Kohtuasja number Kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Kohtunik
2-16-16599 11. november 2020, Narva kohtumaja
Kohtuasi
Osaühingu Brainella hagi Narva linn, A. Puškini tn 12 korteriühistu vastu võlasuhte ja võlgnevuse puudumise tuvastamise nõudes 575,28 eurot Hageja Osaühing Brainella (registrikood 10294480), lepinguline esindaja Andrei Matvejev Kostja Narva linn, A. Puškini tn 12 korteriühistu (registrikood 80189721), lepinguline esindaja Oksana Smirnova Hagimenetlus 11.11.2020, kirjalikus menetluses kohtuistungit pidamata
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik Asja läbivaatamise kuupäev ja viis
Tamara Šabarova
Kohtuotsuse peale on menetlusosalistel õigus apellatsiooni korras edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse tervikuna apellandile (apellatsioonkaebuse esitajale) kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
Tsiviilasi nr 2-16-16599
Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. TsMS § 633 lg 7 alusel tuleb apellatsioonkaebuses märkida, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Tsiviilasi nr 2-16-16599
Puškini tn 12 korteriühistule igasuguseid tasusid, mis on seotud OÜ Brainella korteriomandi asukohaga x, juures asuva trepikoja kasutamisega, sh tasuma tasu selle trepikoja kütte eest lisaks OÜ Brainella poolt tasutavatele majandamiskuludele. Hageja palus lisada toimiku materjalide juurde kostja poolt esitavate nõuete arvestus seisuga hagi täienduse esitamise päeval.
Kohtule 02.11.2016. a esitatud hagiavalduses nõudis hageja: 1) tuvastada, et OÜ Brainella ja Puškini tn.12 KÜ vahel puuduvad rendi- või muu sarnase lepingust tulenevad võlasuhted; 2) 3(1 4)
Tsiviilasi nr 2-16-16599
tuvastada, et OÜ-gul Brainella puudub Puškini tn.12 KÜ ees võlgnevus renditasu ja/või soojusenergia osas. Kohtule 18.09.2017 esitatud menetlusdokumendi (kd 1, tl 82-83) p-s 6. 1) muutis hageja hagi eset ja sõnastas järgmiselt: tuvastada Puškini tn. 12 KÜ nõude, mis seisneb majas asukohaga A. Puškini tn. 12, Narva I. trepikojast osa kasutamise ja soojenduse eest tasu nõudmises summas 1354,51 eurot, OÜ Brainella vastu puudumist. Peale tsiviilasja Tartu Ringkonnakohtust Maakohtusse saabumist uueks läbivaatamiseks hageja on haginõuded korduvalt täpsustanud (korrigeerinud), kuid hagi aluseks olevad põhilised asjaolud jäid samaks. Viimati täpsustatud (kd 1, tl 198-200) ja kohtu menetluses (kd 2, tl 1) olevaks nõudeks on: 1) tuvastada, et OÜ Brainella ja Narva linn, A. Puškini tn 12 korteriühistu vahel puuduvad rendivõi üürilepingust tulenevad võlasuhted; 2) punktis 1 määratud nõude rahuldamisel tuvastada, et hagejal puudub kohustus tasuda kostjale rendi(üüri)tasu; 3) tuvastada, et OÜ Brainella oli ajavahemikul alates 28.02.2011.a kuni 31.01.2016 kohustatud tasuma kostjale tasu kütte eest lähtudes köetavast pinnast 88,4 m2; 4) punktis 3 nimetatud nõude rahuldamisel tuvastada, et hagejal puudub võlgnevus kostja ees kütte eest summas 285,63 eurot. Haginõude põhjenduste kohaselt on hageja Narva linnas aadressil x asuva korteriomandi omanik alates 28.01.2011. Korteriomandi soetamisest alates sai hageja kostja liikmeks. Kostja arvestab hagejale igakuiselt esitatavates kommunaalarvetes renditasu 15.98 eurot. Hageja on arvamusel, et rendi(üüri)tasu tasunõue ei ole põhjendatud. Hageja ja kostja vahel ei ole sõlmitud rendileping, mis annaks kostjale antud tasunõude esitamise õiguse. Kostja tasunõue hageja vastu põhjendab kostja sellega, et kostja on teinud erinevaid otsuseid, mis loovad hageja ja kostja vahelised rendisuhted. Kostja viitab KÜ Puškini 12 korteriomanike 26.12.2003. a üldkoosoleku otsusele, millega otsustati kinnitada majanduskavas mitteeluruumide ja eluruumide hooldustariif 2,83 m2. Kinnitada majanduskavas trepikodades firmade poolt kasutatavate ruumide renditasu, korter nr x (endine omanik E.X - 250 EEK). Sama otsusega otsustati kinnitada majanduskavas mitteeluruumide omanike puhul lisatasu prügi väljaveo eest. Maja esipoolel asuvate trepikodade, elanike kasutusest välja viidud eluruumide kütmise tasu arvutada metraaži järgi Mx (korter nr x) - 100 EEK - 9,8 m2. Kostja põhjendas rendi(üüri)tasu tasunõuet KÜ Puškini 12 korteriomanike 14.06.2005. a üldkoosoleku otsusega, millega otsustati: „KÜ Puškini 12 juhatus on oma koosolekul 20. juulil 2004. a KÜ põhikirja alapunkti 1.6. alusel kindlaks teinud: paraadtrepi pindala rent: x, korter nr x, T.X korter nr x, x korter nr x, korter nr x E.X korter nr 16 A.T – 250 EEK iga korteri puhul. Prügi väljavedu x 150 EEK, x, korter 15 – 100 EEK. x, baar x – 300 EEK. Korter nr x kauplus TTR/ Reklaami paigutamine maja seintel 150 EEK – 1 ruutmeetri eest. OTSUSTATI: Kinnitada kehtestatud tariifid ülalnimetatud korteriomanike puhul”. Rendi-(üüri-) suhted on konkludentsed ja lepingulised. VÕS § 8 lg 1 kohaselt on leping mitmepoolne tehing, mis loetakse sõlmituks VÕS § 9 lg 1 pakkumise ja sellele nõustamise esitamisega. Seoses sellega rendi(üüri)lepingut ei ole võimalik sõlmida üksnes ühe poole tahteavalduse väljendamisega. Kostja poolseid viidatud otsuseid on võimalik käsitleda ainult kostja tahteavaldusena, s.o lepingu sõlmimise ettepanekuna. Puuduvad tõendid selle kohta, et hageja nõustus kunagi kostja pakkumisega rendi(üüri)lepingu sõlmimiseks. Seega puuduvad hageja ja kostja vahel lepingulised suhted, mis annaks kostjale õiguse rendi(üüri)tasu tasumise nõude esitamisele. 4(1 4)
Tsiviilasi nr 2-16-16599
Lisaks sellele esitas kostja ajavahemikus 28.02.2011-31.01.2016 hagejale nõude kütte eest tasumise kohta, lähtudes köetavast pinnast 98,15 m2. Hageja korteri pind on 88,4 m2. Seda asjaolu, et kostja on lähtudes köetavast pinnast 98,15 m2 esitanud kütte tasumise kohase nõude, võttis kostja omaks vastuses hagiavaldusele (vastuse p. 2.1). Vastavalt kostja põhikirja p-le 3.2 on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kehtestatud tähtajaks ja selle poolt määratud suuruses sihtotstarbelisi makseid maja jooksvate majandamiskulude katteks. Maksete suuruste kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omandis oleva korteri üldpinna osast majas asuvate elu- ja mitteeluruumide üldpinnast. Ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt kord kuus hiljemalt juhatuse poolt kehtestatud tähtajaks ja selle poolt määratud korras maja ühiskommunikatsioonide makseid (soojusvarustus, veevarustus, kanalisatsioon jmt). Maksete suuruste kindlaksmääramise alusteks on soojusenergia osas köetava korteri pinna suurus ning soojaveevarustuse, veevarustuse ja kanalisatsiooni osas korteris elavate isikute arv või arvestite näidud. Korteriühistu liige ei ole kohustatud kandma muid koormatisi ega tasuma makseid, mis ei ole kooskõlas seaduse ega põhikirjaga. Ajavahemikul 28.02.2011-31.01.2016 esitas kostja hagejale tasunõude täiendavate ruutmeetrite eest kogusummas 285,63 eurot. Hageja arvates oli ta kohustatud tasuma kütte eest lähtuvalt korteriomandi pinnast, s.o 88,4 m2. Lähtudes sellest, puudus kostjal õigus esitada hagejale ajavahemikul 28.02.2011-31.01.2016 kütte tasumise kohane nõue lähtudes pinnast 98,15 m2. Kokkuvõtvalt leiab hageja, et hageja ja kostja vahel puudub rendi(üüri)leping. Kostjal puudub õigus esitada rendi(üüri) tasunõue. Ka puudus kostjal õigus esitada tasunõue ajavahemikul 28.02.2011-31.01.2016, lähtudes köetavast pinnast 98,15 m2.
Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 122 lg 1 kohaselt on tsiviilasja hinnaks hagihind ja hagita asja hind. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on hagihinnaks hagiasjas hagis taotletu harilik väärtus. TsMS §-st 123 tulenevalt tsiviilasja hinna arvestamisel võetakse aluseks hagi või muu avalduse esitamise aeg. TsMS §-st 135 tulenevalt nimetab tsiviilasja hinna hageja või muu avaldaja hagis või muus avalduses või kaebuses, kui hind ei tulene selgelt avalduse esemest või varasemast avaldusest ega ole seaduses täpselt kindlaks määratud. Hageja nimetas hagihinnaks 575,28 eurot ning on esitanud hagihinna väljaarvutamise põhjendused. Kohus nõustub hageja nimetatud hagihinna suurusega. 1.Hageja esitas tuvastushagi rendisuhete ja sellest tulenevate nõuete puudumise tuvastamise nõudes. Hageja eesmärgiks on tuvastada, et poolte vahel puuduvad rendi- või muud sarnased lepingust tulenevad võlasuhted. TsMS § 125 kohaselt määratakse tuvastushagi hind hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata, loetakse haginõue mittevaraliseks. Ringkonnakohus leidis käesoleva asja 19.04.2018. a otsuses, et olukorras, kus korteriomaniku väidetav võlgnevus suureneb talle esitatud arvete alusel korteriühistu ees igakuiselt, on korteriomanikul üldjuhul õiguskaitsevajadus esitatud nõuete õigusliku aluse puudumise tuvastamise suhtes. 5(1 4)
Tsiviilasi nr 2-16-16599
Lähtudes eeltoodud kohtu järeldusest, esitaski hageja tuvastushagi, mis on suunatud kostja nõude õigusliku aluse puudumise tuvastamisele. Kuna tegemist on mittevaralise nõudega ja hageja hüve väärtust pole võimalik määrata, kuna väärtus muutub igakuiselt, siis TsMS § 125 kohaselt peetakse haginõue mittevaraliseks. Mittevaralise haginõude puhul loetakse TsMS § 132 lg 1 alusel hagihinnaks 3500 eurot, kui sama paragrahvi lõikes 11 ei ole ette nähtud teisiti. Vaadeldaval juhul TsMS § 132 lg 11 teisiti ette ei näe.
Tsiviilasi nr 2-16-16599
seisukoht, et „Kostja ei esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et hageja nõustus kunagi kostja pakkumisega rendi(üüri)lepingu sõlmimiseks”, väär. Hageja sõnul on hagiavalduse nõudeks eelkõige kindlaks tegemise nõue, et hageja ja kostja vahel puuduvad rendi(üüri)suhted ja seeläbi puudub kohustus tasuda üüritasu. Nimelt taotleb hageja omapoolses hagiavalduses „tuvastada, et OÜ Brainella ja Narva linn, A. Puškini tn 12 korteriühistu vahel puuduvad rendi- või muud sarnased lepingust tulenevad võlasuhted”. Veelkord avaldab kostja kohtule oma positsiooni: VÕS §-st 274 ei tulene, et üürileping (rendileping) peaks olema sõlmitud kirjalikus vormis. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja ja kostja kui kõigi korteriomanike esindaja vahel suuline üürileping trepikoja ruumi üürimiseks. Hageja ei vaidlusta asjaolu, et tema kasutuses on eraldi trepikoda. Seega on ebaõige hageja väide, et leping puudub ja kostjal ei olnud õigust nõuda rendimakseid. Alternatiivselt võib kostja nõue hageja vastu tekkida alusetust rikastumisest (VÕS § 1027). Menetluses on tõendatud (ei ole vaidlustatud), et hageja kasutab mitte ainult temale kuuluvad mitteeluruumide pinnad, kuid ka täiendavalt osa kostja elumajas asuvaid üldkasutatavatest ruumidest. Juhul kui kohus tuvastab poolte vahel lepinguliste suhete olemasolu, tuleb arvestada samuti seda, et VÕS § 3 lg 3 kohaselt võib võlasuhe tekkida alusetust rikastumisest. Kostjal oli seega õigus ja alus arvestada hagejale summasid täiendavate ruutmeetrite kasutamise eest. Sellest tulenevalt on kostja endiselt seisukohal, et temal ikkagi oli ja on õigus ja alus arvestada hagejale tasu täiendavate ruumide kasutamise eest. Kostja on selles osas absoluutselt nõus Ringkonnakohtu 19.04.2018. a otsuses kujunenud positsiooniga, mille kohaselt ”Praegusel juhul on korteriomanikud otsustanud nõuda lisatasu mitteeluruumide omanikelt nende ainukasutuses olevate ruumide eest (tl 56 jj). Lisatasu korteriomanikele täiendavate ruumide kasutamise eest on kinnitatud korteriomanike üldkoosoleku otsustega (tl 50 jj). Enne 1. jaanuari 2018 kehtinud korteriomandiseaduse KOS (2000) § 12 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. KOS (2000) § 15 lg 3 järgi võivad kokkuleppeid arvestades korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Sama põhimõte tuleneb ka AÕS § 72 lg-st 1, mille järgi kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse”. Kostja palub maakohtul asja uuel läbivaatamisel arvestada antud ringkonnakohtu positsiooni. Täiendava küttetasu arvestamise kohta Ka taotleb hageja tuvastada, et 28.02.2011 kuni 31.01.2016 oli kostja kohustatud tasuma kostjale tasu kütte eest 88,4 m2 suurusest köetavast pinnast lähtudes. Kostja juhib kohtu tähelepanu, et KÜ otsused täiendavate tariifide arvestuse kohta võeti samuti vastu kehtivale seadusele ja KÜ põhikirjale vastavalt. Puškini tn 12 korteriühistu põhikirja p.1.6 kohaselt on korteriühistul õigus, vastavuses tegelike kuludega, kehtestada tariife ja hindu tema poolt osutatavatele teenustele. Seega võeti 23.12.2003. a ja 14.06.2005. a üldkoosolekute otsused vastu KÜ põhikirjaga kooskõlas. See tähendab, et küttetasu hagejale arvestades lähtus KÜ kõigepealt faktiliselt kasutatavate ruumide üldpinnast, kehtivast küttetariifist ning KÜ üldkoosoleku otsustest. KÜS § 13 lg 4 tulenevalt ei ole KÜ juhatusel pädevust muuta omal algatusel KÜ poolt vastuvõetud otsused ning peatada hagejale täiendavate tasude arvestamist. KÜ Puškini tn 12 põhikirja p 1.6 kohaselt on korteriühistul õigus vastavuses tegelike kuludega kehtestada tariife ja hindu tema poolt osutatavatele teenustele. Kõik hagejale arvestatud tariifid 7(1 4)
Tsiviilasi nr 2-16-16599
said seega vastu võetud ja kinnitatud KÜ üldkoosoleku poolt ning ei ole ühistu põhikirjaga ja seadusega vastuolus.
09.06.2020 (kd 2, tl 15) määras kohus vaadata tsiviilasja läbi kirjalikus menetluses. Menetlusosalistele määrati tähtaeg esitamaks avaldusi, seisukohti ja menetluskulude nimekirja kohtule, samuti teatati lahendi avalikult teatavaks tegemise aeg. Hageja seisukoha (kd 2, tl 27-28) kohaselt on kostja arvates hageja ja kostja vahel sõlmitud trepikoja osa üürileping. Juhindudes sellest, esitab kostja hagejale nõude tasuda trepikoja osa kasutamise ja trepikoja soojendamise eest olevat tasu. Hageja arvates ei ole hageja kunagi kostjaga sõlminud üürilepingut. Lähtudes sellest, ei ole hageja tema arvates kohustatud tasuma trepikoja kasutamise eest üüritasu ja selle kasutamisega seotud makseid. Hagiavaldus on suunatud sellele, et tuvastada üürilepingu puuduolekut. Juhul kui kohus tuvastab, et poolte vahel puudub üürileping, siis sellest tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et kostjal puuduvad õigused esitada trepikoja kasutamisega seonduvad tasunõuded. Menetluse kestel kostja esitatud väidete kohta on hageja seisukohal, et üürilepingu tekkimiseks on vajalik mõlema lepingupoole tahteavaldus. Kostja viitab korteriühistu üldkoosoleku otsusele, millega üldkoosolek otsustas määrata rendi(üüri)tasu hageja korteriomandi suhtes trepikoja kasutamise eest. Narva linnas aadressil Puškini tn 12 asuva elumaja trepikodades on kaks väljapääsu. Enne hageja poolt korteriomandi soetamist paigaldati trepikotta vahesein, mille tõttu ühe välja(sisse)pääsu kaudu on võimalik siseneda ainult hageja korteriomandisse ja naaberkorteriomandisse. Hageja ei paigaldanud vaheseina. Kostja ei esitanud kunagi ühtegi tõendit selle kohta, et vaheseina paigaldamisel otsustas korteriühistu, et kahe korteriomandi omanikud hakkavad kasutama vaheseina paigaldamisel vaheseinaga eraldatud trepikoja osa üürilepingu alusel. Kostja esitas üksnes korteriühistu üldkoosoleku otsused, mis kohustavad olemasolevat olukorda arvestades vaheseinaga eraldatud korteriomandite omanikke tasuma vaheseinaga eraldatud trepikoja kasutamise eest üüritasu. Hageja käsitleb jätkuvalt üldkoosoleku otsuseid kostja ühepoolse tahteavaldusena saada tasu vaheseinaga eraldatud trepikoja osa kasutamise eest. Ühepoolse tahteavalduse esitamisega ei tohi tekkida üürileping. Suulise üürilepingu sõlmimine peab olema ka tõendatud. Nt suulise lepingu sõlmimine võib olla tõendatud tunnistajate ütlustega jne. Selliseid tõendeid kostja esitatud ei olnud. Kuna hageja eitab üürilepingu olemasolu, siis tegemist on nn „negatiivse“ asjaoluga ja hageja ei ole kohustatud tõendama seda asjaolu, mille puuduolekule ta viitab. Suulise lepingu olemasolu võib olla tõendatud ka kaudsete tõenditega. Sellise tõendina võib olla nt üüritasu tasumine hageja poolt. Hageja ei tasunud kunagi üüritasu. Tegemist on jällegi „negatiivse“ asjaoluga. Juhul kui kostja soovib tõendada üürilepingu olemasolu, nt viidates, et hageja on üüritasu tasudes üürilepingu sõlmimisega nõustunud, siis kostja oli kohustatud esitama sellekohased tõendid. Sellised tõendid jäid esitamata. Kostja tõendab üürilepingu olemasolu viidates üksnes üldkoosoleku otsustele ja sellele, et aastate jooksul on ta üüritasunõuet esitanud. Kuid kõnealused asjaolud ei või olla üürilepingu sõlmimise ja olemasolu tõenditeks. Ei ole asjakohane kostja viide sellele, et kostjal on alusetust rikastumisest tulenev nõue hageja vastu. Hagiavalduse peale kostja poolt viimati esitatud vastusest jääb arusaamatuks, milliseks näeb kostja kõne all oleva sätte kohaldamist poolte suhetele. Hageja ei saanud midagi 8(1 4)
Tsiviilasi nr 2-16-16599
korteriühistult alusetult. Juhul kui kostja soovib tugineda kõne all olevale seadusesättele, siis peab kostja tõendama, et korteriühistu luba omamata paigaldas hageja trepikotta vaheseina, mõeldes ilma korteriühistu loata ainuisikuliselt kasutada trepikoja osa. Ent kostja kunagi ei esitanud ühtegi tõendit selle kohta, kuidas ja mis alusel sai kõne all olev vahesein paigaldatud. Seejuures soovib hageja toonitada, et esitatud korteriühistu üldkoosoleku otsustest tulenevalt oli vahesein paigaldatud korteriühistu nõusolekul. Korteriühistu peale nõusoleku andmist hakkab kostja ühepoolselt nõudma hagejalt üüri eraldatud trepikoja osa kasutamise eest. Kuigi kõnealust nõuet pole võimalik käsitleda alusetust rikastumisest tuleneva nõudena. Lisaks soovib hageja toonitada, et juhul, kui korteriühistu arvates oli trepikoja osa eraldatud ebaseaduslikult/omavoliliselt, siis korteriühistu võiks nõuda vaheseina lammutamist. Kostja niisugust nõuet iialgi ei esitanud. Seega jääb arusaamatuks kostja käitumine. Kostja viitab, et vaheseina olemasolu annab kostjale õiguse nõuda üüritasu trepikoja osa kasutamise eest, kuid ei esitanud kunagi nõuet vaheseina lammutamise kohta. Hageja soovib rõhutada, et hageja ei vaielnud kunagi sellele vastu, et vahesein oleks lammutatud. Vahesein ei parane hageja korteriomandi kasutamise võimalikkust. Juhindudes sellest, leiab hageja, et kostja viide alusetule rikastumisele on asjakohatu. Ühtlasi jääb arusaamatuks kostja viide, et hagejale trepikoja kasutamise eest esitatavad tasud vastavad üldkoosoleku otsustega kehtestatud tariifidele. Kõigepealt oli üldkoosolek õigustatud korteriühistuseaduse alusel kehtestada osamaksu (§ 7) ja majandamiskulude tasumise alused ja kord (§ 4 lg 2). Ei ole selge, mida peab kostja silmas tariifide all. Lisaks soovib hageja toonitada järgmist - nii varem kehtiv korteriomandi ja korteriühistu regulatsioon kui praegu kehtiv regulatsioon näevad ette, et korteriomanik on kohustatud hüvitama korteriühistu kulud majandustegevusele ja kommunaalteenuste ostmiseks proportsionaalsed korteriomandi juurde kuuluva elumajast mõttelisele osale. Kostja ei selgitanud iialgi, milliste korteriühistu kulude hüvitamise nõue esitatakse hagejale trepikoja osa kasutamise eest oleva tasunõude näol. Hageja toonitab taaskord, et selle trepikoja osas, mis on kasutatav hageja poolt, nt puudub radiaator ja teised soojustussüsteemi üksikosad. Lähtudes sellest, ei ole põhjendatud ka nõue täiendava soojusenergia tasumise kohta. Kokkuvõttes leiab hageja, et hageja ja kostja vahel puudub rendi(üüri)leping. Kostjal puudub õigus esitada rendi(üüri) tasunõue. Kostjal puudus ka õigus esitada tasunõue 98,15 m2 suurusest köetavast pinnast lähtuvalt ajavahemikul 28.02.2011-31.01.2016. Kostja esitas 09.07.2020 seisukohad (kd 2, tl 90) ja omapoolsete menetluskulude nimekirja. Seisukohtades on kostja üle korranud eelnevalt esitatud väited, mistõttu jätab kohus need otsuse sellest osast välja.
Kohus 1. septembri 2020 määrusega uuendas asja arutamise ning määras hagejale tähtaeg selgituste esitamiseks lähtudes kohtumääruse põhjendustest. Kohtumääruse põhjenduste kohaselt ei võtnud hageja omapoolsetes korduvalt täpsustatud/täiendatud hagiavaldustes kõne alla, et kostja saab nõuda temalt raha tasumist tulenevalt korteriomanike üldkoosoleku otsuste täitmisest, mitte rendi(üüri)lepingust. Samuti muutes korduvalt asja menetluse käigus nõuded, täpsustades ja täiendades need, ei selgitanud aga hageja, kas ta loobub osaliselt varem esitatud nõuetest või võtab need tagasi. Sama määrusega määras kohus kostjale tähtaeg esindusõiguse tõendamiseks ja tegi kostjale ettepaneku vaidlusaluse ajavahemiku 28.01.2011-31.01.2016 kohta hagejale edastatud arvete esitamiseks ja hagejale küte eest oleva tasu suuruse kujunemise kulgu selgitamiseks. Kohus 9(1 4)
Tsiviilasi nr 2-16-16599
leidis, et kuna hageja nõuab võlgnevuse puudumise kindlaks tegemist ja kostja vaidleb hagile vastu, peab hagejalt nõutava võlgnevuse ja viivise suurust ning kujunemist tõendama kostja. Samuti palus kohus selgitada, kuidas või mille alusel arvutati välja, et hageja osa kohta käiva pinna suurus on just 9,8 m2. Kostjal tuleb ka esitada viivise arvestuse kujunemist. Kostja esitas väite, et hageja nõude on aegunud. Kohus palus teatada kas kostja loobub oma väites või mitte. Hageja ei vastanud kohtule määratud tähtaja jooksul. Kostja on esitanud esindusõiguse tõendavad dokumendid ning vastas kohtule, et hagejale kuuluva korteriomandi pindala on registri andmetel 88,4 m2. Hageja kunagi pole vaidlustanud ja ei vaidlusta seni ajani see asjaolu, et ta ikkagi kasutas ja jääb kasutama elamu Puškini tn 12 osa üldkasutatavatest ruumidest. Kostja juhib kohtu tähelepanu asjaolule, et oma nõuete põhjenduseks esitas kostja kohtule Puškini tn.12 korteriühistu üldkoosolekute protokollid. Muuhulgas ka 26.12.2003.a. üldkoosoleku protokolli (vt.kostja 13.02.2017.a. seisukoht, lisa 1). Nimetatud üldkoosolekul otsustati: Maja esipoolel asuvate trepikodade, elanike kasutusest välja viidud eluruumide kütmise tasu arvutada metraaži järgi: x (hageja korteriomand nr.15) - 9,8 m2. See oli tehtud seoses sellega, et ilmselt esimese korruse mitteeluruumide korteriomanikud kasutavad ainuisikuliselt Puškini tn. poolset sissepääsu majja sisenemisel. Seega arvestas kostja hagejale kütetasu lähtudes kujundatud üldpinnast (88,4+9,8) = 98,15 m2. Veebruarikuus 2016 kostja on teinud hagejale ümberarvestus küte tarbimise ja arvestamise osas. Seega veebruari kuus 2016 väljastas kostja hagejale arve, kus hagejale küte arvestamise aluseks oli võetud 88,4 m2. 2016. aastal kehtinud Korteriühistuseaduse § 7 lg 4 kohaselt: Majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Nii arvestati kostja korteriühistul viivised korteriomanikele, sealhulgas ka hagejale perioodil alates 28.01.2011 kuni 31.01.2016. a. Seega veebruari kuus 2016. a kostjale oli arvestatud viivis summas 590,41 eurot ning varem arvestatud kütetasu oli korrigeeritud miinusega kokku summas 729,78 eurot. Kostja esitas väite, et hageja nõude on aegunud. Kohus palus teatada kas kostja loobub oma väites või mitte. Kostja esindaja teatas kohtule, et loobub sellest väitest. Kostja jäi oma varasemate seisukohtade ja arvamuste juurde ning palus kohut jätta hagi täies ulatuses rahuldamata, kõik menetluskulud jätta hageja kanda.
07.10.2020 määras kohus vaadata tsiviilasja läbi kirjalikus menetluses. Menetlusosalistele määrati tähtaeg esitamaks avaldusi, seisukohti ja menetluskulude nimekirja kohtule, samuti teatati lahendi avalikult teatavaks tegemise aeg. Hageja teatas kohtule, et jääb varem esitatud seisukohtade juures. Samuti esitas menetluskulude nimekiri. Kostja on esitanud menetluskulude nimekiri.
Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. 10( 14)
Tsiviilasi nr 2-16-16599
TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Kohus, tutvunud toimiku kirjalike materjalidega, hinnanud TsMS § 232 lg-st 1 tulenevalt tsiviilasjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt nende kogumis leiab oma siseveendumuse kohaselt, et hagi on põhjendatud osaliselt ja kuulub seega osalisele rahuldamisele. Kohus on seisukohal, kuna Viru Maakohtu 16.01.2018. a otsus tühistati Tartu Ringkonnakohtu 19.04.2018 otsusega ning asi edastati maakohtule uueks läbivaatamiseks muuhulgas seetõttu, et esitatud kujul ei ole hageja nõue selge ja arusaadav ning et hageja peab täpsustama oma nõuet ja põhjendusi, oli hagejal õigus haginõude täpsustamisel muuta hagi eset. Muudetud kujul esitatud hagiavalduse terviktekst võeti kohtu menetlusse. Kohtule 10.08.2018. a esitatud täpsustatud hagiavalduses (kd 1, tl 163-165) esitas hageja järgmised nõuded: 1) tuvastada, et OÜ Brainella ja Narva linn, A. Puškini tn 12 korteriühistu vahel puuduvad rendi- või muud sarnased lepingust tulenevad võlasuhted; 2) tuvastada, et OÜ-l Brainella puudub Puškini tn.12 KÜ ees võlgnevus, mis tuleneb hagiavalduse p-s 1 määratud rendi- ja muudest sarnastest võlasuhetest; 3) tuvastada, et OÜ Brainella ei ole kohustatud tasuma Narva linn, A. Puškini tn 12 korteriühistule igasuguseid tasusid, mis on seotud OÜ Brainella korteriomandi asukohaga x, Narva, juures asuva trepikoja kasutamisega, sh tasuma tasu selle trepikoja kütte eest lisaks OÜ Brainella poolt tasutavatele majandamiskuludele. Viru Maakohus 10.09.2018. a määrusega (kd 1, tl 174) võttis hagi (esitatud uus terviktekst) kostja vastu võlasuhte ja võlgnevuse puudumise tuvastamise nõudes Viru Maakohtu menetlusse uueks läbivaatamiseks ning jätkas tsiviilasja arutamist eelmenetluses. Menetluse käigus on haginõuded korduvalt täpsustatud (korrigeeritud), kuid hagi aluseks olevad põhilised asjaolud jäid samaks. Viimati täpsustatud (kd 1, tl 198-200) ja kohtu menetluses (kd 2, tl 1) olevaks nõudeks, mille kohta käesolev kohtuotsus tehakse, on: 1) tuvastada, et OÜ Brainella ja Narva linn, A. Puškini tn 12 korteriühistu vahel puuduvad rendi- või üürilepingust tulenevad võlasuhted; 2) punktis 1 määratud nõude rahuldamisel tuvastada, et hagejal puudub kohustus tasuda kostjale rendi(üüri)tasu; 3) tuvastada, et OÜ Brainella oli ajavahemikul alates 28.02.2011. a kuni 31.01.2016. a kohustatud tasuma kostjale tasu kütte eest lähtudes köetavast pinnast 88,4 m2; 4) punktis 3 nimetatud nõude rahuldamisel tuvastada, et hagejal puudub võlgnevus kostja ees kütte eest summas 285,63 eurot. Kohus on seisukohal, et tegemist ei olnud hagi muutmisega TsMS § 376 lg-te 1-3 mõttes. TsMS § 376 lg 4 p 2 sätestab, et hagi muutmiseks ei peeta hageja põhinõude või kõrvalnõuete suurendamist, vähendamist, laiendamist või kitsendamist. Poolte vahel puudub vaidlus, et: - hageja on alates 28. jaanuarist 2011. a Narvas, Puškini tn 12 asuva mitteeluruumi nr X (korter nr 15) üldpinnaga 88,4 m2 omanik (kd 1, tl 10, 85-90); - hageja on kostja liige (kd 1, tl 14-17); - kostja tegeleb Narvas, Puškini tn 12 asuva elumaja haldusega. 11( 14)
Tsiviilasi nr 2-16-16599
Hageja on esitanud tuvastushagi tuvastamaks, et pooltel puuduvad rendi- või üürilepingust tulenevad võlasuhted, et hagejal puudub kohustus tasuda kostjale rendi(üüri)tasu, et hageja oli ajavahemikul alates 28.02.2011. a kuni 31.01.2016. a kohustatud tasuma kostjale tasu kütte eest lähtudes köetavast pinnast 88,4 m2, et hagejal puudub võlgnevus kostja ees kütte eest summas 285,63 eurot. TsMS § 368 lg 1 kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Ringkonnakohus leidis käesolevas asjas 19. aprilli 2018. a otsuses, et olukorras, kus korteriomaniku väidetav võlgnevus suureneb talle esitatud arvete alusel korteriühistu ees igakuiselt, on korteriomanikul üldjuhul õiguskaitsevajadus esitatud nõuete õigusliku aluse puudumise tuvastamise suhtes. Korteriomanikul on õigustatud huvi saada selgus selles, kas tema vastu esitatud nõuded on õiguslikult põhjendatud. Samuti leidis Ringkonnakohus, et olukorras, kus teine pool vaidleb tema vastu esitatud tuvastusnõudele vastu, ei saa anda hinnangut võlgnevuse puudumisele ilma, et oleks võetud seisukoht nõude õigusliku aluse ja suuruse kujunemise suhtes. Asja materjalidest nähtuvalt Narvas, Puškini tn 12 asuva elumaja trepikotta on kaks sissepääsu. Üks sissepääs asub maja hoovi poolest, teine, nn. paraadtrepp, asub Puškini tänava poolest. Sissepääsud ei ole läbikäivad kuna on eraldatud seinaga. Pooltel puudub vaidlus, et Puškini tänava poolne sissepääs on mitteeluruumide omanike, kelle hulka kuulub ka hageja, ainukasutuses. Ringkonnakohtu poolt Maakohtu eelmise otsuse tühistamise aluseks oli asjaolu, et Maakohus ei ole võtnud seisukohta hageja nõude õigusliku kvalifikatsiooni ja põhjendatuse suhtes, ei ole hinnanud hageja nõude ulatust ega selgitanud menetluses tõendamiskoormise jaotust. 26.07.2018. a (kd 1, tl 159) jättis kohus hagiavalduse käiguta ning määras hagejale tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks ning hagiavalduse tervikteksti esitamiseks. Kohtule 10. augustil 2018 esitatud (kd 1, tl 163-165) hagiavalduse tervikteksti punktis 11 märgib hageja, ta ei vaidle sellele vastu, et temale esitatakse nn majandamiskulud seoses trepikoja osa kasutamisega. Hagiavalduse nõudeks on eelkõige nõue tuvastada, et poolte vahel puuduvad rendi(üüri)suhted ja seoses sellega puudub kohustus maksta üüritasu. Kostja viidatud üldkoosolekute otsustest ei tulene, et poolte vahel on olemas rendi(üüri)suhted. Ei tulene ka see, et kunagi oli olemas rendileping trepikoja osa kasutamiseks. Hageja nõuab tuvastada, et OÜ Brainella ja Narva linn, A. Puškini tn 12 korteriühistu vahel puuduvad rendi- või üürilepingust tulenevad võlasuhted ning selle nõude rahuldamisel tuvastada, et hagejal puudub kohustus tasuda kostjale rendi(üüri)tasu. Kohus nõustub hageja käsitlusega, et kohtule ei ole esitatud tõendid selle kohta, et poolte vahel oleksid rendi- või üürilepingust tulenevad võlasuhted ning kohus leiab, et selles osas kuulub hagi rahuldamisele. Mis puudutab nõuet tuvastada hageja kohustuse puudumine tasuda kostjale rendi(üüri)tasu, asub kohus seisukohale, et selle nõue põhjendatuse otsustamiseks tuleb analüüsida kohtule esitatud tõendeid. Kostja liikmete 26. detsembri 2003. a üldkoosolekul (kd 1, tl 55, 56) otsustati nõuda lisatasu mitteeluruumide omanikelt nende ainukasutuses olevate ruumide eest. Lisatasu korteriomanikele 12( 14)
Tsiviilasi nr 2-16-16599
täiendavate ruumide kasutamise eest on kinnitatud ka korteriomanike 14. juuni 2005. a (kd 1, tl 8), 25. mai 2010. a (kd 1, tl 62-63) üldkoosoleku otsustega. Hagejale määrati renditasuks nimetatud lisatasu suuruseks 250 krooni ehk ümmardatult 16 eurot; prügi väljaveo ja kütmise tasu suuruseks 100 eurot ehk 6,39 eurot ning kütmise tasu otsustati võtta metraaži järgi, hagejalt 9,8 m2 eest. Tartu Ringkonnakohus 19.04.2018. a otsuses väljendatud hinnangul ei muuda vaidlusalune tasunõue kaasomandi majanduslikku otstarvet, vaid on eelkõige suunatud mitteeluruumide kasutamisega seotud täiendavate kulude hüvitamisele. Maakohtul tuli võtta seisukoht, kas kostjal võib olla nõue hageja vastu korteriomanike üldkoosoleku otsuste täitmisest tulenevalt ning milline on selle nõude suurus. Enne 1. jaanuari 2018 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 12 lg 1 sätestas, et korteriomanikud võivad kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. KOS § 15 lg 3 järgi võivad kokkuleppeid arvestades korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Sama põhimõte tuleneb ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-st 1, mille järgi kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 12 lg 4 sätestab, et liikmete varalised ja muud kohustused mittetulundusühingu suhtes määratakse kindlaks põhikirjaga. Liikmetele võib panna kohustusi ainult põhikirjas ettenähtud korras. Kostja põhikirja (kd 1, tl 64-67) alapunkti 6.2 kohaselt üldkoosoleku ainupädevusse kuulub osamaksu, sihtotstarbeliste maksete ja muude maksete suuruse ja tasumise korra kindlakstegemine. Hageja ei vaidle vastu, et Puškini tänava poolne sissepääs on mitteeluruumide omanike, kelle hulka kuulub ka hageja, ainukasutuses. Kohus leiab, et täiendava tasu määramise otsustamine korteriomanike kaasomandis oleva pinna eest, mida kasutavad vaid osa korteriomanikest, jääb ühisasja tavapärase valitsemise piiresse. Seega korteriomanikud saaksid täiendava tasu võtmise otsustada häälteenamusega tehtava otsusega. Kohus on seisukohal, et täiendava tasu nimetus „renditasu“ ei tähenda poolte vahel rendi(üüri)suhet ega muuda kaasomandi majanduslikku otstarvet. Ülaltoodust lähtudes ei kuulu rahuldamisele hageja nõue tuvastada, et hagejal puudub kohustus tasuda kostjale rendi(üüri)tasu, kuna tasu maksmise kohustus tuleneb korteriomanike häälteenamusega tehtavast otsusest. Järgnevalt kontrollib kohus kas on põhjendatud hageja nõue tuvastada, et OÜ Brainella oli ajavahemikul alates 28.02.2011. a kuni 31.01.2016. a kohustatud tasuma kostjale tasu kütte eest lähtudes köetavast pinnast 88,4 m2. Vaidlust ei ole, et hageja on alates 28. jaanuarist 2011. a Narvas, Puškini tn 12 asuva mitteeluruumi nr X (korter nr x) üldpinnaga 88,4 m2 omanik. Kohtu poolt juba viidatud kostja liikmete 26. detsembri 2003. a, 14. juuni 2005. a ja 25. mai 2010. a üldkoosolekutel määrati kütmise täiendava tasu suuruseks 100 eurot ehk 6,39 eurot ning kütmise tasu otsustati võtta metraaži järgi, hagejalt 9,8 m2 eest. Kohus leiab, et ka selline otsustus jääb ühisasja tavapärase valitsemise piiresse ning korteriomanikud saaksid kütmise eest täiendava tasu võtmise otsustada häälteenamusega tehtava otsusega.
13( 14)
Tsiviilasi nr 2-16-16599
Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et ülalnimetatud otsused oleksid kehtetuteks tunnistatud, samuti ei viidanud hageja nende tühisusele. Kohus ka ei tuvastanud otsuste tühisuse aluseid. Seega ei kuulu rahuldamisele ka hageja nõue tuvastada, et OÜ Brainella oli ajavahemikul alates 28.02.2011. a kuni 31.01.2016. a kohustatud tasuma kostjale tasu kütte eest lähtudes köetavast pinnast 88,4 m2. Hageja viimaseks nõudeks on eelneva nõude rahuldamisel tuvastada, et hagejal puudub võlgnevus kostja ees kütte eest summas 285,63 eurot. Kohus leiab, et kuna nõue tuvastada, et OÜ Brainella oli ajavahemikul alates 28.02.2011. a kuni 31.01.2016. a kohustatud tasuma kostjale tasu kütte eest lähtudes köetavast pinnast 88,4 m2, jäetud rahuldamata, ei kuulu rahuldamisele ka nõue tuvastada, et hagejal puudub võlgnevus kostja ees kütte eest summas 285,63 eurot. Kohus on seisukohal, et vastasel juhul väljuks kohus nõude piiridest. Eeltoodust lähtudes rahuldab kohus hagi osaliselt.
1.Vastavalt TsMS § 173 lg 1, asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg-te 1-2 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. TsMS § 163 lg-st 1 tulenevalt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna hagi on rahuldatud osaliselt ja neljast nõudest on rahuldatud vaid üks, jätab kohus 25% hageja menetluskuludest kostja kanda ja 75% kostja menetluskuludest hageja kanda. 2.Vastavalt TsMS § 174 lg-le 1 menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Sama paragrahvi lg 4 esimese lause kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Menetluskulude rahalise kindlaksmääramise lahendab kohus TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 alusel eraldi määrusega pärast kohtuotsuse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Tamara Šabarova Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud TRK 26.02.2021 kohtuotsusega.
14( 14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.