Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke
Otsuse tegemise koht ja aeg
Tartu, 19. aprill 2018. a
Tsiviilasja number
2-16-16599
Tsiviilasi
Osaühing Brainella hagi Narva linn, A. Puškini tn 12 korteriühistu vastu võlasuhte ja võlgnevuse puudumise tuvastamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
1354 eurot 51 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 16. jaanuari 2018. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Narva linn, A. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja): Narva linn, A. Puškini tn 12 korteriühistu (registrikood: 80189721), esindaja Oksana Smirnova Vastustaja (hageja): Osaühing Brainella (registrikood: 10294480), esindaja advokaat Andrei Matvejev
RESOLUTSIOON
1.Apellatsioonkaebus rahuldada.
2.Tühistada Viru Maakohtu 16. jaanuari 2018 otsus. Saata asi Viru Maakohtule uueks läbivaatamiseks.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ Brainella (hageja) esitas Viru Maakohtule 2. novembril 2016 hagi Narva linn A. Puškini tn 12 korteriühistu (kostja) vastu tuvastamaks rendi- või muu sarnase lepingust tuleneva võlasuhte puudumist hageja ja kostja vahel ning tuvastada, et hagejal puudub kostja ees võlgnevus renditasu ja/või soojusenergia osas. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Menetluse käigus loobus hageja nõudest tuvastada hageja ja kostja vahel rendi- või muust sarnasest lepingust tulenevate võlasuhete puudumine (tl 82 pöördel, p 6). Hageja palus jätta hagiavaldusele lisatud kostja üldkoosoleku protokollid tähelepanuta (tl 45 pöördel, p 4). Hagejale kuulub alatest 28. jaanuarist 2011 korteriomand Puškini 12-15 Narva ja ta on kostja liige. Kostja arvestas hagejale igakuiselt esitatavates kommunaalarvetes renditasu 15 eurot 98 senti ja köetavaks pinnaks 98,15 m2. Hageja korteri pind on 88,4 m2. Kostja ei anna selgitusi arvestatud rahasummade kohta, eirab hageja kirjalikke ja suulisi vastuväiteid arvetele ja jätkab ebaõigete arvete esitamist ja on sellega tekitanud hagejale võlgnevuse kostja ees 25. oktoobri 2016 seisuga summas 1152 eurot 90 senti. Menetluse käigus suurendas hageja summat 1354 euro 51 sendini. Hageja leiab, et kostja arvestus renditasu ja tasu soojusenergia eest, mis ületab hageja omandis oleva korteri pinda, on alusetu. Vastavalt kostja põhikirja p-le 3.2 on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kehtestatud tähtajaks ja selle poolt määratud suuruses sihtotstarbelisi makseid maja jooksvate majandamiskulude katteks. Maksete suuruste kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast majas asuvate elu- ja mitteeluruumide üldpinnast. Ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt kord kuus hiljemalt juhatuse poolt kehtestatud tähtajaks ja selle poolt määratud korras maja ühiskommunikatsioonide makseid (soojusvarustus, veevarustus, kanalisatsioon jmt). Maksete suuruste kindlaksmääramise alusteks on soojusenergia osas köetava korteri pinna suurus ning soojaveevarustuse, veevarustuse ja kanalisatsiooni osas korteris elavate isikute arv või arvestite näidud. Korteriühistu liige ei ole kohustatud kandma muid koormatisi või tasuma makseid, mis ei ole kooskõlas seaduse ega põhikirjaga. Hageja ja kostja vahel puuduvad rendi- või muud kasutuslepingud, mille alusel oleks kostjal õigus täiendavatele tasudele. Notariaalselt tõestatud korteriomandi 19. jaanuari 2011 müügilepingust tulenevalt puudusid vastavad lepingulised kohustused ka eelneva korteriomaniku ja kostja vahel.
Hageja tasub regulaarselt kostjale korteriomandiga seotud majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest v.a. renditasu, tasu trepikoja soojenduse eest ja sellelt arvestatud viiviseid. Trepikojal on kaks sissepääsu, üks tänava poolt ja teine maja hoovist. Hageja korteriomandisse sissepääs on tänava poolt. Enne korteriomandi ostmist on tänavapoolne sissepääs eraldatud hoovipoolsest sissepääsust seinaga, et maja elanikke ei segaks samas trepikojas asuva VIVA kohviku külastajad. Hagejal puudub vajadus eraldi sissepääsu jaoks. Kostja esitab hagejale arveid renditasuna trepikoja eraldatud osa kasutamise eest ja arveid trepikoja osa kütmise eest. Hageja poolt kasutatavasse trepikotta ei ole paigaldatud radiaatorit ja selle kütmine toimub hageja korteriomandist eralduva soojuse arvelt (tl 112 pöördel). Eraldatud trepikojaosa on hoone mõtteline osa, mistõttu ei ole hageja kohustatud maksma kostjale eraldi renditasu ega soojusenergia eest. Hageja hinnangul on kostja poolt protokollides kajastatud otsustele tuginemine asjakohatu. Isegi kui üldkoosoleku 14. juuni 2005 protokollis vastuvõetud otsust tuleb käsitleda renditasu suuruse kindlaksmääramisena, ei tähenda see automaatselt rendilepingu sõlmimist korteriomanikega. Kostja ei sõlminud hagejaga rendilepingut ega teinud hagejale ettepanekut sõlmida rendi- või mõni muu kasutusleping. Kostja ei saa tugineda tavale kui lepingu sõlmimise alusele. Hageja ei ole kostja ebaõigeid arveid aktsepteerinud. Hageja ei mõista, mille suhtes soovib kostja aegumist rakendada.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus kohaldada aegumist. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Hageja esitas oma nõuete põhjenduseks kostja üldkoosolekute protokollid, mh 26. detsembri 2003 ja 14. juuni 2005 üldkoosoleku protokollid, kus otsustati kinnitada täiendavad tariifid maja esimesel korrusel asuvate mitteeluruumide omanike jaoks (sh ka hageja korteriomandi jaoks, korter nr 15). Esimese korruse mitteeluruumide korteriomanikud kasutavad majja sisenemisel Puškini tänava poolset sissepääsu. Teised majaelanikud kasutavad hoovipoolset sissepääsu. Hageja on kostja liige alates 28. jaanuarist 2011. Vastavalt korteriühistuseaduse (KÜS) §-le 51 läksid hagejale üle kõik endise omaniku õigused ja kohustused (sh ka arvete tasumise kohustus). Ülejäänud maja esimese korruse mitteeluruumide omanikud tasuvad oma arveid nõuetekohaselt vastavalt kostja üldkoosolekutel kinnitatud korrale ja seda tegi ka hageja korteri eelmine omanik. Hagejal oli õigus alates 28. jaanuarist 2011 tutvuda kostja üldkoosolekutel vastuvõetud otsustega ning need kohtus vaidlustada. Hageja ei ole otsuseid vaidlustanud. Kostjal on säilinud venekeelne kirjavahetus hagejaga alates 28. detsembrist 2011, kus kostja vastas hageja kirjalikule avaldusele ning seletas olukorda, miks kostja on kinnitatud eritariifid mitteeluruumide omanikele. Kostja on nõus kirjad esitama nõudmisel (tl 38, p 2.2). Kostja tõendab üürilepingu olemasolu kostja üldkoosolekute protokollidega (hageja poolt esitatud) ja hagejale väljastatud arvetega (tl 38 pöördel). Kõik korteriomanikud on pidanud ajalooliselt väljakujunenud üldkasutatavate ruumide kasutamise tingimusi õiguslikult siduvaks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 2 lg 2 kohaselt on tsiviilõiguse allikaks ka tava. Juhul, kui hageja ei ole nõus üüri/rendi lepinguga, mis oli sõlmitud tema korteriomandi endise omaniku ja kostja vahel, peab hageja pöörduma hagiga endise korteriomaniku vastu, kuna kinnisasi ei vasta müügilepingus sätestatud tingimustele ja müüja ei ole teavitanud hagejat täiendava kokkuleppe olemasolust. Hageja poolt esitatud tabelis kajastatud numbrid ja arvestused on paljasõnalised ja ei ole põhjendatud dokumentaalsete tõenditega. Poolte vahelised lepingulised suhted tekivad sellest,
et hageja kasutab täiendavaid ruutmeetreid kostja üldpinnast. Üürilepingust tuleneb kohustus tasuda üüri ja tasu ruumide soojusenergia eest. Hageja võlgnevus kostja ees tekkis kostja liikmeks saamisest kehtiva kasutuslepingu alusel alates 2011. aastast. Hagejal ei ole õigust nõuda võlgnevuse puudumise tuvastamist aegumistähtaja möödumise tõttu. Kostja esitas üldkoosolekute protokollid (tl 55-63), millest nähtub tariifide kehtestamine hageja korteri suhtes. Kõik hagejale arvestatud tariifid on vastu võetud ja kinnitatud kostja üldkoosoleku poolt. Poolte vahel sõlmitud üüri- või rendileping ei ole kirjalikult vormistatud. Poolte vahel on kehtiv õigussuhe (kasutusleping), mille alusel hageja kasutab üldkasutatavat ruumi ning kommunaalteenuseid, mille eest kostja nõuab mõistlikku tasu. Hageja on ise kinnitanud, et tema kasutuses on eraldatud sissepääs oma ruumidesse, seega on hageja kasutuses osa hoone üldkasutatavatest ruumidest. Kostja viitas ringkonnakohtu otsusele tsiviilasjas 2-10-51755, kus kostja oli menetlusosaline sarnases vaidluses.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus rahuldas 16. jaanuari 2018 otsusega hagi ja tuvastas kostja nõude puudumise hageja vastu kostja esimeses trepikojas üldkasutatava ruumi osa kasutamise ja soojenduse eest summas 1354 eurot 51 senti. Maakohus jättis kostja taotluse aegumise kohaldamiseks rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Maakohus menetles TsMS § 405 lg 1 alusel tsiviilasja lihtmenetlusena ja andis loa edasikaebamiseks. Kuni 1. jaanuarini 2018 (vaidluse asjaolude tekkimise ajal) kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma kaasomandil lasuvad maksud, kandma avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hooldamiseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Kostja põhikirja (tl 14-17, 64-67) punkti 3.2 lg 6 viimase lause kohaselt lähtutakse maksete suuruste kindlaksmääramisel liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast majas asuvate eluja mitte eluruumide üldpinnast. Sama punkti lg 8 viimase lause kohaselt on soojusenergia maksete suuruse kindlaksmääramisel aluseks korteri köetava pinna suurus. Maakohtu arvates ei tulene kostja põhikirjast seaduses sätestatust erinev regulatsioon majandamiskulude kandmisel. Maksete suuruse arvestamisel on soovitud lähtuda korteriomanikule kuuluva eluruumi üldpinnast ning sellele vastavast kaasomandi esemest. Samasugune regulatsioon tuleneb ka KÜS § 151 lg-st 1. Poolte vahel puudub vaidlus, et majandamiskulude suuruse kindlaksmääramisel on kostja lähtunud mitte hagejale kuuluva mitteeluruumi suurusest 88,4 m2, vaid üldpinnast 98,15 m2, mille sisse on arvestatud ka kostja esimese trepikoja osa, kust pääseb hagejale kuuluvasse mitteeluruumi. Maakohus leidis, et kostja on ebaõigesti majandamiskulude arvestamisel võtnud aluseks korteriomandi üldpinna koos trepikoja osaga. Kostja oleks pidanud majandamiskulud arvestama vastavalt kinnistusraamatusse kantud korteriomandi üldpinnale, s.o 88,4 m2. Maakohus ei arvestanud kostja 26. detsembri 2003, 14. juuni 2005 ja 25. mai 2010 üldkoosolekute protokollidega ja koosolekutel vastuvõetud otsustega (tl 55, 56, 58, 62-63) ning jättis need tähelepanuta, kuna seaduses sätestatust erinev regulatsioon majandamiskulude kandmisel peab tulenema korteriühistu põhikirjast, mitte liikmete üldkoosolekute otsustest, kus
ei ole arutatud põhikirja muutmist. Maakohus selgitas, et asjakohane ei ole kostja väide väljakujunenud tava kohta, sest TsÜS § 2 lg 2 teise lause kohaselt ei saa tava muuta seadust. Maakohus asus seisukohale, et kostja üldkoosolekute protokollidega ei saa tõendada lepingu sõlmimist, kuna leping sõlmitakse tavaliselt kostja juhatuse poolt kostja liikmete nimel. Andmed lepingu olemasolu kohta puuduvad ka ostu-müügilepingus (tl 85-90). Hageja poolt esitatud arvestus (tl 91) ei tõenda lepingu sõlmimist, kuna lõige „Rent“ ei tähenda lepingu olemasolu. Maakohus leidis, et kostja väited on vastuolulised. Kui hageja kohustus tuleneks tema kostja liikmeks olemisest, siis milleks oli vaja sõlmida rendilepingut. Maakohtu hinnangul on kostja väited rendilepingust otsitud ja rendilepingu sõlmimine ei ole tõendatud. Maakohtu hinnangul on põhjendatud tuvastada, et kostjal puudub nõue hageja vastu A. Puškini tn 12, Narva esimese trepikoja osa kasutamise ja soojenduse eest tasu nõudmises summas 1354 eurot 51 senti, mis on arvestatud alates hageja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest, s.o
28.veebruarist 2011 kuni 31. augustini 2017 vastavalt hageja poolt esitatud arvestusele (tl 91). Arvestusest ning hageja põhjendustest on arusaadav, et arvestuses kajastatud tasud on arvutatud pindala osa kohta, mis ületab hagejale kuuluva ruumi pindala 88,4 m2. Kostja ei esitanud omapoolseid arvestusi ega hagejale väljastatud arveid. Maakohus jättis kostja aegumise vastuväite rahuldamata, kuna tuvastas eelnevalt, et poolte vahel ei ole sõlmitud rendilepingut ja kostja on lähtunud majandamiskulude arvutamisel ebaõigest eluruumi üldpinnast. Maakohus jättis tähelepanuta ja ei arvestanud tsiviilasjas nr 210-51755 tehtud otsuseid (tl 68-73), kuna need on tehtud teise nõude ja teiste asjaolude kohta.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus ja teha tühistatud osas uus otsus ja jätta hageja hagi rahuldamata (tl 135, p 5). Kostja palub kohaldada aegumist (tl 136, p 12) ja jätta menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonakaebuse kohaselt ei ole maakohus otsuse tegemisel õigesti tõlgendanud esitatud tõendeid ja on jõudnud valedele järeldustele. Kostja ei ole hagejale kommunaalarvete esitamisel rikkunud ei varem kehtinud KÜS § 151 lg 1 sätteid ega kostja põhikirja. Hageja ei ole esitanud menetluses ühtegi tõendit, millest oleks näha, et kommunaalkulusid arvestatakse üldpinnast, s.o 98,15 m2. Kostja arvestas lisatasu täiendavate ruumide kasutamise eest poolte vahel olemasoleva üüri/rendilepingu raames. Hagiavaldusele lisatud kostja arve (vt hagiavalduse lisa 2) sisaldab tariife, mis tulenevad hagejale kuuluva korteriomandi üldpinnast, s.o 88,4 m2. Ka köetava pinna tariifi suuruseks on märgitud 88,4 m2. Hageja nõue on põhjendamata ja ei kuulu rahuldamisele. Poolte vahelise lepingulise suhte aluseks on asjaolu, et hageja kasutab täiendavaid ruutmeetreid kostja üldpindalast. Kõik tasud on arvestatud kostja üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsuste alusel. Maakohus ei arvestanud, et hageja loobus menetluse käigus nõudest tuvastada hageja ja kostja vahel rendi- või muust sarnasest lepingust tulenevate võlasuhete puudumist. Tariifid arvestati täiendavate ruumide kasutamise (üürile võtmise ehk rentimise) eest. Hageja muutis oma nõuet menetluse käigus, muutes oma nõude suurust. Hageja ei ole esitanud võlgnevuse 1354 eurot 51 sendi osas ühtegi tõendit. Hageja nõue on abstraktne ja ei ole korrektne. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et kostja ei esitanud kohtule hagejale väljastatud arveid, mis on vastuolus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg-ga 1.
Hageja on seisukohal, et TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Seega ei ole hagejal õigust nõuda võlgnevuse puudumise tuvastamist aegumistähtaja möödumise tõttu.
5.Hageja palub jätta apellatsioonikaebus rahuldamata ja menetluskulud jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebusest ei ole võimalik tuvastada, millised kohtu järeldused või kasutatud õigusnormide tõlgendamised on kostja hinnangul ebaõiged. Hageja poolt mitteeluruumi soetamisel hakkas kostja esitama hagejale arveid mitteeluruumi kasutamisega seotud majandamiskulude ja kommunaalkulude tasumiseks. Arves oli eraldi märgitud summa 15 eurot 98 senti „rendi“ eest. Suulise seletuse kohaselt arvestatakse renditasu hageja mitteeluruumile külgneva trepikoja pinna eest. Hageja seletas korduvalt kostjale, et trepikoja puhul on tegemist eelkõige korteriomandite mõttelise osaga. Korteriomandite juurde kuuluvaid elamu mõttelisi osi võib käsutada ainult kõikide korteriomanike otsuse alusel. Hageja hinnangul on vaidlus järgnevates küsimuses: 1) kas korteriühistu võib käsutada ilma vastava volituseta kõikide korteriomanike poolt korteriomandite mõttelist osa; 2) kas hageja ja kostja vahel on olemas rendisuhted; 3) kui kostjal puudub volitus korteriomandite mõtteliste osade käsutamiseks ja poolte vahel puudub rendileping, siis millisel alusel kostja esitab igakuiselt hagejale nõude renditasu tasumiseks. Kostja ei esitanud maakohtus ühtegi tõendit selle kohta, et kostja ja hageja vahel on olemas lepingulised suhted. Samuti ei esitanud kostja ühtegi tõendit selle kohta, et summa 15 eurot 98 senti oli kehtestatud majandamiskuludena üldkoosoleku poolt. Üldkoosolekute vaidlustamise tähtaja möödumise vastuväidete osas jääb hageja varasemalt esitatud seisukoha juurde. Puuduvad tõendid selle kohta, et endine korteriomandi omanik väljendas soovi aktsepteerida kostja tahteavaldust ja sõlmida rendilepingut. Hagejal puudub vajadus ja võimalus mainitud tahteavaldusi vaidlustada. Kui isik esitab tuvastushagi, siis on tegemist nn negatiivsete asjaolude tõendamisega. Kuna kostja esitas 6. oktoobril 2016 arve nr 15/9, siis ei pea võlgnevuse olemasolu tõendama nõude vaidlustanud pool. Kostja ei tõendanud rendisuhete olemasolu. Õige on maakohtu järeldus, et hagejal puudub võlgnevus kostja ees. Kostja poolt esitatavate arvete või teatiste suhtes tuleb aegumistähtaja kohaldamisel lähtuda TsÜS § 147 lg-s 3 sätestatust. 2011. aastal tekkinud nõudeõiguste aegumistähtajaks oli 1. jaanuar 2015 ja 2012. aastal esitatud arvete aegumistähtajaks oli 1. jaanuar 2016. Järgnevate aastate jooksul esitatud arvetest tuleneva nõudeõiguse aegumistähtaeg ei olnud hagi esitamise ajaks lõppenud. Nõudeõigus, mis on suunatud teatud summa saamiseks hakkab võlausaldaja poolel aegumistähtaeg kulgema selle nõude sissenõutavaks muutumise päevast. Antud reegel ei ole kohaldatav võlgniku õigusele nõuda nõude puudumise tuvastamist. Sellisel juhul hakkab aegumistähtaeg hakkab kulgema momendist, kui võlgnik sai teada või pidi saama teada, et temale esitatakse alusetult nõue. Kostja esitas 6. oktoobril 2016 alusetu arve nr 15/9. Toimikus puuduvad tõendid selle kohta, et kostja esitas võlanõude hageja vastu enne
6.oktoobrit 2016. Kui kostja tõendab, et võlanõuded esitati hagejale varem, siis nende nõuete osas, mis olid esitatud aastatel 2011-2012, tekib õigus nõuda aegumise tuvastamist. Kostja ei ole teinud oma toiminguid, mis peataks aegumistähtaja.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse rikkumise tõttu TsMS § 656 lg 1 p 5 alusel ning menetluskulude jaotuse osas. Maakohus ei ole otsuse tegemiseks vajalikke asjaolusid välja selgitanud ega kohtuotsust põhjendanud, ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Ringkonnakohus saadab tsiviilasja TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel maakohtule uueks läbivaatamiseks.
7.Hageja on esitanud kohtule nõude tuvastada, et tal puudub kostja ees võlgnevus 1152 eurot 90 senti renditasu ja/või soojusenergia eest. Hageja suurendas 18. septembri 2017 menetlusdokumendis oma nõuet 1354 euro 51 sendini. Maakohus on küll põhjendavas osas detailselt kirjeldanud poolte erinevaid seisukohti menetluses, kohus ei ole aga hageja nõude suuruse muutmise suhtes seisukohta võtnud. Tuvastushagi esitamisel peab hagejal olema mingi eesmärk, mida ta üritab hagiga saavutada, ning kui hageja pärast hagi esitamist kostja tegevuse tulemusena selle eesmärgi saavutab, saab lugeda, et kostja on TsMS § 168 lg-te 4 ja 5 mõttes hageja nõude rahuldanud (Riigikohtu
9.märtsi 2016 otsus tsiviilasjas 3-2-1-182-15, p 13). Tuvastushagi esitamine ilma sooritusnõudeta võib olla põhjendatud ka siis, kui sellest sõltub, millised õigused ja kohustused on hagejal (vt lepingu kehtivuse suhtes Riigikohtu 3. oktoobri 2013 otsus tsiviilasjas 3-2-1-9713, p 10). Maakohus tuvastas, et hageja on alates 28. jaanuarist 2011 Narvas Puškini tn 12 asuva mitteeluruumi nr M4 (korter nr 15) üldpinnaga 88,4 m2 omanik ja kostja liige (tl 10, 85-90) ning elumaja Puškini tn 12 Narva haldusega tegeleb kostja. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus korteriomaniku väidetav võlgnevus suureneb talle esitatud arvete alusel korteriühistu ees igakuiselt, on korteriomanikul üldjuhul õiguskaitsevajadus esitatud nõuete õigusliku aluse puudumise tuvastamise suhtes. Korteriomanikul on õigustatud huvi saada selgus selles, kas tema vastu esitatud nõuded on õiguslikult põhjendatud. Samas ei saa olukorras, kus teine pool vaidleb tema vastu esitatud tuvastusnõudele vastu, anda hinnangut võlgnevuse puudumisele ilma, et oleks võetud seisukoht nõude õigusliku aluse ja suuruse kujunemise suhtes.
8.Hageja tuvastusnõue koosneb väidetavalt kahest osast (hageja seisukoha järgi renditasu ja/või soojusenergia nõudest). Ringkonnakohus leiab, et sellisel kujul esitatud nõue ei ole selge ega arusaadav. Kui hagejalt nõutud võlgnevus koosneb mitmest erinevast osast, mille mõlema õiguslik alus võib olla erinev ning ta soovib nõude puudumise tuvastamist, tuleb hagejal oma nõuet täpsustada. Hageja peab põhistama tema vastu suunatud nõude ja selle kujunemise aluse, mille puudumise tuvastamist hageja taotleb. Maakohtu seisukoha järgi puudub poolte vahel vaidlus, et hagejale majandamiskulude suuruse kindlaksmääramisel ei ole kostja lähtunud hagejale kuuluva mitteeluruumi suurusest 88,4 m2. Samas ei tulene nimetatu asjas kohtule esitatud tõenditest. Põhjendatud on apellatsioonkaebuse seisukoht, et hageja enda esitatud tõendi kohaselt on kostja majandamiskulude arvestamisel lähtunud just mitteeluruumi suurusest (tl 11). Kostja leiab, et ta on hagejalt arvestanud lisatasu täiendavat ruumide kasutamise eest. Asja uuel menetlemisel tuleb maakohtul esmalt selgitada välja, millisel õiguslikul alusel on kujunenud hageja väidetav võlgnevus kostja ees, samuti selle suuruse kujunemine. Maakohus on hinnanud võimalikku rendilepingut hageja ja kostja vahel ning korteriomanike üldkoosoleku otsuseid. Maakohus leidis, et kuna seadusest (enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KOS § 13 lg-st 1 ja KÜS § 151 lg-st 1 tulenevast) erinev regulatsioon majandamiskulude kandmisel peab tulenema korteriühistu põhikirjast, mitte liikmete üldkoosoleku otsustest, kus
ei ole arutatud põhikirja muutmist, tuleb nimetatud otsused jätta tähelepanuta. Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu. Praegusel juhul on korteriomanikud otsustanud nõuda lisatasu mitteeluruumide omanikelt nende ainukasutuses olevate ruumide eest (tl 56 jj). Lisatasu korteriomanikele täiendavate ruumide kasutamise eest on kinnitatud korteriomanike üldkoosoleku otsustega (tl 50 jj). Enne
1.jaanuari 2018 kehtinud korteriomandiseaduse KOS (2000) § 12 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. KOS (2000) § 15 lg 3 järgi võivad kokkuleppeid arvestades korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Sama põhimõte tuleneb ka AÕS § 72 lgst 1, mille järgi kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Ringkonnakohtu hinnangul ei muuda vaidlusalune tasunõue kaasomandi majanduslikku otstarvet, vaid on eelkõige suunatud mitteeluruumide kasutamisega seotud täiendavate kulude hüvitamisele. Seega tuleb maakohtul võtta seisukoht, kas kostjal võib olla nõue hageja vastu korteriomanike üldkoosoleku otsuste täitmisest tulenevalt ning milline on selle nõude suurus.
9.Kostja on esitanud hageja nõudele aegumise vastuväite (tl 96, apellatsioonkaebuse p 12). Kostja väitel ei ole hagejal õigust nõuda võlgnevuse puudumise tuvastamist, kuna aegumistähtaeg on möödunud: hageja võlgnevus on tekkinud alates 2011. aastast. Ringkonnakohus leiab, et kostja tuginemine tuvastusnõude aegumisele ei ole õiguslikult põhjendatud. Kostja seisukoht tähendab oma olemuselt aga nõude sissenõutavuse puudumise tunnustamist. Seega on kostja väitel tema nõuded hageja vastu aegunud. Nimetatu tähendab, et kostja ei saaks juhul, kui hageja aegumisele tugineb, hagejalt tema kohustuste täitmist nõuda. Hageja muutis oma nõuet ning loobus hageja ja kostja vahelise võlasuhte puudumise tuvastamise nõudest (tl 83 pöördel). Kuna menetluses ei ole enam kostja tulevikus esitatavad nõuded, võib kostja aegumise vastuväide tähendada kostjapoolset hagi õigeksvõttu TsMS § 440 mõttes hagetava summa osas.
10.Maakohus ei ole võtnud seisukohta hageja nõude õigusliku kvalifikatsiooni ja põhjendatuse suhtes, ei ole hinnanud hageja nõude ulatust ega selgitanud menetluses tõendamiskoormise jaotust. Ringkonnakohus leiab, et arvestades maakohtu otsuse põhjendusi ning maakohtus läbiviidud menetlustoiminguid, tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
11.Asjas kantud menetluskulude jaotuse otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt maakohus vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele. /allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp
Kersti Kerstna-Vaks
Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.