Mõista OÜ-lt Zerpanto Grupp välja Vjatšeslav Gorbunovi kasuks 5760 eurot.
4.2.Rahuldada hagi osaliselt.
4.3.Jätta 75% OÜ Zerpanto Grupp menetluskuludest Vjatšeslav Gorbunovi kanda.
4.4.Jätta 25% Vjatšeslav Gorbunovi menetluskuludest OÜ Zerpanto Grupp kanda.
4.5.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindaks maakohus määrusega pärast ringkonnakohtu otsuse jõustumist. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Vjatšeslav Gorbunov (hageja) esitas OÜ Zerpanto Grupp (kostja) vastu hagiavalduse, milles palus mõista kostjalt välja hageja kasuks võlgnevus 23 040 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 30. aprillil 2009 rendilepingu (edaspidi leping) Jõhvi vallas Tammiku alevis asuva ehitusbaasi kasutamiseks. Lepingu järgi kohustus kostja tasuma igakuiselt renti 10 000 krooni (640 eurot). Kostja jättis rendi tasumata alates 2013. a jaanuarist. Hagejal on kostja vastu täitmise nõue.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kuna kostjal ei olnud võimalik enam baasi kasutada, ütles kostja lepingu üles alates 1. märtsist 2015. Kostjal puudus baasile juurdepääs alates 10. jaanuarist 2015. Kinnistul puudusid ka lepingus sätestatud võrgukommunikatsioonid. Renditud asi ei ole hageja omanduses. Hageja ei andnud rentnikule asja kasutusse. Sellega rikuti VÕS § 276 lõiget 1. Vaatamata sellele, et ehitusbaas anti kostjale rendile, hakkas seda 2014. a novembris kasutama Baltic Vision OÜ hagejaga sõlmitud lepingu alusel. Kostja esitas hagejale 2014. a detsembris saldokinnituse. Hageja kinnitas 30.12.2014, et sai saldokinnituse kätte. Kuna hageja ei esitanud sellele vastuväidet, loetakse saldo VÕS § 204 lg 2 alusel õigeks. Kostja tasus renti korrektselt sularahas.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus rahuldas 12. mai 2017 otsusega hagi, mõistis kostjalt välja hageja kasuks 23 040 eurot ja jättis menetluskulud kostja kanda. Menetluskulude katteks mõistis maakohus kostjalt välja hageja kasuks 1040 eurot.
Maakohus märkis, et vaidlus puudub selle üle, et poolte vahel sõlmiti rendileping 30. aprillil 2009. Pooled vaidlevad selle üle, kas rendileping on kehtiv või ütles kostja selle üles ja kas kostjal on täitmata kohustusi hageja ees. VÕS § 339 kohaselt kohustub rendilepinguga rendileandja andma teisele isikule (rentnikule) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentniku kohustus on maksta selle eest tasu (renti). Tulenevalt VÕS §-st 341 kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut kui rendilepingu regulatsioonist ei tulene erisusi. Leping sõlmiti tähtajaga 15 aastat (30.04.2009 kuni 30.04.2024) ning lepingu p 1 järgi kohustus rentnik tasuma renti tootmise ettevalmistamise ja baasi remondi ning sisseseadmise perioodil 10 000 Eesti krooni ehk 640 eurot. Leping sätestab, et juhul, kui tootmine on juba käivitunud, vaadatakse rendi suurus üle ja seda suurendatakse kokkuleppel. Pooled ei leppinud kokku, millisel viisil tuleb rendi tasuda (ülekandega, sularahas). Maakohus jõudis järeldusele, et kostja vastuväited on vastuolulised. Vastuses hagile märkis kostja, et hageja ei ole lepingu eset siiani kasutusse andnud. Kuigi kostja seadis menetluses kahtluse alla A. Brenkini allkirja ehtsuse, kinnitas kostja seaduslik esindaja, et 30.04.2009 aktil on tema allkiri. Kostja kinnitas istungil, et angaare kasutati. Maakohus leidis, et lepingut ei öeldud nõuetekohaselt üles. Täitmata on VÕS § 195 lg 1 eeldused. Ei ole tõendatud, et ülesütlemise avaldus toimetati kätte. Tõendamata on ka see, et hageja teadis ülesütlemisest. 17.01.2015 (pärast väidetavat ülesütlemise teadet) on kostja esindaja saatnud hagejale pretensiooni (I kd, tl 91), milles muuhulgas märgib sõnaselgelt, et kostja ei ole esitanud hagejale tahteavaldust rendileping ühepoolselt üles öelda ning loeb hageja 09.12.2014 kirja (I kd, tl 88) surveavalduseks eesmärgiga sundida rentnikku lepingust taganema. Maakohus leidis, et kostja kirjeldatud puudused ja takistused (ühe angaari rendile andmine või renditingimuste muutmine) ei välistanud rendilepingu eseme sihtotstarbelise kasutamise võimalust, vaid piirasid seda, mistõttu ei vabanenud kostja rendi tasumise kohustusest, vaid tal tekkinuks rendi alandamise õigus (VÕS § 278, 296). Eelkirjeldatu on ilmses vastuolus kostja väidetega, mille kohaselt maksti renti 2015. aasta märtsikuuni. Ühelt poolt kinnitas kostja, et maksis korrapäraselt kõik maksed kuni 2015. a märtsikuuni (kaasaarvatud, sh pärast väidetavat lepingu ülesütlemist), teisest küljest keelduti rendi tasumisest alates 01.01.2015. Kostja esitatud saldokinnitusel võla puudumise kohta seisuga 25.12.2014 puuduvad allkirjad ja kuupäevad. Eeltoodule viitab ka hageja teatises, milles kinnitab, et saldoteatis on talle saadetud. Ilma vajalike rekvisiitideta puudus hagejal vajadus sellele vastata, seda kinnitada või vaidlustada. Maakohtu hinnangul ei ole eluliselt usutav, et aastaid tasutakse igakuiselt renti sularahas maksete toimumise kohta mistahes kinnitust saamata. Maakohus leidis, et tunnistajate ütlused rendi sularahas tasumise kohta ei ole veenvad. Ära kuulatud tunnistajad D. Bolõda, D. Kireytsev, E. Mikhaylova ja A. Manninen märkisid, et toimetasid rendimakseid 640 euro suuruste summade kaupa hagejale koju. Seejuures ükski ütlusi andnud tunnistajatest ei osanud täpselt nimetada aastat või kuud, millal raha hageja aadressile toimetas. Igaüks neist käis väidetavalt raha viimas 4-5 korral paari aasta jooksul. Andres Brenkin ei soovinud ise erinevatel
põhjustel seda tegema minna (I kd tl 157-160, II kd tl 8-10). A. Manninen käis väidetavalt veel isegi augustis 2015, mis on vastuolus kostja väidetega, et makseid tehti märtsini 2015. Menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta kostja kanda. Maakohus määras kindlaks hageja menetluskulud 1050 euro ulatuses (450 eurot riigilõiv, 600 eurot õigusabikulu).
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja palub tunnistajatena üle kuulata V. Organi ja A. Maltsevi. Apellatsiooni põhjenduste kohaselt: 1) kohustus lepingu p 1 järgi rentnik tasuma renti 10 000 krooni (640 eurot) kuus sularahas. Seetõttu leidis maakohus ebaõigesti, et pooled ei leppinud kokku, kuidas tuleb renti tasuda. Leping sätestas, et ainus võimalik rendi tasumise viis on sularahas. Kostja juhtis korduvalt maakohtule tähelepanu (istungil, vastuses), et rendi sularahas tasumise põhjus oli hageja halb tervis ning hageja soovis sularahas arveldamisega varjata oma tegelikku sissetulekut sotsiaalhoolekande ja muude riiklike soodustusi pakkuvate institutsioonide eest, et mitte kaotada neilt saadavaid hüvesid; 2) hindas maakohus valesti tunnistajate ütlusi. Tunnistajad mäletasid aastat ja sularaha hagejale toimetamist. Samas ei saa inimlikult nõuda, et tunnistajad mäletaksid kõiki üksikasju; 3) on ebausutav, et hageja talus olukorras, kus menetlusabi taotluse kohaselt on tema sissetulek koos abikaasaga 640 eurot kuus ning sellest kulub enamik püsikuludele, rendi mittetasumist 2009. aastast kuni 2016. aastani. Kostja juhtis maakohtu tähelepanu sellele, et hagejale tasuti renti sularahas ka sama eseme rendile andmisel teisele isikule (tsiviilasi 2-08-21914); 4) ei teadnud kostja lepinguline esindaja 17.06.2015 pretensiooni esitamisel, et kostja oli esitanud lepingu ülesütlemise avalduse. Kuna maakohus jättis 11.08.2016 kirjaga rahuldamata tunnistajate V. Organi ja A. Maltsevi ülekuulamise taotluse, et saanud kostja tõendada lepingu ülesütlemist. Maakohus jättis hindamata ülesütlemise põhjendatuse ja üüri alandamise. 5) leidis maakohus ebaõigesti, et kostja kirjeldatud puudused ja takistused ei välistanud rendieseme otstarbelist kasutamist. Kostjal puudus garaaži nr 2 juurdepääs, kuna see anti Baltic Vision Oüle kasutada. Kostjal ei olnud enam võimalik põhinooneid kasutada ja remontida seal oma veoautosid; 6) sai hageja saldokinnituse kätte, ei vaielnud selle vastu ja tunnistas vaikivalt, et kostjal võlgnevusi ei ole. Kostja menetluskulu ringkonnakohtus koosneb riigilõivust (900 eurot) ja õigusabikulust (400 eurot), s.o kokku 1300 eurot. Kostja palub mõista hagejalt välja viivise menetluskuludelt.
5.Hageja vaidles apellatsioonile vastu. Vastuse kohaselt: 1) ei olnud hageja jaoks oluline, mis viisil kostja renti maksab (sularahas või ülekandega), kuigi lepingus lepiti rendi tasumine kokku sularahas; 2) ei tõendanud kostja, et ta renti tasus;
3) palus kostja ise tunnistajad kohtusse kutsuda. Tunnistajad andsid vastuolulisi ütlusi; 4) ei tõendanud kostja, et leping lõpetati 2015. aastal. Hagejale ei tehtud ülesütlemise avaldust. Hageja menetluskulu ringkonnakohtus koosneb õigusabikulust 660 euro ulatuses.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normide rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada väljamõistetud summa suuruse ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab kostjalt välja hageja kasuks 5760 eurot ja jaotab menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Apellatsioon rahuldatakse osaliselt.
7.Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus kvalifitseeris poolte õigussuhte ebaõigesti. TsMS § 436 lg-st 7 tulenevalt ei ole kohus seotud poolte õigussuhtele antud õigusliku kvalifikatsiooniga, vaid kohaldab seadust ise. Vaatamata sellele, et hageja nimetas lepingut rendilepinguks, ei ole 30. aprilli 2009 lepingul rendilepingu tunnuseid. Lepingus ei ole lepitud kokku vilja saamises (VÕS § 339), vaid ainult asja kasutusse andmises ja tasus selle eest. Seetõttu on tegu üürilepinguga (VÕS § 271).
8.Kostja tegi 9. jaanuaril 2015 hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse (tl 100, I kd) alates 1. märtsist 2015. Hageja võttis 26. mai 2016 menetlusdokumendis omaks, et kostja pöördus 9. jaanuaril 2015 hageja poole ettepanekuga leping lõpetada (tl 109, I kd). Hageja märkis, et ta keeldus lepingu lõpetamisest (tl 109, I kd). Seetõttu on väär maakohtu seisukoht, et kostja ülesütlemise avalduse kättetoimetamine hagejale on tõendamata. Kuna hageja võttis selgesõnaliselt omaks faktiväite, et kostja tegi ettepaneku leping lõpetada, siis ei vaja ülesütlemiseavalduse kättesaamine hageja poolt tõendamist TsMS § 231 lg 2 alusel.
9.Ebaõige on hageja seisukoht, et üürilepinguga välistati ühepoolne lepingu ülesütlemine. Üürilepingu p 6 sätestab, et pooled võivad lepingu lõpetada ennetähtaegselt lepingutingimuste rikkumise korral (tl 8, I kd). Kuna lepingu p 6 annab pooltele õiguse leping lõpetada ennetähtaegselt lepingutingimuste rikkumisel, tuleb lepingu p 5.1. tõlgendada selliselt, et pooled ei saa lepingut öelda üles korraliselt ehk ilma selleta, et üks pool oleks lepingutingimusi rikkunud. Seega annab lepingu p 6 pooltele erakorralise lepingu ülesütlemise õiguskaitsevahendi juhuks, kui teine lepingupool lepingut rikub. Seetõttu tuleb hinnata seda, kas hageja rikkus üürilepingut ja kas kostjal oli õigus leping seetõttu p 6 alusel üles öelda.
10.Ringkonnakohtu hinnangul täpsustab lepingu p 6 VÕS § 313 ja VÕS § 314 regulatsiooni. Kui VÕS § 313 lg 1 järgi on üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks vajalik mõjuv põhjus, siis lepingu p 6 järgi on selleks piisav lepingu rikkumine. Maakohus tuvastas, et hageja andis üüritud asjal paiknenud angaari nr 2 kolmanda isiku kasutusse ja see piiras üüritud asja kasutamise võimalust. Tegu on lepingu rikkumisega ja lepingu p 6 ja VÕS § 313 lg 1 koostoimes tekkis kostjal õigus üürileping üles öelda. Ringkonnakohus leiab, et hagejal ja kostjal ei olnud ka mõlemapoolset huvi üürisuhte jätkamiseks. Hageja esitas kostjale teate, kus märkis, et ta nõuab mh angaari nr 1 võtme tagastamist ning plaanib angaari anda kasutusse ükskõik kellele (tl 145, kd I). Samuti teatas 2014. a kolmas isik (Baltic Vision OÜ), et ta kasutab kinnisasjal asuvat kaarhalli nr 2 (tl 96, I kd). Seega oli ülesütlemine õiguspärane ja üürileping lõppes 1. märtsil 2015.
11.Maakohus märkis põhjendamatult, et üüri sularahas tasumine on eluliselt ebausutav. Maakohtu otsusest ei nähtu, millest maakohus sellise järelduse tegi. Sularaha on seaduslik maksevahend ning selle kasutamine ei saa olla automaatselt ebausutav. Samuti lepiti üürilepingu punktis 1 kokku, et üüri tasutakse sularahas. Seetõttu oli kostja lepinguliseks kohustuseks üüri sularahas tasumine. Hagiavalduse kohaselt ei tasu kostja üüri alates 2013. a jaanuarist. Kuna ringkonnakohus leidis, et üürileping öeldi üles 1. märtsist 2015, vajab tõendamist see, kas kostja tasus üüri perioodil jaanuar 2013 kuni veebruar 2015.
12.Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus hindas tunnistajate E. Mikhaylova, A. Manninen, D. Bolõda, D. Kireytsev ja A. Berkini ütlusi ebaõigesti. Seetõttu hindab ringkonnakohus neid ütlusi uuesti. Tunnistaja E. Mikhaylova (tl 158, I kd) ütluste kohaselt käis ta hagejale raha viimas neli korda. Iga kord viidi 640 eurot. E. Mikhaylova sõnul viis ta raha hageja koju. Vastu sai ta mõnel juhul Eesti Energia ümbriku. Tunnistaja A. Manninen ütles (tl 160, kd I), et ta viis hagejale raha neli korda. Raha võttis vastu vanem naine. Raha anti üle 2015. a suvel. Tunnistaja B. Bolõda ütles (tl 8, II kd), et ta viis hageja naisele 4-5 korda raha 2013. ja 2014. aastal. Raha vastu anti arved; üks kord vaadates oli tegu Eesti Energia arvega. Tunnistaja D. Kireytsev ütles (tl 10, II kd), et ta viis hageja juurde raha 640 eurot 4-5 korda aastatel 2012, 2013, ja 2014. Ta teadis, et tegu oli rendiga. Vastu anti arved elektrienergia ja telefoni eest ja paluti, et kostja need ära tasuks. Tunnistaja A. Berkin ütles (tl 162, I kd), et pooled korrad käis ta raha ise maksmas ja pooled korrad maksid raha teised isikud. Raha maksti hageja kodus. Tuttavad käisid raha maksmas seetõttu, et vestlused hagejaga muutusid väga pikaks ja hageja üritas kostjale suruda peale oma äriplaane, milles hageja osaleda ei tahtnud. Raha vastu anti Eesti Energia arve. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tunnistajate ütlused vastuolus. Kõik tunnistajad ütlesid, et raha toimetati hageja koju. Samuti ütlevad tunnistajad, et pärast raha andmist anti neile Eesti Energia arve. Tunnistajate ütlustes ei ole ka muid nähtavaid vastuolusid. Seetõttu ei ole põhjust pidada ütlusi ebausaldusväärseteks. Asjaolu, et A. Manninen ütles, et ta viis raha hagejale 2015. suvel, ei anna alust kahelda ütluse usaldusväärsuses. On mõistetav, et tunnistaja ei pruugi mäletada raha viimise täpset aastat. Tegu ei ole sellise sündmusega, mis jääks inimese mällu seonduvalt konkreetse aastaga. Kuna tunnistajad B. Bolõda ja D. Kireytsev ütlesid, et raha viidi 4-5 korda, lähtub ringkonnakohus sellest, et mõlemad tunnistajad viisid raha 4 korda. Seda seetõttu, et viiendat korda ei mäletanud need tunnistajad kindlalt. Ringkonnakohus loeb tõendatuks, et E. Mikhaylova viis hagejale raha 4 korda, A. Manninen 4 korda, B. Bolõda 4 korda ja D. Kireytsev 4 korda. Kuigi ka A. Berkin ütles, et ta viis raha pooltel kordadel, ei ole ütlustest võimalik järeldada raha viimise täpseid kordi. Seetõttu on tunnistajate ütlustega tõendatud, et raha viidi hagejale vähemalt 16 korda perioodil 2013-2015. Seega on tõendatud, et sel perioodil tasus kostja üüri 10240 eurot (16*640).
13.Jaanuarist 2013 kuni veebruarini 2015 on kokku 25 kuud. Kuna tõendatud, et kostja maksis üüri 16 kuu eest, on üür tasumata 9 kuu eest. See on kokku 5760 eurot (9*640). Seetõttu muudab ringkonnakohus väljamõistetud summa suurust ja mõistab kostjalt välja hageja kasuks 5760 eurot.
14.Ringkonnakohus jaotab menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Seetõttu jääb 75% kostja menetluskuludest hageja kanda ja 25% hageja menetluskuludest kostja kanda. Kuna maakohus ei määranud kindlaks kostja menetluskulude rahalist suurust ja ringkonnakohus muudab oluliselt menetluskulude jaotust, määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse TsMS § 174 lg 4 ja TsMS § 177 lg 2 kohaselt kindaks määrusega pärast ringkonnakohtu otsuse jõustumist.
/digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja
/digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.