Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi
19.märts 2018, Pärnu kohtumaja kantselei kaudu A.K. hagi Korteriühistu Xxxxx xxxxx xx vastu üldkoosoleku otsuse osaliselt tühistamiseks ja kohustuse puudumise tuvastamiseks ja A. D. hagi kohustuse puudumise tuvastamiseks
Tsiviilasja hind
A.K. hagi hind 7000 eurot A. D. hagi hind 3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja 1: A.K. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht Xxxxx xxxxx xx-x, Xxxxx xxxx, Xxxxx xxxx, Xxxxx xxxxxxx) Hageja 2: A. D. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht Xxxxx xxxxx xx-x, Xxxxx xxxx, Xxxxx xxxx, Xxxxx xxxxxxx) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaire Aus (e-post [email protected]) Kostja: Korteriühistu Xxxxx xxxxx xx (registrikood xxxxxxxx, asukoht Xxxxx xxxxx xx, Xxxxx xxxx, Xxxxx xxxx, Xxxxx xxxxxxx); seaduslikud esindajad: iseseisva esindusõigusega juhatuse liikmed S.H. (isikukood
xxxxxxxxxxx) ja J.K. (isikukood xxxxxxxxxxx) Kostja lepinguline esindaja: Jelena Smorodina (e-post: [email protected]) Kohtuistung
18.10.2017, osalesid A.K., A. D.. Adv Aus, S. H., J. K. ja J. Smorodina
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu A.K. loobumine nõudest tunnistada kehtetuks Korteriühistu Xxxxx xxxxx xx üldkoosoleku 15.11.2015 otsuse punkt nr 2 ja lõpetada selles osas menetlus tsiviilasjas nr 2-16-2499.
2.Rahuldada A.K. hagi Korteriühistu Xxxxx xxxxx xx vastu ja tuvastada, et A.K.l puudub kohustus tasuda täies ulatuses kütte eest Xxxxx xxxxx xx xxxxx xxxxxxxx xxxxx xxxxxx xxxxx xxxxxxxxx asuvas korteriomandis nr x.
3.Rahuldada A. D. hagi Korteriühistu Xxxxx xxxxx xx vastu ja tuvastada, et A. D.l puudub kohustus tasuda täies ulatuses kütte eest Xxxxx xxxxx xx xxxxx xxxxxxxx xxxxx xxxxxx xxxxx xxxxxxxxx asuvas korteriomandis nr x.
4.Menetluskulud
4.1.Jätta menetluskuludest A.K. kanda tema poolt tasutud riigilõivust 150 eurot, millest
pool on A.K.l õigus tagasi taotleda seoses nõudest loobumisega. Riigilõivu tagastamise nõudeõigus lõpeb 31.12.2018, kuid mitte enne käesoleva kohtuotsuse punkti 1 jõustumist menetluse osalise lõpetamise kohta.
4.2.Korteriühistu Xxxxx xxxxx xx kanda jätta: - A.K. menetluskuludest kohustuse puudumise tuvastamise nõude eest nõutav riigilõiv 300 eurot ja 100% A.K. lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikest kuludest. - A. D. menetluskuludest riigilõiv 300 eurot ja 100% A. D. lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikest kuludest. - Korteriühistu Xxxxx xxxxx xx enda menetluskulud täies ulatuses.
5.Määrata A.K. põhjendatud ja vajalike kulude suuruseks hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 450 eurot ja lepingulise esindaja kulud 660 eurot (sisaldab käibemaksu), A. D. põhjendatud ja vajalike kulude suuruseks riigilõiv 300 eurot ja lepingulise esindaja kulud 660 eurot (sisaldab käibemaksu) ning Korteriühistu Xxxxx xxxxx xx põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 600 eurot (ilma käibemaksuta).
6.Mõista Korteriühistult Xxxxx xxxxx xx A.K. kasuks menetluskulude katteks välja 960 eurot (millest 300 eurot riigilõiv ja 660 eurot esindaja kulud koos käibemaksuga).
7.Mõista Korteriühistult Xxxxx xxxxx xx A. D. kasuks menetluskulude katteks välja 960 eurot (millest 300 eurot riigilõiv ja 660 eurot esindaja kulud koos käibemaksuga).
8.Väljamõistetud menetluskuludelt on Korteriühistu Xxxxx xxxxx xx kohustatud tasuma A.K.le ja A. D.le kummalegi viivist VÕS 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Menetlusosalisel on õigus seaduses ettenähtud tingimustel ja korras taotleda apellatsioonkaebuse esitamisel nõutava riigilõivu tasumiseks menetlusabi. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
Hagejad esitasid Pärnu Maakohtule hagi Xxxxx xxxxx xx KÜ vastu 15.11.2015 üldkoosoleku otsuse p 2 tühistamiseks ning hagejatel Xxxxx xxxxx xx asuvatelt korteriomanditelt keskkütte eest täies ulatuses tasumise kohustuse puudumise tuvastamiseks. Hagiavalduse kohaselt kuuluvad hagejatele korteriomandid Xxxxx xxxxxxxxx, Xxxxx xxxxxx, Xxxxx xxxxis Xxxxx xxxxx xx asuvas korterelamus, mille elanike ü histe huvide esindamiseks, korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatü ki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks on registreeritud 20.04.1999 korteriühistu Xxxxx xxxxx xx. Korterelamut köetakse nii elektriliselt, kui ka kaugküttega. Hagejad on keskküttesüsteemist eraldunud 1991. aastal, s.o enne korteriühistu asutamist. Küttesüsteemist eraldumine toimus xxxxx sovhoosi ettepanekul, hagejatele väljastati Xxxxx sovhoosist ka küttekehad ja pottsepp küttekehade korteritesse paigaldamiseks ning kaugküttesüsteemi korteritest eemaldamiseks. Hagiavalduse esitamise ajaks on hagejad olnud ühtsest küttesüsteemist eraldatud juba 25 aastat ning korterelamu elanikud on sellist olukorda aktsepteerinud. Kostja võttis 15.11.2016 toimunud üldkoosolekul vastu otsuse, millega kohustas neid, kellel on radiaatorid omavoliliselt eemaldatud ja keelduvad taastamast esialgset olukorda, tasuma alates
01.12.2015 kaugkütte eest täies ulatuses. Hagejate hinnangul on kostja poolt vastuvõetud otsus tühine ja vastuolus heade kommetega eelkõige põhjusel, et hagejad on olnud eraldunud küttesüsteemist juba 25 aasta vältel ning seda olukorda ei ole korteriomandite omanikud vaidlustanud. Lisaks ei ole õiguslikult põhjendatud hagejatelt nõuda tasu teenuse eest, mida hagejad kasutada ei saa. Varem on hagejad tasunud 10%. Hageja A.K. palus tühistada kostja 15.11.2015 üldkoosoleku otsuse punkt 2 ja tuvastada, et A.K.l puudub kohustus tasuda täies ulatuses keskkütte eest Xxxxx xxxxx xx Xxxxx xxxxis Xxxxx xxxxxx asuvas korteriomandis nr x. Hageja A. D. palub tuvastada, et A. D.l puudub kohustus tasuda täies ulatuses keskkütte eest Xxxxx xxxxx xx Xxxxx xxxxis Xxxxx xxxxxx asuvas korteriomandis nr x. Hagejad põhjendavad oma nõudeid sellega, et: - Kostja üldkoosolek ei olnud pädev 15.11.2015 materiaalõiguslikus mõttes vastu võtma vaidlustatud otsust põhjusel, et hagejatele kuuluvatest korteriomanditest keskküttesüsteemi likvideerimise on kostja ise ja korteriomandite omanikud heaks kiitnud vaikiva nõusolekuga. - Kostja ei ole üldkoosoleku protokollis kajastanud ühtegi põhjust, miks hagejad peaksid hakkama tasuma kütte eest täies ulatuses, mida kostja peab täies ulatuses tasumiseks ning millistest arvestustest tulenevalt peaksid hagejad kütte eest tasuma olukorras, kus nad kütet ei kasuta. Hagejad leiavad, et kostja üldkoosoleku otsus on tühine ka selle ebaselguse tõttu eeltoodud asjaoludest tulenevalt. - Tulenevalt TsÜS §-st 32 peavad juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kui selliste põhikirjasätete alusel nõutakse majandamiskulude tasumist, on võimalik vastuväitega tugineda tasunõudmise vastuolule hea usu põhimõttega. Kostja 15.11.2015 otsus ei arvesta hagejate õigustatud huviga kasutada oma korteris õiguspäraselt installeeritud küttesüsteemi olukorras, kus puudub kõigi kaasomanike kokkulepe kõnealuses korterelamus varasemalt installeeritud segaliigilise küttesüsteemi muutmiseks taas üheliigiliseks, s.o kesk(kaug)küttesüsteemiks. 21.09.2016 korraldaval kohtuistungil hagejad loobusid 15.11.2015 üldkoosoleku otsuse punkti 2 vaidlustamise nõudest, kuna 14.02.2016 on üldkoosolek teinud A. D. ja A.K. küttekulude osas uue otsuse. 14.02.2016 otsuse vaidlustamiseks hagi kohtule ei esitatud. Hagejad kinnitasid, et uut otsust nad vaidlustada ei soovi, hagejad on seisukohal, et hagiga silmas peetud eesmärgi saavutamiseks piisab küttekulude kandmise kohustuse puudumise tuvastamise nõudest. Hagejad paluvad hagi rahuldada ja jätta kohtukulud kostja kanda.
KOSTJA VASTUS
Kostja ei nõustu hagejate nõuetega. Kostja leiab, et Korteriühistu Xxxxx xxxxx xx üldkoosoleku 15.11.2016 otsuse p.2 on täies ulatuses seaduslik ja kehtib hagejate suhtes. Tõele ei vasta hagejate väide, et kostja üldkoosolek ei olnud pädev 15.11.2015 materiaalõiguslikus mõttes vastu võtma vaidlustatud otsust põhjusel, et hagejatele kuuluvatest korteriomanditest keskküttesüsteemi likvideerimise on kostja ise ja korteriomandite omanikud heaks kiitnud vaikiva nõusolekuga. Tegelikult 1990. aastate alguses, seoses tsentraalkatlamaja tegevuse lõpetamisega, ehitati majja Xxxxx xxxxx xx Xxxxx xxxxikus nii pliidid kui ka elanike endi eestvedamisel oma katlamaja. 22.02.1999 asutati majas korteriühistu Xxxxx xxxxx xx (edaspidi ka korteriühistu), mis on mittetulundusühingute ja sihtasutuste registri sisse kantud 20.04.1999, registrikoodiga xxxxxxxx. Kui 2004.aastal hakati elamut renoveerima, siis selgus, et eelnimetatud tööd tehti omavoliliselt, omamata selleks mingeid kooskõlastusi, projekte, ehituslube. Kostja oli sunnitud vana katlamaja demonteerima ja ehitama uue katlamaja vastavalt kehtivatele nõuetele ning väljastatud ehitusloale. Ehitisregistri andmetel (www.ehr.ee/app/w/page?4) väljastati korterelamule 24.04.2006 ka kasutusluba tehnosüsteemide muutmisel. Ehitisregistri andmete kohaselt majas on
lokaalküte ja soojusallikaks on katel. Hageja A. D. pöördus 01.08.2004 esimest korda korteriühistu poole taotlusega lubada ühisküttest loobuda seoses majanduslike raskustega. Korteriühistu 22.08.2004 üldkoosolekul otsustati mitte lubada lahti ühendamist. Üldkoosoleku otsust ei ole vaidlustatud. Vaatamata sellele on hageja A. D. radiaatorid omavoliliselt välja lülitanud 2004.aasta septembrikuust. Alates sellest ajast on kostja püüdnud hagejatega kokku leppida, et lõpetataks korteri kütmiseks puupliidi kasutamine, kuid tulemusteta. Hagejad ei soovi sellest loobuda. Seetõttu oli kostja sunnitud vastu võtma vastavasisulised otsused. Korteriühistu juhatuse 17.11.2008 koosoleku protokollist nr 3 nähtuvalt juhatuse koosolek otsustas:
1.Lõpetada korterisisese tahke- või vedelkütusel toimiva küttesüsteemi kasutamine. Otsuse vastuvõtmisel lähtuti järgmisest asjaoludest:
1.1.Maja projektis ei ole ette nähtud korterisiseseid küttesüsteeme.
1.2.Mitteprojektikohaste ning päästekeskuse kooskõlastust mitteomavate küttesüsteemide kasutamine on ohtlik.
1.3.Maja kandvatel konstruktsioonidel läbiviidavad muudatused ilma vastavate lubadeta ja projektita on vastuolus Eesti Vabariigi ehitusseadusega.
2.Vabastada maja loomuliku ventilatsiooni toimimiseks vajalikelt ventilatsioonikorstendelt kõik sinna paigaldatud konstruktsioonid. Seega kostja on piisavalt selgitanud korteriomanikele, sealhulgas hagejatele, nende korterites asuvate tahke-ja vedelkütusel toimivate kütteseadmete kasutamise lõpetamise vajadusest ning ka põhjendanud seda. Korteriühistu põhikirja p.3.2 kohaselt ühistu liige on kohustatud muu hulgas täitma ühistu juhtimis- ja kontrollorganite otsuseid. Hagejaid teavitati eelnimetatud juhatuse otsusest, mida tõendab muu hulgas ka hagejate 21.11.2008 avaldus, milles hagejad palusid lubada KÜ-sse Xxxxx xxxxx xx kuluvate korterite x, x ja x isekütmist. 26.11.2008 toimunud üldkoosolekul arutati hagejate avaldus ning otsustati tagasi lükata A. D., A.K. ja A. S. avaldus lubada jätkata kütmist puupliidiga. Eelnimetatud üldkoosoleku otsus ei ole vaidlustatud. Korteriühistuseaduse (edaspidi ka KÜS) § 13 lg 4 sätestab, et korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Vaatamata sellele hagejad jätkasid omavoliliselt puupliidi kasutamist enda korterite kütmiseks. 27.01.2009 esitas hageja A. D. kostjale avalduse, milles palus anda talle võimalus lõpetada pliidi remont, avaldust arutati korteriühistu juhatuse 04.02.2009 koosolekul. Juhatuse koosoleku 04.02.2009 protokolli punktist 1 nähtuvalt koosolek otsustas lubada A. D.l lõpetada pliidi remont korteri nr x piirides (kütmine keelatud). Samas juhtis korteriühistu juhatus hageja A. D. tähelepanu sellele, et vastavalt Korteriühistu Xxxxx xxxxx xx üldkoosoleku protokollile nr 3, koostatud 26.11.2008, on igasuguste korterisiseste tahke- või vedelkütust kasutavate küttesüsteemide kasutamine Korteriühistus Xxxxx xxxxx xx keelatud. Vaatamata sellele jätkasid hagejad puupliitide omavolilist kasutamist enda korterite kütmiseks. 2009. - 2010. aastatel toimus kirjavahetus hageja A. D. esindaja vandeadvokaat Ljudmila Tamari ja kostja vahel, mille kestel on kostja igati põhjendanud oma nõuet hagejate vastu, kuid tulemusteta. Hagejad jätkasid enda omavolilist tegevust. Arvestades eeltooduga oli kostja sunnitud 15.11.2015 toimunud üldkoosolekul võtma vastu otsuse, millega kohustas neid, kellel on radiaatorid omavoliliselt eemaldatud ja kes keelduvad taastamast esialgset olukorda, tasuma alates 01.12.2015 kaugkütte eest täies ulatuses. Kostja leiab, et eelnimetatud otsus on igati põhjendatud ning vastab seaduse nõuetele. KÜS § 151 lg 1 sätestab, et majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe
ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Korteriühistu põhikirja p 4.3 kohaselt elamu majandamise ja hooldamise kulusid kannavad ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandis olevate korterite erikaalule elamus, vee-kanalisatsiooni ja prügi töötlemise kulusid vastavalt elanike tegelikele arvule. Seega kostjad kui elamu korteriomanikud (ja kaasomanikud) ja KÜS § 5 lg 1 esimese lause järgi kui korteriühistu liikmed peavad nii seaduse kui ka korteriühistu põhikirja järgi osalema elamu majandamise ühiste kulude kandmisel vastavalt oma kaasomandiosa suurusele. See tuleneb nii KOS § 13 lg 1 esimesest lausest ja lgst 2, kui kaasomandi kohta üldiselt ka AÕS § 75 lg-st 1. Samale seisukohale asus ka Riigikohus oma lahendis 3-2-1-61-14 (p 15). Samas lahendis asus Riigikohus seisukohale, et korteriomanik ei vabane kaasomanike kokkuleppe puudumisel elamu küttekulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et kulutusi nõutakse aja eest, kui korteril puudus soojustatud katus või kui korter oli keskküttesüsteemist välja lülitatud. KOS § 13 lg 1 teise lause järgi peab proportsionaalsest kulujaotusest kõrvalekaldumiseks olema kaasomanike kokkulepe. Kui korterit tegelikult ei köeta või ei saa korteriomanik kasutada muid kommunaalteenuseid, mille eest talt raha nõutakse, võib tal iseenesest olla kuni takistuse kõrvaldamiseni õigus VÕS § 110 või 111 alusel keelduda maksmisest, kui takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike või valitseja või korteriühistu kohustuste rikkumine (p 23). Antud juhul teised korteriomanikud ega korteriühistu ei takista hagejatel maja katlakütte kasutamist. Vastupidiselt, korteriühistu on korduvalt nõudnud hagejatelt nende poolt omavoliliselt eemaldatud radiaatorite tagasi panemist selleks, et taastada hagejate korterites katlakütet. 14.02.2016 toimunud korteriühistu üldkoosolekul arutati päevakorra p 2 all ühistu liikmete A. D. ja A.K. küttekulusid (seotud omavolilise küttesüsteemist lahtiühendamisega) –ning kinnitati 15.11.2015 vastuvõetud otsus järgmise põhjendusega: KOS (korteriomandiseadus) § 1 ja § 2 – küttesüsteem (nii püstikud kui ka radiaatorid) on korteriomanike kaasomandis. KOS § 11 lg 1 järgi on korteriomanikul keelatud eemaldada radiaatoreid ja korteriühistul on võimalus nõuda varalise kahju hüvitamist VÕS § 132 sätestatud ulatuses. Korteri lahtiühendamine elamu projektikohasest keskküttest on hoone tehnosüsteemide muutmine ehitusseaduse tähenduses. Tehnosüsteemide muutmiseks vajalike kooskõlastuste ja nõusolekute olemasolu eest vastutab maja omanik (antud juhul korteriühistu) ja järelevalvet nende seaduspärasuse üle teostab kohalik omavalitsus. AÕS § 74 lg 1 järgi on tegu korteriomanike ühise omandi osa majandusliku otstarbe muutmisega ja selleks on tarvis kõigi kaasomanike nõusolekut. Lisaks kõigi kaasomanike kirjalikule nõusolekule on vaja vastavalt EhS § 32 ehituse kasutusluba (omavalitsuse nõusolek). Kohalik omavalitsus saab anda nõusoleku eeldusel, et on olemas nii tehniline projekt kui ka kõigi kaasomanike nõusolek. Lahtiühendamise lubamisel jäävad küttekulud korterile mitte alla 25-30% eelnevast küttekulust ja seda tingimusel, et on isoleeritud kõik tema korterit läbivad püstiktorud. KOS § 7 lg 3 – korteriomanikul ei ole õigust nõuda temale kuuluva kaasomandiosa eraldamist reaalosana, veel vähem omavoliliselt töid teostada. KOS § 13 lg 1 ja AÕS § 75 lg 1 järgi kehtib kaasomanike vahelises suhtes regulatsioon, mis eeldab kaasomandi majandamiskulude katmist vastavalt mõttelise osa suurusele. Kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi seisukoht 11.maist 2005). Korteriühistul Xxxxx xxxxx xx puuduvad igasugused kirjalikud viited korterite x (A. S.) ja 9 (A.K.) soovile radiaatorite lahtiühendamiseks. Korter x (A. D.) on augustis 2004 esitanud korteriühistule keskküttest loobumise kohta avalduse, mille üldkoosolek jättis rahuldamata. Sellest hoolimata toimus omavoliline lahtiühendamine. Korter x hiljem taastas korteri esialgse seisundi, teised mitte. Korteriühistu Xxxxx xxxxx xx üldkoosolekul 15.novembril 2015 tuli antud probleem uuesti arutusele. Sooviti teada, millal paigaldavad A. D. ja A.K. oma korteritesse radiaatorid tagasi. Seda keelduti tegemast. Olles olukorda eelnevalt uurinud, tegigi juhatuse liige A. K. ettepaneku, millega nõustusid teised ühistu liikmed – korterid x ja x hakkavad kütte eest maksma võrdselt
teiste korteriomanikega vastavalt hallatavale pinnale ja olenemata sellest, kas paigaldavad radiaatorid või mitte. Tegemist omavolilise lahtiühendamisega ja ühistu rahadega seda ei taastata. Jutud masuudist radiaatorites vastavad tõele ja selle probleemi lahendasid kõik teised korteriomanikud oma jõududega. Paraku tuli eelnev koosolek kordamisele, sest protokollija hooletuse tõttu jäid hääletustulemused puudulikuks – ei toimitud korrektselt ja protokollis puuduvad allkirjad otsusel. 14.02.2016 üldkoosolekul häälteenamusega otsustati: mõlemad korteriomanikud hakkavad kütte eest tasuma täies mahus vastavalt nende poolt hallatavale pinnale ja olenemata sellest, kas keelduvad taastamast maja projekti-järgset küttesüsteemi või taastavad selle esialgsel kujul oma kuludega (lõhutud ju omavoliliselt). Samuti on nad kohustatud osalema maja heakorratöödel, küttelaadimisel ja kütmisel (kui ise ei jõua, leiavad asendaja). Kinnitada 15.11.2015 vastuvõetud otsus. Mittetulundusühingute seaduse § 24 lg 1 kohaselt kohus võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui üldkoosolek on otsust uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja jooksul esitatud lõikes 1 nimetatud hagi. Hagejad ei ole esitanud eelnimetatud tähtaja jooksul vastavasisulist hagi. Seega hagejad üldse ei saa nõuda 15.11.2015 otsuse küttekulude kandmise osas (p 2) kehtetuks tunnistamist, kuna korteriühistu on eelnimetatud otsuse 14.02.2016 üldkoosoleku otsusega kinnitanud ja seda otsust ei ole seadusega ettenähtud korras vaidlustatud. Kostja palub kohtul jätta täies ulatuses rahuldamata A. D. ja A.K. hagi Korteriühistu Xxxxx xxxxx xx vastu 15.11.2015 üldkoosoleku otsuse p 2 kehtetuks tunnistamiseks ning hagejatel kohustuse puudumise tuvastamiseks. Kõik menetluskulud jätta hagejate kanda.
KOHTU PÕHJENDUSED
1.Kohus, tutvunud kirjalike materjalidega, kuulanud ära poolte selgitused kohtuistungil, kuulanud üle tunnistajad, igakülgselt ja objektiivselt uurinud ja hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et A.K. ja A. D. hagi tuleb kohustuse puudumise tuvastamise nõuete osas rahuldada. Kohus lõpetab hagist loobumise tõttu menetluse A.K. nõude osas tunnistada korteriühistu üldkoosoleku 15.11.2015 otsuse punkt 2 kehtetuks.
2.Hagejad esitasid kohtule korteriühistu Xxxxx xxxxx xx vastu ühise hagiavalduse, milles palusid tunnistada kehtetuks korteriühistu 15.11.2015 üldkoosoleku otsuse punkti 2 ja tuvastada, et hagejatel puudub kohustus tasuda küttekulude eest täies ulatuses. Enne hagiavalduse menetlusse võtmist hagejad korduvalt täpsustasid nõuet. Viimases, 19.05.2016 avalduses esitasid hagejad järgmised nõuded: 1) tunnistada kehtetuks 15.11.2015 KÜ Xxxxx xxxxx xx üldkoosoleku otsuse punkt 2 ja tuvastada, et hagejal A.K. puudub kohustus tasuda täies ulatuses keskkütte eest Xxxxx xxxxx xx Xxxxx xxxxis Xxxxx xxxxxx Xxxxx xxxxxxxxx asuvas korteriomandis nr x; x) tuvastada, et hagejal A. D. puudub kohustus tasuda täies ulatuses keskkütte eest Xxxxx xxxxx xx Xxxxx xxxxis Xxxxx xxxxxx Xxxxx xxxxxxxxx asuvas korteriomandis nr x. Nõude lõplikus sõnastuses on üldkoosoleku otsuse vaidlustamine välja toodud üksnes ühes punktis koos A.K.l kohustuse puudumise tuvastamise nõudega. Hagejate eest tasus advokaadibüroo Aus ja Talu riigilõivu kahe eraldi maksega 450 eurot + 300 eurot, millest esimene on kahe tuvastusnõude esitamisel ja teine ühelt tuvastusnõudelt nõutava riigilõivu suurus. Neid asjaolusid arvestades asus kohus seisukohale, et täpsustatud hagiavalduse kohaselt esitas korteriühistu 15.11.2015 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude ainult hageja A.K., A. D. vastavat nõuet enam ei esitanud. Kohus võttis menetlusse ja menetles hagejate nõudeid 19.05.2015 esitatud täpsustatud kujul.
3.21.09.2016 korraldaval kohtuistungil hagejate esindaja loobus nõudest tunnistada kehtetuks 15.11.2015 üldkoosoleku otsuse punkt 2, kuna samas küsimuses on üldkoosolek 14.02.2016 teinud uue otsuse. Uue otsuse vaidlustamist hagejad vajalikuks ei pidanud. Nõudest loobumine on tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 429 lg 2 kohaselt protokollitud (toimikus lk 90).
TsMS § 428 lg 1 p 3 sätestab, et kohus lõpetab menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 annab hagejale õiguse hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Kohus oli korteriühistu 15.11.2015 otsuse kehtetuks tunnistamise nõude menetlusse võtnud A.K. esitatud nõudena ning hagejad ei ole sellele vastuväiteid esitanud, seega saab esindaja nõudest loobuda üksnes A.K. nimel. Kohus üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõuet pärast nõudest loobumist enam ei menetlenud, kuid kuna pooltele anti korraldava eelistungi järel aega kompromissi sõlmimiseks, jäi nõudest loobumise ja menetluse lõpetamise kohta kirjalik määrus tegemata. Eeltoodu ja TsMS § 442 lg 5 alusel kohus kohtuotsusega võtab vastu A.K. loobumise nõudest tunnistada kehtetuks korteriühistu Xxxxx xxxxx xx üldkoosoleku 15.11.2015 otsuse punkt nr 2 ja lõpetab selles osas asja menetluse. Kohus arvestab nõudest loobumist ka menetluskulude jaotamisel ja selle nõudega seotud kulu jaotatakse vastavalt TsMS §-s 168 sätestatule.
4.A.K.le kuulub Xxxxx xxxxxxxxx, Xxxxx xxxxikus, Xxxxx xxxxx xx (kohtuotsuse tegemise ajal kehtiv aadress Xxxxx xxxxxxx, xxxxx xxxx, Xxxxx xxxxik, Xxxxx xxxxx xx) asuv korteriomand (registriosa nr xxxxxxx) mille reaalosaks (kehtiva korteriomandi- ja korteriühistu seaduse § 4 lg 1 mõistes eriomandi esemeks) on korter nr x. A. D.le kuulub samas korterelamus asuv korteriomand (registriosa nr xxxxxxx), mille reaalosaks on korter nr x. Asjas ei ole vaidlust, et A.K. ja A. D. korterid on elamu üldisest keskküttesüsteemist välja lülitatud, hagejad on aastaid tasunud küttekuludest teiste korteriomanikega võrreldes vähem, teatud protsendi korteri suuruse järgi arvutatavast küttekulust. 15.11.2015 üldkoosolek võttis vastu otsuse nr 2 selle kohta, et keskküttesüsteemist omavoliliselt eraldunud korterite omanikud hakkavad maksma küttekulude eest täies ulatuses. Hagejad leiavad, et üldkoosolek ei olnud pädev sellist otsust vastu võtma, otsus kohustada hagejaid maksma küttekulusid täies ulatuses on hea usu põhimõttega vastuolus. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hagejad on üldisest küttesüsteemist eraldunud seaduslikult ning kas nad on kohustatud tasuma kütte eest täies ulatuses (vastavalt enda korteriomandi reaalosa suurusele), sõltumata kütte tegelikust tarbimisest.
5.Menetluse vältel on pooled ja kohus juhindunud kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandi seadusest (KOS) ja korteriühistuseadusest (KÜS). Alates 01.01.2018 reguleerib korteriomandiga seotud õigussuhteid korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). KrtS § 65 sätestab, et korteriomanditele, mis on käesoleva seaduse jõustumisel kantud kinnistusraamatusse, kohaldatakse käesolevas seaduses korteriomandi kohta sätestatut. Kohtu hinnangul käesolev vaidlus tuleb siiski lahendada kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse ja korteriühistuseaduse alusel, kuivõrd asja sisuline arutamine lõppes ja kohus siirdus otsust tegema enne uue seaduse jõustumist. Korteriomandi- ja korteriühistuseadusele ei ole antud tagasiulatuvat jõudu.
6.KOS § 1 lg 1 kohaselt korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Korteriühistu pädevuse määrab ära KÜ S § 2 lg 1, mille järgi korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusü histu, mille eesmä rgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatü ki mõtteliste osade ü hine majandamine ja korteriü histu liikmete ü histe huvide esindamine. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS §-ide 15 ja 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid. KÜS § 151 lg 2 järgi loetakse eluruumi hoolduseks korteriühistuseaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks korteriühistuseaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Nende kohustuste täitmisel peab korteriühistu arvestama korteriomanike kui korteriomandite mõtteliste osade kaasomanike õigustega.
7.Asjas ei ole vaidlust, et korterelamus, kus asuvad ka hagejate korteriomandid (uue haldusjaotuse järgi aadressil Xxxxx xxxxxxx, xxxxx xxxx, Xxxxx xxxxik, Xxxxx xxxxx xx), on oma katlamaja ja lokaalne, tahkekütuse katlal põhinev keskküttesüsteem, mis on kõigi korteriomanike kaasomandis. Seega korteriühistu kohustus on tagada ka maja küttesüsteemi kui kaasomandi eseme korrashoid. Asjas ei ole vaidlust ka selle üle, et hagejate kortereid läbivad keskkütte püstakutorud, kummagi hageja korteris on radiaatorid maja keskküttesüsteemist lahti ühendatud/korterist eemaldatud. Kuni 15.11.2015 üldkoosoleku otsuseni tasusid hagejad vastavalt varasemate üldkoosolekute otsustele keskkütte eest teatud osa (arvestuslikult umbes 10-20%) nende korteriomandi reaalosade suurustele vastavast küttekulude osast, kuna hagejad reaalselt keskkütet ei tarbinud. Hagejad on pöördunud kohtusse seoses sellega, et korteriühistu 15.11.2015 üldkoosolek on võtnud vastu otsuse, millega kohustati hagejaid alates 01.12.2015 tasuma kütte eest täies ulatuses. Pärast hagi esitamist on Korteriühistu Xxxxx xxxxx xx üldkoosolek hagis vaidlustatud 15.11.2015 otsuse kinnitanud üldkoosoleku 14.02.2016 otsusega (toimikus lk 68). 14.02.2016 üldkoosoleku protokollile lisatud otsuste hääletusprotokolli kohaselt võeti 2. päevakorrapunktina arutusel olnud ühistu liikmete A. D. ja A.K. küttekulude arvestuse kohta vastu otsus järgmises sõnastuses: „mõlemad korteriomanikud hakkavad kütte eest tasuma täies mahus vastavalt nende poolt hallatavale pinnale ja olenemata sellest, kas keelduvad taastamast maja projekti-järgset küttesüsteemi või taastavad selle esialgsel kujul oma kuludega (lõhutud ju omavoliliselt). Samuti on nad kohustatud osalema maja heakorratöödel, küttelaadimisel ja kütmisel (kui ise ei jõua, leiavad asendaja). Kinnitada 15.11.2015 vastuvõetud otsus“. KÜ Xxxxx xxxxx xx põhikirja (lk 58 – 60) punkti 4.3. kohaselt elamu majandamise ja hooldamise kulusid kannavad ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandiks olevate korterite erikaalule elamus, vee-kanalisatsiooni ja prügitöötlemise kulusid vastavalt elanike tegelikule arvule. Põhikirja punkti 4.4. kohaselt on üldkoosolek pädev vastu võtma otsuseid igakuuliste maksete suuruse, tasumise korra ja tähtaegade kohta. Põhikirja punkt 5.5. sätestab, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole liikmetest. 14.02.2016 koosolekul on protokolli kohaselt osalenud 11 ühistu liiget, otsuse poolt on hääletanud 7 ühistu liiget ja vastu on olnud 2 hagejat, seega on otsus vastu võetud korteriomanike häälteenamusega. Hagejad ei ole 14.02.2016 üldkoosoleku otsust vaidlustanud, mistõttu on otsus formaalselt kehtiv. Nii ühistu põhikirja punkti 3.2. kui KÜS § 13 lg 4 alusel on üldkoosoleku otsus majandamiskulude tasumise kohta hagejatele täitmiseks kohustuslik.
8.Hagejad paluvad tuvastada, et neil puudub kohustus tasuda korteriühistule kütte eest täies ulatuses. Hagejad tuginevad sellele, et hagejate eraldumine maja ühisest küttesüsteemist toimus enne korteriühistu moodustamist; hagejad eraldati Xxxxx sovhoosi kaugküttesüsteemist sovhoosi saadetud tehnikute poolt, kui tsentraalkatlamaja lõpetas töö ning korterelamu radiaatorid olid rikutud ebaõige küttega (masuut) kütmise tagajärjel; kütte eest täies ulatuses maksmine oleks vastuolus hea usu põhimõttega, sest korteriomanikud on hagejate üleminekuga teiseliigilisele küttele vaikimisi nõustunud, ca 19 aasta jooksul ei olnud nende poolt ühtki nähtavate pretensiooni.
9.Asjas esitatud ja uuritud tõendite alusel kohus tuvastas, et hageja A.K. ja A. D. korterid olid keskküttesüsteemist eraldatud enne Xxxxxs, Xxxxx xxxxx xx elamus korteriühistu moodustamist. Xxxxx sovhoosi direktori, raamatupidaja ja reformikomisjoni allkirjadega 15.04.1994 tõendist nr 1-23 (lk 114) nähtuvalt oli elamu Xxxxx xxxxik, Xxxxx xxxxx xx Xxxxx sovhoosi põhivarade bilansis (inventari nr 2054, bilansiline maksumus 43 645 krooni) ja anti. 14.10.1992 aktiga nr 1 üle Xxxxx vallale. Xxxxx vallavalitsuse ja A.K. vahel 17.02.1995 sõlmitud kirjaliku ostu-müügilepingu (lk 131 – 133) kohaselt ostis A.K.le tema poolt üürilepingu alusel kasutatud korteri kui vallasasja asukohaga Xxxxx xxxxx xx -x Xxxxx xxxxikus 12 870 krooni eest. Ostu-müügilepingu kohaselt müüja Xxxxx xxxx kohustus haldama elamut kuni korteriühistu moodustamiseni, ostja kohustus
tasuma elamu halamiskulude eest kuni korteriühistu moodustamiseni vastavalt kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud teenustasutariifidele ning sõlmima lepingu vallaettevõttega „xxxx“. Kostja kinnitusel (istungiprotokollis lk 167) hageja A. D. abikaasa V.D. erastas korteri 31.08.1994. A. D. kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse oma abikaasa V. D. surma järel 2005.a jaanuaris. 01.04.1996 on koostatud elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise aktist nr 1 (lk 115 – 118) nähtuvalt vallaettevõte „xxxx“ andis kooskõlas Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993.a määrusega nr 198 kinnitatud „Eluruumide erastamise korraga“ elamu majandamise ja haldamise üle korteriühistule Xxxxx xxxxx xx. Registriandmete väljatrüki (lk 52) kohaselt kinnitati korteriühistu põhikiri 22.02.1999 üldkoosolekul, korteriühistu kanti mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse 20.04.1999. Hagejate korteriomandid on kinnistusraamatusse kantud 10.06.2003 kinnistamisavalduste alusel 03.09.2003.
10.Tunnistajate K., T. ja M. ütlustega on tõendatud, et hagejate korterid lülitati keskküttest välja ja viidi üle puuküttel pliidiga kütmisele enne korteriühistu moodustamist. Samuti nähtub tunnistajate ütlustest, et radiaatorite küttesüsteemist lahti ühendamist ja pliitide paigaldamist korraldas Xxxxx sovhoos ja/või vallavalitsus (maja hallanud vallaettevõte xxxx kaudu), kuid projekte ega kirjalikke lube ei vormistatud.
10.1.Tunnistajana üle kuulatud J.K. andis ütlusi, et tema töötas alates 15.10.1985 Xxxxx sovhoosis algul ehitusosakonnas, hiljem direktori asetäitja ehituse alal. 1992.a asus J. K. tööle Xxxxx vallavalitsusse ehitus-kommunaalnõunikuna. Xxxxx sovhoosi masuudiküttel töötava tsentraalkatlamajaga olid ühendatud ka Xxxxx elamurajoon, sh xxxxx xxxxx elumajad. Katlamaja tehniline seisukord oli keeruline, katlamaja ei jõudnud kõiki tarbijaid soojaga varustada. Kavandatud plaan minna üle masuudiküttelt tol ajal odavamale elektriküttele jäi ellu viimata. Masuudiga kütmine lõpetati, kui viimane arve jäi maksmata, polnud raha masuudi ostmiseks, keskküttekatlale paigaldati eelkolle, et saaks kütta hakkepuiduga. Tunnistaja K. ütluste kohaselt 1992.aastal Xxxxx küla muutus vallaks, vastloodud valdadele tehti kohustuseks hakata haldama elamufonde. 1992.a kevadtalvel tuli majandusministeeriumist korraldus hakata rakendama alternatiivset kütet. Xxxxx sovhoosi majad on ehitatud tüüpprojekti järgi, millel on ette nähtud ka ahjukütte võimalus, see võimalus pakutigi välja. Xxxxx xxxx sai Eesti Vabariigi valitsuselt tagastamatut abi, et korterid üle viia tahkekütusel töötavatele Pioneer pliitidele. Tunnistaja K. arvates hakati seda tegema 1992.a sügisel, sest ta mäletab, et see toimus ajal, mil tema töötas vallas juba täiskohaga ehitusnõunikuna. Valitsuselt saadud raha eest muretseti Pioneer pliidid, jagati need elanikele, et nad saaksid need paigaldada. Nendele majadele, kus ei olnud võimalik pliite ehitada, taotleti tolleaegselt ministrilt täiendavat raha Unimet katelde soetamiseks. Tunnistaja K. ütluste kohaselt leiti vallavalitsuse poolt mõned pottsepad, et inimesed, kes soovisid soojamüüre ehitada, saaksid seda teha. Paralleelselt hoiti töös keskkatlamaja, mida köeti hakkepuiduga, hakkepuidul töötas keskkatlamaja lõpuni. Vallavolikogu otsustas katlamaja töö lõpetada, sest soojus ei olnud piisav, trasside soojusisolatsioon oli lagunenud ja ebaökonoomne. Inimesed jäid nende küttesüsteemide juurde, mis olid alternatiivselt ehitatud. Need lahendused ei olnud progressiivsed, aga vallavalitsusel tol ajal muid võimalusi ei olnud. Tunnistaja K. ei osanud öelda, millal täpselt toimus pliitide paigaldamine Xxxxx xxxxx xx majas. Tunnistaja K. kinnitusel toimus pliitide ehitamine kõikides majades, ka Xxxxx xxxxx xx, tsentraalkatlamaja tegevuse ajal; pliitide ehitamine viidi lõpule valla ettevõtte VE xxxx poolt. Tunnistaja K. oma ütlustes kinnitas, et vald ei teinud erinevate kütteliikide kasutamiseks takistusi, erilisi nõudeid vald ei kehtestanud. Kogu majadest ei saanud tol ajal rääkida, sest ühistuid ei olnud. Iga korter võis ise otsustada, kuidas kütab. Oli loodud alternatiivne võimalus oma korteri kütmiseks. Tunnistaja K. ütluste kohaselt vallavalitsus kõigi korterite nõusolekut pliitide ehitamiseks ilmselt ei nõutanud. Üleminekuperioodi algul toimus kõikide majade elanike koosolek ja seal arutati kütmise võimalusi edaspidiseks ajaks. Seal oli juttu pliitide ehitamisest,
kui keegi sellest keeldus ja leidis parema lahenduse, siis vallavalitsus vastu ei olnud. Oli juhuseid, kus pliidi asemel ehitati kaminaid. Tunnistaja K. ütluste kohaselt Xxxxx xxxxx xx elanike enda initsiatiiviga alustati katlamaja ehitamist ja saadi vallast väike Unimeti katel, elamu enda katlamaja ehitamise aega K. öelda ei osanud. Tunnistaja K. sõnul ei saanud inimesi külma jätta; kui inimesed leidsid, et neil on endal parem lahendus, siis vald ei olnud vastu. Korstna ja pliidi korrashoidu kontrollib korstnapühkija, vallavalitsus eraldi teisi ülevaatusi ei teinud. Pioneer pliidil oli endal ühendamiseks instruktsioon kaasas, eraldi projekti vald ei koosatanud, paigaldatud pliitidele erilisi kasutuslube kusagil ei nõutud.
10.2.Tunnistajana üle kuulatud H.T. töötas viimati Xxxxx xxxxxx tööl veevarustuse, keskkütte ja kanalisatsiooni alal, oli keevitaja. Tunnistaja teab, et kuni Xxxxx sovhoosi lõppemiseni köeti maja masuudiga, hiljem läks puiduhakke peale. Siis kui puiduhake läks kalliks, siis kadus küte ära, vist oli 1992. aastal. Siis vald hakkas vaatama, kuidas inimestele saab sooja sisse, muretseti Pioneer pliidid, K. organiseeris seda. Osad korteriomanikud tahtsid radiaatorid välja lülitada, tunnistaja T. võttis neil radiaatorid välja, tunnistaja teada load olid selleks olemas, ta küsis seda ise maja esindaja P.käest. Kirjalikke lube ei olnud, kõik oli suusõnaliselt. Lahti ühendamised olid siis, kui Pioneer pliidid tulid. Osa radikaid oli masuuti täis, sai neid pestud, sest need ei läinud soojaks. Siis kadus keskküte ära. Tunnistaja xxxx aastat ei mäleta, võis olla 1997. Tunnistaja xxxx käis korterites radiaatoreid keskküttest lahti ühendamas katlamaja ülemuse S. korraldusel. Katlamaja oli valla omandis. A.K. juures Tunnistaja xxxx ei käinud, A. D. juures Tunnistaja xxxx ühendas keskkütte lahti. Mingit kirjalikku dokumenti sel ajal ei vormistatud. Ülemus oli see, kes andis korralduse ja tunnistaja täitis, tema ei saanud mingit dokumenti selle kohta võtta. Tunnistaja T. ütluste kohaselt pidi ta radiaatori lahti ühendama nii, et süsteem jääks tööle. See oli lahti ühendamise asi, midagi lõikama ei pidanud, tehti nii, et maja süsteem töötaks edasi. Samuti Tunnistaja xxxx käis maja haldaja, vist A.R., palvel Xxxxx xxxxx xx katlamaja tegemas, tunnistajal paluti tulla katelt ühendama, ta keevitas ka lõhki külmunud katelt. Tööde eest maksis vald, Tunnistaja xxxx tegi töid igapäevase palgatöö raames.
10.3.Tunnistaja V.M. ütluste kohaselt elas tema ka ise Xxxxxs Xxxxx xxxxx xx majas, töötas Xxxxx sovhoosi tsentraalkatlamajas katlakütjana. Tunnistaja M. andis ütlusi, et Xxxxx xxxxx xx majas oli aastateni 1991-1992 keskküte, täpselt ei oska öelda; seejärel anti elanikele Pioneer pliite. Katlamaja lõpetas töö, töötajad, sh tunnistaja M., suunati korteritesse radiaatoreid lahti ühendama. Ülesanne tuli ülemuste poolt, S. oli ülemus. Tunnistaja mäletab, et tööülesande sai ta Xxxxx sovhoosi töötajana; keerasid radiaatoreid lahti, panid küttetorule plommid ette. Tunnistaja M. käis 1991 või 1992 samas majas elava A.K. juures radiaatoreid lahti ühendamas. Tunnistaja paigaldas ka Pioneer pliite. Pliidid anti sovhoosi poolt. Tunnistaja M. mäletab, et käis laos ja sai pliidi kätte, tunnistaja M. sai ka ahjupotid, tema ehitas enda korterisse D. eeskujul soojamüüri. Hiljem tunnistaja M. enda korteris taastas keskkütte, ta ei tea, kas D. ja K. on keskkütte taastanud.
11.Tunnistajate ütlustest nähtuvalt eraldati hagejate korterid tsentraalsest küttest vahetult pärast seda, kui korterid anti üle vallale, enne järgmist kütteperioodi. Xxxxx sovhoosi 15.04.1994.a tõendi (lk 114) kohaselt anti Xxxxx xxxxikus Xxxxx xxxxx xx asuv elamu Xxxxx vallale üle 14.10.1992 aktiga. Seega hagejate korterid olid keskküttest eraldunud juba enne korterite 1994.a erastamist. 1992.a ei kehtinud veel asjaõigusseadus (jõustus 01.12.1993), eluruumidega seotud õigussuhteid reguleeris 01.07.1992 jõustunud elamuseadus. Kuni korterite erastamiseni kasutasid hagejad kortereid üürilepingu alusel, mida tõendavad A.K. 26.12.1994.a avaldus vallaettevõttele xxxx ja kokkulepe üürilepingu alusel kasutatava korteri ostmiseks (lk 134-135). Hageja A. D. korteri erastamise kohta sarnaseid dokumente kohtule esitatud ei ole, kuid kostja seaduslik esindaja kinnitas istungil suuliselt, et Xxxxx xxxxx xx korteri nr x erastamiseks vajalikud avaldused esitas A. D. abikaasa ning korter erastati samuti 1994.a. Alates 01.07.1992 kehtinud elamuseaduse § 8 p 2 sätestas, et kohaliku omavalitsuse volikogu võimkonda elamusuhete reguleerimisel tema haldusterritooriumil kuulus munitsipaalomandis olevate eluruumide valdamise, kasutamise ja käsutamise korra, sealhulgas hooldus- ja
remondieeskirjade kehtestamine. Tunnistajad tõendavad, et hagejate valduse olnud korterite keskküttest eraldamist ja pliidiküttele ümberlülitamist korraldasid vald ja maja haldaja, seega hagejad ei ole keskküttesüsteemist lahkunud omavoliliselt.
12.Asjas ei ole vaidlust, et pärast sovhoosi katlamaja kaudu tsentraalkütmise lõpetamist paigaldasid Xxxxx xxxxx xx elanikud omal initsiatiivil majale eraldi keskküttekatla. Kostja kinnitusel majal oli oma katlamaja juba 1995.a ja keskküte taastati. Asjas ei ole vaidlust, et kasutusluba elamu katlamajale saadi alles 2005.a. Samuti ei ole vaidlust, et kõik korteriomanikud maja keskküttega ei liitunud. Kostja ei ole tõendanud, et hageja A.K. korterit oleks üldse kunagi köetud oma maja keskkütte katla kaudu. Seetõttu ei ole ka asjakohane kostja väide, et A.K. ei ole esitanud ühistule avaldust keskküttest loobumiseks. A.K. keskküttest eraldumist 1991-1992.aastal ei muuda omavoliliseks asjaolu, et käesolevaks ajaks on pliidid-korstnad amortiseerunud, ei vasta tänapäevastele ehitusja tuleohutusnõuetele ning Päästeamet on pliitide kasutamise keelanud. Hagejate väidetel kumbki hageja ei kasutagi enam pliiti oma korterite kütmiseks, hagejad on oma korterite kütmiseks paigaldanud õhk-soojuspumbad ja elektriradiaatorid.
13.A. D. osas on õiguslik olukord A.K. omast mõnevõrra erinev. Ka A. D. korter eraldati tsentraalküttest 1992.a, kuid A. D. ise kinnitab, et tema korter ühendati uuesti maja keskküttesüsteemiga 2001.a või 2002.a, pärast seda, kui elamu katlamaja renoveerimise käigus paigaldati uus katel; A. D. korterit köeti keskkütte kaudu vähemalt kaks aastat. Hagejad ei ole vaidlustanud kostja väidet, et 2004.aastani tasus A. D. küttekulude eest 100%. A. D. esitas 01.08.2004 korteriühistule avalduse (lk 55) ühisküttest loobumiseks, põhjendades soovi töövõimetusega ja rahalise sissetuleku puudumisega. Korteriühistu üldkoosolek on avaldust arutanud 22.08.2004 ning 3 poolt ja 4 vastuhäälega keelduti luba andmast. Seega puudus A. D.l kõigi korteriomanike nõusolek keskküttesüsteemist lahkumiseks ning A. D. korteri pärast 2004.a ühisest küttesüsteemist väljalülitamist saab lugeda omavoliliseks. Kohus leiab, et küttesüsteemist eraldumist ei muuda seaduslikuks A. D. väited, et elamu esimene katel ebaseaduslik ja vajaliku dokumentatsioonita, hageja korter lubati uue katlaga ühendada prooviks, keskküttekatla kaudu kütmine hagejat ei rahuldanud ning seetõttu soovis ta prooviperioodi lõpetada. A. D. väited keskkütte ebapiisava küttevõimuses ja madala toatemperatuuri kohta on paljasõnalised. Samuti ei saa kohtu hinnangul mitme kütteperioodi jooksul keskküttega kütmist lugeda keskküttega ajutiselt, prooviks ühinemist.
14.Kohus leiab aga, et korteriühistu on faktiliselt ka A. D. eraldumist ühisest küttesüsteemist 15 aasta jooksul aktsepteerinud, mistõttu 15.11.2015 otsuse, mis on kinnitatud 04.02.2016 otsusega, alusel kütte eest täielikult tasumise nõudmine põhjendusel, et hageja D. on küttesüsteemist eraldunud omavoliliselt, on vastuolus hea usu põhimõttega. Tõenditest nähtuvalt on 2004.a sügisest – kuni 2015.aasta 15.novembri üldkoosoleku otsuseni A. D.lt ja A.K.lt nõutud kütte eest tasu protsendina nende korteritele langevast küttekulude osast, aktsepteerides, et hagejate korterid ei ole keskküttega ühendatud. Kohus siinkohal juhib tähelepanu, et korteriühistu põhikirjas (ega 15.11.2015 ja 14.02.2016 otsustes) ei ole üheselt mõistetav, kuidas üldkoosolek kulusid korteriomanike vahel jaotab. KOS § 13 lg 1 ja AÕS § 75 sätestatud üldpõhimõtete kohaselt tähendab kulude proportsionaalne jaotus seda, et korteriomanik kannab ühisel asjal lasuvaid koormatisi, maksusid ja kaasomandi eseme majandamise kulusid võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. KOS § 13 lg 1 teise lause kohaselt võivad korteriomanikud sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. KÜ Xxxxx xxxxx xx põhikirja punktis 4.3. nimetatud „korteriomandi erikaal elamus“ on eksitav.
15.Kohtule esitatud kirjalik tõend – ühistu teade tasumisele kuuluvate küttekulude summa kohta (lk 119) tõendab, et 2004.a on korteriühistu üldkoosolek otsustanud, et alates 22.08.2004 (otsuse tegemise aasta järeldub liikmete allkirjade juurde märgitud kuupäevadest) tasuvad koridorisoojuse eest korterid, mis on ühtsest küttesüsteemist välja lülitatud, 15% üldisest kütuse hinnast (krt x, x, x). Samas dokumendis esitatud küttekulude arvestusest nähtuvalt on hagejate korterite nr x (D.) ja nr x (K.) küttekulu arvestatud kummaltki 7,5 m2 eest summas 75,65 krooni. Asjas ei ole vaidlust, et enne 22.08.2004 otsust A.K. ei olnud kütte eest maksnud, A. K. (sel ajal
tema abikaasa nimel olnud) korteri eest tasuti kuni 22.08.2004 otsuseni 100% korterile langevatest keskküttekuludest. Hagejad on kohtule esitanud alates 2009.aastast ühistu poolt korteriomanikele edastatud teated (lk 79- 83), millest nähtub, et hagejatele on arvestatud küttekuludeks teistest korteriomanikest kütte eest vähem. Teadetes on küttekulude summa näidatud erineva suurusega korterite gruppidele (2-toalised, 3-toalised, 4-toalised), kuid korterid x ja x on nimekirjas alati eraldi kategooriana välja toodud. Hagejate ja teiste korterite küttekulude summade võrdlusest järeldub, et hagejatele arvestatud küttekulu summa on suurusjärgu võrra teistest väiksem. Asjas ei ole vaidlust, et hagejate korterid on 3-toalised (A.K. korter on 0,3 m2 võrra suurem kui A. D. korter). 3-toaliste korterite küttekulu 2009.a oli 1866 krooni (lk 83), samal ajal A.K. ja A. D. korteritele arvestati küttekulu summaks 282 krooni, mis moodustab 3-toalise korteri küttekulust 15%. 2011 (lk 79, 81) on hagejatelt kummaltki nõutud küttekulu 35 eurot (17,24% 3-toaliste küttekulust) + täiendavalt 8 eurot (16% 3-toalistelt nõutust), 2012.a (lk 80) on samuti korterite x ja x küttekulu suuruseks 35 eurot (17,24%); Eelteate (lk 82, kuupäev ei ole teatest tuvastatav) järgi on hagejatelt nõutud küttekulusid 7-kuise kütteperioodi jooksul kokku 35 eurot (5 eurot kuus), s.o 17,24% teiste 3-toaliste 29 euro suurusest ühe kuu küttekulust. A.K.le 30.09.2015 väljastatud arvest nr 2083 (lk 78) järeldub, et ka 2015.a oli hagejatelt nõutavaks küttekulu suuruseks 35 eurot aastas.
16.Kõne all on ainult elamu küttekulu, mitte kõigi korteriomanike kaasomandis oleva küttesüsteemi hooldamise või remondikulu. Kostja ja korteriühistu üldkoosoleku protokollidest nähtuvalt on küttekulude hagejatelt täies ulatuses (eelduslikult tähendab see proportsionaalselt vastavalt korteriomandi reaalosa suurusele) tasumise nõudmist põhjendatud ainult omavolilise keskküttest eraldumisega. Kostja ei ole ka kohtumenetluses selgitanud, miks peaksid hagejad tasuma teenuse eest, mida tegelikult ei tarbi (ehk sisuliselt peaksid hagejad tasuma teenust tegelikult tarbivate korteriomanike kulusid). Kostja ei ole väitnud, et hagejatelt seni kütte eest nõutud tasu ei ole piisav, et katta nende korteriomanditele langev osa ühiskasutatavate koridoride kütmiseks ja püstakutoru kaudu hagejate korteritesse tahes-tahtmata eralduva soojuse kulu. Kostja küttekulude tasumise nõue põhineb eeldusel, et hagejad on omavoliliselt radiaatorid lahti ühendanud ja keelduvad maja keskküttesüsteemiga taasühinemast. Kostja väidetel on 2008.aastast hagejatelt nõutud oma korterites keskkütte taastamist. Kohtule esitatud tõenditest (üldkoosolekute otsused, juhatuse 17.11.2008.a otsus) seda ei nähtu. Kõik üldkoosoleku otsused ja juhatuse otsus puudutavad korterites asuvate pliitide kasutamise lõpetamist: 17.11.2008 juhatuse koosoleku protokolli nr 3 (lk 57) kohaselt arutati päevakorra 1. punktina kohustusliku ettekirjutuse tegemist ühistu liikmetele ja juhatus otsustas lõpetada korterisisese tahke- või vedelkütusel toimiva küttesüsteemi kasutamine. Otsust põhjendati sellega, et maja projektis ei ole ette nähtud korterisiseseid küttesüsteeme, mitteprojektikohaste ning päästekeskuse kooskõlastuseta küttesüsteemida kasutamine on ohtlik, maja kandvatel konstruktsioonidel läbiviidavad muudatused ilma vastavate lubade ja projektita on vastuolus Eesti Vabariigi ehitusseadusega. Hagejate A.K., A. D. ja korteri nr x omaniku A. S.i allkirjadega 21.11.2008 avaldusest (lk 61) ja sama kuupäevaga eraldi vormistatud A.K. avaldusest (lk 120) järeldub, et hagejatel keelati pliidi kütmine tuleohtusunõuete tõttu ja hagejad paluvad luba jätkata kortereid puupliidiga, põhjendades, et on vastavalt päästeameti korraldustele teinud ümberehitused ja puudused kõrvaldanud (korteris nr x on tööd lõpujärgus), A.K. oma avalduses kinnitab, et päästeamet on tööd heaks kiitnud ja kütmisloa andnud. Ühistu üldkoosolek on 26.11.2008 (protokoll lk 61a) nimetatud avaldusi arutanud ja otsustanud hagejate soovi kütta kortereid puupliidiga ühehäälselt tagasi lükata; protokolli kohaselt hagejad hääletusel ei osalenud. Protokollist nähtuvalt on korteri nr x omanikku kohustatud taastama ebaseadusliku ehitustegevusega lõhutud trepikoja sein, kuid hagejate kohustusest liituda maja küttesüsteemiga juttu ei ole. 05.12.2008 Lääne-Eesti Päästekeskuse Xxxxx vallavalitsusele esitatud märgukirja (lk 121) kohaselt toimus 18.11.2008 Xxxxx xxxxx xx majas tuleohutusülevaatus ning tuvastati, et korteris x kütteseadme kütmisel ilmuvad korstna ebatiheduse tõttu läbi korstna lõõri
põlemisgaasid korterisse nr 6; samuti on tuvastatud, et ka teistes sama maja korterites on kasutusel kütteseadmed, mille põlemisgaasid on juhitud samadel põhimõtetel ehitatud korstna lõõridesse; ükski kütteseade ei ole ehitatud ehitise või kütteseadme ehitusprojekti järgselt, mistõttu päästekeskus teavitas vallavalitsust ebaseaduslikust ehitustegevusest korterelamus Xxxxx xxxxx xx, vallavalitsus omakorda tegi 12.12.2008 korteriühistule märgukirja (lk 122), millega kohustati ehitustegevust viima kooskõlla kehtiva ehitusseadusega. 27.01.2009 esitas A. D. ühistule uue avalduse (lk 63), milles palub võimalust lõpetada pliidi remont, A. D. toob välja, et tema korteris puuduvad radiaatorid ja ta peab olema kütmata korteris. Samuti A. D. lisab, et pliiti kütavad ka korterid x, x ja xx. Ühistu liikmed arutasid A. D. avaldust 14.02.2009 koosolekul (lk 64) ning üldkoosolek on vastu võtnud vastuolulise otsuse: lubada A. D.l lõpetada pliidi remondi korteri nr x piirides, samas on otsuse juurde sulgudesse lisatud „kütmine keelatud“. Ka selle koosoleku protokollist ei nähtu, et oleks olnud juttu hagejate kohustamisest taastada oma korterite ühendus keskküttega. Selle asemel kohustatakse korteri nr x omanikku (A. D.t) eemaldama ventilatsioonišahti paigaldatud torud ja tagama ventilatsioonišahtis projektipäraselt ettenähtud vaba ventilatsiooni ning taastama esialgsele kujule 1.trepikoja seintele tekitatud kahjustused. Sama üldkoosoleku protokollis märgitakse, nagu oleks üldkoosoleku 26.11.2008 otsusega keelatud korterisiseste tahke või vedelkütust kasutavate küttesüsteemida kasutamine, kuigi sellist otsust või keeldu 26.11.2008 üldkoosoleku protokoll ei kajasta (sellises sõnastuse keeld sisaldus juhatuse 17.11.2008 otsuses). Otsusest ei selgu, millistel kaalutlustel anti A. D.le luba lõpetada pliidi remont, kui samas keelati pliidi kütmine ja üldkoosoleku arvates oli varem juba ka otsustatud, et pliidi kasutamist korteri kütmiseks enam üldse ei lubata. Kohtule esitatud üldkoosoleku protokollidest kajastavad hagejate korterites keskkütte taastamist 15.11.2015 ja 14.02.2016 üldkoosolekute protokollid, kuid ka nendel koosolekutel ei ole hagejatelt selgesõnaliselt nõutud keskkütte taastamist, vaid protokolli punktis 2 on otsustatud, et need, „kellel on omavoliliselt radikad eemaldatud ja keelduvad taastamast esialgset olukorda, hakkavad maksma täies ulatuses kütteraha alates 1.detsembrist 2015.a“. Protokolli punktis 5 on täiendavalt otsustatud, et A. D. ja A.K. hakkavad kütte eest maksma võrdselt teiste korteriomanikega (vastavalt hallatavale pinnale) ja olenemata sellest, et radiaatoreid keelduvad ühendamast. Jällegi võib üksnes oletada, et hagejate „hallatava pinna“ all peetakse silmas nende korteriomandite reaalosa (alates 01.01.2018 kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse mõistes korteriomandi eriomandi ese) pinda. 14.02.2016 üldkoosoleku protokollis (lk 65-67) kirjeldatakse, et hagejatelt küsiti 15.11.2015 koosolekul, millal nad paigaldavad oma korteritesse radiaatorid tagasi, seda keelduti tegemast. Taas otsustati üksnes hagejatelt nõuda küttekulusid võrdselt teiste korteriomanikega vastavalt hallatavale pinnale ja sõltumata sellest, kas hagejad paigaldavad radiaatoreid või mitte. Kohtu hinnangul omab olulist tähtsust selles asjas asjaolude hindamisel ka 14.02.2016 protokollis esitatud selgitus radiaatorites olnud masuudi kohta. Nimelt on hagejad põhjendanud 1992.a radiaatorite eemaldamist ja keskküttesüsteemist eraldumist sellega, et radiaatoritesse sattus sovhoosi katlamajast masuuti ja radiaatorid muutusid kasutuskõlbmatuks. 14.02.2016 üldkoosoleku protokollis konstateeritakse, et „jutud masuudist radiaatorites vastavad tõele ja selle probleemi lahendasid kõik teised korteriomanikud oma jõududega.“ Tunnistaja T. ütlustest nähtuvalt oli masuut radiaatorites aga 1992.aastal, enne korterite erastamist ja korteriühistu moodustamist. Kohus leiab, et ühistu ei ole õigustatud 2016.a väitma, et hagejad 1992.a eraldusid keskküttesüsteemist omavoliliselt. Kohus juhib tähelepanu ka sellele, et ühestki kohtule esitatud dokumendist ei nähtu asjaolu, et hagejate korterite maja keskküttesüsteemiga liitumist sooviti seetõttu, et ilma nende korteriteta ei tööta küttesüsteem korralikult. Kohus leiab, et otsitud ja paljasõnaline on kostja seadusliku esindaja esmakordselt kohtuistungil esitatud väide, et hagejate korterite tõttu on küttesüsteem tasakaalust väljas ja seetõttu küte igale poole ei jõua. Hageja A.K. korter ei olnud keskküttega ühendatud juba maja enda keskküttekatla paigaldamisest alates. Maja keskküttesüsteemi on kostja ja tunnistajate sõnul selle aja jooksul
vähemalt kahel korral uuendatud. Ei ole eluliselt usutav, et üle 20 aasta ei ole keskküttesüsteem korralikult töötanud.
17.Elamu haldamise üleandmise aktile lisatud Xxxxx VE xxxx kokkuvõttest Xxxxx xxxxx xx kulutuste kohta (lk 118) nähtub, et 1994. ja 1995.a on tasu makstud korstnapühkijale. Samuti tõendavad tunnistajate M., K. ja T. ütlused ning Päästekeskuse ettekirjutus, et majal on küttekehade kasutamist võimaldavad korstnad. Seega ei saa õige olla kostja väide, et projekti järgi ei olnud Xxxxx xxxxx xx elamus ette nähtud muud kütteliiki peale keskkütte. Majas mitme kütteviisi olemasolu ei lükka ümber asjaolu, et praeguseks ehitisregistrisse kantud andmete kohaselt on elamus kütteallikaks lokaalsel tahkekütuse katlal põhinev keskküte. Kui aga elamus on olnud võimalik kasutada mitut erinevat kütteviisi (tunnistaja K. ütluste kohaselt 1992.a otsustas iga korter eraldi, millist kütet soovib kasutada), siis on ühise keskküttesüsteemi loomiseks /taastamiseks vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Kohtule esitatud andmetest nähtuvalt hagejatelt ei ole sellist nõusolekut küsitud (hagejad on ka enda küttekulude küsimuses hääletamisest kõrvale jäetud).
18.Kostja väited ei ole menetluses olnud järjekindlad, kostja seisukohad ja käitumine on olnud vastuolulised. Vastuoluline käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja tugineb sellele, et hagejad on omavoliliselt keskküttesüsteemist eraldunud ja neilt on kogu aeg nõutud keskkütte taastamist. Samas kostja esindaja S. H. 21.09.2016 istungil (lk 92) kinnitas, et „oli koosolek, kus otsustati, et korteri küttetorustik isoleeritakse ja makstakse kütet 15%, sel ajal oli see vastuvõetav ja selle on hagejad ka maksnud; hiljem sai mitmel korral räägitud, et taastada esialgne olukord, korter x taastas esialgse olukorra, hagejad mitte.“ S. H. väitis samuti, et hagejate majandusliku seisundi tõttu kostja ei ole küttesüsteemi taastamise nõudega hagejate vastu kohtusse pöördunud. Sellest saab järeldada, et kostja oli tegelikult teadlik, et kogu majas ühise küttesüsteemi taastamiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Kostja lepinguline esindaja 18.10.2017 istungil (lk 175), vastupidiselt varasematele seisukohtadele, kinnitas, et esimene eraldumine toimus enne korteriühistu loomist ja Xxxxx valla ettepanekul, lubati kasutada alternatiivset kütet ehk pliidikütet, 1995.a oli välja ehitatud oma keskküte, oli viidud vastavusse seadusega, oli kasutusluba. Kostja esindaja märgib, et kui varem vallavalitsus ei nõudnud projekti, siis uue ehitusseadusega oli see vajalik; teisele küttele üleminekuks oli vaja vallavalitsuse luba, mida hagejatel ei ole. Kostja esindaja ei põhjendanud, kuidas seaduste muutumine muudab vallavalitsuse korraldusel varem toimunud seadusliku keskküttest eraldumise hagejate omavoliliseks käitumiseks. Samas kostja esindaja tõi välja, et lubati pliidiküte, kuid hagejad peavad KOS § 13 lg 1 alusel osalema majandamiskuludes oma korteriomandi suuruse järgi, ühistu on vastavasisulise otsuse vastu võtnud. Samuti kostja esindaja viitas sellele, et hagejad ei ole vaidlustanud ühistu otsust küttesüsteemi taastamise osas, kuid ei ole ikkagi taastanud – sellist otsust ei ole kohtule esitatud.
19.Kohus möönab, et aja möödudes ning õigusliku olukorra muutudes (eelkõige korterite erastamise ja ühistu moodustamise järel) tuli järjest enam hakata arvestama muutunud nõuetega, kaasomanike õiguste ja huvidega ning üldkoosolekul osalenud korteriomanike enamuse soov, et maja kõiki kortereid köetaks ühtse keskküttesüsteemi kaudu, võib olla põhjendatud ja mõistlik. Seda enam, et keskküttesüsteem kuulub kõigi korteriomanike kaasomandisse, st keskküttesüsteem on ka hagejate kaasomandis ning hagejatel lasub kohustus osaleda süsteemi korrashoiukulude tasumisel sellest sõltumata, kas nad ise seda kütteliiki kasutavad. Seda küsimust ei saa aga otsustada üldkoosoleku enamuse otsusega, veel vähem korteriühistu juhatuse otsusega. Olemasolevate eriliigiliste küttesüsteemide kaotamine ja kõikide korterite viimine ühtsele keskküttele saab asjaõigusseaduse § 72 lg 1 alusel toimuda üksnes kõigi korteriomanike kokkuleppel. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kostja ega teised korteriomanikud ei ole pöördunud kohtu poole hagejate kohustamiseks anda vastavad tahteavaldused. Kostja esindaja viide sellele, et kohtusse ei ole pöördutud hagejate majandusliku seisundi tõttu jääb arusaamatuks: hagejad on menetluses nimetanud, et nad ei soovi keskkütet
taastada, sest selle eest tasumine käib neil rahaliselt üle jõu, A. D. põhjendas oma 2004.a ühisküttest loobumise avaldust samuti majandusliku suutmatusega - miks üldkoosolek ei võtnud hagejate majanduslikku seisu arvesse siis, kui otsustas nõuda küttekulude tasumist täies ulatuses, sõltumata sellest, et hagejate kortereid selle arvelt ei köeta.
20.KÜ S § 13 lg 4 kohaselt korteriü histu otsused elamu majandamise ja sä ilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriü histu liikmetele kohustuslikud. Kuna hagejad ei ole 14.02.2016 üldkoosoleku otsust küttekulude tasumise kohta vaidlustanud ning üldkoosolek on pädev otsustama, kuidas kulud korteriomanike vahel jaotatakse, on hagejad formaalselt kohustatud tasuma küttekulusid vastavalt oma korteriomandi reaalosa pinna suurusele sõltumata sellest, kas nad kütteteenust ise tarbivad. Põhikirja ja seadusega kooskõlas olev üldkoosoleku otsus korteriomanike vahel kulude jaotamise kohta vastavalt iga korteriomandi reaalosa suurusele on kehtiv ka siis, kui korteriomanik ei saa kasutada teenust, mille eest tasumist nõutakse. Kohus leiab aga, et praegusel juhul tuleb üldkoosoleku 14.02.2016 otsusele ja KOS § 13 lg-le 4 vaatamata tuvastada, et kostjal ei ole õigust hagejatelt nõuda ning hagejatel ei ole kohustust tasuda kütte eest täit hinda. Korteriühistu liikmete omavahelistele suhetele ja liikmete suhetele ühistuga kohaldub TsÜS § 138 sätestatud üldine hea usu põhimõte ja sellest tulenev kohustus toimida oma õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel heas usus, õigusi ei ole lubatud teostada seadusevastasel viisil ega teisele isikule kahju tekitamise eesmärgil. Korteriühistu ja korteriomanike vahel on liikmelisusel põhinev lepingule sarnanev võlasuhe ning pooltevahelistele õigussuhetele kohalduvad ka võlaõigusseaduse (VÕS) üldosa sätted. VÕS § 6 lg 2 sätestab, et võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kohus leiab, et praeguses asjas tuvastatud asjaoludel tuleb hea usu põhimõtte alusel jätta KOS § 13 lg 4 kohaldamata ja tuvastada, et hagejatel ei ole kostja ees kohustust tasuda korteriühistu Xxxxx xxxxx xx üldkoosoleku 14.02.2016 otsuse alusel kütte eest täies ulatuses. Kohus tuvastas, et hagejate korterid on keskküttesüsteemist eraldatud ja viidud pliidiküttele elamufondi tolleaegse haldaja, Xxxxx valla, korraldusel ja vallavalitsuse palgaliste töötajate poolt enne korterite erastamist ja korteriühistu moodustamist, hageja D. korterit on küll aastatel 2002 – 2004 köetud maja keskküttekatla toodetud sooja abil ühise küttesüsteemi kaudu ning A. D. on ilma üldkoosoleku loata korteri küttesüsteemist lahti ühendanud, kuid kostja on sellele vaatamata alates 2004.a sügisest D. korteri nr x keskküttest eraldumist faktiliselt aktsepteerinud sellega, et võttis küttekulude suuruse määramisel arvesse, et hageja korterit ei köeta keskküttega; samuti on kostja esindaja menetluses kinnitanud, et tegelikult oli ühistule algusest peale teada, et A.K. korteris keskkütet ei ole. Hagejatele on alates 2004.aastast määratud küttekulude tasumine vähendatud osas - umbes 10-20% küttekulust, mida hagejatel tulnuks tasuda korteriomandi reaalosa suuruse järgi, hagejatelt on nõutud küttekulusid kaasomandi eseme kütmise kulu ulatuses. Kaasomandi ese ega selle küttekulu proportsioon maja üldistest küttekuludest ei ole muutunud. Sellises olukorras on rohkem kui 10 aasta jooksul poolte vahel väljakujunenud praktika ühepoolne muutmine kostja poolt hea usu põhimõttega vastuolus. Hagejatelt väiksemas ulatuses küttekulude nõudmine (ehk nende keskküttesüsteemi mittekuulumise arvesse võtmine kulude jaotamisel) ei riku kohtu hinnangul praegu ka teiste kaasomanike huve AÕS § 72 lg 5 tähenduses, sest kaasomanikel ei saa olla õigustatud ootust, et hagejad tasuvad teenuse eest, mida nad tegelikult ei kasuta. Asjas ei ole tõusetunud küsimust sellest, et hagejad oleksid keeldunud tasumast kõigi korteriomanike kaasomandis oleva keskküttesüsteemi hoolduse ja remondiga seotud kulusid. Kõike eeltoodut arvesse võttes kohus rahuldab hagi ja tuvastab, et hagejatel ei ole kohustust tasuda korteriühistule Xxxxx xxxxx xx küttekulude eest täies ulatuses, võrdselt teiste korteriomanikega, kelle kortereid köetakse keskküttega. Kui korteriomanike enamus soovib majas taastada ühtset keskküttesüsteemi, tuleb astuda selleks asjakohaseid samme ning vajadusel pöörduda hagejate tahteavalduste kohtulahendiga asendamiseks hagiga kohtu poole. Hagejatel tuleks samuti mõistlikult arvestada korteriomanike
enamuse huvisid ning kaaluda oma korterite liitmist ühise küttesüsteemiga, mitte jääda ootama selleks kohustavat kohtulahendit.
21.Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 alusel kohus märgib menetlust lõpetavas lahendis menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. Selles asjas on kohus üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude osas menetluse lõpetanud A.K. nõudest loobumise tõttu ning menetlusse jäänud kahe hageja tuvastusnõuded kohus rahuldas. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluses kannab kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 sätestab, et kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt või ebaõiglane või ebamõistlik. TsMS § 168 lg-st 2 tulenevalt hageja kannab menetluskulud, kui menetlus lõpetatakse. Kohus leiab, et menetluskuluks, mis hagist osaliselt loobumise tõttu tuleb jätta hageja A.K. kanda, on riigilõiv summas 150 eurot, s.o algselt esitatud kahe nõudega hagi tsiviilasja hinnalt tasutud riigilõivu 450 eurot ja rahuldatud tuvastusnõudega tsiviilasja hinnalt nõutava riigilõivu 300 eurot vahe. TsMS § 150 lg 2 p 2 kohaselt pool menetluses tasutud riigilõivus tagastatakse, kui hageja loobub hagist. Kohus leiab, et kuivõrd rahuldatud tuvastusnõude üksinda esitamisel oleks nõutav riigilõiv igal juhul olnud 300 eurot, saab ühest nõudest loobumise korral tagastada poole riigilõivude vahe summast, s.o 150 eurot : 2 = 75 eurot. Riigilõivu tagastamiseks tuleb A.K.l esitada kohtule kirjalik avaldus (TsMS § 150 lg 4). Arvestades, et nii üldkoosoleku kehtetuks tunnistamise nõue kui kohustuse puudumise tuvastamise nõuded tuginevad samadele asjaoludele ja põhjendustele, ning kohus tuvastusnõuded rahuldab, peab kohus õigeks jätta hagejate lepingulise esindaja kulud ja kostja lepingulise esindaja kulud täies ulatuses kostja kanda. Samuti jäävad kostja kanda A.K. ja A. D. poolt tuvastusnõuete esitamise eest tasutud riigilõivud kokku 600 eurot.
22.Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine. TsMS § 174 lg 1 alusel kohus määrab otsuses kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt. Hagejate menetluskulude nimekirja kohaselt on kummagi hageja menetluskuluks tasutud riigilõiv 225 eurot ja lepingulise esindaja kulu 660 eurot (koos käibemaksuga). Kohus on seisukohal, et hagejad on menetluses tasutud riigilõivu suuruse osas eksinud. TsMS § 174 lg 1 teise lause alusel kohus lähtub selles osas toimiku materjalidest. Hagejate eest tasus selles asjas riigilõivu AB Aus ja Talu kokku 750 eurot, millest kohus arvestas A.K. riigilõivuks 450 eurot ja A. D. riigilõivuks 300 eurot. Riigilõiv on kohtusse pöördumise vältimatu eeldusena põhjendatud ja vajalik kulu, Menetluskulude nimekirja andmest nähtuvalt on hagejate esindaja menetlustoimingutele kulunud aja eest tasu jaganud võrdselt hagejate vahel (asja materjalidega tutvumine ja hagiavalduse koostamine 2 x 1,5 tundi, 21.09.2016 kohtuistungil esindamine 2 x 1 tundi (istung kestis 1 tund ja 55 minutit); 18.10.2017 kohtuistungiks ettevalmistumine 2 x 0,25 tundi ja kohtuistungil osalemine 2 x 2,75 tundi (istung kestis 5,5 tundi). Kohus leiab, et näidatud ajakulu on mõistlik ja põhjendatud, vastab tehtud toimingute mahule. Tunnitasu määr 100 eurot (millele lisandub käibemaks 20%) vastab kohtule esitatud menetlusdokumentide sisule ja mahule ning on kooskõlas kohtupraktikas tunnustatud tasumääradega. Hagejad on kinnitanud, et kõik kulud on kantud seoses selle tsiviilasjaga, hagejad ei ole käibemaksukohustuslased. Seega tuleb lepingulise esindaja kulud hagejatele hüvitada koos käibemaksuga. Kostja ei ole hagejate menetluskulude kohta vastuväiteid esitanud.
23.Kostja lepingulise esindaja kuluks on menetluskulude nimekirja kohaselt 600 eurot. Kostja esitas menetluskulude nimekirja ainult viimase kohtuistungi kulude kohta, koos istungiks ettevalmistumise ja istungil osalemise ajakuluga kokku 6 tunni eest, tasumääraga 100 eurot eurot tund, käibemaksu ei lisandu. Hagejad leiavad, et asja mahtu ja keerulise õigusvaidluse puudumist
arvestades on kostja lepingulise esindaja menetluskulud ülepaisutatud. Istungiks ettevalmistumise 0,5 tundi ja istungil osalemise ajakulu 5,5 tundi on samaväärsed hagejate esindaja ajakuluga ja kooskõlas kohtuistungi kestusega. Kohus leiab samuti, et hagejate esindajaga samaväärne, käibemaksu võrra väiksem tunnitasumäär, on põhjendatud ja vajalik. Kohus määrab kostja menetluskulude suuruseks 600 eurot.
24.TsMS § 177 lg 4 ja hagejate taotluse alusel kohus märgib kohtuotsuses, et kostja on kohustatud tasuma väljamõistetud menetluskuludelt hagejatele viivist alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.
/Allkirjastatud digitaalselt/ Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.