh kinnisasja asukohaga Vallikraavi 19/21, Tartu omanik, on pidanud avaldaja kinnisasjale juurdepääsu tagamiseks olemasoleva eratee kasutamist põhjendatuks (tl-d 62, 66, 75, 77, 81 – 82, 86). Avaldaja kinnisasjale tuleb seega määrata avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs nii, et see algab J. Liivi tn-lt ning kulgeb mööda Vallikraavi 19/21 kinnistul paiknevat olemasolevat erateed kuni J. Liivi tn 2d kinnistu piirini. Kohus leiab, et olukorras, kus avaldaja on enda jaoks pidanud taotletud juurdepääsu ulatust piisavaks, pole kohtul põhjust asuda teistsugusele seisukohale. MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liit ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ vastupidised väited ei olnud sisuliselt seotud avaldaja kinnisasja juurdepääsu küsimusega, vaid nende endi soovidega saada juurdepääsu üle avaldaja kinnisasja, mis ei ole käesoleva menetluse esemeks.
10.Avaldaja on soovinud tähtajatu ja ööpäevaringse juurdepääsu määramist kasutamiseks kõikidele isikutele nii jalgsi kui ka sõidukiga. Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omanik ja Vallikraavi 19a
Arendus OÜ on olnud sellega nõus eeldusel, et kinnisasjal tegutseb lasteaed-põhikool. Samas ei ole Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omanik ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ toonud välja asjaolusid, millest nähtuks, et juhul kui avaldaja kinnisasja kasutusotstarve muutub, muutub ka juurdepääsu võimaldamine üle Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasjal asuva eratee Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omaniku jaoks koormavamaks. Arvestades eeltoodut ning asjaolu, et avaldaja kinnisasjale ei ole juurdepääsu rajamiseks vähem koormavat alternatiivset võimalust (vt ülal) ning eelduslikult säilib vajadus juurdepääsu järgi ka kinnisasjal lasteaed-põhikooli tegutsemise lõppemisel, on põhjendatud määrata juurdepääs tähtajatuna ja ööpäevaringsena kasutamiseks kõikidele isikutele nii jalgsi kui ka sõidukiga. Kohus märgib, et asjaolude olulisel muutumisel võib kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 6185 järgi juurdepääsu seadmise määrust muuta, kui see on vajalik raskete tagajärgede ärahoidmiseks. Olukorras, kus avaldaja kinnisasja kasutusotstarve muutumine toob Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omanikule kaasa rasked tagajärjed, on Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omanikul seega võimalik taotleda juurdepääsu tingimuste muutmist.
11.Avaldaja, Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omanik ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ ei vaidle teeremondi ja hoolduse kulude ega juurdepääsu tasu suuruse arvestamise aluste üle. Samas ei ole menetlusosalised selgelt märkinud, millistel alustel tuleks leida teeremondi- ja hooldustööde turuhind ning millal tuleks teeremondi ja hoolduse kulud ning juurdepääsu tasu maksta. Kohus leiab, et nimetatud asjaolude märkimine on vajalik eelkõige selleks, et tagada lahendi täidetavus ja koormatud kinnisasja omanikule oma omandiõiguse kitsenduste eest AÕS § 156 lg 1 järgse hüvitise saamine ilma täiendavate vaidlusteta. Kohus leiab, et turuhind on põhjendatud määrata teeremondi- ja hooldustööde kohta võetud kahe pooltest sõltumatu vastaval tegevusalal tegutseva isiku hinnapakkumise alusel leitud keskmise hinna põhjal. Kohtuistungil toimunud ärakuulamisel pidasid menetlusosalised sellist konkureerivatest hinnapakkumistest lähtuvat lähenemist põhjendatuks. Kuivõrd soovi korral turuhinna leidmiseks võib olla vajalik võtta hinnapakkumisi, on teeremondi ja hoolduse kulude tasumiseks põhjendatud ette näha 15 päevane tähtaeg alates vastava arve saamisest. Selle aja jooksul on Liivi tn 2d, Tartu omanikul võimalik välja selgitada, kas arvel märgitud tööde hind ületab turuhinda. Samas on tegemist piisavalt lühiseke ajaga, et Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omanikul oleks võimalik tööde teostajale maksta Liivi tn 2d, Tartu omanikult saadud rahaga, so ta ei peaks tööde teostamist esmalt oma rahaga finantseerima. Kohus leiab seega, et teeremondi ja hoolduse kulud tuleb tasuda 15 päeva jooksul alates vastava arve saamisest. Juurdepääsu tasu maksmise tähtaja osas ei ole menetlusosalised selgelt seisukohta esitanud. Samas kuna tegemist on iga-aastase tasuga, on põhjendatud määrata selle maksmise tähtajaks iga aasta 31. detsember.
12.Juurdepääsu kandmiseks kinnistusraamatusse on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 1 järgi nõutav kinnisasja omaniku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa juurdepääsutee kohta kanne tehakse. Selleks, et tagada lahendi siduvus ja täidetavus kinnisasjade igakordsete omanike suhtes, on vajalik juurdepääsu suhtes märkuse kandmine kinnistusraamatusse (vt nt Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 46). Arvestades eeltoodut ning avaldaja vastavat taotlust on kohtu hinnangul põhjendatud kohustada MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liitu ja OÜ Vallikraavi 19a Arendust andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusregistris registreeritud registriosa nr XXX III jakku märkuse kandmiseks, millega tehakse nähtavaks käesoleva määrusega sätestatud juurdepääsuõigus Tartu Maakohtu kinnistusregistris registreeritud kinnistu registriosa numbriga XXX igakordse omaniku kasuks. MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liidu ja OÜ Vallikraavi 19a Arendus vastavad tahteavalduse tuleb KRS § 341 lg 8 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 järgi asendada käesoleva määrusega.
13.OÜ Vallikraavi 19a Arendus on istungil märkinud, et OÜ Vallikraavi 19a Arendus vastuse lisa nr 4, lasteaed-põhikooli ehitusprojekt ei ole antud asjas asjakohane. See tuleb seega jätta TsMS § 238 lg 1 alusel asja juurde võtmata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
14.TsMS § 172 lg 1 esimese lause järgi kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Menetlus on läbi viidud avaldaja huvides. Samas ei ole avaldaja saavutanud enne kohtusse pöördumist Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omanikuga juurdepääsu kohta servituudi seadmiseks kokkulepet. Avaldaja on seega olnud sunnitud oma õiguste kaitseks kohtusse pöörduma. Avaldus on rahuldatud. Kohtumenetluses on samas Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omanik ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ olnud enamike juurdepääsu tingimustega kohe nõus. MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liit, Sihtasutus Tartu Ülikooli Kliinikum, OÜ MARTEBURG ja Tartu linnavalitsus on osalenud menetluses oma seadusliku esindaja kaudu. Kristel Avarmaa on osalenud isiklikult. Neil ei ole seega hüvitamisele kuulunud menetluskulusid tekkinud. Kohus leiab eelnimetatud asjaoludest tulenevalt, et menetluskulud on põhjendatud ja õiglane jätta TsMS § 172 lg 1 teise aluse alusel menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Vahur-Peeter Liin Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.