1.Tühistada Harju Maakohtu 8. detsembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-4094 osas, millega maakohus jättis välja mõistmata kahjuhüvitise 49 968 eurot 16 senti ja sellelt seadusjärgses määras viivise, samuti menetluskulude jaotuse osas, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi ka selles osas ja muuta menetluskulude jaotust.
2.2.2.kahjuhüvitiselt kohtuotsuse tegemise ajaga sissenõutavaks muutunud viivis 5730 eurot 61 senti;
2-17-4094
2.2.3.alates 13. aprillist 2018 kuni kahjuhüvitise (61 957 eurot 16 senti) täieliku tasumiseni tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivis;
4.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskuludest 91% YY kanda ja 9% XX kanda. Kohtu selgitused: Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluskulude suuruse määrab kohtuasja lahendanud maakohus kindlaks mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja) esitas 17. märtsil 2017 Harju Maakohtule YY (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 68 248 eurot 82 senti, kahju kindlakstegemise kulude hüvitise 3360 eurot, kohtulahendi tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise ja edasiulatuva viivise seadusjärgses määras kuni kohustuse täitmiseni. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 21. juunil 2016 kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu, millega kostja müüs hagejale Tallinnas XXX asuva elamuga kinnisasja. Kostja kinnitas lepingus mh seda, et elamu on elamiskõlbulik ja selles ei ole tehtud õigusliku aluseta ümberehitustöid, samuti ei ole elamul kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest hagejat ei ole teavitatud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse käigus. Hageja ostis kinnisasja eesmärgiga kasutada seda elamiseks. Kostja müüs kinnisasja kui head elamut, mis on 2003. a renoveeritud ning igapäevaselt elatav. Pärast kinnisasja valduse saamist ilmnes viimistlustööde käigus, et elamu esimese korruse vaheseinas ja põrandas on seenkahjustused, mida kinnitas OÜ Antivamm Ehitus 23. septembri 2016. a analüüsi protokoll. Seenkahjustuse ulatuse kindlakstegemiseks avas hageja veel seinu ja põrandaid. OÜ Antivamm Ehitus 12. novembri 2016. a seenkahjustuse visuaalse vaatluse akt kinnitab, et ka mujal oli biokahjustusi. Seejärel tellis hageja osaühingult Ehitusekspert
2-17-4094 kinnisasja erakorralise auditi. 30. jaanuaril 2017. a valminud auditi kohaselt on elamu 2003. aastal asjatundmatult ja ehitustehnilisi nõudeid eirates ümber ehitatud. Elamu põrandaja seinakonstruktsioonides on laialdaselt levinud majavamm ja kottseen kerajas karuskera, mille tõttu kogu hoone I korrus on ehituslikult kahjustunud ja elamus olevad seeneliigid on inimeste tervisele kahjulikud, mistõttu ei ole elamu sellisel kujul elamiskõlblik. Elamu seenkahjustuste ja ehituslike puuduste kõrvaldamiseks ning elamiskõlblikkuse saavutamiseks tuleb seenkahjustused ning puudused kõrvaldada ja läbiviidavate ehituslike remonttöödega tagada elamu vastavus nõuetele. Vajalike tööde ja sellega seotud toimingute hinnanguliseks maksumuseks on koos käibemaksuga 68 248 eurot 82 senti. Tegemist on selliste puudustega, mida ei saanud tavapärase ülevaatuse käigus avastada. Seega on kostja rikkunud müügilepingut, kuna elamu ei vastanud vähemalt keskmisele kvaliteedile. Hageja teavitas 30. septembri 2016. a e-kirjaga kostjat avastatud puudustest ja tegi ettepaneku arutada puuduste kõrvaldamise hüvitamist. Kostja vastas 17. oktoobril 2016 hageja e-kirjale, kuid kohtumisele ei ilmunud. 14. veebruaril 2017 saatis hageja kostjale kahju hüvitamise nõude, milles palus hüvitada elamu elamiskõlblikuks muutmise kulud 68 248 eurot. Kostja ei ole nõutud summat tasunud. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Kostja vastuväidete kohaselt olid lepingus antud kinnitused õiged. Kostja elas elamus enne müügilepingu sõlmimist ja elamistingimused olid väga head. Asjaolu, et seenkahjustused võivad põhjustada tervisehäireid, ei tähenda seda, et elamu on elamiskõlbmatu. Elamu ehitati ümber ehitusloa ja projekti järgi. Hageja ei kavatsenud asuda elamus kohe elama, vaid soovis teha ümberehitusi. Hageja rääkis plaanist võtta I korrusel maha mõned seinad, et ruum avaraks muuta. Seega ei pidanud elamu olema ümberehitust puudutavas osas (I korrus) vähemalt keskmise kvaliteediga. Lisaks alandas kostja kinnisasja müügihinda, kuna hageja tugines elamu ülevaatusel asjaolule, et enne sissekolimist on vaja teha remonttöid. Kostja ei vastuta puuduste eest, sest hageja teadis või pidi teadma puudustest. Ehitise auditi kohaselt olid elamusse paigaldatud puidust postid läbi mädanenud ja seenkahjustusega, kuid need pidid olema tavapärase ülevaatamise käigus nähtavad. Samuti juhtis kostja tähelepanu õõtsuvale II korruse põrandale, mida saab kinnitada kinnisvaramaakler. Hageja kinnitas lepingus, et vaatas elamu üle ja jättis hageja omal riisikol seenkahjustuse ulatuse enne lepingu sõlmimist välja selgitamata. Kuna hageja kavatses teha ümberehitustöid, ei olnud õõtsuval põrandal tema jaoks tähendust. Hageja ostis teadlikult puudustega elamu, et nõuda pärast kostjalt I korruse renoveerimistööde hüvitamist. Ehitise auditis nimetatud tööde nimekiri ja maksumus ei ole usaldusväärsed, sest audit valmis kuu aega hiljem kui selle aluseks olnud ehitusprojekt. OÜ Antivamm Ehitus hinnapakkumise järgi ei saa seenkahjustuste kõrvaldamise kulud olla suuremad kui 11 988 eurot. Muud ehitustööd ei ole seeneliikide tõrjumiseks tingimata vajalikud. Kui kahju peaks olema suurem, tuleb kahjusummat vähendada, sest kostja suhtes oleks äärmisel ebaõiglane, et hageja saaks tasutud müügihinna eest endale renoveeritud elamu,
2-17-4094 kahjuhüvitis on äärmiselt suur ning selle väljamõistmine paneks kostja kui pensionäri ääretult raskesse majanduslikku olukorda, kuna müügihind läks suuremas osas hüpoteegipidajale. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus rahuldas 8. detsembri 2017. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 11 988 eurot ja sellelt seadusjärgses määras viivise ning kahju kindlakstegemise kulude hüvitise 3360 eurot. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste enda kanda.
4.Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid 21. juunil 2016 kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu, mille esemeks oli Tallinnas XXX asuv kinnisasi. Kostja kinnitas müüjana, et lepingu esemel paiknev elamu on elamiskõlbulik ning sellel ei ole kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest hagejat ei ole teavitatud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel (lepingu p-d 2.1.6. ja 2.1.8.).
5.Kostja müüdud kinnisasi ei vastanud võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses lepingutingimustele ja kostja rikkus lepingu p-dest 2.1.6. ja 2.1.8. tulenevaid kohustusi. Riigikohus on selgitanud, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemalt keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (vt Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35). Kuna hageja ostis kinnisasja elamiseks (kostja kasutas seda samuti kuni võõrandamiseni elamiseks), siis pidid elamus olema tagatud elementaarsed elamistingimused. OÜ Antivamm Ehitus analüüsi protokolli kohaselt oli elamust 23. septembril 2016 neljast proovimaterjalist kolmes majavammi seeneniidistik ja pruunmädaniku tekitaja ning ühes kottseen kerajas karukera (hallitusseen). OÜ Antivamm Ehitus 12. novembri 2016. a aktist nähtub, et pärast elamu esimese korruse seinte osalist avamist on näha biokahjustusi. Osaühingu Ehitusekspert auditi kohaselt on elamu põranda- ja seinakonstruktsioonides laialdaselt levinud seeneniidistikuga majavamm, mille tõttu on kogu elamu esimene korrus kahjustunud, ning elamus esinevad seeneliigid, mis on inimese tervisele kahjulikud ja seetõttu ei ole elamu elamiskõlblik. Tunnistaja TT, kes kinnisvaramaaklerina tegeles kostja elamu müümisega hagejale, andis ütlusi selle kohta, et hageja käis enne elamu ostmist seda kolm korda vaatamas. Ühel korral olid hagejaga kaasas ka tema ehitusteadmistega isa ja veel mõned isikud. Hageja oli sel ajal lapseootel ning ta tahtis enne lapse sündi elamusse sisse kolida, enne seda aga soovis ta mingeid tube ümber ehitada. Ülevaatusel koputas hageja isa seinu ning vaatas põhjalikult, millised on kandvad seinad ja milliseid saab maha võtta. Ülevaatus tehti välise vaatluse põhjal, seinu lahti ei võetud. Sel hetkel oli elamu puuduseks see, et teisele korrusele oli välja ehitatud küttesüsteem, kuid ei olnud paigaldatud radiaatoreid, selle töö pidi hageja ise lõpuni tegema. Näha oli, et elamus on elatud ja remont tehtud ca kümme aastat tagasi. Mingeid väliseid kahjustusi peale kulumise ei olnud. Välisel vaatlusel ei olnud midagi näha, ka mitte hallitust. Tunnistajana üle kuulatud ÜL andis ütlusi selle kohta, et ta on teinud seenekahjustuse kohta ekspertiise väga palju. Elamus olid kahjustatud põrand, seinad ja lagi. Oli näha, et seenkahjustus oli juba pikka aega. Tavainimesele ei olnud see nähtav. Kui majas on seenkahjustus, siis on see tervisele ohtlik. Selles majas ei kannatanud elada nii konstruktiivsete vigade kui ka hallituse pärast.
2-17-4094
Kinnisasja müügieelse tutvustuse kohaselt oli teada, et elamu oli 2003. aastal renoveeritud, on kerge remondi ootel, kuid igapäevaselt elatav. Renoveeritud elamuga kinnisasja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ostja peab hakkama elutingimuste tagamiseks lisainvesteeringuid tegema. Riigikohus on selgitanud, et ostja ei pea puudusi otsima ning nende avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus. Müüja teadmatus puudustest vabastab teda VÕS § 218 lg 4 järgi vastutusest üksnes juhul, kui ostja puudustest teadis. Elamul tuvastatud seenkahjustus on selline varjatud puudus, mida hageja ei teadnud ega pidanud kinnisasja ostes teadma. Seetõttu ei vabane kostja vastutusest. Asjas on tõendatud, et hageja ei teadnud, et elamul on seenkahjustus. Hagejal ei olnud ka kohustust puudusi enne lepingu sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja. Tunnistajad andsid ütlusi selle kohta, et seenkahjustust ei olnud võimalik tuvastada tavapärase ülevaatuse käigus, sest seda ei olnud näha ilma lae-, seina- või põrandakonstruktsioone avamata. Hageja täitis kostjale puudustest teatamise kohustust VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 mõttes, kui teavitas kostjat puudustest 30. septembri 2016. a e-kirjaga. Kostja sai hageja e-kirja kätte ja vastas sellele 17. oktoobril 2016.
6.Kuna kostja rikkus müügilepingut ja vastutab selle eest, saab hageja nõuda kostjalt VÕS § 115 alusel kahju hüvitamist, kuid hageja ei ole tõendanud kogu ulatuses kahju tekkimist. Kahju hüvitamise peamiseks eesmärgiks on hüvitada ostjale puudustest tingitud asja väärtuse vähenemine, st hüvitatava kahju suuruseks on puudusteta ja puudustega asja väärtuste vahe. VÕS § 127 lg 5 järgi tuleb kahjust maha arvata kasu ja säästetud kulutused. Ehitise auditi p-de 3.10. ja 3.11 kohaselt peab puuduste kõrvaldamiseks ja lepingu tingimustega vastavusse viimiseks tegema täiendavaid kulutusi vajalikele ehitus- ja remonditöödele ning sellega seotud toimingutele, mille hinnanguline maksumus on 68 248 eurot 82 senti. OÜ Antivamm Ehitus 14. novembri 2016. a hinnapakkumise kohaselt maksavad seenkahjustuse tõrjetööd elamu esimesel korrusel kokku 11 988 eurot. Hageja hinnangul olid varjatud puudusteks lisaks seenkahjustusele ka ehituslikud puudused, kuna elamu ehitati ümber asjatundmatult ja ehitustehnilisi nõudeid eirates. Hageja ostis
21.juunil 2016 kostjalt 2003. aastal renoveeritud kinnisasja, kuid ehitise audit sisaldab kinnisasja täielikku renoveerimist 2017. a seisuga, mitte endise olukorra taastamist 21. juuni 2016. a seisuga, v.a seenekahjustuse likvideerimine. Tunnistaja ÜL, kes ehitise auditi koostas, andis ütlusi selle kohta, et tema kalkulatsioon sisaldas lammutustöid, põranda, seinte ja muu ehitust, tehnilisi süsteeme – vesi, kanalisatsioon, elekter jne, st lõpuni valmis ehitatud hoone osasid, koos viimistlusega ning omaniku järelevalvet. Tunnistajana ülekuulatud TT andis ütlusi, et elamu oli remonditud 2000-ndate aastate alguses, hageja soovis ise tube ümber ehitada ning hageja käis vaatamas, millised on kandvad seinad, kas ahju maha võtta jne. Seetõttu ei ole hagejal alust saada 2003. aastal kostja renoveeritud ning tolleaegsete kommunikatsioonide ja siseviimistlusega elamu asemel 2017. aastal põhjalikult ja kaasaegselt renoveeritud eramut. Hageja nõue on põhjendatud 11 988 euro ulatuses. Sellelt sumalt on hagejal alates 15. veebruarist kuni 8. detsembrini 2017 õigus saada viivist 780 eurot 37 senti ning pärast otsuse tegemist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.
2-17-4094
7.Hageja kahju kindlakstegemise kulud on VÕS § 128 lg 3 järgi põhjendatud ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 3360 eurot.
8.Menetluskulude jäävad hagi osalise rahuldamise tõttu TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Apellatsioonkaebus
9.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata ja jaotas menetluskulud, ning teha asjas uue otsuse, millega hagi täielikult rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt asus maakohus õigesti seisukohale, et kostja rikkus müügilepingut ja vastutab rikkumisega põhjustatud kahju eest, kuid leidis ekslikult, et kahju ei ole 56 260 euro 80 sendi ulatuses tõendatud. Maakohus ei ole oma järeldust põhjendanud ning on eksinud tõendite hindamise reeglite vastu. Maakohus jättis põhjendamatult hindamata ehitise auditi, mille p-d 3.10 ja 3.11 tõendavad nii kahjustuste kõrvaldamiseks vajalikke töid kui ka nende maksumust. Maakohus andis väära hinnangu OÜ Antivamm Ehitus hinnapakkumisele ega arvestanud, et selles sisalduvad üksnes majavammi tõrjetööd, kuid see ei sisalda kõiki kahju kõrvaldamiseks vajalikke töid. Kahjustuste likvideerimiseks on lisaks seenetõrjele vaja eemaldada ka kahjustunud puitkonstruktsioonid. Vastustaja seisukoht
10.Kostja ei vastanud apellatsioonkaebusele.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada ja maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt hagi rahuldamata jätmise osas tühistada. Kolleegium saab teha tühistatud osas ise uue otsuse, millega rahuldab hagi maakohtust suuremas ulatuses. Maakohtu otsuse osalise tühistamise ja hagi suuremas osas rahuldamise tõttu tuleb muuta ka menetluskulude jaotust.
12.Kolleegium märgib, et ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse üksnes osas, millega maakohus jättis kostjalt hageja kasuks välja mõistmata kahjuhüvitisest 56 260 eurot 80 senti ja sellelt viivise ning jättis menetluskulud poolte enda kanda. Osas, millega maakohus mõistis hagejalt välja kahjuhüvitise 11 988 eurot ja sellelt viivised ning kahju kindlakstegemise kulud 3360 eurot, ei ole maakohtu otsust vaidlustatud, mistõttu ringkonnakohtus selle õiguspärasust ei kontrolli.
13.Hageja ei nõustu maakohtu määratud kahjuhüvitise suurusega ja ta heidab maakohtule ette eelkõige seda, et maakohus on tõendeid vääralt hinnates asunud ekslikule seisukohale, et hageja ei ole tõendanud suuremat kahju kui 11 988 eurot, samuti seda, et maakohus ei ole oma järeldust piisavalt põhjendanud.
2-17-4094
13.1.Hageja esitas kahju suuruse tõendamiseks OÜ Ehitusekspert koostatud ehitise erakorralise auditi aruande (tl 24–45), mille p-s 3.10 loetles auditi koostanud ÜL kõik puuduste kõrvaldamiseks vajalikud tööd ja p-s 3.11 nende arvestusliku maksumuse (68 249 eurot), võttes aluseks keskmise hinnataseme 2016. a IV kvartalis. Ehitise auditi aruandele oli lisatud ka detailne tööde eelarve (lisa 10) (tl 65–68), milles olid loetletud kõik tööd ja toodud eraldi välja neist igaühe maksumus iga I korruse ruumi kohta vastavalt tööde mahule ja keskmisele ühikuhinnale. Ehitise audit sisaldas ka majavammi tõrjetöid, mille kohta esitas hageja lisaks OÜ Antivamm Ehitus koostatud tööde kirjelduse (tl 64) ja hinnapakkumise (tl 64 pöördel). Kostja vaidles tööde põhjendatusele ja maksumusele vastu, kuid ei esitanud ühtegi tõendit, mis oleks tema vastuväiteid kinnitanud. Kostja hinnangul ei olnud muude kui tõrjetööde tegemine vajalik, sest hageja ostis 2016. aastal kostjalt 1907. aastal ehitatud ja 2003. aastal renoveeritud, s.o vähemalt moraalselt vananenud maja, mille ta kavatses ümber ehitada. Seetõttu väljuks hageja tellitud projekti alusel elamu täielikuks renoveerimiseks tehtavate tööde maksumus kahju hüvitamise piiridest ega vastaks kahju hüvitamise eesmärgile. Samuti sisaldas ehitise audit kostja hinnangul kõiki töid, mis olid vajalikud ehitise renoveerimiseks, mitte töid, mis olid vajalikud puuduste kõrvaldamiseks, ning maksumuse kujunemine ei olnud kontrollitav. Igal juhul tuleb maksumusest maha arvata vahelae tugevdamise kulud, sest hageja oli põranda õõtsumisest teadlik, ning kulud, mis oleksid hagejal nagunii tekkinud I korruse siseviimistluse kaasajastamisel.
13.2.Maakohus arvestas kahjuhüvitise suurust määrates kostja vastuväiteid ja leidis, et ehitise audit ja sellele lisatud tööde eelarve ei tõenda kahju suurust, sest need sisaldavad elamu täielikku renoveerimist 2017. a seisuga, mitte olukorra taastamist. Maakohus leidis, et hagejal ei ole alust saada 2017. a põhjalikult ja kaasaegselt renoveeritud elamut 2003. aastal renoveeritud ning tolleaegsete kommunikatsioonide ja siseviimistlusega elamu asemel olukorras, kus ta soovis ümberehitustöid teha, sest kahju hüvitamise eesmärk on VÕS § 127 lg 1 järgi hüvitada ostjale elamu puudustest tingitud väärtuse vahe ning kahjust tuleb VÕS § 127 lg 5 järgi arvata maha igasugune kasu ja säästetud kulud.
13.3.Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et kahjuhüvitise väljamõistmisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg 1 järgi kahju hüvitamise eesmärki, samuti tuleb kahjuhüvitisest VÕS § 127 lg 5 järgi maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema säästetud kulud. Ekslik on aga maakohtu järeldus, et sellest tulenevalt on välistatud kõigi ehitise auditis ja selle lisas nr 10 nimetatud tööde hüvitamine hagejale. Maakohus jättis hindamata ehitise auditi p-s 3.10 ja selle lisas nr 10 märgitud tööd ning järeldas paljasõnaliselt, et kõigi tööde tegemisega (v.a tõrjetööd) saaks hageja endale 2017. aasta seisuga täielikult renoveeritud elamu, milleks tal õigust ei ole.
13.4.Riigikohus on selgitanud, et alternatiivselt kantud kulutuste hüvitamisele VÕS § 222 lg 5 tähenduses, saab ostja nõuda müüjalt VÕS § 115 lg 1 alusel elamu puuduste kõrvaldamiseks tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamist. Selline kahju on hõlmatud lepingu nõuetekohase täitmise kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 tähenduses ning sellist kahju saab tõendada asjatundja koostatud puuduste kõrvaldamise maksumuse kalkulatsiooniga (vt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 33). Kahjuhüvitisest maha arvatavate kulude kohta on Riigikohus märkinud, et kahju hüvitamise eemärgiks on VÕS § 127 lg 1 järgi isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei
2-17-4094 oleks esinenud, kuid hüvitise väljamõistmisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg-ga 5, mille järgi tuleb hüvitisest arvata maha kasu, mille kahju tekitamine kaasa tõi, sest vastasel juhul oleks tegemist karistusliku hüvitisega, mis võiks viia hageja põhjendamatu rikastumiseni. Kasu mahaarvamisel tuleb teisest küljest aga arvestada, et kahju tekitamisega põhjuslikus seoses oleva kasu mahaarvamine ei tohi VÕS § 127 lg 5 kohaselt olla vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga VÕS § 127 lg 1 tähenduses ning kohtul tuleb kaaluda, kas kannatanu suhtes on õiglane arvata maha kasu olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida (vt Riigikohtu 2. detsembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-133-15, p 17).
13.5.Arvestades ülalmärgitut leidis maakohus ennatlikult, et hagejal ei ole õigust saada vaidlustatud osas kahjuhüvitist seetõttu, et ehitise auditis ja tööde eelarves märgitud tööde tegemise korral saaks hageja endale 2017. a seisuga täielikult renoveeritud elamu. Samuti on ekslik maakohtu järeldus, et hageja ei ole kahju vaidlustatud ulatuses tõendanud, kuigi hageja esitas maakohtule nii puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde loetelu kui ka nende tööde maksumuse eelarve. Seega esitas hageja kahju suuruse kohta tõendid ning maakohus pidi hindama, kas selles toodud tööd olid elamu puuduste kõrvaldamiseks vajalikud ja kas nende maksumus oli põhjendatud. Seda tegemata jättis maakohus hageja esitatud tõendid sisuliselt hindamata ja rikkus sellega menetlusõiguse normi. Samuti jättis maakohus VÕS § 127 lg-t 5 kohaldades kaalumata, kas hagejal oli objektiivselt võimalik vältida kasu saamist.
14.Ringkonnakohus saab maakohtu minetused kõrvaldada ja hindab ise maakohtule elamu puuduse kõrvaldamise kulude kohta esitatud tõendeid.
14.1.OÜ Ehitusekspert ehitise auditi (tl 24–45) kohaselt on elamu 2003. a ümberehitustööd olnud asjatundmatud ja elamus on seetõttu tekkinud ulatuslikud seenkahjustused. Täpsemalt nähtuvad ehitise auditist elamu järgmised puudused, mida on illustreeritud elamus tehtud fotodega: 1) uue osa vundament on rajatud betoonist ebakvaliteetse monoliitvaluna ja vana osa vundamendis on paekivid laotud ebakorrapäraselt ning vuugid on kohati segust tühjad; 2) elamu välisseinas ei ole nõuetele vastavat tuulutust – välisvoodri tuulutusvahe on 30 mm asemel 5–15 mm ning puuduvad tuulutusavad; 3) elamu mädanenud puitkarkassi (alumine ja ülemine vöö ning postid) ei ole ümberehituse käigus välja vahetatud, vaid selle peale on pandud ja seda on toestatud lisaprussidega, millele kandub mädanik edasi, sh on ülemine vöö läbi lõigatud; 4) nii uue kui vana osa põranda kandvad talad on täitepinnase sees ning vana osa mädanenud talasid ei ole ümberehituse käigus välja vahetatud, vaid neile on lisatud prussid kandevõime suurendamiseks; elamul ei ole põrandaalust tuulutust ning soojustus on paigaldatud otse pinnasele; 5) vahelagi on ära vajunud ja ümberehituse käigus on paigaldatud hoonega risti olev puittala mis toetub puidust kandepostidele, postid on mädanenud; 6) elamu vundament, põrandakonstruktsioon, selle all olev pinnas ning välis- ja siseseinad on seenkahjustustega (majavamm ja kottseen kerajas karuskera), mille on põhjustanud ümberehitamise käigus tehtud ehituslikud vead. Puudusi tõendavad ka Ehitise auditi koostanud ÜL tunnistajana antud ütlused (tl 124–125), milles tunnistaja kinnitab, et ehitis oli väga kahjustunud ja selgitab puudusi ja nende tekkepõhjuseid.
2-17-4094 Nende puuduste kõrvaldamiseks on ehitise auditis nimetatud järgmised vajalikud tööd: 1) lammutada mittekandvad põrandale toetuvad vaheseinad; 2) eemaldada välis- ja kandvatelt seintelt kõik kattekihid kuni tellisvoodrini (uues osas telgedel 4 ja 5 väikeplokkideni) ning telgedel 2 ja 4 eemaldada ka puitkarkass; 3) lammutada põrand koos kandekonstruktsioonidega ja toestada ajutiselt vahelage; 4) eemaldada 0,5m sügavuselt põrandaalune seeneeoseid sisaldav pinnas; 5) eemaldada I korruse kommunikatsioonid (vee- ja kanalisatsioonitorustikud ning seadmed, pliit koos soojamüüriga, elektripaigaldis); 6) viia läbi seenetõrje, sh puhastada vundament ja seinad seeneniidistikust ning teha keemilised tõrjetööd; 7) asendada mädanenud ja seenkahjustusega kandekarkass 100%-liselt uue puitmaterjaliga, millele teha ennetav seenetõrje, ja toestada selleks ajutiselt hoonet; 8) tugevdada telgedel 2–4 vahelage metallist lehtterasega (50*5mm); 9) taastada elamu avatud ja lammutatud ehitusosad ja konstruktsioonid, sh laiendada vundamenti põrandaga ühendamiseks ja tagada põrandaalune tuulutus; 10) paigaldada tagasi santehnika ning teha vajalikud toru- ja elektritööd, ehitada pliit koos soojamüüriga; 11) viimistleda taastatud ruumide sisepinnad. IM koostatud ehitustööde eelarve (tl 65–68 pöördel) kohaselt kulub konstruktsioonide kahjustuste kõrvaldamiseks kokku 68 248 eurot 82 senti ning selles on kuuel leheküljel kirjeldatud iga puuduse kõrvaldamiseks vajalikku tööd, selle mahtu ja hinda esmalt ettevalmistustööde ning seejärel iga I korruse toa lõikes. ÜL tunnistajana antud ütluste kohaselt sisaldas Antivamm Ehitus OÜ hinnapakkumine ainult seenkahjustuste proovide võtmist ning analüüsi ja tõrjet, ning kõik muud tööd, mida tuli teha olukorra taastamiseks, sisaldusid ehitise auditis ja selle lisas 10. Nende tõenditega on hageja tõendanud nii elamu varjatud puudused, nende kõrvaldamiseks vajalikud tööd kui ka tööde maksumuse.
14.2.Kostja esitas üldsõnalise vastuväite, et ehitise auditis nimetatud tööd (v.a seenetõrje) on vajalikud ehitise renoveerimiseks, mitte puuduste kõrvaldamiseks. Kolleegium sellega ei nõustu. Kuna elamu konstruktsioonis olid ulatuslikud seenkahjustused, saab pidada puuduse kõrvaldamiseks vajalikeks töödeks kõiki neid töid, mis aitavad kaasa seenkahjustuste kõrvaldamisele ja selle ärahoidmisele tulevikus. Üksnes majavammi tõrjega ei saa kõiki puudusi kõrvaldada. Samas ei ole kostja väitnud ega tõendanud, et hoonel ei olnud ehitise auditis nimetatud puudusi, ega seda, et ümberehituse käigus ei kasutatud ehitusvõtteid, mis soodustasid seenkahjustuste levikut ja teket (vajaliku tuulutuse ja optimaalse niiskusrežiimi tagamine elamu konstruktsioonis). Samuti ei ole kostja väitnud ega tõendanud, et mõne konkreetse auditis nimetatud töö tegemine ei olnud loetletud puuduste kõrvaldamiseks vajalik, v.a I korruse siseviimistlustööd ja vahelae tugevdustööd. Kostja väitel teadis hageja vahelae puudusest, mistõttu ei olnud tegemist varjatud puudusega ja seda kulu ei pea kostja hüvitama. Kolleegium sellega ei nõustu. Kuigi kostja väitis, et ta näitas elamu ülevaatuse ajal hagejale, et II korruse põrand õõtsub, ei ole hageja seda omaks võtnud ja kostja ei ole seda tõendanud. Seda ei kinnita ka tunnistaja TT ütlused (tl 127–127
2-17-4094 pöördel), mille kohaselt oli küll kostja kolmandal korral elamu ülevaatuse juures, kuid müüja ei toonud välja muid puudusi kui see, et II korrusel puudus terviklik küttesüsteem. Kostja väitel ei ole põhjendatud igal juhul ka siseviimistlustööde hüvitamine, sest hageja kavatses nagunii I korrusel ümberehitustöid teha. Seda, et hageja kavatses teha elamus ümberehitustöid, kinnitavad tunnistaja TT ütlused selle kohta, et hageja käis ühel korral koos ehitajaga, kelleks oli vist hageja isa, ning viimane koputas seinu ja nad vaatasid, milliseid seinu maha võtta ja millised kannavad. Tunnistaja ütlustest ei nähtu siiski, millistest seintest täpsemalt juttu oli ning milliseid töid plaaniti teha. Hageja kinnitas hagiavalduses, et avastas elamu puudused viimistlustööde käigus ning selgitas ringkonnakohtu istungil, et soovis avaruse saavutamiseks eemaldada üksnes elutoa ja magamistoa vahelise seina, kuid eesmärk oli kohe elamusse elama asuda. Viimast kinnitavad ka TT ütlused. Samuti kinnitas hageja ringkonnakohtu istungil, et ta oleks teinud viimistlustöid, sh igal juhul värvinud üle laed ja vastavalt vajadusele ka seinad. Seega tunnistas hageja, et sõltumata elamu puudustest oleks tal tekkinud elu- ja magamistoa vaheseina eemaldamise ja sellest tulenevalt kogu viimistluse taastamise kulud, samuti kogu I korruse lagede, aga arvatavasti ka seinte värskendamiseks vajalikud viimistluskulud. Arvestades asjaolu, et elamut ei olnud alates 2003. aastast renoveeritud ja selle siseviimistlus oli moraalselt vananenud, on kolleegiumi hinnangul eluliselt usutav, et hageja oleks uuendanud I korruse siseviimistlust. Kostja ei ole aga tõendanud, et hageja oleks teinud ulatuslikumaid ümberehitustöid kui ühe vaheseina eemaldamine. Seda arvestades ei ole hageja kahjuhüvitise nõue põhjendatud osas, milles hageja nõuab seinte ja lagede viimistlustööde ning vaheseina puudutavate tööde hüvitamist. Neid töid oleks hageja teinud sõltumata varjatud puuduste avastamisest ja nende kulutuste hagejale hüvitamise korral rikastuks hageja põhjendamatult. Seetõttu tuleb nende tööde tegemiseks vajalikud kulud VÕS § 127 lg 5 järgi kahjuhüvitisest maha arvata. Hageja näidatud vahesein asus telgede 2 ja 3 vahel (tl 53, 60 pöördel), mis moodustab hinnanguliselt 1/7 kõigist vaheseintest. Ehitustööde eelarve kohaselt tuli kokku vaheseinte eemaldamise töid teha 146,3 m2 maksumusega 1462 eurot 50 senti (lisandub käibemaks) ning kõigi vaheseinte taastamistöid tuli teha kokku 83,2 m2 maksumusega 3505 eurot 42 senti (lisandub käibemaks). Arvestades selle vaheseina hinnangulist suurust, mille hageja kavatses sõltumata puudustest eemaldada, ei ole põhjendatud hüvitada hagejale 1/7 eelnimetatud kuludest, s.o 709 eurot 70 senti (koos käibemaksuga 851 eurot 64 senti). Ehitustööde eelarve kohaselt tuli I korruse laed 100% ulatuses viimistleda, s.o kokku 80,7 m2 kogumaksumusega 535 eurot 42 senti (koos käibemaksuga 642 eurot 50 senti). Samuti tuli seinad 100% viimistleda, s.o kokku 284,5 m2 kogumaksumusega 3455 eurot 87 senti (koos käibemaksuga 4147 eurot 4 senti). Magamistoa ja elutoa vahelise seina eemaldamise tõttu tulnuks hagejal teha uuesti ka mõlema ruumi põrandaviimistlustööd, mille maksumus oli ehitustööde eelarve kohaselt mõlemas ruumis kokku 30,5 m2 laminaatparketi ja liistude paigaldamise eest 542 eurot 90 senti (koos käibemaksuga 651 eurot 48 senti). Eelnevat arvestades tuleb hageja nõutud kahjuhüvitisest kokku maha arvata 6292 eurot 66 senti, mille arvel rikastuks hageja põhjendamatult. Muud ehitustööde eelarves nimetatud kulud on kolleegiumi hinnangul põhjendatud ja vastavuses elamu puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde ja toimingutega. Seega peab kostja hüvitama hagejale elamu puuduste kõrvaldamiseks 61 957 eurot 16 senti. Kuna maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 11 988 eurot, tuleb lisaks sellele mõista kostjalt hageja kasuks välja veel 49 968 eurot 16 senti.
2-17-4094
14.3.Kahjuhüvitise väljamõistmata jätmiseks ei anna kolleegiumi hinnangul praegusel juhul alust asjaolu, et kulutuste tegemisega saab hageja endale paremas korras maja, kui olnuks 1907. aastal ehitatud ja 2003. aastal renoveeritud maja. Kostja arvates soovib hageja saada endale kahjuhüvitise arvel värskelt renoveeritud maja, st esiletoodud tööde tegemise korral saab hageja endale parema elamu, kui see olnuks juhul, kui varjatud puudusi ei oleks olnud. Kolleegium sellega ei nõustu. Arvestades asjaolu, et kostja müüs 2003. aastal renoveeritud elamut, mille välise ilme põhjal ei olnud hagejal kui ostjal alust arvata, et hoone konstruktiivne osa on mädanenud ja oluliste seenkahjustustega, ei olnud hagejal alust arvata, et hoone konstruktsioonid pärinevad elamu algsest ehitusajast (1907) ja neid ei ole nõuetele vastavalt 2003. aastal vahetatud. Seega sai hageja eeldada, et elamu konstruktsioonid on elamu ümberehituse käigus kontrollitud ja vajadusel nõuetekohaselt parandatud või asendatud. Kuna ehitise konstruktiivse osa parandamisega kaasneb ka muude elamu osade, sh siseviimistluse ja kommunikatsioonide eemaldamine ja taastamine, võib küll kostjale tunduda, et seenkahjustustest tingitud kahjuhüvitis väljub kahju hüvitamise piiridest VÕS § 127 lg 1 tähenduses ja hageja saab endale täielikult renoveeritud maja, kuid kolleegiumi hinnangul see nii ei ole. Esmalt märgib kolleegium, et ehitise auditis märgitud puuduste kõrvaldamise tööd puudutavad üksnes elamu I korrust ning üksnes selle konstruktiivset ja sisetööde osa. Elamu välispiirdeid (välisfassaad, aknad, välisuks, katus jne) tööd ei puuduta. Samuti ei puuduta tööd elamu II korrust. Arvestades elamul esinevaid puudusi ja nende kõrvaldamiseks vajalikke töid, sh elamu konstruktsioonide lammutamise ja asendamise vajadust majavammi ja muude seente leviku tõkestamiseks ning elamu konstruktsioonide kandevõime säilitamiseks, on tööd küll ulatuslikud ja kulukad, kuid see ei anna alust järeldada, et hagejale ei tuleks kahju hüvitada. VÕS § 127 lg 1 järgi tuleb hageja asetada olukorda, mis oleks võimalikult lähedane sellele, kui ta oleks ostnud elamu, millel ei ole varjatud puudusi. Kolleegiumi hinnangul ei ole muul viisil, kui puudustega konstruktsioonide asendamine uutega, sellist olukorda võimalik saavutada. Seetõttu ei ole hagejal objektiivselt võimalik vältida rikastumist ja seetõttu ei saa kohus arvata kahjuhüvitisest VÕS § 127 lg 5 järgi maha seda, mille võrra hageja kahjuhüvitise läbi rikastub. Kuna puudused on elamu konstruktsioonides, on vältimatult vajalikud ka konstruktsioonide avamist, lammutamist ja taastamist puudutavad tööd, sh kommunikatsioonide osaline lahtivõtmine ja taastamine.
15.Kahjuhüvitise põhjendatuse korral palus kostja kahjuhüvitist 11 988 euroni vähendada. Kohus võib VÕS § 140 lg 1 järgi kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu, arvestades kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sh kindlustuse olemasolu. Kostja ei esitanud algses vastuses kahjuhüvitise vähendamise aluseks olevaid asjaolusid. Alles
9.oktoobri 2017. a menetlusdokumendis (kohtuvaidluse kirjalikud seisukohad) tõi kostja esile kahjuhüvitise vähendamise aluseks olevad asjaolud, mh selle, et kahjuhüvitis on äärmiselt suur ning selle väljamõistmine paneks kostja kui pensionäri ääretult raskesse majanduslikku olukorda, kuna müügihind tasuti suuremas osas hüpoteegipidajale. Samuti tugines kostja
2-17-4094 sellele, et hageja saab kahju hüvitamise korral parema elamu ja on noor ning edukas inimene, mistõttu ei ole kahju hageja kanda jätmine hagejale sedavõrd koormav, kuid laostaks kostja. Oma väidete kinnitamiseks ei esitanud kostja ühtegi tõendit. Müügilepingu (tl 7–14) p-st 3.1 nähtub küll, et kostja müüs elamu hinnaga 220 000 eurot ja lepingu p 3.3.1 ja 3.3.2 järgi kanti müügihinnast laenude tagastamiseks kokku 124 501 eurot 97 senti, kuid sellest tulenevalt jäi kostjale müügihinnast ca 95 000 eurot. Muid andmeid ei ole kostja oma kehva varalise seisundi kohta esitanud. Kostja paljasõnaliste väidete alusel ei saa kolleegium kahjuhüvitist vähendada.
16.Eeltoodut arvestades on põhjendatud rahuldada hagi osaliselt ja mõista kostjalt hageja kasuks välja kokku kahjuhüvitis 61 957 eurot 16 senti.
17.Kuna kostja ei ole hagejale kahju hüvitanud, on hagejal õigus nõuda kostjalt ka kohustuse täitmisega viivitamise tõttu viivist. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda VÕS § 113 lg 1 järgi võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni ning viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. TsMS § 367 järgi võib viivisenõude esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni, eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja palus mõista kostjalt välja VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise alates
15.veebruarist 2017 kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana ja sealt edasi kuni kohustuse täitmiseni seadusjärgses määras. Viivisekalkulaatori järgi on alates 15. veebruarist 2017 kuni ringkonnakohtu otsuse tegemise päevani, s.o 12. aprillini 2018 põhivõlalt (61 957 eurot 16 senti) sissenõuetavaks muutunud seadusjärgne viivis 5730 eurot 61 senti (vt viivisekalkulaator.ee). Menetluskulud
18.Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse ja teeb ise uue otsuse, tuleb TsMS § 173 lg 3 I lause järgi muuta asjas ka menetluskulude jaotust.
19.Praeguses asjas esitas hageja kostja vastu hagi, milles palus mõista kostjalt välja kahjuhüvitise 71 608 eurot 82 senti ja viivise. Ringkonnakohus jätab hagi rahuldamata 6292 euro 66 sendi ja seda puudutava viivise osas. Seega jääb hagi põhivõla suurust arvestades rahuldamata ca 9% ulatuses. Hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled TsMS § 163 lg 1 järgi menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kolleegiumi hinnangul on praeguses asjas põhjendatud jaotada menetluskulud TsMS § 163 lg 1 järgi võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega, st jaotada menetluskulud poolte vahel vastavalt hagi rahuldamise proportsioonile. Seega tuleb jätta 91% menetluskuludest kostja kanda ja 9% hageja kanda.
20.Lähtudes Riigikohtu 20. aprilli 2016. a otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177 lg-st 2, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude
2-17-4094 suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.