(tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsus) Eesti Vabariigi nimel Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Gaida Kivinurm ja Indrek Parrest
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.03.2018, Tallinn
Tsiviilasja number
2-11-35762
Tsiviilasi
Balti Teenused OÜ hagi Aurum OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, üüri tasumiseks, kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks ning Aurum OÜ vastuhagi Balti Teenused OÜ vastu kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 07.04.2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Aurum OÜ apellatsioonkaebus ja Balti Teenused OÜ vastuapellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
Apellatsioonkaebuse hind 71 374.90 eurot Vastuapellatsioonkaebuse hind 16 832.71 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/vastukostja/vastustaja Balti Teenused OÜ (registrikood 11517930), lepinguline esindaja v/adv Toivo Viilup Kostja/vastuhageja/apellant Aurum OÜ (registrikood 10042198), lepinguline esindaja v/adv Elmer Muna
Kohtuistungi toimumise aeg
29.11.2017 (edasi kirjalikus menetluses)
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 07.04.2017 otsus tühistada osas, milles maakohus jättis Balti Teenused OÜ hagi rahuldamata 203.31 euro ulatuses, jättis kostjalt väljamõistetud kahjuhüvitiselt ja leppetrahvilt väljamõistetud viivise piiramata põhivõlaga, jättis
kostja tasaarvestusavalduse lahendamata ja jaotas menetluskulud. Muus osas jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muuta otsuse põhjendusi.
2.Teha tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsus, millega rahuldada hagi täiendavalt 203.31 euro osas ning piirata kostjalt väljamõistetud kahjuhüvitiselt ja leppetrahvilt väljamõistetud viivise kogusumma põhivõlaga. Kostja tasaarvestusavaldus saata tagasi lahendamiseks maakohtule. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata, kuid muuta osaliselt otsuse põhjendusi. Maakohtu otsus on jõustunud osas, mille peale edasi kaevata ei saa (menetluslikud otsustused resolutsiooni punktides 1, 2), ja osas, mida ei vaidlustatud (resolutsiooni punkt 10).
3.Osaotsuse resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses, arvestades ka maakohtu otsuse jõustunud osa: 1) Jätta rahuldamata Aurum OÜ taotlus Balti Teenused OÜ-lt välja nõuda Põhjakeskuse püstitamise eelselt 2006.a või 2007.a koostatud äriplaan ja Põhjakeskuse edukuse kohta koostatud uuringu tulemused; 2) Jätta rahuldamata Balti Teenused OÜ taotlus kohustada Aurum OÜ esitama vastuhagile lisatud võõrkeelsete dokumentide tõlked eesti keelde; 3) Jätta läbi vaatamata Balti Teenused OÜ nõue tuvastada, et Aurum OÜ poolt 13.07.2010 esitatud ülesütlemisavalduse alusel 20.05.2008 üürileping nr 46 ei lõppenud; 4) Rahuldada Balti Teenused OÜ nõuded osaliselt; 5) Välja mõista Aurum OÜ-lt Balti Teenused OÜ kasuks kokku 63 278.21 eurot, milline koosneb 16 892.61 eurost üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse eest lepingu kehtivuse ajal, 16 000 eurost sissenõutavaks muutunud viivisest üüri- ja kõrvalkulude võlgnevusega tasumisega viivitamise eest, 191.74 eurost leppetrahvist, 2842.49 eurost kulutuste hüvitamiseks kohtueelsele õigusabile, 1656.22 eurost turunduskulu kahjust ja 25 695.15 eurost saamata üüritulust; 6) Välja mõista Aurum OÜ-lt Balti Teenused OÜ kasuks viivis kahjuhüvitise 25 695.15 euro tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates hagiavalduse esitamisest 29.07.2011 kuni täitmiseni, kuid mitte suuremas summas kui 25 695.15 eurot; 7) Välja mõista Aurum OÜ-lt Balti Teenused OÜ kasuks viivis leppetrahvi 191.74 eurot tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates hagi esitamisest 29.07.2011 kuni täitmiseni, kuid mitte suuremas summas kui 191.74 eurot; 8) Ülejäänud osas jätta Balti Teenused OÜ hagi Aurum OÜ vastu rahuldamata; 9) Jätta Harju Maakohtu 17.08.2011 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna; 10) Osaotsus võidakse tühistada või seda muuta tasaarvestuse vastuväite lahendamisel; 11) Saata maakohtule tagasi lahendamiseks Aurum OÜ 01.02.2014 tasaarvestusavaldus.
4.Apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.Menetluskulud jaotatakse lõppotsuses.
6.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue, vastuväited vastuhagile
1.29.07.2011 esitas hageja üürileandjalna maakohtule hagi kostja kui üürniku vastu 20.05.2008 üürilepingu nr 46 üürnikupoolse ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ning üürivõlgnevuse, kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Üürileping oli sõlmitud tähtajaga kuni 20.05.2013. 13.07.2010 esitas üürnik avalduse üürilepingu ülesütlemiseks ja teatas, et ei kavatse alates 12.08.2010 lepingut täita. 30.07.2010 selgitas üürileandja, et peab avaldust tühiseks, sest lepingu ülesütlemise eeldused ei ole täidetud. 09.08.2010 teatas üürileandja, et rakendab pandiõigust alates 10.08.2010. 19.01.2011 esitas üürileandja avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 03.02.2011. 02.02.2011 viis üürileandja läbi enampakkumise pandieseme müümiseks. 03.02.2011 vormistas üürileandja ühepoolselt üüripinna tagastamise akti.
3.Üürniku 13.07.2010 ülesütlemisavaldus oli tühine, kuna puudus mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks. Üürniku huvi üürilepingu ülesütlemiseks ei olnud ülekaalukalt olulisem üürileandja huvist üürilepingu jätkumise suhtes. Leping lõppes 03.02.2011 ülesütlemisega üürileandja poolt põhjusel, et üürnik jättis tasumata üüriarved. Lisaks võlgneb kostja vastavalt lepingupunktile 6.3 osutatud lisateenuste eest. Hageja arvestas viivist üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuselt lepingus kokkulepitud määras 0,2% päevas. Hageja nõudis kostjalt üüri ja kõrvalkulusid kokku 16 892.61 eurot ning viivist 16 000 eurot.
4.Kostja tekitas hagejale kahju. Lepingu lõppemisel pidi üürnik tagastama üüripinna seisundis, mis on fikseeritud üleandmise aktis, arvestades normaalset kulumist ja lepingus kokkulepitud kohustusi pinna hooldamise ja remondi osas. Üüripinna tegelik olukord ei vastanud nimetatud nõuetele. Hagejal tuleb pinna uueks väljaüürimiseks teha kulutusi 41 011.93 krooni (käibemaksuta). Seoses ennetäjhtaegse ülesütlemisega jääb hagejal saamata üürilepingujärgne üür perioodi 04.02.2011-20.05.2013 eest kokku 688 540.46 krooni (käibemaksuta). Tingituna üüripinna vakantsusest on teatud lisateenuste (sh turvateenus, elekter, vesi, küte, turunduskulud) kulud pidanud kostja asemel kandma hageja. Selliseid lisakohustusi ei oleks hagejale kaasnenud, kui kostja oleks lepingut kohaselt täitnud. Seoses kostja rikkumistega oli hageja sunnitud pöörduma õigusteenuse saamiseks advokaadibüroo poole, millega seoses tekkis kulu 44 475.26 krooni (käibemaksuta).
5.Kostja sulges 09.08.2010 omavoliliselt üüripinnal tegutsenud kaupluse ning rikkus sellega üürilepingu punktis 4.2 sätestatud kohustust üüritud ruumides klientide teenindamiseks keskuse lahtiolekuaegadel. Vastavalt punktile 4.3 tekkis hagejal seoses selle rikkumisega õigus nõuda leppetrahvi 2500 krooni päevas. Kostja rikkus lepingu punkti 4.2 kuni üürilepingu ülesütlemiseni hageja poolt, s.o 178 päeva vältel. Seoses sellega võib hageja nõuda leppetrahvi 445 000 krooni. Kostja rikkus ka üürilepingu punktis 7.1 sätestatud kohustust tagatise andmiseks. 03.02.2011 seisuga oli kostja nimetatud kohustust rikkunud 339 päeva. Nimetatud kohustuse rikkumisel nägi lepingu punkt 7.8 ette õiguse nõuda leppetrahvi määraga 1/30 igakuisest üüritasust 25 000 kroonist päevas. Hagejal on õigus nõuda kostjalt leppetrahvi seoses tagatise andmise kohustuse rikkumisega 282 500 krooni. Hageja nõudis kokku leppetrahvi 222 181.72 krooni.
6.Hageja taotleb: tuvastada, et kostja poolt 13.07.2010 hagejale esitatud ülesütlemisavalduse alusel 20.05.2008 üürileping nr 46 ei lõppenud; mõista kostjalt hagejale välja üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus 16 892.61 eurot ning võlgnevuselt arvestatud viivis 16 000 eurot; mõista kostjalt hagejale välja leppetrahv 14 200 eurot 20.05.2008 üürilepingu nr 46 punkti 4.3 alusel või alternatiivselt, esimese nõude osalisel või tervikuna rahuldamata jätmisel, üürilepingu punkti 7.8 alusel, selliselt, et väljamõistetud leppetrahv kokku oleks 14 200 eurot; mõista kostjalt hagejale välja kahjuhüvitis 32 815 eurot järgmiselt: - hageja poolt kahju kindlakstegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks tehtud kulud 2842.49 eurot; - üürilepingu esemeks olnud äriruumide üürilepingu tingimustele vastavasse seisukorda viimisega seotud kulud 2621.14 eurot; - üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud otsese varalise kahju, mis seisneb hageja poolt kaubanduskeskuse turunduseelarvesse tasutavas igakuises tasus, katteks 1656.22 eurot; - üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud saamata jäänud tulu 25 695.15 eurot, mis seisneb kostjalt laekumata jäävates igakuistes üüritasudes; kui kohus peaks leidma, et üks või mitu eelnimetatud kahju hüvitamise nõuetest rahuldamisele ei kuulu, palus hageja kooskõlas TsMS § 370 lõikega 2 alternatiivselt rahuldada selle võrra suuremas ulatuses saamata jäänud tulu hüvitamisele suunatud nõue; mõista kostjalt hagejale välja viivis VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras kahjuhüvitiselt 25 695.15 eurot ja leppetrahvilt 14 200 eurot alates 29.07.2011 (hagi esitamisest) kuni kahjuhüvitise ja leppetrahvi täies ulatuses tasumiseni.
7.Vastuhagi osas palus hageja kohaldada aegumist või jätta see rahuldamata. Vastuhagi on aegunud. Kostja esitas kahju hüvitamise nõude 10.12.2010, nõue aegus seega 10.12.2013. Kostja on asjaolusid eksitavalt esitanud. Hageja ei ole takistanud kostjal alates 10.08.2010 üüripinda kasutada tavapäraseks kauplemiseks. Hageja takistas üksnes pandiõigusega koormatud esemete äraviimist. Üürileandja pandiõigus on suunatud kõigi tema nõuete tagamisele. 12.08.2010 aktis loetletud vara oli amortiseerinud ja väärtusetu, mida õnnestus enampakkumisel realiseerida kõigest 700 euro eest. Kostja arvestab kahju suuruseks 24 300 eurot, kuid ei täpsusta, millises osas ta kahju hüvitamise nõudest loobub.
Kostja vastuväited ja vastuhagi
8.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ütles 13.07.2010 avaldusega üürilepingu kehtivalt üles. Kostjal olid üürilepingu ülesütlemiseks mõjuvad põhjused, mis seondusid nii muutunud majandusolukorraga kui tulenesid kostjast. Kostja püüdis rakendada mõistlikke meetmeid, et üürilepingut oleks võimalik jätkata. Vaatamata kõigele sai 2010.a kevadel lõplikult selgeks, et senistel tingimustel äritegevuse jätkamine Põhjakeskuses ei ole majanduslikult jätkusuutlik ega otstarbekas. Hageja ei tegutsenud heas usus, nõudes kostjalt majanduslikult kahjuliku lepingu jätkamist. Kostja lahkumine keskusest ei saanud hagejale kaasa tuua märkimisväärseid majanduslikult negatiivseid tagajärgi. Üüripind moodustas üksnes 0,22% kogu hageja käsutuses olevast kaubanduspinnast. Hageja üürilepingu ülesütlemine on igal juhul tühine, sest hageja viivitas pahatahtlikult ülesütlemisavalduse tegemisega ning ülesütlemise aluseks olnud üürilepingus sisalduvad tüüptingimused on tühised.
9.Hageja üüri ja kõrvalkulude tasumise nõue on alusetu, sest kostjal puudus üüri maksmise kohustus pärast lepingu ülesütlemist 13.08.2010. Kui kohus peaks tuvastama, et kostja ülesütlemine oli tühine, tuleb üürinõude osas lähtuda pooltevahelises pikaaegses praktikas väljakujunenud üürimäärast 9% käibest kuus. Üüri ja kõrvalkulude nõue ei ole tervikuna kontrollitav. Hageja on viivise nõudmise õiguse kaotanud. Hageja on arvestanud kostja makseid kohustuste katteks vales järjekorras. Kui kohus leiab, et hageja põhinõue on põhjendatud, palus kostja viivist vähendada mõistliku ulatuseni.
10.Hageja leppetrahvi nõue on alusetu. Kostja ei ole rikkunud üürilepingu punkti 4.2. Isegi, kui rikkumine oleks tõendatud, näeb lepingu punkt 4.3 ette õiguse nõuda leppetrahvi iga rikkumise eest, mitte iga päeva eest. Lepingu järgi saaks leppetrahvi nõuda 1/10 üürist, üür oli alates 01.07.2010 9% kostja kaupluse netokäibest. Kuna alates 13.08.2010 kauplusel käive puudus, kujuneks leppetrahvi suuruseks 0 eurot. Hageja on minetanud leppetrahvi nõudeõiguse, mis on arvestatud tagatise esitamata jätmise eest, sest nõude sai lepingu järgi esitada kuue kuu jooksul nõudeõigusest teadasaamise päevast. Pangagarantii kehtivus lõppes 18.08.2009, aga hageja esitas nõude 30.07.2010. Üürilepingu lõpetamise alapeatükis sisaldunud tingimused on tüüptingimused, mille sisu ei saanud kostja mõjutada. Üürilepingu punktis 4.3 sätestatud tingimus, mis näeb ette üürileandja leppetrahvi nõudmise õiguse, kui üürnik kaldub kõrvale kokkulepitud ruumide lahtiolekuaegadest, on üürnikku ebamõistlikult kahjustav tühine tüüptingimus. Kokkulepitud leppetrahvi suurus on selgelt ebamõistlik. Kui kohus peaks pidama leppetrahvi nõuet põhjendatuks, palus kostja vähendada leppetrahvi mõistliku suuruseni. Õigusteenusele tehtud kulutused ei olnud põhjendatud, sest kostja on igati õiguspäraselt käitunud. Vastavad kulutused ei olnud kostjale ettenähtavad. Kostja andis üürilepingu lõpetamisel pinna üle lepingus ettenähtud seisundis. Võimalik uus üürnik võib kasutada kostja poolt kauplusesse paigaldatud mööblit. Kostjal puudus kohustus pärast lepingu lõppemist tasuda kaubanduskeskuse kui tervikuga seotud kõrvalkulusid, sh kulu turvateenusele, turundusele, elektrile, veele ja küttele. Kostjal puudus kohustus tasuda pärast lepingu lõppemist üüri ning hageja ei tõendanud, et oleks saanud üürilepingu jätkamise korral tulu üürilepingu tähtaja lõppemiseni algselt kokkulepitud suuruses. Hagejal jäi piisavalt aega uue üürniku leidmiseks. Kui kohus peaks leidma, et hageja kahjunõue on põhjendatud, palus kostja kahjuhüvitise välja mõista üksnes osas, mida leppetrahv ei kata. Kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane ja mõistlikult vastuvõtmatu VÕS § 140 tähenduses.
11.01.02.2014 vastuhagis palus kostja hagejalt välja mõista kahjuhüvitise 24 300 eurot. Üürileping lõppes 13.07.2010 avalduse alusel 15.08.2010. Avalduses märkis kostja, et
soovib asuda alates 10.08.2010 üüritud ruumi korrastama ning palus hagejal tulla 15.08.2010 ruumi tagastamise akti koostamise juurde. Hageja saatis kostjale 10.08.2010 teate, et teostab alates 10.08.2010 pandiõigust üüritud ruumis asuva kostja vara suhtes ning et vara on antud AS Pristis mehitatud valve järelevalve alla. Kostja vaidlustas hageja pandiõiguse 11.08.2010. Pooled koostasid 12.08.2010 pandiga koormatud vara nimekirja akti. Hageja koormas vara väärtuses 446 619.13 krooni. Kostja esitas hagejale 13.08.2010 vara väljaandmise nõude ja soovis minna varale järgi 22.09.2010, ka 06.10.2010. 10.12.2010 esitas kostja hagejale kahju hüvitamise nõude summas 446 619.13 krooni. Hageja müüs kostja vara 03.02.2011, varast lõplikult ilmajäämisest sai kostja teada 2011.a augustis hagimaterjalide kättesaamisel.
12.Hageja kohaldas kostja vara suhtes pandiõigust ebaõigesti ning müüs õigusliku aluseta kostja vara kolmandale isikule. Kostja vara kinnipidamise ja müümisega tekitas hageja kostjale kahju 24 316.81 eurot (vara soetamisväärtus). Esimese astme kohtu otsus
13.07.04.2017 tegi Harju Maakohus otsuse, millega: 1) jättis rahuldamata kostja taotluse hagejalt välja nõuda Põhjakeskuse püstitamise eelselt 2006. või 2007.a koostatud äriplaani ja Põhjakeskuse edukuse kohta koostatud uuringu tulemused; 2) jättis rahuldamata hageja taotluse kohustada kostjat esitama vastuhagile lisatud võõrkeelsete dokumentide tõlked eesti keelde; 3) jättis läbi vaatamata hageja nõude tuvastada, et kostja 13.07.2010 ülesütlemisavalduse alusel 20.05.2008 üürileping nr 46 ei lõppenud; 4) rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hagejale välja 63 074.90 eurot, viivise kahjuhüvitise 25 695.15 eurot tasumata osalt VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 29.07.2011 kuni täitmiseni, viivise leppetrahvi 191.74 eurot tasumata osalt VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 29.07.2011 kuni täitmiseni; 5) jättis rahuldamata hageja nõude 16 832.71 euro tasumiseks; 6) jättis rahuldamata hageja nõude välja mõista kostjalt viivise leppetrahvi 14 008.26 eurot tasumata osalt VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 29.07.2011 kuni täitmiseni; 7) jättis rahuldamata hageja alternatiivse nõude välja mõista kostjalt hagejale 20.05.2008 üürilepingu nr 46 punkti 7.8 alusel leppetrahv selliselt, et väljamõistetud leppetrahv kokku oleks 14 200 eurot; 8) jättis rahuldamata hageja alternatiivse nõude välja mõista kostjalt hagejale selle võrra suuremas ulatuses saamata jäänud tulu hüvitise, kui mõni kahju hüvitamise nõuetest rahuldamisele ei kuulu; 9) jättis rahuldamata kostja vastuhagi hagejalt kahjuhüvitise 24 300 eurot väljamõistmiseks. Kohus jättis kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna. Menetluskulud jättis kohus 22,13% ulatuses hageja ja 77,87% ulatuses kostja kanda ning kulude suurust kindlaks ei määranud.
14.Vaidlustamata asjaolude ja menetlusdokumentide alusel luges kohus tuvastatuks järgmised asjaolud: KOBE Asset 5 OÜ ja kostja sõlmisid 20.05.2008 üürilepingu nr 46, mille kohaselt üüris KOBE Asset 5 OÜ kostjale ruumid Rakvere valda rajatavas kaubanduskeskuses ning kostja kohustus ruumide kasutamise eest tasuma üüri. Üürileping sõlmiti tähtajaga viis aastat, s.o kuni 20.05.2013 (t I kd lk 31-53); KOBE Asset 5 OÜ ja kostja sõlmisid 09.02.2009 üürilepingu ajutise muutmise kokkuleppe, mille kohaselt vähendati kuni 30.04.2009 igakuist üüri 20 000 kroonini, millele lisandub käibemaks (t I kd lk 54); 27.07.2009 sõlmisid KOBE Asset 5 OÜ ja kostja täiendava üürilepingu ajutise muutmise kokkuleppe, mille kohaselt lepiti kokku, et perioodil 01.05.2009 kuni 31.12.2009 on üür 9% kostja kaupluse netokäibest jooksvas kalendrikuus. Samuti vähendati kostja
üürilepingust tulenevat võlgnevust 120 002.86 krooni 75 000 kroonini ja lepiti kokku võlgnevuse ajatamises (t I kd lk 55-56); 03.02.2009 lepinguga omandas hageja KOBE Asset 5 OÜ-lt kinnistu, millel asub kaubanduskeskus. Vastavalt pooltevahelisele kokkuleppele andis KOBE Asset 5 OÜ hagejale 19.01.2010 üle kaubanduskeskuse opereerimisega seotud lepingud. Hagejale läksid üle kõikidest kaubanduskeskuse osas sõlmitud üürilepingutest tulenevad üürileandja õigused ja kohustused, sh õigused ja kohustused kostjaga 20.05.2008 sõlmitud üürilepingust nr 46 (t I kd lk 58-80); 13.07.2010 esitas kostja hagejale avalduse üürilepingu ülesütlemiseks alates 15.08.2010 (t I kd lk 85-87). Pooled avaldasid 28.08.2014 istungil vaidluse puudumist selles, et 15.08.2010 luges kostja lepingu lõppenuks ning hageja on saanud lepingu ülesütlemise avalduse kostjalt kätte vähemalt 14 päeva enne 15.08.2010 (t III kd lk 57); 19.01.2011 esitas hageja kostjale avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 03.02.2011 ning palus kostjal viibida üüripinnal 03.02.2011 kell 12:00, et vormistada üüripinna tagastamise akt (t I kd lk 167-171); 03.02.2011 vormistas hageja ühepoolselt üüripinna tagastamise akti ning fikseeris aktis ja fotodega üüripinna seisundi (t I kd lk 181-183).
15.Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja nõuded on põhjendatud või mitte (sh kas kostja rikkus lepingut). Pooled on ühel meelel, et leping on lõppenud, kuid eri meelt küsimuses, kumma poole avalduse alusel ja millal leping lõppes.
16.Kohus määras esmalt kindlaks sõlmitud lepingu liigi, hindas lepingu kehtivust ja lahendas küsimuse, kelle ülesütlemisavalduse alusel ja millal leping lõppes. Seejärel kohus kontrollis, kas hageja nõuded on põhjendatud ja lahendas hageja nõuded. Viimasena lahendas kohus vastuhagi.
17.Kohus viitas võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lõigetele 1 ja 2, §-le 271 ning § 272 lõike 1 teisele lausele. 20.05.2008 sõlmiti üürileping nr 46, mille kohaselt üüriti kostjale ruumid Rakvere valda rajatavas kaubanduskeskuses „Põhjakeskus“ ning kostja kohustus ruumide kasutamise eest tasuma üüri. Üürileping sõlmiti tähtajaga 5a. Ruumide sihtotstarbeks märgiti Aurum kauplus (t I kd lk 31-53). Üürilepingu juurde sõlmiti muudatuskokkuleppeid. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid üürilepingu ja kirjalike muudatuskokkulepete sõlmimisele ning nende olemasolule. Üürilepingu pooled olid äriühingud, kes tegutsesid lepingu sõlmimisel majandus- või kutsetegevuses ning kostjale üüritud ruum oli majandus- või kutsetegevuses kasutatav (kauplus). Kohtule esitatud menetlusdokumentidest ei nähtu, et poolte vahel sõlmitud üürileping ja muudatuskokkulepped oleksid vastuolus seaduse, heade kommete või avaliku korraga. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud kostja vastuväited, et üürilepingu tingimused on tüüptingimustena tühised (sh leppetrahvikokkulepe). Majandustegevuses tegutsevate eeldatavalt võrdsete lepingupartnerite puhul tuleb vähemalt eeldada lepinguvabadust ka lepingu tingimuste kokkuleppimisel ja lepingu osapoolel on endal võimalik otsustada, kas sõlmida pakutud tingimustel leping. Kohus leidis, et poolte vahel sõlmitud üürileping nr 46 on äriruumi üürileping VÕS § 271 mõttes ja üürileping (sh muudatuskokkulepped) ei ole tühine ning on pooltele täitmiseks kohustuslik. Kohus kohaldas pooltevahelisele võlasuhtele sõlmitud lepingut ja muudatuskokkuleppeid.
18.Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peavad olema täidetud ülesütlemisavalduse formaalsed ja materiaalsed nõuded, mida kohus alljärgnevalt kontrollis. Kohus viitas VÕS § 325 lõikele 1, § 195 lõikele 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lõikele 2.
19.13.07.2010 esitas kostja hagejale avalduse üürilepingu ülesütlemiseks alates 15.08.2010 (t I kd lk 85-87). Pooled avaldasid 28.08.2014 istungil vaidluse puudumist selles, et 15.08.2010 luges kostja lepingu lõppenuks ning hageja on saanud lepingu ülesütlemise avalduse kostjalt kätte vähemalt 14 päeva enne 15.08.2010. Asja materjalidest nähtuvalt on ülesütlemisavaldus tehtud VÕS § 325 lõike 1 kohases kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning selles on märgitud § 325 lõike 2 punktides 1-3 sätestatud andmed. Hageja vastuväited (sh vastuväide, mille kohaselt kostja antud ühekuuline tähtaeg suunitluse rikkumise kõrvaldamiseks ei olnud mõistlik) ei anna alust lugeda, et üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused ei olnud täidetud. Lisaks formaalsetele nõuetele vastamisele peab ülesütlemiseks eksisteerima õiguslik alus. Järgnevalt analüüsis kohus, kas kostjapoolsed üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused on täidetud.
20.Kohus viitas VÕS § 309 lõikele 1. Tähtajaline üürileping peaks reeglina lõppema tähtaja möödumisel. Üürilepingu lõpetamine ülesütlemisega on sätestatud VÕS §-des 314-319 ning VÕS § 313 lõige 1 sätestab täiendava ülesütlemise aluse. Üürilepingu punkt 13.4 sätestab, et „Üürnikul on õigus Leping erakorraliselt (ennetähtaegselt) üles öelda üksnes Üürileandja poolt Lepingu olulise rikkumise korral. Lepingu oluliseks rikkumiseks ja Lepingu ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks loetakse üksnes alljärgnevad asjaolud: 13.4.1. Ruumidel tekib puudus, mille eest Üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea Lepingu kohaselt oma kulul kõrvaldama, ning selline puudus välistab Ruumide sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulise määral ning Üürileandja ei ole puudust kõrvaldanud mõistliku aja jooksul (milleks on vähemalt 14 (neliteist) kalendripäeva) pärast seda, kui ta puudusest teada sai või teada saama pidi; 13.4.2. Ruumide Lepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mille eest Üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea Lepingu kohaselt oma kulul kõrvaldama, ning selline takistus välistab Ruumide sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral ning Üürileandja ei ole takistust kõrvaldanud mõistliku aja jooksul (milleks on maksimaalselt 14 (neliteist) kalendripäeva) pärast seda, kui ta takistusest teada sai või teada saama pidi; 13.4.3. Ruumide sihtotstarbeline kasutamine on välistatud vähemalt [1 (ühe) kuu] pikkuse perioodi vältel seetõttu, et Üürileandja on süüliselt rikkunud oma Lepingust tulenevaid kohustusi ning ei ole vastavaid kohustusi täitnud ka Üürniku poolt Üürileandjale kirjaliku teatega antud mõistliku ning igal juhul maksimaalselt 14 (neljateistkümne) päevase täiendava tähtaja jooksul.“ Üürilepingu punkt 13.5 sätestab: „Üürnik ei või Lepingut üles öelda ühelgi muul kui punktis 13.4 sätestatud alusel välja arvatud seaduses nimetatud mõjuval põhjusel. Üürnik ei või Lepingust taganeda.“.
21.Majandustegevuses tegutsevate eeldatavalt võrdsete lepingupartnerite puhul tuleb eeldada lepinguvabadust lepingu lõpetamise aluste ja korra kokkuleppimisel. Tähtajalise lepingu sõlmimisel peaksid mõlemad pooled eeldama, et lepingut täidetakse tähtaja möödumiseni, ja võivad vastavalt ka oma õigusi ja kohustusi lepingus kujundada (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-5-13, punkt 25). Antud juhul on üürilepingu erakorraline ülesütlemine majandustegevuses tegutsevate poolte vahel reguleeritud lepinguga ning üürilepingu punktis 13.5 on pooled välistanud muude kui üürilepingu punktis 13.4 sätestatud aluse kasutamise üürilepingu ülesütlemisel, v.a seaduses nimetatud mõjuv põhjus. Seaduses nimetatud üürilepingu ülesütlemise alus mõjuval põhjusel tuleneb VÕS § 313 lõikest 1 (erinorm). Muul alusel kostja üürnikuna üürilepingut erakorraliselt üles öelda ei saa. Kohtu hinnangul ei saa seetõttu üürilepingu ülesütlemise alusena kohalduda VÕS § 97. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS §-s 196, üürilepingu
erakorralist ülesütlemist reguleerib erisättena VÕS § 313 (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-184-10, punkt 10).
22.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-84-10 (punkt 10) välja toonud VÕS § 313 lõike 1 kohta järgmist. VÕS § 313 lõike 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-62-04, punkt 14). Viidatud sätte eesmärgiks on tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus. VÕS § 313 lõike 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus, ning diskretsiooniotsuse sisu saavad kõrgema astme kohtud kontrollida piiratult, eelkõige selles osas, kas alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-143-07, punkt 21).
23.Kostja 13.07.2010 avaldusest nähtuvalt on kostja üürilepingu üles öelnud lepingu punkti 13.5 alusel. Üürilepingu ülesütlemise avalduses on kostja põhjendanud üürilepingu erakorralist ülesütlemist Põhjakeskuse suunitluse muutmisega (suunatud väiksema sissetulekuga ostjaskonnale) ja suundumuse muutmise negatiivse mõjuga kostja majandustegevusele (kaupadele ei jätku ostjaid, käive oluliselt langenud, pikka aega majandustegevus olnud kahjumlik). Hageja vaidles vastu kostja väidetele. Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et üürileandjal oli kohustus igal juhul tagada Põhjakeskuse kindel suunitlus ja kindla suunitlusega ostjad. Kohtu hinnangul ei saa lugeda üürniku ootustele vastava olukorra muutumist pärast üürilepingu sõlmimist lepingu ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks. Kui üürileandja ei ole võtnud endale lepingulist kohustust tagada üürniku ootustele vastav olukord, jagaks see põhjendamatult üürniku äririski üle üürileandjale. Kostja väljatoodud asjaolud selliseks riski ümberjagamiseks alust ei anna. Lisaks eeltoodule ei ole kostja tõendanud Põhjakeskuse suunitluse muutumist. Kohus leidis seetõttu, et kostja väited ei ole mõjuvaks põhjuseks üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lõike 1 mõttes.
24.Üürilepingu ülesütlemise avalduses on kostja põhjendanud üürilepingu erakorralist ülesütlemist sellega, et üürileandja poolt üürilepingu sõlmimise eelselt antud lubadused ei ole realiseerunud. Kostja on kohtumenetluses mh täpsustanud, et talle selgitati Põhjakeskuse suurt perspektiivi ja tulevase kaubanduskeskuse äriplaanis esitatud perspektiivid potentsiaalse ostjaskonna kohta olid ebarealistlikud ega kajastanud reaalset tegelikkust (t I kd lk 340-341). Hageja vaidles vastu kostja väidetele. Kohtu hinnangul heidab kostja hagejale ette Põhjakeskuse külastatavust (kostjale selgitatud perspektiivid potentsiaalse ostjaskonna kohta ebarealistlikud). Kostja ei ole viidanud, kust tuleneb üürileandja kohustus igal juhul tagada Põhjakeskuse külastatavus kindlaks määratud suuruses ja tasemel. Kostja ei ole välja toonud, milline oleks Põhjakeskuse minimaalne külastatavus, millest väiksemat saaks käsitelda üürilepingu erakorralist ülesütlemist õigustava madala külastatavusena. Ebarealistlik oleks üürileandja võimalik lepinguline kohustus tagada, et Põhjakeskust külastavad kõik maakonna ja/või linna elanikud. Hageja ei ole võtnud endale kostja ees lepingulist kohustust garanteerida Põhjakeskuse külastatavust teatud minimaalsel tasemele. Seega ei saa Põhjakeskuse võimalikku külastatavust käsitleda hagejapoolse üürilepingu rikkumisena, mis õigustaks üürilepingu erakorralist ülesütlemist kostja poolt. Kostja väited Põhjakeskuse külastatavuse osas ei ole mõjuvaks põhjuseks üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lõike 1 mõttes.
25.Kostja on avalduses põhjendanud üürilepingu erakorralist ülesütlemist sellega, et ei ole võimalik lähitulevikus saavutada eesmärki tagada kaupluse edukas majandustegevus ja kostja lepingu edasine täitmine on võimatu (majanduslikult ebamõistlik). Hageja vaidles vastu kostja väidetele. Kohus leidis eelnevalt, et üürilepingu poolteks olid äriühingud, kes tegutsesid üürilepingu sõlmimisel majandus- või kutsetegevuses ning kostjale üüritud ruum oli majandus- või kutsetegevuses kasutatav (kauplus). Samuti leidis kohus, et poolte vahel sõlmitud üürileping on äriruumi üürileping VÕS § 271 mõttes ja üürileping (sh muudatuskokkulepped) ei ole tühine ning on pooltele täitmiseks kohustuslik. Majandustegevuses tegutsevate eeldatavalt võrdsete lepingupartnerite puhul tuleb eeldada lepinguvabadust lepingu tingimuste kokkuleppimisel ja lepingu osapoolel on endal võimalik otsustada, kas sõlmida pakutud tingimustel leping. Tähtajaline äriruumi üürileping peaks lõppema tähtaja möödudes. Kostja ärilisi huve (kaubanduskeskuses kaupluse äriruumi üürimine majandus- või kutsetegevuses) äriruumi üürilepingu sõlmimisel ei saa ülekaalukalt eelistada üürileandja äriliste huvide (kaubanduskeskuses äriruumide välja üürimine) ees äriruumi üürilepingu sõlmimisel. Samuti ei saa kostja üldisi ärilisi huve ja tegevust eelistada üürileandja üldiste äriliste huvide ja tegevuse ees. Sõlmitud leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik (VÕS § 8 lõige 2). Kohus nõustus hageja seisukohaga, et lepingulise kohustuse täitmisest ei vabasta lepinguosalist see, et kohustuse täitmine ei pruugi olla enam majanduslikult kasulik. Kohus leidis, et kostja nimetatud väited ei ole mõjuvaks põhjuseks üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lõike 1 mõttes.
26.Kostja on kohtumenetluses esitatud menetlusdokumentides tuginenud üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel ka üldisele majanduskriisile. Hageja vaidles vastu kostja väidetele. Kohus viitas TsÜS § 71 esimesele lausele. Kohtu hinnangul ei ole kostja tuginenud 13.07.2010 üürilepingu ülesütlemise avalduses üldisele majanduskriisile. Seetõttu ei saa ta sellele hiljem tagantjärgi tugineda, kui põhjendab 13.07.2010 üürilepingu ülesütlemise avalduse (tahteavaldus) alusel üürilepingu ülesütlemist alates 15.08.2010. Isegi juhul, kui eeldada, et kostja saab tugineda üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel üldisele majanduskriisile (majanduse erakordne madalseis), siis antud juhul ei saa see olla VÕS § 313 lõike 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks. Majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal, võib küll olenevalt asjaoludest olla VÕS § 313 lõike 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul (vt ka Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-8410). Samas VÕS § 313 lõike 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist. Võimalik maailma- ja üleriigiline majanduse erakordne madalseis kahjustab nii hageja kui kostja ärilist tegevust. Üürniku ärilisi huve (kaubanduskeskuses kaupluse äriruumi üürimine majandus- või kutsetegevuses) äriruumi üürilepingu sõlmimisel ei saa ülekaalukalt eelistada üürileandja ärilistele huvidele (kaubanduskeskuses äriruumide välja üürimine) äriruumi üürilepingu sõlmimisel. Samuti ei saa kostja üldisi ärilisi huve ja tegevust eelistada üürileandja üldiste äriliste huvide ja tegevuse ees. Seejuures on hageja välja toonud, et hageja laenu teenindamisvõime seisukohalt oli pangale oluline, et ka laenu väljastamise järgselt üüripindade vakantsus 10% piiri ei ületaks. Kohtu hinnangul ei ole tõendamist leidnud, et üürilepingut, mille korralise lõppemise tähtajani 20.05.2013 oli jäänud kostja 13.07.2010 üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamise ajal vähem kui 3a, saab lugeda pikematähtajaliseks üürilepinguks.
27.Eeltoodust tuleneval ei ole kostja tõendanud, et esinesid kostja poolt 13.07.2010 esitatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise materiaalsed alused, mistõttu kostja üürilepingu
erakorraline ülesütlemine alates 15.08.2010 ei olnud kehtiv ning üürileping kehtis edasi. Kohus leidis, et kostja 13.07.2010 ülesütlemisavalduse alusel üürileping ei lõppenud.
28.Hagi esitamisel taotles hageja mh tuvastada kostja 13.07.2010 üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisus. 10.07.2015 menetlusdokumendis palus hageja tuvastada, et nimetatud ülesütlemisavalduse alusel üürileping ei lõppenud. Kohtu hinnangul hageja täpsustas hagi eset tuvastusnõude osas ega muutnud seda. Kui ülesütlemisavalduse eeldused (sh materiaalsed) puuduvad, on see tagajärjetu (toimetu), kuid mitte tehinguna tühine. Tehingu tühisuse alused on seaduses sätestatud ning sellist tühisuse alust ei ole ette nähtud. Õiguslikult korrektne oleks tuvastada, et vastava ülesütlemisavalduse alusel üürileping ei lõppenud (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-5-13, punkt 18). Hageja tahe on kohtule arusaadav ja hageja täpsustas korrektselt tuvastusnõuet. Kohus jättis tähelepanuta kostja vastuväited selle kohta, et hageja on tuvastusnõudega hagi eset muutnud.
29.Kohus viitas TsMS § 368 lõikele 1. Hageja on 09.10.2012 istungil avaldanud, et diskuteerida võib selle üle, kas vastava fakti tuvastamine eeldab eraldiseisva tuvastusnõude esitamist või on see võimalik esitatud rahalise nõude aluseks olevate asjaolude tuvastamise raames. Hageja üürilepingust tulenevate nõuete rahuldamise eeldusena tuleb selgeks teha, kelle ülesütlemisavalduse alusel (hageja või kostja) ja millal leping lõppes (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-5-13, punkt 18). Kohus leidis asja lahendamisel eelnevalt, et kostja 13.07.2010 hagejale esitatud ülesütlemisavalduse alusel üürileping ei lõppenud. Kohus saab nimetatud asjaolu arvestades lahendada hageja raha tasumise nõuded kostja vastu. Hageja ei ole toonud välja asjaolusid, millest nähtuks tema muu õiguslik huvi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamise vastu.
30.Kohtu hinnangul ei ole tuvastusnõude esitamine vajalik, sest puudub hageja eraldiseisev huvi üürilepingu mittelõppemise tuvastamise vastu. Hageja tuvastusnõue ei ole seega esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset TsMS § 423 lõike 2 punkti 2 mõttes. Kohus jättis läbi vaatamata hageja nõude tuvastada, et kostja 13.07.2010 ülesütlemisavalduse alusel 20.05.2008 üürileping ei lõppenud.
31.19.01.2011 esitas hageja kostjale avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 03.02.2011 ning palus kostjal viibida üüripinnal 03.02.2011 kell 12:00, et vormistada üüripinna tagastamise akt (t I kd lk 167-171). Asja materjalidest nähtuvalt on ülesütlemisvaldus tehtud VÕS § 325 lõike 1 kohases kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning selles on märgitud VÕS § 325 lõike 2 punktides 1-3 sätestatud andmed. Kohus leidis, et kostja võimalikest vastuväidest (sh et hageja viivitas pahatahtlikult ülesütlemisavalduse tegemisega) ei nähtu, et üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on täitmata. Lisaks formaalsetele nõuetele peab ülesütlemiseks eksisteerima õiguslik alus.
32.Poolte vahel sõlmitud üürilepingu punkt 13.2 sisaldab järgmist kokkulepet: „Üürileandjal on õigus Leping erakorraliselt (ennetähtaegselt) üles öelda üksnes alljärgnevatel juhtudel: [---] 13.2.5. Üürnik ei ole tasunud Üüri, Kõrvalkulusid või muud Lepingu alusel tasumisele kuuluvat summat 30 (kolmekümne) kalendripäeva jooksul pärast maksetähtaega või on korduvalt, so vähemalt kahel korral kalendriaasta jooksul, viivitanud enam kui 20 (kakskümmend) kalendripäeva Üüri, Kõrvalkulude või muude või muude Lepingu järgi tasumisele kuuluvate maksete tasumisega;“.
33.Hageja ütles üürilepingu üles alates 03.02.2011 üürilepingu punkti 13.2.5 alusel ning tuginedes VÕS §-dele 116, 196 ja 316. Kohtuasja materjalidest nähtub, et hageja avaldas 02.09.2010 kostjale esitatud kirjas mh kostja poolset ülesütlemisavaldust õigustühisena ning nõudis üürilepingu täitmist. Üürileandja varalised nõuded üürniku vastu 31.08.2010 seisuga olid kokku 332 931.53 krooni, mille hageja palus kostjal likvideerida hiljemalt 15.09.2010. Hageja märkis kirjas, et võlgnevuse tasumine ei too kaasa üürilepingu lõppemist ega vabasta kostjat üürilepingu alusel üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustusest (t I kd lk 122-126). Kostja vaidles 15.09.2010 kirjas vastu hageja võlgnevuse nõudele (t I kd lk 136-143). Kostja avaldas 07.10.2010 teates, et üürileping on lõppenud ega aktsepteeri alates 13.08.2010 ühtegi ruumi kasutamisega seotud üüriarvet (t I kd lk 147). Eeltoodust nähtub, et kostja ei likvideerinud võlgnevust 30 päeva jooksul 02.09.2010 hageja teate kätte saamisest ja kostja teatas 07.10.2010, et ei kavatse üürilepingut edaspidiselt täita (kostja ei aktsepteeri üüriarveid). Seetõttu oli hagejal õigus üürilepingu ülesütlemiseks kooskõlas üürilepingu punktiga 13.2.5. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-5-13 punktis 35 välja toonud, et kui üürnik jätab üüri maksmata, saab üürileandja valida, kas ta jätkab lepingu täitmist ja nõuab võlgnetava üüri maksmist või ütleb lepingu üles. Kohus leidis, et kostja võimalikud vastuväited ei välista asjaolu, et üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused on hageja poolt täidetud.
34.Kohus leidis, et kostja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtub lepingu ülesütlemisega pahatahtlik viivitamine hageja poolt. Isegi kui hageja oleks ülesütlemisega viivitanud, ei muudaks see hageja avalduse õiguslikke järelmeid. Hageja võimalik pahausksus saaks olla üksnes üheks vastuväiteks ülesütlemisest tulenevate hageja nõuete täitmisele. Kohus leidis eeltoodu põhjal, et hageja ütles üürilepingu kehtivalt üles 19.01.2011 ülesütlemisavaldusega alates 03.02.2011.
35.Arvestades, et kostja 13.07.2010 avaldus ei toonud kaasa lepingu lõppemist, tuleb kostjal kuni lepingu lõppemiseni, s.o kuni 03.02.2011, tasuda hagejale lepingu alusel üüri ning kõrvalkulusid. Hageja nõudis kostjalt üürilepingu alusel üüri ja kõrvalkulude tasumist perioodi märts 2010 kuni 03.02.2011 eest kokku 16 892.61 eurot (t III kd lk 128, 131).
36.Kohus viitas VÕS § 108 lõikele 1, §-le 271, § 296 lõikele 3 ja § 292 lõikele 1. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-37-09 punktist 14 tuleneb, et üürniku lahkumine ruumidest ei vabasta üüri tasumise kohustusest. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-84-10 punktist 13 tuleneb, et kui üürilepingu ülesütlemine on tühine (üürileping kehtib), on üürileandjal õigus nõuda kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni. St, et üürileandja saab nõuda üürnikult lepingu täitmist. Lisaks on põhjendatud üürileandja nõue üürniku vastu lepingu täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivise saamiseks.
37.Üürilepingu punkti 6.1 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale ruumide valdamise ja kasutamise (üürimise) eest igakuiselt üüri üürilepingu punktis 1.5 sätestatud suuruses alates üürilepingu punktis 1.9 sätestatud ruumide avamise tähtajast kuni tagastamise akti allkirjastamise kuupäevani. Üürile lisandub käibemaks õigusaktides kehtestatud suuruses. Vastavalt lepingu punktile 1.5 oli üüri suuruseks 25 000 krooni kalendrikuus, millele lisandub käibemaks. Lepingu punkti 6.3 kohaselt pidi kostja lisaks üürile tasuma hagejale lisateenuste osutamisega seotud kõrvalkulude eest. Kohtule esitatud 27.07.2009 üürilepingu ajutise muutmise kokkuleppest nähtub, et perioodil 01.05.2009 kuni 31.12.2009 oli üür 9% kostja kaupluse netokäibest jooksvas kalendrikuus (t I kd lk 5556). Hageja hinnangul üürileandja aktsepteeris kokkulepitud üürimäära alandamist ja hilisemalt pikendati suuliselt kokkuleppe kehtivust kuni 30.06.2010. Tunnistaja AR
ülekuulamise protokollist nähtub järgnev: „Mäletan, et meil oli proua K-ga telefonivestlus, 2010 jaanuari alguses minu meelest, ja vestluse käigus pr K soovis kohtuda. Kuna ta aga ei olnud eelnevat üüri alandamise kokkulepet kohaselt täitnud ja Aurumil oli jätkuvalt võlgnevus, siis ma kohtumiseks ja täiendavaks üüri allahindluseks põhjust ei näinud. Leppisime siiski kokku, et pikendame olemasolevat kokkulepet veel pooleks aastaks.“ Hageja üüriarvestusest nähtub, et alates juulist 2010 arvestas hageja üüri lepingu punkti 1.5 järgselt 25 000 krooni kalendrikuus, millele lisandub käibemaks (t III kd lk 131). See nähtub ka hageja poolt kohtule esitatud üüriarvetest, mille maksjaks on märgitud kostja (t I kd lk 194-201). Kostja hinnangul tuleb üürinõude osas lähtuda pooltevahelises pikaaegses praktikas väljakujunenud üürimäärast 9% käibest kuus. Kohtu hinnangul on asjas tõendamist leidnud, et kokkulepe, mille kohaselt üüri suurus oli 9% kostja kaupluse netokäibest jooksvas kalendrikuus, kehtis kuni 30.06.2010. Kostjal puuduvad tõendid selle kohta, et pärast 30.06.2010 oleks poolte vahel kokkulepitud üür olnud 9% kostja kaupluse netokäibest jooksvas kalendrikuus. Kohus leidis, et pärast 30.06.2010 kuulus üürilepingu alusel tasumisele lepingujärgne üür 25 000 krooni kalendrikuus, millele lisandub käibemaks.
38.Kostja on 07.10.2011 menetlusdokumendis avaldanud, et ei saanud arveid nr 3006180, M1003690, M1003710, M1005600 ja M100759. Hageja vaidles kostjale vastu. Kostja 07.10.2011 menetlusdokumendis avaldatud väidetavalt esitamata arved nr 3006180, M1003690, M1003710 ja M1005600 on kõrvalkulude eest perioodil veebruar kuni mai 2010 (t I kd lk 209-212). Arve nr M100759 on juuni 2010 üüri eest (t I kd lk 207). Kostja töötaja HK ülekuulamise protokollist nähtub järgnev: „Kõik meile väljastatud arved olid seisuga 13.08 makstud. Esitamata oli veel kolm üüriarvet, mida me polnud saanud ja mida korduvalt küsisime“. Kostja töötaja ülekuulamise protokollist tuleneb, et esitamata oli kolm üüriarvet. Kostja menetlusdokumendis avaldatu (kostjale esitamata neli kõrvalkulude arvet ja üks üüriarve) ning kostja töötaja avaldatu (kostjale esitamata kolm üüriarvet) on vastuolus. Töötaja avaldatuga ei saa kostja tõendada, et temale ei esitatud kõrvalkulude eest arveid perioodil veebruar kuni mai 2010 ja arvet juuni 2010 üüri eest. Hageja on kohtule esitanud kostjale adresseeritud arved üüri ja kõrvalkulude eest ajavahemikul märts 2010 kuni 03.02.2011 koos nõude arvestusega. Kohtu hinnangul puuduvad kostjal tõendid selle kohta, et talle ei esitatud kõrvalkulude eest arveid perioodil veebruar kuni mai 2010 ja arvet juuni 2010 üüri eest.
39.Kostja on esitanud maksekorralduse nr 6772 summas 19 301.24 krooni (t I kd lk 110) (selgitus „Arved 300111,300123,M1000620,M1000680,M1002580“), milles märgitud arve numbrid viitavad mh hageja üüriarvetele veebruar kuni mai 2010. Hageja nõude arvestusest nähtub, et hageja on lugenud täielikult tasutuks kinkekaardi komisjonitasu 27 krooni, veebruar 2010 üüri 4492.80 krooni ja märts 2010 üüriarve osaliselt summas 1398.65 krooni (4968-3569.35). Seega on hageja arvestanud üüri maksekorralduse nr 6772 alusel 19 301.24 krooni asemel summas 5891.45 krooni (4492.80+1398.65), millele lisandub kinkekaardi komisjonitasu 27 krooni, kokku 5918.45 krooni. Kostja tasutud 19 301.24 kroonist jääb alles 13 382.79 krooni, mida hageja ei ole arvestanud üüri tasumisel. Kohus tuvastas, et kostja tasus 13 382.79 krooniga maksekorralduse nr 6772 alusel hageja üüritasu arved märtsi 2010 eest summas 3569.35 krooni, s.o 228.12 eurot ehk seni tasumata osa (t III kd lk 131; I kd lk 204), aprilli 2010 eest summas 3240 krooni, s.o 207.07 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 205), mai 2010 eest 6573.20 krooni, s.o 420.10 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 206). Kostja ei ole tõendanud muus osas hageja nõuete (üür ja kõrvalkulud ajavahemikul märts 2010 kuni 03.02.2011) tervikuna või hageja avaldatust suuremas ulatuses rahuldamist. Seejuures kostja maksekorralduse nr 6771 selgitusest „Kobe Asset 5 OÜ SALDOTEATIS 26.01.2010 summas 73.878,46“
nähtub, et tasutud raha on 26.01.2010 saldoteatise järgi 73 878,46 krooni (t I kd lk 109). Maksekorralduse nr 6771 alusel ei saa seega lugeda tasutuks kostjale üüri või kõrvalkulude eest perioodil märts 2010 kuni 03.02.2011 esitatud arveid, sest 26.01.2010 on varasem periood.
40.Kostja on esitanud hageja üüri ja kõrvalkulude nõudele ebaselguse vastuväite. Kohus lähtus nõude suuruse kindlaksmääramisel kohtuasja materjalidest (sh hageja nõude arvestusest ja kuludokumentidest). Nõue ei ole kohtule ebaselge. Seetõttu ei välista kostja vastuväide hageja nõuet kostja vastu.
41.Kohtu hinnangul on kostja jätnud tasumata hageja esitatud üüritasuarved juuni 2010 eest 6544.80 krooni, so 418.29 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 207); juuli 2010 eest 30 000 krooni, s.o 1917.35 eurot (t III kd, lk 131; I kd lk 194); august 2010 eest 30 000 krooni, s.o 1917.35 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 195); september 2010 eest 30 000 krooni, s.o 1917.35 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 196); oktoober 2010 eest 30 000 krooni, s.o 1917.35 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 197); november 2010 eest 30 000 krooni, s.o 1917.35 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 198); detsember 2010 eest 30 000 krooni, s.o 1917.35 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 199); jaanuar 2011 eest 1917.35 eurot (III kd lk 131; I kd lk 200); 01.02.-03.02.2011 eest 205.43 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 201).
42.Kohtu hinnangul on kostja jätnud tasumata hageja kõrvalkulude (üldkulud) arved aprill 2010 eest 4961.95 krooni, s.o 317.13 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 211); mai 2010 eest 4834.97 krooni, s.o 309.01 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 212); juuni 2010 eest 4765.72 krooni, s.o 304.59 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 213); juuli 2010 eest 5218.81 krooni, s.o 333.54 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 214); august 2010 eest 3683.23 krooni, s.o 235.40 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 215); september 2010 eest 3243.64 krooni, s.o 207.31 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 216); oktoober 2010 eest 3525.86 krooni, s.o 225.34 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 217); november 2010 eest 3536.99 krooni, s.o 226.05 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 218); detsember 2010 eest 3924.88 krooni, s.o 250.85 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 219); jaanuar 2011 eest 256.97 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 220); 01.02.03.02.2011 eest 25.96 eurot (t III kd lk 131; I kd lk 221).
43.Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja tasus 13 382.79 krooniga maksekorralduse nr 6772 alusel hageja üüritasu arved märtsi, aprilli ja mai 2010 eest.
44.Eeltoodust tulenevalt on hageja üüri ja kõrvalkulude nõue põhjendatud (sh hageja nõude arvestusest ja kuludokumentidest nähtuvalt) kokku 16 737.32 eurot, millest üürivõlgnevus on 14 045.17 eurot (418.29 + 1917.35 + 1917.35 + 1917.35 + 1917.35 + 1917.35 + 1917.35 + 1917.35 + 205.43) ja kõrvalkulude võlgnevus on 2692.15 eurot (317.13 + 309.01 + 304.59 + 333.54 + 235.40 + 207.31 + 225.34 + 226.05 + 250.85 + 256.97 + 25.96). Kohus mõistis kostjalt hagejale välja üürivõlgnevuse 14 045.17 eurot ja kõrvalkulude võlgnevuse 2692.15 eurot. Kokku 16 737.32 eurot (14 045.17 + 2692.15).
45.Hageja nõudis kostjalt üürilepingu alusel üüri ja kõrvalkulude tasumist märts 2010 kuni 03.02.2011 eest kokku 16 892.61 eurot (t III kd lk 128, 131). Kohus leidis, et hageja üüri ja kõrvalkulude nõue on põhjendatud (sh hageja nõude arvestusest ja kuludokumentidest nähtuvalt) kokku summas 16 737.32 eurot. Kohus jättis hageja üüri ja kõrvalkulude tasumise nõude 155.29 euro (16 892.61-16 737.32) ulatuses rahuldamata.
46.Kohus viitas VÕS § 113 lõikele 1. Pooled on lepingu punktis 11.2 kokku leppinud, et kui üürnik viivitab mistahes lepingust tuleneva rahalise kohustuse täitmisega, sh üüri ja
kõrvalkulude tasumisega, peab ta tasuma üürileandja nõudel viivist 0,2% õigeaegselt tasumata summas iga viivitatud päeva eest alates maksetähtpäevale järgnevast päevast kuni summa tegeliku tasumiseni. Üürilepingu punkti 11.9 kohaselt: „Kui Poolel on õigus nõuda teiselt Poolelt käesolevas Lepingus sätestatud juhtudel leppetrahvi või viivise maksmist, siis võib ta esitada teisele Poolele teate selle kohta, et ta nõuab leppetrahvi või viivise tasumist, 6 (kuue) kuu jooksul alatest päevast, mil õigustatud Pool sai teada leppetrahvi või viivise nõudmise õiguse tekkimisest. Leppetrahvi või viivise maksmiseks kohustatud Pool on kohustatud tasuma käesoleva Lepingu kohaselt maksmisele kuuluva leppetrahvi või viivise 14 (neljateistkümne) kalendripäeva jooksul arvates õigustatud Poolelt sellekohase nõude saamisest.“.
47.Hageja nõudis kostjalt üüri-ja kõrvalkulude võlgnevuselt viivist 16 000 eurot. Kostja vaidles hageja viivisenõudele vastu. Mh on kostja hinnangul hageja viivise nõudmise õiguse kaotanud ja põhinõude ebaselguse tõttu on ebaselge ka viivisenõue. Kostja palus viivist vähendada mõistliku ulatuseni arvestades poolte majanduslikku seisundit. Kohtu hinnangul ei ole hageja viivise nõudmise õigust kaotanud lepingu punkti 11.9 alusel. Kohtuasja materjalidest nähtub, et hageja nõuab kostjalt viivist 30.07.2010 kirjas (t I kd lk 91) ning 02.09.2010 kostjale esitatud võlgnevuse nõude ja hagihoiatuse kirjas (t I kd lk 122-126). Hageja on kostjalt nõudnud viivist vähemalt kuue kuu jooksul alatest päevast, mil hageja sai teada viivise nõudmise õiguse tekkimisest. Kohus on eelnevalt leidnud, et hageja üüri ja kõrvalkulude nõue ei ole ebaselge, mistõttu ei ole sellest tulenevalt ebaselge viivisenõue (sh viivisenõude tasumise arvestuslik kord).
48.Kostja palus vähendada viivist vastavalt VÕS § 113 lõikele 8. Kohtu hinnangul ei ole tasumisele kuuluv viivis ebamõistlikult suur. Üksnes juuli 2010 üüriarve 1917.35 euro alusel maksetähtajaga 11.07.2010 kuulub üürilepingu punkti 11.2 alusel (viivisemäär 0,2% päevas) tasumisele viivis perioodil 12.07.2010 kuni 29.03.2017 summas 9406.52 eurot. August 2010 üüriarve alusel kuuluks tasumisele viivisesumma 9287.64 eurot (periood 12.08.2010 kuni 29.03.2017 viivisemääraga 0,2% päevas) ja september 2010 üüriarve alusel viivisesumma 9168.77 eurot. Hageja on välja toonud, et üürilepingu punkti 11.2 alusel arvestatav kostja viivisevõlgnevus on 10.07.2015 seisuga 60 563.38 eurot (t III kd lk 120). Hageja nõudis kostjalt viivist vähendatuna 16 000 eurot. Kohus leidis, et kostja ei ole välja toonud mõjuvaid põhjuseid viivise vähendamiseks. Samuti ei nähtu kostja vastuväidetest kostja majandusliku seisundi kohta käivad asjaolud, mis võimaldaks kohtul kaaluda viivise vähendamist. Lisaks sellele on hageja esitanud viivisenõude vähendatud määras ja hageja ei nõua viivist põhinõudest suuremas ulatuses. Kostja on antud juhul ise tekitanud viivisenõude, jättes tasumata üüri ja kõrvalkulude eest pikema aja vältel. Kostjal oli võimalik viivisenõude suurenemist vältida põhivõlgnevuse tasumise läbi. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et hageja esitatud viivisenõue on põhjendatud hagetava 16 000 euro ulatuses.
49.Hageja nõudis kostjalt leppetrahvi üürilepingu punkti 4.3 alusel või alternatiivselt esimese nõude osalisel või tervikuna rahuldamata jätmisel üürilepingu punkti 7.8 alusel selliselt, et kokku oleks summa 14 200 eurot. Üürilepingu punkti 4.1 kohaselt: „Üürnik peab kasutama Ruume vastavalt Lepingu punktis 1.3 märgitud sihtotstarbele, sh Lepingu punktis 1.3 märgitud kaupade müümiseks ja/või teenuste osutamiseks antud tegevusvaldkonnas kehtivate parimate äritavade kohaselt. Üürnik ei või Üürileandja eelneva kirjaliku loata kasutada Ruume muul otstarbel.“. Üürilepingu punkti 4.2 kohaselt: „Üürnik peab tagama Ruumides klientide teenindamise punktis 1.4 määratud lahtiolekuajal. Üürileandja võib muuta Keskuse lahtiolekuaegu Majareeglitega vastavalt punktile 8. Samuti on Üürileandjal õigus Keskuse suurema külastatavuse saavutamiseks
nõuda Üürnikult Ruumides klientide teenindamist väljaspool tavapäraseid lahtiolekuaegu. Sellisest vajadusest teavitab Üürileandja Üürnikku igakordselt vastava teatega vähemalt 10 (kümme) tööpäeva ette.“ Üürilepingu punkti 1.3 kohaselt on üüripinna sihtotstarve Aurum kauplus ja üürilepingu punkti 1.4 kohaselt on lahtiolek kogu keskuse üldise lahtioleku vältel. Üürilepingu punkti 4.3 kohaselt: „Kui Üürnik rikub punktis 4.1 või 4.2 sätestatud kohustust, muuhulgas nt kaldub mistahes ajaühiku võrra kõrvale Ruumide lahtiolekuaegadest, on Üürileandjal õigus nõuda Üürnikult leppetrahvi summas 1/10 Üüri suurusest iga rikkumise eest.“.
50.Kostja vaidles leppetrahvinõudele vastu üürilepingu punkti 4.3 alusel. Kostja hinnangul ei ole hageja tõendanud, et kostja rikkus üürilepingu punkti 4.2 ja isegi, kui rikkumine oleks tõendatud, näeb lepingu punkt 4.3 ette õiguse nõuda leppetrahvi iga rikkumise eest, mitte iga päeva eest, nagu on arvestanud hageja.
51.Kohus viitas VÕS § 29 lõigetele 1, 4 j 6. Kohtu hinnangul tuleneb üürilepingu punktist 4.3, et üürileandja saab kostjalt nõuda leppetrahvi üürilepingu punkti 4.1 (ruumi sihtotstarbevastane kasutamine) või punkti 4.2 (mh klientide mitteteenindamine keskuse lahtiolekuajal) kohustuse rikkumise eest. Seejuures üürilepingu punkti 4.3 ei saa tõlgendada selliselt, et kostja pidi igal juhul tasuma konkreetse kohustuse rikkumise eest ette nähtud leppetrahvi korduvalt iga päev. Juhul kui see oleks olnud poolte tahe üürilepingu sõlmimisel, siis oleks märgitud leppetrahv sarnaselt üürilepingu punktiga 7.8 iga kalendripäeva eest.
52.Hageja tugines üürilepingu punkti 4.3 alusel leppetrahvi nõudmisel kostja poolt üürilepingu punkti 4.2 rikkumisele (kaupluse lahtiolekuaja rikkumine). Kohus leidis eelnevalt, et kostja ülesütlemisavaldus ei toonud kaasa lepingu lõppemist. Seetõttu pidi kostja üürilepingut täitma kuni selle lõppemiseni 03.02.2011. Kostja ei ole tõendanud, et tal puudus üüritud ruumidele kuni üürilepingu lõppemiseni 03.02.2011 ligipääs. Kohtuasja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks üürilepingut täitnud kuni selle lõppemiseni 03.02.2011. Kohus leidis eelnevalt, et pärast 30.06.2010 kuulus üürilepingu alusel tasumisele lepingujärgne üür 25 000 krooni kalendrikuus, millele lisandub käibemaks (koos käibemaksuga 30 000 krooni, s.o 1917.35 eurot). Eeltoodust tulenevalt on hageja leppetrahvinõue üürilepingu punkti 4.3 alusel põhjendatud summas 191.74 eurot (1/10 üürist 1917.35 eurost). Kohtu hinnangul ei ole leppetrahv 191.74 eurot ebamõistlikult suur ega vastuolus hea usu põhimõttega ega kuulu vähendamisele. Seega hageja poolt kostja vastu esitatud leppetrahvinõue üürilepingu punkti 4.3 alusel on põhjendatud osaliselt, s.o summas 191.74 eurot.
53.Kuivõrd kohus rahuldas leppetrahvinõude osaliselt, tuleb kohtul lahendada hageja alternatiivne leppetrahvinõue üürilepingu punkti 7.8 alusel. Üürilepingu punkti 7.8 kohaselt: „Kui Üürnik ei tasu/esita Tagatist tähtaegselt, on Üürileandjal õigus nõuda Üürnikult iga rikkumise eest leppetrahvi 1/30 Üürist iga Tagatise tasumise/ esitamisega viivitatud kalendripäeva eest.“ Üürilepingu punkti 11.9 kohaselt: „Kui Poolel on õigus nõuda teiselt Poolelt käesolevas Lepingus sätestatud juhtudel leppetrahvi või viivise maksmist, siis võib ta esitada teisele Poolele teate selle kohta, et ta nõuab leppetrahvi või viivise tasumist, 6 (kuue) kuu jooksul alatest päevast, mil õigustatud Pool sai teada leppetrahvi või viivise nõudmise õiguse tekkimisest. Leppetrahvi või viivise maksmiseks kohustatud Pool on kohustatud tasuma käesoleva Lepingu kohaselt maksmisele kuuluva leppetrahvi või viivise 14 (neljateistkümne) kalendripäeva jooksul arvates õigustatud Poolelt sellekohase nõude saamisest.“. Kohtu hinnangul tuleneb pooltevahelises
võlasuhtes üürilepingu punktist 11.9 tähtaeg (6 kuu jooksul nõude tekkimisest teadasaamisest), mil tuleb leppetrahvinõue esitada.
54.Hageja põhjendas üürilepingu punkti 7.8 alusel leppetrahvinõuet mh järgmiselt. Üürilepingu punktide 1.12 ja 7.1 kohaselt kohustus kostja üürileandja üürilepingust tulenevate nõuete tagatiseks esitama garantii 75 000 krooni ning tagama selle kehtivuse üürilepingu kehtivusaja jooksul. Kostja esitatud AS-i SEB Pank garantiikirja nr 2008016730 kehtivus lõppes 18.08.2009. Hageja esitas üürilepingu punkti 7.8 alusel leppetrahvinõude esmakordselt 30.07.2010 (t I kd lk 3, 19). Kostja leidis, et nimetatud leppetrahvinõue on lepingu punktist 11.9 tuleneva tähtaja tõttu minetatud, kuna hageja sai teada või pidi teada saama leppetrahvi nõudeõigusest 19.08.2009. Hageja ei ole kostjale vastu vaielnud, et sai teada või pidi teada saama leppetrahvi nõudeõigusest 19.08.2009. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks vastavalt lepingu punktile 7.8 esitanud leppetrahvinõude varem kui 30.07.2010. Antud juhul üürilepingu punkti 7.8 alusel tekkis leppetrahvinõue pärast 18.08.2009 möödumist, s.o 19.08.2009. Seega tuli hagejal esitada üürilepingu punkti 7.8 alusel leppetrahvinõue 6 kuu jooksul alates 19.08.2009. Kohus leidis, et hageja ei ole tõendanud kostjale üürilepingu punkti 7.8 alusel leppetrahvinõude esitamist 6 kuu jooksul alates 19.08.2009. Sellest tulenevalt leidis kohus, et hageja leppetrahvinõude eeldused ei ole täidetud. Kuivõrd hageja leppetrahvinõude eeldused ei ole täidetud, ei pidanud kohus vajalikus analüüsida hageja esitatud muid väiteid leppetrahvinõude põhjendatuse ja suuruse kohta ning kostja vastuväiteid.
55.Hageja nõudis kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega seotud kahju hüvitamist, mis seisneb üürilepingu rikkumisega seotud õigusabikuludes kuni hagi esitamiseni 2842.49 eurot (44 475.26 krooni). Hageja on kohtule esitanud kuludokumendid. Kostja vaidles nõudele vastu, sh leidis, et on käitunud õiguspäraselt ega ole lepingut rikkunud.
56.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-79-08 punktis 18 leidnud, et VÕS § 128 lõige 3 võimaldab kahju tekitanud isikult põhimõtteliselt ka kohtumenetluse eelsete õigusabikulude hüvitamist nõuda. Selline nõue on põhjendatud juhul, kui on täidetud kahju hüvitamise üldised eeldused VÕS § 115 lõike 1 järgi, eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Kostja kohustuse rikkumisega seotud kohtueelsed õigusabikulud võivad olla osaks üürilepingu rikkumise tõttu põhjustatud kahjust (kulutustest) VÕS § 115 lõike 1 ja § 128 lõike 3 järgi ning nende hüvitamist võib hageda, kuivõrd nende hüvitamiseks ei tule TsMS § 174 lõike 7 järgi kohaldada menetluskulude kindlaksmääramise korda. Need on hõlmatud ka VÕS § 127 lõigetega 2 ja 3 (vt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-5-13, punkt 50; nr 3-2-1-138-10, punktid 26-30). Kohus viitas VÕS § 101 lõike 1 punktile 3, § 115 lõikele 1 ja § 127 lõikele 4. Praegusel juhul on hagejale kahju tekkimine põhjuslikus seoses, sest poolte vahel tekkinud õigusliku vaidlusega seoses üürilepingu kostja poolt kohase täitmisega pidi hageja tegema kulutusi õigusabile. Kohus leidis, et kohtumenetluse eelsed õigusabikulud 2842.49 eurot ei oleks hagejal tekkinud, kui kostja oleks üürilepingut nõuetekohaselt täitnud. Kohtu hinnangul ei ole kohtumenetluse eelsed õigusabikulud 2842.49 eurot asja keerukust arvestades ebamõistlikult suured ega vastuolus hea usu põhimõttega ning ei kuulu vähendamisele. Eeltoodut arvestades leidis kohus, et hageja tehtud kulutused õigusabile on põhjendatud ning rahuldas hageja õigusabikulude nõude 2842.49 eurot.
57.Hageja nõudis kostjalt varalise kahjuna äriruumide üürilepingu tingimustele vastavasse seisukorda viimisega seotud kulutuste hüvitamist summas 2621.14 eurot. Hageja põhjendas, et üürilepingu punktide 3.6 ja 3.7 alusel on õigus nõuda kostjalt üüripinna üürilepingu tingimustele vastavasse nõuetekohasesse seisukorda viimiseks vajalike
ehitustööde hüvitamist. Ehitustööde maksumus on hinnanguliselt 2621.14 eurot (41 011.93 krooni). Kostja vaidles hageja nõudele vastu.
58.Kohus kontrollis esmalt, kas hageja kahjunõude eeldused on täidetud. Üürilepingu punkti 3.6 kohaselt kohustus kostja üürilepingu lõppemisel mistahes põhjusel tagastama üüripinna hagejale üürilepingu lõppemise päeval seisundis, mis on fikseeritud üleandmise vastuvõtmise aktis, arvestades üüripinna normaalset kulumist ja üürilepingus sätestatud poolte kohustusi üüripinna hooldamise ja remondi osas. Üürilepingu punkti 3.7 kohaselt on üürileandjal õigus teatada üürnikule ruumide puudustest ja kasutada kõiki puudustest tulenevaid õigusi ühe kuu jooksul arvates tagastamise akti allkirjastamisest või kuue kuu jooksul tagastamise akti allkirjastamisest, kui tegu oli puudustega, mida ei saanud ülevaatuse käigus avastada. Kohtu hinnangul tuleneb pooltevahelises võlasuhtes üürilepingu punktist 3.7 tähtaeg (ühe kuu jooksul või kuue kuu jooksul tagastamise akti allkirjastamisest), mil üürileandjal tuleb ruumide seisundi puuduste kahjunõue esitada.
59.Vaidlus puudub, et 03.02.2011 vormistas hageja ühepoolselt üüripinna tagastamise akti ning fikseeris mh fotodega üüripinna seisundi (t I kd lk 181-183). Aktist nähtub, et ruumidesse üürniku poolt paigaldatud seinakappide ja laoruumi vaheseina kinnitamisega on lõhutud ruumide põrandaplaadid ja seinad. Kohtu hinnangul on võimalikud ruumide puudused (lõhutud ruumide põrandaplaadid ja seinad, hageja avaldatu kohaselt teostatud ümber- ja juurdeehitused) sellised, mida sai ülevaatuse käigus avastada. Seega tuli üürileandjal üürilepingu punktide 3.6 ja 3.7 alusel ruumide seisundi puuduste kahjunõue esitada hiljemalt ühe kuu jooksul arvates tagastamise akti allkirjastamisest 03.02.2011. Kohtuasja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks esitanud kostjale üürilepingu punktide 3.6 ja 3.7 alusel ruumide seisundi puuduste kahjunõude hiljemalt ühe kuu jooksul, arvates tagastamise akti allkirjastamisest 03.02.2011. Kohus leidis, et hageja ei ole tõendanud kostjale ruumide seisundi osas kahjunõude esitamist ühe kuu jooksul arvates tagastamise akti allkirjastamisest 03.02.2011. Sellest tulenevalt leidis kohus, et üürilepingus kokkulepitud nõude eeldused ei ole täidetud. Kohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja vastu äriruumide üürilepingu tingimustele vastavasse seisukorda viimisega seotud kulutuste hüvitamiseks summas 2621.14 eurot.
60.Hageja palus kostjalt välja mõista üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud otsese varalise kahju, mis seisneb hageja poolt kaubanduskeskuse turunduseelarvesse tasutavas igakuises tasus, katteks 1656.22 eurot. Hageja on põhjendanud, et tegemist on 03.02.2011-20.05.2013 tasumisele kuuluvad turunduskuluga. Kostja vaidles hageja nõudele vastu. Kostja hinnangul ei ole hageja tõendanud kostja poolt kahju tekitamist, sh kahju suurust ega põhjuslikku seost kostja käitumise ja hagejal väidetavalt tekkinud kahju vahel. Üüripinna osas tasumisele kuuluvate üldkulude hüvitamist ei saa õiguslikult vaadelda kahjuna.
61.Lepingu lõpetamise järgse aja eest saab üürileandja nõuda kõrvalkulude hüvitamist VÕS § 115 lõike 1 alusel kahjuhüvitisena, konkreetsemalt tulevikus tekkivate kuludena VÕS § 128 lõike 3 mõttes. Kõrvalkulude hüvitamise nõue on hõlmatud ka VÕS § 127 lõigetega 2 ja 3 (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-5-13, punkt 46). Antud juhul üürileandja saab üürnikult nõuda kõrvalkulude (sh turunduse ja reklaamikulude) tasumist üürilepingu punktide 6.3 ja 6.5 ning VÕS § 292 lõike 1 järgi. 13.01.2010 toimunud turundusnõukogu koosoleku protokollist nähtuvalt oli alates 01.01.2010 turunduskulu fikseeritud 15 krooni m2 eest (t II kd lk 79-80). Üüripinna suurus oli 61 m2 (t I kd lk 31, 49). Sellest nähtuvalt tuli hagejal tasuda kostja kasutuses olnud üüripinna eest
Põhjakeskuse turunduseelarvesse 03.02.2011-20.05.2013 (27,5 kuud) igakuiselt 58.48 eurot (15*61 = 915 krooni ehk 58.48 eurot), mis kokku moodustab 1608.20 eurot (27,5*58.48). Üürilepingu rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos, sest kahju ei oleks hagejale tekkinud üürilepingu täitmise korral kostja poolt. Kohtu hinnangul ei ole turunduskulukahju 1608.20 eurot ebamõistlikul suur ega vastuolus hea usu põhimõttega ega kuulu vähendamisele. Hageja nõudis turunduskahju 1656.22 eurot. Hageja vastav nõue on põhjendatud osaliselt, s.o 1656.22 euro asemel summas 1608.20 eurot. Kohus mõistis kostjalt hagejale välja turunduskulukahju 1608.20 eurot ning jättis vastava nõude rahuldamata 48.02 euro ulatuses.
62.Hageja nõudis kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jäänud tulu 25 695.15 eurot (402 041.68 krooni). Kostja vaidles hageja nõudele vastu. Kostja hinnangul tuleb hüvitise määramisel arvestada üürileandja võimalust üüripinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu teenida. Kostja hinnangul tuleneb eeldada, et võlausaldaja on leidnud peatselt sarnastel tingimustel üürniku. Seda silmas pidades ei ole hagejale tekkinud kahju, sest hageja on saanud samas ulatuses üüritulu uuelt üürnikult. Üürilepingu ülesütlemisel kantud saamata jäänud tulu hüvitamine eeldab hageja poolt saamata jäänud tulu tõendamist.
63.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et üürileping sõlmiti tähtajaga kuni 20.05.2013. Kohus leidis eelnevalt, et pärast 30.06.2010 kuulus üürilepingu alusel tasumisele lepingujärgne üür 25 000 krooni kalendrikuus, millele lisandub käibemaks (kokku 30 000 krooni, s.o 1917.35 eurot). Kohus leidis eelnevalt, et hageja ütles üürilepingu kehtivalt üles 19.01.2011 ülesütlemise avaldusega alates 03.02.2011. Hageja avaldas, et üürileandja on teinud mõistlikke jõupingutusi üüripinna uuesti välja üürimiseks turutingimustel, kuid soovitud tulemusteta (t I kd lk 21). Kohtu hinnangul saab hageja nõuda saamata jäänud üüri kuni uue üürniku leidmiseni mõistlikult kuluva aja eest. Pärast uue üürniku leidmiseni mõistlikult kulunud aja möödumist peaks üldjuhul eeldama, et majandustegevuses kasutuses olev üüriruum on uuesti kasutusse antud vähemalt samasugustel tingimustel kui algselt kogu algse üüritähtaja kestel (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-5-13). Majanduslikult ebamõistlik oleks jätta majandustegevuses kasutuses olev üüriruum tühjana seisma. Riigikohus on lahendi nr 32-1-5-13 punktides 35 ja 36 välja toonud järgmist: „Hageja saamata jäänud üüri nõue on kvalifitseeritav VÕS § 115 lõike 1 järgse kahju hüvitamise nõudena kostjapoolse üürilepingu rikkumise tõttu. Kui üürnik jätab üüri maksmata, saab üürileandja valida, kas ta jätkab lepingu täitmist ja nõuab võlgnetava üüri maksmist või ütleb lepingu üles. Lepingu ülesütlemine ei muuda üürniku rikkumist olematuks ega välista üürileandja nõudeid üürilepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks. Lepingu üüri maksmata jätmise tõttu ülesütlemise järel saab ta nõuda üürnikult kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel VÕS § 115 mõttes. Sellisel juhul on nõude sisuks VÕS § 127 lõike 1 ja § 128 lõike 4 alusel üürilepingust teenimata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamine. Üüri maksmise kohustuse rikkumine on kolleegiumi arvates VÕS § 127 lõike 4 mõttes põhjuslikus seoses sellega kaasnenud lepingu ülesütlemisest tekkinud kahjuga. Samuti on selline kahju hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lõike 2 mõttes. Sellise kahju hüvitamise kohustus pidi üüri maksmata jätnud ja üürilepingu ülesütlemise põhjustanud üürnikule olema VÕS § 127 lõike 3 tähenduses ka ettenähtav. Kahjunõude arvutamisel tuleb arvestada kõiki asjaolusid. Nii VÕS § 127 lõike 5, § 128 lõike 4 kui ka § 139 lõike 2 järgi tuleb hüvitise määramisel arvestada üürileandja võimalust üüripinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku
hoida ja tulu teenida. Vähemalt üldjuhul saab eeldada, et majandustegevuses üüritud ruum antakse peatselt üürile sarnastel tingimustel, st mitte oluliselt madalama üüri eest. Nii koosneb saamata üürinõue nõudest uue üürniku leidmiseni mõistlikult kuluva aja eest ja võimalikust negatiivsest üürivahest uue üürniku makstava üüriga. Kui üürnik on leitud, tuleb hüvitise arvutamisel vähemalt üldjuhul eeldada, et vähemalt samasugustel tingimustel on võimalik üürieset kasutusse anda kogu algse üüritähtaja kestel.“.
64.Poolte vahel puudub vaidlus, et 03.02.2011 vormistas hageja ühepoolselt üüripinna tagastamise akti ning fikseeris aktis ja fotodega üüripinna seisundi (t I kd lk 181-183). Aktist nähtub mh, et ruumidesse üürniku paigaldatud seinakappide ja laoruumi vaheseina kinnitamisega on lõhutud ruumide põrandaplaadid ja seinad. Kohtu hinnangul on võimalikud ruumide puudused (lõhutud ruumide põrandaplaadid ja seinad, hageja avaldatu kohaselt teostatud ümber- ja juurdeehitused) sellised, mida tuleb arvesse võtta mõistlikult kuluva aja hindamisel uue üürniku leidmisel. Hageja nõudis kostjalt üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel saamata jäänud üüritulu 25 695.15 eurot, mis on 13,4 kuu lepingujärgne üür (25 695.15:1917.35). Hageja ei nõua kostjalt kahju hüvitamist kuni esialgse üürilepingu tähtpäevani. Kohus leidis, et antud juhul on 13,4 kuu lepingujärgse üüri nõudmine põhjendatud. Ruumide võimalike puuduste tõttu kulub ruumide uuesti üürile andmiseks täiendavalt aega. Seetõttu pärast üürilepingu erakorralist ülesütlemist alates 03.02.2011 oli uue üürniku leidmiseks mõistlikult kuluv aeg 13,4 kuud, mille eest saab hageja nõuda kostjalt saamata jäänud üüritulu.
65.Kostja on palunud vastavalt VÕS §-le 140 vähendada kahjuhüvitist. Kostja leidis, et hüvitise nõudmine temalt oleks ebaõiglane. Kohus leidis, et saamata jäänud üüritulu nõue 25 695.15 eurot ei ole ebamõistlikult suur ega vastuolus hea usu põhimõttega ega kuulu vähendamisele. Kostja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtuks, et saamata jäänud üüritulu nõue on ebamõistlikult suur, st ebaproportsionaalne. Üürilepingut sõlmides pidi üürnik arvestama, et lepingulisi kohustusi tuleb täita. Rahalise kohustuse rikkumine ei ole reeglina vabandatav ning makseraskused ei vabasta täitmise kohustusest. Kohus rahuldas hageja saamata jäänud üüritulu nõude ja mõistis kostjalt hagejale välja 25 695.15 eurot (13,4 kuu lepingujärgne üür 1917.35 eurot iga kuu pärast üürilepingu erakorralist ülesütlemist alates 03.02.2011).
66.Hageja on palunud alternatiivselt välja mõista selle võrra suuremas ulatuses saamata jäänud tulu hüvitamisele suunatud nõude, kui mõni kahju hüvitamise nõuetest rahuldamisele ei kuulu. Kohus leidis, et mõistlik aeg uue üürniku leidmiseks oli 13,4 kuud, mistõttu ei saa suuremas ulatuses kui 13,4 kuud (25 695.15 eurot) saamata jäänud üüritulu kostjalt välja mõista. Seetõttu jättis kohus rahuldamata hageja alternatiivse nõude välja mõista selle võrra suuremas ulatuses saamata jäänud tulu hüvitamisele suunatud nõude, kui mõni kahju hüvitamise nõuetest rahuldamisele ei kuulu.
67.Hageja palus välja mõista viivise VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras kahjuhüvitiselt 25 695.15 eurot ja leppetrahvilt 14 200 eurot alates 29.07.2011 kuni kahjuhüvitise ja leppetrahvi täies ulatuses tasumiseni. Kohus rahuldas hageja kahjuhüvitise (saamata jäänud üüritulu) nõude summas 25 695.15 eurot ning rahuldas osaliselt leppetrahvi nõude summas 191.74 eurot. Vastavalt nõude rahuldamise ulatusele mõistetakse kostjalt hagejale välja viivis kahjuhüvitise 25 695.15 eurot ja leppetrahvi 191.74 eurot tasumata osalt VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 29.07.2011 kuni täitmiseni. Kohtu hinnangul ei ole viivis seadusjärgses määras välja mõistetud kahjuhüvitise ja leppetrahvi tasumata osalt ebamõistlikult suur ega vastuolus hea usu põhimõttega ega kuulu vähendamisele.
68.01.02.2014 esitas kostja vastuhagi kahju hüvitamiseks. Hageja taotles kohaldada vastuhagi osas aegumist. Kostja vaidles aegumisele vastu ja leidis, et hageja on vääralt kohaldanud hagi aegumise alusena tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 150 lõiget
1.Kostja on 07.10.2011 menetlusdokumendis ja 01.02.2014 vastuhagis välja toonud, et esitas 10.12.2010 kahju hüvitamise nõude 446 619 krooni (28 544 eurot) ja andis nõude täitmiseks tähtaja kuni 27.12.2010. Kostja vaatas oma nõude üle ning vähendas seda mõnede positsioonide osas ja kostja nõue vastuhagis on 24 316.81 eurot, millest nõuab 24 300 eurot. Kohtu hinnangul on kostja esitanud 10.12.2010 kahjunõude üürileandja pandiõiguse realiseerimisega põhjustatud kahju osas (t I kd lk 162-164), mistõttu kohaldub TsÜS § 150 lõige 1 (õigusvastane kahju). Üürileandja pandiõigusega põhjustatava kahju osas kahjunõude esitamist kinnitab kostja 10.12.2010 kahjunõude dokumendis avaldatu: „Eelnevast tulenevalt üürnik teatab, et üürileandja ei ole üürniku vara pandiõigusega koormanud seaduse nõuetele vastavuses, üürileandja keeldus ilma piisava põhjuseta üürnikul üürilepingu lõppemisel vara ära viia. Selline üürileandja käitumine ei ole vastavuses hea usu põhimõttega. [---] Üürnik hindab, et üürileandja on tekitanud üürnikule kuuluva vara õigusvastase väljaandmisest keeldumisega üürnikule kahju, milline koosneb ilmajäänud vara väärtusest.“. Kohtu hinnangul pidi kostja (õigustatud isik) teada saama kahjust (üürileandja poolt üürniku vara suhtes pandiõiguse teostamine) hiljemalt 10.12.2010, mistõttu aegumistähtaeg 3a möödus 10.12.2013. Kannatanu teadmise hindamisel aegumise seisukohast ei ole oluline, et ta teaks kõiki kahju tekitamise ja kahjuga seonduvaid asjaolusid. Tal peab olema üksnes küllalt infot, et ta saaks koostada piisava edulootusega hagi. Samuti ei ole oluline, kas kahju tekitaja ise oma vastutust eitab. Oluline on asjaoludest teadmine, eksimus õiguslikus hinnangus neile ei ole oluline (vt TsÜS kommenteeritud väljaanne, kirjastus Juura 2010, lk 484). Hiljemalt 10.12.2010 pidi üürnik olema teadlik sellest, et üüriruumides oleva vara suhtes on rakendatud pandiõigust ja üürileandja pandiõigus põhjustab üürnikule kahju. Tähtsust ei oma pandiõigusega koormatud üürniku vara võõrandamisest teada saamise kuupäev. Kohtu hinnangul ei kohaldu TsÜS § 150 lõike 3 maksimaalne aegumistähtaeg, sest nõue on aegunud TsÜS § 150 lõike 1 järgi. Eeltoodust tulenevalt on hagejal õigus keelduda raha tasumise kohustuse (kahjuhüvitise) täitmisest aegumise tõttu, sest kostja nõude aegumistähtaeg möödus 10.12.2013. Kohus jättis kostja 01.02.2014 vastuhagi rahuldamata aegumise tõttu.
69.Isegi juhul kui eeldada, et TsÜS § 150 lõige 1 ei kohaldu, on võimalik üürilepingu rikkumisest tulenev kostja nõue 01.02.2014 vastuhagis (10.12.2010 esitatud nõudes märgitud tasumise tähtaeg 27.12.2010) aegunud kolmeaastase tähtaja möödumise tõttu hiljemalt 27.12.2013 TsÜS § 146 lõike 1 mõttes.
70.Kohus rahuldas hagi osaliselt ning jättis osaliselt läbi vaatamata ja rahuldamata. Seega tuleb hagiga seotud menetluskulude jaotamisel juhinduda TsMS § 163 lõikest 1 ja § 168 lõikest 2. Kohus jättis vastuhagi rahuldamata. Seega tuleb vastuhagiga seotud menetluskulude jaotamisel juhinduda TsMS § 162 lõikest 1. Kohus võttis kulude jaotamisel arvesse, et tulenevalt hageja nõuete paljususest ja kostja vastuhagi menetlemisest koos hageja nõuetega, ei ole võimalik eristada täpselt, millised poolte menetluskulud on seotud millise hageja nõudega ning millised menetluskulud on seotud üksnes vastuhagiga. Seetõttu pidas kohus võimalikuks määrata menetluskulud kindlaks TsMS § 163 lõike 1 järgi selliselt, et kohus jaotab menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega ning juhindub seejuures rahuldamise ulatuse kindlaksmääramisel TsMS § 162 lõikest 1 ja § 168 lõikest 2. Kohus jättis läbi vaatamata hageja tuvastunõude, mille osas jättis menetluskulud TsMS § 168 lõike 2 alusel hageja kanda.
Vastuhagi rahuldamata jätmise tõttu jättis kohus menetluskulud vastuhagi osas TsMS § 162 lõike 1 alusel kostja kanda. Kohus rahuldas hagi osaliselt ning määras menetluskulude jaotuse võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega, võttes seejuures arvesse hageja tuvastusnõude ja vastuhagiga seonduvate menetluskulude jaotust. Kohus asus seisukohale, et tuvastusnõude rahaline osakaal hageja nõudes on 3500 eurot, mis saaks olla sellise tuvastushagi hind. Hageja nõudis kostjalt 79 907.61 euro tasumist. Kostja nõudis hagejalt 24 300 euro tasumist. Kohus leidis, et kostja vastuhagi nõue tuleb lisada hageja nõudele, sest kohus jättis vastuhagi rahuldamata ja tegi sellega otsuse kostja kahjuks. Eeltoodust tulenevalt tuleb võtta menetluskulude jaotuse aluseks olevaks summaks kokku 107 707.61 eurot (hageja tuvastusnõue 3500 eurot + hageja muud nõuded 79 907.61 eurot + kostja vastunõue 24 300 eurot). Kohus jättis tuvastusnõude läbi vaatamata (3500 eurot). Kohus rahuldas hagi 63 074.90 euro ulatuses ja jättis vastuhagi 24 300 euro tasumise nõudes rahuldamata. Seega tegi kohus otsuse 77,87% ulatuses kostja kahjuks (63 074.90+24 300-3500=83 874.90; 83 874.90 107 707.61-st on 77,87%). Kohus jättis seetõttu menetluskulud 77,87% ulatuses kostja kanda ja 22,13% ulatuses hageja kanda.
71.Kohtul on vaja menetluskulude kindlaksmääramiseks teha täiendavaid menetlustoiminguid (sh hinnata menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust), mistõttu ei saanud kohus koos otsuse tegemisega määrata kindlaks menetluskulude rahalist suurust. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Apellatsioonkaebus ja seisukoht vastuapellatsioonkaebusele
72.07.05.2017 esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse osas, milles hagi rahuldati, vastuhagi jäeti rahuldamata ja kostjalt mõisteti välja hageja menetluskulud. Kostja palub saata asja uueks arutamiseks maakohtule või alternatiivselt teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning jätta menetluskulud hageja kanda.
73.Kohus on kostja ülesütlemisavalduse hindamisel eksinud materiaalõiguse kohaldamisel. Väär on seisukoht justkui ei saaks kostja sisustada enda ülesütlemisavaldust tagantjärele (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-43-15, punkt 11). Kostjal oli õigus üürileping erakorraliselt üles öelda majanduse erakordse madalseisu tõttu VÕS § 313 lõike 1 alusel. Majanduslangus mõjutas eelkõige vaid kostjat, kuna hageja üürikokkulepped tema üürnikega olid sõlmitud pikaajaliselt ja fikseeritud üüritasuga. Seega olid kostja huvid üürilepingu lõpetamiseks kaalukamad hageja huvist lepingu jätkamise suhtes. Täidetud on ka muud VÕS § 313 lõike 1 kohaldamise eeldused. Kohtu käsitlus, et kostja ei ole tõendanud, et tegemist oleks pikematähtajalise üürilepinguga, on ekslik. Üürilepingu pikemaajalisus Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-84-10 punkti 11 järgi on defineerimata õigusmõiste, mitte faktiline asjaolu, mistõttu ei kuulu see tõendamisesemesse. Üürilepingu pikemaajalisuse pidanuks kohus sisustama TsMS § 436 lõike 7 kohaselt ise. Erakordne majanduslangus Eestis ja maailmas ei olnud asjaolu, mille riisikot kannaks kostja. Lisaks mõjutas majanduslangus kostja majandussektorit ehk kellade ja ehete sektorit keskmisest oluliselt enam.
74.Materiaalõigusega ei ole kooskõlas kohtu järeldus, mille kohaselt olevat hagejal õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist perioodi 15.08.2010-03.02.2011 eest. Kostja ütles üürilepingu 13.07.2010 kehtivalt üles. Ka ülesütlemisavalduse kehtetuse korral kuulus pooltevahelise kokkuleppe alusel tasumisele üür 8% ulatuses kostja poe käibest keskuses. Kuna viidatud perioodil puudus poel käibe, puudub hagejal üürinõue.
75.Hagejal puudub saamata jäänud tulu nõue. Hageja ei ole saamata jäänud tulu nõuet toonud kohtu ette viisil, mis võimaldaks selle rahuldamist. Hageja ei tõendanud uue üürniku otsimist, leidmata jäämist ega uue üürniku tasutud üürisummat. Samuti ei ole pooled kohtu ette toonud asjaolusid, millest nähtuks, et 13,4 kuud oli Rakvere ärikinnisvaraturul mõistlik aeg uue üürniku leidmiseks. Kohus on vääralt kohaldanud VÕS § 139 lõiget 2, jättes kaalumata hageja kohustused kahju vähendamisel.
76.Kuivõrd kostjal ei ole sissenõutavaid kohustusi hageja ees, puudub hagejal ka viivisenõue. Lisaks on hageja viivisenõue õigustlõpetava tähtaja möödumise tõttu lõppenud vastavalt üürilepingu punktile 11.9. Hageja viivisenõue on lõppenud ka tema käitumise vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Kostja tõi maakohtus esile, et hageja 08.07.2010 saldoteatisel ei olnud märgitud viivist. Sellele vastuseks on hageja asunud seisukohale, et kuna kohustust viivise märkimiseks saldoteatisele ei tulene raamatupidamist puudutavast seadusandlusest, ei pidanudki hageja viivist sinna märkima. Kohus küsimust otsuses ei käsitlenud. Hageja viivisenõue on ka formuleeritud viisil, mis ei võimalda selle rahuldamist. Hageja on esile toonud, et esitab viivisenõude vaid osaliselt, ülejäänust loobudes, seega ei ole selge, milliste arvete tasumata jätmisele hageja tugineb. Kuna kohus ei tuvastanud kohustusi, mille täitmata jätmise tõttu on viivis kostjalt välja mõistetud, on kaevatavas lahendis jäetud VÕS § 88 lõige 1 kohaldamata. Seetõttu on otsus viivise väljamõistmise kohta väär. Ehkki kohus on kostja taotluse viivise vähendamiseks lahendanud, ei ole ta esile toonud, milliste konkreetsete kohustuste rikkumise tõttu kostjalt viivis välja mõistetakse. Kuivõrd üürilepingujärgne viivis oli 0,2% päevas, võib mõne arve osas kostjalt välja mõistetud viivis ületada nõude põhiosa. Kostja ei saa seda kontrollida, kuna viivisenõue on sisustamata. Siiski nähtub lahendi punktist 32 viide, et 1917.35 euro suuruse põhiosaga juuli 2010 üüriarvelt kuulub tasumisele viivis 9406.52 eurot, s.o põhiosa ligi viiekordselt ületav summa.
77.Hageja käitumine nii kohtumenetluses kui üürisuhte ajal on olnud vastuolus hea usu põhimõttega ning suunatud eelkõige hageja äriliste huvide teenimisele kostja arvelt. Kostja palus kohtul jätta kohaldamata üürilepingu sätted, mille rikkumisele hageja tugineb, sh eelkõige üürilepingu punktid 4.1, 4.2, 7.8 ja 11.2 ning punktis 13 sisalduvad üürilepingu ülesütlemise välistused. Kohus ei käsitlenud hea usu põhimõtte rikkumist, mistõttu palub kostja seda teha ringkonnakohtul. Kostjalt väljamõistetud summa on suurem, kui oleks kuulunud tasumisele üürimaksetena kuni üürilepingu tähatajal lõppemiseni. Seega on hageja nõude eesmärk panna kõik üürilepinguga seotud riskid kostja kanda, milline tegevus on vastuolus hea usu põhimõttega.
78.Kohus on vääralt jätnud rahuldamata vastuhagi aegumise tõttu. Kohus on ebaõigesti tuvastanud vastuhagis esitatud nõude sissenõutavaks muutumise aja. Kohtu järeldus, et kuna kostja esitas hagejale nõudekirja kahju hüvitamiseks 10.12.2010, siis hiljemalt samast ajast muutus kostja nõue sissenõutavaks, on vastuolus lahendi ülejäänud järeldustega. Olukorras, kus kohus asus seisukohale, et üürileping kostja 13.07.2010 ülesütlemisavaldusega ei lõppenud, teostas hageja üürileandja pandiõigust õiguspäraselt. Seetõttu ei olnud kostjal 10.12.2010 hageja vastu nõuet, mis saaks sissenõutavaks muutuda. Selline nõue tekkis alles 03.02.2011, mil hageja müüs 700 euro eest enam kui 25 000 eurot väärt olnud pandiesemed. Seega muutus kostja kahjunõue sissenõutavaks kõige varem 04.02.2011, mistõttu ei olnud see vastuhagi esitamiseks aegunud.
79.Kohus on jätnud arvestamata kostja tingimusliku tasaarvestusavalduse, mille kostja esitas 01.02.2014 menetlusdokumendi punktis 5.3, milles viitas soovile oma vastunõue
hageja nõuetega tasaarvestada. Kui ringkonnakohus asub seisukohale, et eeltooduga maakohtu menetluses tingimuslikku tasaarvestusavaldust esitatud ei ole, esitab kostja selle kaebuses. Tasaarvestusavalduse hilises menetlusstaadiumis esitamiseks annab alust asjaolu, et maakohus ei juhtinud kostja tähelepanu puudustele avalduses.
80.Kohus on oluliselt rikkunud menetlusõigust, jättes täitmata eelmenetluse ülesanded. Eelkõige on kohus jätnud välja selgitamata eelmenetluse lõpu seisuga kohtule esitatud ja kohtulahendis hinnatavate tõendite ringi. Viidatud rikkumine on kaasa toonud olukorra, kus kohus on asunud seisukohale, et kostja vastuväited on põhjendamata, andmata samas võimalust enda seisukohtade tõendamiseks. Kohus ei ole pooltele menetluse kestel avaldanud, et ei pea HK ütlusi vastutõendiks AR ütlustele suulise üürikokkuleppe muutmise kokkuleppe ajutise pikendamise osas. Kostja lähtus eeldusest, et kui AR rääkis 2010.a sündmustest ja kinnitas muutmiskokkuleppe suulist pikendamist ning HK samadest sündmustest ütlusi andes kokkuleppe pikendamist ei kinnitanud, ei ole suuline kokkulepe tõendatud. Kohus on aga ootamatult asunud seisukohale, et antud küsimuses on tõendamiskoormis üle läinud kostjale. Samuti on kohus leidnud, et kostja töötaja ütlustega ei saa tõendada, et talle ei ole esitatud kõrvalkulude eest arveid perioodil veebruar-mai 2010 ja arvet juuni 2010 üüri eest. Seeläbi on kohus jätnud kostja töötaja ütlused tõendina TsMS § 238 lõike 4 tähenduses osaliselt arvestamata sellekohta määrust tegemata ja kostjale asjaolu tõendamiseks võimalust andmata. Samuti väljendus eeltoodud rikkumine selles, et kohus on kostja 07.10.2011 esitatud taotluse tõendite kogumiseks lahendanud alles kaevatava otsusega, s.o ligi 6a peale selle esitamist. Tõendite kogumise taotluse lahendamata jätmise tõttu ei olnud kostjal võimalik võtta seisukohta täiendavate tõendite või taotluste esitamise vajaduse kohta.
81.Samuti on kohus rikkunud põhjendamiskohustust, jättes seisukoha võtmata mitmete kostja kesksete vastuväidete suhtes (mh väited majanduskriisi mõjust kellade ja ehete müügile; väited hageja poolt hea usu põhimõtte rikkumise kohta). Kohus on põhjendamiskohustust rikkunud ka hageja saamata jäänud tulu nõude lahendamisel. Kostja tõi kohtu ette Riigikohtu praktika, mille kohaselt eeldatakse üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel, et üürileandja leiab peatselt sarnastel tingimustel uue üürniku (lahend nr 3-2-1-5-13, punkt 36). Küsimuses sisulisi põhjendusi esitamata asus kohus seisukohale, et olukorras, kus hageja nõuab saamata jäänud üüri 13,4 kuu eest, oli see ühtlasi ka täpselt sobilik aeg uue üürniku leidmiseks. Kohus on küll vastanud kostja vastuväitele, kuid teinud seda paljasõnaliselt.
82.Kohus on vääralt jaotanud menetluskulud, jättes arvestamata, et otsusega jäeti rahuldamata olulisel määral hageja alternatiivseid nõudeid. Asjaolu, et alternatiivsed nõuded ei kajastu hagihinnas, ei tähenda, et nende menetlemisega ei kaasnenud menetluskulusid. Võttes arvesse rahuldamata jäetud hageja alternatiivnõuete ulatust, kujuneb menetluskulude jaotus TsMS § 163 lõike 1 alusel järgnevalt: hagi rahuldati ja vastuhagi jäeti rahuldamata kokku 87 374.90 euro ulatuses; hagi jäeti läbi vaatamata või rahuldamata 3500 + 16 832.71 + 14 200 + 16 832.71 = 51 365.42 euro ulatuses. Seega rahuldati hageja nõuetest 62,98%. Samas ei ole põhjendatud ka 62,98% ulatuses menetluskulude kostja kanda jätmine, kuna hageja on menetluskulud olulisel määral ise põhjustanud, esitades oma nõuded arusaamatul ja ebatäpsel kujul. Hageja on esimese astme menetluses kolm korda nõuet täpsustanud, sh esitas hageja kolmanda nõude täpsustamise avalduse ligi 4a pärast hagi esitamist. TsMS § 162 lõike 4 ja § 169 analoogia alusel tuleks jätta nõude täpsustamise ja täpsustatud nõudele vastamisega seotud menetluskulud hageja enda kanda. Arvestades eeltoodut palub kostja tühistada maakohtu menetluskulude jaotuse ka ülejäänud apellatsioonkaebusest sõltumatult. TsMS
§ 162 lõike 4, § 163 lõike 1 ja § 169 koostoimest tuleb poolte menetluskulud jätta nende endi kanda või alternatiivselt, mõista hagejalt kostjale välja 50% tema menetluskuludest ja kostjalt hagejale 50% tema menetluskuludest.
83.Vastuapellatsioonkaebusele vaidleb kostja vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Vastuapellatsioonkaebus ja seisukoht apellatsioonkaebusele
84.23.05.2017 vastuapellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse osas, milles hagi jäi osaliselt rahuldamata ja teha selles osas uus otsus, millega rahuldada hagi täies ulatuses ning jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja ei vaidlusta otsuse punktides 38 ja 39 toodud põhjendusi osas, milles kohus ei rahuldanud hageja leppetrahvinõuet üürilepingu punkti 7.8 alusel.
85.Kohus jättis ebaõigesti hageja tuvastusnõude läbi vaatamata. Hagejal eksisteeris huvi üürilepingu mittelõppemise tuvastamiseks (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-5-13, punkt 18). Ainuüksi asjaolu, et õigustatud isikul on võimalik taotletud eesmärk saavutada ka mõne alternatiivse õiguskaitsevahendi rakendamise või nõude esitamise kaudu, ei õigusta muidu õiguspärase ja põhjendatud (tuvastus)nõude läbi vaatamata jätmist. Samuti ei ole TsMS § 422 lõike 2 punkti 2 kohaldamine põhjendatud olukorras, kus tuvastusnõude esitamine ei ole hageja eesmärkide saavutamiseks (häda)vajalik, kuid vaidlus puudub, et hagejal konkreetse asjaolu osas tuvastushuvi TsMS § 368 lõike 1 tähenduses eksisteerib. Seega pidanuks kohus vastavas osas hagi rahuldama ning arvestama seda mh menetluskulude jaotamisel.
86.Kohus leidis, et hageja üüri- ja kõrvalkulude nõue on tõendatud ja põhjendatud kokku summas 16 737.32 eurot ehk hageja esitatust 155.29 euro võrra väiksemas summas. Hageja ei nõustu kohtu arvestusega. Kõrvalkulude võlgnevuse osas kattub otsuses toodud arvestus hageja esitatud kõrvalkulude võlgnevuse arvestusega ning kohus on õigesti lugenud tuvastatuks kostja üürilepingust tuleneva kõrvalkulude võlgnevuse 2692.15 eurot. 10.07.2015 esitatud korrigeeritud arvestuse järgi nõudis hageja üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse koosseisus kostjalt mh arve nr M1006551 alusel 33 krooni ja arve nr M100938 alusel 6 krooni tasumist kinkekaardi komisjonitasu katteks. Kohus ei ole viidatud arveid arvesse võtnud ning on jätnud neist tuleneva kostja võlgnevuse 39 krooni ehk 2.49 eurot alusetult välja mõistmata. Kohus on aktsepteerinud hageja 10.07.2015 avalduse punktis 2.3.4 toodud metoodikat, mille kohaselt tuleb kostja võlgnevuse katteks tehtud maksed lugeda esmajärjekorras laekunud viivisvõlgnevuse katteks. Samuti ei ole kohus kahtluse alla seadnud hageja esitatud viivise arvestuse korrektsust. Eeltoodust tulenevalt jääb hagejale ebaselgeks, millisel moel on kohus jõudnud järeldusele, et nõue ei ole tõendatud 155.29 euro ulatuses. Kaebuses esitatud arvestusest nähtuvalt on hageja nõudearvestus korrektne.
87.Otsuse punkti 24 põhjendustest nähtuvalt on kohus lugenud menetlusdokumendi punktis 3.2.3.3 viidatud makse arvelt tasutuks küll arvetest nr 300123 (kinkekaardi komisjonitasu) ja nr M100620 (veebruar 2010 üüriarve) tuleneva võlgnevuse täies ulatuses ning arvest nr M1003690 (märts 2010 üüriarve) tuleneva võlgnevuse osaliselt, kuid ei ole põhjendusi esitamata arvestanud, et sama laekumise arvelt kustutas hageja VÕS § 88 lõike 6 punktist 1 juhindudes ka varasema võlgnevuse jäägi 5953.38 krooni ning arvest nr 3006180 (veebruar 2010 üldkulud) tuleneva võlgnevuse täies ulatuses. Kuigi vastavaid põhjendusi otsuses esitatud ei ole, eeldab hageja, et kohus on menetlusdokumendi punktis 3.2.3.3 viidatud makse osas lähtunud VÕS § 88 lõikes 1 sätestatud üldreeglist. Samas isegi juhul, kui nõustuda kohtu seisukohaga, et
menetlusdokumendi punktis 3.2.3.3 viidatud makse 19 301.24 krooni osas tuleb lugeda täitmine toimunuks maksekorraldusel märgitud arvete katteks, ei muutuks sellest hageja nõude kogusuurus. 09.08.2010 teostatud makse arvelt hageja avaldatust erinevate arvete tasutuks lugemine ei saanud objektiivselt mõjutada hageja rahalise nõude suurust, kuna juhul, kui kohus luges täitmise toimunuks mõne hageja poolt nimetamata arve katteks, siis loogiliselt ei saanud sama summa arvelt lugeda tasutuks ka hageja poolt algselt nimetatud arveid.
88.Seoses leppetrahvinõudega on kohus vääralt leidnud, et üürilepingu punkt 4.3 nägi ette leppetrahvi iga rikkumise, mitte iga päeva eest. Kohtu seisukohad on vastuolus üürilepingus kokkulepitu ja tõenditest nähtuvaga. Juhindudes VÕS § 29 lõigetest 1, 4 ja 6 ei ole võimalik jõuda järeldusele, et mõistlik isik tõlgendaks üürilepingu punkti 4.3 selliselt, et üüripinnal tegutseva kaupluse sulgemine määramata ajaks oleks sanktsioneeritav ühekordse leppetrahviga summas 191.74 eurot. Seega on hageja õigustatud nõudma üürilepingu punkti 4.3 alusel leppetrahvi 191.74 eurot lepingu punkti 4.2 igakordse rikkumise eest, st iga kalendripäeva eest, mille kestel kostja ei taganud üüripinnal tegutsevas kaupluses klientide teenindamist kaubanduskeskuse lahtiolekuaegade vältel. Hageja esitas leppetrahvinõude vähendatuna summas 14 200 eurot ning sellises summas oleks kohus pidanud nõude ka rahuldama.
89.Kohus on põhjendamatult jätnud rahuldamata hageja nõude üüripinna nõuetekohasesse seisukorda viimisega seotud kulude hüvitamiseks summas 2621.14 eurot. Hageja ei nõustu, et ta ei esitanud asjakohast nõuet üürilepingu punktis 3.7 sätestatud ühekuulise tähtaja jooksul. Viidatud tähtaeg ei ole õigust lõpetav tähtaeg, mis välistaks nõude esitamise üldise aegumistähtaja kestel. Isegi kui eeldada, et üürilepingu pooled soovisid lepingu punktis 3.7 sõlmida kokkuleppe aegumise tingimuste kergendamiseks TsÜS § 145 lõike 1 tähenduses, ei kuuluks selline kokkulepe kohaldamisele, kuna kostja on enda kohustusi üüripinna nõuetekohases seisukorras tagastamiseks rikkunud tahtlikult. Lisaks ei ole kostja senises menetluses kordagi tuginenud sellele, et hageja nõue üüripinna nõuetekohasesse seisukorda viimiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks on välistatud lepingu punktis 3.7 sätestatud ühekuulise tähtaja rikkumise ja/või nõude aegumise tõttu. Seega puudus kohtul otsuse tegemisel õigus vastavale asjaolule tuginemiseks.
90.Kohus jättis turunduskulude kandmisega seotud kahju hüvitamise nõude ebaõigesti 48.02 euro osas rahuldamata, lähtudes üürilepingu esemeks olevate ruumide osas tasumisele kuuluva igakuise turundustasu suuruse arvutamisel ekslikult üüripinna üldpinnast 61m2. Kohus ei ole arvestanud üürilepingu punktis 2.2 sätestatut, mille kohaselt on lepingu punktis 1.2 toodud üüripinna esialgne projektijärgne suurus ning üüripinna lõplik suurus määratakse kindlaks üüripinna üleandmisel. Antud juhul osutus üüripinna tegelikuks suuruseks 61,7m2. Viidatud asjaolu üle pooltel vaidlust ei ole olnud, mistõttu ei pidanud hageja ka vastava asjaolu kohta otstarbekaks tõendite esitamist. Kohus on Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-96-11 toodud suuniseid eirates turunduskuludega seotud kahju nõuet vähendanud, tuginedes asjaolule, mida kumbki pool asja läbivaatamisel ei esitanud. Üüripinna faktiline suurus nähtub ka seni kogutud tõenditest (nt ruumide tagastamise akt ja arved).
91.Hageja ei nõustu alternatiivnõude saamata jäänud tulu hüvitamiseks rahuldamata jätmisega, kuna kohtu hinnangul oli mõistlik aeg uue üürniku leidmiseks 13,4 kalendrikuud ja sellest suuremas ulatuses ei saa kostjalt hagejale saamata jäänud üüritulu välja mõista. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-5-13 (punktid 34 ja 37) järgi on hageja
alternatiivnõue õiguslikult lubatav ja selle rahuldamine võimalik ning vastav nõue ei ole piiratud konkreetse „mõistliku“ ajavahemikuga. Viidatud lahendis, milles vaidlus toimus suuresti identsetel asjaoludel, pidas Riigikohus saamata jääva üüritulu hüvitamist kahjuna olukorras, kus asendustehing tehti algse üürilepingu üürileandjapoolsest ülesütlemisest ligikaudu 16 kuud hiljem. Seega puudub loogiline põhjus lugeda mõistlikuks ajaks üüripinna uuesti kasutusse andmisel üksnes 13,4 kuud. Kuivõrd kohus jättis üürilepingu punkti 4.3 alusel esitatud leppetrahvinõude rahuldamata 14 008.26 euro ulatuses ning hageja poolt üürilepingu alusel saamata jääva üüritulu kogusumma perioodil 03.02.2011-20.05.2013 moodustab 44 005.76 eurot, millest kohus mõistis välja 25 695.15 eurot, siis puudusid objektiivsed takistused hageja alternatiivnõude rahuldamiseks ning saamata jääva üüritulu eest kahjuhüvitise väljamõistmiseks summas 39 703.41 eurot. Lähtudes kohtu käsitlusest oleks sellisel juhul väljamõistetud kahjuhüvitis vastanud 20,7 kalendrikuu lepingujärgsele üürile, milline aeg ei ole ebamõistlikult pikk uue üürniku leidmiseks, arvestades mh seda, et kostja ei viinud üüripinda lepingu lõppemisel kokkulepitud seisukorda ning seetõttu oli üüripinna kasutusse andmiseks vajalik selle ümberehitamine.
92.Hageja vaidlustab ka menetluskulude jaotuse. Isegi kui kaevatav otsus peaks jõustuma, tuleks kulude jaotamisel arvestada, et põhjendatud ei ole hagi ja vastuhagi esemeks olevate nõuete summeerimine ja menetluskulude jaotamine lähtudes rahuldatud/rahuldamata jäetud nõuete proportsioonist. Olukorras, kus vastuhagi jäeti rahuldamata täies ulatuses, tulnuks selle menetlemisega seotud kulud jätta kostja kanda ning jagada proportsionaalselt üksnes põhihagi menetlemisega seotud kulud. Hagejale on arusaamatu kohtu soov arvestada kulude jaotamisel mh tuvastusnõudega ning omistada sellele nõudele rahaline väärtus 3500 eurot. Tuvastusnõude menetlemisega ei kaasnenud märkimisväärseid lisakulusid, kuna kõik selle nõudega seotud argumendid oleks tulnud esitada ka juhul, kui eraldiseisvat tuvastusnõuet ei oleks formuleeritud. Arvestades, et sisuliselt nõustus kohus hageja seisukohtadega ning pidas lepingu ülesütlemist kostja poolt õigusvastaseks, on ebaloogiline ja ebamõistlik tuvastusnõudega seotud menetluskulude jätmine hageja kanda. Hageja esitas põhihagis nõude kokku 79 907.61 euro kostjalt väljamõistmiseks. Kohus rahuldas vastava nõude 63 074.90 euro ulatuses ehk 78,93% ulatuses. Vähemalt vastavas ulatuses oleks tulnud jätta kostja kanda seega põhihagi menetlemisega seotud kulud.
93.Apellatsioonkaebusele vaidleb hageja vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
94.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, samuti hinnanud täiendavalt kogutud tõendeid kogumis, leiab, et vaidlustatud otsus tuleb tühistada osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata kokku 201.31 euro ulatuses, jättis väljamõistetud kahjuhüvitiselt ja leppetrahvilt arvestatava viivise piiramata põhivõlaga, jättis lahendamata kostja tasaarvestusavalduse ning jaotas menetluskulud menetlusõiguse normide olulise rikkumise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohus teeb hageja nõuete osas tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsuse (TsMS § 657 lõike 1 punkt 2, § 450 lõige 2), millega mõistab kostjalt täiendavalt välja 155.29+48.02=203.31 eurot. Samuti piirab kohus väljamõistetud kahjuhüvitiselt ja leppetrahvilt arvestatava viivise põhivõlaga. Kostja tasaarvestusavalduse saadab ringkonnakohus lahendamiseks tagasi maakohtule eelmenetluse staadiumis (TsMS § 657 lõike 1 punkt 3). Menetluskulud jaotab maakohus lõppotsuses (TsMS § 173 lõige 5). Ülejäänud osas puudub alus otsuse resolutsiooni tühistamiseks, kuid osaliselt tuleb muuta otsuse põhjendusi (TsMS § 657
lõike 1 punkt 21). Apellatsioon- ja vastuapellatsioonkaebused kuuluvad rahuldamisele osaliselt.
95.TsMS § 651 lõike 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimest astme kohtu otsus osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja vaidlustab maakohtu otsust osas, milles kohus rahuldas hageja nõude ja osas, milles kohus jättis rahuldamata kostja vastunõude ning menetluskulude jaotamise osas. Hageja vaidlustab vastuapellatsioonkaebuses maakohtu otsuse osaliselt hagi rahuldamata jätmise osas, samuti menetluskulude jaotuse osas. Maakohtu otsus on TsMS § 456 lõike 1 alusel jõustunud osas, mille peale edasi kaevata ei saa (menetluslikud otsustused resolutsiooni punktides 1, 2) ja mida ei vaidlustatud (resolutsiooni punkt 10).
96.Pooled ei vaidlusta maakohtu otsust osas, milles kohus tuvastas vaidluse lahendamisel tähtsust omavate vaidlustamata eluliste asjaoludena üürilepingu nr 46 sõlmimisega ja muutmisega seonduvad faktid, samuti üürilepingu ülesütlemisavalduste esitamise ja ühepoolse ruumide tagastamisakti vormistamisega seotud faktid. Kaebuste lahendamisel lähtub kolleegium maakohtu otsuse punktis 5 tuvastatud elulistest asjaoludest.
97.Esmalt nõustub kolleegim apellandiga selles, et maakohus eksis, kui asus otsuse punktis 13 seisukohale, et kostja ei saanud lisaks 13.07.2010 kirjalikus ülesütlemisavalduses esiletoodud asjaoludele tugineda kohtumenetluses ülesütlemise põhjusena üldisele majanduskriisile kui majanduse erakordse madalseisu põhjusele. Selles osas muudab kolleegium maakohtu põhjendusi. 13.07.2010 avalduses tõi üürnik üürisuhte jätkamise võimatuse põhjusena punktis 3 mh välja edasise tegevuse jätkamise majandusliku ebamõistlikkuse. Kuigi otseselt ei nimetatud avalduses üldist majanduskriisi, oli avaldusest üürileandjale arusaadav lepingu ennetähtaegse ülesütlemise põhjusena mh asjaolu, et üürnik ei suuda üüripinnal kasumlikult kaubelda (vt üürileandja 30.07.2010 vastuse lk 3; t I kd lk 90). Seadus ei sätesta üürniku ülesütlemisavalduse sisule täpsemaid reegleid, kui et üürileandja saaks aru lepingu lõpetamise tahtest ja saaks aru lõpetamise põhjusest, et hinnata avalduse kehtivust. Ülesütlemisavalduses esiletoodud põhjuse täiendav põhjendamine kehtivuse üle toimuvas kohtuvaidluses on avalduse esitaja õigus vastavalt TsMS § 199 lõike 1 punktidele 4 ja 5. Ülesütlemisavalduse täiendamist kujundusõiguse puhul on kehtiv kohtupraktika korduvalt aktsepteerinud (nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-43-15, punkt 11).
98.Samas on kolleegium seisukohal, et eelmises punktis kirjeldatud rikkumine ei toonud kaasa ebaõige otsuse tegemist. Maakohus analüüsis otsuse punktis 14 alternatiivselt seda, kas kostja poolt esiletoodud üldine majanduskriis (majanduse erakordne madalseis) sai olla mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lõike 1 mõttes konkreetse üürilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel üürniku poolt konkreetses elulises olukorras. Kolleegium nõustub põhjendustega, milles maakohus asus lepingupoolte huvide kaalumise tulemusena seisukohale, et ülesütlemisavalduse esitamiseks üürnikul mõjuvat põhjust ei olnud (otsuse punktid 7-12, 14-15) ja seetõttu 13.07.2010 üürniku ülesütlemisavalduse alusel üürileping ei lõppenud. Kolleegium on seisukohal, et maakohtu diskretsioon on jälgitav, loogiline, põhineb analüüsitud tõenditel ega ületa seadusest tulenevaid kaalutluse piire, mistõttu puudub apellatsioonikohtul õigus maakohtu otsustusse sekkuda. TsMS § 654 lõike 6 alusel nõustub ringkonnakohus selles osas maakohtu põhjendustega ega korda neid. Otsuse punktis 14 ei heitnud maakohus kostjale ette, et ta ei tõendanud, et tegemist oleks olnud pikemaajalise üürilepinguga. Maakohus tõdes, et asjas ei leidnud tõendamist, et pooltevahelist
lepingut saaks lugeda pikemaajaliseks üürilepinguks. Maakohus tuvastas tõendamist leidnud eluliste asjaolude kogumi kaudu, et puudub alus lugeda pooltevahelist üürilepingut pikemaajaliseks. Seega vastab maakohtu otsus apellandi poolt viidatud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-84-10 (punktis 11) esitatud käsitlusele lepingu pikemaajalisuse kui defineerimata õigusmõiste ja selle igakordse tuvastamise vajaduse kohta.
99.Vastuseks kaebuse väidetele selle kohta, et apellandil oli õigus öelda üürileping üles majanduse erakordse madalseisu tõttu vastab kolleegium järgmist. Olukorda majanduses laiemalt tuleb VÕS § 313 lõike 1 kontekstis analüüsida lähtudes konkreetsest lepingulisest suhtest ja seda mõjutavatest elulistest asjaoludest (lepingupoolte majandustegevusest, varalisest olukorrast, eelnevast käitumisest jmt) kogumis. Maakohus ei välistanud majanduse erakorralist madalseisu lepingu ülesütlemise mõjuva põhjusena, kuid analüüsis mõlema poole olukorda sarnases majanduslikus situatsioonis ja leidis, et alust eelistada üürnikku ei ole. Kolleegium nõustus eelnevalt maakohtuga. Eluliselt usutav ei ole kaebuse väide, et majanduslangus mõjutas lepingupooltest eelkõige vaid kostjat. Kaebaja tõi ise kaebuses välja, et üleilmne majanduslangus oli ootamatu kogu Eesti riigi jaoks. Maakohtus tõi kostja esile, et finants- ja majanduskriis tuli ootamatusena kõigile ettevõtjatele (t I kd lk 332). Seega eelduslikult mõjutas kriis mõlemat lepingupoolt samaväärselt. Teistsugusele seisukohale ei saa asuda ka tsiviilasjas kogutud tõendite alusel. Maakohtule esitatud statistikaandmete (t II kd lk 43, 46-48) kohaselt pöördus Eesti majandus tõusule 2009.a lõpus ja hakkas tõusma 2010.a II kvartalis, kusjuures enne seda oli SKP viimati kasvanud 2007.a IV kvartalis. Kostja poolt maakohtus esitatud andmete (t I kd lk 357358, 366-367) kohaselt halvenes kellade ja ehete jaemüügiga tegelevate ettevõtete grupis käive 2008.a IV kvartalis, kuid väike tõus algas 2010.a III kvartalis. Poolte vahel ei ole vaidlust, et üürileandja tuli majandusliku olukorra halvenedes korduvalt üürnikule vastu ja vähendas üüri suurust isegi kui 9%-ni kostja kaupluse netokäibest jooksvas kalendrikuus. Samuti oli üürileandja loobunud osaliselt üürivõla nõudest ja võimaldanud vähendatud võlgnevust tasuda osade kaupa (27.07.2009 kokkuleppe punktid 2, 3; t I kd lk 55). Seega esitas üürnik ülesütlemisavalduse ajal (2010.a III kvartalis), kui majandus oli juba tõusmas nii Eestis üldiselt kui kellade ja ehete jaemüügiga tegelevas sektoris ning vaatamata sellele, et üürileandja oli eelnevalt korduvalt nõustunud muutma lepingutingimusi paindlikumaks selliselt, et eelduslikult oleks üürnikul võimalik n-ö rasked ajad üle elada. Kooskõlas üürniku 09.08.2010 teatega ei ole apellandi väide, nagu oleks hageja olnud majanduskriisist mõjutatud vaid üksikute üürnike lahkumise kaudu. Viidatud teates (t I kd lk 107) on üürnik ise toonud esile, et keskuse II korrusel on välja üürimata ca veerand ruumidest ning et enamik lahkunud üürnikest on lahkunud viimase aasta jooksul. Seega puudutas halb olukord Eesti majanduses selgelt ka hageja majandustegevust ja avaldas olulist mõju tema äritegevusele.
100.Eeltoodust tulenevalt ei ole põhjendatud apellandi seisukoht, et hageja rahalised nõuded on põhjendamatud põhjusel, et üürileping lõppes 15.08.2010 üürniku 13.07.2010 ülesütlemisavaldusest tulenevalt.
101.Järgnevalt kontrollib kolleegium maakohtu otsust osas, milles kohus rahuldas hageja üüri võlgnevuse nõude lepingu kehtivuse aja eest, võttes igakuise üüri suurusena aluseks perioodil kuni 30.06.2010 9% üürniku kaupluse netokäibest vastavas kuus ja alates 01.07.2010 algselt lepingus kokkulepitud 25 000 krooni kuus. Apellant ei nõustu, et pooled leppisid kokku üüri suuruseks 9% kuus kaupluse käibest alates 01.01.2010
pooleks aastaks. Apellant vaidlustab maakohtu poolt tuvastatud üüri vähendamise kokkuleppe kehtivuse lõpuaega ja on seisukohal, et üürileandja oma tegevusega pikendas üürikokkuleppe muudatust 9% kuus kaupluse käibest kuni lepingu kestvuse lõpuni, kuid kuna alates septembrist 2010 kauplusel käive puudus, siis ei tekkinud ka üürivõlgnevust.
102.Tsiviilasja materjalid ei anna ringkonnakohtule alust apellandiga nõustumiseks. Poolte vahel puudub vaidlus, et faktiliselt kohaldasid pooled üürilepingu kirjalikus lisas 9 (t I kd lk 55-56) kokkulepitud alandatud üürimäära ka peale kokkuleppe tähtaja möödumist 31.12.2009, st üürileandja küsis kaupluse netokäibeid ja arvestas vastava kuu üüri suuruse käibe alusel. Puudub vaidlus, et selliselt toimis üürileandja kuni 30.06.2010. Kolleegium on seisukohal, et kostja ei tõendanud usaldusväärselt, et poolte vahel oleks 2010.a alguses sõlmitud teistsuguse kehtivusega üüri alandamise kokkulepe, kui see tulenes poolte senisest praktikast, s.o kauemaks ajaks, kui kuus kuud. Poolte senise praktikana VÕS § 25 lõike 1 mõttes saab käsitleda 27.07.2009 kokkulepet, mille pikenemist kuue kuu võrra hageja tõendas tunnistaja AR ütlustega (t IV kd lk 59-61). Tunnistaja, kes oli 2010.a alguses hageja juhatuse liige, selgitas, et 2010.a alguses oli tal telefoni teel jutuajamine HK-ga ja kuigi tunnistaja ei näinud vajadust kohtumiseks, leppisid nad kokku üüri alandamise veel teiseks alandamise perioodiks ning juunis või juulis kohtusid nad HK-ga uuesti. Samal kohtuistungil kuulati peale AR tunnistajana üle HK, kes 2010.a töötas kostja tegevjuhina. HK käest kokkuleppe pikenemise asjaolusid ei küsitud ja kuigi ta rääkis 18.01.2010 AR-le saadetud e-kirjast ja kontaktist seoses üüriarvete esitamisega, ei lükanud ta ümber AR ütlusi telefoni teel üüri alandamise kokkuleppe pikendamisest. Kui kostja oleks soovinud HK ütlustega lükata ümber hageja tunnistaja ütlusi, oleks esindajal olnud võimalik asjakohaste küsimustega oma tunnistajale seda teha. Kostja esindaja seda võimalust ei kasutanud. TsMS § 5 lõike 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel. Sama sätte lõike 2 teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Väidet lepingumuudatuse kehtivuse pikenemise kohta kuueks kuuks kinnitab üürileandja hilisem tegevus, kui ta veel 12.08.2010 küsis kaupluse käibeid mai ja juuni 2010 kohta (t I kd lk 117). VÕS § 29 lõike 1 ja lõike 5 punktide 2-4 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte tegelikust ühisest tahtest, mille välja selgitamisel tuleb arvestada mh tõlgendust, mille lepingupooled on samale tingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist ning arvestades lepingu olemust ja eesmärki. HK ütluste kohaselt oli üürnik esmase üüri muutmisega 2009.a nõus, kuna keegi ei teadnud, kui pikalt majanduslangus kestab ja 01.05.2009 kokkuleppe sõlmimisel oli lootus, et majanduslangus hakkab keerama paranemise suunas. Seega oli üürnikule teada ja pidi olema arusaadav, et üüri langetamises lepiti kokku ajutiselt. Arvestades lisaks asjaolu, et mõlemad lepingupooled tegutsesid üürilepingu ja selle muudatuste sõlmimisel majandus- ja kutsetegevuses, mille puhul vastavalt VÕS § 28 lõikele 1 eeldatakse, et sõlmitud leping on tasuline, ei olnud maakohtul alust tuvastada 2010.a üüri alandamise kokkuleppe pikendamise kehtivust kuni üürilepingu lõppemiseni. Eeltoodust tulenevalt oli üürileandjal õiguslik alus tugineda alates 01.07.2010 üürilepingus kokkulepitud üürile suurusega 25 000 krooni kuus, millele lisandus käibemaks.
103.Asjakohane ei ole apellandi viide, nagu ei oleks AR saanud sõlmida kokkulepet HK-ga põhjusel, et HK ei olnud kostja juhatuse liige. Sellist vastuväidet kostja maakohtus ei esitanud ega ole ka kaebuses esitanud mõjuvat põhjust, miks ei saanud seda asjaolu tuua esile TsMS § 329 lõike 1 mõttes õigeaegselt, mistõttu puudub ringkonnakohtul
TsMS § 652 lõigetest 3 ja 4 tulenevalt alus uue asjaolu tuvastamiseks. Küll aga nähtub tsiviilasja materjalidest, sh HK ütlustest, et tegemist oli isikuga, kel olid tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 121 lõike 1 mõttes volitused teha kostja nimel tehinguid vähemalt seoses konkreetse üürilepinguga. Tunnistajana selgitas HK üksikasjaliselt, milline oli tema tegevus konkreetsest üürilepingust tulenevalt suhetes üürileandjaga nii enne kui pärast 2010.a jaanuari. Üürilepingu kohaselt oli HK üürniku kontaktisikuks (t I kd lk 31).
104.Seonduvalt vastuväidetega kohtuotsusele seoses hageja saamata jäänud tulu (üür aja eest lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest kuni algselt kokkulepitud tähtajani) nõudega nõustub kolleegium apellandi etteheitega selles, et maakohtu otsus on selles osas osaliselt kohaselt põhjendamata. Maakohus ei tuvastanud, et hageja oleks tõendanud, et tal ei õnnestunud mõistliku aja jooksul leida üüripinnale uut üürnikku, kuigi ta tegi selleks mõistlikke pingutusi. Samas tuvastas kolleegium selles osas maakohtu poolt selgitamiskohustuse rikkumise, mille kõrvaldamise käigus andis hagejale võimaluse esitada tõendeid väite kohta, et ta tegi mõistlikke jõupingutusi üüripinna turutingimustel väljaüürimiseks, kuid tulemusteta. Samuti võimaldas kolleegium kostjal hageja väidetele vastu vaielda ja tõendeid ümber lükata. Täiendavalt kogutud tõendite analüüsi tulemusena on kolleegium seisukohal, et maakohtu otsuse resolutsiooni muutmiseks selle nõude osas alused puuduvad, kuid täiendada tuleb lahendi põhjendusi (TsMS § 657 lõike 1 punkt 21).
105.Vastavalt kehtivale kohtupraktikale saab üldjuhul eeldada, et üürileandja leiab peatselt sarnastel tingimustel uue üürniku, mistõttu ei ole tema saamata jäänud tulu nõue piiramatu (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-5-13, punkt 36). VÕS § 139 lõige 2 annab kohtule õiguse vähendada tekkinud kahju mh, kui kahjustatud isik jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata. Käesolevas asjas on tõendatud, et vaidlusalune üürileping lõppes ja üüripind vabanes 03.02.2011, kuigi üürilepingu kehtivuseks oli kokku lepitud kuni 20.05.2013. Hageja esitas saamata üüritasu nõude 13,4 kuu eest, seega perioodi eest 03.02.2011-11.03.2012. Ringkonnakohtus esitatud lepingudokumendiga on tõendatud, et sama üüripind kuulus 12.11.2012 Pesuparadiis OÜ-ga sõlmitud üürilepingu nr 118 objekti koosseisu (t V kd lk 16-25) ja anti uuele üürnikule üle 05.02.2013 (t V kd lk 26). Lisaks tõi hageja esile, et uue üürniku leidmisega tegeles kinnisvarabüroo Arco Vara ja teave vakantsetest üüripindadest oli avaldatud keskuse veebilehel. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja väited on tõendatud osaliselt. Maakleri TK kirja (t V kd lk 13-14) kohaselt tegeles ta Arco Vara maaklerina 2011.a Põhjakeskuse vakantsete pindadega, pakkudes neid erinevatele kaupmeestele, kuid seoses majanduskriisile järgnenud madala huviga ei suutnud uut üürnikku leida. Eeltoodu alusel on kolleegiumi arvates piisava veenvusega tõendatud, et 2011.a tegi hageja mõistlikke pingutusi uue üürniku leidmiseks. Samas ei ole tõendatud aktiivsete pingutuste tegemine aastal 2012. Esitatud väljatrükk keskuse veebilehelt (t V kd lk 15) tõendab, et seal on võimalik täita üüripinna päring. Samas ei saa lugeda sellega tõendatuks, et üürileandja aktiivselt ise pakuks konkreetseid pinfdu üürile või oleks seda teinud 2012.a. Ka annab kostja esitatud Uus Maa Property Advisors OÜ selgitus selle kohta, kuidas toimub professionaalselt kaubanduskeskuses vabanenud üüripinnale uue üürniku otsimine ja kui kiiresti oli tõenäoliselt võimalik leida 2010.a II pooles ja 2011-2012 uus üürnik kaubanduskeskusesse (eelduslikult kuni 6 kuud; t V kd lk 4849), kolleegiumile mõistliku aluse nõustuda maakohtuga, kui ta luges mõistlikuks ajaks uue üürniku leidmiseks konkreetsetel asjaoludel 13-14 kuud. Maakohus ei rikkunud mõistliku aja tuvastamisel diskretsioonipiire ja ringkonnakohtul puudub õigus
maakohtu otsustusse sekkuda. Eeltoodu alusel ei nõustu kolleegium ka vastuapellandiga selles, nagu oleks maakohus pidanud mõistma täiendavalt välja saamata jäänud üüri kuni asendustehinguni selliselt, et kokku oleks hageja saanud kahjuhüvitist 20,7 kuu saamata üürisumma ulatuses.
106.Ringkonnakohus ei nõustu apellandiga, et hagejal puudub tema suhtes viivisenõue üürija kõrvalkulude tasumisega viivitamise alusel. Puudub vaidlus, et üürilepingu punktis 11.2 oli kokku lepitud, et kui üürnik viivitab mistahes lepingust tuleneva rahalise kohustuse täitmisega, sh üüri ja kõrvalkulude tasumisega, peab ta tasuma üürileandjale viimase nõudel viivist 0,2% õigeaegselt tasumata summast iga viivitatud päeva eest alates maksetähtpäevale järgnevast päevast kuni summa tegeliku tasumiseni. Lisaks olid pooled lepingu punktis 11.9 leppinud kokku, et kui poolel on õigust nõuda teiselt poolelt lepingu järgi viivise tasumist, võib ta esitada teisele poolele teate selle kohta, et nõuab viivist kuue kuu jooksul alates päevast, mil sai teada viivise nõudmise õiguse tekkimisest. Maakohus tuvastas, et kohtumenetluse eelselt (hagiavaldus esitati kohtule 29.07.2011) nõudis hageja viivist esmakordselt 30.07.2010 kirjas, samuti 02.09.2010 kirjas. Viivisenõude arvestusest (t III kd lk 131) nähtub, et varaseim arve, mille tasumisega viivitamise eest hageja viivist hageb, on 31.01.2010 arve tasumise tähtajaga 17.02.2010. Seega sai üürileandja viivitamisest teada mitte enne 18.02.2010 ja 30.07.2010 teade oli kooskõlas lepingus kokkulepitud kuuekuulise tähtajaga.
107.Kolleegium ei nõustu apellandiga, nagu ei saaks hageja 30.07.2010 kirja lugeda teateks lepingu punkti 11.9 mõttes põhjusel, et see ei sisaldanud aritmeetiliselt korrektset viivise arvestust. Viidatud lepingutingimusest ei tulene kohustust kuue kuu jooksul viivise arvestamise õiguse tekkimisest teada saamist aritmeetiliselt täpse ja lõpliku nõude esitamist. Sellesisulist lepingupoolte ühist tegelikku tahet VÕS § 29 lõike 1 mõttes kostja ei tõendanud. Kolleegium nõustub selles osas hagejaga, kes viitas Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-28-08, kus selgitati sarnases õiguslikus kontekstis leppetrahvi nõude esitamisest teatamise õiguslikku tähendust – eesmärgiks on anda vastaspoolele teada kavatsusest õiguskaitsevahendit rakendada, et võlausaldaja käitumine oleks võlgniku jaoks piisavalt ettenähtav. Ka ei nõustu kolleegium apellandiga, nagu oleks võlausaldaja viivise nõue vastuolus hea usu põhimõttega põhjusel, et 08.07.2010 saldoteatis ei sisaldanud viidet viivisele. Kuna pooled olid lepingus (eelnevalt käsitletud punktis 11.9) leppinud kokku tähtaja, mille jooksul tuli viivise nõude maksmapaneku tahtest vastaspoolt teavitada, ei saanud 08.07.2010 saldoteatis anda võlgnikule õiguslikku ootust, et hilisemalt võlausaldaja viivise nõudmisest ei teata. Saldoteatisest hilisem teatamine ei riku võlgniku õigusi, kuna vastavalt lepingule piirab viivise nõudmist kuue kuu pikkune periood.
108.Järgnevalt analüüsib kolleegium kaebuste väiteid seoses maakohtu poolt lepingu kehtivuse ajal arvestatud üüri- ja viivisvõlgnevuste suurusega. Apellant on teinud etteheite, et maakohus jättis kohaldamata VÕS § 88 lõike 1, kuna kostja määras hagejale ülekannete tegemisel kindlaks kohustused, mille katteks makse tegi ning selliselt tasutud põhivõlalt viivist arvestada ei saa. Samuti heidab apellant ette võimatust kontrollida viivise arvestust, et välistada põhivõlast suurema viivise väljamõistmine. Vastuapellant vaidlustab maakohtu otsust osas, milles kohus jättis välja mõistmata üüri- ja kõrvalkulud summas 155.29 eurot. Kuna pooled vaidlustavad üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse arvestuse, kontrollib kolleegium järgnevalt maakohtu otsuse põhjendatust nende nõuete arvestuse osas. Kontrolli tulemusena on kolleegium seisukohal, et etteheited on põhjendatud osaliselt.
109.Kolleegium nõustub apellandiga, et maakohtu otsusest ei ole selgelt aru saada viivise arvestus. Maakohus küll viitab hageja vastavale arvestusele (t III kd lk 131) ja sellele, et hageja esitas viivisenõude vähendatud ulatuses ning et hagetav viivisesumma ei ületa sissenõutavat üüri- ja kõrvalkulude põhivõlga, kuid ei ole välja toonud selget arvestust, mis võimaldaks kontrollida viivisenõude maksimaalset suurust ja seejärel otsustada, kas väljamõistetav viivis kuulub täiendavalt vähendamisele kostja taotluse alusel. Selleks, et oleks võimalik kontrollida viivise arvestust, tuleb esmalt tuvastada põhivõla suurus.
110.Tasumata üüri- ja kõrvalkulude nõudeid käsitles maakohus otsuse punktides 24-30, kuid kohtu põhjendustest ei ole selgelt aru saada, kas maakohus lähtus kostja poolt 2010.a tehtud maksete alusel erinevate kohustuste täitmise tuvastamisel VÕS § 88 lõikest 1 (nagu taotles kostja) või sama sätte lõigetest 8 ja 9 (nagu taotles hageja). Kuigi hageja on seisukohal, et aritmeetiliselt ei peaks põhivõla tulemus erinema, on põhivõla suuruse täpne tuvastamine vajalik mh viivisvõlgnevuse suuruse tuvastamiseks. Kohtu poolt väljamõistetava rahasumma suuruse kujunemine peab olema kontrollitav.
111.Konto väljavõttega (t II kd lk 140) on tõendatud kostja maksed hagejale 2010.a jooksul. Samuti on tõendatud, et kostja määras iga ülekande puhul, millisest arvest nähtuvad kohustused ta täidab. Seega oli kostja määranud VÕS § 88 lõike 1 mõistes kohustused, mille täitmiseks ta ülekanded tegi ning võlausaldajal tuli võlgnevuse arvestamisel sellest lähtuda, v.a kui esines mõni sama sätte lõigetes 2, 3, või 6-9 reguleeritud olukord. Hageja viitas lõigetele 8 ja 9, mille kohaselt kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse täitmine toimunuks esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ja lõpuks põhikohustuse katteks, ning et võlgnik ei või võlausaldaja nõusolekuta määrata kohustuse täitmiseks eelkirjeldatust erinevat järjekorda. Hageja viidatud VÕS § 88 lõige 6 ei kuulunud kohaldamisele, kuna selle eeldus (kumbki pool ei ole täitmist määranud) ei ole vaidlusaluste maksete puhul täidetud.
112.Eelnevast tulenevalt ei saa nõustuda hagejaga selles, et ta 03.08.2010 laekunud 4798.72 euro arvel luges tervikuna laekunuks selle kuupäeva seisuga sissenõutavaks muutunud viivise, milline tulenes 2010.a jooksul erinevate arvete tasumisega viivitamisest. Võlgnik oli määranud, et tasub arved nr M100655 (kinkekaardi komisjonitasu) ja M100729 (juuni üldkulud). VÕS § 88 lõigete 8 ja 1 koosmõjus sai võlausaldaja selle laekumise arvel lugeda tasutuks: 1) arvete nr M100655 ja M100729 tasumisega viivitamisest tekkinud viivise seisuga 03.08.2010 1.78+133.44 krooni ning 2) arvete nr M100655 ja M100729 põhivõlgnevused 33+4765.72 krooni, mille tulemusena jäi arve nr M100729 tasumata jäägiks 135.22 krooni.
113.Tulenevalt kostja poolt määratust saab nõustuda hagejaga, et ta luges 09.08.2010 laekunud 19 301.24 krooni arvel tasutuks arved nr 300123 (kinkekaardi komisjonitasu) ja nr M1000620 (veebruari üür) (hageja lõplik nõuete arvestus t III kd lk 131). VÕS §-st 88 tulenevalt ei ole põhjendatud hageja seisukoht, nagu oleks tal olnud õigus sama laekumise arvelt katta enne hagetavat perioodi tekkinud kostja võlgnevuse jääk (v.a arve nr 300111 tasumine) ning tasumata arved nr 3006180 (veebruari üldkulud) ja M1003690 (märtsi üldkulud). Võlgnik oli määranud tasutavateks arveteks nr 300111, 300123, M1000620, M1000680, M1002580 ja M1005580. Neist nr 300111 ei ole hageja nõude aluseks, kuid selle täitmiseks tuli vastavalt kostja määramisele lugeda ülekantud summast 5193.24 krooni (arve t I kd 208). Ülejäänud 19 301.24-5193.2427.00-4492.80=9588.20 krooni osas sai hageja VÕS § 88 lõigete 8 ja 1 koosmõjus
lugeda tasutuks: 1) arvete nr M1000680 ja M1002580 tasumisega viivitamisest tekkinud viivise seisuga 09.08.2010 1092.96+576.72 krooni ning 2) arvete nr M1000680 ja M1002580 põhivõlgnevused 4968+3240 krooni, mille tulemusena jäi arve nr M1002580 tasumata jäägiks 2950.52 krooni.
114.Lisaks tasus kostja hagejale 20.08.2010 ülekandega 5224.81 krooni arvete nr M100916 (juuli üldkulud) ja M100938 (kinkekaardi komisjonitasu) katteks. VÕS §-st 88 tulenevalt ei olnud hagejal õigust selle summa arvel lugeda tasutuks muud, kui: 1) arve nr M100938 tasumisega viivitamisest tekkinud viivise seisuga 20.08.2010 0.16 krooni ja 2) arve nr M100916 summa 5218.81 krooni ja osaliselt arve nr M100938, mille tulemusena jäi tasumata jäägiks 0.16 krooni.
115.Muid ülekandeid, milliseid oleks hageja pidanud lugema hagetava võlgnevuse katteks, tsiviilasja materjalidest ei nähtu. Seega on hageja üüri- ja kõrvalkulude nõue perioodi eest kuni üürilepingu lõpuni 03.02.2011 tõendatud järgmises suuruses: I 2010.a veebruari üldkulud 4946.92 + märtsi üldkulud 5085.55 + aprilli üldkulud 4961.95 + aprilli üür (jääk) 2950.52 + mai üldkulud 4834.97 + mai üür 6573.20 + juuni üldkulud (jääk) 135.22 + juuli üür 30 000 + juuni üldkulud 6554.80 + kinkekaardi komisjonitasu (jääk) 0.16 + augusti üür 30 000 + augusti üldkulud 3683.23 + septembri üür 30 000 + septembri üldkulud 3243.64 + oktoobri üür 30 000 + oktoobri üldkulud 3525.86 + novembri üür 30 000 + novembri üldkulud 3536.99 + detsembri üür 30 000 + detsembri üldkulud 3924.88 = 233 957.89 krooni, s.o 14 952.63 eurot; II 2011.a jaanuari üür 1917.35 + jaanuari üldkulud 256.97 + veebruari üür 205.43 + veebruari üldkulud 25.96 = 2405.71 eurot; seega kokku 14 952.63+2405.71=17 358.34 eurot. Seega nähtub võlgnevuse kontrolli tulemustest, et üürileandja arvestas põhivõlgnevust üürnikule soodsamalt seaduses sätestatust, kuna arvestas ja nõuab põhivõlana 16 891.61 euro väljamõistmist, mistõttu kostja õigusi rikutud ei ole. Küll aga nähtub kontrollist, et maakohus tõepoolest tuvastas ebaõigesti põhinõude hagetust väiksemana, mistõttu tuleb vastuapellatsioonkaebus selles osas rahuldada ja mõista kostjalt täiendavalt välja üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus 16 891.61-16 737.32=155.29 eurot.
116.Viivisvõlgnevuse kontrollimise tulemusena tuvastas kolleegium, et hageja maksimaalne viivisenõue hagiavalduse täpsustamise seisuga 10.05.2015 ületas oluliselt hagetava põhivõla suuruse (vastavalt viiviseraportitele (t V kd lk 87-114) koos enne hagi esitamist sissenõutavaks muutunud tasumata viivisega kokku 60 672.80 eurot). Hagedes viivisvõlgnevust suuruses 16 000 eurot vähendas hageja viivist alla põhivõla, mistõttu ei ole põhjendatud kostja väited viivisenõudega tema õiguste rikkumise kohta. Kolleegium nõustub maakohtuga, et selliseid asjaolusid, millised annaksid VÕS § 113 lõikest 8 ja §-st 162 tulenevalt vähendada väljamõistetavat viivist veelgi, tsiviilasja materjalidest ei nähtu. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega otsuse punkti 32 teises lõigus ega korda neid siinkohal (TsMS § 654 lõige 6). Üürilepingu kehtivuse ajal tekkinud üüri- ja kõrvalkulude tasumisega viivitamise alusel esitatud viivisenõudest suuremas summas kui 16 000 eurot loobumist on hageja menetluses kinnitanud.
117.Küll aga nõustub kolleegium kostja viivise vähedamise taotlusega osas, milles maakohus ei piiranud TsMS § 367 alusel tulevikus tekkivat viivist väljamõistetud kahjuhüvitiselt 25 695.15 eurot ja leppetrahvilt 191.74 eurot. Kehtiva kohtupraktika kohaselt tuleb põhivõlast suuremat viivisenõuet kohtus põhjendada võlausaldajal. Käesolevas asjas hageja selliseid asjaolusid esile ei toonud. Seega piirab ringkonnakohus tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise vastavalt summadega 25 695.15 eurot ja 191.74 eurot.
118.Ringkonnakohus ei nõustu apellandiga, nagu oleks maakohus pidanud jätma käesolevas vaidluses hea usu põhimõttele tuginedes kohaldamata üürilepingu punktid 4.1-4.2, 7.8, 11.2 ja 13. Kokkuvõtlikult peatus maakohus sel teemal otsuse punkti 54 teises lõigus. Kolleegium nõustub maakohtuga, kuid peab vajalikuks otsust täiendada järgnevaga. Üürilepingu punktis 4.1 leppisid pooled kokku ruumide kasutamises vastavalt kokkulepitud sihtotstarbele (Aurumi kauplus). Punktis 4.2 lepiti kokku leppetrahvis, kui üürnik ei taga klientide teenendamist punktis 1.4 kokkulepitud lahtiolekuajal. Punktis 7.8 oli ette nähtud leppetrahv iga tagatise esitamisega viivitatud kalendripäeva eest. Punktis 11.2 oli kokku lepitud viivis ja punktis 13 lepingu lõpetamise alused. VÕS § 6 lõike 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtudes vastuvõetamatu. Sätte eesmärgiks on tõkestada õiguste kuritarvitamine. Hea usu põhimõtte kohaldamine on õiguse kohaldamine TsMS § 436 lõike 7 mõttes, mida saab kohus teha sõltumata pooltest. Menetlusosalise käitumise kontrollimisel peab andma poole käitumisele nii objektiivse sisu kui võimalik. Käesolevas asjas ei anna maakohtus tõendamist leidnud elulised asjaolud alust nõustuda apellandiga, nagu oleks hageja oma õigusi lepingu täitmise käigus või selle lõpetamisel ja/või nõudeid esitades kuritarvitanud. Võimalikud kuritarvitused punkti 4.2 alusel leppetrahvi nõudmisel kõrvaldas maakohus lepingu tõlgendamise tulemusena. Lepingueelses menetluses hageja kuritarvitustena esiletoodud asjaolud (teada andmine Rakvere äripindade üüriturul valitsenud ülepakkumisest, jäähalli rajamise plaani muutumisest) ei ole tõendatud. Küll aga on tõendatud, et kostja ise oli huvitatud üüripinnast Lääne-Virumaal, andes hagejale teada, et tema kliendid on mures, et kaupa ei ole peale Tallinna kusagil saada ja et eriti suur on vajadus Aurumi kaupluste järele mh Lääne-Viru elanike seas ning soovides arutada kaupluse avamist rajatavas kaubanduskeskuses (kostja esindaja K.K 24.05.2007 e-kiri Põhjakeskusele; t II kd lk 133). Kokkulepe viivise rakendamiseks on tavapärane õiguskaitsevahend majandustegevuses tegutsevate äriühingute tasuliste lepingute puhul ja isegi kui oleks käesolevas asjas tegemist ebamõistlikult suure viivisenõudega, oleks see eelkõige tõrjutav VÕS § 113 lõike 8 ja § 162 alusel vähendamise teel. Lepingupunkti 7.8 alusel jättis maakohus hageja nõude rahuldamata ja seda ei vaidlustatud, mistõttu ei oma selle punkti võimalik hea usu vastasus apellatsioonimenetluses tähtsust ega saa rikkuda apellandi õigusi. Samuti ei oma tähtsust lepingupunktis 13 sisalduvad ülesütlemise välistused, kuna vastavalt punktile 13.5 oli tagatud üürnikule lõpetamise õigus seaduses nimetatud mõjuval põhjusel. Selle punkti alusel oli üürnikule tagatud lepingu ülesütlemine VÕS § 313 lõike 1 alusel ja seda võimalust üürnik ka kasutas. Asjaolu, et üürnikul puudusid ülesütlemiseks asjakohased elulised asjaolud, ei anna alust jätta lepingupunkti 13 hea usu vastasuse tõttu kohaldamata. Sellisel juhul rakenduks otse VÕS § 313 lõige 1 ja üürniku õiguslikus seisundis muutusi ei oleks.
119.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega otsuse punktis 55-59, mille kohaselt rahuldas kohus hageja aegumise vastuväite, leides, et vastuhagis esitatud kahju hüvitamise nõue aegus TsÜS § 150 lõike 1 alusel 10.12.2013, kuid vastuhagi esitati 01.02.2014. Vastuhagis soovis kostja esitada hageja vastu nõude kahju hüvitamiseks tulenevalt sellest, et hageja teostas 10.08.2010 üürileandja pandiõigust ebaseaduslikult ja tekitas sellega kinnipeetud ning hilisemalt võõrandatud asjade väärtuse ulatuses üürnikule kahju. TsÜS § 150 lõike 1 kohaselt on kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva hagi aegumise tähtajaks 3 aastat ajast, mil õigustatud isik kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama. Puudub vaidlus, et asju hakkas üürileandja hoidma kinni 10.08.2010 ja nõudekirja kahju hüvitamiseks esitas
üürnik 10.12.2010 (t I kd lk 162-164). Nõudekirjast nähtub, et hiljemalt selleks ajaks oli üürnikule teada nii talle väidetavalt tekitatud kahju kui kahju tekitaja, isegi kahju suurus oli teada. Selline õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise hagi esitamine ei saanud olla õiguslikult seotud üürilepingu kehtivusega ega pandieseme faktilise võõrandamisega (mõlemad toimusid 03.02.2011).
120.Küll aga on ringkonnakohus seisukohal, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust (TsMS § 392 lõike 1 punkti 2), kui ei selgitanud välja kostja tegelikku tahet seonduvalt vastuhagiavalduses esiletoodud vastunõudega. Vastuhagiavalduse (t III kd lk 1-7) punktides 5.1 ja 5.3 tõi kostja esile, et vastuhagi on suunatud põhihagi tasaarvestamisele. Kuna hageja esitas vastuhagile aegumise vastuväite, kuid tulenevalt VÕS § 200 lõikest 2 ei ole välistatud tasaarvestamine ka juhul, kui tasaarvestava poole nõue on aegunud, pidi maakohus välja selgitama, kas kostja soovib vastuhagi aegumise tuvastamise korral tema 01.02.2014 avalduse menetlemist protsessuaalse tasaarvestusavaldusena VÕS § 198 esimese lause mõttes. Maakohus pooltega vastunõude võimalikust aegumisest tulenevaid menetluslikke asjaolusid ei arutanud. Riigikohus on pidanud õigeks kohtu kohustust selgitada vastuhagi esitamist, kui kostja esitab vastuses hagile hageja vastu nõudeid (lahend nr 3-2-1-119-09, punkt 12). Käesolevas asjas andis kostja teada tahtest hageja nõue tasaarvestada, kuid tulenevalt nõude esitamise menetluslikust vormist ja hageja vastuväitest tekkis võimalus, et tahte realiseerumine ei osutu tulemuslikuks, kuid võib osutuda tulemuslikuks, kui sama avaldust käsitleda õiguslikult tasaarvestusavaldusena. Apellatsioonkaebuses on kostja väljendanud selget tahet menetleda 01.04.2014 avaldust alternatiivselt menetlusliku tasaarvestusavaldusena. Kuna maakohus jättis ebaõigesti kostja tahte välja selgitamata ega menetlenud seetõttu tema vastunõuet sisuliselt, on maakohtu otsus selles osas täielikult põhjendamata. Samuti on selles osas täielikult tegemata eelmenetlus, mh nõudmata tõlked võõrkeelsetest tõenditest (vaidlustatud otsuse resolutsiooni punkt 2, põhjenduste punkt 59). Eeltoodust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et käesolevas asjas on põhjendatud teha hageja nõuete lahendamiseks tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsus TsMS § 450 lõike 2 mõttes ja kostja tasaarvestusavaldus saata TsMS § 657 lõike 1 punkti 3 alusel lahendamiseks tagasi maakohtule eelmenetluse staadiumist.
121.Vastukaebuses vaidlustab hageja maakohtu otsuse mh osas, milles kohus jättis läbi vaatamata tema tuvastusnõude. Kolleegium nõustub maakohtu vastavate põhjendustega otsuse punktides 16-18, milles maakohus tuvastas hagejal õigusliku huvi puudumise tuvastada üürilepingu mittelõppemine üürniku poolt ülesütlemisega 13.07.2010 iseseisva nõudena kohtuotsuse resolutsioonis. Kolleegium nõustub maakohtuga ja TsMS § 654 lõike 6 alusel põhjendusi ei korda. Selle kohta, kas ja kui, siis millisel määral, mõjutab tuvastusnõude läbivaatamata jätmine menetluskulude jaotust, võtab kohus seisukoha menetluskulude jaotamisel.
122.Järgnevalt vaidlustab hageja maakohtu otsuse osas, milles kohus tõlgendas pooltevahelise lepingu punkti 4.3 ja mõistis kostjalt hagejale selle alusel välja 14 200 euro asemel 191.74 eurot. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega otsuse punktides 33-37 ega korda neid TsMS § 654 lõike 6 alusel. Maakohus tõlgendas pooltevahelist üürilepingut VÕS § 29 lõigete 4 ja 6 alusel tulenevalt sarnase mõistliku isiku seisukohalt, kuna poolte ühist tahet selle lepingupunkti osas ei olnud kohtu ette toodud asjaoludel ja esitatud tõendite alusel võimalik tuvastada. Hageja on seisukohal, et leppetrahv oli kokkulepitud kaupluse lahtiolekuaja hälbimisel keskuse üldistest lahtiolekuaegadest mistahes ajaühiku võrra, tuues kaebuse punktis 3.3.3.2 näitena kaupluse sulgemise üks tund enne keskuse sulgemist. Samas hagiavalduses esitatud
hagis arvestas hageja kaupluse sulgemist päeva kaupa. Kolleegium nõustub vastustajaga, et vaidlusalune lepingupunkt on VÕS § 35 lõigete 1 ja 2 mõistes eelduslikult tüüptingimus, mida tuleb VÕS § 39 lõike 1 alusel tõlgendada sarnase isiku seisukohalt ja kahtluse korral tõlgendada tingimuse kasutaja kahjuks. Kuna konkreetsel juhul oli alates 10.08.2010 tegemist kestva rikkumisega, on mõistlikuks tõlgendamise tulemuseks lugeda see lepingupunkti 4.3 mõttes üheks rikkumiseks.
123.Hageja vaidlustab ka ruumide seisukorra taastamisega seotud kahjuhüvitise nõude rahuldamata jätmise (vaidlustatud otsuse punktid 42-44). Maakohus tuvastas lepingupunkti 3.7 alusel, et pooled olid leppinud kokku õigustlõpetava tähtajana üks kuu (alternatiivselt kuus kuud, kui tegemist puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatuse käigus avastada) arvates ruumide tagastamise akti allkirjastamisest, et teatada üürnikule ruumide puudustest ja kasutada kõiki puudustest tulenevaid õigusi. Kolleegium nõustub maakohtuga ega pea vajalikuks põhjendusi korrata (TsMS § 654 lõige 6). Vastuapellandi käsitlus aegumisest ja aegumise vastuväitest ei ole käesoleval juhul asjakohane. Erinevalt aegumistähtajast lõpetab õiguslõpetava tähtaja möödumine nõude n-ö automaatselt ja sellele saab kohus tugineda ka omal algatusel. Vastuapellant ei ole kaebuses väitnud, et tegelikult ta lepingus kokkulepitud ühe kuu jooksul alates akti allkirjastamisest 03.02.2011 teatas ruumide taastamise kulude nõudest üürnikule.
124.Vastuapellandi kaebus on põhjendatud osas, milles ta vaidlustab maakohtu otsuse turunduskulude osalise rahuldamata jätmise. Maakohtu otsusest nähtub, et kohus võttis kulude arvestamisel aluseks ruumide suuruse 61m2, kuigi ruumide 04.09.2008 vastuvõtu-üleandmise aktist nähtuvalt oli üüripinna suuruseks 61,7m2. Kolleegium nõustub vastuapellandiga selles, et üüripinna suurusena on viidatud aktiga tõendatud 61,7m2 ja maakohtu otsuse punktist 46 nähtuvalt võttis maakohus arvestuse aluseks 61m2. Kolleegium on seisukohal, et selline maakohtu eksimus on saanud toimuda eelkõige hageja enda tegevusetuse tõttu, kes ei toonud hagiavalduses ega selle korduvates täpsustustes välja nõude selget aritmeetilist kujunemist, vaid tõi nõudesumma ära vaid hagiavalduses lisana esitatatud tabelis, kuid ka sealt ei nähtu ruutmeetrid, mida ta arvestamisel aluseks võttis (t I kd lk 269). Tabelist nähtub siiski, et „turunduse“ suuruseks on kuus 59.15 eurot, st 15x61,7=925.50 krooni, s.o 59.15 eurot. Kuna maakohus aga hagejalt selle nõude kohta selgitust ei küsinud, siis ei õigusta hagejapoolne ebaselgus otsuses ebaõige üüripinna suuruse arvestust. Eeltoodust tulenevalt kuulub vastuapellatsioonkaebus 48.02 euro osas rahuldamisele.
125.Eeltoodust tulenevalt kuulub apellatsioonkaebus rahuldamisele osas, milles hageja vaidlustas maakohtu poolt tasaarvestusavalduse menetlemata jätmist. Vastuapellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osa, milles hageja vaidlustas kostjalt 155.29+48.02=203.31 euro väljamõistmata jätmist.
126.Mõlemad menetlusosalised on vaidlustanud maakohtu poolt teostatud menetluskulude jaotuse. Kuna eelpool asus kolleegium seisukohale, et hageja nõue tuleb lahendada tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsusega ja kostja tasaarvestusavaldus tuleb saata menetluse jätkamiseks maakohtule, siis tulenevalt TsMS § 173 lõikest 5 ei märgi kolleegium käesolevas otsuses menetluskulude jaotust. Maakohtu poolt teostatud menetluskulude jaotus tuleb tühistada ja kulude jaotus nähakse ette lõppotsuses.
Gaida Kivinurm
Indrek Parrest
Imbi Sidok-Toomsalu
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.